Справа № 629/827/25
Номер провадження 2/629/501/25
РIШЕННЯ
02.10.2025 року Лозівський міськрайонний суд Харківської області у складі головуючого судді Цендри Н.В., за участю секретаря Андрієнко С.А., адвоката Красноперова С.Г., розглянувши у відкритому судовому засіданні позовну заяву ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Краєвид Агро» про дострокове розірвання договору оренди, суд, -
Представник позивача звернувся до Лозівського міськрайонного суду Харківської області з позовом до ТОВ «Краєвид Агро» про дострокове розірвання договору оренди, посилаючись на те, що ОСОБА_1 , на підставі свідоцтв про право на спадщину за заповітом від 07.07.2017 року, виданих та зареєстрованих приватним нотаріусом Лозівського районного нотаріального округу Харківської області, є власником земельних ділянок з кадастровим номером 6323986000:01:000:0101, яка розташована на території колишньої Садівської сільської ради Лозівського району Харківської області, загальною площею 4,8967 га, та земельної ділянки з кадастровим номером 6323986000:01:000:0115, яка розташована на території колишньої Садівської сільської ради Лозівського району Харківської області, загальною площею 0,5270 га, належній на праві приватної власності, належній на праві приватної власності. Право власності на зазначені земельні ділянки зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 27.03.2024 р., Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. 29.03.2024 року, з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна позивачу стало відомо що належні йому на праві приватної власності земельні ділянки передані в оренду ТОВ «Краєвид Агро», ЄДРПОУ 34174009, відповідно до Договорів оренди землі №76,1 та №76,2 від 01.01.2007 року строком на 25 років, дата державної реєстрації 16.02.2007 року. 03.04.2024 р. Позивач звернувся до ТОВ «Краєвид Агро» з листом, яким зазначив, що він вступив у спадок на земельну ділянку з кадастровим номером 6323986000:01:000:0115 загальною площею 0,5270 га та на земельну ділянку з кадастровим номером 6323986000:01:000:0101 загальною площею 4,8967 га, відповідно, повідомив про зміну власника, надав нові платіжні реквізити, куди прохав перераховувати щорічну орендну плату та заборгованість за попередні періоди за користування зазначеними земельними ділянками, також просив надати належним чином завірені примірники вищезазначених договорів оренди. Відповідач відмовився отримувати лист. Позивач наполягає, що орендна плата не виплачується йому систематично, незважаючи на спроби зв'язатись з відповідачем щодо їх поінформування про зміну власника та нових платіжних реквізитів. Позивач не обізнаний з умовами договорів оренди земельних ділянок та з тим, скільки і з якою періодичністю відповідач сплачував орендну плату колишньому власнику, спадкодавцю, про що просив вказати у відповіді на свої листи. Як зазначалось вище, ОСОБА_1 набув права власності на зазначені земельні ділянки з моменту отримання 27 березня 2024 року свідоцтва про право на спадщину за законом, тому, відповідно, набув право на отримання орендної плати за 2024 рік, та 2022 та 2023 роки, за які спадкодавець, ОСОБА_2 , наскільки відомо стороні позивача, орендну плату не отримував. Оскільки у позивача відсутні договори оренди на зазначені земельні ділянки, тому йому не відомі терміни сплати орендної плати за користування земельними ділянками, але вважаємо за необхідне звернути увагу суду, що, згідно усталеної практики умов договорів оренди земельних ділянок приватної власності комерційними підприємствами, орендна плата за користування земельною ділянкою сплачується не пізніше останнього дня, останнього місяця, поточного року за поточний рік. Отже, можна вважати, що у спірних правовідносинах терміном сплати є виплата орендної плати саме до 31 грудня кожного року і невиконання відповідачем обов'язку сплатити орендну плату у зазначений строк, і є систематичною несплатою орендної плати. У зв'язку з чим просить розірвати договір оренди земельної ділянки №76,1 від 01.01.2007, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Краєвид Агро», зареєстрований 16 лютого 2007 року, за рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 46198753 від 28 березня 2019 року; розірвати договір оренди земельної ділянки №76,2 від 01.01.2007, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Краєвид Агро», зареєстрований 06.03.2007 року, за рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 46198428 від 28.03.2019 року; скасувати державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки №76,1 від 01.01.2007, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Краєвид Агро», зареєстрованого 16 лютого 2007 року, за рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 46198753 від 28 березня 2019 року; скасувати державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки №76,2 від 01.01.2007, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Краєвид Агро», зареєстрований 06.03.2007 року, за рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 46198428 від 28.03.2019 року; стягнути з відповідача судові витрати.
