08 жовтня 2025 року
м. Київ
справа № 610/1599/24
провадження № 61-3266св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є. (суддя-доповідач),
суддів: Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Тітова М. Ю.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест»,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану адвокатом Турка-Романюк Аліною Сергіївною, на постанову Харківського апеляційного суду в складі колегії суддів: Мальованого Ю. М., Пилипчук Н. П., Яцини В. Б. від 06 лютого 2025 року,
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У травні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» (далі - ТОВ «ІАК «Балінвест») про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди земельної ділянки.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом № 2-213 від 14 лютого 2020 року після померлого ІНФОРМАЦІЯ_1 батька ОСОБА_2 належить земельна ділянка, площею 5,2753 га ріллі, кадастровий номер 6320288000:04:000:0295, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області.
05 вересня 2007 року його батьком ОСОБА_2 , як орендодавцем, та ТОВ «ІАК «Балінвест», як орендарем, укладено договір оренди земельної ділянки, який 20 грудня 2010 року зареєстрований у Балаклійському районному відділі ХРФ ДП ЦДЗК.
За умови договору оренди орендодавець надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку загальною площею 5,2753 га ріллі, яка знаходиться на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області, кадастровий номер 6320288000:04:000:0295. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 71 862,88 грн, договір укладено на п'ятнадцять років, орендна плата вноситься в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки, що складає 2 155,89 грн на рік. Обчислення розміру орендної плати на землю здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься щороку у відповідному розмірі у термін до 01 березня наступного року. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.
09 жовтня 2014 року між ОСОБА_2 та ТОВ «ІАК «Балінвест» укладено додаткову угоду до договору оренди, якою узгоджено наступні зміни: збільшено строк договору оренди земельної ділянки на двадцять років до 2034 року включно; встановлено орендну плату в розмірі п'ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки; вирішено нараховувати орендну плату з розрахунку п'ять відсотків з 01 січня 2014 року.
20 жовтня 2016 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди на підставі укладеного договору оренди та додаткової угоди за ТОВ «ІАК «Балінвест».
Указував, що відповідач порушив свої зобов'язання за договором оренди зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки, яку зобов'язаний був сплатити на його користь за 2022 рік з урахуванням щорічної індексації у розмірі 15 014,74 грн з ПДФО та військовим збором та за 2023 рік з урахуванням щорічної індексації в розмірі 13 711,34 грн з ПДФО та військовим збором.
Таким чином, станом на дату складання позовної заяви, у відповідача перед ним існує заборгованість за договором оренди зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки у розмірі 28 726,08 грн.
Вважав, що відповідачем істотно порушено умови договору оренди, а саме відповідачем у визначені договором оренди строки не сплачено на його користь орендну плату за 2022 та 2023 роки, що є підставою для розірвання договору оренди за рішенням суду.
Просив стягнути з ТОВ «ІАК «Балінвест» заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 05 вересня 2007 року зі сплати орендної плати у розмірі 28 726,08 грн; розірвати договір оренди земельної ділянки від 05 вересня 2007 року, з урахуванням додаткової угоди від 09 жовтня 2014 року до договору оренди земельної ділянки від 05 вересня 2007 року на земельну ділянку площею 5,2753 га, кадастровий номер 6320288000:04:000:0295; судові витрати покласти на відповідача.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Балаклійського районного суду Харківської області від 06 вересня 2024 року позов ОСОБА_1 задоволено частково. Стягнуто з ТОВ «ІАК «Балінвест» на користь ОСОБА_1 заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 05 вересня 2007 року з урахуванням додаткової угоди від 09 жовтня 2014 року, зі сплати орендної плати у розмірі 20 663,37 грн. Розірвано договір оренди земельної ділянки від 05 вересня 2007 року, з урахуванням додаткової угоди від 09 жовтня 2014 року, укладеними між ОСОБА_2 , спадкоємцем якого є ОСОБА_1 , та ТОВ «ІАК «Балінвест», на земельну ділянку, площею 5,2753 га, кадастровий номер 6320288000:04:000:0295. Стягнуто з ТОВ «ІАК «Балінвест» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору в розмірі 2 082,05 грн та витрати на правничу допомогу в розмірі 5 752,00 грн. В іншій частині позову відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що відповідач систематично порушував умови договору щодо сплати орендної плати, що є підставою для розірвання спірного договору оренди та стягнення з відповідача орендної плати за 2022-2023 роки. При визначенні розміру заборгованості суд виходив з наявності підстав для застосування коефіцієнта 1,756 до розміру орендної плати, а також врахував, що протягом 2022 року відповідач міг користуватися земельною ділянкою лише протягом 169 днів, та застосував індекси інфляції з коефіцієнтами індексації нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.
