09 жовтня 2025 року м. Харків Справа № 917/249/25
Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Сгара Е.В., суддя Гетьман Р.А., суддя Склярук О.І.
при секретарі судового засідання Ламановій А.В.
за участю представників сторін:
від позивача: Строгов Ю.Д. - ордер серія ВІ №1284834 від 08.10.2025
від відповідача: Малініна К.М. - ордер серія ВІ №1331244 від 03.09.2025
розглянувши апеляційну скаргу Новооржицької селищної ради Лубенського району Полтавської області, с.Новооржицьке Лубенського району Полтавської області (вх.1923П)
на рішення Господарського суду Полтавської області від 05.08.2025 (повний текст складено 13.08.2025) у справі №917/249/25 (суддя Кльопов І.Г.)
за позовом Фермерського господарства "АРМ-Агро", м.Лубни Полтавської області
до відповідача Новооржицької селищної ради Лубенського району Полтавської області, с.Новооржицьке Лубенського району Полтавської області
про визнання протиправним та скасування рішення, визнання укладеною додаткової угоди
Фермерське господарство "АРМ-Агро" звернулося до Господарського суду Полтавської області з позовом до Новооржицької селищної ради Лубенського району Полтавської області, в якому просить суд:
1.визнати протиправним та скасувати рішення шістдесятої сесії восьмого скликання №89 від 03 грудня 2024 року “Про непоновлення договору оренди землі 18.09.2012 року на земельну ділянку площею 50,0000 га, кадастровий номер 5322887000:09:004:0001 на новий строк» Новооржицької селищної ради;
2.визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 18.09.2012 між Лубенською районною державною адміністрацією та МАРКАРЯН Оксаною Григорівною, земельної ділянки площею 50,0000 га, кадастровий номер 5322887000:09:004:0001, державна реєстрація іншого речового права №23868229 від 07.12.2017р., для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Новооржицької селищної (колишньої Тарандинцівської сільської) ради, Лубенського району Полтавської області на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди від 18.09.2012 та додатковою угодою від 29.11.2017 в редакції.
Рішенням Господарського суду Полтавської області від 05.08.2025 у справі №917/249/25: позов задоволено, визнано протиправним та скасовано рішення шістдесятої сесії восьмого скликання №89 від 03 грудня 2024 року “Про непоновлення договору оренди землі 18.09.2012 року на земельну ділянку площею 50,0000 га, кадастровий номер 5322887000:09:004:0001 на новий строк» Новооржицької селищної ради; визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 18.09.2012 між Лубенською районною державною адміністрацією та МАРКАРЯН Оксаною Григорівною, земельної ділянки площею 50,0000 га, кадастровий номер 5322887000:09:004:0001, державна реєстрація іншого речового права №23868229 від 07.12.2017р., для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Новооржицької селищної (колишньої Тарандинцівської сільської) ради, Лубенського району Полтавської області на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди від 18.09.2012 та додатковою угодою від 29.11.2017 в редакції.
Не погодившись із вищевказаним рішенням, Новооржицька селищна рада Лубенського району Полтавської області звернулася до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Полтавської області від 05.08.2025 у справі №917/249/25 та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі.
В обґрунтування вимог апеляційної скарги, скаржником зазначено наступне:
- за відсутності волевиявлення орендодавця, надання відповідної відповіді у встановлений законом строк та рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею, є правомірною відмова з боку Відповідача про укладення договору оренди на новий строк з Позивачем;
- при вирішенні спору у даній справі застосуванню підлягала норма статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції Закону № 340-IX, яка була чинною на дату звернення позивача до суду з відповідною вимогою. За таких обставин, суд першої інстанції помилково застосував до спірних правовідносин положення Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент укладання договору оренди.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 08.09.2025, зокрема: поновлено Новооржицькій селищній раді Лубенського району Полтавської області пропущений процесуальний строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Полтавської області від 05.08.2025 у справі №917/249/25; відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Новооржицької селищної ради Лубенського району Полтавської області на рішення Господарського суду Полтавської області від 05.08.2025 по справі №917/249/25; призначено справу до розгляду "09" жовтня 2025 р. о 11:45 годині.
