Справа № 569/10509/25
07 жовтня 2025 року м. Рівне
Рівненський міський суд Рівненської області в складі
головуючого судді Харечка С.П.,
секретар судового засідання Литвиненко В.М.,
з участю представника позивача адвоката Бруснік І.А.,
представника відповідача ТОВ «Житло Сервіс Рівне» адвоката Семенюк З.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Управлінська компанія «Житло Сервіс Рівне», ОСОБА_2 про визнання недійсним договору про управління багатоквартирним будинком,-
Позивач звернувся в суд з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Управлінська компанія «Житло Сервіс Рівне», ОСОБА_2 , в якому просить суд визнати недійним договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 01.02.2020 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Управлінська компанія «Житло Сервіс Рівне» та ОСОБА_2 .
Свої вимоги обґрунтовує тим, що відповідно до свідоцтва про право власності на житло від 02 вересня 1998 року, ОСОБА_1 на праві спільної сумісної власності належить квартира АДРЕСА_1 . Вказана квартира розташована на першому поверсі двоповерхового багатоквартирного будинку. 01 лютого 2020 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Управлінська компанія «Житло Сервіс Рівне» та уповноваженою особою будинку по АДРЕСА_2 - Лахман Лесею Володимирівною, укладено договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком. Підставою укладення відповідного Договору стало рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, що було оформлене відповідним протоколом. 11 квітня 2025 року позивач звернувся з заявою до Департаменту інфраструктури та благоустрою Рівненської міської ради про надання належним чином завіреної копії протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку по АДРЕСА_2 . Листом від 01.05.2025 року 142/25, ОСОБА_1 , Департаментом інфраструктури та благоустрою Рівненської міської ради надано належним чином завірену копію протоколу зборів співвласників житлового будинку АДРЕСА_2 на Хліборобів від 23.12.2017 року стало відомо, що виходячи з порядку денного, що зазначається в протоколі від 23.12.2017 року про умови договору на зборах взагалі не йшлося. Окрім того, зазначає, що співвласники багатоквартирного будинку по АДРЕСА_2 , не уповноважували ОСОБА_2 укладати договір від імені співвласників будинку з Товариством з обмеженою відповідальністю «Управлінська компанія «Житло Сервіс Рівне», а отже, ОСОБА_2 не мала права для укладання будь-яких договорів від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку. А тому, укладений 01 лютого 2020 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Управлінська компанія «Житло Сервіс Рівне» та - ОСОБА_2 договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком по АДРЕСА_2 не відповідає вимогам Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку», Цивільного кодексу України, а тому він не може породжувати юридичні наслідки для позивача. На підставі протоколу від 23.12.2017 року зборів співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_2 , управителем даного багатоквартирного будинку було визначено відповідача, а ОСОБА_3 був обраний як уповноважена особа на укладання договору з управителем. Даний протокол переданий на зберігання в Департамент інфраструктури та благоустрою Рівненської міської ради. Всупереч рішення загальних зборів співвласників житлового будинку АДРЕСА_2 від 23.12.2017 року, договір від імені співвласників будинку з Товариством з обмеженою відповідальністю «Управлінська компанія «Житло Сервіс Рівне» був підписаний ОСОБА_2 . Враховуючи, що 23 грудня 2017 року збори співвласників будинку не уповноважували ОСОБА_2 укладати договір від імені співвласників будинку з Товариством з обмеженою відповідальністю «Управлінська компанія «Житло Сервіс Рівне» вважає такий договір недійсним.
Ухвалою суду від 04.06.2025 прийнято до розгляду та відкрито загальне позовне провадження у справі, призначено підготовче судове засідання.