Короткий зміст постанови апеляційного суду
Постановою Харківського апеляційного суду від 06 лютого 2025 року апеляційну скаргу ТОВ «ІАК «Балінвест» - задоволено. Рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 06 вересня 2024 року скасовано та ухвалено нове судове рішення. Позов ОСОБА_1 до ТОВ «ІАК «Балінвест» про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди земельної ділянки задоволено частково. Стягнуто з ТОВ «ІАК «Балінвест» на користь ОСОБА_1 заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 05 вересня 2007 року, з урахуванням додаткової угоди від 09 жовтня 2014 року, зі сплати орендної плати у розмірі 10 556,57 грн. Стягнуто з ТОВ «ІАК «Балінвест» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору в розмірі 1 927,62 грн та витрати на правничу допомогу в розмірі 2 940,00 грн. В іншій частині позову відмовлено.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що відповідачем доведено належними та достатніми доказами факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, а саме існування форс-мажорних обставин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором обов'язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 року, оскільки с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади, де розташована орендована земельна ділянка, в період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, у зв'язку із чим в цей період орендар був позбавлений можливості використовувати її для отримання доходів та не провів посівну компанію в 2022 році.
За таких обставин апеляційний суд дійшов висновку, що за відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичним, оскільки відповідач був позбавлений можливості користуватися земельною ділянкою у період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору. Таким чином, підстави для задоволення вимоги ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі від 05 вересня 2007 року, з урахуванням додаткової угоди від 09 жовтня 2014 року, відсутні.
Вирішуючи позов ОСОБА_1 в частині стягнення заборгованості за договором оренди землі, апеляційний суд указував про те, що розрахунок заборгованості, з урахуванням коефіцієнта 1,756 є необґрунтованим. Застосування відповідного коефіцієнта, починаючи з 01 березня 2017 року, не передбачено законодавством.
Суд апеляційної інстанції врахував, що за умовами договору оренди землі від 05 вересня 2007 року, з урахуванням додаткової угоди від 09 жовтня 2014 року, нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становить 71 862,88 грн, а орендна плата становить 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Тому розмір орендної плати за 169 днів у 2022 році, за які відповідач не заперечував обов'язок сплатити орендну плату, складається із щорічної орендної плати у розмірі 3 127,19 грн, а всього 10 556,57 грн. Саме цей розмір заборгованості підлягає стягненню з ТОВ «ІАК «Балінвест» на користь ОСОБА_1 .
Аргументи учасників справи
Узагальнені доводи вимог касаційної скарги
14 березня 2025 року через підсистему «Електронний суд» представник ОСОБА_1 - адвокат Турка-Романюк А. С. подала до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Харківського апеляційного суду від 06 лютого 2025 року, у якій просить зазначену постанову скасувати та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
Підставою касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме суд застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, у постановах Верховного Суду від 10 березня 2023 року у справі № 922/1093/22, від 04 грудня 2019 року у справі № 468/1865/15-ц, від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19.