Ухвалою судді від 04 лютого 2025 року відкрито провадження у справі за даним позовом та призначено справу до розгляду за правилами спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін.
Не погодившись з позовом представник відповідача подано до суду відзив, в якому просила у задоволенні позову відмовити та стягнути з позивача на користь відповідача суму витрат з оплати послуг на правничу допомогу адвоката, мотивуючи тим, що протягом усього строку дії вищевказаного договору, ТОВ «Краєвид Агро» належним чином виконувало свої зобов'язання орендаря, в тому числі зобов'язання зі сплати орендної плати. Минулий власник земельної ділянки ОСОБА_2 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 . В свою чергу, за позивачем ОСОБА_1 право власності на земельні ділянки за кадастровими номерами 6323986000:01:000:0101 та 6323986000:01:000:0115 у порядку спадкування було зареєстровано 27.03.2024 року. З позовної заяви, відповідачу ТОВ «Краєвид Агро» стало відомо про надсилання позивачем поштового повідомлення про вступ у спадщину на земельні ділянки, із зазначенням своїх банківських реквізитів. Втім таке поштове відправлення ТОВ «Краєвид Агро» не отримувало. При цьому відповідачем не заперечується, що ним було отримано від адвоката Красноперова С.Г. адвокатський запит №070 від 17.05.2024 року в інтересах ОСОБА_1 . Відповідачу є незрозумілим з яких причин, позивач у своїй позовній заяві вказує, що «належним чином відповіді на зазначений адвокатський запит не надходило», адже 14.06.2024 року адвокату Красноперову С.Г. було направлено офіційну відповідь на адвокатський запит, яку було надіслано безпосередньо на його електронну адресу. В адвокатському запиті адвоката Красноперова С.Г. не зазначаються банківські реквізити Фоменко О.О., необхідні для перерахування йому орендної плати, а навпаки запитуються «копії платіжних документів підтверджуючих сплату та отримання орендної плати» разом із повідомленням про те, що ОСОБА_1 , 27.03.2024 р., вступив в спадок на земельні ділянки. Таким чином, ТОВ «Краєвид Агро» вважає, що в адвокатському запиті ОСОБА_3 є певна суперечливість - з одного боку, вимагається підтвердження проведених платежів, а з іншого - не надаються банківські реквізити, необхідні для здійснення виплат. ТОВ «Краєвид Агро» було надіслано відповідь на адвокатський запит, в якому зазначалось, що для вирішення питання про виплату орендної плати підприємство рекомендує власнику земельної ділянки надати документи щодо права власності та щодо платіжних реквізитів. Після надіслання відповіді на адвокатський запит, ТОВ «Краєвид Агро» не отримало ніякого зворотного зв'язку від ОСОБА_1 та/або від адвоката Красноперова С.Г., які б підтверджували намір позивача отримати орендну плату, не отримало банківських реквізитів для виплати йому орендної плати, що унеможливило проведення належного розрахунку. Адвокатський запит адвоката Красноперова С.Г. та відсутність наступної комунікації з товариством є очевидним проявом наміру позивача/представника позивача ініціювати спір з відповідачем. Невиплата орендної плати за 2023 рік з боку ТОВ «Краєвид Агро» пов'язана зі смертю власника земельної ділянки до настання кінцевого строку нарахування та виплати орендної плати. Натомість до кінцевого строку виплати орендної плати за 2023 рік новий власник також ще не оформив свої права на земельну ділянку. У зв'язку із набуттям права власності на земельну ділянку позивачем лише у 2024 році, ТОВ «Краєвид Агро», за умови сповіщення про зміну власника та надання платіжних реквізитів, мало б обов'язок сплатити орендну плату за 2023 рік та за 2024 рік при зверненні позивача до товариства. Отже у вказаних обставинах відсутня ознака умисної усвідомленої систематичності з боку відповідача щодо невиплати орендної плати. ТОВ «Краєвид Агро» здійснило виплату за 2021-2022 роки у розмірі навіть більшому ніж передбачено умовами договору оренди, а саме у розмірі 40 000 грн, що підтверджує усталені договірні відносини із спадкодавцем ОСОБА_1 ОСОБА_2 . Враховуючи викладене вважає, що позивачем не доведено наявність передбачених законодавством підстав для дострокового розірвання договорів оренди землі а саме:- не доведено систематичне порушення порядку та строків виплати орендної плати, оскільки немає порушення зі сплати орендної плати за 2023 рік у зв'язку із смертю минулого власника та ще не оформленням спадщини новим власником станом на 2023 рік
Ухвалою Лозівського міськрайонного суду Харківської області від 28 липня 2025 року витребувано з Головного управління ДПС у Харківській області довідку про усі види доходів щодо ОСОБА_2 , з 2020 року по 28.07.2025 року
29.09.2025 року представником відповідача надано до суду письмові пояснення щодо витребуваної інформації, в яких зазначила, що за попередні роки ТОВ «Краєвид Агро» було сплачено орендодавцю орендну плату в належних розмірах, і вказане підтверджується не лише доказами, що були надані відповідачем, а і даними Головного управління ДПС у Харківській області, наданими на виконання ухвали суду про витребування доказів. Орендна плата ОСОБА_1 була виплачена після подання позовної заяви, оскільки до того у встановлений законодавством строк ТОВ «Краєвид Агро» не надходили документи про перехід права власності на земельні ділянки та банківські реквізити для сплати орендної плати ОСОБА_1 .
