вул. В'ячеслава Чорновола, 29/32, м. Кропивницький, 25006,
тел. (0522) 30-10-22, 30-10-23, код ЄДРПОУ 03499951,
e-mail: inbox@kr.arbitr.gov.ua, web: http://kr.arbitr.gov.ua
25 вересня 2025 рокуСправа № 912/1720/25
Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Глушкова М.С., розглянув у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження справу за позовом Керівника Олександрійської окружної прокуратури Кіровоградської області (вул. Чижевського, 1а, м. Олександрія, Кіровоградська область, 28000)
до відповідачів: Великоандрусівської сільської ради Олександрійського району Кіровоградської області (вул. Центральна,43, с Велика Андрусівка, Олександрійський район, Кіровоградська область, 27520)
Товариства з обмеженою відповідальністю "АВТОЛЕНД-2020" (вул. Пушкіна, 60, с Велика Андрусівка, Олександрійський р-н, Кіровоградська область, 27520)
про визнання недісними результатів земельних торгів, договору оренди земельної ділянки та повернення земельної ділянки
секретар судового засідання - Коваленко Т.А.
представники сторін
від прокуратури - Клюкіна К.О. прокурор, посвідчення №075480 від 01.03.23;
від відповідача 1 - Глазков А.С. (Великоандрусівська сільська рада), адвокат, ордер серія ВА №1111658 від 08.07.25;
від відповідача 2 - участі не брали,
До Господарського суду Кіровоградської області надійшла позовна заява Керівника Олександрійської окружної прокуратури Кіровоградської області до Великоандрусівської сільської ради Олександрійського району Кіровоградської області (далі - відповідач 1) та Товариства з обмеженою відповідальністю "АВТОЛЕНД-2020" (далі - відповідач 2) з наступними вимогами:
1. Визнати недійсними результати земельних торгів, проведених Великоандрусівською сільською радою 06.12.2024, що оформлені протоколом про результати земельних торгів №LRЕ001-UА-20241101- 94076 від 06.12.2024.
2. Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3525281200:02:000:7505 площею 6,7778 га, укладений 26.12.2024 між Великоандрусівською сільською радою Олександрійського району Кіровоградської області (код ЄДРПОУ: 04364294) та товариством з обмеженою відповідальністю "АВТОЛЕНД-2020" (код ЄДРПОУ: 43554687).
3. Зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю "АВТОЛЕНД- 2020" (код ЄДРПОУ: 43554687) повернути Великоандрусівській сільській територіальній громаді Олександрійського району Кіровоградської області в особі Великоандрусівської сільської ради Олександрійського району Кіровоградської області (код ЄДРПОУ: 04364294) земельну ділянку з кадастровим номером 3525281200:02:000:7505 площею 6,7778 га, в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом.
Стягнути з відповідачів на користь Кіровоградської обласної прокуратури судові витрати в розмірі сплаченого судового збору.
В обґрунтування позовних вимог Керівник Олександрійської окружної прокуратури Кіровоградської області зазначив, що надання в оренду земельної ділянки водного фонду, а так само водного об'єкта, всупереч встановленому законодавством порядку, свідчить про нераціональне використання об'єктів права власності Українського народу, тому результати земельних торгів та договір оренди земельної ділянки підлягають визнанню недійсними, земельна ділянка з кадастровим номером 3525281200:02:000:7505 площею 6,7778 га, в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом має бути повернута Великоандрусівській сільській раді Олександрійського району Кіровоградської області в судовому порядку.
Ухвалою від 27.06.2025 господарський суд прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначив на 08.07.2025.
08.07.2025 господарським судом протокольною ухвалою, на підставі ст. 177 Господарського процесуального кодексу України, продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та на підставі ст. 183 Господарського процесуального кодексу України оголошено перерву в підготовчому засіданні до 28.08.2025.
10.07.2025 до суду від відповідача 1 надійшов відзив на позовну заяву.
16.07.2025 від Олександрійської окружної прокуратури Кіровоградської області надійшла відповідь на відзив.
Протокольною ухвалою від 28.08.2025 судом клопотання від відповідача 1 про врегулювання спору за участю судді залишено без розгляду.
Ухвалою суду від 28.08.2025 закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті на 25.09.2025.
24.09.2025 до суду від Великоандрусівської сільської ради Олександрійського району Кіровоградської області надійшла заява про визнання позову.
У судовому засіданні 25.09.2025 досліджено докази.
Представник відповідача 2 в судове засідання не з'явився, про причини відсутності суд не повідомив. Сторони є такими, що належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи.
Відповідач 2 відзив на позов суду не подав.
У відповідності до ч. 9 ст. 165, ч. 2 ст. 178 ГПК України суд розглядає справу за наявними матеріалами.
Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення прокурора та представника відповідача 1, дослідивши докази у справі, суд встановив наступні обставини.
