ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
справа № 753/8880/25
провадження № 2/753/7326/25
17 вересня 2025 року м. Київ
Дарницький районний суд м. Києва у складі головуючого судді Маркєлової В.М.,
за участю:
секретаря судового засідання Шепко А.А.,
представника позивача - адвоката Пілюченко І.Г.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження цивільну справу
за позовною заявою ОСОБА_1 до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю «Ілос Форм», 2. Житлово-будівельного кооперативу «Захисник» про витребування майнових прав із чужого незаконного володіння,
29.04.2025 ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю «Ілос Форм», 2. Житлово-будівельного кооперативу «Захисник» про витребування майнових прав із чужого незаконного володіння
Позов про витребування майнових прав на квартиру із чужого незаконного володіння обгрунтовано наступним.
Предметом даної позовної заяви є витребування майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 , що є об'єктом незавершеного будівництва в розмірі сплаченого внеску 767 448 грн згідно договору купівлі-продажу від 11.12.2014, укладеного між ТОВ «ОСВ Практик» та ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гуд Л.М, і зареєстрованого у реєстрі за № 806, з чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Ілос Форм» на користь ОСОБА_1
Виклад обставин, якими Позивач обґрунтовує свої вимоги.
16 липня 2013 року розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 1183 (надалі - Розпорядження №1183) було дозволено Головному управлінню Міністерства внутрішніх справ України в місті Києві (далі - Головне управління) організувати житлово-будівельний кооператив при Головному управлінні з метою подальшого будівництва жилого будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на АДРЕСА_2 для працівників органів та підрозділів Головного управління, які потребують поліпшення житлових умов (копія Розпорядження № 1183 додається до цього позову). Розпорядження №1183 оприлюднено на сайті Київської міської державної адміністрації, а отже доступ до цього розпорядження є загальнодоступним.
В абзаці другому пункту 1 Розпорядження № 1183, визначено, що фінансування будівництва жилого будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на АДРЕСА_2 здійснюватиметься за кошти Житлово-будівельного кооперативу «Захисник» та кошти інвестора.
Тобто, Розпорядженням № 1183 було визначено, що з самого початку будівництва жилого будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями па АДРЕСА_2 , фінансування будівництва жилого будинку буде здійснюватися, в тому числі за кошти інвестора, яким є позивачка.
05 березня 2014 року розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київськоміської державної адміністрації) № 240 (надалі - Розпорядження № 240) було затверджено рішення зборів про організацію Житлово-будівельного кооперативу «Захисник» при Головному управлінні Міністерства внутрішніх справ України в місті Києві та список працівників Головного управління Міністерства внутрішніх справ України в місті Києві, які вступають до Житлово-будівельного кооперативу «Захисник» при Головному управлінні і членів їх сімей, що виявили бажання оселитися в будинку кооперативу (протокол від 29 серпня 2013 року № 1 та доручено Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зареєструвати статут Житлово-будівельного кооперативу «Захисник» при Головному управлінні Міністерства внутрішніх справ України в місті Києві.
Земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:63:332:0051 на праві постійного користування належить Головному управлінню МВС України в м. Києві. Розпорядження № 240 оприлюднено на сайті Київської міської державної адміністрації, а отже доступ до цього розпорядження є загальнодоступним.
19 березня 2014 року Департаментом будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) було зареєстровано статут Житлово-будівельного кооперативу «Захисник» при Головному управлінні Міністерства внутрішніх справ України в місті Києві за № 646. 20.06.2014 року між Житлово-будівельним кооперативом «Захисник» (надалі - Відповідач-2або ЖБК «Захисник») та Товариством з обмеженою відповідальністю «ОСВ Практик» (надалі - ТОВ «ОСВ Практик») було укладено Договір генерального підряду на капітальне будівництво № 2 (надалі - Договір генерального підряду), згідно з яким ТОВ «ОСВ Практик» зобов'язалося на свій ризик своїми та/або залученими силами та засобами збудувати та передати ЖБК «Захисник» об'єкт будівництва відповідно до затвердженої проектно-кошторисної документації, умов Договору генерального підряду та завдання ЖБК «Захисник», а саме - житловий будинок з вбудованими приміщеннями громадського призначення за будівельною адресою: АДРЕСА_2 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:63:332:0051), а Відповідач1 зобов'язувався прийняти збудований об'єкт будівництва та оплатити його в межах договірної ціни.
Відповідно до п. 1.2 Договору генерального підряду, для забезпечення фіксованої вартості житла для членів кооперативу «Захисник» (п.3.2. Договору) ЖБК «Захисник» надав ТОВ «ОСВ Практик» можливість залучати кошти інвесторів для фінансування будівництва помешкань в житловому будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення за будівельною адресою: АДРЕСА_2 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:63:332:0051).
Пунктом 1.3. Договору генерального підряду та підпунктом 1.3.1. Договору генерального підряду визначено, що об'єкт будівництва - житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_2 .
В підпункті 1.3.2. Договору генерального підряду визначено основні параметри об'єкту будівництва (техніко-економічні показники): кількість квартир - 209; площа квартир - 12 300 м2; площа вбудованих приміщень - 1281 м2; загальна площа комерційних приміщень (квартири вбудовані) - 13 581 м2.
Відповідно до п. 2.3 Договору генерального підряду Генеральний підрядник (ТОВ «ОСВ Практик») зобов'язується завершити виконання робіт не пізніше 14 календарних місяців з дати отримання від Замовника (ЖБК «Захисник») першого платежу згідно ст. 4 цього договору за умови своєчасного фінансування будівництва Замовником (ЖБК «Захисник»).
За Договором генерального підряду ТОВ «ОСВ Практик» виконувало комплекс будівельно-монтажних робіт. Невід'ємною частиною Договору генерального підряду є додаткові угоди № 1, 2, З до Договору генерального підряду, у тому числі щодо розрахунку ціни квадратного метру будівництва. Як вбачається з п. 1 та п. 2 укладеної 03.11.2014 між Ж БК «Захисник» та ТОВ «ОСВ Практик» додаткової угоди до Договору генерального підряду «1. Замовник (ЖБК «Захисник») передає Генеральному підряднику (ТОВ «ОСВ Практик») частину своїх функцій, що стосуються фінансування будівництва помешкань та приміщень, перелік яких наведено в п.1.2. Договору. Фінансування може здійснюватися за рахунок власних коштів Генерального підрядника (ТОВ «ОСВ Практик») та/або за рахунок залучених коштів від фізичних та юридичних осіб (кредитів, інвестиційних угод, договорів купівлі-продажу майнових прав тощо).
