Справа № 212/5587/25
2/212/3344/25
10 жовтня 2025 року м. Кривий Ріг
Покровський районний суд міста Кривого Рогу у складі: головуючого судді - Зіміна М.В., з участю секретаря судового засідання Пелешенко К.В.,
за участі представника позивача адвоката Довгаль С.В.,
представника відповідачів адвоката Сілкіної М.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції у загальному позовному провадженні в залі суду в місті Кривому Розі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договорів найму житла недійсними, -
встановив:
19 травня 2025 року позивач ОСОБА_1 , в інтересах якого дії адвокат Довгаль С.В., звернувся до Покровського районного суду міста Кривого Рогу із позовною заявою до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договорів найму житла недійсними.
В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 26 березня 2018 року між орендарем ОСОБА_1 та орендодавцями ОСОБА_2 , ОСОБА_3 укладено договори оренди квартири за № 1 та 2, відповідно, предметом яких є квартира, розташована за адресою: АДРЕСА_1 . Позивач зазначає, що у ОСОБА_1 після підписання договорів зникло бажання винаймати вказану квартиру та між сторонами виникла домовленість про придбання часток квартири у ОСОБА_2 , ОСОБА_3 . Також вказує, що умови оспорюваних договорів оренди не містять умов, які передбачають передачу орендодавцями часток їх майна у користування орендарю. Між сторонами не підписувались Акти приймання-передачі орендованого приміщення. На думку позивача вказані обставини свідчать про те, що предмет договорів оренди не передавався в оренду ОСОБА_1 . Вказує, що оспорювані договори оренди укладено на строк більше трьох років, а отже такі договори підлягали обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Вважає, що оспорювані договори укладено без нотаріального посвідчення та державною реєстрації, а тому вказані обставини свідчать про недійсність цих договорів.
Враховуючи викладене позивач просить суд визнати недійсними Договори оренди квартири (житлового приміщення) за № 1 та № 2 від 26 березня 2018 року укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , відповідно, а також стягнути судові витрати по справі.
Ухвалою суду від 06 червня 2025 року відкрито провадження у справі та призначено до розгляду в порядку загального позовного провадження.
12 червня 2025 року від відповідачів до суду подано відзив на позовну заяву в якому останні просять суд відмовити у задоволенні позовних вимог. В обґрунтування відзиву посилаються на те, що рішенням Жовтневого районного суду міста Кривого Рогу від 19.09.2023 з ОСОБА_1 стягнуто заборгованість за оспорюваними договорами оренди та наведеним у позові доводам позивача була надана оцінка під час розгляду справи за № 211/3066/23. Також зазначено, що рішенням Довгинцівського районного суду міста Кривого Рогу Дніпропетровської області від 14.08.2023 у справі № 212/1969/23 стягнуто з ОСОБА_2 та ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 грошові кошти отримані ОСОБА_2 , ОСОБА_4 за розписками. Вказане рішення суду у справі № 212/1969/23 виконано ОСОБА_2 , ОСОБА_4 .
Ухвалою суду від 24 липня 2025 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті.
У судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги з підстав викладених у позовній заяві та просив суд їх задовольнити.
Представник відповідачів у судовому засіданні позовні вимоги не визнала з підстав зазначених у відзиві на позовну заяву.
Суд, вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив такі фактичні обставини та відповідні їм правовідносини.
Судом встановлено, що між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 26 березня 2018 року було укладено договір оренди квартири АДРЕСА_2 (далі - Договір № 1), за яким позивач ОСОБА_2 передала у платне користування для проживання житлове приміщення: квартиру АДРЕСА_1 (орендованою площею 41 кв.м.) строком на 60 місяців - до 26 березня 2023 року, а відповідач ОСОБА_1 зобов'язався сплачувати орендну плату в сумі 2500 грн. на місяць, до 26 числа кожного місяця, шляхом погашення при цьому на протязі 16 місяців боргу з комунальних платежів.
У пункті 2.1. Договору №1 визначено, що квартира, що орендується надається орендатору для проживання.
Розділ 3 Договору №1 визначає, що квартира та майно, що орендуються повинна бути передана орендодавцем та прийнята орендарем на протязі 2 днів. В час підписання Акту прийому-передачі орендодавець передає ключі від квартири, яка орендується.
У пункті 10.2. Договору №1 визначено, що цей Договір вважається укладеним та вступає в силу з часу його підписання.
Пункт 12 Договору №1 «Акт прийому-передачі» визначає, що стан даної нерухомості, яка передається орендодавцем ОСОБА_2 претензій у орендатора немає.
