Справа № 538/954/25
Провадження № 2/538/663/25
17 вересня 2025 року м. Лохвиця
Лохвицький районний суд Полтавської області в складі головуючого судді Цімботи Л.Г., з участю секретаря судового засідання Криворучко В.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Лохвиця цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Райз-Схід" про розірвання договору оренди землі,
Адвокат Литвин В.В. від імені та в інтересах ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ТОВ "Райз-Схід" і просить розірвати договір оренди від 03 серпня 2022 року земельної ділянки з цільовим призначенням: 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 4,273 га, з кадастровим номером: 5322685800:00:002:0138, що розташована на території Ригівської сільської ради Миргородського (Лохвицького) району Полтавська область, укладений 03 серпня 2022 року між ОСОБА_1 , як Орендодавцем та ТОВ «РАЙЗ СХІД», як Орендарем; стягнути з ТОВ «РАЙЗ СХІД» на його користь 1211 гривня 20 копійок сплаченого судового збору та витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 20 000 гривень 00 копійок. В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що 03 серпня 2022 року ОСОБА_1 набув право власності на земельну ділянку з цільовим призначенням: 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 4,273 га, з кадастровим номером: 5322685800:00:002:0138, що розташована на території Ригівської сільської ради Миргородського (раніше Лохвицького) району Полтавська область на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Федоренком Р.А. Миргородського районного нотаріального округу Полтавської області та зареєстрованого в реєстрі за № 453. 03 серпня 2022 року між ОСОБА_1 , як Орендодавцем та ТОВ «РАЙЗ СХІД», як Орендарем, укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне володіння та користування земельну ділянку з кадастровим номером 5322685800:00:002:0138, яка знаходиться на території Ригівської сільської ради Миргородського (Лохвицького) району Полтавська область. Умовами розділу 4 «Орендна плата» Договору оренди землі встановлено: 4.5. Орендар вносить орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди, орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей Договір, пропорційно фактичній кількості календарних днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 31 грудня поточного року. Орендар має право виплачувати орендну плату частинами, протягом строку, визначеного цим Договором. 4.6. В разі зміні реквізитів, необхідних для сплати орендної плати, Орендодавець повинен повідомити про це Орендаря та надати йому актуальні реквізити, Орендар не несе відповідальності за порушення строків внесення орендної плати, якщо Орендодавець не повідомив Орендаря про актуальні реквізити, необхідні для отримання орендної плати або повідомив Орендаря про це Орендаря після сплати останнім орендної плати. 4.8. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором, справляється пеня у розмірі 0,01% несплаченої суми за кожний день прострочення. Орендар не несе відповідальність за порушення строків виплати орендної плати у випадку, якщо таке порушення сталося з вини Орендодавця, зокрема якщо Орендодавець не надав актуальних реквізитів, необхідних для виплати орендної плати: При укладанні Договору оренди землі ТОВ «РАЙЗ СХІД» надано актуальні реквізити для виплати орендної плати (реквізити банківського рахунку нового власника
Земельної ділянки - ОСОБА_1 ), які до моменту подання позову до суду не змінювалися. Відповідно до умов Договору оренди землі орендна плата має бути сплачена до 31 грудня року, в
