Ярмолинецький районний суд Хмельницької області
Справа № 689/740/20
Провадження № 2/689/7/25
Іменем України
24 вересня 2025 року с-ще Ярмолинці
Ярмолинецький районний суд Хмельницької області у складі:
судді Соловйова А.В.,
при секретарі Цмикайло Т.В.,
за участю представника позивача Бацей Т.М.
представника відповідача Залуцького В.Н.
третьої особи ОСОБА_1
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції в с-ще Ярмолинці цивільну справу
за позовом АТ КБ «Приватбанк»
до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача приватний нотаріус Палінчак Тетяна Вікторівна, ОСОБА_1
про припинення права власності на земельні ділянки, визнання права власності на земельні ділянки, визнання договору іпотеки недійсним, скасування записів про державну реєстрацію іпотеки та заборон на нерухоме майно,
встановив:
22.04.2020 р. позивач звернувся із позовом, з урахуванням заяви про зміну предмету позову від 17.07.2024 р. та заяви про виправлення описки від 15.05.2025 р. про:
1) визнання недійсним договору іпотеки від 23.03.2012 р., укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , зареєстрованого 23.03.2012 р. приватним нотаріусом Палінчак Т.В. за №12314514;
2) припинення права власності ОСОБА_2 на земельні ділянки з кадастровим №6825855100:01:012:0172 площею 2,0541 га в АДРЕСА_1 ; №6825855100:01:012:0173 площею 0,1340 га в АДРЕСА_2 ; № 6825855100:01:012:0174 площею 0,0260 га в АДРЕСА_2 ;
3) визнати ці земельні ділянки предметом іпотеки згідно договору іпотеки №0705/206В/01 від 31.05.2007 р., укладеного між ЗАТ КБ «Приватбанк» та ОСОБА_1 ..
На обґрунтування позовної заяви посилається на те, що на підставі договору іпотеки від 31.05.2007 р. №0705/206В/01, посвідченого приватним нотаріусом Стожик Н.В. та зареєстрованого в реєстрі за №1032, позивач отримав в іпотеку від іпотекодавця - ОСОБА_1 комплекс, розташований в АДРЕСА_2 загальною площею 1136,7 кв.м.. У зв'язку із невиконанням іпотекодавцем умов кредитного договору, позивач 31.10.2016 р. набув та зареєстрував за собою право власності на це майно.
Однак, 01.06.2007 р. між Ярмолинецькою селищною радою та ОСОБА_1 був укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 22140 кв.м. кадастровий №6825855100:01:012:0039 в АДРЕСА_2 , на якій знаходиться переданий в іпотеку комплекс будівель загальною площею 1136,7 кв.м.. Спірні земельні ділянки із кадастровими номерами 6825855100:01:012:0172, 6825855100:01:012:0173, 6825855100:01:012:0174 були утворені шляхом поділу зазначеної земельної ділянки. Ці земельні ділянки набула у власність ОСОБА_2 , яка 23.03.2012 р. уклала договір іпотеки цих земельних ділянок із іпотекодержателем ОСОБА_3 ..
Позивач вважає, що спірні земельні ділянки, утворені внаслідок поділу земельної ділянки для обслуговування переданих йому в іпотеку приміщень, є приналежністю до предмету іпотеки відповідно до ч. 4 ст. 6 Закону України «Про іпотеку», а відтак і іпотечним майном, подальший поділ, відчуження, іпотека яких без згоди попереднього іпотекодержателя не допускаються.
Представник позивача позов підтримав з аналогічних мотивів.
Представник відповідача ОСОБА_2 проти позову заперечив. Ствердив, що вимагаючи визнання земельних ділянок предметом іпотеки за договором іпотеки №0705/206В/01 від 31.05.2007 р., укладеного між ЗАТ КБ «Приватбанк» та ОСОБА_1 , позивач не залучив ОСОБА_1 в якості відповідача не зважаючи на неодноразову зміну та уточнення позовних вимог, а тому ця вимога не підлягає задоволенню як така, що заявлена неналежному відповідачу. Ствердив також, що відсутні правові підстави для припинення права власності на земельні ділянки ОСОБА_2 , а не набувши права власності на іпотечне майно, позивач не має жодного відношення до договору іпотеки від 23.03.2012 р., укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 ..
