вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"23" вересня 2025 р. Справа№ 910/2424/24
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Буравльова С.І.
суддів: Шапрана В.В.
Андрієнка В.В.
секретар
судового засідання Рибчич А.В.
за участю
представників:
від позивача - Бойко Є.В.
від відповідача - Журавльов О.М.
розглянувши апеляційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Новодарницьке"
на рішення Господарського суду м. Києва від 05.05.2025 р.
у справі № 910/2424/24 (суддя - Васильченко Т.В.)
за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Новодарницьке"
до Комунального підприємства з експлуатації і ремонту житлового фонду "Житло-Сервіс"
про стягнення коштів,
У лютому 2024 оку Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Новодарницьке" звернулося до Господарського суду м. Києва з позовом до Комунального підприємства з експлуатації і ремонту житлового фонду "Житло-Сервіс", з урахуванням заяви про зменшення розміру позовних вимог, про стягнення 803691,48 грн, з яких: 609358,73 грн невикористаних коштів, 21385,98 грн 3% річних та 172946,77 грн інфляційних втрат.
Вимоги позивача обґрунтовані тим, що відповідач в порушення умов укладеного договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком на вулиці Юрія Пасхаліна, 17 № 1179-19 від 01.12.2019 р. не повернув суму невикористаних коштів на здійснення поточного ремонту спільного майна будинку.
Рішенням Господарського суду м. Києва від 05.05.2025 р. у справі № 910/2424/24 відмовлено Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Новодарницьке" у задоволенні позову.
Не погодившись з рішенням, Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Новодарницьке" подало апеляційну скаргу (безпосередньо до Північного апеляційного господарського суду), у якій просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове про задоволення позову.
Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції при прийнятті оскаржуваного рішення порушено норми матеріального та процесуального права.
Так, в апеляційній скарзі позивач вказує на те, що ним були надані докази щодо сплати співвласниками будинку за послуги, що визначені за кошторисом. Відповідач в свою чергу на підтвердження виконання ним послуг поточного ремонту жодних доказів не надав, зокрема ані плану-графіку поточного ремонту, ані опису робіт, як передбачено Порядком, а лише стверджує що співвласники мали заборгованість, чим порушили умови договору.
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 04.06.2025 р. апеляційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Новодарницьке" у справі № 910/2424/24 передано на розгляд колегії суддів у складі: Буравльов С.І. (головуючий суддя (суддя-доповідач)), Шапран В.В., Андрієнко В.В.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 09.06.2025 р. апеляційну скаргу у справі № 910/2424/24 залишено без руху на підставі ч. 2 ст. 260 ГПК України та надано заявнику строк на усунення недоліків апеляційної скарги не більше десяти днів з дня отримання копії цієї ухвали.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 16.06.2025 р. відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Новодарницьке" та призначено справу № 910/2424/24 до розгляду на 22.07.2025 р.
Засідання суду, призначене на 22.07.2025 р., не відбулося у зв'язку з перебуванням судді Андрієнка В.В. у відпустці 22.07.2025 р.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 23.07.2025 р. справу № 910/2424/24 призначено до розгляду на 23.09.2025 р.
У судовому засіданні 23.09.2025 р. представники сторін надали усні пояснення по суті апеляційної скарги.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, колегія встановила наступне.
01.12.2019 р. між Комунальним підприємством з експлуатації і ремонту житлового фонду "Житло-Сервіс" (далі - управитель) та співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: вулиця Юрія Пасхаліна, 17, Дарницькому районі, м. Києва, в особі Хориса Миколи Миколайовича, який є уповноваженою особою, що діє на підставі протоколу загальних зборів співвласників від 18.05.2019 р. № 1 (далі - співвласник/уповноважена особа), було укладено договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком на вулиці Юрія Пасхаліна, буд. 17 № 1179-19 (далі - договір).
Відповідно до п. 1.1 договору управитель зобов'язується надавати співвласниками послуги з управління багатоквартирним будинком (далі - послуга з управління), що розташований за адресою: вулиця Юрія Пасхаліна, 17, Дарницькому районі, м. Києва (далі - будинок), а співвласники зобов'язуються оплачувати управителю послуги з управління згідно додатку №5 "Кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території" до договору, який є невід'ємною частиною договору та вимог чинного законодавства.
Згідно з п. 1.3 договору послуга з управління полягає у забезпеченні управителем належних умов проживання, задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна будинку та його прибудинкової території та включає: утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; проведення поточного ремонту спільного майна багатоквартирного будинку.