якому укладено цей Договір, пропорційно фактичній кількості календарних днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 31 грудня поточного року. Водночас, у орендаря має місце систематичне порушення строку оплати оренди за Договором оренди, а саме: орендна плата за 2022 рік була сплачена орендарем з порушенням строку оплати після 31.12.2022 - двома платежами з простроченням більше двох та більше трьох місяців(14.02.2023 та 14.03.2023); орендна плата за 2024 рік також була сплачена орендарем з порушенням строку оплати більше як на два тижні -16.01.2025. Також, у 2022 та 2023 роках орендна плата була сплачена у меншому розмірі, ніж встановлено умовами Договору оренди землі, а саме: 2022 рік, зміни НГО не було, мали врахувати індекс інфляції 1,266, договір обмежує збільшення коефіцієнтом 1,2 2022 рік, 151 день оренди, мало надійти орендної плати (після оподаткування) 6527,99 грн без інфляційних нарахувань, 7833,58 грн - з інфляційними, надійшло 6495,35 грн, недоплата 1338,23 грн. Доплата інфляційних надійшла 14.03.2023 року в сумі 1338,23 грн, але з призначенням «орендна плата за 2023 рік». 2023 рік - індексації НГО не було, мали застосувати індекс інфляції 1,051 2023 рік, мало надійти орендної плати (після оподаткування) 15 779,57 грн без інфляційних нарахувань, 16 584,33 грн - з інфляційними, надійшло 15 779,57 грн, є порушення по сумі оплати в 2023 році, недоплата 804,76 грн. Тобто, має місце факт систематичного порушення Орендарем (Відповідачем) Договору оренди землі щодо сплати орендної плати, що є підставою для розірвання Договору оренди землі. Дані обставини щодо систематичного порушення Орендарем (Відповідачем) Договору оренди землі щодо сплати орендної плати підтверджуються виписками про рух коштів за рахунком Позивача в електронній формі за періоди: З 31.01.2023 по 31.02.2023; з 31.02.2023 по 31.03.2023; За 2023 рік; За 2025 рік. В даному випадку Відповідачем порушено: у 2023 році істотну умову Договору оренди землі щодо розміру внесення орендної плати (орендну плату внесено у меншому розмірі, ніж визначено умовами договору); у 2024 році істотну умову Договору оренди землі щодо строку внесення орендної плати (прострочено внесення орендної плати на 16 днів). Оскільки Відповідач (Орендодавець) вчинив істотні та систематичні порушення Договору оренди землі щодо розміру та строків внесення орендної плати за 2023 та 2024 роки, то наявні підстави для розірвання Договору оренди земельної ділянки відповідно до частини другої статті 651 ЦК України та п. «д» ч. 1 ст. 141 Закону України «Про оренду землі».
Ухвалою суду від 23.05.2025 провадження у вказаній справі відкрито та ухвалено розглядати її за правилами загального позовного провадження (а.с.24).
16.06.2025 на адресу суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому представник відповідача просить відмовити у задоволенні позовних вимог ( а.с. 33-42).
Ухвалою суду від 19.06.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.
В судовому засіданні представник позивача - адвокат Погорілий Р.О. позовні вимоги підтримав в повному обсязі.
Представник відповідача - адвокат Діренко М.С. в судовому засіданні позовні вимоги не визнала заперечення мотивувала тим, що на її думку мало місце лише одноразове істотне порушення умов договору, а саме несвоєчасна виплата орендної плати за 2022, і це мало місце через те, що договір було укладено в серпні 2022 р., а розмір плати був пропорційним до терміну використання земельної ділянки; орендна плата за 2023 рік була виплачена у розмірі, визначеному договором, а несвоєчасна виплата орендної плати за 2024, (а саме її виплата в січня 2025 р.) є неістотним порушенням, оскільки пропущено незначний строк - лише два тижні.
Суд заслухавши учасників справи, дослідивши матеріали справи, перевіривши обставини справи, суд доходить таких висновків.
Судом встановлено, що 03.08.2022 року ОСОБА_1 набув право власності на земельну ділянку з цільовим призначенням: 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 4,273 га, з кадастровим номером: 5322685800:00:002:0138, що розташована на території Ригівської сільської ради Лохвицького району Полтавської області. Вказана обставина підтверджується Договором купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Федоренком Р.А. Миргородського районного нотаріального округу Полтавської області та зареєстрованого в реєстрі за № 453. Аналогічна інформація про склад майна відображена і у Витязі з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 03.08.2022 (а.с. 12-14).
03.08.2022 року між ОСОБА_1 та ТОВ «РАЙЗ СХІД» укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне володіння та користування земельну ділянку з кадастровим номером 5322685800:00:002:0138, яка знаходиться на території Ригівської сільської ради Лохвицького району Полтавської області.