Третя особа ОСОБА_1 проти позову заперечила, посилаючись на засади свободи договору та презумпцію дійсності правочину. Зазначила, що договором іпотеки №0705/206В/01 від 31.05.2007 р., укладеного між ЗАТ КБ «Приватбанк» та нею, вона не брала на себе зобов'язання передати в іпотеку ще й земельну ділянку.
Третя особа - приватний нотаріус Палінчак Т.В. заявами від 28.07.2020 р., 28.01.2021 р. просила розглянути справу без її участі (т. 1 а.с. 106, 135).
Інші особи в судові засідання не з'являлись, пояснень по справі не надавали.
Дослідивши матеріали справи в їх сукупності, суд встановив наступне.
Відповідно до п. 1 статуту, затвердженого ПКМУ №594 від 05.06.2019 р., позивач є правонаступником ЗАТ КБ «Приватбанк».
З матеріалів справи вбачається, що між ЗАТ КБ «Приватбанк» та ОСОБА_1 був укладений кредитний договір №7-5/206В від 31.05.2007 р..
31.05.2007 р. між ОСОБА_1 (іпотекодавець) та ЗАТ КБ «Приватбанк» (іпотекодератель) був укладений договір іпотеки (нежитлової нерухомості) №0705/206В/01 на забезпечення виконання зобов'язань іпотекодавця перед іпотекодержателем за кредитною угодою від 31.05.2007 р. №0705/206В на суму 300000 євро (п. 2). Відповідно до п. 7 договору іпотеки, іпотекодавець надав в іпотеку належне йому на праві власності майно (згідно із свідоцтвом Ярмолинецької селищної ради від 13.04.2005 р. (витяг про реєстрацію права власності від 14.052007 р.)), а саме: комплекс в АДРЕСА_2 загальною площею 1136,7 кв.м., який складається з: будівлі клубу «А-2» площею 1050,4 кв.м., диспетчерської «Б» площею 86,3 кв.м., площадки для автомобілів, оглядової ями з піднавісом, огорожі. Згідно із п. п. 8, 9 договору, майно з усіма його приналежностями складають предмет іпотеки за цим договором. Іпотека за цим договором поширюється і на частину об'єкта майна, яка не може бути виділена в натурі і була приєднана до предмету іпотеки після укладення цього іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.
Таким чином, земельна ділянка, на якій розташований переданий в іпотеку комплекс будівель, не була включена у договір як предмет іпотеки. Договір не передбачав обов'язку внесення у подальшому змін у договір щодо земельної ділянки, яка може бути набута іпотекодавцем у майбутньому, а оскільки право власності на земельну ділянку підлягає реєстрації як на окремий об'єкт нерухомості, то п. 9 договору не поширює на неї правового режиму предмету іпотеки в автоматичному порядку в силу умов договору. За своїм змістом, п. 9 договору стосується лише можливої зміни (добудови, реконструкції тощо) існуючих приміщень.
Пунктом 29 іпотечного договору передбачена можливість звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом, зокрема, переходу права власності на нього до іпотекодержателя.
Рішенням Хмельницького міськрайонного суду від 15.07.2011 р. у справі №2/2218/294/11 з урахуванням ухвали Хмельницького апеляційного суду від 27.10.2011 р. було частково задоволено позов ПАТ КБ «Приватбанк» до ОСОБА_1 та вирішено стягнути солідарно з ОСОБА_1 та ОСОБА_4 270398,73 євро боргу, 14325,70 євро штрафу та 46326,76 грн. пені. 30.03.2023 р. було відкрито виконавче провадження ВП№71430472. Однак, вказане рішення суду залишилось невиконаним.
Позивач посилається на те, що заборгованість за кредитним договором №0705/206В у ОСОБА_1 , станом на 28.03.2025 р. склала 1105903,61 євро, що підтверджується розрахунком заборгованості (т. 2 а.с. 189 - 191) та випискою по рахунку за період з 30.05.2007 р. по 02.04.2025 р. (т. 2 а.с. 192 - 198). Інші учасники провадження доказів на спростування цієї обставини чи суми заборгованості суду не надавали.
У зв'язку із порушенням ОСОБА_1 зобов'язань за кредитним договором, позивач у порядку п. 29 іпотечного договору звернув стягнення на заставлене майно шляхом набуття на нього права власності за рішенням приватного нотаріуса Чернігівського міського нотаріального округу Завалієва А.А. від 04.11.2016 р., що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 20.02.2019 р..