На адресу Східного апеляційного господарського суду 18.09.2025 від Фермерського господарства "АРМ-Агро" надійшов відзив на апеляційну скаргу, яким відповідач просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення місцевого господарського суду залишити без змін з підстав, викладених у відзиві.
Крім того, на адресу Східного апеляційного господарського суду 03.10.2025 надійшло клопотання, яким відповідач просив: долучити до матеріалів справи №917/249/25 постанову Верховного Суду від 24 вересня 2025 року у справі № 917/107/25; врахувати викладену в постанові Верховного Суду від 24 вересня 2025 року у справі №917/107/25 правову позицію при апеляційному перегляді та прийнятті рішення у справі № 917/249/25.
В свою чергу, від Фермерського господарства "АРМ-Агро" надійшла заява, якою позивач заперечив проти долучення постанови Верховного суду від 24.09.2025 постановленої у справі №917/107/25 до матеріалів справи № 917/249/25 в апеляційному провадженні та зазначив, що не вбачає підстав для врахування викладеної в постанові Верховного Суду від 24 вересня 2025 року у справі № 917/107/25 правової позиції при апеляційному перегляді та прийнятті судового рішення у справі №917/249/25.
Позивач в судовому засіданні 09.10.2025 заперечив проти задоволення апеляційної скарги, вважає рішення суду першої інстанції законним та таким, що підлягає залишенню без змін.
Відповідач в судовому засіданні 09.10.2025 наполягав на задоволенні апеляційної скарги, вважає рішення суду першої інстанції незаконним та таким, що підлягає скасуванню.
Перевіривши повноту встановлення господарським судом обставин справи та докази по справі на їх підтвердження, їх юридичну оцінку, а також доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених статтею 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.
Як вбачається із наявних в матеріалах справи документів та було встановлено місцевим господарським судом, між Лубенською районною державною адміністрацією Полтавської області та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі від 18 вересня 2012 року щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 50,0000га.
За умовами зазначеного Договору (п.1) орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення фермерського господарства, яка знаходиться на території Тарандинцівської сільської ради. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 50,0000 га.
Положеннями пункту 8 договору визначено, що його укладено на 5 (п'ять) років.
Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Договір оренди був зареєстрований у відділі Держкомзему у Лубенському районі Полтавської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25.10.2012 за № 532288704003742.
Додатковою угодою від 29.11.2017 продовжено строк дії договору оренди землі до 29.11.2024.
Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору (пункт 37 договору в редакції Додаткової угоди).
Фермерське господарство "АРМ-АГРО" зареєстровано як суб'єкт господарювання 19.11.2012, що підтверджується Витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб підприємців від 02.02.2025, а керівником і засновником цієї юридичної особи є ОСОБА_1 .
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав від 26.09.2024 індексний номер витягу 396713012, орендарем земельної ділянки площею 50,0000 га, кадастровий номер 5322887000:09:004:0001 є фермерське господарство "АРМ-АГРО".
З метою використання свого переважного права щодо поновлення договору оренди землі Фермерське господарство "АРМ-АГРО", як користувач земельної ділянки звернулося до Новооржицької селищної ради з листом-повідомленням від 30.09.2024 щодо поновлення договору оренди землі. До листа-повідомлення було додано проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 18.09.2012.
В листопаді 2024 року на адресу позивача надійшов лист від відповідача датований 31.10.2024 № 02.1-21/1274 згідно з яким лист-повідомлення позивача передано на розгляд сесії селищної ради. Сесія Новооржицької селищної ради, яка відбулася 29.10.2024 питання про поновлення зазначеного договору оренди не розглянула в зв'язку з відсутністю кворуму, у зв'язку із чим розгляд питання про поновлення договору оренди земельної ділянки буде розглянуте на наступній сесії селищної ради.