Рішенням Великоандрусівської сільської ради Олександрійського району Кіровоградської області № 3207 від 27.09.2024 "Про проведення земельних торгів в формі електронного аукціону з продажу права оренди земельної ділянки водного фонду" затверджено перелік земельних ділянок водного фонду, право оренди яких пропонується для продажу на земельних торгах, у т.ч. земельної ділянки з кадастровим номером 3525281200:02:000:7505 площею 6,7778 га, що має цільове призначення "10.07 Для рибогосподарських потреб" ( а.с. 14-15).
В подальшому відбулись земельні торги в формі електронного аукціону, в яких взяли участь ТОВ "АВТОЛЕНД-2020" та ОСОБА_1 : ІНФОРМАЦІЯ_1
Як зазначено на вебсторінці електронного аукціону, лот складався з права оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом загальною площею 6,7778 га для рибогосподарських потреб, з яких: 6,7622 га - землі під ставками; 0,0156 га - пасовища (прибережна захисна смуга), та надання в оренду водного об'єкту, що знаходиться за межами населених пунктів на території Глинського старостинського округу Великоандрусівської сільської територіальної громади Олександрійського району Кіровоградської області терміном на 10 років, кадастровий номер 3525281200:02:000:7505, що підтверджується відповідним скріншотом вебсторінки (а.с. 16-17).
Сільською радою (організатором електронного аукціону) надано для проведення земельних торгів наступну документацію:
1) проект договору оренди земельної ділянки (назва файлу на сторінці: "ДО на АУКЦІОН 6,7778 га 3525281200020007505.dосх") (а.с. 18-20);
2) фотографії водного об'єкта (а.с. 21-22);
3) паспорт водного об'єкта (назва файлу на сторінці: "Паспорт водного об'єкту ставок 5,5239 га с. Глинськ. рdf") (а.с. 23-17);
4) рішення Великоандрусівської сільської ради Олександрійського району Кіровоградської області від 27.09.2024 №3207 (назва файлу на сторінці: "РІШЕННЯ 3207. рdf") (а.с. 14-15);
5) витяг із технічної документації щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 3525281200:02:000:7505 (назва файлу на сторінці: "НГО3525281200020007505. рdf") (а.с. 35);
6) витяг із Державного реєстру речових прав на земельну ділянку з кадастровим номером 3525281200:02:000:7505 (назва файлу на сторінці: "витяг ком.3525281200020007505.рdf") (а.с.36);
7) витяг з ДЗК про земельну ділянку з кадастровим номером 3525281200:02:000:7505 (назва файлу на сторінці: "витяг ДЗК 3525281200020007505.рdf") (а.с. 37-41).
При цьому, як зазначає прокурор, всупереч Вимогам щодо підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суборенди, суперфіцію, емфітевзису), затверджених постановою КМУ №1013 від 22.09.2021, в оголошенні сільська рада не зазначила розмір плати за наданий в оренду водний об'єкт та не долучила розрахунок орендної плати за водний об'єкт. Проект договору оренди також не містить розміру плати та розрахунку орендної плати за водний об'єкт (слід зауважити, що розмір орендної плати за водний об'єкт не визначається за результатом аукціону, а розраховується за окремою методикою, а тому мав би також зазначатися і в проекті договору). Проте, сільською радою долучено не Типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом, затверджений постановою КМУ №572 від 02.06.2021, а Типовий договір оренди землі, затверджений постановою КМУ №220 від 03.03.2004 (який застосовується при оренді земельних ділянок інших категорій).
Електронний аукціон відбувся 06.12.2024, переможцем земельних торгів визнано ТОВ "АВТОЛЕНД-2020", що підтверджується протоколом про результати земельних торгів №LRЕ001-UА-20241101- 94076 (а.с. 47-49).
26.12.2024 між Великоандрусівською сільською радою Олександрійського району Кіровоградської області та ТОВ "АВТОЛЕНД-2020" укладено договір оренди землі №2-А (на основі Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 №220) (а.с. 43-46).
Відповідно до п. 1.1 Договору сільська рада (орендодавець) передала ТОВ "АВТОЛЕНД-2020" (орендарю) в строкове платне користування земельну ділянку з кадастровим номером 3525281200:02:000:7505 комунальної форми власності із земель водного фонду для рибогосподарських потреб.
Відповідно до п. 2.1 Договору в оренду передано земельну ділянку загальною площею 6,7778 га, у тому числі: пасовища - 0,0156 га, під ставками 6,7622 га.
Відповідно до п. 3.1 Договору його укладено на строк 10 років з переважним правом переукладення на новий строк.
Розділом 4 Договору визначено розмір та порядок сплати орендної плати за земельну ділянку. Натомість, розмір та порядок сплати орендної плати за водний об'єкт договором взагалі не визначено.
Відповідно до п. 13.4 Договору його невід'ємними частинами є акт приймання-передачі об'єкта оренди, протокол проведення земельних торгів, витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.
