ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
02068, м. Київ, вул. Кошиця, 5-А
справа № 753/22581/24
провадження № 2/753/1384/25
09 червня 2025 року Дарницький районний суд м. Києва в складі:
головуючого судді КАЛІУШКА Ф.А.
при секретарі ВОЛОДЬКО С.С.
за участю сторін
представника позивача ОСОБА_1 ;
представника відповідача Обертинської-Єніч А.О.;
третя особа не з'явилась;
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Фої Людмили Григорівни, про стягнення авансового платежу за попереднім договором
У листопаді 2024 року ОСОБА_2 (далі по тексту - позивач, ОСОБА_2 ) звернулася до суду з позовом до ОСОБА_3 (далі по тексту - відповідач, ОСОБА_3 ), за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Фої Людмили Григорівни, про повернення авансового платежу, сплаченого за попереднім договором купівлі-продажу нежитлового приміщення.
Позов обґрунтовано наступними обставинами. 21 січня 2021 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було укладено Попередній договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений нотаріусом Київського міського нотаріального округу Фоєю Л.Г. та зареєстрований в реєстрі за №26. Відповідно до п. 1 Попереднього договору сторони зобов'язувались у строк не пізніше 18 лютого 2022 року укласти основний договір купівлі-продажу нежитлового приміщення. Згідно з п. 2 Попереднього договору ціна продажу нежитлового приміщення визначається сторонами у розмірі суми у гривнях, що буде еквівалентна 280 000 (двісті вісімдесят тисяч) доларів США 00 центів на день укладення основного договору, з яких гарантійну суму у розмірі 283 236 (двісті вісімдесят три тисячі двісті тридцять шість гривень) 00 копійок, що за офіційним курсом НБУ гривні до долара еквівалентно 10 000 (десять тисяч) доларів 00 центів, підтверджуючи свої зобов'язання укласти основний договір купівлі-продажу нежитлового приміщення відповідно до умов цього попереднього договору, і з метою забезпечення його укладення, покупець передав, а продавець прийняв двадцять першого січня 2022 року. 16 лютого 2022 року через представників відповідача - ТОВ «Агентство «Парк Лейн на Липках» відповідачу було повідомлено про перенесення дати укладення основного договору купівлі-продажу нежитлового приміщення з 18 лютого 2022 року на тиждень, тобто 24 лютого 2022 року, в зв'язку з тим, що покупець захворіла із дітьми на Covid-19. На вказану пропозицію відповідач погодився. Тому до 18 лютого 2022 року основний договір купівлі-продажу нежитлового приміщення укладений не був. Оскільки на даний час існують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), а саме військова агресія російської федерації проти України, основний договір купівлі-продажу укладатися не буде через обставини, що не залежать ні від покупця, ні від продавця. Оскільки зобов'язання, встановлене попереднім договором, припинено, сторони лише домовилися укласти такий договір у майбутньому, то сплачена покупцем продавцю грошова сума підлягала повернення покупцю до 24 лютого 2022 року. Позивач відправив відповідачу претензію від 07 липня 2022 року про повернення грошових коштів, на яку відповідач не відреагував. Позивач просив стягнути розмір боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення в сумі 113 548,80 грн, а також три проценти річних з простроченої суми в сумі 23 212,63 грн на підставі ст. 625 Цивільного кодексу України.
Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 22 листопада 2024 року відкрито провадження у вказаній справі, вирішено розглядати справу за правилами спрощеного провадження, без повідомлення сторін за наявними у справі матеріалами.
10 січня 2025 року відповідач в приміщенні Дарницького районного суду м. Києва ознайомився з матеріалами справи, що підтверджується його підписом у заяві про ознайомлення з матеріалами справи.
24 січня 2025 року відповідачем через загальну канцелярію суду було подано відзив на позовну заяву разом з заявами: про виклик свідків та витребування інформації; про перехід до розгляду даної справи за правилами загального позовного провадження в підготовче судове засідання.