Рішенням Новооржицької селищної ради від 03.12.2024 № 89 відмовлено в поновленні договору оренди та підписанні додаткової угоди про що було повідомлено позивача листом-повідомленням від 06.12.2024 № 02.1-21/1446
Відмову у поновленні Договору оренди відповідач мотивував відповідними рекомендаціями постійної комісії з питань комунальної власності, інфраструктури, транспорту, житлово-комунального господарства, земельних відносин, будівництва, архітектури та просторового планування, збереження навколишнього природного середовища, освіти, культури, охорони здоров'я, фізичного виховання та соціальної політики та бажанням продажу права оренди на орендованій ФГ "АРМ-АГРО" земельній ділянці на земельних торгах у формі електронного аукціону.
Не погодившись із вищевказаними обставинами, Фермерське господарство "АРМ-Агро" звернулося до Господарського суду Полтавської області з позовом до Новооржицької селищної ради Лубенського району Полтавської області, в якому просить суд:
1. визнати протиправним та скасувати рішення шістдесятої сесії восьмого скликання №89 від 03 грудня 2024 року “Про непоновлення договору оренди землі 18.09.2012 року на земельну ділянку площею 50,0000 га, кадастровий номер 5322887000:09:004:0001 на новий строк» Новооржицької селищної ради;
2. визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 18.09.2012 між Лубенською районною державною адміністрацією та МАРКАРЯН Оксаною Григорівною, земельної ділянки площею 50,0000 га, кадастровий номер 5322887000:09:004:0001, державна реєстрація іншого речового права №23868229 від 07.12.2017р., для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Новооржицької селищної (колишньої Тарандинцівської сільської) ради, Лубенського району Полтавської області на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди від 18.09.2012 та додатковою угодою від 29.11.2017 в редакції.
Як вже зазначалось вище, рішенням Господарського суду Полтавської області від 05.08.2025 у справі №917/249/25: позов задоволено, визнано протиправним та скасовано рішення шістдесятої сесії восьмого скликання №89 від 03 грудня 2024 року “Про непоновлення договору оренди землі 18.09.2012 року на земельну ділянку площею 50,0000 га, кадастровий номер 5322887000:09:004:0001 на новий строк» Новооржицької селищної ради; визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 18.09.2012 між Лубенською районною державною адміністрацією та МАРКАРЯН Оксаною Григорівною, земельної ділянки площею 50,0000 га, кадастровий номер 5322887000:09:004:0001, державна реєстрація іншого речового права №23868229 від 07.12.2017р., для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Новооржицької селищної (колишньої Тарандинцівської сільської) ради, Лубенського району Полтавської області на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди від 18.09.2012 та додатковою угодою від 29.11.2017 в редакції.
При перегляді рішення Господарського суду Полтавської області від 05.08.2025 у справі №917/249/25 судова колегія апеляційного господарського суду виходить з наступного.
Згідно зі статтею 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Частиною першою статті 2 вказаного Закону передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі- ЗК України), Цивільним кодексом України (далі - ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.
Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону про оренду землі).
ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п'ята статті 33 Закону про оренду землі).
Частина шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
У пункті 38 постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року зазначено таке: "Частини п'ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
За загальним правилом, викладеним у частині п'ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."
Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п'ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п'ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК.
При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.
З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 126-1 ЗК України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
Враховуючи викладене вище, колегія суддів погоджується з доводами скаржника про те, що при вирішенні спору у даній справі застосуванню підлягала норма статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції Закону № 340-IX, яка була чинною на дату звернення позивача до суду з відповідною вимогою .
Так, за частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев'ята цієї ж статті).
Як вже зазначалось вище, договір оренди земельної ділянки діяв до 29.11.2024.