Відповідно до акта приймання-передачі від 26.12.2024 орендодавець передав у користування орендарю лише відповідну земельну ділянку.
Договір та акт підписано та скріплено печатками.
За інформацією Центрального міжрегіонального сектору Державного агентства водних ресурсів України від 16.06.2025 №586/ЦТ/21-25, відповідно до Положення, затвердженого наказом Держводагентства № 818 від 21.10.2021 (зі змінами внесеними наказом № 39 від 28.04.2022), сектор здійснює повноваження Держводагентства в частині погодження договорів оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом, додаткових угод до них та паспортів водних об'єктів. До сектора від Великоандрусівської сільської ради Олександрійського району Кіровоградської області відповідний договір оренди, укладений з ТОВ "АВТОЛЕНД-2020", на погодження не надходив (а.с. 53).
Прокурор зазначає, що спірний договір в установленому законом порядку не погоджувався, а форма та зміст договору не відповідає Типовому договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом, зокрема плата за користування земельною ділянкою складається тільки з плати за землю, плата за воду (водний простір) сторонами не узгоджена та до договору не внесена.
Вищезазначене стало підставою для звернення прокурора до суду.
У відзиві на позовну заяву відповідач позов заперечує та зазначає, що використання загального шаблону договору оренди землі (затвердженого ПКМУ № 220) замість спеціального (затвердженого ПКМУ № 572), а також непогодження договору з Держводагентством є процедурними помилками та просить відмовити Олександрійській окружній прокуратурі у задоволенні позовних вимог у повному обсязі як таких, що є непропорційними та передчасними. Відзив містить клопотання щодо врегулювання спору за участю судді.
У відповіді на відзив Великоандрусівської сільської ради Олександрійського району прокурор зазначає, що в даному випадку має місце недотримання сільською радою законодавчо визначеного порядку укладення договору оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом в будь-якому випадку, це не створює легітимацію дефектного правочину, а тягне за собою його недійсність на підставі ст. 203, 215 ЦК України.
Розглядаючи спір по суті, суд враховує таке
Щодо обґрунтування порушення інтересів держави та підстав представництва.
Олександрійською окружною прокуратурою в порядку ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" встановлено факт порушення вимог земельного та водного законодавства при передачі органом місцевого самоврядування в оренду земельної ділянки комунальної форми власності в комплексі з водним об'єктом.
Конституція України (ст. 13, 14) визначає, що земля, водні ресурси є об'єктом права власності Українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
За правилами ст. 4, 5 Земельного кодексу України завданням земельного законодавства, яке включає в себе цей Кодекс та інші нормативно-правові акти у галузі земельних відносин, є регулювання земельних відносин з метою забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави, раціонального використання та охорони земель, а основними принципами земельного законодавства є, зокрема, поєднання особливостей використання землі як територіального базису, природного ресурсу і основного засобу виробництва; забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави; невтручання держави в здійснення громадянами, юридичними особами та територіальними громадами своїх прав щодо володіння, користування і розпорядження землею, крім випадків, передбачених законом.
Згідно зі ст. 2 Закону України "Про охорону земель" землі в межах території України є об'єктом особливої охорони держави.
Зі змісту ст. 140, 142, 143 Конституції України, ст. 1, 2, 4, 16, 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" вбачається, що державою гарантується належне функціонування місцевого самоврядування, матеріальною основою якого є, у тому числі земля, правомочності власника щодо якої від імені та виключно в інтересах територіальної громади виконує відповідна рада.
Зокрема, відповідно до ст. 16, 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" обов'язком органу місцевого самоврядування є здійснення в інтересах територіальної громади та від її імені права суб'єкта комунальної власності (у тому числі правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктом права комунальної власності).
Згідно зі ст. 9 Закону України "Про охорону земель" до повноважень органу місцевого самоврядування у галузі охорони земель належить, зокрема, організація і здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, економічне стимулювання раціонального використання та охорони земель відповідно до закону.
Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правом власності інших суб'єктів (ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", ст. 13 Конституції України).
Прийняття незаконного рішення про передачу в оренду землі комунальної чи державної форми власності позбавляє державу або конкретну територіальну громаду правомочностей власника землі в тому обсязі, який дозволяє її статус. В цьому контексті у сфері земельних правовідносин важливу роль відіграє конституційний принцип законності набуття та реалізації права власності на землю в поєднанні з додержанням засад правового порядку в Україні, відповідно до яких органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов' язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України (ст. 14, 19 Конституції України).
Відповідно до ст. 3 Водного кодексу України усі води (водні об'єкти) на території України становлять її водний фонд, до якого належать поверхневі води, зокрема штучні водойми (водосховища, ставки) і канали.