За п. 2.2.3 договору співвласник (кожен із співвласників) зобов'язаний, зокрема, оплачувати управителеві надані послуги з управління в порядку, за ціною та у строки, встановлені кошторисом (додаток № 5 до договору).
Як передбачено п. 2.4.1 договору, управитель зобов'язаний забезпечувати належне утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території відповідно до нормативних вимог і цього договору, від власного імені укладати з підрядними організаціями необхідні договори про виконання окремих робіт та послуг.
Пунктом 3.1 договору сторони погодили, що ціна послуги з управління становить 7 (сім) гривень 88 коп. (в тому числі податок на додану вартість) на місяць за 1 кв. метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку згідно з кошторисом (додаток №5 до договору), та включає: витрати на утримання будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна будинку в розмірі 5 (п'ять) гривень 93 коп. відповідно до кошторису витрат на утримання будинку та прибудинкової території на місяць за 1 кв. метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку, сума без ПДВ; винагороду управителю в розмірі 0,64 гривень на місяць за 1 кв. метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку, сума без ПДВ.
У відповідності до п. 3.3 договору на вимогу співвласників управитель щороку, не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії цього договору звітує про виконання кошторису витрат відповідно до цього договору та подає співвласникам на погодження новий кошторис витрат.
Згідно з п. 3.4 договору сторони погодили, що за наявності заборгованості у співвласника за цим договором, управитель зараховує кошти, що надійшли від співвласника, як погашення заборгованості за минулі періоди по цьому договору, в порядку календарної черговості виникнення заборгованості.
Відповідно до п. 7.1 договору внесення змін до умов цього договору здійснюється шляхом укладення сторонами додаткової угоди, якщо інше не передбачено цим договором.
Цей договір укладається терміном на один рік та набирає чинності з дня його підписання сторонами. Якщо за один місяць до закінчення строку дії цього договору жодна із сторін не повідомить письмово іншій стороні про відмову від цього договору, він вважається подовженим на один рік (п. п. 9.1, 9.2 договору).
За п. 9.6 договору, у разі припинення дії договору не пізніше дня, що настає за днем припинення дії договору, управитель передає новому управителю багатоквартирного будинку чи особі, уповноваженій співвласниками або об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку: наявну технічну документацію на такий будинок; інформацію про виконані роботи з технічного обслуговування і ремонту конструктивних елементів багатоквартирного будинку та інженерних систем за строк дії договору, але не більше трьох останніх років; інформацію про виникнення аварійних ситуацій і технічних несправностей у розрізі конструктивних елементів та інженерних систем за строк дії договору, але не більше трьох останніх років; дані бухгалтерського обліку доходів та витрат на утримання багатоквартирного будинку за строк дії договору, але не більше трьох останніх років; майно, передане управителю будинку за рішенням співвласників.
01.12.2019 р. між Комунальним підприємством з експлуатації і ремонту житлового фонду "Житло-Сервіс" та співвласниками багатоквартирного будинку було підписано акт приймання-передачі технічної документації на будинок по вул. Юрія Пасхаліна, 17, Дарницькому районі, м. Києва, який є додатком № 3 до договору.
Додатком № 5 до договору сторонами було погоджено кошторис витрат будинку за адресою: вул. Пасхаліна, 17, м. Київ, КП "Житло-сервіс" (далі - кошторис №1), згідно якого витрати на утримання спільного майна будинку та прибудинкової території складають 1180739,04 грн; поточний ремонт спільного майна будинку складає 4500,00 грн; придбання електроенергії складає 388409,28 грн; комісія банку складає 23572,28 грн; винагорода управителя складає 241874,98 грн; інші послуги складають 20000,00 грн. Всього за послуги з управління 2231034,58 грн у тому числі ПДВ.
01.12.2021 р. між сторонами було підписано додаткову угоду № 01-21 про внесення змін до договору № 1179-19 від 01.12.2019 р. про надання послуг з управління багатоквартирним будинком на вулиці Юрія Пасхаліна, буд. 17 (далі - додаткова угода), за умовами пункту 2 якої сторони погодили внести зміни в п. 3.1 та пп. 3.1.1, 3.1.2, в п. 3.3 та п. 3.3.3 розділу 3 - Ціна та порядок оплати послуги з управління договору.