Таким чином, Генеральний підрядник (ТОВ «ОСВ Практик») набуває майнові права на помешкання та приміщення, перелік яких наведено в п.1.2. Договору».
Отже, з 03.11.2014 ЖБК «Захисник» добровільно надав ТОВ «ОСВ Практик» право залучати кошти інвесторів для фінансування будівництва певних помешкань та передало майнові права на помешкання та приміщення, оскільки ЖБК «Захисник» та ТОВ «ОСВ Практик» при укладенні договору генерального підряду на капітальне будівництво № 2 від 20 червня 2014 року погодили відповідні умови (пункт 1.2 Договору генерального підряду) і, таким чином, ТОВ «ОСВ Практик» з 03.11.2014 на законних підставах володіло майновими правами на помешкання та приміщення, перелік яких наведено в п.1.2. Договору генерального підряду, та мало всі правові підстави укладати з фізичними та юридичними особами - інвесторами, у тому числі з позивачкою, договори купівлі-продажу майнових прав на ці помешкання.
11 грудня 2014 року між ОСОБА_2 (надалі - Позивач, ОСОБА_3 ) та ТОВ «ОСВ Практик» було укладено договір купівлі - продажу, що був посвідчений Гуд Л.М. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за № 806 (надалі - Договір), копія якого додається до цього позову.
Відповідного п. 1.1. Договору Продавець (ТОВ «ОСВ Практик») передає у власність (продає), а Покупець (позивачка) приймає у власність (купує) майнові права на квартиру АДРЕСА_3 (надалі - Об'єкт капітального будівництва). Будівництво здійснюється Продавцем на земельній ділянці з кадастровим номером №8000000000:63:332:0051 (п.1.1.1. Договору).
Відповідно до пункту 1.3 Договору запланований термін введення в експлуатацію об'єкта капітального будівництва - III квартал 2015 року.
Згідно з п. 2.1. Договору майнові права, що визначені у п. 1.1. цього договору, продаються ТОВ «ОСВ Практик» за ціною 615 750 (шістсот п'ятнадцять тисяч сімсот п'ятдесят) грн 00 коп., з урахуванням ПДВ, виходячи з вартості майнових прав у перерахунку 1 кв.м. - 7 500,00 (сім тисяч п'ятсот) грн, з урахуванням ПДВ.
Крім оплати 100% вартості майнових прав за Договором у сумі 615 750,00 грн, позивачкою на користь ТОВ «ОСВ Практик» була також здійснена оплата у розмірі 151 698,00 грн за поліпшення віконних систем та системи опалювання у квартирі АДРЕСА_4 .
Позивачка виконала у повному обсязі свої грошові зобов'язання щодо оплати на користь ТОВ «ОСВ Практик» 100% вартості майнових прав за Договором та витрат за поліпшення віконних систем та системи опалювання у квартирі АДРЕСА_4 , що підтверджується платіжними квитанціями та довідкою ТОВ «ОСВ Практик» від 10.10.2019 № 40, копії яких додаються до позову.
Отже, позивачка у повному обсязі виконала умови Договору щодо оплати на користь ТОВ «ОСВ Практик» вартості майнових прав на трикімнатну квартиру АДРЕСА_4 . Позивачка є власником майнових прав на трикімнатну квартиру за будівельним номером АДРЕСА_5 .
На її замовлення 03 грудня 2019 року ТОВ «Реєстраційний центр «АЛТАНА» був складений Технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_3 , копія якого додається до цього позову. Відповідно до Технічного паспорту загальна площа квартири АДРЕСА_4 складає 83,6 кв.м., житлова - 29,1 кв.м.
Влітку 2019 року позивачці стало відомо, що на підставі Протоколу загальних зборів членів ЖБК «Захисник» №2 від 04 липня 2019 року ЖБК «Захисник» направив ТОВ «ОСВ Практик» лист №20 від 15.07.2019, в якому повідомив ТОВ «ОСВ Практик» про те, що ЖБК «Захисник» в односторонньому порядку відмовляється від своїх зобов'язань за Договором генерального підряду на капітальне будівництво №2 від 20.06.2014 року та розриває його, при цьому, окрім розірвання в односторонньому порядку генерального підряду на капітальне будівництво № 2 від 20.06.2014 року, ЖБК «Захисник» повідомив ТОВ «ОСВ Практик» «що у зв'язку з розірванням Договору, майнові права на помешкання та приміщення, зазначені в п.1.2. Договору, анулюються.», тобто ЖБК «Захисник», не будучи стороною договорів купівлі-продажу майнових прав, укладених між ТОВ «ОСВ Практик» та інвесторами, у тому числі з позивачкою,, просто «анулював майнові права на помешкання інвесторів», які були відчужені (продані) ТОВ «ОСВ Практик» третім особам, що не є членами ЖБК «Захисник», проте майнові права на ці квартири ТОВ «ОСВ Практик» набуло правомірно на підставі укладеної між ТОВ «ОСВ Практик» та ЖБК «Захисник» додаткової угоди №1 від 03.11.2014 до Договору генерального підряду на капітальне будівництво від 20.06.2014 і тим самим ЖБК «Захисник» не визнав позивачку власником майнових прав на трикімнатну квартиру за будівельним номером АДРЕСА_5 , що є об'єктом незавершеного будівництва в розмірі сплаченого внеску 767 448,00 грн згідно з Договором, укладеним 11.12.2014 між ТОВ «ОСВ Практик» та позивачкою, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гудь Л.М. і зареєстрованого в реєстрі за № 806.
Чинне законодавство України НЕ містить такої підстави для невизнання майнових прав на будь-який об'єкт, як «анулювання майнових прав на квартиру», оскільки відповідно до ч. 2 ст. 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов'язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
Позивачка наголошує, що ЖБК «Захисник» з 2015 року НЕ звертався до суду із позовами до інвесторів про визнання правочинів, укладених між інвесторами (у тому числі з позивачкою) та ТОВ «ОСВ Практик», недійсними.