Згідно зі ст. 4 вказаного кодексу до земель водного фонду належать землі, зайняті: морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водоймами, болотами, а також островами; прибережними захисними смугами вздовж морів, річок та навколо водойм; гідротехнічними, іншими водогосподарськими спорудами та каналами, а також землі, виділені під смуги відведення для них; береговими смугами водних шляхів.
Води (водні об'єкти) є виключно власністю Українського народу і надаються тільки у користування (ст. 6 Водного кодексу України).
Відповідно до ст. 16, 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" обов'язком органу місцевого самоврядування є здійснення в інтересах територіальної громади та від її імені права суб'єкта комунальної власності (у тому числі правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктом права комунальної власності).
Надання в оренду земельної ділянки водного фонду, а так само водного об'єкта, всупереч встановленому законодавством порядку, свідчить про нераціональне використання об'єктів права власності Українського народу, що беззаперечно порушує інтереси держави у сфері ефективного і раціонального використання природних ресурсів.
Як зазначає прокурор, дані правовідносини становлять суспільний та публічний інтерес, а незаконність дій органу місцевого самоврядування такому суспільному інтересу не відповідає.
Публічний та суспільний інтерес полягає у відновленні правового порядку, відновленні становища, яке існувало до порушення права власності Українського народу на зелено та водні ресурси.
Порушення інтересів держави полягає у тому, що згідно з вимогами ст. 14 Конституції України, ст. 1 Земельного кодексу України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
Виключними випадками, за яких прокурор може здійснювати представництво інтересів держави в суді, є порушення або загроза порушення інтересів держави. Ключовим для застосування цієї конституційної норми є поняття "інтерес держави".
В Основному Законі та ординарних законах не наведено переліку випадків, за яких прокурор здійснює представництво в суді, однак визначено критерії для оцінки, орієнтири та умови, коли таке представництво є можливим. Приміром, таке право виникає там і тоді, коли прокурор діє в інтересах держави, у разі відсутності в органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, повноважень щодо звернення до суду із заявленими позовними вимогами.
Наявність інтересу і необхідність його захисту повинні базуватися на справедливих підставах, які мають бути об'єктивно обґрунтовані (доведені) і мати законну мету.
Для представництва у суді інтересів держави прокурор за законом має визначити та описати не просто передумови спору, який потребує судового вирішення, а й виокремити ті ознаки, за якими його можна вважати винятком, повинен зазначити, що відбулося порушення або є загроза порушення економічних, політичних та інших державних інтересів внаслідок протиправних дій (бездіяльності) фізичних або юридичних осіб, що вчиняються у відносинах між ними або з державою.
Органом, уповноваженим державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, є Великоандрусівська сільська рада Олександрійського району Кіровоградської області.
Статтею 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено статус сільських, селищних, міських рад, як органів місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.
Згідно з ч. 1, 9 ст. 16, ст. 18-1 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування є юридичними особами і наділяються цим та іншими законами власними повноваженнями, в межах яких діють самостійно і несуть відповідальність за свою діяльність відповідно до закону. Орган місцевого самоврядування може звертатися до суду, якщо це необхідно для реалізації його повноважень і забезпечення виконання функцій місцевого самоврядування.
Прокурор звертається до суду з даною позовною заявою як позивач, оскільки Великоандрусівська сільська рада Олександрійського району Кіровоградської області є одним із співвідповідачів, дії якого оскаржуються, та стороною оспорюваного правочину через недотримання вимог законодавства стосовно надання в оренду земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом.
Наведене свідчить про фактичну неможливість захисту таким органом порушених прав територіальної громади в межах спірних правовідносин в судовому порядку, адже в такому випадку буде створено процесуальну неспроможність вирішення такого спору судом через поєднання позивача і відповідача в одній особі, що є недопустимим.
Зважаючи на вищенаведене, суб'єкт, наділений повноваженнями щодо захисту інтересів держави та територіальної громади у випадку прийняття органом місцевого самоврядування незаконного рішення, яке є однією зі стадій процедури відведення земельної ділянки у користування, відсутній, що становить виключний випадок, коли прокурор мас не тільки право, але і обов'язок, звернутися до суду для захисту інтересів держави.
Процедура, передбачена абз. 3,4 ч. 4 ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" (попереднє повідомлення суб'єкта владних повноважень), застосовується тільки до встановлення наявності підстав для представництва інтересів держави в суді у випадку, якщо захист законних інтересів держави не здійснює або неналежним чином здійснює суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження такого захисту.
Таким чином, прокурор в даному випадку є єдиним суб'єктом, який наділений повноваженнями щодо захисту інтересів держави у правовідносинах, пов'язаних із протиправним розпорядженням земельними ділянками, належними територіальній громаді.
З огляду на викладене, Олександрійська окружна прокуратура, реалізуючи надані законом представницькі повноваження, з метою захисту інтересів держави у сфері земельних відносин, звертається до суду з позовною заявою про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та повернення цієї земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом територіальній громаді, а відтак, реалізує покладені від імені держави повноваження по захисту інтересів держави.