Рішенням Ярмолинецького районного суду від 07.06.2021 р. у справі №689/1703/20 було задоволено позов ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Чернігівського міського нотаріального округу Завалієва А.А. та ПАТ КБ «Приватбанк». Вирішено скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Завалієва А.А. від 04.11.2016 р. №32227356 про державну реєстрацію права власності на комплекс в АДРЕСА_2 за ПАТ КБ «Приватбанк»; скасувати запис про право власності на цей комплекс від 31.10.2016 р.. Рішення мотивоване не проведенням іпотекодержателем оцінки заставленого майна на момент переходу права власності та неналежним повідомленням іпотекодавця.
Постановою Хмельницького апеляційного суду від 18.10.2021 р. вказане рішення було скасовано в частині вирішення позовних вимог до приватного нотаріуса Чернігівського міського нотаріального округу Завалієва А.А. і в цій частині відмовлено у позові як до неналежного відповідача.
Постановою Верховного суду від 06.03.2024 р. зазначені судові рішення були скасовані в частині вирішення позову про скасування запису про право власності на нерухоме майно і в цій частині у позові відмовлено. В решті рішення залишені без змін. Постанова мотивована помилковим обранням способу захисту, оскільки з 16.01.2020 р. законодавець виключив такий спосіб захисту прав, як скасування запису про проведену державну реєстрацію права. Отже, такий спосіб захисту є неефективним, оскільки не відповідає правовій природі спірних відносин.
Однак, зазначені судові рішення не спростовують наявність у ПАТ КБ «Приватбанк» права на звернення із позовом у спірних відносинах, оскільки встановлені у них факти не впливають на статус позивача як іпотекодержателя. При цьому, представник позивача ствердив, що інших заходів щодо звернення стягнення на іпотечне майно позивач не вживав.
01.06.2007 р. між Ярмолинецькою селищною радою (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) був укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки, зареєстрований в реєстрі за №1035, на підставі якого ОСОБА_1 придбала земельну ділянку площею 22140 кв.м. в АДРЕСА_2 кадастровий номер 6825855100:01:012:0039 з цільовим призначенням - для влаштування підприємства інших видів промисловості. Згідно із п. 2 договору, земельна ділянка забудована комплексом загальною площею 1136,7 кв.м., який належить ОСОБА_1 на підстав свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 13.04.2005 р.. Згідно із п. 5 договору, продавець засвідчив, що земельна ділянка до цього часу нікому іншому не продана, не подарована, не заставлена, в спорі та під забороною не перебуває, вільна від будь-яких майнових прав інших осіб.
На підставі цього договору ОСОБА_1 отримала Державний акт на право власності на земельну ділянку ЯЕ№307969 від 12.06.2007 р. площею 22140 кв.м. в АДРЕСА_2 кадастровий номер 6825855100:01:012:0039.
На підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 25.02.2009 р., укладеного між ОСОБА_1 (продавець) та ОСОБА_2 (покупець), посвідченого приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Палінчак Т.В. та зареєстрованого в реєстрі за №792, ОСОБА_2 придбала зазначену земельну ділянку площею 22140 кв.м. в АДРЕСА_2 кадастровий номер 6825855100:01:012:0039. В п. 5 договору стверджується про відсутність будь-яких обтяжень земельної ділянки відповідно до Витягу з бази даних АС ведення державного земельного кадастру.
Згодом, зазначена земельна ділянка була поділена на три земельні ділянки: з кадастровим №6825855100:01:012:0172 площею 2,0541 га в АДРЕСА_1 ; №6825855100:01:012:0173 площею 0,1340 га в АДРЕСА_2 ; №6825855100:01:012:0174 площею 0,0260 га в АДРЕСА_2 , що підтверджується листом Ярмолинецької селищної ради №27 від 16.01.2020 р..
