13 жовтня 2025 року Справа № 480/10716/24
Сумський окружний адміністративний суд у складі головуючого судді ГелетиС.М., розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження без виклику сторін у приміщенні суду у м. Суми адміністративну справу за позовом Управління державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фортейл", третя особа - Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Форест Апарт" про скасування повідомлення та реєстрації декларації,
Управління державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради звернулось до Сумського окружного адміністративного суду з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фортейл", третя особа - Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Форест Апарт", і просить суд:
- припинити право на виконання будівельних робіт шляхом скасування Повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 07.12.2020 року № СМ 051201207999 щодо об'єкту «Реконструкція житлового корпусу за адресою: Сумська область, м. Суми, «Вогник» оздоровчий табір, урочище Баранівка», замовник будівництва Товариство з обмеженою відповідальністю "Фортейл";
- скасувати реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об'єкта «Реконструкція житлового корпусу за адресою: Сумська область, м. Суми, «Вогник» оздоровчий табір, урочище Баранівка», від 18.12.2020 №СМ 101201218105, замовник будівництва Товариство з обмеженою відповідальністю "Фортейл".
Свої вимоги мотивує тим, що 07.12.2020 Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради було зареєстровано Повідомлення про початок виконання будівельних робіт № CM 051201207999 щодо об'єкту «Реконструкція житлового корпусу за адресою: Сумська область, м. Суми, «Вогник» оздоровчий табір, урочище Баранівка», замовник будівництва товариство з обмеженою відповідальністю «Фортейл».
У свою чергу, положеннями ч. 1 ст. 39 Закону № 3038-VI визначено, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (CCI), та об'єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.
Аналогічна норма має своє відображення у пункті 3 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13.04.2011 року (надалі - Порядок №461), згідно якого прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (CCI) здійснюється органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність до експлуатації.
Відповідно до пункту 17 Порядку № 461 замовник (його уповноважена особа) заповнює і подає до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю один примірник декларації.
Орган державного архітектурно-будівельного контролю протягом десяти робочих днів з дня надходження декларації перевіряє повноту даних, зазначених у декларації та забезпечує внесення інформації, зазначеної у декларації, до реєстру.
Так, згідно інформації, наявної у Реєстрі будівельної діяльності, 18.12.2020 Товариством з обмеженою відповідальністю «Фортейл» було зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об'єкта «Реконструкція житлового корпусу за адресою: Сумська область, м. Суми, «Вогник» оздоровчий табір, урочище Баранівка» № CM 101201218105.
Згідно даної декларації, зазначено, що дану реконструкцію було виконано Відповідачем на підставі Повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з незначними наслідками (CCI) № CM 051201207999 від 07.12.2020, зареєстрованого Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради.
Проте, 28.08.2024 до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради надійшов лист від Сумської обласної прокуратури про перенаправлення звернення Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради від 09.08.2024 року щодо законності реєстрації, реконструкції об'єкта нерухомого майна, розташованого на території міста Суми, оздоровчий табір «Вогник» урочише Баранівка - з нежитлової будівлі у будинок квартирного типу за відсутності містобудівних умов та обмежень.
Так, під час розгляду даного звернення та доданих до нього матеріалів позивачем було встановлено наступне.
Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24.12.2020 - вбачається реєстрація будинку квартирного типу об'єкт житлової нерухомості загальна площа 1603 кв. м, житлова площа 993 кв.м адреса Сумська область, м.Суми, «Вогник» оздоровчий табір, урочище Баранівка.
Підставами реєстрації права власності у Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24.12.2020 року серед іншого вказано:
- Договір купівлі-продажу нежитлової будівлі від 28.03.2003 року № 669 -в п.1.1 якого зазначено про нежитлову будівлю цегляну - ЛітА.З відокремлений корпус площею 1108,8 кв.м за адресою Сумська область, м. Суми, « Вогник» оздоровчий табір, урочище Баранівка;
- Акт прийому-передачі від 16.01.2017 року саме нежитлове приміщення оздоровчого табору, відокремленого корпусу A3 площею 1108,08 кв.м за адресою Сумська область, м. Суми, «Вогник» оздоровчий табір, урочище Баранівка.
- Декларація про готовність об'єкта до експлуатації об'єкта « Реконструкція житлового корпусу за адресою, Сумська область, м. Суми, «вогник» оздоровчий табір, урочище Баранівка.
У Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 24.04.2003 року ДКП Сумське обласне БТІ - зазначено нежитлове приміщення відокремлений корпус площею 1108,8 кв.м за адресою Сумська область, м. Суми, «Вогник» оздоровчий табір, урочище Баранівка.
Відповідно до викопіювання з Плану зонування території м. Суми, затвердженого рішенням Сумської міської ради від 06.03.2013 року №2180-МР Схема зонування території - об'єкт нерухомого майна (будинок багатоквартирного типу) орієнтовно перебуває в Зоні установ відпочинку і туризму КВТ.
Згідно Пояснювальної записки до Плану зонування території м. Суми - Зона установ відпочинку і туризму КВТ відноситься до Курортні зони К: Підзони Р-Зс щодо якої визначеного наступне: Р-Зс. Підзона зелених насаджень спеціального призначення.
Зона Р-Зс - зелених насаджень спеціального призначення виділена для забезпечення правових умов створення і збереження спеціальних зелених насаджень як фактору захисту навколишнього природного середовища від негативного антропогенного впливу.
Переважні види використання: озеленення (посадка дерев, кущів, газонів) санітарно-захисних зон (СЗЗ) підприємств, шумових зон об'єктів транспортну, охоронних зон повітряних ліній електропередач, коридорів та інших комунікацій, санітарно-захисних зон охорони об'єктів водопостачання, територій зсувів тощо.
Супутні види дозволеного використання: місця короткочасного відпочинку з відповідним обладнанням; пляжі з відповідним обладнанням; спортивні майданчики; станції прокату човнів та рятувальні станції; малі архітектурні форми; споруди комунальні та інженерно-технічної інфраструктури, необхідні для обслуговування даної зони.
Допустимі види використання, які потребують спеціальних погоджень: розміщення закладів по наданню комерційних послуг та підприємницької діяльності; громадські вбиральні.
На запит Сумської обласної прокуратури від 21.12.2020 № 15/2-248вих20 з питання надання містобудівних умов та обмежень щодо реконструкції приміщення колишнього оздоровчого табору «Вогник» - Управління архітектури та містобудування Сумської міської ради листом від 28.12.2020 № 70/08.01-21 повідомляло, що містобудівні умови та обмеження на зазначений об'єкт не надавались.
Також, наказом Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради від 25.07.2024 № 06.01-10/177 відповідачу було відмовлено у зміні адреси. Інформація про відмову внесена до Реєстру будівельної діяльності 25.07.2024 за реєстраційним номером АШ)1:9827-1147-8485-1476.
Таким чином, з вищевикладеного вбачається, що відповідачем було здійснено реконструкцію об'єкту нерухомого майна розташованого за адресою Сумська область, місто Суми, «Вогник» оздоровчий табір, урочище Баранівка - з нежитлової будівлі площею 1108,8 кв.м в будинок квартирного типу загальною площею 1603 кв.м без містобудівних умов та обмежень та території Зони установ відпочинку і туризму КВТ, що дає підстави вважати даний об'єкт самочинним будівництвом.
Позивач зазначає, що встановлення режиму забудови територій, визначених для містобудівних потреб, не тягне за собою припинення права власності або права користування земельними ділянками, зміни адміністративно-територіальних меж до моменту вилучення (викупу) земельних ділянок.
Комплексна забудова території відповідно до статті 33 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" здійснюється з метою забезпечення реалізації громадських інтересів і спрямовується на попереднє проведення інженерної підготовки, спорудження зовнішніх інженерно-транспортних мереж, об'єктів соціальної сфери, житлових будинків, інших об'єктів будівництва, а також на благоустрій території. Комплексна забудова території може здійснюватися шляхом комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду одним або кількома інвесторами.
Отже, генеральний план населеного пункту є основним видом містобудівної документації населеного пункту на місцевому рівні. На його основі розробляються інші види містобудівної документації на місцевому рівні, зокрема, й детальний план території. Отже, відповідність намірів забудови містобудівній документації на місцевому рівні, під час ухвалення рішення про надання або відмову у наданні містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, уповноважений орган визначає, виходячи із містобудівної документації на місцевому рівні генерального плану та детального плану території, якщо такий розроблено.
