Справа № 466/6738/24
Провадження № 2/466/482/25
15 жовтня 2025 року Шевченківський районний суд м. Львова
у складі: головуючого судді Баєвої О.І.
секретаря судового засідання Комарницької В.-М.В.
представника позивача Рублі О.С.
представника відповідача Маланій І.Я.
розглянувши в порядку загального позовного провадження в режимі відеоконференції у відкритому судовому засіданні у залі суду у місті Львові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», з участю третьої особи Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» про визнання майнових прав на об'єкт,-
18.06.2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовною заявою до ТзОВ «ЄвроЛьвів» про визнання майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва - незавершену будівництвом 1-но (одно) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024), що знаходиться в 2 (другому) під'їзді на 3 (третьому) поверсі, за будівельним номером 99 (дев'яносто дев'ять), загальна проектна площа 47,75 (сорок сім цілих сімдесят п'ять сотих) кв.м.
В обґрунтування позовних вимог покликається на те, що 06.11.2018 року ОСОБА_1 підписала Попередній договір № 2395 купівлі-продажу квартири із ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест».
21.10.2021 позивачкою був укладений договір № 1720 про внесення змін до вищезазначеного договору, відповідно до якого права та обов?язки ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» перейшли до ТзОВ «ЄвроЛьвів».
Відповідно до розділу 2 Попереднього договору № 2395 зі змінами предметом договору є укладення сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу об'єкта на умовах, встановлених договором.
Сторони повинні були укласти основний договір протягом 4 кварталу 2022 року. Квартира повинна передатись ТзОВ «ЄвроЛьвів» ОСОБА_1 у власність виключно після здійснення усіх платежів.
ОСОБА_1 на виконання розділу 4 Попереднього договору № 2395 зі змінами, сплатила повну суму забезпечувального платежу.
Однак станом на день подання позовної заяви пропозиції щодо укладення основного договору між ОСОБА_1 та ТзОВ «ЄвроЛьвів» не надходило, основний договір не укладено та квартиру у власність позивачці не передано.
Представником позивачки було надіслано лист відповідачу із проханням укласти основний договір, відповіді на який отримано не було.
Однак відповідач надіслав лист-звернення, в якому відмовляє в укладенні основного договору і який містить пропозиції у строк до 30.06.2024 року звернутися до ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» - для укладення договорів про придбання квартири на нових умовах, або до ТзОВ «ЄвроЛьвів» - для звірки розміру та узгодження умов повернення коштів.
Позивачкою був надісланий лист у відповідь з відмовою від пропозицій та проханням виконати зобов'язання передбаченим у договорі способом.
Представником позивачки подано адвокатський запит до Державної інспекції архітектури та містобудування України, у відповіді на який значиться, що в Реєстрі будівельної діяльності наявна інформація про виданий Інспекцією архітектурно-будівельного контролю у м. Львові дозвіл на виконання будівельних робіт від 29.08.2018 року за № ЛВ112182412226 щодо об'єкта будівництва «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на вул. Під Голоском у м. Львові», замовник будівництва - ТзОВ «ЄвроЛьвів», клас наслідків - СС2; статус документа - діючий. Іншої інформації за параметрами пошуку, зазначеними у запиті, у розпорядженні ДІАМ не виявлено.
Також представником позивачки було подано адвокатський запит до Львівської міської ради з проханням надати інформацію щодо проведення та результатів проведення заходів державного архітектурно-будівельного контролю щодо спірного об'єкта. Станом на момент подання позовної заяви відповідь не надійшла.
Відтак, вважає, що визнання майнових прав на об'єкт інвестування за позивачем захистить інтереси останнього у випадку намагань відповідача чи інших осіб здійснити подвійний продаж майнових прав чи оформлення нерухомості іншим незаконним способом.
Ухвалою суду від 25 червня 2024 року відкрито провадження у справі та призначено справу до розгляду в порядку загального позовного провадження.