Землі є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону (ст. 14 Конституції України).
Земля є унікальним обмеженим природним та базисним ресурсом, на якому будується добробут суспільства. Отже, розподіл землі є особливо чутливим до принципів справедливості, розумності і добросовісності, які є одними із фундаментальних засад цивільного законодавства ( п. 6 ч. 1 ст. 3 Цивільного кодексу України (далі -ЦК України)).
Згідно з ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
За приписами ч. 1 ст. 12 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) регламентовано, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин належить, зокрема, розпорядження землями комунальної власності, територіальних громад, а також надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.
Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону (ч. 1 ст. 116 ЗК України).
Згідно з ч. 1 ст. 122 ЗК України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Частиною 1 ст. 123 ЗК України передбачено, що надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 ЗК України.
Відповідно до ст. 152 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю.
Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його права на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання правочину недійсним.
Відповідно до ст. 216 ЦК України недійсний правочин не може створювати юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна зі сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.
Разом із тим ч. 2 ч. 236 ЦК України передбачено, що якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.
Отже, чинне законодавство не передбачає визнання недійсним правочину на майбутнє. У майбутньому можуть бути припинені виключно права та обов'язки сторін за тим недійсним правочином, за яким ці права та обов'язки передбачалися на майбутнє.
Фактичне користування майном на підставі договору оренди унеможливлює у разі його недійсності проведення між сторонами двосторонньої реституції, тому такий договір повинен визнаватися судом недійсним з моменту укладення, а зобов'язання за цим договором - припинятися на майбутнє.
При цьому невиконані зобов'язання сторін за недійсним договором оренди, що виникли та існували до дати прийняття рішення судом про визнання його недійсним, повинні бути виконані сторонами. Договір оренди визнається недійсним з моменту його вчинення, тоді як орендні зобов'язання по ньому - на майбутнє, що зумовлено правовою природою орендних відносин.
Такі висновки узгоджуються із правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду від 10.03.2020 у справі №921/96/18.
Відповідно до ст. 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є:
- пред'явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою;
- наявність підстав для оспорення правочину;
- встановлення факту, чи порушується суб'єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.
Таке розуміння визнання правочину недійсним, як способу захисту, є усталеним у судовій практиці.
Як вже зазначалося, переможцем земельних торгів визнано ТОВ "АВТОЛЕНД-2020", що оформлено протоколом про результати земельних торгів №LRЕ001-UА-20241101- 94076 від 06.12.2024.
Оскільки правова природа електронних аукціонів полягає у забезпеченні виникнення прав та обов'язків між організатором та учасниками аукціону в порядку, встановленому Земельним кодексом України, електронний аукціон є правочином у розумінні ст. 202 ЦК України, відповідно до якої, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припиненням цивільних прав та обов'язків.
За ст. 4, 10 та 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу України, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та Цивільного кодексу України, міжнародним договорам, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією та законами України, а також моральним засадам суспільства.
Відповідно до ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) в момент вчинення правочину вимог, які встановлені ст. 203 ЦК України. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.
При цьому, всупереч Вимогам щодо підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суборенди, суперфіцію, емфітевзису), затверджених постановою КМУ №1013 від 22.09.2021, в оголошенні сільська рада не зазначила розмір плати за наданий в оренду водний об'єкт та не долучила розрахунок орендної плати за водний об'єкт. Проект договору оренди також не містить розміру плати та розрахунку орендної плати за водний об'єкт (слід зауважити, що розмір орендної плати за водний об'єкт не визначається за результатом аукціону, а розраховується за окремою методикою, а тому мав би також зазначатися і в проекті договору). Проте, сільською радою долучено не Типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом, затверджений постановою КМУ від 02.06.2021 №572, а Типовий договір оренди землі, затверджений постановою КМУ від 03.03.2004 №220 (який застосовується при оренді земельних ділянок інших категорій).
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених ч. 2, 3 ст. 134 цього Кодексу (ч. 1,2 ст. 124 ЗК України).
Згідно з ч. 1 ст. 134 ЗК України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених ч. 2 цієї статті.
Статтею 6 Водного кодексу України (далі - ВК України) визначено, що води (водні об'єкти) є виключно власністю Українського народу і надаються тільки у користування. Український народ здійснює право власності на води (водні об'єкти) через Верховну Раду України, Верховну Раду Автономної Республіки Крим і місцеві ради. Окремі повноваження щодо розпорядження водами (водними об'єктами) можуть надаватися відповідним органам виконавчої влади та Раді міністрів Автономної Республіки Крим.
Згідно зі ст. 1 ВК України рибогосподарський водний об'єкт - водний об'єкт (його частина), що використовується для рибогосподарських цілей.