Невідповідність намірів забудови земельної ділянки є підставою для відмови у видачі містобудівних умов та обмежень. При цьому невідповідність намірів забудови означає, що запланований для будівництва об'єкт не відповідає вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, тобто затвердженим текстовим та графічним матеріалам з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій конкретного населеного пункту.
Аналогічні висновки містять постанови Верховного Суду від 11 квітня 2018 року у справі №803/1231/17, від 14 серпня 2018 року у справі №823/5265/15, від 20 березня 2019 року у справі №810/726/18, від 17 травня 2019 року у справі №806/1576/18, від 4 вересня 2019 року у справі №826/13852/17, від 15 січня 2020 року у справі №813/4060/17, від 4 лютого 2020 року у справі №826/9713/18, від 29 квітня 2020 року у справі №712/6577/18, від 15 лютого 2021 року у справі №320/5710/20, від 16 червня 2021 року у справі №2340/3189/18 та від 22 жовтня 2021 року у справі №1.380.2019.002227.
Крім того, здійснення забудови, наміри якої суперечать вимогам містобудівної документації (Генерального плану населеного пункту, ДПТ), нівелює мету планування та забезпечення сталого розвитку населеного пункту, а отже, порушує суспільні інтереси, які виражаються у забезпеченні дотримання правил благоустрою населеного пункту, спрямованих на створення умов, сприятливих для життєдіяльності людини.
Аналогічні висновки місять постанови Верховного Суду від 20 травня 2019 року у справі №826/15338/18, від 4 вересня 2019 року у справі № 826/13852/17 та від 19 січня 2023 року у справі № 640/9995/20.
Позивач звертає увагу суду, що на момент реєстрації спірних повідомлення про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність об'єкта до експлуатації у відповідача була відсутня розроблена та належним чином затверджена проектна документація (без містобудівних умов та обмежень, як вихідних даних для проектування та у супереч (невідповідність) містобудівній документації).
Згідно положень ч. 2 ст. 39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об'єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю звертається до адміністративного суду із позовом про скасування реєстрації такої декларації або про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення.
Про дані обставини позивачу стало відомо 28.08.2024 після опрацювання документів направлених листом Сумською обласною прокуратурою.
Представник відповідача про розгляд справи повідомлений належним чином. Будь-яких письмових пояснень своєї позиції по справі чи відзиву на позов не надав
Представник третьої особи надав письмові пояснення. Зокрема, зазначає, що співвласниками нерухомого майна розташованого за адресою м. Суми, «Вогник» оздоровчий табір, урочище Баранівка» було створено ОСББ "ФОРЕСТ АПАРТ" .
Статутом ОСББ "ФОРЕСТ АПАРТ" передбачено, що метою створення об'єднання є забезпечення і захист прав співвласників, а завданням та предметом діяльності об'єднання є забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном.
Діючим законодавством визначено, що підставою для звернення до суду з позовом про скасування реєстрації декларації або про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт є виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних.
За приписами частин першої та другої статті 41 Закону № 3038-VI державний архітектурно-будівельний контроль - це сукупність заходів, спрямованих на дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил. Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється на об'єктах будівництва у порядку проведення планових та позапланових перевірок за територіальним принципом.
Зміст статей 39-1 та 41 Закону № 3038-VI дає підстави для висновку, що органи державного архітектурно-будівельного контролю саме під час перевірки встановлюють достовірність даних, наведених у повідомленні про початок виконання підготовчих робіт, повідомленні про початок виконання будівельних робіт, декларації про готовність об'єкта до експлуатації, та перевіряють наявність або відсутність факту самочинного будівництва об'єкта.
На виконання цієї норми Постановою Кабінету Міністрів № 553 від 23 травня 2011 року затверджений Порядок здійснення державного архітектурно-будівельного контролю (далі - Порядок 553).
Звертають увагу, що Верховний Суд неодноразово наголошував, що державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється у формі планових і позапланових перевірок, за його результатами посадовою особою органу державного архітектурно-будівельного контролю складається акт перевірки, а у разі виявлення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, крім акта перевірки, складається протокол разом з приписом про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності.
Проте, до позовної заяви не було долучено доказів проведення відповідної перевірки та акт за результатами позапланової перевірки уповноваженими особами позивача не складався.