02.01.2025 року представником відповідача - адвокатом Маланій І.Я. подано відзив на позовну заяву, яким позовні вимоги заперечено повністю. В обґрунтування заперечень покликається на те, що ТзОВ «ЄвроЛьвів» є неналежним відповідачем за вимогами позивача, оскільки майнові права на всі результати будівельної діяльності передані за Договором № 01-26/03-24 від 26.03.2024 року ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент».
Також вказує, що підставою визнання майнових прав позивач зазначає попередній договір купівлі-продажу квартири, однак відповідно до ч. 3 ст. 635 ЦК України зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Тому на підставі попереднього договору купівлі-продажу квартири у позивача не виникло майнових прав на квартиру, а лише право на відшкодування збитків, якщо неукладення основного договору відбулося з вини відповідача.
Враховуючи викладене, відповідач просить суд відмовити у задоволенні позову в повному обсязі та стягнути з позивача понесені судові витрати.
Учасниками справи неодноразово подавалися суду додаткові письмові пояснення.
Протокольною ухвалою суду залучено до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент».
Ухвалою Шевченківського районного суду м. Львова від 01 вересня 2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.
У судовому засіданні представник позивача, адвокат Рубля О.С., надав пояснення, аналогічні викладеним у позовній заяві та додаткових поясненнях, просив задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.
У судовому засіданні представник відповідача, адвокат Маланій І.Я., заперечила щодо задоволення позову, надавши пояснення, аналогічні викладеним у відзиві на позовну заяву та додаткових поясненнях та просила відмовити у позові.
Заслухавши пояснення сторін, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються відповідно до норм матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, суд встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків.
Судом встановлено, що 06.11.2018 року між ОСОБА_1 та ТзОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Антоновою В.І. за реєстровим № 2395.
Згідно з п. 2.1 Попереднього договору його предметом є укладення сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу Об'єкта (далі - Основний договір) на умовах встановлених цим договором.
У відповідності до п.п. 1.1.1. та 1.1.2 Попереднього договору Об'єктом є 1-но (одно) кімнатна житлова квартира в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024), що знаходиться в 2 (другому) під'їзді на 3 (третьому) поверсі, за будівельним номером 99 (дев'яносто дев'ять), загальна проектна площа 47,75 (сорок сім цілих сімдесят п'ять сотих) кв.м.
Відповідно до п. 2.4. Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 2395 від 06.11.2018 року сторони укладають Основний договір на умовах, передбачених цим договором, протягом 4-го кварталу 2020 року, але не пізніше, ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Стороною-1 на Об'єкт та за умови виконання Стороною-2 вимог Розділу 4 Договору.
21.10.2021 року між ТзОВ «Компанія з управління активами «Оптимум», яка діє в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест», ОСОБА_1 та ТзОВ «ЄвроЛьвів» укладено Договір про внесення змін та заміну сторони до Попереднього договору, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Антоновою В.І. за реєстровим № 1720.
Згідно з умовами зазначеного Договору замінено ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» на ТзОВ «ЄвроЛьвів» та внесено зміни до низки пунктів попереднього договору. Зокрема, змінено строк, протягом якого сторони укладають Основний договір купівлі-продажу квартири (протягом ІV кварталу 2022 року), а також розмір та порядок сплати забезпечувального платежу (п. 1.5.2-1.5.5 Договору про внесення змін та заміну сторони від 21.10.2021 року).
На час розгляду справи основний договір купівлі-продажу квартири між ОСОБА_1 та ТзОВ «ЄвроЛьвів» не укладено.
Згідно з ч. 1 ст. 48 ЦПК України сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач.
Належним відповідачем є особа, яка є суб'єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача (див. пункт 8.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 910/15792/20).
Судом встановлено, що 26.03.2024 року між ТзОВ «ЄвроЛьвів» та ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» укладено Договір № 01-26/03-24 щодо організації та фінансування будівництва об'єкта від 26.03.2024 року.
