Номер провадження: 22-ц/813/80/25
Справа № 947/24942/19
Головуючий у першій інстанції Маломуж А.І.
Доповідач Назарова М. В.
30.09.2025 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого Назарової М.В.,
суддів: Коновалової В.А., Кострицького В.В.
за участю секретаря Соболєвої Р.М.,
учасники справи: позивач - заступник прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської міської ради, відповідачі - ОСОБА_1 , Управління державного архітектурно будівельного контролю Одеської міської ради,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань в порядку спрощеного позовного провадження
апеляційну скаргу ОСОБА_1 в особі свого представника Врони Андрія Валентиновича
на рішення Київського районного суду м. Одеси від 06 серпня 2020 року, ухвалене Київським районним судом м. Одеси у складі: судді Маломуж А.І. в приміщенні того ж суду,
у цивільній справі за позовом заступника прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_1 , Управління державного архітектурно будівельного контролю Одеської міської ради про скасування реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації, визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, звільнення земельної ділянки,
11 жовтня 2019 року заступник прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської міської ради звернувся до Київського районного суду м. Одеси із позовом до ОСОБА_1 , Управління державного архітектурно будівельного контролю Одеської міської ради, в обґрунтування якого зазначав, що прокуратурою Одеської області установлено, що на підставі договорів купівлі-продажу від 27 вересня 2016 року та від 30 вересня 2016 ОСОБА_1 набула у приватну власність 1/10 та 9/10 частин садового будинку, загальною площею 19,4 кв.м, житловою площею 11,9 кв.м, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
За інформацією головного управління Держгеокадастру в Одеській області, станом на 31 грудня 2012 року зареєстровано право власності на земельну ділянку, загальною площею 0,0261 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5123755800:00:002:0125, для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарчих будівель та споруд, яка належить ОСОБА_2 . Відомості про реєстрацію права власності на земельну ділянку за ОСОБА_1 відсутні.
Згідно з інформацією Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності на земельну ділянку, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_1 не зареєстровано.
Відповідно до інформації Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, рішення про надання ОСОБА_1 в оренду чи в користування (поділ, зміни цільового призначення тощо) земельної ділянки, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , Одеською міською радою не приймалось.
Також прокуратурою встановлено, що в період з 20 квітня 2017 року по 01 червня 2017 року ОСОБА_1 проведено реконструкцію садового будинку на підставі декларації про початок виконання будівельних робіт від 20 квітня 2017 року № ОД 082171101995 та декларації про готовність об'єкта до експлуатації «Реконструкція садового будинку з господарськими будівлями та спорудами без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 » від 01 червня 2017 року № ОД 142171523052.
Згідно із зареєстрованою декларацією про готовність об'єкта до експлуатації щодо проведення реконструкції садового будинку без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані, загальна площа одноповерхового садового будинку після реконструкції, як зазначає позивач, повинна була складати 103 кв.м. В п. 15 «Характеристика житлових будинків (з урахуванням результатів технічної інвентаризації)» кількість поверхів складає - 1.
Після проведення реконструкції садового будинку державним реєстратором комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортовим Ігорем Олександровичем прийнято рішення за індексним номером 39613779 від 09 лютого 2018 року про державну реєстрацію змін до розділу на об'єкт нерухомого майна за № 1042599351101, а саме: змінено загальну площу об'єкта з 19,4 кв.м на 297, 4 кв.м.
Підставою проведення таких змін державним реєстратором зазначено декларацію про готовність об'єкта до експлуатації, серії та номер: ОД 142171523052, видана 01.06.2017, видавник: Департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області та технічний паспорт серія, та номер 0021175, виданий 06.02.2019, видавник: ТОВ «НОВЕ БЮРО ТЕХНІЧНОЇ ІНВЕНТАРИЗАЦІЇ».
В подальшому державним реєстратором комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортовим Ігорем Олександровичем прийнято рішення за індексним номером 39725742 від 16.02.2018 про державну реєстрацію змін до розділу на об'єкт нерухомого майна за № 1042599351101 та зареєстровано зміни до технічних характеристик вказаного об'єкта нерухомого майна, а саме: змінено тип об'єкту з садового будинку за надвірними спорудами на житловий будинок.
Підставою проведення таких змін державним реєстратором зазначено технічне заключення, серія та номер: б/н, видавник: експерт Плехов Е.М.
Відповідно до інформації з Реєстру прав власності на нерухоме майно, а також документів, наданих КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості» за № 2112-04/76 від 09.04.2019, загальна площа одноповерхового садового будинку до реконструкції складала 19,5 кв.м.
Згідно декларації про готовність об'єкта до експлуатації, серії та номер: ОД 142171523052, видана 01.06.2017, видавник: Департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області та технічний паспорт серія, та номер 0021175, виданий 06.02.2019, видавник: ТОВ «НОВЕ БЮРО ТЕХНІЧНОЇ ІНВЕНТАРИЗАЦІЇ», загальна площа одноповерхового садового будинку після реконструкції повинна була складати 103 кв.м.
Проте, після проведення реєстрації змін до об'єкта нерухомого майна, загальна площа спірного об'єкта становить 297,45 кв.м, а кількість поверхів - 2.
Отже, після спірної реконструкції садового будинку фактично змінилася загальна площа першого поверху, що свідчить про зміну геометричних розмірів фундаменті у плані.
З огляду на викладене, позивач вважає, що ОСОБА_1 внесено недостовірні дані до декларації № ОД 142171523052 про готовність об'єкта до експлуатації в частині реконструкції садового будинку з господарськими будівлями та спорудами без зміни геометричних розмірів фундаментів, а також щодо інформації про документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.
У зв'язку з тим, що власником земельної ділянки є Одеська міська рада, а самочинно реконструйований об'єкт розташований на земельній ділянці Одеської міської ради, спірний об'єкт самочинного будівництва підлягає приведенню у первинний стан, шляхом перебудови або знесення за рахунок особи, яка здійснила його будівництво.