Також встановлено, що 26 березня 2018 року між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем по справі ОСОБА_3 було укладено аналогічний договір оренди квартири №2 (далі - Договір№2), з такими самими умовами щодо порядку, строків та розміру оплати, розміру заборгованості за комунальними платежами, які орендар зобов'язується погасити, строку дії договору та штрафними санкціями.
Пункт 12 Договору №1 «Акт прийому-передачі» визначає, що стан даної нерухомості, яка передається орендодавцем ОСОБА_2 претензій у орендатора немає.
26 березня 2018 року ОСОБА_3 оформив нотаріально посвідчену довіреність на ОСОБА_1 (номер запису в реєстр. нотаріуса №357), строком до 26 березня 2023 року, за якою уповноважив відповідача на продаж, дарування, обмін, здачу в оренду належну позивачу 21/72 частку квартири АДРЕСА_3 , надавши з цією метою певний обсяг повноважень, як своєму представнику.
26 березня 2018 року ОСОБА_2 також оформила нотаріально посвідчену (номер в реєстр. нотаріуса №358) довіреність на ОСОБА_1 строком до 26 березня 2023 року, за якою уповноважила відповідача на продаж, дарування, обмін, здачу в оренду належну їй 21/72 частку зазначеної квартири АДРЕСА_3 .
Зі скороченого витягу з Єдиного реєстру довіреностей № 49192021 від 20.01.2023 вбачається, що довіреність від 26 березня 2018 року видана ОСОБА_3 припинила дію.
Зі скороченого витягу з Єдиного реєстру довіреностей № 49192039 від 20.01.2023 вбачається, що довіреність від 26 березня 2018 року видана ОСОБА_2 припинила дію.
З розписки від 25.03.2018 ОСОБА_3 вбачається, що останній отримав від ОСОБА_1 грошові кошти в розмірі 44500,00 грн. за частину квартири АДРЕСА_4 .
З розписки від 25.03.2018 ОСОБА_2 вбачається, що остання отримала від ОСОБА_1 грошові кошти в розмірі 2000 доларів США за частину квартири АДРЕСА_4 .
Рішенням Жовтневого районного суду міста Кривого Рогу Дніпропетровської області від 19 вересня 2023 року у справі № 211/3066/23 стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 борг з комунальних платежів за договором оренди квартири № 1 від 26 березня 2018 року в сумі 32 325,47 грн, а також понесені судові витрати в сумі 81,41 грн; стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 борг з комунальних платежів за договором оренди квартири № 2 від 26 березня 2018 року в сумі 32 325,47 грн, а також понесені судові витрати в сумі 81,41 грн, у задоволені решти вимог відмовлено. Постановою Дніпровського апеляційного суду від 10 квітня 2024 року апеляційні скарги ОСОБА_2 , ОСОБА_1 задоволено частково, рішення Жовтневого районного суду міста Кривого Рогу Дніпропетровської області від 19 вересня 2023 року в частині позовних вимог ОСОБА_2 скасовано, позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення боргу за договором оренди квартири задоволено частково, стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 борг з орендної плати за договором оренди квартири №1 від 26 березня 2018 року в сумі 82 500 грн та штраф в розмірі 8 250 грн, стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 понесені судові витрати в сумі 457,03 грн, у задоволені решти вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_1 відмовлено, в іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.
За положеннями ч. 4 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Так, Дніпровським апеляційним судом у постанові від 10 квітня 2024 року у справі № 211/3066/23 встановлено, що співвласниками кв. АДРЕСА_1 (загальна площа 82 кв.м., житлова площа 50,3 кв.м.) є: ОСОБА_2 у частці 21/72 на підставі рішення Жовтневого районного суду м. Кривого Рогу від 23 грудня 2008 року по справі № 2-1141/2008, ОСОБА_3 у частці 21/72 на підставі рішення Жовтневого районного суду м. Кривого Рогу від 23 грудня 2008 року по справі № 2-1141/2008, ОСОБА_5 у частці 5/36 на підставі свідоцтва про право на спадщину від 23 квітня 2010 року, ОСОБА_6 у частці 5/36 на підставі свідоцтва про право на спадщину від 23 квітня 2010 року, а також ОСОБА_7 у частці 5/36 на підставі свідоцтва про право на спадщину від 23 квітня 2010 року. 18 жовтня 2022 року ОСОБА_5 подарував ОСОБА_1 належні йому 5/36 частки квартири.
Рішенням Довгинцівського районного суду м. Кривого Рогу від 14.08.2023 у справі № 212/1969/23 задоволено позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та стягнуто з останніх на користь позивача безпідставно набуті ними кошти у розмірі 52800 грн. та 44500 грн. відповідно.