Відповідно до п. 3.1 договору, в редакції додаткової угоди, вартість послуги з управління визначена у додатку № 5 "Кошторис витрат на управління будинком", що є невід'ємною частиною цього договору, та включає: витрати на утримання будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна будинку в розмірі 7,0833 грн відповідно до кошторису витрат на утримання будинку та прибудинкової території на місяць за 1 кв. м загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку, сума без ПДВ; винагороду управителю в розмірі 1,0064 грн. на місяць за 1 кв. метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення в будинку, сума без ПДВ.
Згідно з п. 3.3.3 договору, в редакції додаткової угоди, у випадку, якщо новий кошторис витрат співвласниками не погоджено, продовжує діяти раніше погоджений кошторис витрат. Управителеві надається право змінити зазначену у пункті 3.1 цього договору ціну витрат, без підписання окремих додаткових угод до цього договору та погодження з боку співвласників у випадках: підвищення вартості електричної енергії, що закуповується управителем для забезпечення функціонування спільного майна, збільшення розміру мінімальної заробітної плати, зміни або введення нових ставок податків і зборів (інших обов'язкових платежів), якщо вони підлягають застосуванню до діяльності управителя. У випадку настання однієї з наведених вище обставин управитель має право змінити виключно відповідну складову ціни, пропорційно до її фактичного збільшення. При цьому, загальна ціна послуги з управління, вказана у пункті 3.1 цього договору, підлягає коригуванню тільки в частині складових ціни, що змінюються відповідно до цього пункту, але в будь-якому випадку загальний розмір збільшення ціни не має перевищувати 20% від ціни послуги з управління, визначеної у п. 3.1 цього договору. У випадку необхідності збільшення ціни послуги з управління на понад 20% від ціни, вказаної у пункті 3.1 цього договору, управитель має ініціювати збори співвласників багатоквартирного будинку з метою прийняття рішення про зміну ціни договору та укладення відповідної додаткової угоди. У всіх випадках зміни ціни управитель представляє співвласникам детальний розрахунок підстави зміни ціни послуги з управління як додаток до нового кошторису.
У пункті 3 додаткової угоди сторони погодили внести зміни в додаток № 5 та викласти його в редакції, що додається та є невід'ємною частиною договору.
Пунктом 4 додаткової угоди сторони вирішили доповнити розділ 2. Права і обов'язки сторін п. 2.4 підпунктом: " 2.4.14. Витрачати кошти пункту "Поточний ремонт спільного майна будинку" додатку № 5 "Кошторис витрат на управління будинком" тільки за попереднім письмовим погодженням з уповноваженою особою".
Сторони домовились внести зміни до розділу 9. Строк дії, порядок і умови продовження дії та розірвання договору, та викласти його в наступній редакції: пункт 9.1 "Цей договір діє до 30 листопада 2022 року"; пункт 9.2 "Якщо за один місяць до закінчення строку дії цього договору жодна із сторін не повідомить письмово іншій стороні про відмову від цього договору, чи про бажання внесення змін до договору шляхом підписання додаткової угоди, вважається подовженим на один рік." (пункт 5 додаткової угоди).
Відповідно до п. 6 додаткової угоди сторонами було вирішено доповнити розділ 9 п. 9.6 пп. 9.6.6 в наступній редакції: "Невикористану суму коштів пункту "Поточний ремонт спільного майна будинку" додатку № 5 "Кошторис витрат на управління будинком" Комунальне підприємство з експлуатації і ремонту житлового фонду "Житло-сервіс" перераховує на рахунок нового управителя або об'єднання співвласників багатоквартирного будинку згідно листа, в якому вказані реквізити для перерахування, підписаного уповноваженою особою, протягом п'яти банківських днів".
На виконання п. 3 додаткової угоди, сторонами було підписано кошторис витрат на управління будинком за адресою: вул. Пасхаліна, буд. 17, м. Київ, з 01.12.2021 р. (далі - кошторис № 2), з якого вбачається, що планові надходження від власників квартир та нежитлових приміщень за послуги управителя становлять 2407455,00 грн з ПДВ, з яких: витрати на утримання спільного будинку та прибудинкової території становлять 1048473,21 грн; поточний ремонт спільного майна будинку становлять 372897,66 грн; придбання електроенергії становить 285637,46 грн; винагорода управителя становить 285042,67 грн; комісія банку становить 14161,50 грн та ПДВ (20%) - 401242,50 грн.