Згідно з п. 2.1 зазначеного договору ТзОВ «ЄвроЛьвів» зобов'язалося передати ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» право забудови земельної ділянки та відповідні функції замовника будівництва об'єкта на земельній ділянці разом із усіма виконаними та/або незавершеними роботами та придбаними матеріалами, які були виконані та використані при спорудженні Об'єкта будівництва, а ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» зобов'язалося забезпечити організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва Об'єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та/або юридичних осіб) та сплатити ТзОВ «ЄвроЛьвів» обумовлену цим договором винагороду.
Згідно з Додатком №1 від 26.03.2024 року до Договору № 01-26/03-24 винагорода Замовника за передачу Девелоперу права забудови Земельної ділянки та функції Замовника будівництва, в тому числі комплексу виконаних та/або незавершених будівельно-монтажних робіт та придбаних матеріалів, які були виконані при спорудженні Об'єкта будівництва, а також виконання інших договірних зобов'язань за цим Договором перед Девелопером, становить 136708035,39 грн, які підлягають сплаті не пізніше, ніж через 1 календарний рік після введення Об'єкта будівництва в експлуатацію та отримання сертифіката готовності Об'єкта будівництва.
Актом передачі-приймання до Договору № 01-26/03-24 від 26.03.2024 року засвідчено передання Замовником та прийняття Девелопером комплексу виконаних будівельно-монтажних робіт та придбаних матеріалів, які були виконані та використані при спорудженні Об'єкта будівництва «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 » на суму 136708035,39 грн.
Того ж дня на підставі Акту приймання-передачі ТзОВ «ЄвроЛьвів» передало, а ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» прийняло відповідний будівельний майданчик.
Суд не бере до уваги доводи представника позивача про те що Договір № 01-26/03-24 не створює жодних правових наслідків, а власником майнових прав на спірну квартиру залишається ТзОВ «ЄвроЛьвів», оскільки вказаний договір укладений із дотриманням законодавчих вимог щодо його форми, ніким не оспорений та не визнаний недійсним в судовому порядку.
Представником відповідача надано докази на підтвердження фактичного виконання Договору № 01-26/03-24, зокрема Договори переведення боргу, платіжні доручення про оплату за договорами переведення боргу на виконання Договору № 01-26/03-24, платіжні доручення про оплату за будівельні матеріали та виконані роботи щодо добудови будинку, які також не спростовані представником відповідача.
У зв'язку з цим посилання представника позивача на постанови Верховного Суду: від 17.07.2024 у справі № 344/13538/17, від 12.01.2022 у справі № 344/12729/17, від 24.10.2018 у справі № 344/8552/16-ц, де належним відповідачем був визначений замовник будівництва, оскільки у вказаних справах, на відміну від даної справи, майнові права на результати будівельної діяльності та об'єкт незавершеного будівництва замовник будівництва іншим особам не відчужував є нерелевантними до обставин даної справи.
Також безпідставними є посилання представника позивача на висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 12.03.2025 у справі № 761/28387/23, оскільки у вказаній справі не застосовувалось правонаступництво.
Натомість, у даній справі всі результати будівельної діяльності та майнові права на них передані ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент», що підтверджується Договором № 01-26/03-24, Актом передачі-приймання та іншими доказами.
Тому на переконання суду відповідачем та третьою особою подано беззаперечні докази тієї обставини, що ТзОВ «ЄвроЛьвів» на підставі Договору № 01-26/03-24 відчужило майнові права на спірну квартиру ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» і про цю обставину позивач був повідомлений.
Сторона позивача розпорядилася на власний розсуд своїми процесуальними правами та визначилася з колом учасників справи, до яких пред'являються позовні вимоги.
У постанові КЦС ВС від 04.12.2024 року у справі № 592/13042/21 зроблено висновок, що суд не може вирішувати питання обґрунтованості позовних вимог по суті без залучення до розгляду справи належного відповідача.
Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що належним відповідачем за вимогою про визнання майнових прав на 1-но (одно) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024), що знаходиться в 2 (другому) під'їзді на 3 (третьому) поверсі, за будівельним номером 99 (дев'яносто дев'ять), загальна проектна площа 47,75 (сорок сім цілих сімдесят п'ять сотих) кв.м. є саме ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент», яке не було залучене до участі у справі в якості відповідача, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.