Згідно Договору оренди землі п. 4.1. Орендна плата складає 17,365% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що на дату укладання договору становить 19 601,95 грн. за повний рік оренди і вноситься у грошовій формі.
4.2. З орендної плати, яка належить виплаті Орендодавцю, вираховується податок з доходів Орендодавця згідно Податкового кодексу України та військового збору (до моменту його скасування).
4.3. Орендна плата у грошовій формі виплачується через касу або шляхом безготівкового переказу за реквізитами, зазначеними у відповідній заяві Орендодавця або у інший спосіб, який погоджений Сторонами та не заборонений законодавством.
4.4. При зміні розміру нормативної грошової оцінки (в т.ч. з врахуванням її індексації) земельної ділянки, сума орендної плати у грошовій формі розраховується виходячи із відсотка, погодженого Сторонами в п. 4.1. Даного Договору, від зміненої нормативної грошової оціни.
4.4.1. В разі зміни розміру НГО (в т.ч. з врахуванням її індексації) земельної ділянки в звітному році (рік в якому нараховується та сплачується орендна плата) обчислення розміру орендної плати здійснюється без врахування індексів інфляції.
4.4.2. В разі якщо розмір НГО (в т.ч. з врахуванням її індексації) земельної ділянки за звітний рік (рік в якому нараховується та сплачується орендна плата) не змінювався обчислення розміру орендної плати здійснюється з врахуванням індексів інфляції. В такому випадку до орендної плати застосується індекс інфляції, що розраховується як добуток індексів інфляції за 12 календарних місяців, що передують місяцю, в якому виплачується орендна плата.
4.5. Орендар вносить орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди, орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей Договір, пропорційно фактичній кількості календарних днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 31 грудня поточного року. Орендар має право виплачувати орендну плату частинами, протягом строку, визначеного цим Договором.
4.6. В разі зміні реквізитів, необхідних для сплати орендної плати, Орендодавець повинен повідомити про це Орендаря та надати йому актуальні реквізити, Орендар не несе відповідальності за порушення строків внесення орендної плати, якщо Орендодавець не повідомив Орендаря про актуальні реквізити, необхідні для отримання орендної плати або повідомив Орендаря про це Орендаря після сплати останнім орендної плати.
4.8. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором, справляється пеня у розмірі 0,01% несплаченої суми за кожний день прострочення. Орендар не несе відповідальність за порушення строків виплати орендної плати у випадку, якщо таке порушення сталося з вини Орендодавця, зокрема якщо Орендодавець не надав актуальних реквізитів, необхідних для виплати орендної плати (а.с.15-17).
З Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 13.06.2022, кадастровий номер: 5322685800:00:002:0138, місце розташування: Ригівська сільська рада Лохвицького району Полтавської області, цільове призначення: 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 4,273 га, нормативна грошова оцінка земельної ділянки 112 881,94 грн (а.с.18).
З виписки АТ КБ "ПриватБанк" від 03.02.2025 по надходженням по картці/рахунку НОМЕР_1 ОСОБА_1 за період з 01.01.2025 - 31.01.2025, вбачається надходження 16.01.2025 від ТОВ "Райз-Схід" - орендна плата за 2024 рік на суму 16 534,33 грн (а.с.11).
З виписки АТ КБ "ПриватБанк" по надходженням по картці/рахунку НОМЕР_2 ОСОБА_1 за період з 01.01.2023 - 21.02.2023, вбачається надходження 17.02.2023 від ТОВ "Райз-Схід" - орендна плата за 2022 рік на суму 5 407,22 грн, 14.02.2023 - орендна плата за 2022 рік на суму 6495,35 грн (а.с.10).
Згідно платіжних інструкцій № 494 від 16.01.2025, № 19573 від 31.08.2023, № 6729 від 15.03.2023, № 3623 від 14.02.2023, вбачається нарахування коштів ТОВ "Райз-Схід" ОСОБА_1 , а саме орендної плати по договору оренди землі за 2024 рік - 16 584,33 грн, орендної плати по договору оренди землі за 2023 рік - 15 779,57 грн, орендної плати по договору оренди землі за 2023 рік - 1338,23 грн, орендної плати по договору оренди землі за 2022 рік - 6527,99 грн (а.с.37-38).
