Номер провадження: 22-ц/813/4588/25
Справа № 522/15398/24
Головуючий у першій інстанції Ковтун Ю. І.
Доповідач Таварткіладзе О. М.
30.09.2025 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - Таварткіладзе О.М.,
суддів: Сєвєрової Є.С., Вадовської Л.М.,
за участю секретаря судового засідання: Чередник К.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 29 січня 2025 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним, -
У вересні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним, в якому просила:
- визнати дійсним договір № 15254 від 28 червня 1996 року купівлі-продажу нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 , укладений на Одеській товарній біржі між ОСОБА_1 з одного боку та ОСОБА_2 , яка діяла від свого імені та в інтересах неповнолітніх дітей ОСОБА_3 , ОСОБА_4 з іншого боку.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна № 15254 від 28 червня 1996 року, укладеного на Одеській товарній біржі між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , яка діяла від свого імені та в інтересах неповнолітніх дітей: ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , на праві власності належить квартира АДРЕСА_1 . Даний договір відповідно до ст. 15 Закону України «Про Товарній біржу» був укладений між сторонами, як членами Одеської Товарної біржи, та був зареєстрований на вказаній біржі в день укладання у «Журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю». 08 липня 1996 року право власності на вказану квартиру позивачкою було зареєстровано в КП «ОМБТИ та РОН» реєстр.№ 15 пр. 145-273. В зв'язку з тим, що в договорі зазначено, що в подальшому договір нотаріальному посвідченню не підлягає тому вони не звертались до нотаріальної контори за його посвідченням. Домовляючись про укладення договору купівлі-продажу сторонами були обумовлені усі істотні умови угоди. Крім іншого, продавці засвідчили факт належності їм вказаного нерухомого майна, та надали оригінал правовстановлюючого документа, а саме свідоцтва про право власності на житло № 8_268 від 31.03.1993. Після укладення договору відповідачі передали їй, а вона прийняла вказану квартиру, якою користується по теперішній час, здійснюючи усі права власника. Наразі, має намір розпорядитися належною їй квартирою, однак при зверненні у нотаріальну контору, нотаріус звернув її увагу, що договір купівлі-продажу не відповідає правовим нормам законодавства, які діяли на час реєстрації договору, так як у вищезазначеному договорі в числі учасників правочину є неповнолітні особи від імені якої діяла їх мати. Вказала, що у неї втрачена можливість нотаріального посвідчення вказаної біржової угоди, у зв'язку з тим, що місце знаходження відповідачів, які були стороною угоди, їй не відоме. Для реалізації свого права, як власника нерухомого майна, звернулась з даним позовом до суду.
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 29 січня 2025 року у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним - відмовлено.
Не погоджуючись з таким рішенням суду, ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, в якій просить рішення Приморського районного суду м. Одеси від 29 січня 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позов задовольнити у повному обсязі, посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права.
Будучи в розумінні ст. ст. 128, 130 ЦПК України належним чином повідомленими про дату, час та місце розгляду справи, у судове засідання, призначене на 30.09.2025 року на 15:00 год. відповідачі ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 не з'явилися, про причини не явки не повідомили, належної ініціативи взяти участь у розгляді справи в режимі відеоконференції не виявили та клопотань про відкладення судового засідання не подавали.
Присутня в судовому засіданні позивач ОСОБА_1 не заперечувала проти розгляду справи за фактичною явкою сторін.
Відповідно до статті 372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Європейський суд з прав людини в рішенні від 07 липня 1989 року у справі «Юніон Аліментаріа Сандерс С.А. проти Іспанії» зазначив, що заявник зобов'язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов'язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.
Оскільки явка учасників справи до суду апеляційної інстанції не є обов'язковою, поважність причин неучасті у судовому засіданні 30.09.2025 року учасників справи, належним чином повідомлених про розгляд справи, судом апеляційної інстанції не встановлено, а наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, спір підлягає вирішенню по суті, оскільки основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. Тому розгляд апеляційним судом справи у відсутності учасників (відповідачів), які відсутні у судовому засіданні при таких обставинах не є порушенням їхніх прав щодо забезпечення участі у судовому засіданні і доступі до правосуддя. Схожі за змістом висновки викладені у постанові Верховного Суду у справі Верховного Суду у справі № 361/8331/18.