В судовому засіданні представник позивача просив задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.
Представник відповідача в судовому засіданні просила у задоволенні позову відмовити з підстав викладених у відзиві та поясненнях наданих до суду.
Заслухавши пояснення учасників процесу, дослідивши наявні у справі докази, суд встановив наступні факти та відповідні ним правовідносини.
01.01.2007 року між ОСОБА_4 та ТОВ “Супіна Агро» було укладено Договір оренди земельної ділянки №76,1, на земельну ділянку кадастровий №6323986000:01:000:0101, яка розташована на території колишньої Садівської сільської ради Лозівського району Харківської області, загальною площею 4,8967 га, строком на 25 років.
Також, 01.01.2007 року між ОСОБА_4 та ТОВ “Супіна Агро» було укладено Договір оренди земельної ділянки №76,2, на земельну ділянку кадастровий №6323986000:01:000:0115, яка розташована на території колишньої Садівської сільської ради Лозівського району Харківської області, загальною площею 0,5270 га, строком на 25 років.
16 серпня 2019 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Краєвид Агро», яке є правонаступником ТОВ “Супіна Агро» укладено додаткові угоди №1 до Договорів оренди землі №76,1 та 76,2 від 01 січня 2007 року, згідно яких сторони досягли домовленості внести зміни до умов Договорів.
Відповідно до платіжних доручень №236 та №237 від 13 грудня 2021 року ТОВ «Краєвид Агро» перерахувало на рахунок ОСОБА_2 виплату орендної плати за 2021 рік згідно договорів оренди з ТОВ «Краєвид Агро» у сумі 2000,00 грн та 18000,00 грн, відповідно.
Згідно відомості на виплату готівки №7 за оренду 2022 року, ТОВ «Краєвид Агро» здійснило виплату ОСОБА_2 у сумі 20000,00 грн., на підтвердження чого одержувачем проставлено підпис.
На підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 07.07.2017 року, виданого та зареєстрованого приватним нотаріусом Лозівського районного нотаріального округу Харківської області, зареєстрований в реєстрі за №656, ОСОБА_1 є спадкоємцем зазначеного в заповіті майна ОСОБА_2 , яке складається з земельної ділянки площею 4,8967 га, місце розташування: Садівська сільська рада, Лозівський район Харківська область, кадастровий номер 6323986000:01:000:0101.
Право власності на зазначену земельну ділянку зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 27.03.2024 р., Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 72278238 від 27.03.2024 р. 29.03.2024 року,
На підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 07.07.2017 року, виданого та зареєстрованого приватним нотаріусом Лозівського районного нотаріального округу Харківської області, зареєстрований в реєстрі за №657, ОСОБА_1 є спадкоємцем зазначеного в заповіті майна ОСОБА_2 , яке складається з земельної ділянки площею 0,5270 га, місце розташування: Садівська сільська рада, Лозівський район Харківська область, кадастровий номер 6323986000:01:000:0115.
Право власності на зазначену земельну ділянку зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 27.03.2024 р., Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 72280817 від 27.03.2024 р. 29.03.2024 року.