У відзиві на обґрунтування своїх заперечень відповідач вказав, що договір купівлі-продажу не був укладений через обставини, що залежали від позивача. Позивач підтвердив у позовній заяві, що не мав наміру укладати договір у строки, що визначені Попереднім договором. Позивачем не надано підтвердження своєї хвороби, сертифікату Торгово-промислової палати України або інших документів, які свідчили б про наявність форс-мажорних обставин. Позивачем не було вжито заходів щодо повідомлення відповідача про намір скасувати або перенести підписання договору купівлі-продажу, у матеріалах справи відсутні докази про повідомлення відповідача. Позивачем не було здійснено залежних від нього заходів, спрямованих на уможливлення укладення основного договору за умови, якщо була реальна наявність якогось захворювання - не було оформлено довіреність або запропоновано організувати виїзд нотаріуса за місцем свого перебування. Твердження позивача про те, що вона повідомила представників відповідача про свою хворобу, не можуть відповідати дійсності, оскільки як процесі переговорів та укладення Попереднього договору, так і після цього відповідач діяв виключно особисто та нікому повноваження на представництво його інтересів не надавав. Аргументація позивача про повномасштабне вторгнення як форс-мажорну обставину не може бути прийнята до уваги, оскільки позивачем не доведено впливу війни на його зобов'язання у конкретних правовідносинах з відповідачем. Окрім того, позивач, в порушення п. 7.2 Попереднього договору, не повідомив своєчасно, протягом трьох робочих днів належним чином відповідача про настання форс-мажорних обставин. Позивач діяв не добросовісно, спершу ухилившись від укладення договору купівлі-продажу в узгоджену у Попередньому договорі дату, а згодом заявивши про небажання придбавати приміщення. Така поведінка не відповідала попередній поведінці позивача, на яку розумно покладався відповідач. Після отримання від позивача претензії про повернення грошових коштів за ініціативи відповідача 15 липня 2025 року була проведена зустріч із позивачем, на якій позивачу було запропоновано укласти договір купівлі-продажу, однак позивач просив дати час на роздуми до кінця літа. Врешті, згоди на придбання приміщення позивачем надано в обумовлений строк не було. Позивач та відповідач пунктом 6.2 Попереднього договору погодили відповідальність за не укладення основного договору через обставини, що залежать від покупця, внаслідок чого сплачена позивачем гарантійна сума залишається у розпорядженні відповідача в якості неустойки (штрафу) та не може бути стягнута у судовому порядку.
Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 29 січня 2025 року здійснено перехід до розгляду справи в порядку загального позовного провадження та призначено її в підготовче судове засідання на 27 березня 2025 року.
20 березня 2025 року представником відповідача - адвокатом Обертинською-Єніч А.О. через систему «Електронний суд» сформовано клопотання про долучення доказів до матеріалів справи та заяву про вирішення питання про судові витрати після ухвалення рішення, які долучені судом до справи.
26 березня 2025 року представником позивача - адвокатом Корокою В.В. через систему «Електронний суд» сформовано клопотання про долучення доказів до матеріалів справи, яке повернуто судом без розгляду, у зв'язку з відсутністю поважності причин пропуску строку на їх подання.
В підготовче судове засідання, яке відбулося 27 березня 2025 року з'явились представник позивача - адвокат Корока В.В., відповідач ОСОБА_3 та його представник - адвокат Обертинська-Єніч А.О.
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Фоя Л.Г. в підготовче судове засідання не з'явилась, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялась належним чином.
В підготовчому судовому засіданні учасники процесу подані клопотання, заяви підтримали та щодо закриття підготовчого судового засідання та призначення справи до розгляду справи по суті не заперечували.
Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 27 березня 2025 року закрито підготовче засідання та призначено справу до розгляду по суті на 29 травня 2025 року.
29 травня 2025 року до суду з'явився представник позивача адвокат Корока В.В. та підтримав позовні вимоги, просив їх задовольнити у повному обсязі. До суду також з'явився представник відповідача адвокат Обертинська-Єніч А.О., яка заперечила проти задоволення позовних вимог.
Третя особа - Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Фоя Л.Г. у судове засідання не з'явилась, про дату, час та місце судового засідання була повідомлена у встановленому законом порядку, причини неявки у судове засідання не повідомила.
Суд, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, допитавши свідків, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків.
21 січня 2022 року позивач та відповідач уклали Попередній договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, що був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Фоєю Л.Г. та зареєстрований в реєстрі за №26.
Відповідно до п. 1 Попереднього договору Сторони зобов'язуються у строк не пізніше вісімнадцятого лютого дві тисячі двадцять другого року включно укласти договір купівлі-продажу (Основний договір) нежитлового приміщення, що розташоване за адресою: місто Київ, вулиця Новгородська, будинок №3 (три), приміщення №92 (дев'яносто два), на умовах, встановлених цим попереднім договором.
