вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"16" вересня 2025 р. Справа№ 911/424/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Михальської Ю.Б.
суддів: Тищенко А.І.
Мальченко А.О.
секретар судового засідання: Ніконенко Ю.А.
за участю представників: згідно протоколу судового засідання від 16.09.2025,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Пристоличної сільської ради
на рішення Господарського суду Київської області від 05.05.2025 (повний текст рішення складено 06.06.2025)
у справі №911/424/25 (суддя Щоткін О.В.)
за позовом Пристоличної сільської ради
до Малого приватного підприємства «Кім»
про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, -
Короткий зміст позовних вимог
Пристолична сільська рада (далі, позивач або Рада) звернулася до Господарського суду міста Києва з позовом до Малого приватного підприємства «Кім» (далі, відповідач або Підприємство) про внесення змін до Договору оренди №173 від 07.09.2005, посвідченого приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Київської області Козій А.В. та зареєстрованого за реєстровим № 3716 (зареєстрований у Бориспільському відділі КРФ ДП «ЦДЗК», про що у Державному реєстрі земель зроблено запис від 17.10.2005 за №0105323000), виклавши пункт 1.4. Договору та підпункт 2.7.1. пункту 2.7. Договору у нових редакціях:
« 1.4. Нормативна грошова оцінка Земельної ділянки становить 6 598 534,15 грн (шість мільйонів п'ятсот дев'яносто вісім тисяч п'ятсот тридцять чотири гривні 15 копійок), згідно з Витягом №HB-9903612452025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 17.01.2025 р.».
« 2.7.1. Орендна плата встановлюється та справляється в грошовій формі за рік у розмірі 5% (п'ять) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (6 598 534,15 грн) та становить - 329 926,71 (триста двадцять дев'ять тисяч дев'ятсот двадцять шість гривень 71 копійок) грн. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами.
Орендна плата сплачується на рахунок Пристоличної сільської ради. Реквізити поточного рахунку уточняються Орендарем кожного місяця та у разі їх зміни, орендна плата вноситься на новий поточний рахунок.
У разі невнесення орендної плати в строки, визначені цим Договором, стягується пеня у розрахунку 120% річної облікової ставки НБУ на несплачену суму за кожен день прострочення. Сплата пені за прострочку платежів здійснюється в грошовій формі.».
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що з набранням чинності Податкового кодексу України річний розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, який підлягає перерахуванню до бюджету, має відповідати вимогам підпункту 288.5.1. пункту 288.5. статті 288 цього Кодексу та є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати.
З моменту укладення Договору оренди між сторонами відбулась зміна розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є підставою зміни розміру орендної плати, який є істотною умовою договору.
Унаслідок прийняття 20.06.2019 Щасливською сільською радою рішення №1831-38-VII «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель села Проліски Бориспільського району Київської області» та рішення від 28.11.2019 №2042-45-VII «Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок у частині розміру орендної плати» Пристоличною сільською радою, яка є правонаступником всіх прав та обов'язків Щасливської сільської ради, з метою приведення укладеного із відповідачем Договору оренди №173 від 07.09.2005 до вимог діючого законодавства, було вручено відповідачу під підпис листа №02-14/1910 від 27.07.2021 про необхідність внесення змін до договору до 30.08.2021. Також Пристолична сільська рада зверталась до МПП «Кім» із вимогою (повідомленням) №02-14/2419/2024 від 08.11.2024 про внесення змін в договір №173 від 07.09.2005. Однак, станом на дату подання позову зміни до Договору в частині визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, переданої в оренду, сторонами не внесені. Згідно з витягом №НВ-9903612452025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, сформованого 17.01.2025, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 3220888000:03:003:0001 становить 6 598 534,15 грн, відповідно, враховуючи пункт 2.7.1. Договору орендна плата по Договору має становити 329 926,71 грн за рік (5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки).
Отже, наявні підстави для внесення змін до Договору шляхом викладення пункту 1.4. Договору та підпункту 2.7.1. пункту 2.7. Договору у нових редакціях, зазначених позивачем у позові.
Короткий зміст оскаржуваного рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття
Рішенням Господарського суду Київської області від 05.05.2025 у справі №911/424/25 відмовлено у задоволенні позову повністю.
Приймаючи рішення, суд дійшов висновку, що обов'язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом, з огляду на що слушними є аргументи позивача про те, що укладений між сторонами договір необхідно привести у відповідність до вимог чинного законодавства, зокрема в частині встановлення у договорі нормативної грошової оцінки як бази для обрахунку орендної плати.