Відповідно до ч. 4 ст. 59 ЗК України визначено, що громадянам та юридичним особам органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування із земель водного фонду можуть передаватися на умовах оренди земельні ділянки прибережних захисних смуг, смуг відведення і берегових смуг водних шляхів, озера, водосховища, інші водойми, болота та острови для сінокосіння, рибогосподарських потреб (у тому числі рибництва (аквакультури), культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт, догляду, розміщення та обслуговування об'єктів портової інфраструктури і гідротехнічних споруд тощо, а також штучно створені земельні ділянки для будівництва та експлуатації об'єктів портової інфраструктури та інших об'єктів водного транспорту. Землі водного фонду можуть бути віднесені до земель морського і внутрішнього водного транспорту в порядку, встановленому законом.
Відповідно до ч. 1 ст. 14 Закону України "Про аквакультуру" рибогосподарський водний об'єкт для цілей аквакультури надається в користування на умовах оренди юридичній чи фізичній особі відповідно до Водного кодексу України.
За приписами ст. 51 ВК України у користування на умовах оренди для рибогосподарських потреб, культурно-оздоровчих, лікувальних, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт можуть надаватися водосховища (крім водосховищ комплексного призначення), ставки, озера та замкнені природні водойми.
Водні об'єкти надаються у користування за договором оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом у порядку, визначеному земельним законодавством України. Право оренди земельної ділянки під водним об'єктом поширюється на такий водний об'єкт.
Водні об'єкти надаються у користування на умовах оренди органами, що здійснюють розпорядження земельними ділянками під водою (водним простором) згідно з повноваженнями, визначеними ЗК України, відповідно до договору оренди, погодженого з центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері водного господарства.
Надання водних об'єктів у користування на умовах оренди здійснюється за наявності паспорта водного об'єкта. Порядок розроблення та форма паспорта затверджуються центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері охорони навколишнього природного середовища.
Типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом затверджується Кабінетом Міністрів України.
Умови використання водних об'єктів, розмір орендної плати та строк дії договору оренди визначаються у договорі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом.
Методика визначення розміру плати за надані в оренду водні об'єкти затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері охорони навколишнього природного середовища.
За користування водним об'єктом орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату за водний об'єкт та орендну плату за земельну ділянку під таким водним об'єктом.
У договорі оренди водного об'єкта визначаються зобов'язання щодо здійснення заходів з охорони та поліпшення екологічного стану водного об'єкта, експлуатації водосховищ та ставків відповідно до встановлених для них центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері водного господарства, режимів роботи, а також необхідність оформлення права користування гідротехнічними спорудами.
Користування водними об'єктами, наданими в оренду, здійснюється відповідно до вимог ЗК України та інших законодавчих актів України.
Постановою Кабінету Міністрів України № 572 від 02.06.2021 затверджено Типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом, яким регламентовано низку істотних умов договорів вказаної категорії. По-перше, визначено поняття об'єкту оренди, який складається з двох елементів: води (водного простору) водного об'єкта, в тому числі рибогосподарської технологічної водойми та земельної ділянки під водним об'єктом (п. 1, 2 Типового договору).
Крім того, закріплено законодавчий підхід і щодо ціни такого договору, розмір орендної плати повинен розраховуватись окремо за воду (водний простір) та за земельну ділянку за місцем її розташування (п. 8, 9 Типового договору).
При цьому, свобода договору сторін в частині погодження розміру орендної плати також обмежена.
Розмір орендної плати визначається виключно на підставі Методики визначення розміру плати за надані в оренду водні об'єкти, затвердженої наказом Міністерства екології та природних ресурсів України № 236 від 28.05.2013, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України № 986/23518 17.06.2013, яка є обов'язковою для застосування органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування при укладанні ними договорів оренди водних об'єктів (ст. 51 ВК України).
Відповідно до даного наказу ця Методика встановлює єдиний механізм розрахунку орендної плати за надані в оренду водні об'єкти. Дія цієї Методики поширюється на такі водні об'єкти: водосховища (крім водосховищ комплексного призначення), ставки, озера та замкнені природні водойми. Ця Методика є обов'язковою для застосування органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування при укладанні ними договорів оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом. Розрахунок розміру орендної плати за надані в оренду водні об'єкти здійснюється за відповідною формулою, яка складається зі змінних, більшість яких міститься в паспорті водного об'єкта.
У відповідності до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
При цьому згідно з ч. 7-8 вказаної статті регламентовано, що у договорі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом також зазначаються: розмір орендної плати за водний об'єкт; об'єм та площа водного об'єкта (водного простору), у тому числі рибогосподарської технологічної водойми; перелік гідротехнічних споруд, лінійних споруд, мостових переходів, а також інших об'єктів інфраструктури, розташованих на земельній ділянці (за наявності), їх характеристики та стан; зобов'язання орендаря щодо здійснення заходів з охорони та поліпшення екологічного стану водного об'єкта, експлуатації водосховищ і ставків відповідно до встановлених в установленому порядку режимів роботи, а також необхідність оформлення права користування гідротехнічними спорудами та права спеціального водокористування.