Касаційна скарга представника ОСОБА_1 - адвокат Турка-Романюк А. С., мотивована тим, що суд апеляційної інстанції не надав оцінку наявним у справі доказам. У спірних правовідносинах наявні правові підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення з відповідача на користь ОСОБА_1 заборгованості зі сплати орендної плати за 2022-2023 роки.
Відповідач порушив умови укладеного з ОСОБА_1 договору оренди земельної ділянки, так як не здійснював сплату оренди за 2022-2023 роки. Розмір заборгованості зі сплати орендної плати вірно обчислено позивачем й досліджено районним судом.
Апеляційний суд зробив помилкові висновки про невірний розрахунок заборгованості, з урахуванням коефіцієнта 1,756, так як нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки проведена у 2004 році відповідно до чинного на той час законодавства. Розмір орендної плати обчислюється також з урахуванням індексу інфляції.
Самі по собі військові події з російською федерацією автоматично не свідчать про наявність форс-мажорних обставин та звільнення орендаря від сплати орендодавцю орендної плати за умовами укладеного між ними договору. Докази наявності відповідних форс-мажорних обставин у матеріалах справи відсутні. Причинно-наслідковий зв'язок між такими обставинами та неможливістю виконати договірні зобов'язання відсутній.
При цьому земельна ділянка використовується сезонно, всі роботи здійснюються по звичайному циклу (оброблення землі, посівні роботи, збирання урожаю тощо), в якому не всі процесу потребують фактичного використання земельної ділянки. Наявність істотних порушень умов договору є підставою для розірвання договору в судовому порядку.
Узагальнені доводи відзиву на касаційну скаргу
22 квітня 2025 року через підсистему «Електронний суд» від представника ТОВ «ІАК «Балінвест» - Волторніста С. І. надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому викладено аргументи щодо необґрунтованості касаційної скарги. Указується, що оскаржуване судове рішення є законним та обґрунтованим.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Згідно зі статтею 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.
Ухвалою Верховного Суду від 03 квітня 2025 року відкрито касаційне провадження в указаній справі та витребувано цивільну справу № 610/1599/24 з Балаклійського районного суду Харківської області.
Зазначена справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 25 червня 2025 року зазначену справу призначено до судового розгляду.
Фактичні обставини справи, встановлені судом
Суд установив, що ОСОБА_2 на підставі державного акту на право приватної власності на землю, серії РІ № 704689, виданого 16 січня 2002 року Яковенківською сільською радою Балаклійського району Харківської області на підставі рішення виконкому № 4 тієї ж сільської ради від 05 лютого 2002 року, зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за № 168, належала земельна ділянка, площею 5,2753 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 6320288000:04:000:0295, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області. Право власності зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05 серпня 2016 року.
05 вересня 2007 року між ОСОБА_2 та ТОВ «ІАК «Балінвест» укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований у Балаклійському районному відділі ХРФ ДП ЦДЗК, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 20 грудня 2010 року, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 5,2753 га ріллі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована за межами населених пунктів на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 71 862,88 грн. Договір укладено на п'ятнадцять років.
Згідно з розділом «Орендна плата» договору оренди, орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, і становить - 2 155,89 грн на рік в натуральній та відробітковій формі за домовленістю між суб'єктами договору. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься до 01 березня наступного року. У разі невнесення орендарем орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України від несплаченої суми за кожний день прострочення.
Як вбачається з розділу «Зміна умов договору і припинення його дії» договору оренди, дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.
09 жовтня 2014 року між ОСОБА_2 та ТОВ «ІАК «Балінвест» укладено додаткову угоду до договору оренди, якою внесені наступні зміни: збільшено строк договору оренди земельної ділянки на двадцять років до 2034 року включно; встановлено орендну плату в розмірі 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки; вирішено нараховувати орендну плату з розрахунку 5% з 01 січня 2014 року.
20 жовтня 2016 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди на підставі укладеного договору оренди за ТОВ «ІАК «Балінвест», що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 380557440 від 28 травня 2024 року.