Водночас, суд встановив, що проект договору про внесення змін, який надсилався відповідачу, та положення, викладені у позовній заяві, містять розбіжності в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки (у проекті - 5 893 922,38 грн, у позові - 6 598 534,15 грн); відповідно, різняться й розраховані суми орендної плати (у проекті - 294 696,12 грн, у позові - 329 926,71 грн). Крім того, позовна заява Пристоличної сільської ради містить вимогу викласти пункт 1.4 договору оренди №173 від 17.10.2005 у новій редакції, яка не містить відомостей про експертну грошову оцінку, на відміну від діючої редакції договору, та визначає оновлений розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки (6 598 534,15 грн). Натомість у проекті договору про внесення змін, який позивач направляв відповідачу, взагалі відсутнє викладення пункту 1.4 договору у новій редакції, натомість прямо зазначено, що: «Сторони погодили п. 1.4. Договору вважати таким, що втратив чинність…». Тобто проект договору про внесення змін, що пропонувався відповідачу, не передбачав викладення пункту 1.4 договору у новій редакції, а лише скасування чинності цього пункту.
Суд наголосив, що за загальними засадами цивільного та господарського права (стаття 6 Цивільного кодексу України, стаття 188 Господарського кодексу України), зміна умов договору є правом сторін, яке реалізується на підставі взаємної згоди. Суд не може нав'язувати сторонам зміни умов, щодо яких вони не вели переговорів або які не були предметом попереднього погодження.
З огляду на зазначене, відсутність згоди відповідача на одну редакцію договору не означає, що він не погодився з іншими, відмінними умовами.
Таким чином, позивач просить суд внести зміни до договору у редакції, яка не була запропонована відповідачу для погодження, тобто без попереднього погодження сторонами змісту змін, що є порушенням принципу свободи договору, закріпленого у статті 627 Цивільного кодексу України, а тому заявлені позовні вимоги не підлягають задоволенню.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів
Не погодившись із прийнятим судовим рішенням, 25.06.2025 через підсистему «Електронний суд» Пристолична сільська рада звернулася до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить суд рішення Господарського суду Київської області від 05.05.2025 у справі №911/424/25 скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов Пристоличної сільської ради у повному обсязі.
Апеляційна скарга обґрунтована порушенням судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права.
Узагальнені доводи апеляційної скарги позивача зводяться до того, що відмова суду в задоволенні позовної заяви у зв'язку з відсутністю попереднього погодження сторонами змісту змін до Договору є безпідставною, оскільки досудове врегулювання спору є правом, а не обов'язком Пристоличної сільської ради, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує.
При цьому скаржник посилається на правові висновки, наведені у постанові Великої Палати Верховного Суду України від 12.02.2019 у справі №914/2649/17.
Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу
Відповідач письмового відзиву на апеляційну скаргу суду не надав, що у відповідності до частини 3 статті 263 Господарського процесуального кодексу України не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку.
Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги
Згідно з витягом із протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.06.2025 апеляційну скаргу Пристоличної сільської ради на рішення Господарського суду Київської області від 05.05.2025 у справі №911/424/25 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - ОСОБА_1, судді: Михальська Ю.Б., Тищенко А.І.
Судом встановлено, що апеляційна скарга була подана скаржником безпосередньо до суду апеляційної інстанції.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 30.06.2025 витребувано у Господарського суду Київської області матеріали справи №911/424/25; відкладено вирішення питання щодо подальшого руху апеляційної скарги до надходження матеріалів справи з Господарського суду Київської області.
06.08.2025 матеріали справи №911/424/25 надійшли до суду апеляційної інстанції та були передані судді-доповідачу.
Розпорядженням керівника апарату суду №09.1-07/396/25 від 13.08.2025 у зв'язку зі звільненням судді ОСОБА_1 з посади судді Північного апеляційного господарського суду у відставку відповідно до підпункту 2.3.43, 2.3.44 пункту 2.3. Положення про автоматизовану систему документообігу суду призначено повторний автоматизований розподіл справи №911/424/25.
Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 13.08.2025 апеляційну скаргу Пристоличної сільської ради на рішення Господарського суду Київської області від 05.05.2025 у справі №911/424/25 передано на розгляд колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя: Михальська Ю.Б., судді: Тищенко А.І., Мальченко А.О.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 18.08.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Пристоличної сільської ради на рішення Господарського суду Київської області від 05.05.2025 у справі №911/424/25, призначено до розгляду апеляційну скаргу на 16.09.2025.
За результатами проведеного 16.09.2025 судового засідання суд оголосив вступну та резолютивну частини постанови.
Явка представників учасників справи
У судове засідання 16.09.2025 з'явився представник позивача.
Представник відповідача у судове засідання не з'явився, про причини неявки суд не повідомив.
Згідно з частиною 12 статті 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Відповідно до частин 3, 7 статті 120 Господарського процесуального кодексу України виклики і повідомлення здійснюються шляхом вручення ухвали в порядку, передбаченому цим Кодексом для вручення судових рішень. Учасники судового процесу зобов'язані повідомляти суд про зміну свого місцезнаходження чи місця проживання під час розгляду справи. У разі відсутності заяви про зміну місця проживання ухвала про повідомлення чи виклик надсилається учасникам судового процесу, які не мають офіційної електронної адреси, та за відсутності можливості сповістити їх за допомогою інших засобів зв'язку, які забезпечують фіксацію повідомлення або виклику, за останньою відомою суду адресою і вважається врученою, навіть якщо відповідний учасник судового процесу за цією адресою більше не знаходиться або не проживає.