Водночас, судом встановлено, що позивачем заявлено вимогу про визнання майнових прав на квартири на підставі Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 2395 від 06.11.2018 року із наступними змінами.
Відповідно до ч.3 ст.635 ЦК України зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Згідно з ч.2 цієї ж статті сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Тобто, у зв'язку із тим, що у визначений попереднім договором строк між сторонами не був укладений основний договір купівлі-продажу квартири, то зобов'язання із укладення основного договору припинилося і в позивача виникло лише право на відшкодування збитків, завданих невиконанням попереднього договору.
Системний аналіз статті 635 ЦК України свідчить про те, що єдиним зобов'язанням сторін за попереднім договором є зобов'язання укласти основний договір у певний строк (термін), обумовлений таким попереднім договором. Ухилення від такого укладення є порушенням цього зобов'язання, однак якщо факт ухилення судами не встановлено, а сторони в обумовлений строк (термін) основний договір не уклали або одна зі сторін не направила іншій стороні пропозицію про його укладення, таке зобов'язання вважається припиненим.
Аналогічний правовий висновок викладений у Постанові Верховного Суду від 24.07.2019 у справі № 200/14946/16-ц.
Правовою підставою позову визначено ст. 392 ЦК України, якою передбачено, що власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Передумовою застосування такого способу захисту як визнання права є наявність цього права в особи до звернення до суду та його невизнання або оспорення іншою особою.
Водночас підстав виникнення у ОСОБА_1 майнових прав на спірну квартиру судом не встановлено.
Відповідно до ч.1 ст.628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).
Разом з тим, укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
Закон не містить такого правового наслідку невиконання попереднього договору, як визнання права власності на майно, яке мало бути придбане у майбутньому за наслідком укладення основного договору купівлі-продажу. Подібних застережень не містить і укладений між сторонами попередній договір. Наведене унеможливлює застосування такого наслідку невиконання попереднього договору, як визнання за позивачем майнових прав.
Схожа за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду по справах №522/970/18 від 03 червня 2021 року та №450/563/17 від 16 травня 2019 року.
У постанові Верховного Суду у складі суддів об'єднаної палати Касаційного господарського суду від 19 березня 2021 року у справі № 904/2073/19 вказано, що на кожну із сторін, яка підписує договір, покладається обов'язок узгодження всіх спірних питань, які виникають під час укладення договору, до моменту його підписання, та самостійного аналізу можливих негативних наслідків при підписанні такого договору, а також кожна сторона не позбавлена права відмовитись від підписання договору, якщо його умови чи частина суперечить інтересам сторони або нормам чинного законодавства.
У постанові Верховного Суду від 12.09.2024 справа № 916/1719/22 зазначено, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на його зміст, тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам суд повинен надати правову оцінку його умовам, правам та обов'язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків.
Подібний висновок зроблений і у постанові Верховного Суду від 15.11.2024 у справі № 905/20/23, де зазначено, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на зміст, а тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам, суд повинен надати правову оцінку його предмету, умовам, правам та обов'язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків, з'ясувати фактичний характер спірних правовідносин, які склались між сторонами, з'ясувати дійсні наміри сторін спору при укладенні договору щодо визначення умов виконання зобов'язань обома сторонами цього договору наслідків, застосувати відповідні норми права.
Згідно з умовами Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 2395 від 01.10.2018 року його предметом є зобов'язання укласти в майбутньому основний договір на умовах, визначених попереднім договором, покупець сплачує грошові кошти в якості забезпечувального платежу, а не в рахунок оплати за майно, передбачено можливість неукладення основного договору за певних умов та наслідки такого неукладення.