У зв'язку із цим ОСОБА_2 стала власником трьох земельних ділянок: площею 0,1340 га кадастровий номер 6825855100:01:012:0173 та площею 0,0260 га кадастровий номер 6825855100:01:012:0174 в АДРЕСА_2 , а також площею 2,0541 га кадастровий номер 6825855100:01:012:0172 в АДРЕСА_1 , що підтверджується Державними актами на право власності на земельну ділянку, виданими Ярмолинецькою селищною радою: ЯЛ№833790, виданого 02.06.2011 р., ЯЛ№833789 виданого 02.06.2011 р., ЯК№285267, виданого 07.11.2011 р. (у зв'язку зі зміною адреси) на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки №792 від 25.02.2009 р..
Власником цих земельних ділянок з кадастровим №6825855100:01:012:0172; №6825855100:01:012:0173 площею 0,1340 га в АДРЕСА_2 ; № 6825855100:01:012:0174 площею 0,0260 га в АДРЕСА_2 є ОСОБА_2 , що підтверджується Інформацією з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 17.03.2020 р., записами у поземельних книгах.
23.03.2012 р. між ОСОБА_2 (іпотекодавець) та ОСОБА_3 (іпотекодержатель) був укладений іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького міськрайонного нотаріального округу Палінчак Т.В. та зареєстрований в реєстрі за № 728, 729,730. На підставі цього договору в іпотеку ОСОБА_3 передано зазначені три земельні ділянки з метою забезпечення належного виконання зобов'язання, що випливає з неконкретизованого договору позики на суму 90000 грн. із строком сплати 23.03.2015 р. (п.п. 1.1., 1.2.).
У зв'язку із цим, на земельні ділянки з кадастровим №6825855100:01:012:0172 площею 2,0541 га в АДРЕСА_1 ; №6825855100:01:012:0173 площею 0,1340 га в АДРЕСА_2 ; № 6825855100:01:012:0174 площею 0,0260 га в АДРЕСА_2 23.03.2012 р. накладено заборону відчуження та зареєстровано обтяження на підставі договору іпотеки №727 від 23.03.2012 р., що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав від 30.01.2020 р..
Договір позики, укладений з ОСОБА_3 на суму 90000 грн. на строк до 23.03.2015 р. суду надано не було, ОСОБА_1 в судовому засіданні ствердила, що їй відомо про те, що сума позики повернута не була.
Фактичні обставини справи сторонами не заперечувались.
Спірні відносини регулюються нормами ЦК України, Законом України «Про іпотеку», в редакції, чинній на час існування відповідних відносин. По суті, правовою підставою позову позивач визначає ч. 4 ст. 6 Закону України «Про іпотеку», виосновуючи, що право іпотеки, не залежно від змісту договору іпотеки щодо окреслення предмета іпотеки, поширюється як на визначений у договорі об'єкт нерухомості (споруди) так і на не зазначену у договорі в якості предмета іпотеки земельну ділянку, на якій він розташований.
Згідно із ч. 1 ст. 575 ЦК України, іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об'єкта незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості. Подільний об'єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку лише у випадках, визначених законом. Згідно із ч. ч. 1 - 3 ст. 576 ЦК України, предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення. Предметом застави може бути майно, яке заставодавець набуде та/або може набути (в редакції, чинній на дату укладенні договору іпотеки - 31.05.2007 р. «яке заставодавець набуде») . Права заставодержателя (право застави) на річ, яка є предметом застави, поширюються на її приналежності, якщо інше не встановлено договором. Право застави поширюється на плоди, продукцію та доходи, одержані від використання заставленого майна, у випадках, встановлених договором.
Згідно із ч. 3 ст. 575 ЦК України, правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.
У ст. 1 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на дату укладення договору - 31.05.2007 р., нерухоме майно (нерухомість) - це земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно із ч. 1 ст. 5 вказаного закону у вказаній редакції, предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
Згідно із ч. ч. 4, 5 ст. 6 вказаного закону у вказаній редакції, якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов'язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею) (ч. 4). Якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з будівлями (спорудами), на якій вони розташовані. Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що належать іншій, ніж іпотекодавець, особі, новий власник земельної ділянки зобов'язаний надати власнику будівлі (споруди) такі ж умови користування земельною ділянкою, які мав іпотекодавець (ч. 5).
Зі змісту зазначених норм вбачається, що вони регулюють відносини щодо передачі в іпотеку земельної ділянки (яка передається разом із розміщеними на ній об'єктами нерухомості), передачу в іпотеку об'єктів нерухомості, розміщених на земельній ділянці, належній іпотекодавцю або іншій особі, тобто, сформована як об'єкт цивільних прав, однак, безпосередньо не регулюють відносин щодо зворотнього: передачі в іпотеку об'єктів нерухомості, розміщених на земельній ділянці, яка не належить іпотекодавцю чи іншій особі на дату укладення договору іпотеки.