За змістом пунктів 2-4 частини 6 статті 242 Господарського процесуального кодексу України днем вручення судового рішення є день отримання судом повідомлення про доставлення копії судового рішення до електронного кабінету особи; день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про вручення судового рішення; день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, повідомленою цією особою суду.
У матеріалах справи міститься поштове відправлення з копією ухвали суду від 18.08.2025 про відкриття апеляційного провадження у даній справі, яке направлялося судом на адресу місцезнаходження відповідача та повернулося на адресу суду з відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою».
Ураховуючи зміст наведених правових норм, колегія суддів зазначає, що у разі якщо ухвалу про вчинення відповідної процесуальної дії направлено судом за належною адресою, тобто повідомленою суду стороною, і повернуто підприємством зв'язку з посиланням на відсутність (вибуття) адресата, відмову від одержання, не вручення під час доставки, закінчення строку зберігання поштового відправлення тощо, то вважається, що адресат повідомлений про вчинення відповідної процесуальної дії.
Таким чином, судом апеляційної інстанції вживались дії задля належного повідомлення відповідача про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції в даній справі. При цьому, явка представника відповідача в судове засідання обов'язковою не визнавалась.
Відповідно до частини 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен при вирішенні судом питання щодо його цивільних прав та обов'язків має право на судовий розгляд упродовж розумного строку.
Обов'язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору (§§ 66, 69 рішення Європейського суду з прав людини від 08.11.2005 року в справі «Смірнов проти України»).
Критерії оцінювання «розумності» строку розгляду справи є спільними для всіх категорій справ (цивільних, господарських, адміністративних чи кримінальних). Це - складність справи, поведінка заявника та поведінка органів державної влади (насамперед, суду). Відповідальність держави за затягування провадження у справі, як правило, настає у випадку нерегулярного призначення судових засідань, призначення судових засідань з великими інтервалами, затягування при передачі або пересиланні справи з одного суду в інший, невжиття судом заходів до дисциплінування сторін у справі, свідків, експертів тощо.
Усі ці обставини враховуються судом при розгляді кожної справи, оскільки перевищення розумних строків розгляду справ становить порушення прав, гарантованих пунктом 1 статті 6 Конвенції про захист прав і основних свобод людини.
Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку про можливість розгляду справи без участі представника відповідача, який про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги у розумінні норм Господарського процесуального кодексу України повідомлявся судом належним чином та неявка якого не перешкоджає вирішенню спору по суті.
Представник позивача у судовому засіданні підтримував доводи апеляційної скарги, просив її задовольнити, оскаржене рішення суду скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції
Щасливська сільська рада (орендодавець) і МПП «Кім» (орендар) уклали 07.09.2005 Договір №173, відповідно до пункту 1.1. якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове, платне володіння і користування земельну ділянку, яка знаходиться в с. Проліски в адмінмежах Щасливської сільської ради Бориспільського району Київської області, по вул. Броварській, 1а, відповідно до плану, що додається, надалі за текстом - «Земельна ділянка».
Пунктом 1.3. Договору №173 від 07.09.2005 обумовлено, що в оренду передається земельна ділянка під розміщення придорожнього кафе загальною площею 0,8 гектара зелених насаджень, за рахунок земель державної власності в с. Проліски в адмінмежах Щасливської сільської ради Бориспільського району Київської області по вул. Броварській, 1а, в межах населеного пункту.
Згідно з пунктом 1.4. Договору №173 від 07.09.2005 експертна грошова оцінка земельної ділянки становить 72 635,33 грн. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 174 324,80 грн.
За умовами підпункту 2.1.1. Договору №173 від 07.09.2005 земельна ділянка вважається переданою в оренду за цим договором з моменту підписання сторонами акту прийому-передачі земельної ділянки. Орендар може приступити до використання земельної ділянки лише після набрання чинності цим договором.
Пунктом 2.3. Договору №173 від 07.09.2005 визначено, що договір укладається на термін 49 (сорок дев'ять) років, починаючи з дати його державної реєстрації.
Відповідно до підпункту 2.7.1. Договору №173 від 07.09.2005 орендна плата встановлюється та справляється в грошовій формі за рік в розмірі 5% (п'яти відсотків) від експертної грошової оцінки земельної ділянки, визначеної у пункті 1.4 цього договору: 3631,77 грн. Ставка земельного податку становить 726,35 грн. Орендна плата вноситься на поточний рахунок Щасливської сільської Ради, Бориспільського району, Київської області № 371161004089, в УДК у Київській області, МФО821018, код одержувача 04527520, або на інший рахунок, визначений за згодою сторін, або орендарем відповідно до чинного законодавства.
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.
У разі невнесення орендної плати в строки, визначені цим договором, нараховується пеня у розмірі 120% річних облікової ставки НБУ, діючої на момент виникнення податкового боргу. Сплата пені за прострочення платежів здійснюється в грошовій формі.