Тому на підставі викладеного та посилаючись як на правову підставу своїх вимог на ч. 1, 6, 10 ст. 39, ч. 2 ст. 39-1, Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», ч. 1, 2, 4, 7 ст. 376, 328, ч. 1 ст. 21 ЦК України, ст. 82 Земельного Кодексу України, ст. 2, 5, 10, ч. 4 ст. 15, 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно», п. 16, 22 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою КМУ від 13.04.2021 № 461, Порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджені постановою КМУ № 1127 від 25.12.2015, Інструкцію про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затверджену Наказом Держбуду України № 127 від 24.05.2001, ст. 8-1 Житлового Кодексу Української РСР, просив суд:
1) скасувати реєстрацію декларації про готовність об'єкта до експлуатації № ОД142171523052 від 01 червня 2017 року;
2) визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортова Ігоря Олександровича від 09 лютого 2018 року (індексний номер рішення: 39613779) про реєстрацію змін об'єкта нерухомого майна (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1042599351101);
3) визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортова Ігоря Олександровича від 16 лютого 2018 року (індексний номер рішення: 39725742) про реєстрацію змін об'єкта нерухомого майна (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1042599351101);
4) зобов'язати ОСОБА_1 звільнити самочинно зайняту земельну ділянку шляхом приведення самочинно реконструйованого садового будинку, розташованого в АДРЕСА_1 , за власний рахунок у відповідність до технічного паспорту (на садовий (дачний) будинок АДРЕСА_1 ), виготовленого ТОВ «Нове бюро технічної інвентаризації» від 26 серпня 2018 року;
5) стягнути в рівних частках з відповідачів на користь прокуратури Одеської області сплачений судовий збір за подачу позову на рахунок прокуратури Одеської області (т. 1, а.с. 1-70).
У відзиві на позовну заяву ОСОБА_1 в особі свого представника Врони Андрія Валентиновича просила відмовити у задоволенні позову, посилаючись на його необґрунтованість. Відповідач зазначає, що будівництво є завершеним, а декларація про готовність об'єкта до експлуатації вичерпала свою дію. Відповідач вже зареєструвала право власності на об'єкт житлової нерухомості, підставою виникнення якої, зокрема, була і декларація про готовність об'єкта до експлуатації. Тому, на думку відповідача, відомості, що були вказані відповідачем у декларації про початок виконання будівельних робіт, мали перевірятися суб'єктом владних повноважень під час внесення такої декларації до відповідного реєстру, а отже у діях відповідача порушення вимог Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», як на етапі подання декларації про початок виконання будівельних робіт, так і під час подання декларації про готовність до експлуатації об'єкта, немає.
Крім того, відповідач вважає, що державний реєстратор при проведенні державної реєстрації діяв на підставі та в межах повноважень, у спосіб, що визначені Конституцією та законами України, у зв'язку з чим підстави для скасування його рішення відсутні.
Серед іншого, відповідач наголошує на тому, що прокуратурою не надано до суду жодного доказу, який підтверджував застосування до відповідача відповідних заходів впливу та притягнення його до певної відповідальності, зокрема, відповідними приписами та протоколами управління ДАБК, розпорядження Київської райдержадміністрації м. Одеси щодо усунення порушень будівельних норм та, у свою чергу, подано позов, предметом якого є крайні заходи впливу на особу.
Також відповідач звертає увагу на те, що прокуратурою не надано доказів щодо не здійснення належних заходів реагування зі сторони Одеської міської ради для вирішення даного питання, що відповідно до положень ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» не надає відповідних підстав для здійснення представництва інтересів територіальної громади міста Одеси (т. 1, а.с. 100-111).
Рішення Київського районного суду м. Одеси від 06 серпня 2020 року позовну заяву заступника прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_1 , Управління державного архітектурно будівельного контролю Одеської міської ради про скасування реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації, визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, звільнення земельної ділянки задоволено повністю.
Скасовано реєстрацію декларації про готовність об'єкта до експлуатації № ОД 142171523052 від 01.06.2017.
Визнано незаконним та скасувати рішення державного реєстратора комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортова Ігоря Олександровича від 09.02.2018 про реєстрацію змін об'єкта нерухомого майна.
Визнано незаконним та скасовано рішення державного реєстратора комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортова Ігоря Олександровича від 16.02.2018 (індексний номер рішення: 39725742) про реєстрацію змін об'єкта нерухомого майна.
Зобов'язано ОСОБА_1 звільнити самочинно зайняту земельну ділянку, шляхом приведення самочинно реконструйованого садового будинку розташованого в АДРЕСА_1 за власний рахунок у відповідність до технічного паспорту (на садовий (дачний) будинок № НОМЕР_1 ) виготовленого, ТОВ «НОВЕ БЮРО ТЕХНІЧНОЇ ІНВЕНТАРИЗАЦІЇ» від 26.08.2018.
Стягнуто в рівних частках з ОСОБА_1 , Управління державного архітектурно будівельного контролю Одеської міської ради на користь прокуратури Одеської області сплачений судовий збір за подачу позову у розмірі 8644 (вісім тисяч шістсот сорок чотири) грн 50 коп. на рахунок прокуратури Одеської області (т. 2, а.с. 157-162).
В апеляційній скарзі відповідачка ОСОБА_1 в особі свого представника Врони Андрія Валентиновича просить скасувати рішення Київського районного суду м. Одеси від 06 серпня 2020 року та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.
Доводами апеляційної скарги є те, що документи, що надають право на виконання будівельних робіт є чинними до завершення будівництва. Враховуючи, що будівництво є незавершеним, декларація про готовність об'єкта до експлуатації № ОД 142171523052 від 01 червня 2017 року вичерпала свою дію. Зареєстрована декларація про готовність об'єкта до експлуатації або сертифікат є підставою для укладання договорів про постачання на прийнятий в експлуатацію об'єкта необхідних для його функціонування ресурсів, а саме води, газу, тепла, електроенергії, включення даних про такий об'єкт до державної статистичної звітності та оформлення права власності на нього. Тому, скаржник вважає, що відомості, вказані відповідачем в декларації про початок виконання будівельних робіт, мали перевірятись суб'єктом владних повноважень під час внесення такої декларації до відповідного реєстру.