Позивач посилається на правову позицію, висловлену у постанові ВС від 16.05.2018 р. у справі №520/258/16-ц, де Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду зазначив, що стосовно факту не укладення договору іпотеки земельної ділянки, на якій розміщений спірний будинок, то згідно з ч. 4 ст. 6 Закону України "Про іпотеку", якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Аналіз зазначеної правової норми дає підстави для висновку про те, що земельна ділянка та будівля (споруда), яка на ній розташована, нерозривно пов?язані між собою, а отже, іпотека щодо будівлі (споруди) повинна поширюватися і на земельну ділянку, і навпаки, причому навіть у тих випадках, коли предметом у договорі іпотеки визначено лише один об?єкт (або будівля, або забудована земельна ділянка).
Також, позивач покликається на постанову ВС від 20.01.2021 р. у справі №318/1274/18, де Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в п. 61 зазначив, що при відсутності окремої цивільно-правової угоди щодо земельної ділянки при переході права власності на об'єкт нерухомості, як і у справі, яка переглядається, слід враховувати те, що зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об'єкта нерухомості, спорудженого на земельній ділянці, з такою ділянкою (принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди). За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебувало у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачався роздільний механізм правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникали при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, споруджену на земельній ділянці, та правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на вказану нерухомість. Враховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, слід зробити висновок, що земельна ділянка слідує за нерухомим майном, яке придбаває особа, якщо інший спосіб переходу прав на земельну ділянку не визначено умовами договору чи приписами законодавства.
Однак, при дослідженні питання щодо необхідності врахування таких правових позицій при вирішенні даної справи, суд виходить з висновків, зазначених у постановах ВП ВС від 15.05.2018 р. у справі №373/1281/16-ц та від 12.10.2021 р. у справі №233/2021/19 щодо подібності досліджуваних правовідносин. Так, у п. п. 31, 32 постанови від 12.10.2021 р. у справі №233/2021/19 зазначено, що у кожному випадку порівняння правовідносин і їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини є спірними. А тоді порівнювати права й обов'язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій) і у разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, - суб'єктний склад спірних правовідносин (види суб'єктів, які є сторонами спору) й об'єкти спорів. Тому з метою застосування відповідних приписів процесуального закону не будь-які обставини справ є важливими для визначення подібності правовідносин. Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що таку подібність суд касаційної інстанції визначає з урахуванням обставин кожної конкретної справи (постанови від 27.03.2018 р. у справі №910/17999/16 (п. 32); від 25.04.2018 р. у справі №925/3/17 (п. 38); від 16.05.2018 р. у справі №910/24257/16 (п. 40); від 05.06.2018 р. у справі №243/10982/15-ц (п. 22); від 31.10.2018 р. у справі №372/1988/15-ц (п. 24); від 05.12.2018 р. у справах №522/2202/15-ц (п. 22) і №522/2110/15-ц (п. 22); від 30.01.2019 р. у справі №706/1272/14-ц (п. 22)). Це врахування слід розуміти як оцінку подібності насамперед змісту спірних правовідносин (обставин, пов'язаних із правами й обов'язками сторін спору, регламентованими нормами права чи умовами договорів), а за необхідності, зумовленої специфікою правового регулювання цих відносин, - також їх суб'єктів (видової належності сторін спору) й об'єктів (матеріальних або нематеріальних благ, щодо яких сторони вступили у відповідні відносини).
Так, у постанові ВС від 16.05.2018 р. у справі №520/258/16-ц у договорі іпотеки була зазначена земельна ділянка, на який розташовувався переданий в іпотеку об'єкт нерухомості, а тому судом був встановлений той факт, що земельна ділянка була предметом іпотеки згідно із договором. Право власності на цю земельну ділянку було набуте пізніше - під час тимчасового скасування обтяження, а потім ця ділянка, разом із будинком, під час тимчасового скасування обтяження була відчужена іншій особі. Відтак, основне спірне питання було вирішено у такий спосіб, що у разі скасування незаконного судового рішення про визнання іпотеки недійсною, на підставі якого з Державного реєстру іпотек виключено запис про обтяження, дія іпотеки підлягає відновленню з моменту вчинення первинного запису, який виключено на підставі незаконного рішення суду.
