Іменем України
14 жовтня 2025 року
м. Харків
справа №646/8648/18
провадження №22-ц/818/3258/25
Харківський апеляційний суд у складі:
Головуючого: Маміної О.В.
суддів: Пилипчук Н.П., Тичкової О.Ю.,
за участі секретаря Смелянець К.І.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Харків цивільну справу за позовом Харківської міської ради до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати, -
за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 21 березня 2025 року, постановлене суддею Голоба М.М.,
У грудні 2018 року Харківська міська рада звернулась до суду із позовом, в якому просила стягнути з ОСОБА_1 безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати в сумі 2179386 грн. 43 коп.
Рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 21 березня 2025 року позов Харківської міської ради задоволено. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Харківської міської ради безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки у розмірі 2179386 грн. 43 коп. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Харківської міської ради судові витрати у розмірі 32960 грн. 80 коп.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимоги повністю.
Посилається на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права; зазначає, що він є власником нежитлових приміщень, але нежитлові приміщення були передані 14.06.2016 року в оренду ТОВ «Оптима-Лайт Плюс», тому саме орендар має сплачувати за користування землею. Крім того розмір земельної ділянки не відповідає дійсності, фактичні межі земельної ділянки ніким не встановлювались. Також позивачем не надано грошову оцінку земельної ділянки, тому неможливо встановити вартість квадратного метру та здійснити розрахунок заборгованості.
Перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, відповідно до вимогст.367 ЦПК України- в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, судова колегія вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що відповідач є власником нежитлових приміщень, які розташовані на земельній ділянці. Фактично користувався земельною ділянкою у період з 01.11.2015 року по 31.10.2018 року та без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти в розмірі орендної плати, які мав повернути за користування нею, а тому відповідач зобов'язаний сплатити ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України. Вважає, що наведений розрахунок неотриманого доходу підтверджується належними і допустимими доказами та належним чином обґрунтований.
Такі висновки суду першої інстанції відповідають вимогам закону та фактичним обставинам справи.
Судом встановлено, що відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру право власності на нерухоме майно від 27.11.2018 року за № 147078265 право власності на нежитлові будівлі літ. «А-3» площею 756,2 кв.м., літ. «С-1» площею 13,6 кв.м., літ. «Е-1» площею 6,7 кв.м., літ. «Д-1» площею 13,1 кв.м., літ. «В-1» площею 38,4 кв.м., літ. «Б-2» площею 80,5 кв.м., літ. «Р-1» площею 4,0 кв.м. по АДРЕСА_1 з 29.11.2006 року зареєстровано за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 24.11.2006 року за № 9089 (т. 1 а.с. 14-16).
Згідно із договором найму (оренди) від 14.06.2016 року, ОСОБА_1 передав в оренду ТОВ «Оптима-Лайт Плюс» нежитлові будівлі по АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 96).
Відповідно до п. 14 додатку № 1 до рішення 8 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 14.09.2016 року за № 342/16 «Про надання юридичним та фізичним особам дозволу на розробку документації із землеустрою для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» надано дозвіл ТОВ «Оптима-Лайт Плюс» на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки із земель комунальної власності площею для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель: літ. «А-3» (адміністративно-виробничий корпус), літ. «Б-2» (експериментальний цех), літ. «В-1» (прохідна), літ. «Е-1» (склад), літ. «С-1» (склад), літ. «Р-1» (склад), літ. «Д-1» (гараж) по АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 94-95).
Згідно з листом Східної ОДПІ м. Харкова ГУ ДФС у Харківській області від 06.06.2017 року ОСОБА_1 не обліковуються платником земельного податку та орендної плати за земельну ділянку, розташовану по АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 19).
Відповідно до акту обстеження, визначення меж, площі та конфігурації земельної ділянки від 06.02.2018 року, складеного головним спеціалістом відділу самоврядного контролю за використанням земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради Федоровим В.В., земельна ділянка по АДРЕСА_1 , площею 0,3054 га, використовується для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. «А-3» (адміністративно-виробничий корпус), літ. «Б-2» (експериментальний цех), літ. «В-1» (прохідна), літ. «Е-1» (склад), літ. «С-1» (склад), літ. «Р-1» (склад), літ. «Д-1» (гараж). Межі земельної ділянки визначені відповідно до зовнішніх меж будівель та паркану (т. 1 а.с. 25-29).