Також зазначає, що перевірку достовірності відомостей, вказаних у декларації про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність об'єкта до експлуатації, управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради здійснено під час їх реєстрації, з огляду на це, вважає, що у діях відповідача порушення вимог Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», як на етапі подання декларації про початок виконання будівельних робіт, так і під час подання декларації про готовність до експлуатації об'єкта немає.
На думку скаржника, зареєструвавши оскаржувану декларацію, органи ДАБІ діяли як суб'єкт владних повноважень та в силу покладених на них законом обов'язків мали перевірити як сам об'єкт нерухомого майна, який вводився в експлуатацію, так і підстави такого введення, а також відомості зазначені в самій декларації про готовність об'єкта до експлуатації, в зв'язку з чим, доводи позивача у цій частині не знаходять свого підтвердження.
Крім того, скаржник вказує на те, що право власності на нежитлове приміщення було набуте відповідачем в результаті проведення державними органами законодавчо встановлених процедур, то відповідальність за вказані процедури не може покладатися на відповідача, який розраховував на їх належність та легітимність та відповідно до прецедентної практики Європейського суду з прав людини, майнове право особи може бути припинено, зокрема, у разі, якщо цього потребують загальні інтереси.
При цьому, державний реєстратор діяв на підставі і у межах повноважень та у спосіб, що визначені Конституцією та законами України, у повній відповідальності з нормами чинного законодавства, у зв'язку з чим підстави для скасування його рішення відсутні.
Скаржник звертає увагу суду на те, що знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише за умови вжиття всіх передбачених законодавством України заходів щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності. Крім того, позивачем не надано доказів технічної можливості демонтажу частини садового будинку, яку слід знести, її розмір та конфігурацію. Отже така вимога є передчасною.
Крім того, звертає увагу на те, що у позовній заяві заступник прокурора Одеської області не зазначив як відповідача ОСОБА_3 , визначивши відповідачами ОСОБА_4 та Управління ДАБК Одеської міської ради, які не можуть відповідати за дії державного реєстратора та, як наслідок, є неналежними відповідачами. Також, заступником прокурора Одеської області не було надано до суду відповідних доказів того, що керівник прокуратури Одеської області не міг підписати заяву позов з тих чи інших підстав, а отже позовну заяву було підписано особою, яка не мала права її підписувати.
Також, скаржник наголошує, що судом першої інстанції не було взято до уваги висновок експерта № 02/20 від 23 січня 2020 року.
Відзив на апеляційну скаргу до апеляційного суду не надходив.
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 04 вересня 2020 року (головуючий - суддя Дришлюк А.І.) за апеляційною скаргою ОСОБА_1 в особі свого представника Врони Андрія Валентиновича на рішення Київського районного суду м. Одеси від 06 серпня 2020 року відкрито апеляційне провадження (т. 2, а.с. 188-189).
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 05 жовтня 2020 року справу призначено до розгляду (т. 2, а.с. 190).
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 17 червня 2021 року за клопотанням представника відповідачки адвокати Врона А.В. призначено по справі будівельно-технічну експертизу. На вирішення експертизи, з урахуванням доводів представника апелянта та заперечень представника позивача, поставлені наступні запитання:
Чи можливо з технічної точки зору провести реконструкцію садового будинку, загальною площею 19,4 кв.м (площа до проведення реконструкції) без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані, в двоповерховий житловий будинок, загальною площею 297,4 кв.м (площа після проведення реконструкції)?
Чи відповідає реконструйований житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва (ДБН, СНіП, стандартам, технічним умовам тощо)?
Чи була проведена реконструкція житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 ? В разі проведення такої реконструкції, які саме приміщення були реконструйовані (прибудовані) та чи відповідає проведення також реконструкції нормам ДБН, СНіП тощо?
Чи проведена реконструкція судового будинку за адресою: АДРЕСА_1 зі зміною геометричних розмірів фундаментів у плані чи без такої зміни?
Яку частину земельної ділянки займає реконструйована частина будівель, споруд (їх розмір та конфігурація) за адресою: АДРЕСА_1 ?
Чи можливо привести в первинний стан реконструйований житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 без загрози зсуву демонтування зазначеного житлового будинку, враховуючи інженерно-геологічні умови ділянки та суміжну забудову?
Чи існує загроза зсуву та деформації суміжних будівель під час експлуатації житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 ? На час проведення експертизи провадження у справі було зупинено (т. 2, а.с. 248а-250).
30 липня 2021 року до Одеського апеляційного суду надійшло клопотання експерта про надання додаткових матеріалів, а саме:
1) інформацію чи відноситься земельна ділянка по АДРЕСА_1 до території з особливими умовами використання територій та до якої зони віднесено ділянку відповідно до генерального плану та правилам землекористування та забудови населеного пункту та чи затверджено проект планування з проектом межування території;
2) інформацію чи розроблялася будь-яка проектна документація на проведення комплексу протизсувних заходів території в зону якої входить земельна ділянка по АДРЕСА_1 тощо;
3) технічний паспорт на домоволодіння по АДРЕСА_1 , станом на теперішній час;
4) будівельний паспорт (проектну документацію) на проведення реконструкції садового будинку по АДРЕСА_1 ;
5) матеріали архівної справи (копії кожного аркушу) на об'єкт по АДРЕСА_1 (т. 3, а.с. 2-3).
17 вересня 2021 року від представника ОСОБА_1 - ОСОБА_5 надійшло про витребування доказів (т. 3, а.с. 5-13).
Представником скаржника на виконання вищезазначеного клопотання надані відповідні докази (за пунктами 1-3 клопотання експерта). При цьому, у зв'язку із неможливістю самостійно подати докази, зазначені у пункті 5 клопотання експерта, представник апелянта просив витребувати з КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради матеріали архівної справи (копії кожного аркушу) на об'єкт по АДРЕСА_1 (т. 3, а.с. 15-26).