Заслухавши суддю-доповідача, доводи апеляційної скарги, перевіривши законність та обґрунтованість рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити частково, виходячи з наведених у цій постанові підстав.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги; суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Відповідно до ч. 1 п. 2 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:
1) неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи;
2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;
3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;
4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи.
Порушення норм процесуального права є обов'язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення, якщо, зокрема справу (питання) розглянуто судом за відсутності будь-якого учасника справи, не повідомленого належним чином про дату, час і місце засідання суду (у разі якщо таке повідомлення є обов'язковим), якщо такий учасник справи обґрунтовує свою апеляційну скаргу такою підставою.
Згідно ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; як розподілити між сторонами судові витрати; чи є підстави допустити негайне виконання судового рішення; чи є підстави для скасування заходів забезпечення позову.
Відмовляючи у позові ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним, суд першої інстанції виходив з того, що:
- Верховний Суд у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду в постанові від 25 березня 2024 року у справі № 336/6023/20 вказав, що на рівні ЦК УРСР 1963 року не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів.
У частині другій статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року. Адже статті 47 і 227 ЦК УРСР 1963 року внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а частина друга статті 15 Закону «Про товарну біржу» регулювала форму цього договору у вужчому розумінні - як укладеного на товарній біржі;
- спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex specialis derogat generali). Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин))) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex posterior derogat priori);
- відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі.
З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що відсутні жодні правові підстави для визнання договору купівлі-продажу, укладеного на товарній біржі, дійсним, оскільки останній є таким в силу вимог вищенаведених норм ЦК УРСР 1963 року та ст. 15 Закону України «Про товарну біржу».
Враховуючи положення пп. 1.2 п. 1 глави 2 «Посвідчення правочинів про відчуження та заставу майна» розділу ІІ «Порядок вчинення окремих видів нотаріальних дій» Наказу Міністерства юстиції України від 22.02.2012 року №296/5 Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди, земельну ділянку, нотаріуси мають право при оформленні відчуження нерухомості приймати до уваги договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі.
У разі відмови нотаріуса у вчиненні відповідної нотаріальної дії, позивач може оскаржити таку відмову згідно зі ст. 50 Закону України «Про нотаріат».
Колегія суддів не погоджується з таким висновком районного суду.
Судом встановлено, з матеріалів справи вбачається, що:
- 28 червня 1996 року між ОСОБА_2 , яка діяла від свого імені та від імені та в інтересах неповнолітніх дітей ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , з однієї сторони та ОСОБА_1 , з другої сторони, на Одеській товарній біржі було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна №15254, відповідно до умов якого, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 продали, а ОСОБА_1 купила квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 82,00 кв.м., житловою площею 51,5 кв.м. Згідно п.5 Договору квартира продана за 1 509 620 000 крб., які отримані продавцем до підписання договору.
- вказаний договір купівлі-продажу зареєстрований в КП «ОМБТІ та РОН» 08 липня 1996 року під № 15 пр. 145-273 (а. с. 19 - 20).
- відповідно до листа КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради № 41110/04-04 від 24.07.2024 року станом на 31.12.2012 року право власності на квартиру АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу №15254 від 28.06.1996 року (а. с. 18).
Колегія суддів виходить з наступного.
Відповідно до статті 6 Конвенції кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов'язків цивільного характеру.
Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (ч. 1 ст. 2 ЦПК України).
Згідно із частиною 1 статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 ЦК України, частина перша статті 16 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.
Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Таким чином, на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року.
Відповідно до статті 1 Закону України "Про товарну біржу" (тут і надалі в редакції Закону, чинній на час виникнення правовідносин) товарна біржа є організацією, що об'єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов'язаних з ним торговельних операцій. Крім того, статтею 2 Закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів.
Набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти.
Згідно зі статтею 41 ЦК Української РСР (тут і надалі в редакції Кодексу, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов'язків.
Відповідно до статті 42 ЦК Української РСР угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).
Водночас згідно зі статтею 47 ЦК Української РСР нотаріальне посвідчення угод обов'язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди.
За змістом статей 128, 153 ЦК Української РСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Нотаріальне посвідчення угод обов'язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається (стаття 47 ЦК Української РСР).
Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню (частина друга статті 15 Закону України "Про товарну біржу" в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).