У постанові ВС від 20.01.2021 р. у справі №318/1274/18 в п. 63 зроблено висновок, що за загальним правилом, закріпленим у ч. 1 ст. 120 ЗК України, особи, які набули права власності на будівлю чи споруду, стають власниками земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику.
Однак, у розглядуваній справі обставини справи є відмінними, які і підстави позову: тут позивач не набув права власності на будівлі, які є предметом іпотеки, оскільки рішенням Ярмолинецького районного суду від 07.06.2021 р. у справі №689/1703/20 з врахуванням постанови Хмельницького апеляційного суду від 18.10.2021 р. та Верховного суду від 06.03.2024 р. було скасовано рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Завалієва А.А. від 04.11.2016 р. №32227356 про державну реєстрацію права власності на комплекс в АДРЕСА_2 за ПАТ КБ «Приватбанк», а відтак положення ст. 120 ЗК України у цьому випадку на позивача не поширюються. Окрім того, у цій справі сторонами не надано жодних доказів щодо сформування земельної ділянки як об'єкта цивільних прав на дату укладення договору іпотеки та її належності іншій особі.
У постанові ВС від 22.06.2022 р. у справі №145/903/17 також йдеться про єдність (нерозривності юридичної долі) земельної ділянки і забудови, у зв'язку із чим ВС вважає можливим визнання земельної ділянки предметом іпотеки, хоча така в договорі не зазначена як її предмет. Однак, у тій справі, на відміну від даної, у договорі іпотеки був встановлений обов'язок іпотекодавця після набуття у власність земельної ділянки передати її в іпотеку за додатковим договором, а тому: «…за змістом положень договору сторони визначили предметом іпотеки не тільки домоволодіння, а і земельні ділянки, на яких воно розташоване»; право спільної сумісної власності на ці ділянки виникло у відповідачів до укладення договору іпотеки, тобто, сторони розуміли, про який конкретно об'єкт вони домовлялись. Сам же спір обумовлений відмовою відповідачів виконати умови іпотечного договору щодо майбутнього внесення у нього змін при набутті у власність земельної ділянки.
Таким чином, фактичні обставини зазначених справ та досліджувані питання взаємопов'язаності земельної ділянки та розташованого на ній об'єкту нерухомості як предметів іпотеки, - є відмінними.
Водночас, у справі №520/1185/16-ц Верховний Суд у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду досліджував питання належності до предмету іпотеки розташованого на переданій в іпотеку земельній ділянці об'єкту незавершеного будівництва, право власності на який ще не було зареєстровано. Верховним судом перевірявся висновок суду про те, якщо в іпотеку передається будівля (споруда), розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю, тому іпотека поширюється й на належну іпотекодавцю земельну ділянку або її частину, на якій розташована відповідна будівля (споруда). І, навпаки, у разі передачі в іпотеку земельної ділянки іпотека також поширюється на розташовані на ній будівлі (споруди) та об'єкти незавершеного будівництва, незалежно від того, хто є їх власником.
У постанові від 18.04.2022 р. у справі №520/1185/16-ц було зроблено загальний висновок про те, що тлумачення ст. ст. 5 та 6 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин та які були чинними на момент розгляду судами першої і апеляційної інстанції цієї справи), свідчить, що:
- іпотека як право на чужу річ поширюється на конкретну індивідуально-визначену річ, що визначена в договорі;
- існують такі окремі об'єкти цивільних прав, як земельна ділянка і об'єкт незавершеного будівництва, який зведений на цій ділянці. Унаслідок цього відбувається окреме регулювання іпотеки земельної ділянки та визначення, за яких випадків об'єкт незавершеного будівництва, який зведений на цій ділянці, буде предметом іпотеки;
- ч. ч. 5, 6 ст. 6 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин та які були чинними на момент розгляду судами першої і апеляційної інстанції цієї справи) регулювала правовідносини щодо передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій вже були розташовані будівлі чи об'єкт незавершеного будівництва на момент укладення договору іпотеки. У такому разі предметом іпотеки були і будівлі (споруди) чи об'єкт незавершеного будівництва передачі;
- учасники цивільних відносин за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір могли встановити в договорі іпотеки, що іпотека поширюватиметься й на будівлю (споруду) чи об'єкт незавершеного будівництва, що будуть збудовані після укладення договору іпотеки. У випадку відсутності такої вказівки в договорі іпотеки, що іпотека поширюватиметься й на будівлю (споруду) чи об'єкт незавершеного будівництва, що будуть збудовані після укладення договору іпотеки, підстави для поширення іпотеки на такі об'єкти відсутні.