З метою виконання клопотання експерта, провадження у справі поновлено (т. 3, а.с. 27-28).
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 03 травня 2023 року клопотання представника скаржника було задоволено та витребувано з КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради матеріали архівної справи (копії кожного аркушу) на об'єкт по АДРЕСА_1 (т. 3, а.с. 87-89).
На виконання вищевказаної ухвали, 06 липня 2023 року до Одеського апеляційного суду надійшли копії матеріалів інвентаризаційної справи на об'єкт нерухомого майна (т. 3, а.с. 111-245).
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 13 липня 2023 року у даній справі за клопотанням сторони відповідачки призначена судова будівельно-технічна експертиза (т. 4, а.с. 2-6).
Матеріали справи направлені до експертної установи для проведення експертизи (т. 4, а.с. 7).
10 травня 2024 року до Одеського апеляційного суду повернуті матеріали цивільної справи разом із висновком експерта № 23-3900 від 29 лютого 2024 року (т. 4, а.с. 47-89).
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 16 травня 2024 року провадження у справі поновлено, а справу призначено до розгляду 01 серпня 2024 року (т. 4, а.с. 90-91).
Судове засідання, призначене на 01 серпня 2024 року, не відбулося у зв'язку із перебуванням головуючого у відпустці, розгляд справи відкладено на 05 вересня 2024 року (т. 4, а.с. 106).
Судове засідання, призначене на 05 вересня 2024 року, не відбулося у зв'язку із перебуванням судді-учасника колегії у відпустці, розгляд справи відкладено на 28 листопада 2024 року (т. 4, а.с. 112-113).
Судове засідання, призначене на 28 листопада 2024 року, не відбулося у зв'язку із перебуванням судді-учасника колегії у відпустці, розгляд справи відкладено 20 лютого 2025 року (т. 4, а.с. 121).
У судовому засіданні, призначеному на 20 лютого 2025 року, оголошено перерву до 05 березня 2025 року (т. 4, а.с. 135-136).
Судове засідання 05 березня 2025 року не відбулося у зв'язку із перебуванням головуючого судді на лікарняному (т. 4, а.с. 138).
Відповідно до наказу голови Одеського апеляційного суду № 66-ос від 11.04.2025 суддю ОСОБА_6 відраховано зі штату Одеського апеляційного суду у зв'язку з припиненням повноважень судді.
Відповідно до п. 3.9 Засад використання автоматизованої системи документообігу суду в Одеському апеляційному суді, затверджених рішенням зборів суддів Одеського апеляційного суду від 28.03.2025 року із змінами, проведено повторний автоматизований розподіл судової справи та визначено склад суду: головуючого суддю (суддю-доповідача) Назарову М.В. (т. 4, а.с. 152)
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 07 травня 2025 року справу прийнято до провадження та призначено до розгляду на 30 вересня 2025 року (т. 4, а.с. 153).
У судовому засіданні 30 вересня 2025 року представник відповідачки адвокат Врона А.В. підтримав доводи апеляційної скарги. Представник прокуратури Бондаревський О.М. та представник позивача - Одеської міської ради Вишнивецька А.О. апеляційну скаргу не визнали. Інші учасники справи, належно повідомлені про дату, час і місце розгляду справи, не з'явилися, що не є перешкодою в розумінні ч. 2 ст. 372 ЦПК України для розгляду справи, зокрема відповідачка ОСОБА_1 повідомлена належним чином у відповідності до вимог ч. 5 ст. 130 ЦПК України, в установленому законом порядку, оскільки її представник повістку отримав 09.08.2025 7:44:14 в особистому кабінеті підсистеми (модуля) ЄСІТС Електронний суд, що підтверджується довідкою (т. 4, а.с. 155), другий відповідач Управління державного архітектурно будівельного контролю Одеської міської ради повістку отримав 09.08.2025 7:44:14 в особистому кабінеті підсистеми (модуля) ЄСІТС Електронний суд, що підтверджується довідкою (т. 4, а.с. 155зв.).
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції перевіряє справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Заслухавши суддю-доповідача, осіб, що брали участь у судовому засіданні, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, суд вважає, що скарга не підлягає задоволенню.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права і з дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
З матеріалів справи вбачається, що на підставі договорів купівлі-продажу, укладених між ОСОБА_7 та ОСОБА_1 від 27 вересня 2016 року та від 30 вересня 2016 року, ОСОБА_1 набула у приватну власність 1/10 та 9/10 частин садового будинку, загальною площею 19,4 кв.м, житловою площею 11,9 кв.м, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1, а.с. 51-54). У вказаних договорах купівлі-продажу зазначено, що обидві частки вказаного садового будинку з надвірними спорудами розташовані на земельній ділянці площею 315 кв.м, яка заходиться у фактичному користуванні (а.с. 51-52, 53-54 т. 1).
Право ОСОБА_1 на вказані частки зареєстроване на підставі рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексні номер 31718435 від 05.10.2016 та № 31661710 від 30.09.2016, приватного нотаріуса Михайлюченко С.О., Одеський міський нотаріальний округ, Одеська обл.
Головним управління Держгеокадастру в Одеській області від 27.04.2018 № 15-0.8-4471/2-18 повідомлено прокуратуру Одеської області щодо надання копій правовстановлюючих документів та відповідної землевпорядної документації на земельні ділянки, що розташовані за адресами: АДРЕСА_1 , з урахуванням дробів і літер, то така інформація відсутня щодо оформлення документів у теперішній час (висновків по проектам землеустрою та технічним документаціям, довідок за формою 6-зем, довідок про наявність або відсутність сервітутів та обмежень) за фізичними та юридичними особами на вищевказані земельні ділянки (а.с. 28-29 т. 1).