01 липня 2025 року від представника відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Житло Сервіс Рівне» надійшов відзив на позовну заяву, у якому відповідач просить в задоволенні позовних вимог відмовити. Зазначає, що ТОВ «УК «Житло Сервіс Рівне» здійснює свою діяльність, надаючи послами з управління багатоквартирними будинками у м.Рівному відповідно до Законів України «Про житлово-комунальні послуги», «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком, Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком. 09 грудня 2019 року проводилися збори співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 . З протоколу зборів співвласників багатоквартирного буднику за місцезнаходженням АДРЕСА_2 від 09 грудня 2019 року вбачається, що загальна площа всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку: 479.5 кв.м. У зборах взяли участь особисто та/або через представників співвласники в кількості 15 осіб, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення багатоквартирного будинку загальною площею 361,6 кв.м. Рішенням зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 , що закріплено протоколом співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням АДРЕСА_2 від 09 грудня 2019 року, уповноважується Лахман Леся Володимирівна, на підписання типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком та здійснювати контроль за його виконанням. В подальшому, 01 лютого 2020 року між ТОВ «Управлінська компанія «Житло Сервіс Рівне» та уповноваженою особою співвласників багатоквартирного будинку Лахман Л.В. було укладено договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком по АДРЕСА_2 . Твердження позивача про те, що спірний договір на управлінні багатоквартирним будинком було укладено неуповноваженою особою не відповідає дійсним обставинам справи. Крім того, зазначає, що позивач звертався до Рівненського міського суду із позовом до ТОВ «Управлінська компанія «Житло Сервіс Рівне» про визнання бездіяльності протиправною та зобов'язання виконати умови договору (справа 569/25006/21) при цьому мова йшла саме про зобов'язання виконати умови Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 01.02.2020 року, який є предметом розгляду в даній справі. Отже, позивач фактично погодив умови спірного Договору і сам наполягав на його виконанні.
24.07.2025 року позивачем подано відповідь на відзив, в якому він зазначає, що відповідач у своїх запереченнях на позовну заяву ніяким чином не спростував тверджень позивача, зазначених у позовній заяві, а тому просить задоволити позов в повному обсязі.
Ухвалою суду від 10.09.2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.
Представника позивача адвокат Бруснік І.А. в судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити з підстав вказаних у позовній заяві.
Представник відповідача ТОВ «Житло Сервіс Рівне» адвокат Семенюк З.М. в судовому засіданні заперечувала щодо задоволення позову з підстав зазначених у відзиві на позовну заяву.
Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання не з'явилася, про дату, час та місце розгляду справи була повідомлена належним чином.
Заслухавши пояснення представника позивача та представника відповідача, дослідивши матеріали справи, з'ясувавши повно і всебічно всі обставини справи та оцінивши в сукупності зібрані у справі докази, суд встановив наступне.
Позивачем до позовної заяви долучено копію додатку 1 до Типового договору з якого слідує, що будинок АДРЕСА_2 складається з восьми квартир.
Відповідно до копії свідоцтва про право власності на житло, виданого 02 вересня 1998 року, квартира АДРЕСА_1 належить на праві приватної власності ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_1 та ОСОБА_6 .
Рішенням зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 , що закріплено протоколом співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням АДРЕСА_2 від 09 грудня 2019 року, уповноважується Лахман Леся Володимирівна, на підписання типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком та здійснювати контроль за його виконанням.
Згідно протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням АДРЕСА_2 від 09 грудня 2019 року, вбачається, що загальна площа всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку: 479.5 кв.м. У зборах взяли участь особисто та/або через представників співвласники в кількості 15 осіб, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення багатоквартирного будинку загальною площею 361,6 кв.м.
01 лютого 2020 року між ТОВ «Управлінська компанія «Житло Сервіс Рівне» та уповноваженою особою співвласників багатоквартирного будинку ОСОБА_2 було укладено договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком по АДРЕСА_2 .
Відповідно до частини другої статті 382 ЦК України всі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.
Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними (частина перша статті 369 ЦК України).
Згідно з частиною першою статті 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі - Закон № 417-VІІІ) управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.
За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку).
Відповідно до статті 10 Закону № 417-VІІІ співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об'єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об'єднань співвласників багатоквартирних будинків.
До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, зокрема визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем.
Рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який підписується усіма співвласниками (їх представниками), які взяли участь у зборах, кожен з яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування («за», «проти», «утримався»), за формою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики.
Якщо під час проведення зборів співвласників для прийняття рішення не набрано встановленої частиною шостою цієї статті кількості голосів «за» або «проти», проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення зборів співвласників. Якщо протягом цього строку необхідної кількості голосів «за» не набрано, рішення вважаються неприйнятими.