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер. Його син ОСОБА_1 успадкував після смерті батька право власності на земельну ділянку площе 5,2753 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 6320288000:04:000:0295, що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за заповітом від 14 лютого 2020 року.
14 лютого 2020 року право власності на вказану земельну ділянку зареєстровано за ОСОБА_1 , що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 200393968 від 14 лютого 2020 року.
З відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору щодо ОСОБА_1 від 20 травня 2024 року вбачається, що ТОВ «ІАК «Балінвест» виплачена йому орендна плата у 2020 та 2021 році. Відповідач не сплачував позивачу орендну плату на земельну ділянку у 2022-2023 роках.
З відомостей з Державного реєстру речових прав вбачається, що 05 червня 2023 року зареєстровано право суборенди щодо земельної ділянки кадастровий номер 6320288000:04:000:0295 на підставі договору суборенди земельної ділянки від 15 травня 2023 року між ТОВ «ІАК «Балінвест» та ОСОБА_3 .
З листа ГУ ДСНС України в Харківській області від 02 вересня 2024 року № 65040-8320/65190, вбачається, що у період з 01 серпня 2024 року по 03 серпня 2024 року піротехнічним розрахунком ДСНС України проведено технічне обстеження (очищення) частини земельної ділянки на площі 39 024 кв.м., що розташована за адресою: Харківська область, Балаклійський район, Яковенківська сільська рада, кадастровий номер 6320288000:04:000:0295.
Стороною позивача надано детальний розрахунок заборгованості по орендній платі, який становить за 2022 рік - 15 014,74 грн, за 2023 рік - 13 711,34 грн, а всього 28 726,08 грн.
За розрахунком відповідача заборгованість складає за 2022 рік - 3 127,19 грн, за 2023 рік - 7 429,38 грн, а всього 10 556,57 грн.
2.Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Згідно з частиною першої статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
У справі, яка переглядається Верховним Судом, ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «ІАК «Балінвест» про стягнення заборгованості за договором оренди землі та розірвання договору оренди землі.
ОСОБА_1 (орендодавець) посилалася на те, що ТОВ «ІАК «Балінвест» (орендар) не виконав обов'язок зі сплати орендної плати за 2022-2023 роки, що є істотним порушенням умов укладеного між ними договору оренди землі.
Серед підстав виникнення цивільних прав та обов'язків законодавець у пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України вирізняє, зокрема, договори.
За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).
За загальним правилом частини першої статті 651 ЦК України, яке застосовується до будь-яких цивільних (приватноправових) правовідносин з приводу зміни або розірвання цивільних (приватноправових) договорів, така зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Винятком з цього правила (про те, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін), є приписи частини другої статті 651 ЦК України, що надають суду повноваження зі зміни або розірвання договору (без наявності згоди), проте у випадках, визначених законом. Тож загальне правило про розірвання та зміну договору без згоди сторін на підставі рішення суду передбачене у частині другій статті 651 ЦК України, що визначає універсальні засади, застосовані до усіх видів приватноправових договорів.
Спеціальними у врегулюванні розірвання договору оренди землі є приписи статті 32 Закону України «Про оренду землі», а також статті 141 ЗК України, пункт «д» частини першої якої передбачає, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Функціональним призначенням ЦК України у врегулюванні спірних відносин є деталізація та диференціація факту систематичної несплати орендної плати як підстави припинення договору оренди землі шляхом його розірвання.
Ця деталізація та диференціація здійснюється відповідно до частини другої статті 651 ЦК України, якою передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Водночас істотним, відповідно до цієї норми права, є таке порушення стороною договору його умов, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.
Потреба деталізації та диференціації систематичної несплати орендної плати під час застосування пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України обумовлена надзвичайно узагальненим формулюванням категорії «систематична несплата земельного податку або орендної плати» як однієї з підстав припинення права оренди землі.
