Справа № 355/683/25
Провадження № 2/355/619/25
03 жовтня 2025 року Баришівський районний суд Київської області в складі:
головуючого судді Троценко Т. А.
за участю секретаря Ліберацької Ю. В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в с. Баришівка Київської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Баришівської державної нотаріальної контори, Березанської міської ради про визнання договору купівлі - продажу квартири дійсним та внесення до нього змін,
ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом, у якому зазначила, що їй, як працівнику радгоспу «Березанський», згідно спільного рішення радгоспу «Березанський» та Баришівської районної ради була виділена ізольована квартира АДРЕСА_1 , будинок належав радгоспу «Березанський».
В квартиру вона вселилася разом із своєю сім'єю в січні 1977 року.
У період проживання з 1977 по 1980 роки з дозволу адміністрації радгоспу за особисті кошти вона здійснила переобладнання даної квартири та її добудову підсобними приміщеннями (кухня, передпокій).
У 1992 році адміністрація радгоспу запропонувала викупити дану квартиру у приватну власність, вона погодилася, і відповідно до спільного рішення адміністрації, Ради трудового колективу, профспілкового комітету від 30 березня 1992 року їй було дозволено придбати вказану квартиру в особисту власність.
Оформленням всіх відповідних документів щодо купівлі - продажу займалась адміністрація радгоспу. Договір купівлі -продажу було посвідчено нотаріусом Баришівської держаної нотаріальної контори Маховка Ю.І. 11 листопада 1993 року, договір зареєстровано у реєстрі за № 2493.
До укладення договору купівлі-продажу квартири, тобто до 11.11.1993 року грошові кошти в сумі 3259 карбованців були внесені в касу радгоспу згідно акту оцінки від 01.04.1992 року, де чітко зазначено, що оцінюється не частина будинку, а саме квартира АДРЕСА_1 .
Підтвердженням того, що вона купила лише квартиру АДРЕСА_2 , а не 1/3 частину будинку являється технічний паспорт і будинкова книга на квартиру АДРЕСА_1 , які були надані нотаріусу при посвідченні договору купівлі-продажу.
ЇЇ сім'я як до укладення договору купівлі-продажу проживала в даній квартирі, так і після продовжувала і продовжує проживати, таким чином, вищезазначена квартира є її власністю.
В зв'язку із зміною законодавства та у відповідності до ч. 1 ст. 182 ЦК України, та введеним в дію із 01.01,2013 року Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
З метою реєстрації свого права власності на квартиру у березні 2025 року вона звернулася із заявою в Державну реєстраційну службу, однак в реєстрації права власності їй було відмовлено з посиланням на розбіжності , а саме - у її заяві зареєструвати квартиру АДРЕСА_1 , відомостям, вказаним в договорі купівлі-продажу від 11 листопада 1993 року, де зазначено, що вона придбала не квартиру, а 1/ 3 частину будинку та зроблено виправлення.
Детально вивчивши договір купівлі-продажу вона виявила, що при посвідченні даного договору Державним нотаріусом Баришівської районної нотаріальної контори в текстовому змісті помилково вказано, що вона купила 1/3 частину житлового будинку, хоча фактично придбала квартиру АДРЕСА_2 в житловому будинку.
В даному будинку знаходиться іще 2 квартири: квартира АДРЕСА_3 та квартира АДРЕСА_4 , які приватизовані їх жильцями відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», що набрав чинності 22 липня 1992 року.
Таким чином будинок не є спільною частковою власністю, тому вона ніяк не могла купити 1/3 частину будинку, оскільки площа квартир різна і не відповідає 1/3 частині всього будинку.
У відповідності до ст. ст. 41, 44, 224, 227 ЦК України в редакції 1963 року, яка діяла на момент виникнення правовідносин, при укладанні договору купівлі квартири АДРЕСА_1 були дотримані всі вимоги законодавства, а саме: письмова форма, нотаріальне посвідчення, оплата та передача майна, реєстрація в БТІ, а лише допущені помилки в текстовому викладенні, даний договір купівлі - продажу може вважатися дійсним.
Але оскільки в даний час такої юридичної особи як радгосп «Березанський» не існує і внести зміни в текстове викладення даного договору купівлі-продажу вищезазначеної квартири за згодою сторін неможливо, то іншого способу як захист свого порушеного права в судовому порядку вона не має.
Просить визнати договір купівлі-продажу, укладений між радгоспом «Березанський» та ОСОБА_2 , посвідчений Баришівською районною державною нотаріальною конторою 11 листопада 1993 року, зареєстрований в реєстрі за № 2493 дійсним і таким, що укладений як договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 загальною площею 84,8 кв.м., житлова площа 17.0 кв. м.
В судове засідання позивачка та її представник адвокат за ордером Гонтар Г. Д. до суду не з'явилися, про дату слухання справи повідомлені належним чином, ОСОБА_3 надала заяву, у якій просить розглядати справу за їх відсутності, позовні вимоги підтримала у повному обсязі.
Представники відповідачів - Баришівської державної нотаріальної контори нотаріус Малиновська Н. та Березанської міської ради І. Мосінзова до суду не з'явилися про дату слухання повідомлені належним чином, надали до суду письмові заяві, у яких просять розглядати справу за їх відсутності, проти задоволення позову заперечень не мають.
Згідно ч. 3 ст. 211 ЦПК України учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності. Якщо таке клопотання заявили всі учасники справи, судовий розгляд справи здійснюється на підставі наявних у суду матеріалів.
Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі, якщо відповідно до положень цього Кодексу, розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.
У зв'язку з вищевикладеним, на підставі ст. 247 ЦПК України суд вважає за можливе розглянути справу без фіксування судового процесу.
Дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку про можливість задоволення позовних вимог ОСОБА_1 , виходячи з наступного.
Судом встановлено, що 11 листопада 1993 року між Радгоспом «Березанський» та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі - продажу 1/3 частини житлового будинку АДРЕСА_5 .
Договір посвідчено державним нотаріусом Баришівської державної нотаріальної контори Маховка Ю. І, реєстр № 2493, зареєстрована у Переяслав -Хмельницькому БТІ, реєстраційний номер 4007.
Згідно технічному паспорту на квартиру, виконаному ФОП ОСОБА_4 від 26. 02. 2025 року ОСОБА_5 користується квартирою АДРЕСА_1 .
Після звернення до державного реєстратора для здійснення реєстрації права власності ОСОБА_1 дізналася про те, що у 1993 році вона придбала 1/3 частку вказаного житлового будинку, тоді як насправді вона купила квартиру АДРЕСА_2 за вказаною вище адресою.
Вирішити питання про внесення змін договору позивачка не може у зв'язку з тим, що станом на березень 2025 року радгоспу «Березанський» як юридичної особи не існує, а ПАТ «Березанське» не є правонаступником радгоспу «Березанський», і відповідно не має можливості внести зміни у договір купівоі - продажу 1/3 частини житлового будинку АДРЕСА_5 , укладений 11. 11. 1993 року між радгоспом «Березанський» та ОСОБА_1 .
Вказана обставина підтверджується відповіддю директора ПАТ «Березанське» Ю, Ф. Гребельник.
З паспорта громадянина України ОСОБА_1 серії НОМЕР_1 , виданого Березанським МВ УМВС України у Київській області 12. 12. 2001 року вбачається, що позивачка зареєстрована з 20. 11. 1991 року за адресою АДРЕСА_6 .
Таким чином судом встановлено, що із-за допущених Баришівською державною нотаріальною конторою та представником радгоспу «Березанський» при складанні та посвідченні договору купівлі-продажу в текстовому запису помилок ОСОБА_1 , купивши квартиру та сплативши за неї грошові кошти, не має реальної можливості вільно розпоряджатися та володіти нею.
У відповідності до ч. 1 ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Положеннями ч.ч. 1, 4 ЦК України передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.
Так, за визначенням п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952-IV від 01.07.2004 (далі - Закон № 1952-IV від 01.07.2004), державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За приписами п. 1 ч. 1 ст. 3 Закону № 1952-IV від 01.07.2004 державна реєстрація прав здійснюється на засадах гарантування державою об'єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження.
Відповідно до положень п. 1 ч. 1 ст. 4 Закону № 1952-IV від 01.07.2004 право власності як речове право на нерухоме майно підлягає державній реєстрації відповідно до вимог цього Закону.
Перелік підстав для державної реєстрації речових прав визначений ст. 27 вказаного Закону № 1952-IV від 01.07.2004.
Відповідно до вимог вказаної статті, державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.
При цьому, документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами (ч. 1 ст. 22 № 1952-IV від 01.07.2004).
Згідно ст.ст. 4, 27 вказаного Закону визначено, що державній реєстрації прав підлягають: право власності; державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.
У п. 5 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 07.02.2014р. "Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав" роз'яснено судам, що вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року № 9 роз'яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.ст. 210, 640 ЦК України пов'язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.
Статтею 657 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, було встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Таким чином, внаслідок помилки, допущеної в текстовому викладенні договору, що посвідчує вчинений правочин, ОСОБА_1 не має можливості зареєструвати правомірно набуте своє право власності на придбану за договором купівлі-продажу квартиру і позбавлена права вільно розпоряджатися нею.
Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.
Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.
Право власності є непорушним. Відповідно до положень ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Згідно ст. 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.
Відповідно до п. 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009 р., відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
Рішенням Березанської міської ради №83 від 23.06.2022 року вулицю Чехова перейменовано на вулицю Богатирська.
Відповідно до технічного паспорту загальна площа квартири АДРЕСА_1 , становить 84,8 кв.м., житлова площа 17 кв. м.
Враховуючи вищевикладене, те, що позивачка довела належними та достатніми доказами факт придбання нею у власність житлової квартири, неможливість здійснити її державну реєстрацію у зв'язку з помилками у тексті договору, суд вважає за можливе позовні вимоги задовольнити та визнати договір купівлі - продажу дійсним та внести у його текст виправлення.
Згідно положень ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.
Керуючись ст. ст. 153,224,227 ЦК України (в редакції 1963р.), ст. ст. 209, 210, 220, 328, 392 ЦК України, ст. ст. 12,13,76-81, 258-268 ЦПК України, суд
Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити у повному обсязі.
Визнати договір купівлі-продажу, укладений між радгоспом «Березанський» та ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ), посвідчений Баришівською районною державною нотаріальною конторою 11 листопада 1993 року, зареєстрований в реєстрі за № 2493 - дійсним і таким, що укладений як договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 загальною площею 84,8 кв.м., житлова площа 17.0 кв. м.
Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду на протязі тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частину рішення суду зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Суддя Баришівського
районного суду Т. А. Троценко