Згідно з пунктом 5.5. Договору №173 від 07.09.2005 сторони погоджуються з тим, що: будь-які зміни або доповнення до цього договору здійснюються у письмовій формі та підписуються належним чином уповноваженими представниками сторін у разі, якщо з будь-яких причин будь-які положення цього договору є недійсними, недіючими, незаконними або такими що не мають юридичної сили, це не впливає на дійсність або юридичну силу будь-якого або усіх інших положень цього договору. Сторони попереджаються, що у випадку, коли будь-яке із положень цього договору втратило юридичну силу, вони невідкладно розпочнуть переговори на засадах взаємної доброзичливості для того, щоб змінити це положення таким чином, щоб у зміненому вигляді воно стало чинним і законним та у максимально можливому обсязі відбивало початкові наміри сторін щодо суті зазначеного положення.
В разі відсутності взаємної згоди сторін щодо зміни умов цього договору, ці питання вирішуються у судовому порядку.
У розділі 8 Договору №173 від 07.09.2005 зазначено, що цей договір набуває чинності після його підписання з моменту державної реєстрації.
Договір №173 від 07.09.2005 посвідчено приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Київської області Козій А.В. та зареєстровано в реєстрі за №3716.
17.10.2005 Договір №173 від 07.09.2005 зареєстровано у Бориспільському відділі Київської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» при Держкомземі України, про що вчинено запис №0105323000.
Згідно з додатком до Договору №173 від 07.09.2005 кадастровий номер орендованої земельної ділянки - 3220888000:03:003:0001.
17.10.2005 Щасливська сільська рада та МПП «Кім» підписали акт прийому-передачі земельної ділянки на умовах оренди.
20.06.2019 Щасливська сільська рада прийняла рішення №1831-38-VII «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель села Проліски Бориспільського району Київської області», відповідно до пункту 1 якого вирішила затвердити технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель села Проліски Бориспільського району Київської області загальною площею 297,6500 га, якою визначено середню (базову) вартість одного квадратного метра земель села Проліски Бориспільського району Київської області, станом на 01.01.2019, рівною Цнм = 189,79 грн за 1 кв. м.
28.11.2019 Щасливська сільська рада прийняла рішення №2042-45-VII «Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок у частині розміру орендної плати», яким вирішила: в зв'язку з набранням чинності з 01.01.2020 нової нормативної грошової оцінки земель сіл Щасливе та Проліски має місце приведення чинних договорів оренди землі до вимог законодавства (пункт 1); дане рішення вважати пропозицією щодо внесення змін до договорів оренди землі в розумінні частини другої статті 188 Господарського кодексу України (пункт 2); орендарям, які орендують земельні ділянки в с. Щасливе та с. Проліски, звернутися до Щасливської сільської ради для внесення змін в договори оренди в частині орендної плати (пункт 3); доручити сільському голові підписати Угоди щодо внесення змін в існуючі договори оренди в частині розміру орендної плати (пункт 4).
10.12.2020 Пристолична сільська рада прийняла рішення №4-1-VIII «Про зміну найменування сільської ради», яким вирішила, зокрема: привести у відповідність до діючого законодавства найменування Щасливської сільської ради шляхом перейменування Щасливської сільської ради у Пристоличну сільську раду; Пристоличну сільську раду визнати правонаступником всіх прав та обов'язків Щасливської сільської ради.
Листом №02-14/1910 від 27.07.2021 Пристолична сільська рада звернулась до МПП «Кім», у якому повідомила про прийняті Щасливською сільською радою рішення №1831-38-VII від 20.06.2019 та №2042-45-VII від 28.11.2019, у зв'язку з чим просила МПП «Кім» в строк до 30.08.2021 звернутись до Пристоличної сільської ради для внесення змін в існуючий договір оренди землі з метою приведення його у відповідність до чинного законодавства.
Лист №02-14/1910 від 27.07.2021 вручено директору МПП «Кім» 06.08.2021, що підтверджується його підписом на цьому листі.
У подальшому Пристолична сільська рада звернулась до МПП «Кім» із вимогою (повідомленням) №02-14/2419/2024 від 08.11.2024 про внесення змін в Договір №173 від 07.09.2005 (посвідчений приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Київської області Козій А.В. за реєстровим № 3716), до якого сільська рада долучила Витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 06.11.2024 №НВ-9952834022024 та проект Договору про внесення змін до договору №173 від 07.09.2005.
Відповідно до витягу №НВ-9952834022024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, сформованого 06.11.2024, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 3220888000:03:003:0001 становить 5 893 922,38 грн.
Зміст долученого до вимоги (повідомлення) №02-14/2419/2024 від 08.11.2024 проекту договору про внесення змін містить такі умови:
« 1. Сторони прийшли взаємної згоди викласти підпункт 2.7.1. п. 2.7. Договору №173, посвідченого приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Київської області Козій А.В. за реєстровим №3716, зареєстрованого у Бориспільському відділі КРФ ДП «ЦДЗК», про що у Державному реєстрі земель зроблено запис від 17.10.2005р. за №0105323000 (надалі - Договір) у наступній редакції: « 2.7.1. Орендна плата встановлюється та справляється в грошовій формі за рік у розмірі 5% (п'ять) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (5893922,38 грн) та становить - 294696,12 (двісті дев'яносто чотири тисячі шістсот дев'яносто шість гривень 12 копійок) грн. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами.