Оскільки на практиці така систематична несплата може бути повною або частковою (недоплата), то цілком очевидно, що законодавець врегулював відносини оренди землі з огляду на те, що специфічні підстави припинення права оренди землі, зокрема за систематичну повну несплату орендної плати за землю, визначені відповідними нормами ЗК України, а нормами ЦК України надається можливість додаткової оцінки саме часткової несплати (недоплати) орендної плати за землю та її кваліфікації як істотного порушення договору в контексті з'ясування наявності підстав для його розірвання.
До того ж потрібно враховувати, що коли норма закону закінчується словами «якщо інше не встановлено законом або договором» (або інше подібне формулювання), як от в частині першій статті 651 ЦК України, то це означає, що правила спеціального закону або домовленість сторін договору можуть скасувати дію відповідної загальної правової норми шляхом запровадження іншого правила поведінки, розрахованого на ту ж саму фактичну ситуацію, на яку була розрахована така норма.
У частині другій статті 651 ЦК України використано дещо іншу формулу закінчення «та в інших випадках», що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене - спеціальним законодавством або домовленістю сторін.
З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.
Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов'язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також орендної плати за водний об'єкт (абзац п'ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
Орендар земельної ділянки зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також і орендну плату за водний об'єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.
Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.
Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.
У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.
Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.
У справі, яка переглядається Верховним Судом, встановлено, що 05 вересня 2007 року між ОСОБА_2 (орендодавець) та ТОВ «ІАК «Балінвест» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований у Балаклійському РВ ХРФ ДП «ЦДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20 грудня 2010 року. Договір укладено на 15 років.
Відповідно до умов указаного договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, загальною площею 5,2753 га ріллі, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за межами населених пунктів на території Яковенківської СР, кадастровий номер 6320288000:04:000:0295, яка належить ОСОБА_2 на праві приватної власності.
Сторони визначили, що нормативно грошова оцінки земельної ділянки становить 71 862,88 грн.
У вказаному договорі сторонами, разом із іншим, погоджено розмір орендної плати - 3 % від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, становить 2 155,89 грн на рік у натуральній та відробітковій формі за домовленістю між суб'єктами договору, а також те, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації.
Сторони визначили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.
09 жовтня 2014 року між ОСОБА_2 та ТОВ «ІАК «Балінвест» укладено додаткову угоду до договору оренди, якою узгоджено наступні зміни: збільшено строк договору оренди земельної ділянки на двадцять років до 2034 року включно; встановлено орендну плату в розмірі 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки; вирішено нараховувати орендну плату з розрахунку 5% з 01 січня 2014 року.
20 жовтня 2016 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди на підставі укладеного договору оренди та додаткової угоди за ТОВ «ІАК «Балінвест».
ТОВ «ІАК «Балінвест» не сплачувало ОСОБА_1 орендну плату за земельну ділянку у 2022-2023 роках.
Стороною позивача надано розрахунок заборгованості по орендній платі, який становить за 2022 рік - 15 014,74 грн, за 2023 рік - 13 711,34 грн, а всього 28 726,08 грн.
Звертаючись до суду з позовом у цій справі, ОСОБА_1 посилався на систематичне порушення відповідачем строків сплати орендної плати за укладеним між ними договором оренди землі за 2022-2023 роки. Зазначав, що відповідач взагалі не здійснював сплату орендної плати протягом указаного періоду.
24 лютого 2022 року розпочалося повномасштабне вторгнення російської федерації на територію України.
Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 у зв'язку з військовою агресією російської федерації проти України в Україні введено військовий стан, який триває дотепер.
Судом апеляційної інстанції встановлено, що спірна земельна ділянка розташована на території села Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади Харківської області.
У період із 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року зазначений населений пункт перебував під тимчасовою окупацією російської федерації.
Зазначене підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією.
Вказане підтверджується також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376,зареєстровано в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786, який є чинним.
Суд апеляційної інстанції, встановивши фактичні обставини справи, виходив із того, що спірна земельна ділянка розташована на території населеного пункту, який з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебував під тимчасовою окупацією російської федерації, а тому в цей період орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати.