У подальшому, Комунальним підприємством з експлуатації і ремонту житлового фонду "Житло-Сервіс" було затверджено кошторис витрат на управління будинком за адресою: вул. Пасхаліна, буд. 17, м. Київ, з 01.10.2022 р. (далі - кошторис № 3), за умовами якого витрати на утримання спільного майна будинку та прибудинкової території складає 1091001,96 грн; поточний ремонт спільного майна будинку складає 372900,62 грн; придбання електроенергії складає 285637,46 грн; винагорода управителя (15%) складає 292095,10 грн; комісія банку складає 14161,50 грн та ПДВ (20%) - 411164,99 грн. Всього за послуги з управління 2466961,63 грн у тому числі ПДВ.
З матеріалів справи вбачається, що власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку № 17, що розташований за адресою: 02096, Україна, м. Київ, вул. Пасхаліна Юрія, відповідно до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" було створено Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Новодарницьке".
Протоколом установчих зборів співвласників об'єднання співвласників багатоквартирного будинку № 1 від 24.09.2022 р. було затверджено статут Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Новодарницьке" (далі - статут).
10.11.2022 р. здійснено державну реєстрацію Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Новодарницьке" в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
З 01.02.2023 р. багатоквартирний будинок по вулиці Юрія Пасхаліна, 17 в місті Києві почало обслуговувати Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Новодарницьке", у зв'язку з чим у відповідача за договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком на вулиці Юрія Пасхаліна, 17 № 1179-19 від 01.12.2019 р. виник обов'язок здійснити розрахунки з позивачем щодо невикористаних коштів за "Поточний ремонт спільного майна будинку" згідно додатку № 5, який передбачений пунктом 9.6.6 додаткової угоди.
За розрахунком позивача, відповідач повинен повернути невикористані грошові кошти за поточний ремонт спільного майна будинку за період з 01.12.2021 р. по 31.01.2023 р. у загальному розмірі 609358,73 грн, а саме:
- за період з 01.12.2021 р. по 30.09.2022 р. - 372897,66 грн (визначений у кошторисі № 2 розмір ремонту спільного майна будинку) / 12 місяців =31074,81 грн * 10 місяців = 310748,10 грн + 16,7332% (винагорода управителя) + 20% (ПДВ) = 435295,44 грн;
- за період з 01.10.2022 р. по 31.01.2023 р. - 372900,62 грн (визначений у кошторисі № 3 розмір ремонту спільного майна будинку) / 12 місяців =31075,05 грн * 4 місяці = 124300,20 грн + 16,6955% (винагорода управителя) + 20% (ПДВ) = 174063,29 грн.
15.11.2023 р. Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Новодарницьке" звернулося до Комунального підприємства з експлуатації і ремонту житлового фонду "Житло-Сервіс" з листом № 010, у якому на підставі п. 6 додаткової угоди № 01-21 від 01.12.2021 р. та договору № 1179-19 від 01.12.2019 р. просило перерахувати невикористаний залишок коштів по статті видатків на "Поточний ремонт спільного майна будинку" згідно з кошторисами на рахунок об'єднання співвласників багатоквартирного будинку в загальному розмірі 609358,73 грн.
Однак відповіді на вказаний лист відповідач не надав.
Спір у справі виник у зв'язку з тим, що відповідач, на думку позивача, в порушення умов укладеного договору не виконав свої зобов'язання щодо повернення суми невикористаних коштів на здійснення поточного ремонту спільного майна будинку.
Відповідно до ст. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Частиною 1 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Як передбачено ч. 1 ст. 901 ЦК України, за договором про надання послуг одна сторона - виконавець, зобов'язується за завданням другої сторони - замовника, надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов'язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором.
Статтею 905 ЦК України визначено, що строк договору про надання послуг встановлюється за домовленістю сторін, якщо інше не встановлено законом або іншими нормативно-правовими актами.
Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог законодавства, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Як передбачено ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).
Згідно зі ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
У відповідності до ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
За ст. 322 ЦК України власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з ч. 2 ст. 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.
Як передбачено ч. 1 ст. 385 ЦК України, власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).
Відповідно ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об'єктами нерухомого майна. Співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку. Управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб'єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.
Згідно з ч. 1 ст. 9 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку).
Частиною 1 статті 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" передбачено, що співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об'єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об'єднань співвласників багатоквартирних будинків.