Згідно з п. 7.6 Попереднього договору у разі, якщо сторона-1 (відповідач) з власної вини не уклала Основний договір в строк, передбачений цим Договором та/або погоджений сторонами, то у Сторони-2 (позивач) виникає право розірвати цей Договір в односторонньому порядку шляхом направлення рекомендованим листом на адресу Сторони-1 або вручення під розписку повідомлення про розірвання цього Договору. У цьому разі Договір ж розірваним і вважається припиненим в повному обсязі без укладення будь-яких документів на 10-й робочий день з моменту отримання Стороною-1 Повідомлення. У такому випадку Сторона-1 повертає сплачений Стороною-2 забезпечувальний платіж протягом 10 робочих днів після дати розірвання цього договору.
У п. 8.3 Попереднього договору сторони підтверджують, що цей Договір не носить характеру фіктивного чи удаваного правочину та є попереднім договором згідно із статтею 635 ЦК України.
При цьому суд враховує, що істотною умовою договору купівлі-продажу є умова про предмет. Водночас, Попередній договір купівлі-продажу квартири № 2395 від 01.10.2018 року містить умову про коригування площі квартири перед укладенням основного договору за результатами технічної інвентаризації (п. 4.7) та коригування інших істотних умов (п. 6.1.2), що свідчить про те, що на момент укладення Попереднього договору характеристики предмету Основного договору та інші істотні умови остаточно не є визначеними та майбутня площа квартири може відрізнятися від планової, що, на думку суду, також заперечує можливість виникнення у позивача майнових прав на квартиру на даній стадії договірних правовідносин.
Детально проаналізувавши умови Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 2395 від 01.10.2018 року та Договору про внесення до нього змін суд доходить висновку, що їх назва відповідає правовій природі, а предмет договору та інші умови, права та обов'язки сторін, фактичний характер спірних правовідносин, які склались між сторонами спрямовані саме на настання правових наслідків, притаманних для попереднього договору. Ознак удаваності вчиненого сторонами правочину суд не вбачає. Жодна із умов Попереднього договору та договорів про внесення змін не дає підстав для висновку про можливість виникнення у ОСОБА_1 на їх підставі майнових прав на спірну квартиру.
Виходячи з наведеного суд не бере до уваги посилання представника позивача на висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 12.03.2025 у справі № 761/28387/23, оскільки у вказаній справі на відміну від даної справи на підставі аналізу умов договору судами було встановлено, що його дійсна правова природа не відповідає правовій природі попереднього договору.
У зв'язку з чим безпідставними є також покликання представника позивача на постанову Верховного Суду від 24.10.2018 року у справі № 344/8552/16-ц, у якій суд касаційної інстанції дійшов висновку, що договір не є попереднім, оскільки у цьому договорі викладені усі істотні умови, що притаманні договору купівлі-продажу майнових прав (інвестиційний договір), оскільки предмет цього договору є нежитлове приміщення, яке відповідно до п. 1.1 буде створене у майбутньому. У даній ж справі предметом попереднього договору є зобов'язання укласти в майбутньому основний договір, тому обставини цих справ є різними.
Суд вважає такими, що знайшли своє підтвердження під час розгляду справи доводи відповідача та третьої особи про те, що на підставі попереднього договору у його сторони не виникає майнових прав, а лише зобов'язальні правовідносини, як неодноразово зазначав про це Верховний Суд.
Сутність попереднього договору полягає у виконанні таких функцій: спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов'язку; фіксація умов основного договору.
Отже, попередній договір створює для сторін одне основне зобов'язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.
Одним із завдань попереднього договору є те, що він повинен забезпечити відносини між сторонами до укладення основного договору, гарантувати реальну можливість через певний час набути відповідні права на тих самих умовах, які існували в момент укладення попереднього договору, навіть у тому разі, коли одна із сторін втратить інтерес до цих правовідносин.
З огляду на те, що відповідно до умов попереднього договору покупець набуває право власності на майнові права після підписання ним акту прийому-передачі майнових прав, передача та приймання майнових прав між сторонами договору у даному випадку не відбулася суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позову, оскільки саме по собі укладання ТзОВ «ЄвроЛьвів» та ОСОБА_1 попереднього договору купівлі-продажу не породжує переходу до останньої майнових прав на 1-но (одно) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024), що знаходиться в 2 (другому) під'їзді на 3 (третьому) поверсі, за будівельним номером 99 (дев'яносто дев'ять), загальна проектна площа 47,75 (сорок сім цілих сімдесят п'ять сотих) кв.м.