За результатами підрахунку результатів письмового опитування співвласників особи, які проводили письмове опитування, вносять його результати до протоколу зборів та підводять загальні підсумки голосування щодо всіх питань. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані на зборах співвласників, і голоси співвласників, отримані під час проведення письмового опитування.
Рішення зборів співвласників є обов'язковими для всіх співвласників, включаючи тих, які набули право власності на квартиру чи нежитлове приміщення після прийняття рішення.
У частині другій статті 6 Закону № 417-VІІІ зазначено, що реалізація співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників.
Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором відповідно до ч.1 ст.18 Закону України «Про житлово-комунальні послуги».
Так, вимоги позивача, який в судовому порядку намагається визнати правочин недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину.
Однак, слід враховувати, що власний інтерес заінтересованої особи (позивача) повинен полягати в тому, що сторона (сторони) правочину перебували у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав, тобто особа має обґрунтувати юридичну зацікавленість щодо наявності/відсутності цивільних прав.
Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.
Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Згідно ч. ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Частинами першою, другою статті 202 ЦК України встановлено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).
Статтею 204 ЦК України гарантується презумпція правомірності правочину - правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Однією із засад цивільного законодавства є свобода договору (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України). Таким чином, особа може, реалізуючи своє право свободи договору (право свободи правочину), вчиняти з метою створення, зміни, припинення тощо цивільних прав і обов'язків будь-які правомірні дії. При цьому не вимагається прямої вказівки на правомірність дій в акті цивільного законодавства, достатньо, що законне визначає ці дії як заборонені.
Вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права та обов'язки, доки ця презумпція не буде спростована. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (оспорюваний правочин визнаний судом недійсним).
Недійсність правочину зумовлюється наявністю недоліків його складових елементів: незаконність змісту правочину, недотримання форми, невідповідність дефекту суб'єктного складу, невідповідність волевиявлення внутрішній волі.
За змістом статті 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Договір від 01 лютого 2020 року підписаний сторонами без будь-яких зауважень та протоколів розбіжностей. Зміст цього Договору не суперечить актам законодавства та спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Слід зазначити, що рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 від 09 грудя 2019 року не оскаржувалось в судовому порядку.
Крім того, позивач ОСОБА_1 звертався до Рівненського міського суду Рівненської області із позовом до ТОВ «Управлінська компанія «Житло Сервіс Рівне» про визнання бездіяльності протиправною та зобов'язання виконати умови договору (справа 569/25006/21), в якому йшлося саме про зобов'язання виконати умови Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 01.02.2020 року, який є предметом розгляду в даній справі. Отже, позивач фактично прийняв умови спірного Договору і сам наполягав на його виконанні.
Згідно з частиною першою статті 48 ЦПК України сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач.
Суд при розгляді справи зясовував питання щодо визначення позивачем кола осіб, які можуть бути залучені до участі в справі. Клопотань про залучення інших осіб (відповідача, співвідповідача, третіх осіб) позивач не заявляв.
Оскільки оскаржуваний договір укладений саме від імені співвласників і стосується управління багатоквартирним будинком, що здійснюється його співвласниками спільно, суд вважає, що заявлені позивачем вимги безпосередньо стосуються прав та інтересів кожного співвласника багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_2 .
За таких обставин відсутні підстави для задоволення позову, а саме визнання недійсним договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 01.02.2020 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Управлінська компанія «Житло Сервіс Рівне» та ОСОБА_2 .
На підставі викладеного, керуючись ст.ст.10, 12, 81, 141, 263-265, 268 ЦПК України, суд,-
В задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Управлінська компанія «Житло Сервіс Рівне», ОСОБА_2 про визнання недійсним договору про управління багатоквартирним будинком - відмовити.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Рівненського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги в 30-денний строк з дня проголошення рішення.
Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_3 .
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Управлінська компанія «Житло Сервіс Рівне», ЄДРПОУ 40427271, місцезнаходження: м. Рівне, вул. Відінська 40-а.
Відповідач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_4 .
Повний текст рішення виготовлено 10.10.2025 року.
Суддя Харечко С.П.