Орендна плата сплачується на рахунок Пристоличної сільської ради. Реквізити поточного рахунку уточнюються орендарем кожного місяця та у разі їх зміни, орендна плата вноситься новий поточний рахунок.
У разі невнесення орендної плати в строки, визначені цим договором, стягується пеня у розрахунку 120% річної облікової ставки НБУ на несплачену суму за кожен день прострочення. Сплата пені за прострочку платежів здійснюється в грошовій формі.».
2. Сторони погодили п. 1.4. Договору вважати таким, що втратив чинність, інші умови Договору залишити без змін.
3. Цей договір про внесення змін набирає чинності з дати його підписання сторонами.
4. Цей договір про внесення змін є невід'ємною частиною договору.
5. Цей договір про внесення змін укладено українською мовою у двох оригінальних примірниках, по одному для кожної із сторін.
6. Всі витрати, пов'язанні з реєстрацією сплачує орендар.».
Відповідно до опису вкладення у цінний лист та поштової накладної №0832500015930 вказана вимога (повідомлення) з додатками надіслана на адресу МПП «Кім» 12.11.2024.
Відповідно до витягу №НВ-9903612452025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, сформованого 17.01.2025, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 3220888000:03:003:0001 становить 6 598 534,15 грн.
За твердженнями позивача станом на дату подання позовної заяви у даній справі проект договору про внесення змін відповідачем не підписаний, зі сторони орендаря на адресу Пристоличної сільської ради не надходили зауваження, пропозиції чи заперечення щодо наданого проекту договору про внесення змін в договір №173 від 07.09.2005.
За наявною у Пристоличної сільської ради інформацією орендар у період 2022-2023 роки сплачував орендну плату у самостійно визначеному розмірі, а в 2024 році не сплачував орендну плату взагалі.
Позивач зауважує, що з моменту укладення Договору між сторонами відбулась зміна розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є підставою зміни розміру орендної плати, який є істотною умовою договору.
Позивач зазначає, що оскільки нормативна грошова оцінка земельної ділянки, переданої в оренду відповідачеві на умовах договору, складає 6 598 534,15 грн, орендна плата за Договором має становити 329 926,71 грн за рік (5% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки).
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови
У відповідності до вимог частин 1, 2, 4, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, дійшов висновку, що апеляційна скарга позивача підлягає задоволенню, а рішення місцевого господарського суду у даній справі підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про задоволення позову в повному обсязі з таких підстав.
Ключовим елементом принципу правової визначеності є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів. Суб'єкти (учасники спору) завжди повинні мати можливість орієнтувати свою поведінку таким чином, щоб вона відповідала вимогам норми на момент вчинення дії. Для оцінки правовідносин у даному спорі колегія керується правилами, викладеними Європейським судом з прав людини (далі, ЄСПЛ) у рішенні в справі The Sunday Times v. United Kingdom. У цій справі ЄСПЛ зазначив, що закон повинен бути досить доступним, він повинен служити для громадянина відповідним орієнтиром, достатнім у контексті, в якому застосовуються певні правові норми у відповідній справі; норма не може вважатися законом, якщо вона не сформульована з достатньою чіткістю, яка дає можливість громадянинові регулювати свою поведінку.
У справі Steel and others v. The United Kingdom ЄСПЛ наголосив, що Конвенція вимагає, щоб усе право, чи то писане, чи неписане, було достатньо чітким, аби дати змогу громадянинові, якщо виникне потреба, з належною порадою, передбачати певною мірою за певних обставин наслідки, що може спричинити певна дія.
З огляду на викладене, суд вважає за необхідне застосовувати правові норми та судову практику у даній справі таким чином, яким вона є найбільш очевидною та передбачуваною для учасників цивільного обороту в Україні.
Пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України визначено, що підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.
Відповідно до частини 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За приписами частини 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції на момент укладення договору оренди від 07.09.2005) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі.
Орендна плата відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» (у редакції на момент укладення договору оренди від 07.09.2005) це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою; розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін в договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України «Про плату за землю»).
Стаття 2 Закону України «Про плату за землю» №2535-ХІІ від 03.07.1992 (втратив чинність на підставі Кодексу №2755-VI (2755-17) від 02.12.2010) містила норми, відповідно до яких використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Розміри податку за земельні ділянки, грошову оцінку яких не встановлено, визначаються до її встановлення в порядку, визначеному цим Законом. За земельні ділянки, надані в оренду, справляється орендна плата.
Разом із тим, згідно з пунктом 3 частини 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.
За змістом положень частин 1-3 статті 21 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Частинами 1-3 статті 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
З наведених норм права вбачається, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Статтею 96 Земельного кодексу України встановлений обов'язок землекористувача своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Згідно з частиною 1 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до частин 1, 2 статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони.