Згідно з Декларацією про початок будівельних робіт № ОД 082171101995 від 20.04.2017, найменування об'єкта будівництва - «Реконструкція садового будинку з господарськими будівлями та спорудами без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані; АДРЕСА_1 » зареєстрована в єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт (а.с. 35-36 т. 1).
Згідно з декларацією про готовність до експлуатації об'єкта ОД № 142171523052 від 01.06.2017, найменування об'єкта будівництва - «Реконструкція садового будинку з господарськими будівлями та спорудами без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані; АДРЕСА_1 » ОСОБА_1 у період з 21 квітня 2017 року по 29 травня 2017 року проводилася реконструкція садового будинку без зміни геометричних розмірів фундаменту, у результаті проведення якої загальна площа будівлі становила 103 кв.м, а кількість поверхів - 1 (т. 1, а.с. 48-50).
При цьому, за інформацією, наявною в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (витяг від 20 вересня 2019 року, № 181838759) державним реєстратором комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортовим Ігорем Олександровичем прийнято рішення за індексним номером 39613779 від 09 лютого 2018 року про державну реєстрацію змін до розділу на об'єкт нерухомого майна за № 1042599351101, а саме: змінено загальну площу об'єкта з 19,4 кв.м на 297, 4 кв.м, найменування об'єкта нерухомого майна: житловий будинок, об'єкт житлової нерухомості (т. 1, а.с. 18). Підстава внесення змін: додано технічний паспорт, серія та номер 0021175, виданий 06 лютого 2018 року, видавник ТОВ «Нове бюро технічної інвентаризації» та додано декларацію про готовність об'єкта до експлуатації, серія та номер ОД142171523052, виданий 01 червня 2017 року, видавник Департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області , документ отримано з ЄРД (т. 1, а.с. 17-21).
Підставою для внесення вказаних змін є прийняті державним реєстратором комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортовим І.О. 09 лютого 2018 року та 16 лютого 2018 року рішення за індексними номерами 39613779 та 39725742 про державну реєстрацію змін до розділу на об'єкт нерухомого майна за № 1042599351101, на підставі чого зареєстровано зміни до технічних характеристик вказаного об'єкта нерухомого майна, а саме: змінено тип об'єкту з садового будинку з надвірними спорудами на житловий будинок, а також загальна площа з 19.4 кв.м на 297,4 кв.м, житлова площа 11,9 кв.м на 259,2 кв.м (т. 1, а.с. 17-21). Підстава внесення змін: додано технічне заключення, серія та номер б/н, видавник експерт Плехов Е.М. (т. 1, а.с. 19).
11 вересня 2019 року прокуратура Одеської області направлено листа Одеській міській раді щодо наявності підстав для вжиття заходів реагування представницького характеру в порядку ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», в якому зазначено, що за інформацією головного управління Держгеокадастру в Одеській області, станом на 31 грудня 2012 року право власності на земельну ділянку, загальною площею 0,0261 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5123755800:00:002:0125, для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарчих будівель та споруд, зареєстровано за ОСОБА_2 . Відомості про реєстрації права власності на земельну ділянку ОСОБА_1 відсутні (а.с. 32-34, т. 1).
Згідно з інформацією в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 20 вересня 2019 року № 181838759 право власності на земельну ділянку, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_8 не зареєстрований (а.с. 17-21, т. 1).
Відповідно до інформації Департаменту комунальної власності Одеської міської ради рішення про надання ОСОБА_1 в оренду чи в користування (поділ, зміни цільового призначення тощо) земельної ділянки, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , Одеською міською радою не приймалося (а.с. 139, т. 1).
Відповідно до рішення Одеської міської ради від 16.03.2016 № 464-УП ОСОБА_7 відмовлено в наданні дозволу на розробку проекту землеустрою за адресою: АДРЕСА_1 , що вбачається з відповіді Одеської міської ради департаменту комунальної власності від 02.05.2018 № 0119/1398-06 заступнику прокурора Одеської області (а.с. 31 т. 1).
Вказане свідчить про відсутність ОСОБА_1 правовстановлюючих документів на земельну ділянку під садовим будинком, який остання на підставі договорів купівлі-продажу придбала у ОСОБА_7 (т. 1, а.с. 32).
Оскільки після проведення реконструкції садового будинку фактично змінилася загальна площа першого поверху, що свідчить про зміну геометричних розмірів фундаментів у плані, змінено ти об'єкту з садового будинку з надвірними спорудами на житловий будинок, у зв'язку з чим ОСОБА_1 внесені недостовірні дані до декларації в частині інформації про документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, оскільки така інформація не зазначається лише у разі проведення реконструкції без зміни геометричних розмірі фундаментів у плані, а тому зазначення інформації про наявність земельної ділянки при проведенні таких будівельних робіт є обов'язковою. Тому, з метою вирішення прокуратурою області питання щодо наявності підстав для вжиття заходів реагування представницького характеру в порядку ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» заступник прокурора Одеської області просив Одеську міську раду повідомити прокуратуру області про вжиті останньою заходи реагування за вказаними порушеннями законодавства, з наданням копій підтверджуючих документів (т. 1, а.с. 34).
У відповіді Департамента комунальної власності Одеської міської ради № 0119/2426-06 від 22 жовтня 2019 року Заступнику прокурора Одеської області на запит від 11 вересня 2019 року щодо надання інформації стосовно земельної ділянки, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , зазначено, що: «На підставі державного акта, виданого у 2003 році Таїровською сільською радою Овідіопольського району, право власності на зазначену земельну ділянку було зареєстровано за ОСОБА_2 .
Відповідно до актуальної інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, земельна ділянка з кадастровим номером 5123755800:00:002:0125, площею 0,0261 га, на праві спільної часткової власності належить ОСОБА_9 , починаючи з 21 березня 2019 року на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 21 березня 2019 року № 106, ОСОБА_10 , починаючи з 21 березня 2019 року на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 21 березня 2019 року № 112, та ОСОБА_11 , починаючи з 21 березня 2019 року на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 21 березня 2019 року № 109.