Відповідно до п. п. 2, 3 ч. 2 ст. 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем; обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням.
Як було встановлено вище, між Комунальним підприємством з експлуатації і ремонту житлового фонду "Житло-Сервіс" та співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: вулиця Юрія Пасхаліна, 17, Дарницького району, м. Києва, в особі Хориса Миколи Миколайовича, який є уповноваженою особою, що діє на підставі протоколу загальних зборів співвласників від 18.05.2019 р. № 1, було укладено договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком на вулиці Юрія Пасхаліна, 17 № 1179-19 від 01.12.2019 р.
У подальшому, додатковою угодою № 01-21 про внесення змін до договору № 1179-19 від 01.12.2019 р. про надання послуг з управління багатоквартирним будинком на вулиці Юрія Пасхаліна, 17, було вирішено доповнити розділ 9 п. 9.6 пп. 9.6.6 в наступній редакції: "Невикористану суму коштів пункту "Поточний ремонт спільного майна будинку" додатку № 5 "Кошторис витрат на управління будинком" Комунальне підприємство з експлуатації і ремонту житлового фонду "Житло-сервіс" перераховує на рахунок нового управителя або об'єднання співвласників багатоквартирного будинку згідно листа, в якому вказані реквізити для перерахування, підписаного уповноваженою особою, протягом п'яти банківських днів".
Отже, відповідно до укладеного договору та додаткової угоди, сторони погодили обов'язок відповідача повернути невикористані кошти у разі зміни управителя або створення обєднання співвласників будинку по статті видатків за "Поточний ремонт спільного майна будинку".
Вказані умови договору та додаткової угоди кореспондуються з п. 26 Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 р. № 712 (далі - Правила № 712), за умовами якого у разі припинення дії договору управління управитель не пізніше дня, що настає за днем припинення його дії, зокрема залишки коштів, що утворилися за рахунок внесків на реконструкцію, реставрацію, проведення капітального ремонту, технічне переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку, повертаються кожному із співвласників, які вносили відповідні внески.
За змістом ст. 6 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" об'єднання може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (багатоквартирних будинках). Установчі збори об'єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку. Об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Об'єднання створюється як непідприємницьке товариство для здійснення функцій, визначених законом. Порядок надходження і використання коштів об'єднання визначається цим Законом та іншими законами України. В одному багатоквартирному будинку може бути створено тільки одне об'єднання. Власники квартир та нежитлових приміщень у двох і більше багатоквартирних будинках, об'єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, можуть створити одне об'єднання.
Відповідно до ст. 4 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.
Згідно з п. 2.1 статуту метою створення об'єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов'язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим статутом.
Відповідно до п. 2.3 статуту завданням та предметом діяльності об'єднання є: забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном; забезпечення належного утримання багатоквартирного будинку прибудинкової території; сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами; забезпечення виконання співвласниками своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.
Таким чином, новостворене Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Новодарницьке" є суб'єктом цивільно-правових відносин, наділеним спеціальною правосуб'єктністю у сфері управління спільним майном багатоквартирного будинку, з метою забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном.
З урахуванням мети створення, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку має пряме та безпосереднє відношення до усіх питань, що стосуються будинку, а отже може мати власну, окрему від інтересів кожного окремого члена об'єднання, матеріально-правову зацікавленість у спорах що стосуються, в тому числі обслуговування будинку. Наявність матеріально-правової зацікавленості у об'єднання співвласників багатоквартирного будинку у правовідносинах, що виникають щодо будинку чи його складових, утримання, експлуатації та інших подібних питань є передумовою визнання за об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку самостійної процесуальної правосуб'єктності, а отже і права на звернення до суду із самостійним позовом.
Окрім того, реальний захист прав співвласників будинку (членів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку) у певних випадках потребує звернення до суду.
Відтак, невизнання за об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку самостійного права на звернення до суду в інтересах членів, призвело б до неможливості забезпечення і захисту прав співвласників будинку і стало б невиправданою перешкодою для досягнення мети об'єднання.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 14.03.2018 р. у справі № 815/219/17.
Отже виходячи з аналізу суб'єктного складу договору, предмета та змісту правовідносин, які з нього випливають, об'єднання, діючи в межах наданих законом повноважень, має право ініціювати судовий захист інтересів співвласників, а тому Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Новодарницьке" є належним суб'єктом звернення до суду з даним позовом.