Згідно з частиною 3 статті 653 Цивільного кодексу України у разі зміни договору зобов'язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов'язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.
У статті 30 Закону України «Про оренду землі» визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Отже, враховуючи положення статті 632 Цивільного кодексу України та статті 30 Закону України «Про оренду землі», за загальним правилом зміна умов договору, у тому числі стосовно розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, установлених умовами договору або в силу закону.
При цьому наведені норми права передбачають, що якщо договір змінений судом, то зобов'язання змінюється з моменту набрання відповідним рішенням суду законної сили.
Подібні правові висновки наведені у постанові Великої Палати Верховного Суду у постанові від 16.02.2021 у справі №921/530/18.
Як встановлено підпунктом 14.1.136 статті 14 Податкового кодексу України орендна плата для цілей розділу XII цього Кодексу - обов'язковий платіж за користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на умовах оренди.
Згідно з підпунктом 14.1.147 статті 14 Податкового кодексу України плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.
Відповідно до підпункту 288.1 статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний контролюючий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.
Як визначено підпунктом 288.4 вказаної статті Податкового кодексу України, розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (крім випадків консервації таких земельних ділянок або визнання земельних ділянок забрудненими (потенційно забрудненими) вибухонебезпечними предметами).
Підпунктом 288.5.1., 288.5.2. пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України (в редакції, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин та подання позовної заяви у даній справі) було визначено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки; може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у підпункті 288.5.2, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.
Для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства (підпункт 289.1 статті 289 Податкового кодексу України).
У статті 1 Закону України «Про оцінку земель» зазначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
За змістом частини 5 статті 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (частина 1 статті 13 Закону України «Про оцінку земель»).
Виходячи з аналізу зазначених законодавчих приписів, орендна плата за земельну ділянку, яка перебуває в державній або в комунальній власності, має подвійну правову природу, оскільки, з одного боку, є передбаченим договором оренди землі платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою, з іншого - є однією з форм плати за землю як загальнодержавного податку нарівні із земельним податком. Разом з тим, орендна плата за користування земельними ділянками державної та комунальної власності є регульованою ціною, яка розраховується від нормативної грошової оцінки земель, а її розмір встановлюється в договорі.
При цьому нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами плати за користування землею. Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, в зв'язку з чим, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
З матеріалів справи вбачається, що сторони, укладаючи Договір оренди у 2005 році, у пункті 2.7.1. останнього погодили, зокрема, що орендна плата встановлюється та справляється в грошовій формі за рік в розмірі 5% (п'яти відсотків) від експертної грошової оцінки земельної ділянки, визначеної у пункті 1.4 цього договору: 3631,77 грн. Ставка земельного податку становить 726,35 грн.
При цьому згідно з пунктом 1.4. Договору №173 від 07.09.2005 експертна грошова оцінка земельної ділянки становить 72 635,33 грн. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 174 324,80 грн.
Згідно з пунктом 34 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.
Частиною 1 статті 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.
Частиною 1 статті 15 Закону України «Про оцінку земель» визначено, що підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
Так, 20.06.2019 Щасливська сільська рада (правонаступником якої є Пристолична сільська рада) прийняла рішення №1831-38-VII «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель села Проліски Бориспільського району Київської області», відповідно до пункту 1 якого вирішила затвердити технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель села Проліски Бориспільського району Київської області загальною площею 297,6500 га, якою визначено середню (базову) вартість одного квадратного метра земель села Проліски Бориспільського району Київської області, станом на 01.01.2019, рівною Цнм = 189,79 грн за 1 кв. м.
28.11.2019 Щасливська сільська рада прийняла рішення №2042-45-VII «Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок у частині розміру орендної плати», яким вирішила: в зв'язку з набранням чинності з 01.01.2020 нової нормативної грошової оцінки земель сіл Щасливе та Проліски має місце приведення чинних договорів оренди землі до вимог законодавства (пункт 1); дане рішення вважати пропозицією щодо внесення змін до договорів оренди землі в розумінні частини другої статті 188 Господарського кодексу України (пункт 2); орендарям, які орендують земельні ділянки в с. Щасливе та с. Проліски, звернутися до Щасливської сільської ради для внесення змін в договори оренди в частині орендної плати (пункт 3); доручити сільському голові підписати Угоди щодо внесення змін в існуючі договори оренди в частині розміру орендної плати (пункт 4).
Частина 2 статті 20 Закону України «Про оцінку земель» передбачає, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Відповідно до витягу №НВ-9952834022024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, сформованого 06.11.2024, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 3220888000:03:003:0001 становила 5 893 922,38 грн.
Згідно з витягом №НВ-9903612452025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, сформованого 17.01.2025, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 3220888000:03:003:0001 становить 6 598 534,15 грн.
Як свідчать матеріали справи, розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яку орендує відповідач згідно з договором оренди землі від 07.09.2005, визначено позивачем на момент подання позову на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної від 17.01.2025 №НВ-9903612452025.