При цьому апеляційний суд урахував, що сільськогосподарське виробництво є сезонним видом господарства. Орендар не зміг провести посівну компанію в 2022 році й фактично залишився без доходу. Тимчасова окупація населеного пункту, в якому розташована спірна земельна ділянка, впливає на можливість орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням, проводити посівну компанію, збирати врожай тощо.
Таким чином, орендар не допустив умисне порушення умов договору. Вина орендаря у не сплаті орендної плати за 2022 рік відсутня, а отже, відсутня й систематичність порушення строків сплати орендної плати.
Вказане виключає, у тому числі, наявність підстав для розірвання договору із заявленої ОСОБА_1 підстави.
Як зазначалося, підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, як підстава позову, є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором.
Судом апеляційної інстанції, з урахуванням фактичних обставин справи, обґрунтовано не встановлено систематичної несплати орендної плати з вини орендаря.
Подібні за змістом висновки містяться у постанові Верховного Суду від 25 червня 2025 року у справі № 610/941/24 (провадження № 61-3633св25).
Верховний Суд ураховує, що суд апеляційної інстанції послався, у тому числі, на лист ТПП України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, який є загальним офіційним документом і на нього посилався відповідач.
Верховний Суд зазначає, що цей лист ТПП України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, яким визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України, є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов'язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин.
Той факт, що ТПП України засвідчила відповідну форс-мажорну обставину сам собою не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов'язань.
Воєнний стан, як обставина непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов'язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов'язання. При цьому, наявність сертифікату ТПП України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов'язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.
Подібні правові висновки викладено у постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22.
Посилання на наявність обставин форс-мажору використовується стороною, яка позбавлена можливості виконувати договірні зобов'язання належним чином, для того, щоб уникнути застосування до неї негативних наслідків такого невиконання. Інша ж сторона договору може доводити лише невиконання/неналежне договору контрагентом, а не наявність у нього форс-мажорних обставин (як обставин, які звільняють сторону від відповідальності за невиконання). Доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов'язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору (постанови Верховного Суду від 15 червня 2018 року у справі № 915/531/17, від 26травня 2020 року у справі № 918/289/19, від 17 грудня 2020 року у справі№ 913/785/17, від 30 листопада 2021 року у справі № 913/785/17, від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22).
Вирішуючи спір, апеляційний суд встановив обставини справи й зробив обґрунтований висновок про те, що відповідач довів факт неможливості використання ним орендованого у позивача майна з незалежних від нього причин - тимчасова окупація російською федерацією населеного пункту, в якому розташована орендована земельна ділянка, що спростовує доводи касаційної скарги у цій частині.
Існування таких обставин перешкоджало виконати передбачений договором обов'язок із виплати орендної плати за 2022 рік. Орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, він не провів у 2022 році посівну кампанію, не здійснив збір урожаю тощо.
Таким чином, у спірних правовідносинах відсутні підстави для розірвання договору оренди землі в судовому порядку.
Щодо стягнення заборгованості
ОСОБА_1 (орендодавець) посилалася на те, що ТОВ «ІАК «Балінвест» (орендар) не виконав обов'язок зі сплати орендної плати за 2022-2023 роки.
Вирішуючи спір у частині вимог ОСОБА_1 про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за договором оренди землі, суд апеляційної інстанції надав оцінку положенням укладеного між сторонами договору оренди землі та додаткової угоди до нього, зробленому позивачем розрахунку заборгованості, а також підзаконним нормативно-правовим актам, якими було затверджено відповідні методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, і вказав, що методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення змінилася у 2017 році у зв'язку з набранням чинності постанови Кабінету Міністрів України від 16 листопада 2016 року № 831 «Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення».