Департаментом територіального контролю Харківської міської ради були здійснені розрахунки безпідставно збережених ОСОБА_1 коштів за використання земельної ділянки по АДРЕСА_1 , згідно яких: сума безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період з 01.11.2015 року до 31.12.2015 року склала 91277 грн. 94 коп.; з 01.01.2016 року до 31.12.2016 року - 784807 грн. 12 коп., з 01.01.2017 року до 31.12.2017 року - 665515 грн. 44 коп.; з 01.01.2018 року до 31.07.2018 року - 388217 грн. 34 коп.; з 01.08.2018 року по 31.10.2018 року - 249568 грн. 59 коп. Загальна сума - 2179386 грн. 43 коп. (т. 1 а.с. 20-24).
Як на підставу позовних вимог Харківська міська рада посилається, що з моменту набуття права власності на нежитлове приміщення по теперішній час не оформив речові права щодо спірної земельної ділянки та не сплачуює за користування земельною ділянкою, яка належить територіальній громаді, плату за землю у встановленому законодавчими актами розмірі. Таким чином, відповідач зберіг кошти, не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою а Харківська міська рада, втрачає належне йому майно (кошти від орендної плати), тобто відбувається факт безпідставного збереження коштів у розмірі орендної плати відповідачем за рахунок позивача.
Відповідно до положень статті 80 ЗК України суб'єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.
Відповідно до ст.120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
За змістом статей 122, 123, 124 ЗК України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Відповідно до ст. 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Зважаючи на ці положення, новий власник чи орендар земельної ділянки не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку відповідно до вимог законодавства.
Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що з моменту виникнення права власності на нерухоме майно у власника виникає обов'язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під цією будівлею.
Згідно зі статтею 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за положенням частини першої статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Частиною другою статті 152 ЗК України передбачено, що власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Відповідно до частин першої та другої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Отже, у випадку використання земельної ділянки комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору оренди, власник такої земельної ділянки (орган місцевого самоврядування, який представляє інтереси територіальної громади) може захистити своє право на компенсацію йому вартості неотримання орендної плати в порядку, визначеному статтею 1212 ЦК України.
Кондикційні зобов'язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
Частиною першою статті 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянкице засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов'язані своєчасно сплачувати орендну плату.
Звертаючись до суду із вказаним позовом, Харківська міська рада вказувала, що 01.11.2015 року ОСОБА_1 використовує земельну ділянку без правовстановлюючих документів, орендну плату не сплачує, хоча земельна ділянка використовувалась для розміщення належного йому на праві власності нерухомого майна.
З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 використовує земельну ділянку площею 3054 кв.м по АДРЕСА_1 для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «А-3» (адміністративно-виробничий корпус), літ. «Б-2» (експериментальний цех), літ. «В-1» (прохідна), літ. «Е-1» (склад), літ. «С-1» (склад), літ. «Р-1» (склад), літ. «Д-1» (гараж). Межі земельної ділянки визначені відповідно до зовнішніх меж будівель та паркану (т. 1 а.с. 25-29).
Договір оренди укладено не було, ОСОБА_1 користувався земельною ділянкою без оформлення права користування.
Таким чином, предметом позову у цій справі є стягнення із власника об'єкта нерухомого майна коштів за фактичне користування земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розміщено.
З огляду на викладене, відповідач як власник нерухомого майна та фактичний користувач земельної ділянки, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов'язана повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України.
Для кондикційних зобов'язань доведення вини особи не має значення, а важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої (статті 1212-1214 ЦК України).
Такий правовий висновок відповідає висновкам Великої Палати Верховного Суду, які викладені у постановах від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18), від 20 листопада 2018 року, у справі № 922/3412/17 (провадження № 12-182гс18), від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 (провадження № 12-161гс19) та висновку, викладеного у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 02 червня 2021 року у справі № 201/2956/19 (провадження № 61-2105св20); та у постанові Верховного Суду від 27 липня 2022 року у справі № 644/3932/18.
Так, за розрахунком позивача, розмір безпідставно збережених відповідачем коштів орендної плати за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою, на якій розміщено належний йому об'єкт нерухомого майна, за період з 01.11.2015 року по 31.10.2018 року становить 2179386,43 грн.
На підставі рішення Харківської міської ради 25 сесії 6 скликання від 03.07.2013 року за № 1209/13 «Про затвердження «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013», у п. 1.1 якого визначено базову вартість одного квадратного метра земель м. Харкова у сумі 291 грн. 18 коп., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 року та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.