Виходячи зі змісту позовної заяви, у якій підставами позову вказано недійсність правочинів з оренди житла, зокрема, через відсутність їх нотаріального посвідчення та державної реєстрації, матеріальною підставою позову зазначено норми статей 793 та 794 ЦК України.
За ч. 2 ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
За ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Положення статті 793 ЦК України визначають, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений на строк більше п'яти років.
Також положення статті 794 ЦК України визначають, що право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону, крім випадку, передбаченого частиною другою статті 793 цього Кодексу, якщо договір, укладений за результатами електронного аукціону, предметом якого є майно державної або комунальної власності.
Під час розгляду справи судом встановлено, що предметом оспорюваних Договорів оренди квартири (житлового приміщення) за № 1 та АДРЕСА_5 .
Так, правовідносини пов'язані з наймом (орендою) житла регулюються Главою 59 ЦК України.
За ч. 1 ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина (ч. 1 ст. 812 ЦК України).
За ч. 1 ст. 811 ЦК України договір найму житла укладається у письмовій формі.
Враховуючи те, що положеннями ч. 1 ст. 811 ЦК України не передбачено обов'язковості нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору оренди житла, тому доводи позивача щодо нікчемності Договорів оренди квартири (житлового приміщення) за АДРЕСА_2 та АДРЕСА_6 з підстав недодержання сторонами норми статей 793 та 794 ЦК України, є безпідставними.
Згідно ч.1 ст.821 ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років.
Як убачається зі змісту п. 4.1. Договорів оренди квартири (житлового приміщення) за № 1 та № 2, строк оренди житлового приміщення становить 60 місяців, тобто п'ять років.
Встановлені судом обставини щодо строку дії оспорюваних договорів вказують, що сторонами при їх укладенні дотримано положень ч. 1 ст. 821 ЦК України.
Окрім цього, виходячи зі змісту позовної заяви, у якій самостійною підставою позову вказано недійсність правочинів з оренди житла через відсутність документального підтвердження передання наймачеві орендованого житлового приміщення, матеріальною підставою позову зазначено норми статті 795 ЦК України.
Стаття 795 ЦК України передбачає, що передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.
Між тим, дана норма не містить вимоги, що такий акт має бути оформлено окремим документом і не може міститись безпосередньо в договорі оренди окремим пунктом.
Окрім цього у п. 10.2. Договорів оренди квартири (житлового приміщення) за № 1 та № 2 сторони визначили, що цей Договір вважається укладеним та вступає в силу з часу його підписання.
У п. 10.3. Договорів оренди квартири (житлового приміщення) за № 1 та № 2 сторони визначили, що строк цього Договору починається з 26.03.2018 та завершується 26.03.2023.
Встановлені судом обставини свідчать про те, що сторони Договорів оренди квартири (житлового приміщення) за № 1 та № 2 обумовили початок обчислення строку договору найму житлового приміщення датою укладення оспорюваних договорів.
В свою чергу положення глави 59 ЦК України не містять обов'язкової умови договору оренди житлового приміщення щодо оформлення відповідного документу (акту) передання наймачеві житлового приміщення, який підписується сторонами договору.
Враховуючи те, що положення глави 59 ЦК України не містять обов'язкової умови договору оренди житлового приміщення щодо оформлення акту передання наймачеві житлового приміщення, який підписується сторонами договору та сторонами договору обумовлено початок обчислення строку договору - датою укладення оспорюваних договорів, тому доводи позивача про недодержання сторонами статті 795 ЦК України, як на підставу нікчемності оспорюваних правочинів, є безпідставними.
Також суд зазначає, що під час розгляду цивільної справи № 211/3066/23 у якій брали участь ті самі особи, щодо якої встановлено ці обставини, судом надано оцінку пункту 12 «Акт приймання-передачі» оспорюваних договорів, а тому в силу положень п. 4 ст. 82 ЦПК України, такі обставини не доказуються при розгляді іншої справи.
За встановлених судом обставин вбачається, що доводи викладені у позовній заяві не знайшли свого підтвердження під час судового розгляду, а тому позовні вимоги не підлягають задоволенню.
Керуючись ст. 4, 12, 13, 76-83, 141, 223, 247, 259, 263, 264, 265 ЦПК України, суд
ухвалив:
Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договорів найму житла недійсними залишити без задоволення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Дніпровського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного рішення.
Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса проживання: АДРЕСА_7 .
Відповідач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , адреса проживання: АДРЕСА_8 .
Відповідач: ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , РНОКПП НОМЕР_3 , адреса проживання: АДРЕСА_9 .
Повний текст рішення складено та підписано 10 жовтня 2025 року.
Суддя: М. В. Зімін