Невід'ємною складовою договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом є паспорт водного об'єкта.
Наказом міністерства екології та природних ресурсів України №99 від 18.03.2013 затверджено Порядок розроблення паспорта водного об'єкта.
У п. 3 Порядку зазначено, що замовником робіт із розроблення паспорта водного об'єкта є орган, що здійснює розпорядження земельною ділянкою під водою (водним простором) згідно з повноваженнями, визначеними ЗК України.
Відповідно до п. 4 паспорт водного об'єкта розробляється за формою, наведеною у додатку до цього Порядку.
Відповідно до п. 5 паспорт водного об'єкта погоджується з Держводагентством у строк, що не перевищує 15 робочих днів з дня його надходження.
Відповідно до п. 6 паспорт водного об'єкта розробляється в чотирьох примірниках, які зберігаються по одному: в басейновому управлінні водних ресурсів, Держводагентстві, у розпорядника земельної ділянки під водою, а також надається користувачу.
Крім того, відповідно до ст. 25 Закону України "Про оренду землі" передбачено обов'язок орендаря у п'ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору оренди до відповідного податкового органу, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також відповідному територіальному органу центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері розвитку водного господарства.
Отже, земельна ділянка водного фонду передається у користування в комплексі з водним об'єктом за наявності паспорта водного об'єкта за договором оренди відповідно до Типового договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 02.06.2021 № 572, з обов'язковим погодженням вказаного договору та подальшим скеруванням примірника вказаного договору до центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері водного господарства.
Матеріали справи містять інформацію Центрального міжрегіонального сектору Державного агентства водних ресурсів України від 16.06.2025 №586/ЦТ/21-25, відповідно до Положення, затвердженого наказом Держводагентства від 21.10.2021 № 818 (зі змінами внесеними наказом від 28.04.2022 № 39), згідно з якою сектор здійснює повноваження Держводагентства в частині погодження договорів оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом, додаткових угод до них та паспортів водних об'єктів. Однак, до сектора від Великоандрусівської сільської ради Олександрійського району Кіровоградської області відповідний договір оренди, укладений з ТОВ "АВТОЛЕНД-2020", на погодження не надходив.
Судом встановлено, що в порушення вимог вищевказаного законодавства, спірний договір в установленому законом порядку не погоджувався, а форма та зміст договору не відповідає Типовому договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом, зокрема плата за користування земельною ділянкою складається тільки з плати за землю, плата за воду (водний простір) сторонами не узгоджена та до договору не внесена.
Крім того, ч. 3 ст. 6 ЦК України закріплено, що сторони у договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.
У постанові Верховного Суду від 16.01.2020 у справі № 910/3467/19 зазначено, що дотримання порядку укладення договору оренди земель водного фонду, визначеного Земельним та Водними кодексами України, для учасників є обов'язковим, а при укладенні нового договору оренди умови договору мають бути узгоджені із нормами чинного законодавства станом на момент такого укладення.
У постанові Верховного Суду від 22.11.2023 у справі № 910/21990/21 судом зазначено, що договір про укладення Договору оренди на новий строк не містить умов щодо передання в оренду водного об'єкту та, відповідно, не визначає розмір орендної плати за такий об'єкт та не встановлює умов використання водних об'єктів. Плата за користування на умовах оренди рибогосподарською технологічною водоймою складається з орендної плати за використання земельних ділянок та орендної плати за рибогосподарську технологічну водойму. Відтак, судом встановлено, що між відповідачами не було погоджено у Договорі істотних умов договору, які встановлені чинним законодавством для договору оренди водного об'єкта в комплексі із земельною ділянкою під ним, а відтак оспорюваний договір суперечить вимогам ст. 51 ВК України та Типового договору, що стало підставою для визнання судом вказаного договору недійсним.
Крім того, відповідно до п. 21 Вимог щодо підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суборенди, суперфіцію, емфітевзису), затверджених постановою КМУ від 22.09.2021 №1013, якщо на земельні торги виставляється право оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом, в оголошенні про проведення земельних торгів за рішенням організатора зазначається також інформація про такий водний об'єкт, наявність паспорта водного об'єкта, умови використання водного об'єкта, площа, розмір плати за надані в оренду водні об'єкти. До матеріалів лота долучається паспорт водного об'єкта та розрахунок орендної плати за водний об'єкт.