Фермерське господарство "АРМ-Агро" звернулося до Новооржицької селищної ради з листом-повідомленням від 30.09.2024 щодо поновлення договору оренди землі до якого було додано проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.
Проте, за наслідками розгляду вказаного листа Новооржицька селищна рада прийняла рішення від 03.12.2024 № 89, яким відмовила Фермерському господарству "АРМ-Агро" у поновлені договору оренди землі на новий строк.
Відмову у поновленні Договору оренди відповідач мотивував відповідними рекомендаціями постійної комісії з питань комунальної власності, інфраструктури, транспорту, житлово-комунального господарства, земельних відносин, будівництва, архітектури та просторового планування, збереження навколишнього природного середовища, освіти, культури, охорони здоров'я, фізичного виховання та соціальної політики та бажанням продажу права оренди на орендованій ФГ "АРМ-АГРО" земельній ділянці на земельних торгах у формі електронного аукціону.
У грудні 2024 року Фермерське господарство "АРМ-Агро" отримало лист-повідомлення від Новооржицької селищної ради про відмову в поновленні Договору оренди землі, в якому зазначено про згадане рішення відповідача від 03.12.2024 № 89 та мотиви його ухвалення.
Наведене вище свідчить про те, що сторони даного спору не досягли згоди щодо укладення Договору оренди на новий строк в порядку, передбаченому статтею 33 Закону України "Про оренду землі", що означає припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди відповідно положень вказаної статті.
Колегія суддів зауважує, що у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Аналогічний висновок викладено в постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.
Як вже неодноразово зазначалось вище, відмовляючи орендареві в укладенні Договору оренди на новий строк, Новооржицька селищна рада Лубенського району Полтавської області повідомила його про те, що бажає продати право оренди на земельну ділянку на земельних торгах у формі електронного аукціону.
Зазначені дії Новооржицької селищної ради цілком узгоджуються з наведеним вище висновком Верховного Суду щодо меж розумної поведінки органу місцевого самоврядування, як представника власника цієї земельної ділянки у спірних земельних правовідносинах, а відтак висновок місцевого господарського суду про недобросовісну поведінку орендодавця у відносинах з Фермерським господарством "АРМ-Агро" є необґрунтованим.
Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд в постанові від 24.09.2025 у справі №917/107/25.
Приймаючи до уваги вищевикладене, в задоволенні позовних вимог слід відмовити.
Доводи позивача були спростовані в даній постанові апеляційного господарського суду, крім того, судова колегія апеляційної інстанції зазначає, що Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
У справі "Трофимчук проти України" Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод.
Враховуючи вищенаведене, колегія суддів апеляційного господарського суду зазначає, що апеляційна скарга Новооржицької селищної ради Лубенського району Полтавської області підлягає задоволенню а рішення Господарського суду Полтавської області від 05.08.2025 у справі №917/249/25 підлягає скасуванню із прийняттям нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на позивача.
На підставі вищевикладеного, керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 277, 281, 282, 283, 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу Новооржицької селищної ради Лубенського району Полтавської області на рішення Господарського суду Полтавської області від 05.08.2025 у справі №917/249/25 - задовольнити.
Рішення Господарського суду Полтавської області від 05.08.2025 у справі №917/249/25 - скасувати.
В задоволенні позовних вимог - відмовити
Стягнути з Фермерського господарства «АРМ-АГРО» (37502, Полтавська обл., місто Лубни, вулиця Прикордонників, будинок 60Б; код ЄДРПОУ 37981254) на користь Новооржицької селищної ради Лубенського району Полтавської області (37714, Полтавська обл., селище Новооржицьке, вулиця Центральна, будинок 4; код ЄДРПОУ 24833223) судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 7267,20 грн.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок та строки оскарження в касаційному порядку встановлені статтями 286-289 ГПК України.
Головуючий суддя Е.В. Сгара
Суддя Р.А. Гетьман
Суддя О.І. Склярук
Повний текст постанови складено та підписано 09.10.2025 року