Пунктом 2 Попереднього договору встановлено, що ціна продажу нежитлового приміщення визначається сторонами у розмірі суми у гривнях, що буде еквівалентна 280 000 (двісті вісімдесят тисяч) доларів США 00 центів на день укладання основного договору; з яких гарантійну суму у розмірі 283 236 (двісті вісімдесят три тисячі двісті тридцять шість) гривень 00 копійок, що за офіційним курсом НБУ гривни до долара еквівалентно 10 000 (десять тисяч) доларів 00 центів, підтверджуючи свої зобов'язання укласти Основний договір купівлі-продажу нежитлового приміщення відповідно до умов цього Попереднього договору, і з метою забезпечення його укладення, Покупець передав, а Продавець прийняв двадцять першого січня дві тисячі двадцять другого року.
Згідно з п. 2 Попереднього договору підписання та нотаріальне посвідчення Основного договору купівлі-продажу буде здійснене в офісі ПН КМНО за адресою: місто Київ, проспект Голосіївський, будинок 15а.
У встановлений Попереднім договором строк та після нього основний договір купівлі-продажу нежитлового приміщення укладений не був.
Позивач зазначає, що повідомив відповідача про перенесення терміну укладення договору купівлі-продажу на тиждень, тобто 24 лютого 2022 року. Однак обставини повідомлення відповідача не були підтверджені в ході судового розгляду. Докази про те, що позивач повідомив відповідача про перенесення дати укладення договору купівлі-продажу відсутні. Позивачем не надано також доказів його хвороби.
Суд відхиляє доводи позивача про те, що позивач повідомив відповідача про перенесення дати укладення договору купівлі-продажу на 24 лютого 2022 року через представників відповідача ТОВ «Агентство «Парк Лейн на Липках». Відповідно до листа вих. №01/ЛП від 06 березня 2025 року ТОВ «АН «ПАРК ЛЕЙН» на ЛИПКАХ» (ідентифікаційний код за ЄДРПОУ 38003516) повідомило, що ним не укладалися будь-які правочини з відповідачем та не досягалися будь-які домовленості стосовно представництва його інтересів.
Згідно з ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Статтею 654 Цивільного кодексу України визначається, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Отже, зміни до Попереднього договору мали бути внесені у тій же формі, в якій він був укладений - письмово з нотаріальним посвідченням, чого здійснено не було. Тому відсутні підстави вважати, що дата укладення договору купівлі-продажу була перенесена.
Згідно з ч. 1 ст. 635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Відповідно до ч. 2 ст. 635 Цивільного кодексу України сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Пунктом 6.2 Попереднього договору передбачено, що у випадку не укладення Основного договору купівлі-продажу нежитлового приміщення через обставини, що залежать від покупця, гарантійна сума залишається у розпорядженні продавця в якості неустойки (штрафу).
Позивач не вчинив жодних дій, спрямованих на укладення договору купівлі-продажу або на повідомлення відповідача про намір змінити дату укладення договору.
Суд відхиляє доводи позивача щодо впливу форс-мажорних обставин на зобов'язання позивача, що випливали з Попереднього договору, та посилання на лист Торгово-промислової палати України №2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року. У постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі №912/750/22 сформульовано висновок про те, що для засвідчення форс-мажорних обставин ТПП України видається сертифікат. Водночас, лист Торгово-промислової палати України №2024/02.0-7.1 від 28.02.2022, на який в касаційній скарзі посилається скаржник як на аналогію сертифікату про посвідчення форс-мажорних обставин, не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 141 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», а також такий лист не є документом, який був виданий за зверненням відповідного суб'єкта (відповідача), для якого могли настати певні форс-мажорні обставини. Верховний Суд у постановах від 01 червня 2021 р. у справі №910/9258/20, від 14 червня 2022 р. у справі №922/2394/21 зазначав, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов'язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку (п.23.1).
Додатково, відповідно до п. 7.2 Попереднього договору не пізніше трьох робочих днів Сторона, що посилається на дію обставин непереборної сили, повинна направити іншій Стороні письмове підтвердження дії вищевказаних обставин Торгово-Промислової Палати України. Позивач не надав докази надання відповідачу письмового підтвердження дії форс-мажорних обставин.
Дослідженими обставинами справи встановлено, що відповідач вчинив дії, спрямовані на виконання Попереднього договору та укладення договору купівлі-продажу нежитлового приміщення.