03.04.2024 року ОСОБА_1 направлено на адресу ТОВ «Краєвид Агро» лист, яким повідомив про вступ у спадок на земельну ділянку з кадастровим номером 6323986000:01:000:0115 загальною площею 0,5270 га та на земельну ділянку з кадастровим номером 6323986000:01:000:0101 загальною площею 4,8967 га, відповідно, повідомив про зміну власника, надав нові платіжні реквізити, куди прохав перераховувати щорічну орендну плату та заборгованість за попередні періоди за користування зазначеними земельними ділянками, також просив надати належним чином завірені примірники вищезазначених договорів оренди. Відповідач відмовився отримувати лист.
Поштове відправлення за трек-номером 6460207166130 повернуто за зворотньою адресою та є неврученим із причин «За відмовою адресата».
17.05.2024 року адвокат Красноперов С.Г., звернувся до ТОВ «Краєвид Агро» з адвокатським запитом яким повідомляв, що ОСОБА_1 вступив у спадок на земельну ділянку з кадастровим номером 6323986000:01:000:0115 загальною площею 0,5270 га та на земельну ділянку з кадастровим номером 6323986000:01:000:0101 загальною площею 4,8967 га, відповідно, повідомив про зміну власника, та просив: надати, оригінали, або, належним чином завірені, примірники договорів оренди земельних ділянок з кадастровими номерами 6323986000:01:000:0115, площею 0,5270 га. та 6323986000:01:000:0101, площею 4,8967 га.; акт звірки розрахунків по орендній платі за земельними ділянками з кадастровими номерами 6323986000:01:000:0115, площею 0,5270 га. та 6323986000:01:000:0101, площею 4,8967 га. з моменту укладання та по цей час; належним чином завірені копії платіжних документів підтверджуючих сплату та отримання орендної плати за вищевказаними земельними ділянками; належним чином завірені копії звітів до Державної податкової служби, а саме - податковий розрахунок сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податків - фізичних осіб, і сум утриманого з них податку за кожен рік оренди. Запит ТОВ «Краєвид Агро» отримав 24.05.2024 року.
14.06.2024 року директором ТОВ «Краєвид Агро» направлено відповідь на адвокатський запит, в якому директор повідомив, ОСОБА_1 не звертався до ТОВ «Краєвид Агро» з повідомленням про набуття права власності на земельну ділянку у порядку спадкування від ОСОБА_2 , свої анкетні дані та банківські реквізити для перерахування орендної плати не надавав, тому у підприємства відсутні відомості, достатні для виплати орендної плати. Для вирішення питання про виплату орендної плати підприємство рекомендує власнику земельної ділянки звернутись з відповідним повідомлення особисто або через представника, а також надати документи щодо права власності та щодо платіжних реквізитів. Вирішення інших питань адвокатського запиту буде здійснено після ідентифікації особи власника земельної ділянки.
24.02.2025 року відповідно до платіжних інструкції КА0#5014, КА0#5015, КА0#5016, №КА0#5017, ТОВ «Краєвид Агро» перерахувало на рахунок ОСОБА_1 орендну плату за 2023, 2024 роки згідно договорів оренди землі з ТОВ «Краєвид Агро» у загальному розмірі 40000,00 грн.
З витребуваної судом відомості з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків ДПС України про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору за період з 01.01.2020 по 30.06.2025 по фізичній особі ОСОБА_2 , вбачається, що за 2020 рік ОСОБА_2 отримав дохід від ТОВ «Краєвид Агро» у загальному розмірі 16335,96 грн, за 2021 рік - 24844,72 грн. , за 2022 рік 24844,72 грн.
Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом, Цивільним кодексом України, а також законами України, зокрема Законом №161-ХIV (далі Закон), іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також конкретним договором оренди землі.
Так, власники земельних ділянок мають право передавати земельну ділянку в оренду (ст.90 ЗК України).
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України).
З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №372087712 від 29 березня 2024 року та №372084079 від 29 березня 2024 року вбачаються, що 27 березня 2024 року за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на земельну ділянку № кад. № 6323986000:01:000:0101, площею 7,8967 га. та земельну ділянку №6323986000:01:000:0115 площею 0,527 га, в порядку спадкування на підставі свідоцтва про право на спадщину (а.с.21-23).
Таким чином, з 27 березня 2024 року ОСОБА_1 є власником вказаних земельних ділянок.