Таким чином, з наведених приписів законодавства вбачається, що в разі передачі в оренду земельної ділянки, на якій розташовано водний об'єкт, умови договору мають передбачати передання в оренду як водного об'єкта, так і земельної ділянки під водним об'єктом; розмір орендної плати як за користування земельною ділянкою, так і за користування водним об'єктом; умови використання водного об'єкту та інші умови, які вимагаються законодавством. Надання водного об'єкту у користування на умовах оренди здійснюється за обов'язкової наявності паспорта водного об'єкта.
Таким чином, оспорюваний договір суперечить вимогам ст. 51 ВК України, ст. 14 Закону України "Про аквакультуру" та Типовому договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 02.06.2021 №572.
Враховуючи вищевикладене, позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі.
Щодо розподілу судових витрат.
Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
За подання до суду позову в електронній формі прокурор сплатив судовий збір у розмірі 9084,00 грн, згідно з платіжними інструкціями № 1471 від 24.06.2025 та № 1436 від 20.06.2025,
Частиною 1 ст. 130 ГПК України передбачено, що у разі визнання позову відповідачем до початку розгляду справи по суті суд у відповідній ухвалі чи рішенні у порядку, встановленому законом, вирішує питання про повернення позивачу з державного бюджету 50 відсотків судового збору, сплаченого при подання позову.
Аналогічні положення містить ч. 3 ст. 7 Закону України "Про судовий збір".
Оскільки відповідачем 1 визнано позов до початку розгляду справи по суті 50 % судового збору, відповідно до пропорційного розміру задоволених позовних вимог, в розмірі 2 271,00 грн покладаються на відповідача 1, судовий збір (50 % пропорційного розміру від задоволених позовних вимог) з розмірі 2 271,00 грн підлягають поверненню прокурору з Державного бюджету України.
Судовий збір з розмірі 4 542,00 грн покладається на відповідача 2 .
Керуючись ст. 74, 76, 77, 129, 130, 233, 236-241, 326, 327 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
Позовні вимоги задовольнити повністю.
Визнати недійсними результати земельних торгів, проведених Великоандрусівською сільською радою 06.12.2024, що оформлені протоколом про результати земельних торгів №LRЕ001-UА-20241101- 94076 від 06.12.2024.
Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3525281200:02:000:7505 площею 6,7778 га, укладений 26.12.2024 між Великоандрусівською сільською радою Олександрійського району Кіровоградської області (код ЄДРПОУ: 04364294) та товариством з обмеженою відповідальністю "АВТОЛЕНД-2020" (код ЄДРПОУ: 43554687).
Зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю "АВТОЛЕНД- 2020" (код ЄДРПОУ: 43554687) повернути Великоандрусівській сільській територіальній громаді Олександрійського району Кіровоградської області в особі Великоандрусівської сільської ради Олександрійського району Кіровоградської області (код ЄДРПОУ: 04364294) земельну ділянку з кадастровим номером 3525281200:02:000:7505 площею 6,7778 га, в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом.
Повернути зі спеціального фонду Державного бюджету України (отримувач коштів - ГУК у Кіров.обл./тг м.Кропивн/22030101, банк отримувача - Казначейство України (ел. адм. подат.), МФО 899998, код отримувача (код за ЄДРПОУ 37918230, р/р UA178999980313161206083011567, код класифікації доходів бюджету22030101) Кіровоградській обласній прокуратурі (ідентифікаційний код - 02910025, проспект Європейський, 4, м. Кропивницький, 25006, МФО 820172, р/р UА848201720343100001000004600 в ДКСУ в м.Київ, код класифікації видатків бюджету - 2800) 50 відсотків судового збору в розмірі 2 271,00 грн судового збору, сплаченого згідно з платіжними інструкціями № 1471 від 24.06.2025 та № 1436 від 20.06.2025, які залишаються в матеріалах справи.
Стягнути з Великоандрусівської сільської ради Олександрійського району Кіровоградської області (вул. Центральна,43, с Велика Андрусівка, Олександрійський район, Кіровоградська область, 27520, ідентифікаційний код 04364294) на користь Кіровоградської обласної прокуратури (просп. Європейський, 4, м. Кропивницький, 25006, ідентифікаційний код 02910025) 2 271,00 грн судового збору.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "АВТОЛЕНД-2020" (вул. Пушкіна, 60, с Велика Андрусівка, Олександрійський р-н, Кіровоградська область, 27520, ідентифікаційний код 43554687) на користь Кіровоградської обласної прокуратури (просп. Європейський, 4, м. Кропивницький, 25006, ідентифікаційний код 02910025) 4 542,00 грн судового збору.
Накази видати після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення в порядку, передбаченому Господарським процесуальним кодексом України. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Копії ухвали надіслати Олександрійській окружній прокуратурі Кіровоградської області, Кіровоградській обласній прокуратурі, Великоандрусівській сільській раді Олександрійського району Кіровоградської області та Товариству з обмеженою відповідальністю "АВТОЛЕНД-2020" через систему "Електронний суд".
Повний текст рішення складено 06.10.2025.
Суддя М.С. Глушков