Матеріали справи містять заяву-анкету про надання банківських послуг АТ «ОТП БАНК» №009/818220/22/РКО від 16 лютого 2022 року та квитанцію від 16 лютого 2022 року про сплату комісії за відкриття рахунку, що підтверджують факт відкриття рахунку відповідачем у АТ «ОТП БАНК».
Відповідно до показань свідків ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , позивач наполягав на проведенні розрахунків за нежитлове приміщення через АТ «ОТП БАНК», для чого відповідачу довелося відкрити рахунок у цьому банку. Позивач наполягав на своїй редакції договору купівлі-продажу та повинен був направити відповідачу проект на погодження, але не зробив цього та не виходив на зв'язок, про свою хворобу не повідомляв. Відповідачем було забезпечено повну готовність приміщення до продажу, воно було прибране, з нього були вивезені всі зайві речі. 18 лютого 2022 року відповідач прибув до нотаріуса, у якого мав бути укладений договір купівлі-продажу, однак позивач була відсутня. У липні 2022 року відповідач отримав від позивача претензію із вимогою повернути грошові кошти.
Свідок ОСОБА_6 повідомив, що у липні 2022 року відбулася зустріч між позивачем та відповідачем, на якій свідок був присутній. На зустрічі відповідач запропонував позивачу укласти договір купівлі-продажу і сказав, що готовий розглянути пропозиції позивача щодо ціни приміщення та врахувати гарантійну суму, сплачену позивачем, в розрахунках майбутньої угоди. Позивач не прийняла цю пропозицію.
Згідно зі ст. 635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Відповідно до ст. 6 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦПК України).
За змістом ст. 6 Цивільного кодексу України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.
Наслідки порушення попереднього договору однією зі сторін розкриті у ч. 2 ст. 635 Цивільного кодексу України. І вони застосовуються, якщо інше не встановлено тим самим попереднім договором або актами цивільного законодавства.
При цьому відповідно до ч. 2 ст. 635 Цивільного кодексу України сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Умовами попереднього договору сторони погодили наслідки у разі неукладення основного договору як з вини покупця, так і з вини продавця. Такі умови за своєю правовою природою є договірними санкціями за невиконання умов договору, а не стягненням додаткового завдатку, як стверджує заявник у касаційній скарзі.
Свобода договору включає й вільне визначення сторонами його умов, де фіксуються взаємні права та обов'язки учасників. Зміст договору становлять умови як ті, що погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові на підставі чинного законодавства.
Аналіз положень стст. 6, 627, 546 Цивільного кодексу України дає підстави дійти висновку, що у попередньому договорі, крім основного зобов'язання, сторонами також може бути передбачена відповідальність сторін на випадок невиконання тієї або іншої його умови, зокрема за неналежне виконання зобов'язання у виді штрафних санкцій.
При цьому, відповідно до положень ч. 3 ст. 635 Цивільного кодексу України припиняються зобов'язання сторін укласти основний договір, що унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов'язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов'язання як правової підстави для виникнення у набувача права власності на майно. Втім, припинення зобов'язання за попереднім договором не звільняє сторони від відповідальності, зокрема передбаченої умовами попереднього договору, за порушення, вчинене під час його дії.
Наведене узгоджується з правовим висновком, викладеним у постановах Верховного Суду від 02 вересня 2019 року у справі № 911/1274/18, від 25 листопада 2021 року у справі №461/3197/18.
Позивачем не було здійснено залежних від нього заходів, спрямованих на укладення договору купівлі-продажу, внаслідок чого на підставі п. 6.2 Попереднього договору сплачена позивачем гарантійна сума залишається у розпорядженні відповідача в якості неустойки (штрафу) та не може бути стягнута у судовому порядку.
З огляду на встановлені під час судового розгляду обставини та норми права, які їх регулюють, суд дійшов висновку, що позовні вимоги позивача є безпідставними та необґрунтованими, а тому в задоволенні позову слід відмовити.
На підставі викладеного та керуючись стст. 259, 263-265, 268, 272, 273 ЦПК України, суд,
У задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Фої Людмили Григорівни, про стягнення авансового платежу за попереднім договором - відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засідання під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.
СУДДЯ: КАЛІУШКО Ф.А.
Дата складення та підписання повного тексту рішення 01 жовтня 2025 року.