У позовній заяві позивач посилається на те, що з того часу, коли він став власником зазначених вище земельних ділянок відповідачем не виплачувалась йому орендна плата за користування належними йому земельними ділянками, а саме за 2023-2024 роки включно.
За правилами, визначеними ч.1 ст. 198-1 ЗК України, до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов'язки попереднього власника земельної ділянки за чинним договором оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.
За частиною першою статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (частина третя статті 509 ЦК України).
Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, зокрема безпосередньо з договорів та інших правочинів, передбачених законом, а також угод, які не передбачені законом, але йому не суперечать.
Статтею 526 ЦК України встановлено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання (статті 610 ЦК України).
Порушення особою свого зобов'язання є наслідком застосування до неї відповідної відповідальності.
Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі", яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Істотними умовами договору оренди землі є, серед іншого, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Водночас, орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі (стаття 13, пункт 3 частини першої статті 15, стаття 21 Закону України "Про оренду землі").
Нормами статей 24, 25 Закону України "Про оренду землі" визначено права та обов'язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов'язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.
Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" врегульовано припинення договору оренди землі. Так, за частинами третьою і четвертою цієї статті договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Частиною першою статті 32 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Однією із підстав для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати (п. "д" статті 141 ЗК України).
Велика Палата Верховного Суду у справі № 912/1385/17 сформувала висновок, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, відповідно до якої договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У постанові від 06.03.2019 у справі № 183/262/17 Верховний Суд у складі об'єднаної палати Касаційного цивільного суду зазначив, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Здійснюючи також тлумачення вказаних вище норм матеріального права, Верховного Суду у складі колегії суддів першої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 20.06.2019 у справі № 383/708/16-ц зазначив, що суд апеляційної інстанції, дійшовши висновку про те, що несплата орендної плати за 2012-2015 у строк, передбачений договором оренди землі, не є систематичною несплатою орендної плати, не врахував, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є самостійною та достатньою підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, а тому той факт, що відповідач сплатив суму заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди (подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 22.02.2022 у справі № 917/957/20, від 02.05.2018 у справі № 925/549/17, від 10.02.2021 у справі № 923/1001/19, від 10.01.2019 у справі № 904/3953/17, від 31.07.2020 у справі № 479/1073/18, у постанові Верховного Суду у складі об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, якими обґрунтована підстава касаційного оскарження).
Оскільки вказані вище земельні ділянки з 27 березня 2024 року перебувають у власності ОСОБА_1 , тому останній має право на отримання доходу від використання цього майна.
Як свідчать матеріали справи, заборгованість із орендної плати за 2023 та 2024 роки була сплачена відповідачем вже після звернення ОСОБА_1 із даним позовом до суду. На підтвердження чого відповідачем були надані суду відповідні платіжні інструкції від 24 лютого 2025 року на суму 18000 грн., 2000грн (орендна плата за 2023 рік), від 24 лютого 2025 року на суму 18000 грн та 2000 грн. (орендна плата за 2024 рік).
Положенням частини 1 статті 32 Закон передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
За положеннями частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але повторне порушення вже може свідчити про систематичність.
Вказана правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 12 грудня 2012 року № 6-146цс12 та від 28 вересня 2016 року № 6-977цс16 (підтверджена постановою об'єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року № 61-41932сво).
Зазначений підхід до вирішення питання щодо можливості розірвання договору судом з підстави істотності допущеного орендарем порушення договору шляхом систематичної несплати орендної плати є сталим та підтверджується релевантною практикою суду касаційної інстанції. Зокрема, аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 17 березня 2021 року у справі № 689/1101/18 (провадження № 61-10292св20), від 27 жовтня 2021 року у справі № 573/1833/20 (провадження № 61-7138св21), від 22 листопада 2021 року у справі № 341/609/20 (провадження № 61-10091св 21), від 24 листопада 2021 року у справі № 357/15284/18 (провадження № 61-13518св21), від 08 грудня 2021 року у справі № 357/452/21 (провадження № 61-7721св21).
При цьому, положенням статті 31 Закону України «Про оренду землі» закріплено, що особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов'язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному ст. 148-1 ЗК України.
Статтею 148-1 ЗК України визначено, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов'язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.
Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов'язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім'я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.
Зазначений висновок викладено у постанові Верховного Суду від 27 липня 2022 року у справі №274/3707/20.