Не погоджуючись із вказаним рішенням ЖБК «Захисник» (протокол загальних зборів членів ЖБК «Захисник» №2 від 04 липня 2019 року) у жовтні 2019 року позивачка звернулась до Дарницького районного суду м. Києва із позовом про визнання за нею майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 . Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 11.11.2019 у справі №753/20225/19 було частково задоволено її заяву про забезпечення позову та накладено арешт на квартиру з будівельним номером АДРЕСА_5 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:63:332:0051), що придбані згідно договору купівлі-продажу з ТОВ «ОСВ ПРАКТИК» від 11.12.2014. Отже, як мінімум з листопада 2019 року ЖБК «Захисник» БУЛО ВІДОМО, що вона володіє майновими правами на трикімнатну квартиру за будівельним номером АДРЕСА_4 на АДРЕСА_6 і що Судом накладено арешт на квартиру з будівельним номером АДРЕСА_7 , буд. 19 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:63:332:0051), що придбані згідно договору купівлі-продажу з ТОВ «ОСВ ПРАКТИК» від 11.12.2014. Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 22.03.2023 у справі № 753/20225/19 (надалі - Рішення) її позов до ЖБК «Захисник». ТОВ «ОСВ Практик», про визнання за нею майнових прав на квартири задоволено частково та визнано за мною майнові права на трикімнатну квартиру з будівельним номером АДРЕСА_5 , загальною площею 82,1 кв.м., що є об'єктом незавершеного будівництва в розмірі сплаченого внеску 767 448.00 грн. згідно договору купівліпродажу від 11.12.2014, укладеного між ТОВ «ОСВ Практик» та ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гудь Л.М. і зареєстрованого в реєстрі за № 806 (копія рішення додається до нього позову). Постановою Київського апеляційного суду від 18.01.2024 у справі № 753/20225/19 апеляційну скаргу представника ЖБК «Захисник» - Лущкіна П.Ю. на Рішення залишено без задоволення, а рішення Дарницького районного суду м. Києва від 22.03.2023 року у справі №753/20225/19 - без змін (копія постанови додається до цього позову).
Головним слідчим управлінням Національної поліції України здійснюється досудове розслідування у кримінальному провадженні № 12017100000001238 від 28.11.2017 за фактом привласнення грошових коштів в особливо великих розмірах службовими особами ТОВ «ОСВ «Практик» та ЖБК «Захисник» за ознаками кримінальних правопорушень, передбачених ч. 1 ст. 190, ч. З ст. 191, ч, 5 ст. 191 КК України. У кримінальному провадженні № 12017100000001238 від 28.11.2017 на підставі клопотань органу досудового розслідування неодноразово з 2020 року накладався слідчими суддями арешт на об'єкт незавершеного будівництва - житловий будинок з вбудованими приміщеннями громадського призначення за адресою: АДРЕСА_2 , що розташований та будується на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:63:332:0051, разом із квартирами та нежитловими (комерційними) приміщеннями у ньому, а також на майнові права на квартири.
Ухвалою слідчого судді Печерського районного суду міста Києва від 27.03.2020 у справі № 757/13681/20-к, на об'єкт незавершеного будівництва - житловий будинок з вбудованими приміщеннями громадського призначення за адресою: АДРЕСА_2 , що розташований та будується на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:63:332:0051, разом із квартирами та нежитловими (комерційними) приміщеннями у ньому, а також на майнові права на однокімнатні квартири за АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 , АДРЕСА_18 , АДРЕСА_19 , АДРЕСА_20 , АДРЕСА_21 , АДРЕСА_22 , АДРЕСА_23 , АДРЕСА_24 , двокімнатні квартири за АДРЕСА_25 , АДРЕСА_26 , АДРЕСА_27 , АДРЕСА_28 , АДРЕСА_29 , АДРЕСА_30 , АДРЕСА_31 , АДРЕСА_32 , АДРЕСА_33 , АДРЕСА_34 , АДРЕСА_35 , АДРЕСА_36 , АДРЕСА_37 , АДРЕСА_38 , АДРЕСА_39 , АДРЕСА_40 , АДРЕСА_41 , АДРЕСА_42 , АДРЕСА_43 , АДРЕСА_44 , АДРЕСА_45 , АДРЕСА_46 , АДРЕСА_47 , АДРЕСА_48 , АДРЕСА_49 , АДРЕСА_50 , АДРЕСА_51 , АДРЕСА_52 , АДРЕСА_53 , АДРЕСА_54 та АДРЕСА_55 , трикімнатні квартири за АДРЕСА_56 , АДРЕСА_57 , АДРЕСА_58 , АДРЕСА_59 , АДРЕСА_60 , АДРЕСА_61 та АДРЕСА_4 , нежитлові (комерційні) приміщення за АДРЕСА_8 , АДРЕСА_62 , АДРЕСА_63 , АДРЕСА_26 , АДРЕСА_64 , АДРЕСА_27 , АДРЕСА_65 , АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_66 , АДРЕСА_67 , АДРЕСА_68 накладено арешт та заборонено ТОВ «ОСВ Практик» (код ЄДРПОУ 35494084), ЖБК «Захисник» (код ЄДРПОУ 39150794), державним реєстраторам та іншим особам вчиняти будь-які реєстраційні дії, укладати правочини щодо відчуження зазначеного об'єкту незавершеного будівництва - житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення за адресою: АДРЕСА_2 , що розташований та будується на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:63:332:0051, разом із квартирами та нежитловими (комерційними) приміщеннями у ньому, а також з майновими права на однокімнатні квартири за АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 , АДРЕСА_69 , АДРЕСА_22 , АДРЕСА_70 , двокімнатні квартири з а № 3 , АДРЕСА_26 , АДРЕСА_27 , АДРЕСА_8 АДРЕСА_64 , АДРЕСА_29 , АДРЕСА_25 АДРЕСА_10 , АДРЕСА_64 АДРЕСА_62 , АДРЕСА_64 АДРЕСА_26 , АДРЕСА_64 АДРЕСА_9 , АДРЕСА_71 , АДРЕСА_72 , АДРЕСА_49 , АДРЕСА_50 , АДРЕСА_51 , АДРЕСА_52 , АДРЕСА_53 , АДРЕСА_54 та