До цього моменту показники нормативної грошової оцінки гектара ріллі окремої земельної ділянки визначалися на основі шкал нормативної грошової оцінки землі станом на 01 липня 1995 року. З березня 2017 року коефіцієнт 1,756 до нормативної грошової оцінки ріллі не застосовується. Тому використання ОСОБА_1 в розрахунку заборгованості коефіцієнта 1,756 є необґрунтованим, що спростовує доводи касаційної скарги у цій частині.
При цьому у постанові Верховного Суду від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19 зазначено, що нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним, оскільки між сторонами не укладено додаткову угоду до договору оренди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі. Поряд з цим у вказаній постанові Верховний Суд акцентував, що індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати і обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абзац 3 статті 21 Закону України «Про оренду землі»).
Встановлено, що за умовами договору оренди землі від 05 вересня 2007 року, з урахуванням додаткової угоди від 09 жовтня 2014 року, нормативно грошова оцінки земельної ділянки становить 71 862,88 грн, а орендна плата становить 5 % від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
З урахуванням того, що сторони у справі у своїх розрахунках здійснювали нарахування коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки, апеляційний суд визначив, що розмір орендної плати за 169 днів у 2022 року, за які відповідач не заперечував сплатити орендну плату, складається з щорічної орендної плати у розмірі 3 127,19 грн, за 2023 рік - 7 429,38 грн, а всього 10 556, 57 грн.
При цьому згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Апеляційний суд з урахуванням наведеного вірно вказав, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов'язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися у цей час орендованим майном із незалежних від нього причин, а саме у зв'язку з форс-мажорними обставинами - земельна ділянка, розташована на території села Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади Харківської області, у період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. У 2022 році орендар не провів посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю.
Тому саме визначений судом розмір заборгованості підлягає стягненню з ТОВ «ІАК «Балінвест» на користь ОСОБА_1 .
Доводи касаційної скарги про наявність підстав для повного задоволення позову є необґрунтованими, вони спростовуються вищенаведеними нормами права, судовою практикою Верховного Суду, встановленими судом апеляційної інстанції обставинами. Судом апеляційної інстанції надано оцінку відповідним доводам й обґрунтовано їх відхилено, з чим погоджується Верховний Суд.
Доводи касаційної скарги зводяться до власного тлумачення норм права та незгоди з ухваленим судовим рішенням по суті вирішення спору, що не може бути правовою підставою для скасування оскаржуваного судового рішення.
Висновки Верховного Суду
Суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення (стаття 401 ЦПК України).
Згідно із частинами першою, четвертою статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.
Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
Із урахуванням вищенаведених норм права та правових позицій Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду, зокрема постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24, мотивувальну частину постанови суду апеляційної інстанції слід змінити, виклавши її в редакції цієї постанови. В іншій частині постанову апеляційного суду слід залишити без змін.
Щодо судових витрат
Згідно з підпунктами «б», «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції має вирішити питання щодо нового розподілу судових витрат, понесених у зв'язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення; щодо розподілу судових витрат, понесених у зв'язку із переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Відповідно до частини першої, пункту 1 частини другої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки оскаржуване судове рішення по суті вирішення спору залишено без змін, тому розподіл судових витрат Верховим Судом не здійснюється.
Зміна мотивів судового рішення не впливає на розподіл судових витрат й не є задоволенням вимог касаційної скарги (постанова Верховного Суду від 05 березня 2025 року у справі № 314/2313/22, провадження № 61-8086св24).
Керуючись статтями 400, 401, 402, 410, 412, 416, 418 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
Касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану адвокатом Турка-Романюк Аліною Сергіївною, задовольнити частково.
Постанову Харківського апеляційного суду від 06 лютого 2025 року змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
У решті постанову Харківського апеляційного суду від 06 лютого 2025 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
ГоловуючийМ. Є. Червинська
Судді:А. Ю. Зайцев
Є. В. Коротенко
В. М. Коротун
М. Ю. Тітов