З матеріалів справи вбачається, що 03.04.2024 ОСОБА_1 звернувся з заявою до ТОВ «Краєвид Агро» в якій повідомив, що 27.03.2024 він вступив в спадок та зазначив: кадастрові номери та площу земельних ділянок, прізвища, ім'я, по батькові нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжні реквізити. Заява була направлена заказною кореспонденцією з повідомленням та описом. Однак адресат відмовився від отримання даного листа, що підтверджується перевіркою статусу відстеження.(а.с. 30-33).
17.05.2024 адвокат Красноперов С.Г. звернувся до ТОВ «Краєвид Агро» з адвокатським запитом в якому просив надати документи та зазначив про те, що ОСОБА_1 вступив в спадок на земельні ділянки.
На підставі викладеного, судом встановлено, що ОСОБА_1 вступив в спадок 27.03.2024, про що повідомив відповідача 03.04.2024 року, а отже обов'язок по сплаті орендної плати спадкоємцю у орендаря виник після того, як позивач повідомив про своє право власності на земельні ділянки та надав необхідні документи. Таким чином судом встановлено, що ОСОБА_1 належним чином виконав вимоги ч. 3 ст. 148-1 ЗК України.
Разом з тим, відповідно до відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків ДПС України про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору за період з 01.01.2020 по 30.06.2025, фізичній особі ОСОБА_2 було нараховано та виплачено за 2020 - 16335,96 грн., за 2021 - 24844,72 грн., за 2022 - 24844,72 грн.
Згідно листа в.о. начальника ГУ ДПС у Харківській області від 29.07.2025, відповідно до відомостей з ДРФО, податковий номер НОМЕР_1 закритий 04.09.2023 у зв'язку з наявністю повідомлення від ДРАЦС про громадян, які померли.
Згідно пунктів 4.2 Договорів оренди земельної ділянки № 76,1, 76,2 від 01 січня 2007, за кожен рік оренди Земельної ділянки, Орендна плата сплачується в строки до 30.12. кожного року оренди.
З огляду на викладене, враховуючи що ОСОБА_2 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , у зв'язку з чим податковий номер НОМЕР_1 закритий 04.09.2023, то ТОВ «Краєвид Агро» було позбавлено можливості сплатити орендну плату за 2023 рік в строки передбачені п. 4.2 Договорів оренди земельної ділянки.
Як встановлено вище, ОСОБА_1 вступив в спадок 27.03.2024, про що повідомив відповідача 03.04.2024 року, отже обов'язок по сплаті орендної плати ОСОБА_1 у ТОВ «Краєвид Агро» виник після 03.04.2024.
ТОВ «Краєвид Агро» не сплатив ОСОБА_1 орендної плати за 2024 рік, як це передбачено п. 4.2 Договорів оренди земельної ділянки.
03.02.2025 ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «Краєвид Агро» про дострокове розірвання договору оренди.
Заборгованість із орендної плати за 2023 та 2024 роки відповідачем була сплачена після звернення ОСОБА_1 із даним позовом до суду, 24.02.2025.
Таким чином, враховуючи, що ТОВ «Краєвид Агро» було позбавлено можливості сплатити орендну плату за 2023 рік в строки передбачені п. 4.2 Договорів оренди земельної ділянки, беручи до уваги, що обов'язок по сплаті орендної плати ОСОБА_1 у ТОВ «Краєвид Агро» виник після 03.04.2024 та відповідачем не було сплачено орендної плати ОСОБА_1 тільки у 2024 році, суд дійшов висновку про разове порушення відповідачем умов договору оренди, що не може бути підставою для розірвання договору оренди, а тому за відсутності систематичної несплати орендної плати, позов є необґрунтованим та таким що не підлягає задоволенню.
На підставі викладеного, керуючись, ст. ст. 4, 5, 6, 12, 13, 141, 265, 268, 273 ЦПК України, суд, -
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Краєвид Агро» про дострокове розірвання договору оренди - відмовити.
Рішення може бути оскаржена в апеляційному порядку безпосередньо до Харківського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Повний текст рішення виготовлений 07.10.2025 року.
Позивач: ОСОБА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_2 , адреса реєстрації: АДРЕСА_1 .
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Краєвид Агро», код ЄДРПОУ 34174009, місцезнаходження: Харківська область, Лозівський район, с.Веселе, вул.Центральна, буд.1.
Суддя Наталія ЦЕНДРА