При цьому питання отримання документів, які надають право виконувати будівельні роботи, визначено Законом № 3038-VI та Порядком виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466 (далі - Порядок № 466).
Пунктом 13 Порядку № 466 закріплено, що повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, та повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1) (далі - повідомлення), повідомлення про зміну даних у зазначених повідомленнях за формою згідно з додатками 1, 2 і 2-1 до цього Порядку подається замовником (його уповноваженою особою) до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю через центр надання адміністративних послуг або через електронний кабінет шляхом подання засобами програмного забезпечення Єдиного державного веб-порталу електронних послуг або заповнюється та надсилається рекомендованим листом з описом вкладення до центру надання адміністративних послуг.
Орган державного архітектурно-будівельного контролю протягом п'яти робочих днів із дня надходження повідомлення забезпечує внесення інформації, зазначеної у повідомленні, до реєстру згідно з цим Порядком. У випадках, встановлених у Порядку, ведення першої черги Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва під час реалізації експериментального проєкту, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 01.07.2020 № 559, у разі подання повідомлення через електронний кабінет внесення до реєстру інформації, зазначеної у повідомленні, здійснюється в день його надходження автоматично за допомогою програмних засобів ведення реєстру.
Відповідно до частини першої статті 39 Закону № 3038-VI прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів із незначними наслідками (СС1), та об'єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.
Згідно з положеннями частини 2 статті 34 Закону № 3038-VI зазначені у частині 1 цієї статті документи, що надають право на виконання будівельних робіт, зокрема повідомлення про початок виконання будівельних робіт, є чинними до завершення будівництва.
Водночас приписи частини 1 статті 39 Закону № 3038-VI передбачають, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1), та об'єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.
Рішення про реєстрацію або повернення декларації про готовність об'єкта до експлуатації може бути розглянуто у порядку нагляду центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду (без права реєстрації декларації), або оскаржено до суду.
Отже, припинення права відповідача на виконання будівельних робіт, набутого на підставі відповідного повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо спірного об'єкта є неможливим, оскільки такі роботи були завершені, а вказане повідомлення вичерпало свою дію шляхом виконання.
Згідно з висновками Верховного Суду, які останній неодноразово викладав у своїх постановах, зокрема у постановах від 24.10.2022 у справі № 640/22599/19 та від 14.06.2023 у справі № 320/8929/21, реєстрація повідомлення/декларації про початок виконання будівельних робіт є актом одноразового застосування, який потягнув за собою настання певних правових наслідків, в даному випадку вчинення особою дій щодо реалізації наданого йому цією декларацією права на проведення будівельних робіт. З моменту реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації, з якою пов'язується закінчення будівництва об'єкта містобудування, декларація про початок виконання будівельних робіт вичерпала свою дію. Після реєстрації права власності на утворені у результаті проведеної реконструкції об'єкти, декларація про готовність об'єкта до експлуатації новоствореного об'єкта містобудування, також вичерпала свою дію.
Водночас дана справа безпосередньо стосується майнових прав співвласників нерухомого майна за адресою: м. Суми, «Вогник» оздоровчий табір, урочище Баранівка» адже її предметом є документи, які були підставою для реконструкції належного їм майна. При цьому результатами розгляду даної справи можуть фактично стати причиною позбавлення співвласників права власності на спірні об'єкти нерухомості.
Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною. Не може добросовісний набувач відповідати у зв'язку із бездіяльністю влади в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном.
Подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі №521/8368/15, від 18 березня 2020 року у справі 199/7375/16 та від 20 травня 2020 року у №199/8047/16, від 22 травня 2024 року справа № 521/17063/18.
Втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов'язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності.
Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції ЄСПЛ констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І навпаки: встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.
Представник третьої особи звертає увагу суду, що ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним (частина четверта статті 41 Конституції України; близькі за змістом приписи викладені у частині першій статті 321 ЦК України).
Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції).
Відповідно до усталеної практики ЄСПЛ стаття 1 Першого протоколу до Конвенції закріплює три окремі норми: 1) виражається у першому реченні першого абзацу, закладає принцип мирного володіння майном і має загальний характер; 2) викладена у другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності й обумовлює його певними критеріями; 3) закріплена у другому абзаці та визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна у загальних інтересах. Другу та третю норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, треба тлумачити у світлі загального принципу, закладеного першою нормою (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі «"East/West Alliance Limited" проти України» від 23 січня 2014 року (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява № 19336/04), § 166-168).