Саме з посиланням на положення Податкового кодексу України, рішення Щасливської сільської ради від 20.06.2019 №1831-38-VII «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель села Проліски Бориспільського району Київської області», рішення від 28.11.2019 №2042-45-VII «Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок у частині розміру орендної плати» та дані Витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 17.01.2025 №НВ-9903612452025 Пристолична сільська рада просить суд внести зміни до пунктів 1.4., 2.7.1. Договору оренди щодо зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки та її розрахунку, розміру орендної плати з оглядку на нову нормативну грошову оцінку.
Матеріали справи не містять доказів оспорення відповідачем правомірності визначення у витязі від 17.01.2025 нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яку він орендує відповідно до умов договору оренди землі від 07.09.2005.
Розмір орендної плати, враховуючи підпункт 2.7.1. пункту 2.7. Договору та з огляду на нормативну грошову оцінку, зазначену у витязі з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 17.01.2025 №НВ-9903612452025, має становити 329 926,71 грн (6 598 534,15 грн х 5%).
Отже, оскільки обов'язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом і нормами чинного законодавства передбачена можливість зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадку зміни нормативно грошової оцінки землі, суд погоджується з доводами позивача про те, що укладений між сторонами договір необхідно привести у відповідність до вимог чинного законодавства, зокрема в частині встановлення у договорі нормативної грошової оцінки як бази для обрахунку орендної плати.
При цьому суд враховує, що позивач звертався до відповідача із повідомленнями про необхідність внесення відповідних змін до Договору, однак жодних заперечень чи зауважень ні щодо наявності у відповідача такого обов'язку, ні щодо змісту запропонованих змін до договору відповідач не висловив.
Зазначення у Договорі оренди землі нормативної грошової оцінки, що не відповідає вимогам підпункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України призводить до неналежної реалізації принципу платного використання землі.
Стосовно положень щодо розміру штрафних санкцій у разі невнесення орендної плати у встановлені договором строки («У разі невнесення орендної плати в строки, визначені цим Договором, стягується пеня у розрахунку 120% річної облікової ставки НБУ на несплачену суму за кожен день прострочення. Сплата пені за прострочку платежів здійснюється в грошовій формі.»), то відповідні положення існували і в первинній редакції пункту 2.7.1. Договору оренди («У разі невнесення орендної плати в строки, визначені цим договором, нараховується пеня у розмірі 120% річних облікової ставки НБУ, діючої на момент виникнення податкового боргу. Сплата пені за прострочення платежів здійснюється в грошовій формі.»), водночас наразі приведені позивачем у відповідність до вимог підпункту 129.1.1. пункту 129.1. та пункту 129.4. статті 129 Податкового кодексу України.
З огляду на встановлені обставини колегія суддів вважає, що позовні вимоги у даній справі підлягають задоволенню.
Стосовно висновків суду першої інстанції із посиланням на положення статті 188 Господарського кодексу України та статті 6 Цивільного кодексу України про неможливість задоволення позову через те, що позивач у позові просить суд внести зміни до договору у редакції, яка не була запропонована відповідачу для погодження у позасудовому порядку, тобто без попереднього погодження сторонами змісту змін, то суд апеляційної інстанції з ними не погоджується з огляду на таке.
Частиною 2 статті 124 Конституції України юрисдикція судів поширюється на будь-який юридичний спір та будь-яке кримінальне обвинувачення. У передбачених законом випадках суди розглядають також інші справи.
Частина 3 статті 124 Конституції України встановлює, що законом може бути визначений обов'язковий досудовий порядок урегулювання спору.
Відповідно до частин першої та третьої статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.
У частині 1 статті 627 Цивільного кодексу України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Підстави для зміни або розірвання договору визначені статтею 651 Цивільного кодексу України і за загальним правилом, викладеним в частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Про зміну або розірвання договору в порядку частини першої статті 651 Цивільного кодексу України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).
Разом з тим, законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.
Так, за частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Зміна умов договору (чи його розірвання) в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов'язання іншою стороною договору у відповідності до пункту 2 частини першої статті 611 ЦК України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.
Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
Натомість статтею 188 Господарського кодексу України (чинного станом на дату виникнення спірних правовідносин) було врегульовано порядок зміни розірвання господарських договорів, за яким сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду (частини друга-четверта статті 188 Господарського кодексу України).
Правила, передбачені частинами другою-четвертою статті 188 Господарського кодексу України, є матеріально-правовими, а не процесуальними. Процедура, передбачена ними, не відноситься до випадків обов'язкового досудового врегулювання спору в розумінні частини третьої статті 124 Конституції України та не спричиняє наслідків у вигляді повернення позовної заяви відповідно до приписів пункту 6 частини п'ятої статті 174 ГПК України.
Частинами 2 та 3 статті 188 Господарського кодексу України встановлений порядок проведення сторонами договору переговорів щодо добровільної зміни чи розірвання договору. Частиною четвертою цієї статті визначено, заінтересована сторона може звернутися до суду, якщо виник спір.