Наведені факти свідчать, що між сторонами склалися спірні земельні правовідносини, які регулюються такими правовими нормами.
Відповідно до положень статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору. Договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із суті договору.
Згідно з частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
За змістом статті 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (ч. 1ст. 407 ЦК України).
Отже, користуватися земельною ділянкою приватної власності можливо на праві оренди, підставою для якої є договір, відповідно до якого сплачується орендна плата.
Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
За правилами ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Як визначено у ст. 15 Закону однією з істотних умов договору оренди землі є: орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Звертаючись до суду з цим позовом, позивач просив розірвати вищевказаний договір оренди землі, укладений між ним та відповідачем, обґрунтовуючи тим, що ТОВ "Райз-Схід" систематично порушував умови договору оренди землі, а саме не своєчасно сплачував орендну плату за 2022 та 2024 р. та не в повному обсязі - за 2022-2023 роки.
Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Пунктом 1 частини першої статті 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Відповідно до частин першої, другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до ст.21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Приписами ст.24 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Згідно з частиною 3 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Згідно з ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами і застосуванні щодо даних правовідносин, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Виплата орендарем орендної плати за договором є основним обов'язком відповідача, а невиконання якого суд вважає порушенням умов договору, оскільки орендна плата для орендодавця є його стабільним джерелом доходу і при передачі землі в оренду орендодавець розраховує на її виплату.
Положеннями ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», ст. 141 ЗК України та ч. 1 ст. 782 ЦК України передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди.
Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.
Згідно ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Отже систематична несплата орендної плати є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
З огляду на зазначене, суд приходить до висновку, що відповідачем в порушення було порушено істотно права позивача лише при виплаті орендної плати за 2022 рік.
Що стосується аргументу про виплату орендної плати за 2022 р та 2023 р., то суд вважає, що позивачем всупереч вимог ст. 13 ЦПК України не доведено достатніми, допустимими і належними доказами такої обставини, адже ним не було додано інформації з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків (далі - Державний реєстр) про джерела/суми нарахованого доходу, утриманого та сплаченого податку та військового збору, що позбавило суд перевірити наданий стороною позивача розрахунок .
Що ж до несвоєчасної виплати орендної плати за 2024 р., то суд погоджується з аргументом сторони відповідача про неістотність порушення, оскільки пропуск визначеного договором терміну виплати орендної плати є незначним - лише два тижні.
Враховуючи наведене, суд приходить до висновку, що встановлені судом обставини в силу положень Закону України «Про оренду землі» не систематичними та істотними (в їх сукупності) порушеннями прав позивача, а відтак і не є підставами для розірвання Договору оренди земельної ділянки, тобто позивачем не було доведено суду систематичності дій відповідача щодо несплати орендної плати.
Вказана позиція суду узгоджується з позицією ВС, яка викладена в постанові від 25 червня 2025 року у справі № 610/941/24.
ВС у вказаній постанові зазначив, що Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня 2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
Отже, встановивши відсутність системності щодо несплати орендної плати в межах заявлених позовних вимог суд вважає, що вимоги про розірвання договору оренди задоволенню не підлягають.
За викладених обставин суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.
Що стосується вирішення питання про розподіл судових витрат, то суд дійшов таких висновків.
Відповідно до статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача;2) у разі відмови в позові - на позивача.
Оскільки в задоволенні позовних вимог відмовлено, то і понесені позивачем витрати при сплаті судового збору та витрати на правничу допомогу відшкодуванню йому не підлягають.
Керуючись ст.ст. 13, 18, 81, 83, 258, 259, 263-265, 352, 354, 355 ЦПК України, суд,
В задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Райз-Схід" про розірвання договору оренди землі відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається в порядку передбаченому п.15.5) Перехідних положень ЦПК України протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Суддя Лохвицького
районного суду Людмила ЦІМБОТА