В розпорядженні Департаменту також наявна інформація, що на підставі заяв громадян ОСОБА_11 , ОСОБА_10 та ОСОБА_9 . Одеською міською радою прийнято рішення від 30 січня 2019 року № 4234-VII «Про присвоєння земельній ділянці адреси: АДРЕСА_1 », що зазначена земельна ділянка раніше була розташована за адресою АДРЕСА_1 та належала ОСОБА_2 на підставі державного акта на право приватної власності на землю, виданого у 2003 році Таїровською сільською радою Овідіопольського району.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за реквізитами пошуку: АДРЕСА_1 , також наявна інформація, що 22 лютого 2006 року за ОСОБА_7 на підставі свідоцтва про спадщину р. 1-4721 від 20 листопада 2003 року, виданого Третьою державною нотаріальною конторою, зареєстровано право власності на садовий будинок.
18 серпня 2015 року ОСОБА_7 звертався на адресу Одеської міської ради із заявою щодо приватизації земельної ділянки, площею 0,351 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 для експлуатації та обслуговування житлового будинку.
За результатами розгляду зазначеного звернення Департамент надав відповідь від 10 вересня 2019 року № 01-26/М-34-1260 з проханням надання матеріалів, необхідних для підготовки проекту рішення Одеської міської ради, однак документів ОСОБА_7 надано не було.
Інформація щодо звернення гр. ОСОБА_1 щодо оформлення права власності (користування) на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , в розпорядженні Департаменту відсутня.
02 жовтня 2019 року відділом самоврядного контролю за використанням та охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства Департаменту здійснено огляд земельної ділянки, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 .
За результатами огляду встановлено, що на зазначеній земельній ділянці розташована трьохповерхова житлова будівля огороджена парканом.
Документи, які засвідчують право власності або користування на зазначену земельну ділянку у Департаменту відсутні» (т. 1, а.с. 137-139).
Листом від 02 жовтня 2019 жовтня № 05/1-127вих19 прокуратура Одеської області повідомила Одеську міську раду про пред'явлення до Київського районного суду м. Одеси позову в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_1 , Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради про скасування реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації, визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, звільнення земельної ділянки (т. 1, а.с. 69).
Задовольняючи у повному обсязі позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що Одеська міська рада не приймала будь-яких рішень щодо передачі у власність або користування земельної ділянки, на якій розташований спірний об'єкт нерухомого майна, тобто здійснення прибудови на земельній ділянці, яка не була відведена в установленому законодавством порядку для цієї мети, є самочинним будівництвом (т. 2, а.с. 159 зв.).
Також суд першої інстанції вказав, що аналіз відомостей, зазначених ОСОБА_1 у Декларації, свідчить, що вони мають недостовірний характер, Декларація подана та оформлена з порушенням установлених вимог, що, в свою чергу, виключає наявність правових підстав для її реєстрації уповноваженим органом владних повноважень. У Декларації зазначено, що реконструкція будинку здійснюється без зміни геометричних розмірів. Відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України «Про деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт» № 466 реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об'єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані, а також реконструкція або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення може проводитися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою. Однак, інформація про те, що ОСОБА_1 проведена реконструкція квартири без зміни геометричних розмірів, не відповідає дійсності (т. 2, а.с. 159 зв.).
Тобто, аналіз наведених обставин у сукупності дозволяють дійти висновку, що замовником реконструкції садового будинку розташованого в АДРЕСА_1 , без зміни геометричних розмірів в Декларації подані недостовірні дані, оскільки об'єкт будівництва збудований зі зміною зовнішніх геометричних розмірів у плані на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети. Отже, зазначена Декларація № ОД 142171523052 від 01.06.2017 містить недостовірні дані та має бути скасована у судовому порядку.
З урахуванням наведеного, суд першої інстанції вважав, що для здійснення державної реєстрації речового права відповідачкою подано документи, які не відповідають вимогам чинного законодавства, що виключає можливість державної реєстрації такого речового права як офіційного визнання і підтвердження державою факту виникнення у відповідача прав на вказане нерухоме майно (т. 2, а.с. 160).
Реконструкція садового будинку здійснена із зайняттям земельної ділянки, яка не належить відповідачці, та не відводилась зазначеній особі в установленому законодавством порядку для будівництва, що свідчить про неможливість надання для державної реєстрації зазначеного речового права належного та допустимого документа, що підтверджує речові права третьої особи на земельну ділянку, на якій здійснено прибудову, у зв'язку з цим суд першої інстанції виснував, що позовні вимоги про скасування рішення про реєстрацію об'єкта нерухомого майна також підлягають задоволенню (т. 2 ,а.с. 160 зв.).
Враховуючи викладене, вимогу про зобов'язання ОСОБА_1 звільнити самочинно зайняту земельну ділянку, шляхом приведення самочинно реконструйованого садового будинку, розташованого в АДРЕСА_1 , за власний рахунок у відповідність до технічного паспорту (на садовий (дачний) будинок АДРЕСА_1 ) виготовленого, ТОВ «НОВЕ БЮРО ТЕХНІЧНОЇ ІНВЕНТАРИЗАЦІЇ» від 26.08.2018, суд першої інстанції також вважав такою, що підлягає задоволенню (т. 2, а.с. 160 зв.).
Щодо посилання представника відповідача у відзиві на позовну заяву на відсутність підстав для представництва прокуратурою області інтересів держави в суді та відсутність доказів не здійснення Одеською міською радою захисту інтересів держави, суд першої інстанції зазначив, що органом який наділений повноваженнями на захист інтересів держави є Одеська міська рада. В свою чергу, підставою для звернення прокуратури області до суду з даною позовною заявою з метою представництва відповідних інтересів держави в суді послугувало нездійснення захисту таких інтересів уповноваженим органом Одеською міською радою. Так, у підтвердження факту того, що Одеська міська рада не вчиняла дій щодо поновлення порушених інтересів держави надавалась копія листа прокуратури області від 11.09.2019, яким Одеську міську раду повідомлено про виявлені прокуратурою області порушення вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», земельного, містобудівного та іншого законодавства під час вчинення реєстраційних дій щодо об'єкта про який йде мова у позові. Разом з тим, перед зверненням прокуратурою області до суду з даним позовом Одеську міську раду 02.10.2019 повідомлено в порядку ст. 23 Закону України «Про прокуратуру». Однак, Одеською міською радою не здійснено дій, направлених на звернення з позовом до суду, що і свідчить про нездійснення захисту інтересів держави уповноваженим органом, внаслідок чого і виникли підстави для представництва державних інтересів саме прокуратурою Одеської області.