АДРЕСА_55 , трикімнатні квартири за АДРЕСА_73 , АДРЕСА_57 , АДРЕСА_58 , АДРЕСА_59 , АДРЕСА_60 , АДРЕСА_61 та АДРЕСА_4 , нежитлові (комерційні) приміщення за АДРЕСА_8 , АДРЕСА_62 , АДРЕСА_25 , АДРЕСА_26 , АДРЕСА_64 , АДРЕСА_27 , АДРЕСА_65 , АДРЕСА_9 , АДРЕСА_74 . З ухвали слідчого судді Печерського районного суду міста Києва від 27.03.2020 у справі №757/13681/20-к вбачається, що «прокурор зазначив, що допитаний як свідок директор ТОВ «ОСВ Практик» ОСОБА_4 вказав, що 26.09.2019 на загальних зборах Ж БК «Захисник» керівництвом кооперативу вже було представлено членам кооперативу потенційних покупців корпоративних прав на квартири інвесторів ТОВ «ОСВ Практик». Також на цих зборах прийнято рішення про передачу інвесторських майнових прав новому генеральному підряднику, із яким ЖБК «Захисник» в подальшому має намір заключити договір генерального підряду. Відповідно до клопотання, на думку органу досудового розслідування, службові особи Ж БК «Захисник» вчиняють незаконні дії, направлені на заволодіння майновими правами інвесторів ТОВ «ОСВ Практик» на інвестовані ними квартири. Підтвердження цьому, зокрема, відповідно до тексту клопотання, є повідомлення голови : ЖБК «Захисник» від 15.07.2019 вих. № 20, відповідно до якого майнові права на помешкання та приміщення, зазначені в п.1.2 договору генерального підряду на капітальне будівництво № 2 анулюються. В клопотанні також зазначено, що допитаний як потерпілий інвестор ОСОБА_5 показав, що на загальних зборах ЖБК «Захисник» голова кооперативу ОСОБА_6 відкрито заявляв щодо продажу квартир побудованих інвесторами, які були залучені ТОВ «ОСВ Практик». Допитаний як свідок представник ТОВ «ОСВ Практик» ОСОБА_7 показав, що керівництво ЖБК «Захисник» намагається не допустити інвесторів ТОВ «ОСВ Практик» до їх законно придбаних квартир з метою подальшого їх продажу. Причиною розірвання договору генерального підряду №2 від 20.06.2014, укладеного між ТОВ «ОСВ Практик» та ЖБК «Захисник», є намагання продати другий раз майнові права на квартири інвесторів ТОВ «ОСВ Практик» побудовані за їх кошти та нежитлові приміщення, також залучити до будівництва свого генпідрядника. Допитаний як свідок член ЖБК «Захисник» ОСОБА_8 повідомив, що на зборах ЖБК «Захисник» правлінням виносилося питання щодо переходу квартир інвесторів ТОВ «ОСВ Практик» на користь нового генерального підрядника і що будинок буде добудовуватися за кошти від продажу квартир інвесторів, які уклали угоди з ТОВ «ОСВ Практик». 13 лютого 2025 року позивачку було залучено до кримінального провадження № 12017100000001238 від 28.11.2017 в якості потерпілої. Також у цей день вона ознайомилася з матеріалами кримінального провадження №12017100000001238 від 28.11,2017 та зробила фотокопії документів, які містяться в матеріалах кримінального провадження №12017100000001238 від 28.11.2017.
Під час вивчення матеріалів кримінального провадження № 12017100000001238 від 28.11.2017 було з'ясовано, що в матеріалах кримінального провадження № 12017100000001238 від 28.11.2017 містяться: - копія договору № 10/ 10/2022 про пайову участь у кооперативі, укладеного 01.11.2022 між ЖБК «Захисник» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ілос Форм», з якого вбачається, що ЖБК «Захисник» передало ТОВ «Ілос Форм» 10 квартир; - копія договору №11/10/2022 про пайову участь у кооперативі, укладеного 18.11.2022 між ЖБК «Захисник» та ТОВ «Ілос Форм», з якого вбачається, що ЖБК «Захисник» передало ТОВ «Ілос Форм» 9 квартир, у тому числі й квартиру АДРЕСА_4 , майнові права на яку визнані за мною. Загальна ціна договору № 10/10/2022 про пайову участь у кооперативі від 01.11.2022, яку ТОВ «Ілос Форм» мав сплатити на користь ЖБК «Захисник» за придбані 10 квартир, становить 4 780 400 грн. Загальна ціна договору № 11/10/2022 про пайову участь у кооперативі від 18 11 2022 року, яку ТОВ «Ілос Форм» мав сплатити на користь ЖБК «Захисник» за придбані 9 квартир, становить 5 666 100,00 грн. Крім того, у матеріалах кримінального провадження № 12017100000001238 від 28.11.2017 міститься протокол допиту директора ТОВ «Ілос Форм» Кушнєра Вадима Васильовича від 06 листопада 2023 року, який підтвердив факт укладання між ЖБК «Захисник» та ТОВ «Ілос Форм» договору, за яким ТОВ «Ілос Форм» придбало квартири, а також факт здійснення ТОВ «Ілос Форм» оплати за вказаним договором. Також в матеріалах кримінального провадження №12017100000001238 від 28.11.2017 наявна ухвала слідчого судді Печерського районного суду м. Києва Головко Ю.Г. від 10.07.2023 року у справі №757/28394/23, якою задоволено клопотання органу досудового розслідування та надано тимчасовий доступ до речей з можливістю вилучення належним чином завірених копій вказаних документів, що знаходяться в розпорядженні АТ КБ «Приватбанк», які свідчать про відкриття та обслуговування поточного рахунку ЖБК «Захисник», відкритого в АТ КБ «Приватбанк» та диск, на якому міститься інформація про перерахування ТОВ «Ілос Форм» на користь ЖБК «Захисник» грошових коштів за договором №10/10/2022 про пайову участь у кооперативі від 01.11.2022 року у розмірі 4 780 400 грн. та грошових коштів за договором №11/10/2022 про пайову участь у кооперативі від 18.11.2022 року у розмірі 5 666 100 грн.