При цьому власники нерухомого майна не повинні нести негативні наслідки та майнову відповідальність за дії державних органів, які вчинили державну реєстрацію об'єкту нерухомості навіть якщо законність реєстраційних дій ставиться державою надалі під сумнів.
При вирішенні справи необхідно врахувати, що практикою Європейського суду з прав людини наголошено на особливу важливість принципу "належного урядування".
Зокрема на державні органи покладено обов'язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок (рішення у справах "Лелас проти Хорватії", заява №55555/08, п.74, від 20 травня 2010 року, і "Тошкуце та інші проти Румунії", заява №36900/03, п. 37, від 25 листопада 2008 року) і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси (рішення у справах "Онер'їлдіз проти Туреччини", п.128, та "Беєлер проти Італії", п.119), (п. 70).
Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість (рішення у справі "Москаль проти Польщі", п.73). Потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу (mutatismutandis, рішення у справі "Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки", заява №36548/97, п.58, ECHR 2002-VIII) (п.71).
Судом відкрито провадження за правилами спрощеного позовного провадження без виклику сторін. Ухвалою суду залучено до участі у даній справи як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Форест Апарт". Також судом відмовлено у клопотанні Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Форест Апарт" про розгляд справи у судовому засіданні з викликом сторін.
Дослідивши матеріали справи, оцінивши докази у їх сукупності, суд зазначає наступне.
Згідно інформації, наявної у Реєстрі будівельної діяльності, 18.12.2020 Товариством з обмеженою відповідальністю «Фортейл» було зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об'єкта «Реконструкція житлового корпусу за адресою: Сумська область, м. Суми, «Вогник» оздоровчий табір, урочище Баранівка» № CM 101201218105.
Згідно даної декларації, зазначено, що дану реконструкцію було виконано Відповідачем на підставі Повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з незначними наслідками (CCI) № CM 051201207999 від 07.12.2020 року, зареєстрованого Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради.
Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24.12.2020 - вбачається реєстрація будинку квартирного типу об'єкт житлової нерухомості загальна площа 1603 кв. м, житлова площа 993 кв.м адреса Сумська область, м.Суми, «Вогник» оздоровчий табір, урочище Баранівка.
Підставами реєстрації права власності у Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24.12.2020 року серед іншого зазначено:
- Договір купівлі-продажу нежитлової будівлі від 28.03.2003 року № 669 -в п.1.1 якого зазначено про нежитлову будівлю цегляну - ЛітА.З відокремлений корпус площею 1108,8 кв.м за адресою Сумська область, м. Суми, « Вогник» оздоровчий табір, урочище Баранівка;
- Акт прийому-передачі від 16.01.2017 року саме нежитлове приміщення оздоровчого табору, відокремленого корпусу A3 площею 1108,08 кв.м за адресою Сумська область, м. Суми, «Вогник» оздоровчий табір, урочище Баранівка.
- Декларація про готовність об'єкта до експлуатації об'єкта « Реконструкція житлового корпусу за адресою, Сумська область, м. Суми, «вогник» оздоровчий табір, урочище Баранівка.
У Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 24.04.2003 року ДКП Сумське обласне БТІ - зазначено нежитлове приміщення відокремлений корпус площею 1108,8 кв.м за адресою Сумська область, м. Суми, «Вогник» оздоровчий табір, урочище Баранівка.
Відповідач зазначає, що оскільки відповідачем було здійснено реконструкцію об'єкту нерухомого майна розташованого за адресою Сумська область, місто Суми, «Вогник» оздоровчий табір, урочище Баранівка - з нежитлової будівлі площею 1108,8 кв.м в будинок квартирного типу загальною площею 1603 кв.м без містобудівних умов та обмежень та території Зони установ відпочинку і туризму КВТ, що дає підстави вважати даний об'єкт самочинним будівництвом, просить припинити право на виконання будівельних робіт шляхом скасування Повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 07.12.2020 року № СМ 051201207999 щодо об'єкту «Реконструкція житлового корпусу за адресою: Сумська область, м. Суми, «Вогник» оздоровчий табір, урочище Баранівка», замовник будівництва Товариство з обмеженою відповідальністю "Фортейл" та скасувати реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об'єкта «Реконструкція житлового корпусу за адресою: Сумська область, м. Суми, «Вогник» оздоровчий табір, урочище Баранівка», від 18.12.2020 №СМ 101201218105, замовник будівництва Товариство з обмеженою відповідальністю "Фортейл".
Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, суд враховує наступне.
Згідно з ч. 2 ст. 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Правові та організаційні основи містобудівної діяльності і спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів визначено Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17 лютого 2011 року № 3038-VI (далі - Закон № 3038-ІV).
У пункті 1 частини першої статті 1 цього Закону визначено, що будівництво - нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт об'єкта будівництва.
Згідно з частинами першою, другою та п'ятою статті 26 Закону № 3038-VI забудова територій здійснюється шляхом розміщення об'єктів будівництва.
Суб'єкти містобудування зобов'язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об'єктів.
Проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 3-1) отримання права на виконання підготовчих та будівельних робіт у випадках, визначених цим Законом; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 4-1) державна реєстрація спеціального майнового права на об'єкт незавершеного будівництва та майбутній об'єкт нерухомості у випадках, визначених законом; 4-2) проведення контрольного геодезичного знімання закінчених будівництвом об'єктів (крім об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1)) та здійснення їх технічної інвентаризації (крім об'єктів, перелік яких визначається центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування); 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів; 6) державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом та прийнятий в експлуатацію у випадках, визначених цим Законом, об'єкт (його складову).
Відповідно до частин першої та другої статті 29 Закону № 3038-VI основними складовими вихідних даних є: 1) містобудівні умови та обмеження; 2) технічні умови; 3) завдання на проектування.
Фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва.
Частинами першою та шостою статті 31 Закону № 3038-VI передбачено, що проектна документація на будівництво об'єктів розробляється у порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування, з урахуванням вимог містобудівної документації та вихідних даних і дотриманням вимог законодавства, будівельних норм і правил та затверджується замовником.
Проектна документація на будівництво об'єктів та зміни до неї не потребують погодження державних органів, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, підприємств, установ та організацій, отримання будь-яких інших погоджень, узгоджень, висновків (у тому числі рішень архітектурно-містобудівної ради) тощо, не передбачених цим Законом. Відмова в отриманні визначених цим Законом адміністративних послуг з підстав відсутності таких погоджень, узгоджень, висновків (у тому числі рішень архітектурно-містобудівної ради) тощо не допускається.
Згідно з пунктом 1 частини першої статті 34 Закону № 3038-VI замовник має право виконувати будівельні роботи після подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об'єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об'єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України.
Частинами другою, п'ятою та сьомою цієї ж статті визначено, що зазначені у частині першій цієї статті документи, що надають право на виконання будівельних робіт, є чинними до завершення будівництва.
Контроль за виконанням підготовчих та будівельних робіт здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю.
Виконання будівельних робіт без відповідного документа, передбаченого цією статтею, вважається самочинним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно із законом.
Відповідно до частин першої, другої, сьомої та восьмої статті 36 Закону № 3038-VI право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об'єктах, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1), об'єктах, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт.
Виконувати будівельні роботи без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт забороняється.
Право на початок виконання будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення, може бути припинено відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю у разі: 1) подання замовником заяви про припинення права, набутого на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт; 2) отримання відомостей про ліквідацію юридичної особи, що є замовником; 3) на підставі судового рішення, що набрало законної сили.
Замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданому ним повідомленні про початок виконання будівельних робіт, та за виконання будівельних робіт без повідомлення.
Згідно з частинами першою, п'ятою, дев'ятою та десятою статті 39 Закону № 3038-VI прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1), та об'єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.
Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта є дата реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації або видачі сертифіката.
Зареєстрована декларація про готовність об'єкта до експлуатації або сертифікат є підставою для укладення договорів про постачання на прийнятий в експлуатацію об'єкт необхідних для його функціонування ресурсів - води, газу, тепла, електроенергії та оформлення права власності на такий об'єкт.
Замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації про готовність об'єкта до експлуатації, та за експлуатацію об'єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката.
Стаття 39-1 Закону № 3038-VI регулює, зокрема, порядок скасування реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації або припинення права на початок виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення
Так, частиною другою цієї статті передбачено, що у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об'єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, а також у разі набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду звертається до суду із позовом про скасування реєстрації такої декларації або про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення.