Позивач вважає, що відповідач на підставі п. 6 додаткової угоди повинен перерахувати на його рахунок, як нового фактичного управителя будинку, невикористані грошові кошті по статті видатків згідно з кошторисом "Поточний ремонт спільного майна будинку".
Відповідно до пункту 32 Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджених постановою кабінету Міністрів України від 05.09.2018 р. № 712 (далі - Правила), ціна послуги з управління встановлюється договором управління з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором управління, та включає, зокрема витрати на утримання багатоквартирного будинку, прибудинкової території, поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису.
Згідно з п. 33 Правил кошторис враховує обов'язковий перелік робіт (послуг), а також періодичність виконання (надання) робіт (послуг) з утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території та є невід'ємною частиною договору управління.
За умовами п. 34 Правил під час надання послуги з управління управитель має право здійснювати перерозподіл фактичних витрат у структурі кошторису без зміни загального обсягу таких витрат у межах одного багатоквартирного будинку та без зміни ціни на послугу з управління, визначеної договором управління. Такий перерозподіл витрат управителем не повинен погіршувати якість надання послуги з управління, зокрема порушувати періодичність виконання (надання) робіт (послуг) з утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території.
Як передбачено п. 10 Правил, під час надання послуги з управління управитель забезпечує виконання робіт та послуг з утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території, що входять до кошторису витрат на утримання будинку та прибудинкової території (далі - кошторис), з урахуванням обов'язкового переліку робіт та послуг, що затверджується Міністерством розвитку громад та територій України, та з дотриманням: встановлених стандартів, нормативів, норм, порядків і правил щодо якості житлово-комунальних послуг; вимог до якості, в тому числі щодо періодичності виконання (надання) таких робіт (послуг), визначених договором управління.
Зі змісту вказаних норм вбачається, що за своєю суттю кошторис до договору управління є документом, що містить розрахунок витрат на виконання певних робіт та послуг, а його основною метою є прогнозування фактичної вартості реалізації робіт та послуг, з метою уникнення непередбачуваних видатків і гарантування ефективного використання коштів. Отже кошторис за своїм змістом є планом витрат.
Вбачається, що укладені між сторонами договору кошториси № 1, № 2 та № 3 містять статтю видатків про "Поточний ремонт спільного майна будинку", зокрема, у період з 01.12.2019 р. по 01.12.2020 р. видатки складають 4500,00 грн, у період з 01.12.2020 р. по 01.12.2021 р. видатки складають 4500,00 грн, у період з 01.12.2021 р. по 30.09.2022 р. видатки складають 372897,66 грн та у період з 01.10.2022р. по 31.01.2023 р. видатки складають 372900,62 грн.
Згідно з п. 6 укладеної додаткової угоди до договору, відповідач, як управитель, зобов'язаний повернути невикористані кошти по статті видатків "Поточний ремонт спільного майна будинку" на користь нового управителя або об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, а відтак ключовою передумовою для заявлення вимоги про повернення відповідачем невикористаних коштів по статті видатків кошторису "Поточний ремонт спільного майна будинку", є виконання співвласниками у повній мірі фінансового плану кошторису, тобто своєчасне та повне виконання такого кошторису в частині сплати внесків.
На підтвердження виконання співвласниками багатоквартирного будинку вимог договору та покриття усіх витрат згідно з підписаними кошторисами позивачем надано копії квитанцій, фіскальних чеків, платіжних інструкцій, довідок, рахунків, скрин-шоти мобільних банкінгів (далі - платіжні документи).
Відповідно до наданих позивачем платіжних документів вбачається, що співвласниками багатоквартирного будинку на користь відповідача, як управителя, за 2020 рік було сплачено грошові кошти у загальному розмірі 57333,16 грн, за 2021 рік було сплачено грошові кошти у загальному розмірі 313795,09 грн, за 2022 рік було сплачено грошові кошти у загальному розмірі 389479,70 грн, за 2023 рік було сплачено грошові кошти у загальному розмірі 78812,90 грн,
Крім того, співвласниками багатоквартирного будинку було сплачено грошові кошти на загальну суму 1879,87 грн, однак надані на їх підтвердження платіжні документи не дають можливість встановити період сплати таких коштів.
Отже, співвласниками багатоквартирного будинку на виконання умов договору та кошторисів № 1, № 2 та № 3 було сплачено 841300,72 грн.