Те, що сторона спору не скористалася процедурою його позасудового врегулювання, не позбавляє її права реалізувати своє суб'єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині 2 статті 651 Цивільного кодексу України.
Підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом є обставини, наведені у частині другій статті 651 Цивільного кодексу України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб'єктивних правах чи інтересах. Такі підстави та умови виникнення юридичного спору у правовідносинах є однаковими незалежно від їх суб'єктного складу (за участі фізичних чи юридичних осіб) та змісту правовідносин (цивільні чи господарські).
Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 Цивільного кодексу України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення), та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони.
Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 12.02.2019 у справі №914/2649/17.
Колегія суддів зазначає, що у спірному випадку обов'язковість урахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом, а запропоновані позивачем до викладення у нових редакціях пункти 1.4., 2.7.1. Договору відповідають за змістом вимогам земельного законодавства, тому не направлення позивачем відповідачу пропозиції про внесення змін до договору оренди саме в редакції, яка наразі викладена позивачем у позові та апеляційній скарзі, не може бути підставою для відмову у задоволенні позову.
Враховуючи викладене у сукупності, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення, яким позов підлягає задоволенню у повному обсязі, а пункти 1.4., 2.7.1. Договору викладенню у редакції, наведеній позивачем у позові.
Усі інші доводи та міркування учасників справи, окрім зазначених у мотивувальній частині постанови, взяті судом до уваги, однак не спростовують вищенаведених висновків суду.
При цьому судом враховано, що Європейський суд з прав людини неодноразово у своїх рішеннях зазначав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення ЄСПЛ у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» від 9 грудня 1994 року, пункт 29; рішення ЄСПЛ у справі «Серявін проти України» від 10 лютого 2010 року, пункт 58).
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги
Відповідно до частин 1, 3 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Згідно з частиною 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
За змістом пункту 2 частини 1 статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині.
Відповідно до статті 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, зокрема, неправильне застосування норм матеріального права.
З огляду на викладене колегія суддів вважає апеляційну скаргу Пристоличної сільської ради такою, що підлягає задоволенню, а рішення Господарського суду Київської області від 05.05.2025 у даній справі таким, що підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про задоволення позовних вимог.
Розподіл судових витрат здійснено у відповідності до статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись статтями 129, 269, 270, 273, пунктом 2 частини 1 статті 275, статтями 277, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу Пристоличної сільської ради на рішення Господарського суду Київської області від 05.05.2025 у справі №911/424/25 задовольнити.
Рішення Господарського суду Київської області від 05.05.2025 у справі №911/424/25 скасувати.
Прийняти нове рішення, яким позовні вимоги Пристоличної сільської ради задовольнити.
Внести зміни до Договору оренди №173 від 07.09.2005 року, посвідченого приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Київської області Козій А.В. та зареєстрованого за реєстровим №3716 (зареєстрований у Бориспільському відділі КРФ ДП «ЦДЗК», про що у Державному реєстрі земель зроблено запис від 17.10.2005 за №0105323000), виклавши пункт 1.4. Договору та підпункт 2.7.1. пункту 2.7. Договору у нових редакціях:
« 1.4. Нормативна грошова оцінка Земельної ділянки становить 6 598 534,15 грн (шість мільйонів п'ятсот дев'яносто вісім тисяч п'ятсот тридцять чотири гривні 15 копійок), згідно з Витягом №HB-9903612452025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 17.01.2025 р.».
« 2.7.1. Орендна плата встановлюється та справляється в грошовій формі за рік у розмірі 5% (п'ять) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (6 598 534,15 грн) та становить - 329 926,71 (триста двадцять дев'ять тисяч дев'ятсот двадцять шість гривень 71 копійок) грн. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами.
Орендна плата сплачується на рахунок Пристоличної сільської ради. Реквізити поточного рахунку уточняються Орендарем кожного місяця та у разі їх зміни, орендна плата вноситься на новий поточний рахунок.
У разі невнесення орендної плати в строки, визначені цим Договором, стягується пеня у розрахунку 120% річної облікової ставки НБУ на несплачену суму за кожен день прострочення. Сплата пені за прострочку платежів здійснюється в грошовій формі.».
Стягнути з Малого приватного підприємства «Кім» (08335, Київська область, Бориспільський район, село Іванків, вул. Центральна, 9, ідентифікаційний код 24223644) на користь Пристоличної сільської ради (08325, Київська область, Бориспільський район, село Щасливе, вул. Фестивальна, буд. 39; ідентифікаційний код 04527520) витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви у розмірі 3 028 (три тисячі двадцять вісім) грн 00 коп. та витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 4 542 (чотири тисячі п'ятсот сорок дві) грн 00 коп. Видати наказ.
Видачу наказу доручити Господарському суду Київської області згідно з вимогами процесуального законодавства.
Матеріали справи №911/424/25 повернути до місцевого господарського суду.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у порядку, передбаченому статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено та підписано 02.10.2025.
Головуючий суддя Ю.Б. Михальська
Судді А.І. Тищенко
А.О. Мальченко