Отже, достовірно знаючи, що позивачка володіє майновими правами на трикімнатну квартиру за будівельним номером АДРЕСА_5 , шо є об'єктом незавершеного будівництва в розмірі сплаченого внеску 767 448,00 грн, які придбані нею у ТОВ «ОСВ «Практик» згідно з договором купівлі-продажу від 11.12.2014, та незважаючи на НЕЗАВЕРШЕНИЙ розгляд Дарницьким районним судом м. Києва справи № 753/20225/19 за її позовом про визнання за нею майнових прав на квартиру. ЖБК «Захисник» 18.11.2022 уклало з Відповідачем-1 договір № 11/10/2022 про пайову участь у кооперативі, відповідно до умов якого ЖБК «Захисник» передало ТОВ «Ілос Форм» 9 квартир, у тому числі НЕЗАКОННО передало ТОВ «Ілос Форм» й квартиру АДРЕСА_4 , майнові права на яку належать позивачці, порушивши при цьому імперативні приписи статті 41 Конституції України, відповідно до якої ніхто не може бути протиправно позбавлений права приватної власності. Право приватної власності є непорушним. Згідно із приписами ст. 222 КПК України відомості досудового розслідування можна розголошувати лише з письмового дозволу слідчого або прокурора і в тому обсязі, в якому вони визнають можливим. Слідчий, прокурор попереджає осіб, яким стали відомі відомості досудового розслідування, у зв'язку з участю в ньому, про їх обов'язок не розголошувати такі відомості без його дозволу. Незаконне розголошення відомостей досудового розслідування тягне за собою кримінальну відповідальність, встановлену законом. Виконуючи приписи ст. 222 КПК України моїм представником, адвокатом Юсуповою К.О., було подано до Головного слідчого управління Національної поліції України клопотання від 03.03.2025р. №21/03-1 про надання дозволу на розголошення відомостей досудового розслідування у кримінальному провадженні №12017100000001238, в якому представник попросила надати їй, як представнику, та позивачці як потерпілій, письмовий дозвіл на розголошення відомостей досудового розслідування кримінального провадження № 12017100000001238 від 28.11.2017, а саме: - фотокопії договору № 10/ 10/2022 про пайову участь у кооперативі, укладеного 01.11.2022 між ЖБК «Захисник» та ТОВ «Ілос Форм»; - фотокопії договору № 11/ 10/2022 про пайову участь у кооперативі, укладеного 18.11.2022 між ЖБК «Захисник» та ТОВ «Ілос Форм»; - фотокопії протоколу допиту директора ТОВ «Ілос Форм» Кушнєра Вадима Васильовича від 06 листопада 2023 року; - роздруківку інформації про перерахування ТОВ «Ілос Форм» на користь на користь ЖБК «Захисник» грошових коштів за договором № 10/10/2022 про пайову участь у кооперативі від 01.11.2022 року у розмірі 4 780 400,00 грн та грошових коштів за договором №11/10/2022 про пайову участь у кооперативі від 18.11.2022 у розмірі 5 666 100,00 грн. Старший слідчий в ОВС ГСУ НП України Іван Римаренко своїм листом від 10.03.2025 НПУ № 35940-2025 надав дозвіл на розголошення вказаних у клопотанні відомостей суду відповідної інстанції. Копії клопотання про надання дозволу на розголошення відомостей досудового розслідування у кримінальному провадженні №12017100000001238 та листа від 10.03.2025 року НПУ №35940-2025 додаються до цього позову.
Як вбачається із договору № 11/10/2022 про пайову участь у кооперативі, укладеного 18.11.2022 між ЖБК «Захисник» та ТОВ «Ілос Форм», предметом цього договору є внесення ТОВ «Ілос Форм» (Сторона 2) пайового внеску ЖБК «Захисник» (Стороні 1), з метою фінансування будівництва житлових приміщень (квартир) та благоустрою території, зокрема: - квартири АДРЕСА_75 на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:63:332:0051, площею 1,4395 га, по АДРЕСА_2 (надалі - Будинок).
Пунктом 1.2. договору 11/10/2022 про пайову участь у кооперативі від 18.11.2022 року встановлено, що після завершення будівництва Будинку та введення його в експлуатацію Сторона 1 (ЖБК «Захисник») зобов'язується на протязі 7 (семи) робочих днів на умовах Договору передати Об'єкти нерухомості (у тому числі квартиру АДРЕСА_4 ) у розпорядження Сторони 2 (ТОВ «Ілос Форм») та укласти з нею відповідний Акт прийому-передачі Об'єктів нерухомості.
Відповідно до пункту 8.2. Сторона 1 (ЖБК «Захисник») гарантує, що Об'єкти нерухомості знаходяться у власності Сторони 1 (ЖБК «Захисник»), не є предметами податкової застави та предметами забезпечення по кредитам, не внесені в якості внеску до статутного капіталу юридичної особи, а на момент підписання даного договору фактично відсутні будь-які обмеження, арешти чи інші обмеження. Отже, ЖБК «Захисник» достовірно знаючи, що позивачка володіє майновими правами на квартиру АДРЕСА_4 , НАВМИСНО ввів в оману ТОВ «Ілос Форм» щодо перебування майнових прав № 209 у власності ЖБК «Захисник».
Оскільки майнові права на трикімнатну квартиру за будівельним номером АДРЕСА_5 , що є об'єктом незавершеного будівництва в розмірі сплаченого внеску 767 448,00 грн вибули від позивачки поза її волею на підставі укладеного 18.11.2022 між ЖБК «Захисник» та ТОВ «Ілос Форм» договору № 11/10/2022 про пайову участь у кооперативі, при цьому вона, як володілець цих майнових прав, згоду на передачу майнових прав ТОВ «Ілос Форм» НЕ НАДАВАЛА, то за змістом статті 388 ТІК України такі майнові права можуть бути витребувані у останнього набувача - ТОВ «Ілос Форм», у зв'язку із чим вона звернулась до Дарницького районного суду м. Києва із цим позовом.
Просить суд захистити порушене відповідачами її право власності на майнові права таким сособом:
1. Витребувати майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , що є об'єктом незавершеного будівництва в розмірі сплаченого внеску 767 448 грн згідно договору купівлі-продажу від 11.12.2014, укладеного між ТОВ «ОСВ Практик» та ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гуд Л.М. і зареєстрованого у реєстрі за № 806, з чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Ілос Форм» на користь ОСОБА_1
2. Стягнути солідарно з Житлово-будівельного кооперативу «Захисник» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Ілос Форм» на користь ОСОБА_1 судові витрати, у тому числі витрати на правничу допомогу.
Суд установив наступні фактичні обставини.
Право власності Позивачки на майнові права на трикімнатну квартиру з будівельним номером АДРЕСА_3 , що є об'єктом незавершеного будівництва, підтверджено судовим рішенням, яке набрало законної сили, а саме - Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 22.03.2023 у справі № 753/20225/19 позов ОСОБА_1 до ЖБК «Захисник», ТОВ «ОСВ Практик» про визнання за нею майнових прав на квартири задоволено частково та визнано за ОСОБА_1 майнові права на трикімнатну квартиру з будівельним номером АДРЕСА_5 , загальною площею 82,1 кв.м., що є об'єктом незавершеного будівництва в розмірі сплаченого внеску 767 448.00 грн згідно договору купівлі-продажу від 11.12.2014, укладеного між ТОВ «ОСВ Практик» та ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гудь Л.М. і зареєстрованого в реєстрі за № 806.
У справі № 753/20225/19 суд першої інстанції установив наступні обставини:
«Розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 1183 від 16.07.2013 для організації будівництва зазначеного житлового будинку створено ЖБК «Захисник», з певною кількістю членів кооперативу.