Крім того, підстав для визнання права на частку майнових прав за попереднім договором купівлі-продажу квартири немає, оскільки такий договір є договором про наміри укласти в майбутньому основний договір купівлі-продажу та не надає не стороні цього договору право на отримання частки, майнових прав тощо, відповідно до положень статті 635 ЦК України.
Аналогічні висновки викладені Верховним Судом у постанові від 22.01.2025 року у справі № 753/7776/22.
Тому суд погоджується із доводами відповідача та третьої особи, що заявлені вимоги про визнання майнових прав є безпідставними, необґрунтованими та неефективними.
Відповідно до п. 2.3 Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 2395 від 01.10.2018 року Об'єкт передається Стороною-1 за Основним договором, що посвідчується нотаріально, у власність Стороні-2 виключно після здійснення Стороною-2 усіх платежів згідно з цим Договором (в тому числі із врахуванням платежів згідно з п. 4.7 розділу 4 цього Договору).
Згідно з п. 4.3 Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 2395 від 01.10.2018 року Сторона-2 зобов'язується сплатити Стороні-1 забезпечувальний платіж, що дорівнює сумі коштів, яка у національній валюті України гривні складає 740125,00 грн. П. 4.4 передбачено графік сплати вказаної суми забезпечувального платежу.
У відповідності до п. 1.5.2 Договору про внесення змін та заміну сторони до Попереднього договору від 21.10.2021 року № 1720 Сторони погодили змінити п. 4.9 Попереднього договору та встановили ціну 1 (одного) квадратного метра площі об'єкта у розмірі 18000,00 грн.
Згідно з п. 1.5.3 Договору про внесення змін та заміну сторони до Попереднього договору від 21.10.2021 року № 1720 Сторони підтвердили, що на момент підписання цього Договору сума неоплаченої частини забезпечувального платежу становила 131574,22 грн.
П. 1.5.4 Договору про внесення змін та заміну сторони до Попереднього договору від 21.10.2021 року № 1720 визначено, що вказана сума має бути сплачена десятьма платежами, перший платіж у сумі 13157,62 грн, а наступні - 13157,40 грн, 29 числа відповідного місяця, починаючи із 29.10.2021 року.
Водночас, згідно з п. 1.5.4 Договору про внесення змін та заміну сторони від 21.10.2021 року № 1720 до сплати забезпечувальних платежів застосовується коефіцієнт коригування, який розраховується, як відношення між офіційним курсом гривні до долара США, встановленим НБУ на дату здійснення платежу до офіційного курсу гривні до долара США, встановленого НБУ на дату укладення цього договору. При цьому сторони дійшли згоди, що коли Ккв (коефіцієнт коригування вартості) за розрахунком буде становити менше одиниці, то в цьому випадку Ккв (коефіцієнт коригування вартості) вважається таким, що дорівнює одиниці.
Також, згідно з п. 7.2 Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 2395 від 06.11.2021 року за порушення строків виконання грошових зобов'язань за цим Договором Сторона-2 сплачує Стороні-1 суму заборгованості з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення, три відсотки річних, нарахованих на суму боргу, а також пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ від простроченої суми за кожний день прострочення.
Свого обов'язку зі сплати забезпечувального платежу ОСОБА_1 належно та в повному обсязі не виконала. Згідно з наданим представником відповідача розрахунком, позивачкою не доплачено забезпечувальний платіж у сумі 4772,33 (чотири тисячі сімсот сімдесят дві грн 33 коп) без нарахування штрафних санкцій по даний час.
Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно з ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Враховуючи наведене, суд доходить висновку, що свій обов'язок зі сплати забезпечувального платежу за Попереднім договором купівлі-продажу квартири № 2395 від 06.11.2021 року з наступними змінами ОСОБА_1 своєчасно та в повному обсязі не виконала, тому у відповідача ТзОВ «ЄвроЛьвів» не виникло обов'язку укласти основний договір купівлі-продажу квартири в обумовлений попереднім договором строк.
Що стосується доводів позивача про недобросовісність поведінки відповідача суд зазначає наступне.
Згідно зі ст. 3 ЦК України однією з основних засад цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність.
Як вбачається із матеріалів справи, позивачкою був укладений попередній договір із ТзОВ «Компанія з управління активами «Оптимум». Протягом 2018-2019 років Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Оптимум» укладалися із фізичними особами Попередні договори купівлі-продажу квартир, нежитлових приміщень та місць для зберігання транспортних засобів у багатоквартирному будинку на вул. Під Голоском, замовником будівництва якого було ТзОВ «ЄвроЛьвів» на підставі інвестиційного договору між Товариствами.
За вказаними договорами відповідними фізичними особами вносилися грошові кошти в якості забезпечувального платежу за майбутнє придбання квартир, нежитлових приміщень та місць для зберігання транспортних засобів. Зазначені кошти в подальшому частково були перераховані на рахунки ТзОВ «ЄвроЛьвів» на виконання умов інвестиційного договору.
З 2018 року учасником та кінцевим бенефіціарним власником Товариства був ОСОБА_2 , який в подальшому був змінений на ОСОБА_3 , який був одночасно призначений директором Товариства. Надалі наприкінці 2021 року між ТзОВ «Компанія з управління активами «Оптимум», особами, з якими були укладені Попередні договори купівлі-продажу квартир та ТзОВ «ЄвроЛьвів» були укладені Договори про внесення змін та заміну сторони до Попередніх договорів, якими замінено сторону Продавця із ТзОВ «КУА «Оптимум» на безпосередньо ТзОВ «ЄвроЛьвів».
У зазначених договорах також передбачалося здійснити доплату до забезпечувального платежу за попереднім договором. Ці кошти фізичні особи повинні були сплачувати вже безпосередньо на поточні банківські рахунки ТзОВ «ЄвроЛьвів». Необхідність доплати коштів пояснювалася контрагентам здорожчанням будівельних матеріалів та робіт, а також розтратою коштів попереднім керівництвом Товариства.
Однак, після цього робіт із добудови багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 проведено не було.
Після цього в межах виконавчого провадження № 70949336 (приватний виконавець Пиць А.А.) було звернуто стягнення та реалізовано на електронних торгах корпоративні права ОСОБА_2 - частку у розмірі 100 відсотків в статутному капіталі ТзОВ «ЄвроЛьвів» (копія протоколу знаходиться в матеріалах справи).
Новими учасниками було проведено аналіз поточного стану справ в Товаристві, зокрема Суб'єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_4 проведено оцінку ринкової вартості незавершеного будівництвом багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 , яка становила 103 175 558, 00 грн. Стан готовності об'єкта становив менше 50%. Згідно зі Зведеним кошторисним розрахунком вартості об'єкта будівництва №3 від 02.10.2023 року загальна вартість добудови будинку становила 167 545 843,00 грн.
Водночас, жодного іншого майна, коштів або дебіторської заборгованості Товариства на час набуття корпоративних прав не було. Відповідно, на момент придбання корпоративних прав на ТзОВ «ЄвроЛьвів» на електронних торгах та зміни учасників та керівника Товариства загальна вартість активів Товариства становила 103175558,00 грн, а пасивів (в тому числі вартість добудови будинку - 136 708 035,39 грн + 167 545 843,00 грн = 304253878,00 грн, тобто, розмір необхідних вкладень для покриття заборгованості перед контрагентами та добудови будинку становив 201 078 320, 00 грн.
З приводу можливого розкрадання коштів посадовими особами ТзОВ «ЄВРОЛЬВІВ» представником ТзОВ «ЄвроЛьвів» подано до Відділу поліції № 1 Львівського районного управління поліції №1 Головного управління Національної поліції у Львівській області заяву про кримінальне правопорушення, внаслідок чого внесено відомості у ЄРДР.