У постанові від 25 березня 2024 року у справі № 336/6023/20(провадження № 61-11523сво23) об'єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду зазначила, що "у статті 227 ЦК Української РСР нотаріальне посвідчення угод було обов'язкове лише у випадках укладення договору купівлі-продажу жилого будинку. ЦК Української РСР не передбачалося обов'язку нотаріально посвідчувати договір купівлі-продажу квартири, у тому числі у випадку укладення договору, стороною якого є фізична особа (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29 березня 2018 року в справі № 904/4573/16, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04 вересня 2019 року в справі № 903/729/16, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 листопада 2022 року в справі № 183/900/17 (провадження № 61-9101св21))".
Крім того, у вказаній постанові об'єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду виклала висновок про те, що "на рівні ЦК Української РСР 1963 року не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів. У частині другій статті 15 Закону України "Про товарну біржу" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень статті 47 та 227 ЦК Української РСР 1963 року. Адже статті 47 і 227 ЦК Української РСР 1963 року внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а частина друга статті 15 Закону України "Про товарну біржу" регулювала форму цього договору у вужчому розумінні - як укладеного на товарній біржі. Спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України "Про товарну біржу" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК Української РСР 1963 року) нормами (lex specialis derogat generali). Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України "Про товарну біржу" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин))) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК Української РСР 1963 року) нормами (lex posterior derogat priori). Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі".
Відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна 28.06.1996 року, біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов:
а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі;
б) якщо її учасниками є члени біржі;
в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.
Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Зміст біржової угоди (за винятком найменування товару, кількості, ціни, місця і строку виконання) не підлягає розголошенню. Цю інформацію може бути надано тільки на письмову вимогу судам, органам прокуратури, служби безпеки, внутрішніх справ, арбітражному суду та аудиторським організаціям у випадках, передбачених законодавством України.
Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.
Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам.
Статтею 8 цього ж закону в редакції станом на 28.06.1996 року, передбачені умови членства в товарній біржі. Так, членами товарної біржі є засновники, а також прийняті до її складу згідно із статутом біржі вітчизняні та іноземні юридичні і фізичні особи. Порядок прийняття у члени біржі та вибуття із складу її членів визначається статутом товарної біржі.
Вступний внесок члена біржі має дорівнювати вартості "біржового місця", що визначається виходячи з попиту та пропозиції на "біржове місце". Особа, яка сплатила пайовий або вступний внесок, набуває управнення власника щодо "біржового місця" і може винаймати свої членські права, а також продавати ці права за правилами, встановленими біржовим комітетом (радою біржі).
Відповідно до статті 10 Закону України «Про товарну біржу» член товарної біржі зобов'язаний:
- додержувати статуту біржі, біржових правил торгівлі, рішень загальних зборів членів біржі та біржового комітету (ради біржі);
- провадити розрахунки за своїми угодами відповідно до правил біржової торгівлі та своєчасно інформувати біржовий комітет (раду біржі) про зміни у своєму фінансовому становищі, що можуть негативно вплинути на виконання його зобов'язань перед третіми особами та біржою;
- сплачувати членські внески;
- вести облік здійснюваних угод за формою, визначеною правилами біржової торгівлі;
- подавати необхідну інформацію контролюючим органам біржі;
- не розголошувати конфіденційні відомості та комерційну таємницю про діяльність біржі.
Виходячи зі змісту вимог закону членом біржі не можуть бути неповнолітні особи.
У позовній заяві, ОСОБА_1 вказала, що нотаріус, до якого вона звернулась з приводу розпорядження квартирою, в усній формі звернула увагу позивачки на те, що Договір не відповідає правовим нормам законодавства, які діяли на час реєстрації договору, та на те, що у договорі в числі учасників є малолітні діти.
Відмовляючи у позові про визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири, укладеного на товарній біржі, суд першої інстанції, зосередився на мотивуванні того, що укладення договору купівлі-продажу квартири на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення, у зв'язку з чим дійшов до висновку, що договір є дійсним в силу закону і що нотаріуси враховуючи норми пп. 1.2 п. 1 глави 2 «Посвідчення правочинів про відчуження та заставу майна» розділу ІІ «Порядок вчинення окремих видів нотаріальних дій» Наказу Міністерства юстиції України від 22.02.2012 року №296/5 «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди, земельну ділянку» мають право при оформленні відчуження нерухомості приймати до уваги договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі. У разі відмови нотаріуса у вчиненні відповідної нотаріальної дії, позивач може оскаржити таку відмову згідно зі ст. 50 Закону України «Про нотаріат».