20.06.2014 між ЖБК «Захисник» (замовник) та TOB «ОСВ ПРАКТИК» (генеральний підрядник) було укладено Договір генерального підряду на капітальне будівництво №2, за умовами якого генпідрядник зобов'язувався на свій ризик своїми коштами та/або залученими силами та засобами збудувати та передати замовнику об'єкт будівництва: житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями, який розташований за адресою: АДРЕСА_2 .
Пунктом 1.2 вищевказаного Договору передбачено, що з метою забезпечення фіксованої вартості житла для членів кооперативу «Захисник», замовник надає можливість генпідряднику залучити кошти інвесторів для фінансування будівництва помешкань, перелік яких наведено в пункті 1.3 Договору.
11.12.2014 ОСОБА_1 уклала з ТОВ «ОСВ Практик», в особі керівника ОСОБА_7 нотаріальний договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, предметом якого є майнові права на квартиру АДРЕСА_3 . За умовами пункту 1.4 зазначеного договору купівлі-продажу майнових прав від 11.12.2014 визначено, що документами, які будуть підставою для отримання покупцем свідоцтва про право власності на квартиру є цей договір купівлі - продажу майнових прав, довідки про оплату в повному обсязі вартості об'єкту продажу, акт приймання-передачі квартири, технічний паспорт.
Запланований термін введення в експлуатацію об'єкта капітального будівництва - 3-й квартал 2015 року.
Покупцем здійснено оплату 615 750 грн., що становить 100 % вартості майнових прав на квартиру АДРЕСА_4 , про що свідчить відповідна довідка з ТОВ «ОСВ Практик», копія якої наявна в матеріалах справи.»
Постановою Київського апеляційного суду від 18.01.2024 у справі № 753/20225/19 апеляційну скаргу представника ЖБК «Захисник» - Лущкіна П.Ю. на Рішення залишено без задоволення, а рішення Дарницького районного суду м. Києва від 22.03.2023 року у справі №753/20225/19 - без змін (а.с. 33-47).
Судом під час розгляду справи № 753/8880/25 також встановлено, що ухвалою від 27 серпня 2025 року у справі № 753/20225/19 Київський апеляційний суд з метою вирішення питання про відкриття апеляційного провадження у справі, для перевірки форми і змісту апеляційної скарги та строків її подання за фактом надходження справи та вивчення відомостей, що в ній містяться, - витребував з Дарницького районного суду міста Києва цивільну справу № 753/20225/19 за позовом ОСОБА_1 до ЖБК «Захисник», ТОВ «ОСВ Практик» про визнання майнових прав на об'єкт нерухомого майна, зобов'язання передати в натурі квартиру, у зв'язку з тим, що 19 серпня 2025 року на адресу Київського апеляційного суду надійшли матеріали апеляційної скарги представника особи, яка не брала участі у справі Товариства з обмеженою відповідальністю «Ілос Форм» адвоката Трепетьон Вікторії Волеславівни на рішення Дарницького районного суду міста Києва від 22 березня 2023 року, ухвалене під головуванням судді Колесника О.М. цій справі.
З наданих Позивачкою письмових доказів у справі № 753/8880/25 судом встановлено наступні фактичні обставини.
11 грудня 2014 року між Позивачкою ОСОБА_2 (надалі - Позивач, ОСОБА_3 ) та ТОВ «ОСВ Практик» було укладено договір купівлі - продажу, що був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гуд Л.М. та зареєстрований в реєстрі за № 806 (надалі - Договір) (а.с. 19-22).
Відповідного п. 1.1. Договору Продавець (ТОВ «ОСВ Практик») передає у власність (продає), а Покупець (позивачка) приймає у власність (купує) майнові права на квартиру АДРЕСА_3 (надалі - Об'єкт капітального будівництва). Будівництво здійснюється Продавцем на земельній ділянці з кадастровим номером №8000000000:63:332:0051 (п.1.1.1. Договору).
Відповідно до пункту 1.3 Договору запланований термін введення в експлуатацію об'єкта капітального будівництва - III квартал 2015 року.
Згідно з п. 2.1. Договору майнові права, що визначені у п. 1.1. цього договору, продаються ТОВ «ОСВ Практик» за ціною 615 750 (шістсот п'ятнадцять тисяч сімсот п'ятдесят) грн 00 коп., з урахуванням ПДВ, виходячи з вартості майнових прав у перерахунку 1 кв.м. - 7 500,00 (сім тисяч п'ятсот) грн, з урахуванням ПДВ.
Позивачка згідно з наданими суду письмовими доказами: копіями квитанцій (а.с. 23-25), листів ПриватБанку (а.с. 26-27) та довідками ТОВ «ОСВ Практик» (а.с. 28, 29), оплатила 100% вартості майнових прав за Договором у сумі 615 750,00 грн та додатково позивачкою на користь ТОВ «ОСВ Практик» була також здійснена оплата у розмірі 151 698,00 грн за поліпшення віконних систем та системи опалювання у квартирі з будівельним номером АДРЕСА_3 .
Таким чином, суд установив, що Позивачка виконала у повному обсязі свої грошові зобов'язання щодо оплати на користь ТОВ «ОСВ Практик» 100% вартості майнових прав за Договором та витрат за поліпшення віконних систем та системи опалювання у квартирі з будівельним номером АДРЕСА_3 , що підтверджується платіжними квитанціями та довідкою ТОВ «ОСВ Практик» від 10.10.2019 № 40, копії яких додано до позову.
Отже, Позивачка є власником майнових прав на трикімнатну квартиру з будівельним номером АДРЕСА_3 , що є об'єктом незавершеного будівництва.
На замовлення ОСОБА_1 03 грудня 2019 року ТОВ «Реєстраційний центр «АЛТАНА» був складений Технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_3 . Відповідно до Технічного паспорту загальна площа квартири АДРЕСА_4 складає 83,6 кв.м., житлова - 29,1 кв.м. (а.с. 30-32).
Головним слідчим управлінням Національної поліції України здійснюється досудове розслідування у кримінальному провадженні № 12017100000001238 від 28.11.2017 за фактом привласнення грошових коштів в особливо великих розмірах службовими особами ТОВ «ОСВ «Практик» та ЖБК «Захисник» за ознаками кримінальних правопорушень, передбачених ч. 1 ст. 190, ч. З ст. 191, ч, 5 ст. 191 КК України.