Таким чином, суд вважав, що невжиття заходів реагування органом, що виконує відповідні функції у спірних правовідносинах, на усунення обставин, якими спричинено порушення інтересів держави, є обставинами що виправдовують звернення прокурора з позовом до суду. У даному випадку нездійснення відповідним органом заходів направлених на скасування оскаржуваних рішень державних реєстраторів протягом тривалого часу, а саме з 09.02.2018 (дата рішення державного реєстратора) та з 11.09.2019 (дата повідомлення про наявні порушення законодавства) і є доказами його бездіяльності, що є підставою для представництва інтересів держави органами прокуратури (т. 2, а.с. 161).
Щодо наданого представником відповідача висновку експерта, суд зазначив, що експертиза проводилась не в рамках даного провадження, де всі сторони змогли б узгодити всі питання, та узгодити експертну установу, суд не приймає до уваги наданий стороною відповідача висновок експерта № 02/20 від 23.01.2020 (т. 1, а.с. 146-163).
Переглядаючи оскаржуване рішення за доводами апеляційної скарги, колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 ЦК України).
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).
Згідно із частиною першою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв'язку із здійсненням самочинного будівництва.
Знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18).
Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з'явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження (див. пункт 92 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23)).
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно.
У частині другою статті 212 ЗК України передбачено, що приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.
Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (див. пункт 152 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23)).
Частиною першою статті 13 ЦПК України визначено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Судом першої інстанції правильно встановлено, що після проведення реконструкції садового будинку фактично змінилася загальна площа першого поверху, що свідчить про зміну геометричних розмірів фундаментів у плані.
Вказане підтверджується і висновком експерта № 23-3900 від 29 лютого 2024 року судової будівельно-технічної експертизи, проведеної на підстави ухвали Одеського апеляційного суду від 13 липня 2023 року за клопотанням сторони відповідачки.
Так, за результатами проведення судової експертизи у даній справі у висновках експертного дослідження, зокрема, зазначено, що провести реконструкцію садового будинку неможливо. Реконструкція житлового будинку проведена на місці садового будинку зі збільшення площі забудови, площі приміщень, конфігурації будинку, поверховості, функціонального призначення. Реконструкція садового будинку проведена зі зміною геометричних розмірів фундаментів у плані. Встановити можливість приведення в первинний стан реконструйований житловий будинок без загрози зсуву демонтування зазначеного житлового будинку, враховуючи інженерно-геологічні умови ділянки та суміжну забудову, без розроблення комплексного проекту - неможливо (т. 4, а.с. 74 зв.).
Згідно з п. 7 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. № 466, реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об'єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані можуть здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.
Оскільки при реконструкції садового будинку здійснено зміну геометричних розмірів фундаментів у плані даного будинку, то такі дії не могли здійснюватися відповідачем без документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.
Проте, матеріали справи не містять доказів на підтвердження того, що відповідач на відповідній правовій підставі користується земельною ділянкою, яка не була їй відведена для забудови, що обмежує право Одеської міської ради як власника цієї ділянки.
Тому суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що вимога про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов'язання відповідачки за власний рахунок привести об'єкт нерухомості до попереднього стану, відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України є належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво.
Отже вимога про зобов'язання відповідачки за власний кошт привести об'єкт нерухомості, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , у відповідність до технічного паспорту (на садовий (дачний) будинок № НОМЕР_1 виготовленого ТОВ «НОВЕ БЮРО ТЕХНІЧНОЇ ІНВЕНТАРИЗАЦІЇ» від 26.08.2018, тобто до попереднього стану: загальної площі 19,4 замість 294,45 кв.м, тобто до стану технічної документації від 26.08.2018, є належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, оскільки ефективно захищає порушене право територіальної громади.
Відповідно до частини другої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Згідно з пунктом 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень № 1127, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127), (у редакції, чинній на час вчинення реєстраційних дій державним реєстратором Махортовим І.О.), державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та цим Порядком.
Відповідно до пункту 41 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна подаються: 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта; 2) технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси; 4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).
Відповідно до приписів абз. 3 ст. 28 Закону України «Про архітектурну діяльність» (у редакції, чинній на момент реєстрації спірної Декларації) власники та користувачі об'єктів архітектури зобов'язані отримувати в установленому законодавством порядку документ дозвільного характеру, що дає право на виконання робіт, пов'язаних із реконструкцією, реставрацією чи капітальним ремонтом об'єкта архітектури.
За ч. 2 ст. 39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (у редакції, чинній на момент реєстрації спірної Декларації) у разі виявлення інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об'єкт самочинним будівництвом, зокрема якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, реєстрація такого повідомлення або декларації підлягає скасуванню інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Про скасування повідомлення або декларації замовник письмово повідомляється протягом трьох робочих днів з дня скасування.
Встановивши, що реконструкція садового будинку здійснена із зайняттям земельної ділянки, яка не належить відповідачці, та не відводилась зазначеній особі в установленому законодавством порядку для будівництва, що свідчить про неможливість надання для державної реєстрації зазначеного речового права належного та допустимого документа, що підтверджує речові права третьої особи на земельну ділянку, на якій здійснено реконструкцію, а також змінено сам об'єкт реконструкції - з садового (дачного) будинку на житловий будинок, отже відповідачкою для здійснення державної реєстрації речового права подано документи, які не відповідають вимогам чинного законодавства, що виключає можливість державної реєстрації такого речового права як офіційного визнання і підтвердження державою факту виникнення у відповідача прав на вказане нерухоме майно, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що вимога про скасування рішення про реєстрацію об'єкта нерухомого майна підлягає задоволенню.