Приписами частин першої та другої статті 38 Закону № 3038-VI визначено, що у разі виявлення факту самочинного будівництва об'єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису.
У разі якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об'єкта та компенсацію витрат, пов'язаних з таким знесенням.
За рішенням суду самочинно збудований об'єкт підлягає знесенню з компенсацією витрат, пов'язаних із знесенням об'єкта, за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) таке самочинне будівництво.
У разі неможливості виконання рішення суду особою, яка здійснила таке самочинне будівництво (смерть цієї особи, оголошення її померлою, визнання безвісно відсутньою, ліквідація чи визнання її банкрутом тощо), знесення самочинно збудованого об'єкта здійснюється за рішенням суду за рахунок коштів правонаступника або за рішенням органу місцевого самоврядування за рахунок коштів місцевого бюджету та в інших випадках, передбачених законодавством.
Виконання рішення суду, що набрало законної сили, щодо знесення самочинно збудованого об'єкта здійснюється відповідно до Закону України "Про виконавче провадження".
Аналіз вищезазначених правових норм дає підстави стверджувати, що право на виконання будівельних робіт виникає, зокрема, з моменту реєстрації органом державного архітектурно - будівельного контролю відповідного повідомлення (у спірних відносинах про початок виконання будівельних робіт щодо реконструкції об'єкта), яке є чинним до завершення будівництва.
При цьому після завершення будівництва, до якого належить і реконструкція, особа зобов'язана ввести його в експлуатацію у встановленому законом порядку (шляхом реєстрації відповідної декларації органом архітектурно - будівельного контролю). Зареєстрована декларація про готовність об'єкта до експлуатації є підставою для оформлення права власності на нього.
З огляду на викладене суд зазначає, що реєстрація повідомлення про початок виконання будівельних робіт є актом одноразового застосування, який потягнув за собою настання певних правових наслідків, а саме - вчинення замовником дій щодо реалізації наданого їй цією декларацією права на проведення будівельних робіт.
Після реєстрації права власності на збудований об'єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об'єкту до експлуатації, остання вичерпує свою дію фактом виконання.
Аналогічна правова позиція міститься, зокрема, у постановах Верховного Суду від 02.10.2018 у справі №465/1461/16-а, від 01.10.2019 №826/9967/18, від 05.06.2019 у справі №815/3172/18, від 23.07.2019 у справі №826/5607/17, від 09.06.2021 у справі №826/2123/18, від 18.06.2021 у справі №420/3572/19, від 17.10.2023 у справі № 440/12326/21 та інших.
Так, Верховним Судом у постанові від 13.05.2025 по справі № 420/21467/23 адміністративне провадження № К/990/47047/24, висновки якого враховуються також судом під час розгляду справи, було звернуто увагу, що після реєстрації права власності на об'єкт будівництва, у разі виявлення визначених законом ознак, які дають підстави вважати об'єкт самочинним будівництвом, орган державного архітектурно - будівельного контролю зобов'язаний вчинити дії, спрямовані на усунення відповідних порушень у сфері містобудівної діяльності та наслідків самочинного будівництва аж до звернення з позовом про знесення самочинно збудованого об'єкта (об'єктів) у порядку, встановленому законом.
Вчинення саме таких дій у разі виявлення ознак самочинного будівництва об'єкта, будівельні роботи на якому вже завершено і стосовно якого зареєстровано декларацію про його готовність до експлуатації, зареєстровано право власності на нього, і буде належним виконанням органом державного архітектурно - будівельного контролю своїх повноважень, ефективним способом судового захисту.
Цей висновок узгоджується з правовою позицією, яка міститься, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.10.2018 у справі №826/12543/16, а також у постановах Верховного Суду від 05.06.2019 у справі №815/3172/18, від 30.03.2021 у справі №826/5513/17, від 24.10.2022 у справі №640/22599/19, від 17.10.2023 у справі № 440/12326/21.
В межах розгляду даної справи судом встановлено, що позивачем - Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради зареєстровано та внесено до Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва повідомлення від 07.12.2020 № СМ 051201207999 про початок виконання будівельних робіт щодо об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з незначними наслідками (СС1) (а.с.16-17).