Таким чином, невикористання стороною такого універсального регулятора приватних відносин як договір для регулювання майбутніх відносин, визначаючи у порядку ст. 6 ЦК України предмет договору, за відсутності доказів недобросовісних дій сторони при укладенні договору іпотеки та за відсутності вимог про внесення змін у договір при наявності для цього підстав, зазначена позиція ВС, навіть за відмінних фактичних обставин, підлягає врахуванню в сукупності з іншими положеннями.
Позивач просить визнати спірні земельні ділянки предметом іпотеки згідно договору іпотеки №0705/206В/01 від 31.05.2007 р., укладеного між ЗАТ КБ «Приватбанк» та ОСОБА_1 .. Однак, не зважаючи на роз'яснення та уточнення, позовних вимог до ОСОБА_1 позивач не заявляє, вона визначена лише як третя особа, а представник позивача наполягав саме на заявлених позовних вимог до заявлених ним відповідачів.
ЦПК України покладає саме на позивача обов'язок визначати відповідача у справі. Визначення кола відповідачів, предмета та підстав позову є правом позивача, а встановлення належності відповідачів й обґрунтування позову - обов'язком суду, який виконується під час розгляду справи. Пред'явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача може здійснюватись в порядку, встановленому ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє у позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного позивача (постанова ВП ВС від 17.04.2018 р. у справі №523/9076/16-ц).
Пред'явлення позову до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову (постанова ВС від 29.08.2019 р. у справі №642/6181/16-ц).
Таким чином, зазначена вимога не заявлялась до належного відповідача - ОСОБА_1 , а тому в її задоволенні слід відмовити з цієї підстави.
Решта позовних вимог - про визнання недійсним договору іпотеки від 23.03.2012 р., укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , зареєстрованого 23.03.2012 р. приватним нотаріусом Палінчак Т.В. за №12314514; припинення права власності ОСОБА_2 на земельні ділянки за своєю суттю є похідними та залежать від наявності чи відсутності права іпотеки на земельні ділянки у позивача. Адже у позовній заяві позивач зазначає єдиною правовою підставою цих вимог неможливість відчуження земельної ділянки без згоди іпотеко держателя.
При цьому, вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки позивач не заявляє, лише посилаючись у позовній заяві на норми ЦПК України щодо недійсності оспорюваного договору. Позивач також не зазначає жодної підстави, передбаченої гл. 25 та ст. 346 ЦК України для припинення права власності ОСОБА_2 на земельні ділянки.
Враховуюче наведене, суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню.
Судові витрати підлягають розподілу відповідно до ст. 141 ЦПК України. При цьому, представником відповідача подано заяву про стягнення витрат на правничу допомогу, розрахунок та підтвердження яких будуть подані після ухвалення рішення у справі.
Керуючись ст. ст. 258, 259, 263-265 ЦПК України, суд,
вирішив:
У задоволенні позову відмовити повністю.
Забезпечення позову, вжите ухвалою Ярмолинецького районного суду від 18.07.2024 р. у цій справі шляхом накладення арешту та заборони органам, які здійснюють реєстрацію речових прав на нерухоме майно здійснювати будь-які дії щодо земельних ділянок з кадастровими номерами №6825855100:01:012:0172; №6825855100:01:012:0173; № 6825855100:01:012:0174 - скасувати.
Оригінал інвентаризаційної справи по АДРЕСА_2 - повернути Комунальному підприємству «Ярмолинецьке бюро технічної інвентаризації» (с-ще Ярмолинці, вул. Центральна, 8).
На рішення може бути подано апеляційну скаргу до Хмельницького апеляційного суду протягом 30 днів з дня складання повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст рішення виготовлено 03.10.2025 р..
Суддя А.В. Соловйов