Викладене свідчить, що співвласниками багатоквартирного будинку, в інтересах яких діє позивач, не було виконано умови договору в частині забезпечення повного надходження грошових коштів на виконання узгоджених кошторисів у заявлений позивачем період, у той час як договірні зобов'язання передбачають належне та своєчасне фінансування послуг з управління та експлуатації спільного майна, що є обов'язком співвласників відповідно до положень укладеного договору.
Відсутність повного фінансування у визначений період свідчить про неналежне виконання співвласниками своїх зобов'язань, що, в свою чергу, впливає на можливість компенсації відповідачем грошових коштів по статті видатків кошторисів "Поточний ремонт спільного майна будинку", оскільки за умовами пункту 6 додаткової угоди відповідач має повернути позивачу, як новому фактичному управителю будинку, саме невикористані грошові коштів по статті видатків згідно кошторису "Поточний ремонт спільного майна будинку", а не заплановані.
Тобто, співвласники багатоквартирного будинку на виконання кошторисів № 1, № 2 та № 3 повинні були покрити усі надходження коштів по послугах, визначених у кошторисах.
Так, на виконання кошторису № 1 у період з 01.12.2019 р. по 01.12.2021 р. співвласники повинні були сплатити на користь управителя грошові кошти у загальному розмірі 2231034,58 грн, на виконання кошторису № 2 у період з 01.12.2021 р. по 30.09.2022 р. співвласники повинні були сплатити на користь управителя грошові кошти у загальному розмірі 2407455,00 грн та на виконання кошторису № 3 у період з 01.10.2022 р. по 31.01.2023 р. співвласники повинні були сплатити на користь управителя грошові кошти у загальному розмірі 2466961,63 грн.
Однак з матеріалів справи вбачається, що співвласники багатоквартирного будинку за період з 2020 року по 2023 рік сплатили на користь управителя грошові кошти у загальному розмірі лише 841300,72 грн, що не відповідає фінансовим зобов'язанням, визначеним у погоджених кошторисах, та свідчить про неналежне виконання співвласниками своїх договірних обов'язків.
При цьому, в матеріалах справи наявний лист від 31.05.2022 р. уповноваженої особи співвласників житлового будинку Миколи Хориса, який повідомив відповідача, про те, що співвласники житлового будинку № 17 на вул. Пасхаліна у Дарницькому районі м. Києва не заперечують щодо компенсації вартості наданих послуг за рахунок накопичень поточного ремонту житлового будинку за вищевказаною адресою.
Наведений лист підтверджує, що уповноважена особа співвласників, не заперечуючи проти наявного боргу за послуги управителя в цілому, висловила згоду на зарахування накопичених коштів за статтею видатків "Поточний ремонт спільного майна будинку" в рахунок погашення відповідної заборгованості.
Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується з висновком місцевого суду про те, що вимога позивача про стягнення з відповідача 609358,73 грн невикористаних коштів за договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком на вулиці Юрія Пасхаліна, 17 № 1179-19 від 01.12.2019 р. є необґрунтованою, недоведеною та не підлягає задоволенню.
Вимоги позивача про стягнення з відповідача 3% річних та інфляційних втрат також не підлягають задоволенню, оскільки є похідними вимогами від основної, у задоволенні якої було відмовлено.
Доводи апеляційної скарги наведеного не спростовують та відхиляються колегією суддів.
Відповідно до ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень.
Згідно зі ст. ст. 76, 77, 78 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.
Статтею 276 ГПК передбачено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Здійснивши перевірку та оцінку всіх належних доказів, наявних у матеріалах справи, колегія суддів дійшла висновку про те, що рішення Господарського суду м. Києва від 05.05.2025 р. у справі № 910/2424/24 прийнято з повним та всебічним дослідженням обставин, які мають значення для справи, а також з дотриманням норм матеріального і процесуального права, у зв'язку з чим апеляційна скарга Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Новодарницьке" задоволенню не підлягає.
У зв'язку з відмовою в задоволенні апеляційної скарги, відповідно до ст. 129 ГПК України, витрати по сплаті судового збору за її подання покладаються на скаржника.
Керуючись ст. ст. 267 - 285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -
1. Апеляційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Новодарницьке" залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду м. Києва від 05.05.2025 р. у справі № 910/2424/24 залишити без змін.
3. Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Новодарницьке".
4. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 15.10.2025 р.
Головуючий суддя С.І. Буравльов
Судді В.В. Шапран
В.В. Андрієнко