Відповідно до розрахунку Харківської міської ради щодо ОСОБА_1 за період з 01.11.2015 року по 31.10.2018 року розмір безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період з 01.11.2015 року до 31.12.2015 року склала 91277 грн. 94 коп.; з 01.01.2016 року до 31.12.2016 року - 784807 грн. 12 коп., з 01.01.2017 року до 31.12.2017 року - 665515 грн. 44 коп.; з 01.01.2018 року до 31.07.2018 року - 388217 грн. 34 коп.; з 01.08.2018 року по 31.10.2018 року - 249568 грн. 59 коп.
Отже, за період з 01.11.2015 року по 31.10.2018 року ОСОБА_1 мав б сплатити до бюджету грошові кошти у сумі 2179386 грн. 43 коп.
Відповідачем не надано належних та допустимих доказів на спростування наданого позивачем розрахунку недоотриманого доходу.
З матеріалів справи, а саме з акту обстеження, визначення меж, площі та конфігурації земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 вбачається, що розмір спірної земельної ділянки розраховано виходячи з її меж, визначених відповідно до меж паркану та зовнішніх меж нежитлової будівлі.
Встановлено, що ОСОБА_1 використовує земельну ділянку для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі.
Таким чином судова колегія, беручи до уваги акт обстеження земельної ділянки від 06.02.2018 року, визначення меж, площі та конфігурації спірної земельної ділянки, погоджується з розрахунком позивача зробленим шляхом множення вартості одного квадратного метру спірної земельної ділянки (відповідно до проведеної та затвердженої базової вартості землі м. Харкова) на всю площу земельної ділянки, що використовується відповідачем, а також на розмір ставки орендної плати за земельну ділянку.
Зазначене узгоджується з висновками викладеними у постанові Верховного Суду від 27 липня 2022 року у справі №644/3932/18.
Щодо доводів апеляційної скарги про здачу в оренду нежитлового приміщення та наявності обов'язку у орендаря сплачувати орендну плату за землю, судова колегія зазначає наступне.
Зі змісту договору оренди від 14 червня 2016 року убачається, що ОСОБА_1 передав в оренду ТОВ «Оптіма-Лайт Плюс» в тимчасове користування нежитлові будівлі літ. «А-3» площею 756,2 кв.м., літ. «С-1» площею 13,6 кв.м., літ. «Е-1» площею 6,7 кв.м., літ. «Д-1» площею 13,1 кв.м., літ. «В-1» площею 38,4 кв.м., літ. «Б-2» площею 80,5 кв.м., літ. «Р-1» площею 4,0 кв.м. по АДРЕСА_1 , строком до 14.06.2022 року.
Згідно п.6 договору передбачено, що наймач несе всі витрати по утриманню та експлуатації вказаної нерухомості, сплачує належні за неї платежі та збори, а також плату за землю.
Пунктом 17 договору визначено, що одночасно з правом найму об?єкта оренди наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій він знаходиться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до об?єкта оренди, у розмірі, необхідному для мети найму (стаття 796 Цивільного кодексу України).
Натомість укладення такого договору не свідчить про виникнення у орендаря обов'язку саме перед Харківською міською радою по сплаті орендної плати.
Доказів укладення договору оренди земельної ділянки між Харківською міською радою та ТОВ «Оптіма-Лайт Плюс» матеріали справи не містять.
Даних про сплату земельного податку матеріали справи також не містять.
Таким чином підстав для покладення обов'язку по сплаті безпідставно збережених коштів по сплаті орендної плати за користування земельною ділянкою без укладення відповідного договору на орендаря не має.
Доводи про невідповідність меж земельної ділянки спростовуються матеріалами справи та наданими позивачем документами. Відповідачем не спростовано розміру земельної ділянки.
Висновок суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позову, - відповідає вимогам закону та фактичним обставинам справи.
Доводи апеляційної скарги не спростовують висновки суду першої інстанції.
Європейський суд з прав людини вказав що пункт 1статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Враховуючи викладене, судова колегія вважає, що рішення суду ухвалене з додержанням вимог матеріального та процесуального права.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись ст. ст.367,368,369,375,381,382,383,384 ЦПК України суд, -
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 21 березня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення.
Головуючий: О.В. Маміна
Судді: Н.П. Пилипчук
О.Ю. Тичкова
Повний текст судового рішення виготовлено 15.10.2025 року.