Судом встановлено, що на даний час ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» організовує та здійснює добудову будинку, та забезпечує реалізацію квартир та повернення коштів особам, які мали укладені попередні договори із ТзОВ «ЄвроЛьвів».
Згідно з Довідкою № 16 від 30.05.2025 року, станом на 30.05.2025 року ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» повернуто особам, які за попередніми договорами перераховували грошові кошти на ТзОВ «ЄвроЛьвів» та КУА «Оптимум» суму 7 375 111, 37 грн.
Тому на думку суду, дії відповідача та третьої особи відносно позивача, в тому числі пропозиція щодо укладення договору купівлі-продажу майнових прав або повернення сплачених за попереднім договором коштів є добросовісними та справедливими.
Таким чином, всебічно, повно, об'єктивно та безпосередньо дослідивши наявні у справі докази, з'ясувавши обставини, на які посилалися сторони, як на підставу своїх вимог, оцінивши належним чином зібрані по справі докази кожен окремо на їх достовірність та допустимість, а також їх достатність та взаємний зв'язок у сукупності, суд приходить до висновку, що позовні вимоги є безпідставними та задоволенню не підлягають.
Що стосується стягнення судових витрат.
Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Згідно з п.2 ч.2 ст.141 ЦПК України судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача.
Враховуючи, що у задоволенні позову слід відмовити, сплачений за подання позовної заяви судовий збір слід залишити за позивачем, а судові витрати ТзОВ «ЄвроЛьвів», пов'язані з розглядом даної справи підлягають стягненню із ОСОБА_1 .
Так, відповідачем у справі ТзОВ «ЄвроЛьвів» подано суду Договір про надання професійної правничої допомоги № 1-0105/24-ц, укладений з АБ «Оприско та партнери» та Додатковий договір, за умовами яких АБ надає професійну правничу допомогу та представляє ТзОВ «ЄвроЛьвів» у справі № 466/6738/24 за позовом ОСОБА_1 про визнання майнових прав. Сторони Договору узгодили, що ТзОВ «ЄвроЛьвів» сплачує гонорар у сумі 40000 гривень за ведення справи у суді першої інстанції. Зазначена сума сплачена у повному розмірі, що підтверджується квитанцією.
У своїх висновках Велика Палата Верховного Суду вже вказувала на те, що при визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін (пункт 21 додаткової постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.02.2020 року у справі № 755/9215/15-ц).
Також, Верховний Суд під час розгляду справи № 761/34282/18 (постанова від 16.06.2021 року) вказав, що витрати за надану професійну правничу допомогу у разі підтвердження обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості підлягають розподілу за результатами розгляду справи незалежно від того, чи їх уже фактично сплачено стороною/третьою особою або тільки має бути сплачено (пункт 1 частини другої статті 137 та частина восьма статті 141 ЦПК України).
Як наслідок, застосовуючи згадану вище практику Верховного Суду, суд вважає, що у межах цієї справи критерій реальності адвокатських послуг та критерій розумності їхнього розміру не дотримані у повній мірі і тому, відповідачу слід задовольнити заяву про стягнення судових витрат у сумі 25000 грн, що відповідатиме принципам розумності, співмірності та обґрунтованості.
Керуючись ст.ст. 4, 5, 11, 12 , 13, 141, 209, 258, 259, 263, 264, 265, 268 ЦПК України, суд,
у задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», з участю третьої особи Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» про визнання майнових прав на об'єкт - відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 25000 (двадцять п'ять тисяч) гривень.
Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку до Львівського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 .
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», ЄДРПОУ 36118695, юридична адреса: м. Івано-Франківськ, вул. Незалежності, буд. 44.
Третя особа : Товариство з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент», ЄДРПОУ 45622250, юридична адреса: м. Львів вул.О. Новаківського, буд. 14.
Суддя О. І. Баєва