Проте, позивач вказала, що нотаріус звернула увагу, що договір, посвідчений на біржі не відповідає правовим нормам законодавства, які діяли на час реєстрації договору, оскільки у договорі в числі учасників зазначені малолітні діти.
Оскільки у розумінні Закону України «Про товарну біржу» членом біржі не можуть бути неповнолітні особи, які відповідно до ст. 11 ЦК УРСР 1963 року не мають цивільної дієздатності і не можуть виконувати обов'язки члена біржи, невідповідність зареєстрованого 28.06.1996 року на Одеській товарній біржі Договору купівлі-продажу нерухомого майна №15254, відповідно до умов якого, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 продали, а ОСОБА_1 купила квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 82,00 кв.м., житловою площею 51,5 кв.м. за 1 509 620 000 крб., отриманих продавцем до підписання договору, полягає у тому, що продавцями квартири зі статусом членів біржі зазначені ОСОБА_3 1983 року народження та ОСОБА_4 1986 року народження, які станом на 28.06.1996 року були неповнолітніми.
При таких обставинах, висновок суду першої інстанції про відповідність зареєстрованого 28.06.1996 року на Одеській товарній біржі Договору купівлі-продажу нерухомого майна №15254, відповідно до умов якого, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 продали, а ОСОБА_1 купила квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 82,00 кв.м., житловою площею 51,5 кв.м. за 1 509 620 000 крб., вимогам Закону України «Про товарну біржу» у редакції на час його укладення, і як наслідок, про наявність у нотаріуса права для прийняття його до уваги без судового рішення про дійсність даного договору, є помилковим.
Ураховуючи наведене, рішення районного суду не може залишатися без змін і підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про задоволення заявлених позовних вимог, виходячи з наступного.
Як вже зазначалось, позивач набула право власності на квартиру на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна №15254, зареєстрованого 28.06.1996 року на Одеській товарній біржі.
Даний договір пройшов державну реєстрацію в органах БТІ і таким чином офіційно визнаний державою.
За змістом статей 128, 153 ЦК Української РСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Сторони повністю виконали умови договору купівлі-продажу нерухомого майна №15254, зареєстрованого 28.06.1996 року на Одеській товарній біржі, продавці передали, а покупець після розрахунку з продавцями, прийняв у фактичне користування квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 82,00 кв.м., житловою площею 51,5 кв.м.
Жодних претензій до позивача ані з боку відповідачів, ані з боку держави та органу місцевого самоврядування немає.
Разом з тим, позивач не може розпорядитись належною йому квартирою, оскільки договір купівлі-продажу нерухомого майна №15254, зареєстрований 28.06.1996 року на Одеській товарній біржі, має недоліки, оскільки серед продавців у якості членів біржі фігурують ОСОБА_3 1983 року народження та ОСОБА_4 1986 року народження, які станом на 28.06.1996 року були неповнолітніми і в силу Закону України «Про товарну біржу» не могли на час укладення договору купівлі-продажу бути членами біржі.
Тобто, вимога нотаріуса, що викладена позивачу в усній формі щодо невідповідності вимогам законодавства договору купівлі-продажу нерухомого майна №15254, зареєстрованого 28.06.1996 року на Одеській товарній біржі і як наслідок, неможливості його прийняття нотаріусом без судового рішення про дійсність даного договору, є правомірною.
За таких обставин, право позивача на визнання дійсним договору купівлі-продажу продажу нерухомого майна №15254, зареєстрованого 28.06.1996 року на Одеській товарній біржі, на підставі якого ОСОБА_1 придбала квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , право власності на яку продавцями не оспорюється та визнано державою, а також у якій позивач, будучи зареєстрованою, користується з 28.06.1996 року, підлягає судовому захисту, оскільки в інший спосіб (позасудовий) таке право позивача не може бути захищено, а отже і не може бути реалізовано позивачем.
Право власності включає право користування, володіння та розпорядження.
У справі, яка переглядається, право розпорядження квартирою позивача обмежене, незважаючи на те, що таке право визнається державою і не оспорюється колишніми власниками, які відчужили квартиру позивачу і тоді ж у 1996 році, як стверджує позивач, залишили межі України.