Доводи апеляційної скарги про те, що право власності відповідача на спірний об'єкт становить «майно», яке підпадає під захист статті 1 Першого протоколу Конвенції, безпідставні, так як таких засіб захисту прав незаконного забудовника можливий у випадку, якщо він погоджується на перебудову самочинного будівництва.
У цій справі ОСОБА_1 заперечує це, подаючи апеляційну скаргу, а також вимагаючи не здійснення перебудови, а відмови в позові.
З огляду на характер спірних правовідносин, втручання у право власності відповідача викликано саме незаконними діями самого відповідача. Порушень статті 1 Першого Протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод за таких обставин не встановлено.
Вказані висновки узгоджуються із висновками, викладеними в постанові Верховного Суду від 17 вересня 2025 року у цивільній справі № 523/16003/21.
З огляду на зазначене, заявлені позовні вимоги є пропорційним втручанням, яке переслідує законну мету та є допустимим у демократичному суспільстві.
Щодо доводу апеляційної скарги про неналежний суб'єктний склад учасників справи через незалучення до участі у справі у якості відповідача державного реєстратора комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортова Ігоря Олександровича, який ухвалював рішення та проводив відповідні реєстраційні дії, то таке є помилковим, оскільки належними відповідачами за позовом власника землі про знесення самочинного будівництва є особи, які придбали об'єкт самочинного будівництва в забудовника та зареєстрували право власності на такий об'єкт, адже належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (постанова КГС ВС від 13 березня 2024 року у справі № 915/1439/21).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 року у справі № 916/1174/22 виснувала, що права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з'явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.
Суд зазначив, що визнання права власності в порядку частини третьої або п'ятої статті 376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов'язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина п'ята статті 376 ЦК України).
Отже, застосування положень частини третьої або п'ятої статті 376 ЦК України призводить до вирішення спору між особою - власником земельної ділянки та особою, що здійснила самочинне будівництво, і, зокрема, захищає права власника земельної ділянки.
Отже, Верховним Судом сформовано та послідовно підтримано правову позицію як про належний спосіб захисту прав землевласника у разі самочинної її забудови, так і щодо належного відповідача, який має відповідати за таким позовом.
Натомість, Верховний Суд України вказав, що державний реєстратор не є належним відповідачем у позовах про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно (ст. 376 ЦК), оскільки його функції полягають в реєстрації, а не у вирішенні правових спорів щодо права власності, яке виникає з факту будівництва.
Спростовним належними і допустимим доказами у розумінні вимог ст. 77, 78 ЦПК України є довід апеляційної скарги про неможливість перебудови та приведення самочинного будівництва до попереднього стану через можливий зсув, оскільки згідно вищенаведеного експертного висновку № 23-3900 від 29.02.2024 встановити можливість приведення в первинний стан реконструйований житловий будинок без загрози зсуву демонтування зазначеного житлового будинку, враховуючи інженерно-геологічні умови ділянки та суміжну забудову, без розроблення комплексного проекту - неможливо.
Як не має правового значення для правильного вирішення теперішньої справи і твердження заявниці, що вона не притягалася до адміністративної відповідальності відповідними державними органами за порушення, допущені у сфері містобудівної діяльності, оскільки по теперішній справі виник спір між Одеською міською радою як власником спірної земельної ділянки, який заперечує зайняття відповідачкою прибережної дільниці земельної ділянки, яка, як пояснив представник прокуратури в апеляційному суді, має використовуватися всіма особами за цільовим призначенням. І такий власник на власний розсуд обрав спосіб захисту шляхом приведення спірного будівництва у відповідність до попередньої технічної документації, що відновить його порушене право.
Довід апеляційної скарги про помилкове неврахування судом наданого стороною відповідачки висновку судової будівельно-технічної експертизи, виконаної за заявою представника ОСОБА_1 - ОСОБА_5 , № 02/20 від 23.01.2020 (т. 1, а.с. 146-163) не спростовує правильних по суті висновків суду про обґрунтованість позовних вимог, оскільки дійсно вказана експертиза, що проведена та надана суду у відповідності до ст. 106 ЦПК України, без узгодження з іншими учасниками справи, без надання їм можливості ставити питання експерту та брати іншу участь у її проведенні, а також у визначенні експертної установи.
Натомість, на усунення вказаного судом призначена ухвалою суду від 13 липня 2023 року та проведена за клопотанням сторони відповідачки судова будівельно-технічна експертиза, на вирішення якою питання ставилися всіма учасниками справи, визначалася експертна установа та висновок якої № 23-3900 від 29 лютого 2024 року ґрунтовно покладено в основу оскаржуваного рішення.
Переглядаючи оскаржуване рішення за доводами апеляційної скарги щодо оспорення заявницею представництва інтересів держави прокурором в суді, то на це суд першої інстанції дав вичерпну відповідь, з якою погоджується апеляційний суд і відсутні підстави для повторної відповіді на таке.
Інші докази та обставини, на які посилається заявник в апеляційній скарзі, були предметом дослідження судом першої інстанції та додаткового правового аналізу не потребують, оскільки при їх дослідженні та встановлені судом дотримані норми матеріального і процесуального права.
Таким чином, оскільки доводи апеляційної скарги не знайшли свого підтвердження в матеріалах справи та відповідно не спростували правильних по суті висновків суду першої інстанції, апеляційний суд доходить висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, рішення Київського районного суду м. Одеси від 06 серпня 2020 року - без змін.
Керуючись ст. 367, 374, 375 ЦПК України, апеляційний суд
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 в особі свого представника Врони Андрія Валентиновича залишити без задоволення.
Рішення Київського районного суду м. Одеси від 06 серпня 2020 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.
Дата складення повного тексту постанови - 03 жовтня 2025 року
Головуючий М.В. Назарова
Судді: В.А. Коновалова
В.В. Кострицький