У цьому кримінальному провадженні № 12017100000001238 від 28.11.2017 ОСОБА_1 визнано потерпілою. Окрім того, слідчий надав їй дозвіл на розголошення визначених матеріалів цього провадження - з метою подання їх до суду (а.с. 51-72).
Зокрема, в матеріалах кримінального провадження № 12017100000001238 від 28.11.2017 містяться:
- копія договору №11/10/2022 про пайову участь у кооперативі, укладеного 18.11.2022 між ЖБК «Захисник» та ТОВ «Ілос Форм», з якого встановлено, що ЖБК «Захисник» передало ТОВ «Ілос Форм» 9 квартир, у тому числі й квартиру АДРЕСА_4 , майнові права на яку визнані за мною. Загальна ціна договору № 10/10/2022 про пайову участь у кооперативі від 01.11.2022, яку ТОВ «Ілос Форм» мав сплатити на користь ЖБК «Захисник» за придбані 10 квартир, становить 4 780 400 грн. Загальна ціна договору № 11/10/2022 про пайову участь у кооперативі від 18 11 2022 року, яку ТОВ «Ілос Форм» мав сплатити на користь ЖБК «Захисник» за придбані 9 квартир, становить 5 666 100,00 грн (а.с. 64-68).
Згідно з договором № 11/10/2022 про пайову участь у кооперативі, укладеним 18.11.2022 між ЖБК «Захисник» та ТОВ «Ілос Форм», предметом цього договору є внесення ТОВ «Ілос Форм» (Сторона 2) пайового внеску ЖБК «Захисник» (Стороні 1), з метою фінансування будівництва житлових приміщень (квартир) та благоустрою території, зокрема: - квартири АДРЕСА_75 на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:63:332:0051, площею 1,4395 га, по АДРЕСА_2 (надалі - Будинок).
Пунктом 1.2. договору 11/10/2022 про пайову участь у кооперативі від 18.11.2022 встановлено, що після завершення будівництва Будинку та введення його в експлуатацію Сторона 1 (ЖБК «Захисник») зобов'язується на протязі 7 (семи) робочих днів на умовах Договору передати Об'єкти нерухомості (у тому числі квартиру АДРЕСА_4 ) у розпорядження Сторони 2 (ТОВ «Ілос Форм») та укласти з нею відповідний Акт прийому-передачі Об'єктів нерухомості.
Відповідно до пункту 8.2. Сторона 1 (ЖБК «Захисник») гарантує, що Об'єкти нерухомості знаходяться у власності Сторони 1 (ЖБК «Захисник»), не є предметами податкової застави та предметами забезпечення по кредитам, не внесені в якості внеску до статутного капіталу юридичної особи, а на момент підписання даного договору фактично відсутні будь-які обмеження, арешти чи інші обмеження. Отже, ЖБК «Захисник» достовірно знаючи, що позивачка володіє майновими правами на квартиру АДРЕСА_4 , НАВМИСНО ввів в оману ТОВ «Ілос Форм» щодо перебування майнових прав № 209 у власності ЖБК «Захисник».
Оскільки майнові права на трикімнатну квартиру за будівельним номером АДРЕСА_5 , що є об'єктом незавершеного будівництва в розмірі сплаченого внеску 767 448,00 грн вибули від позивачки поза її волею на підставі укладеного 18.11.2022 між ЖБК «Захисник» та ТОВ «Ілос Форм» договору № 11/10/2022 про пайову участь у кооперативі, при цьому вона, як володілець цих майнових прав, згоду на передачу майнових прав ТОВ «Ілос Форм» НЕ НАДАВАЛА, то за змістом статті 388 ТІК України такі майнові права можуть бути витребувані у останнього набувача - ТОВ «Ілос Форм», у зв'язку із чим вона звертаюсь до Дарницького районного суду м. Києва із цим позовом.
Крім того, у матеріалах кримінального провадження № 12017100000001238 від 28.11.2017 міститься протокол допиту директора ТОВ «Ілос Форм» Кушнєра Вадима Васильовича від 06 листопада 2023 року, який підтвердив факт укладання між ЖБК «Захисник» та ТОВ «Ілос Форм» договору, за яким ТОВ «Ілос Форм» придбало квартири, а також факт здійснення ТОВ «Ілос Форм» оплати за вказаним договором та інформація про перерахування ТОВ «Ілос Форм» на користь ЖБК «Захисник» грошових коштів за договором №11/10/2022 про пайову участь у кооперативі від 18.11.2022 року у розмірі 5 666 100,00 грн (а.с. 69-72).
Позивачка зазначає, що порушення її прав відповідачами полягає в наступному. ЖБК «Захисник», достовірно знаючи, що позивачка володіє майновими правами на трикімнатну квартиру за будівельним номером АДРЕСА_4 на АДРЕСА_6 , шо є об'єктом незавершеного будівництва в розмірі сплаченого внеску 767 448,00 грн, які придбані нею у ТОВ «ОСВ «Практик» згідно з договором купівлі-продажу від 11.12.2014, та незважаючи на НЕЗАВЕРШЕНИЙ розгляд Дарницьким районним судом м. Києва справи № 753/20225/19 за її позовом про визнання за нею майнових прав на квартиру, 18.11.2022 уклало з ТОВ «ОСВ «Практик» договір № 11/10/2022 про пайову участь у кооперативі, відповідно до умов якого ЖБК «Захисник» передало ТОВ «Ілос Форм» 9 квартир, у тому числі НЕЗАКОННО передало ТОВ «Ілос Форм» й квартиру АДРЕСА_4 , майнові права на яку належать позивачці, порушивши при цьому її право власності на ці майнові права.
Мотиви та норми права, з яких виходить суд.
Статтею 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності надувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина 1 статті 15, частина 1 статті 16 ЦК України).
Статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ратифікованої Законом України від 17 липня 1997 року №475/97-ВР передбачено право кожної фізичної чи юридичної особи безперешкодно користуватися своїм майном, не допускається позбавлення особи її власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права, визнано право держави на здійснення контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.
Частиною 1 ст. 317 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.
Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його в особи, яка не мала права відчужувати це майно.
При цьому стаття 400 ЦК України вказує на обов'язок недобросовісного володільця негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовісним володільцем цього майна. У разі невиконання недобросовісним володільцем цього обов'язку заінтересована особа має право пред'явити позов про витребування цього майна.
Стаття 388 ЦК України містить сукупність підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Так, відповідно до частини 1 вказаної норми якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Таким чином, з урахуванням наведених вимог закону, лише у власника майна є право на витребування цього майна.
Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (стаття З Закону). Майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об'єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об'єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього. Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав.
Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. З цього випливає, що захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Суд враховує наведений позивачкою висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 25 серпня 2022 року у справі №753/19473/19, яка була прийнята за касаційною скаргою також ж інвестора - фізичної особи, як і позивачка, що уклала з ТОВ «ОСВ Практик» такий же договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру і в якій зроблені наступні висновки, в тому числі і щодо застосування норм права: «3 аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об'єктом цивільних правовідносин. Майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті З Закону України : від 12 липня 2001 року № 2658-111 «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»). У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об'єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права».
Також позивачка просить врахувати висновки, викладені у постанові Верховного Суду України від 30 березня 2016 року у справі № 6-265цс16, у якому зазначено, що під майновим правом необхідно розуміти «право очікування», що є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно є майбутньому. Тобто майнове право - це обмежене речове право, за яким його власник наділений певними, але не всіма, правами щодо майна. Майновим, правом на об'єкт незавершеного будівництва є обумовлене договором право набуття у майбутньому права власності на нерухоме майно, яке виникає тоді, коли настали певні, але не всі, юридичні передумови, необхідні та достатні для набуття речового права. Відповідний правовий висновок викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц, від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц, від 29 травня 2019 року у справі № 761/20844/13-ц та від 16 жовтня 2019 року у справі № 761/5156/13- У п. 100 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 у справі № 359/5719/17 (провадження №14-8пс2Л), Верховний Суд дійшов висновку, що оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об'єкт інвестування, які після завершення будівництва об'єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об'єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об'єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи. Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об'єкта інвестування від будь-якої іншої особи.
Наведені висновки Верховного Суду, які просить застосувати позивачка у цій справі, суд враховує, але не застосовує їх, оскільки правовідносини у справах не є подібними.
Так у зазначеній позивачкою справі, у якій викладено висновок про можливість витребування майна - (п. 100 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 у справі № 359/5719/17) - позивачка, як інвестор житлового будівництва, звернулася з позовом про визнання за собою майнових прав на проінвестовану квартиру та витребування її у іншої особи, за якою зареєстроване право власності на цю квартиру. В той час, як у справі, що розглядається № 753/8880/25, право власності на квартиру з будівельним номером АДРЕСА_4 за будь-якою іншою особою не зареєстроване, квартира з будівельним номером АДРЕСА_4 , майнові права на яку просить витребувати позивачка, не є об'єктом права власності і тому не може бути витребувана з чужого незаконного володіння (у цій справі - з володіння ТОВ «Ілос Форм) за віндикаційним позовом, оскільки предметом віндикаційного позову може бути лише індивідуально-визначена річ, якою майнові права не є.
У цій справі суд враховує і застосовує висновки про застосування норм права, які є релевантними, а саме - викладені у таких постановах Великої Палати Верховного Суду:
- у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 вересня 2020 року у справі № 469/1044/17,
- постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі № П/811/1640/17
постанові Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (провадження № 14-364цс19);
постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14-ц;
постанова Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц.
Тлумачення статті 387 ЦК України свідчить, що предметом віндикаційного позову може бути лише індивідуально-визначена річ. Річ є визначеною індивідуальними ознаками, якщо вона наділена тільки їй властивими ознаками, що вирізняють її з-поміж інших однорідних речей, індивідуалізуючи її (абзац 1 частини першої статті 184 ЦК України).
Великою Палатою Верховного Суду неодноразово було зроблено висновок про те, що на підставі статті 388 ЦК України може бути витребувано лише індивідуально визначена річ:
(1) «предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є володільцем індивідуально визначеного майна, до особи, яка заволоділа цим майном, про повернення його з чужого незаконного володіння. Негаторний позов - це позов власника, який є володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов'язати відповідача утриматися від вчинення дій, що можуть призвести до виникнення таких перешкод. Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов'язані з позбавленням його володіння майном» (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 вересня 2020 року у справі № 469/1044/17 (провадження № 14-317цс19);
(2) «ефективним способом захисту права власника, який не є фактичним володільцем індивідуально-визначеного майна, є звернення до суду з віндикаційним позовом до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, тобто з позовом про повернення майна із чужого незаконного володіння» (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі № П/811/1640/17 (провадження № 11-999апп19);
(3) «предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально-визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його з чужого незаконного володіння» (постанова Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (провадження № 14-364цс19);
(4) «предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально-визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його з чужого незаконного володіння» (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14-ц (провадження № 14-473цс18);
(5) предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально-визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його з чужого незаконного володіння (постанова Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (провадження № 14-181цс18).
Обраний позивачкою спосіб захисту не відповідає порушеному праву, на захист якого подано позов, оскільки майнові права на квартиру не є індивідуально визначеним об'єктом, який може вибути із володіння власника. Зазначене є самостійною підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.
Отже, у цій справі належним способом захисту права позивачки є - позов, пред'явлений до обох сторін Договору № 11/10/2022 про пайову участь у кооперативі від 18.11.2022, укладеному між ТОВ «Ілос Форм» та ЖБК «Захисник» (відповідно до умов якого ЖБК «Захисник» передало ТОВ «Ілос Форм» 9 квартир, у тому числі і квартиру АДРЕСА_3 ) як до співвідповідачів - про визнання цього договору недійсним в частині, що стосується майнових прав на квартиру АДРЕСА_4 , право власності на які належить позивачці.
Керуючись нормами ст. 10, 12, 81, 141, 259, 263, 265, 268, 273, 274, 279, 354-355 ЦПК України, суд
У задоволенні позову ОСОБА_1 до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю «Ілос Форм», 2. Житлово-будівельного кооперативу «Захисник» про витребування майнових прав із чужого незаконного володіння відмовити.
Позивач ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_76 . Засоби зв'язку: НОМЕР_2 .
Відповідач-1 Товариство з обмеженою відповідальністю «Ілос Форм» Ідентифікаційний код в ЄДРПОУ 41291407. Місцезнаходження: 04201, м. Київ, вул. Кульженків Сім'ї, буд. 35 Номери засобів зв'язку: НОМЕР_3 .
Відповідач-2 Житлово-будівельний кооператив «Захисник», ЄДРПОУ 39150794. Місцезнаходження: 02093, м. Київ, вул. Бориспільська, будинок 19. Номери засобів зв'язку: +38(098)022-22-50.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржене шляхом подачі апеляційної скарги до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Повне судове рішення складено 03.10.2025.
Суддя В.М. Маркєлова