Також Управління державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради зареєструвало декларацію про готовність до експлуатації об'єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з незначними наслідками №СМ 101201218105 (а.с.18-20).
Вищезазначена декларація складена після завершення робіт, щодо початку виконання яких подано повідомлення, й на підставі цієї декларації внесено відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.36).
З урахуванням зазначеного, право на виконання будівельних робіт, яке в судовому порядку просить припинити Управління, вже реалізовано та припинено у зв'язку із завершенням будівництва та введення об'єкта в експлуатацію. При цьому декларація про готовність об'єкта до експлуатації також вичерпала свою дію, позаяк на її підставі було зареєстровано право власності на об'єкт будівництва.
На даний час майно - о'єкт нерухомого майна, розташованого за адресою Сумська область, місто Суми, «Вогник» оздоровчий табір, урочище Баранівка, було зареєстровано на праві власності за фізичними особами (а.с. 98-102)
Задоволення ж цього позову не призведе до жодних юридичних наслідків й не змінить стану спірних правовідносин, не забезпечить у такому випадку належний судовий захист і не сприятиме виконанню завдань адміністративного судочинства.
Зазначені висновки узгоджуються із правовою позицією Верховного Суду, викладені в постанові від 13.05.2025 по справі № 420/21467/23 адміністративне провадження № К/990/47047/24 та, відповідно до частини п'ятої статті 242 Кодексу адміністративного судочинства України підлягає застосуванню при розгляді цієї справі.
Крім іншого, Верховний Суд у постанові від 13 травня 2025 року у справі № 420/21467/23 вказав, що після реєстрації права власності на об'єкт будівництва, у разі виявлення визначених законом ознак, які дають підстави вважати об'єкт самочинним будівництвом, орган державного архітектурно - будівельного контролю зобов'язаний вчинити дії, спрямовані на усунення відповідних порушень у сфері містобудівної діяльності та наслідків самочинного будівництва аж до звернення з позовом про знесення самочинно збудованого об'єкта (об'єктів) у порядку, встановленому законом.
Вчинення саме таких дій у разі виявлення ознак самочинного будівництва об'єкта, будівельні роботи на якому вже завершено і стосовно якого зареєстровано декларацію про його готовність до експлуатації, зареєстровано право власності на нього, і буде належним виконанням органом державного архітектурно - будівельного контролю своїх повноважень, ефективним способом судового захисту.
Враховуючи зазначене, обраний Управлінням спосіб судового захисту не є належним і не забезпечить практичну реалізацію тих повноважень, з метою виконання яких цей орган звернувся до суду з цим позовом.
Обрання ж позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові, на чому наголошено й у постанові Великої Палати Верховного Суду від 06.04.2021 у справі № 910/10011/19.
Решта доводів позивача висновків суду не спростовують.
Згідно п. 41 висновку №11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Європи щодо якості судових рішень, обов'язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент захисту на підтримку кожної підстави захисту. Обсяг цього обов'язку може змінюватися залежно від характеру рішення. Слід зазначити, що згідно практики Європейського суду з прав людини та зокрема, рішення у справі "Серявін та інші проти України" від 10 лютого 2010 року, заява 4909/04, відповідно до п.58 якого суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" від 9 грудня 1994 року, серія A, N 303-A, п.29).
З огляду на вищенаведене, врахувавши вищезазначені позиції Верховного Суду, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову.
Керуючись ст.ст. 90, 139, 143, 241-246, 250, 255, 295 КАС України, суд,
В задоволенні адміністративного позову Управління державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фортейл", третя особа - Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Форест Апарт" про припинення права на виконання будівельних робіт шляхом скасування Повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 07.12.2020 року № СМ 051201207999 щодо об'єкту «Реконструкція житлового корпусу за адресою: Сумська область, м. Суми, «Вогник» оздоровчий табір, урочище Баранівка», замовник будівництва Товариство з обмеженою відповідальністю "Фортейл"; скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об'єкта «Реконструкція житлового корпусу за адресою: Сумська область, м. Суми, «Вогник» оздоровчий табір, урочище Баранівка», від 18.12.2020 №СМ 101201218105, замовник будівництва Товариство з обмеженою відповідальністю "Фортейл" - відмовити.
Рішення може бути оскаржено до Другого апеляційного адміністративного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного рішення.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови судом апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Суддя С.М. Гелета