Відповідно до ст. 47 ЦК УРСР 1963 року нотаріальне посвідчення угод обов'язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.
Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. У такому випадку наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Дана норма, виходячи з правової позиції викладеної у постанові Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 25.03.2024 року у справі № 336/6023/20, формально справедлива лише до угод, які потребують обов'язкового нотаріального посвідчення, в той час, як договір купівлі-продажу нерухомого майна № 15254, укладений між сторонами справи на Одеській товарній біржі 28.06.1996 року, і, як це виливає з правової позиції, викладеної у тій самій постанові Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 25.03.2024 року у справі № 336/6023/20, не потребує нотаріального посвідчення.
У п. п. 77-79 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08.06.2022 року у справі № 2-591/11 зазначено:
- Велика Палата Верховного Суду нагадує, що інститут аналогії закону і аналогії права первісно був доктринально обґрунтований і застосовувався судами задовго до часткового відображення цього інституту в законодавстві;
- необхідність інституту аналогії (аналогії закону та аналогії права) випливає з того, що закон призначений для його застосування в невизначеному майбутньому, але законодавець, встановлюючи регулювання, не може охопити всі життєві ситуації, які можуть виникнути. Крім того, життя перебуває у постійному русі, змінюється і розвивається, внаслідок чого виникають нові життєві ситуації, які законодавець не міг передбачити під час ухвалення закону.
- суд застосовує аналогію закону і аналогію права тоді, коли на переконання суду певні відносини мають бути врегульовані, але законодавство такого регулювання не містить, внаслідок чого наявна прогалина в законодавчому регулюванні.
Застосування аналогії закону в Українській РСР за часів дії ЦК 1963 року було можливим проте обмежувалось сферою цивільного права, де ЦК УРСР 1963 року не містив заборон, а відтак дозволяв (за принципом що не заборонено, то дозволено) вирішувати питання, що не врегульовані законом шляхом застосування норм, що регулюють подібні відносини.
Ураховуючи наведене та приймаючи встановлені у справі обставини, колегія суддів вбачає, що до спірних правовідносин підлягає застосуванню за аналогією норма ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР 1963 року, яка регламентує можливість визнання дійсним угод, укладених без дотримання нотаріальної форми, але які потребують обов'язкове нотаріальне посвідчення.
В угоді, про визнання дійсним якої заявлені позовні вимоги, форма укладення договору сторонами була дотримана (проста письмова форма), обов'язкової нотаріальної форми укладення договору на біржі на той час не потребувало, але сам укладений на біржі договір не відповідав профільному закону про товарну біржу, оскільки унеможливлював членство на біржі неповнолітніх осіб, які були серед продавців квартири.
Разом з тим, сторонами умови договору купівлі-продажу квартири були виконані, продавець отримала гроші та передала покупцеві квартиру, яку остання прийняла та зареєструвала договір в органах БТІ і дана державна реєстрація є офіційним визнанням державою права власності позивача на квартиру, яка набута нею за договором, зареєстрованим на товарній біржі, який позивач просить визнати дійсним у зв'язку з наведеними у цій постанові обставинами.
Ураховуючи наведене та приймаючи викладені у цій постанові мотиви та обґрунтування, колегія суддів доходить висновку про задоволення заявлених позовних вимог про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомості, який зареєстрований на Одеській товарній біржі 28.06.1996 року.
Таким чином, апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, рішення суду першої інстанції - скасуванню з ухваленням нового судового рішення про задоволення позовних вимог.
На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381, 383 ЦПК України, Одеський апеляційний суд, -
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - задовольнити частково.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 29 січня 2025 року - скасувати та ухвалити нове судове рішення.
Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним- задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу № 15254 від 28 червня 1996 року нерухомого майна, а саме: квартири АДРЕСА_1 , укладений на Одеській товарній біржі між ОСОБА_1 з одного боку та ОСОБА_2 , яка діяла від свого імені та в інтересах неповнолітніх дітей ОСОБА_3 , ОСОБА_4 з іншого боку.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, однак може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.
Повний текст постанови складений: 03.10.2025 року.
Головуючий: О.М. Таварткіладзе
Судді: Є.С. Сєвєрова
Л.М. Вадовська