Справа № 761/43335/24
Провадження № 2/761/3786/2025
02 жовтня 2025 року Шевченківський районний суд м. Києва в складі:
головуючого судді: Пономаренко Н.В.,
за участю секретаря: Яцишина А.А.,
позивача: ОСОБА_1 ,
представника позивача: Косенко Н.Ю.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в загальному провадженні цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКФ Фарби України», Товариства з обмеженою відповідальністю «Картель Буд» про визнання майнових прав, -
У листопаді 2024 року на адресу Шевченківського районного суду м. Києва надійшла позовна заява ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКФ ФАРБИ УКРАЇНИ», Товариства з обмеженою відповідальністю «КАРТЕЛЬ БУД», про визнання майнових прав на об'єкти інвестування, відповідно до якої позивач із урахуванням заяви про уточнення позовних вимог,просив суд:
1.Визнати за ОСОБА_1 РНОКПП НОМЕР_1 , майнові права на об'єкт незавершеного будівництва - однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0046.
2.Визнати за ОСОБА_1 РНОКПП НОМЕР_1 , майнові права на об'єкт незавершеного будівництва - однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0046.
3.Визнати за ОСОБА_1 РНОКПП НОМЕР_1 , майнові права на об'єкт незавершеного будівництва - нежитлове приміщення площею 2 кв.м. цокольного поверху, із загальної площі 293,85 кв.м. секція 1, будівельна адреса АДРЕСА_3 на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0046.
Позовні вимоги обґрунтовувало тим, що 29 серпня 2014 ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКФ Фарби України» (надалі - відповідач) укладений нотаріально посвідчений попередній договір за яким продавець в майбутньому зобов'язується укласти договорів купівлі-продажу, за яким покупець купує майнові права на об'єкт нерухомості - однокімнатна квартира АДРЕСА_4 на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0046.
У позовній заяві зазначено, що покупцем було внесено 100 % фінансування об'єкту нерухомості, про що було видану довідку від 02.08.2016, також виготовлено технічний паспорт, за яким нумерація квартири змінена на АДРЕСА_5 . Актом приймання-передачі технічного паспорту від 02.08.20216 було передано покупцю (позивачу) технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_5 . Відповідно до п. 2.1 ст. 2 Договору «Продавець продає, а Покупець купує майнові права на об'єкт нерухомості у порядку та умовах, передбачених цим Договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.». В силу вимог п. 2.2 ст. 2 Договору «Сторони домовились, що об'єктом нерухомості, Майнові права на який передається за даним Договором, є об'єкт нерухомості, розташований в об'єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_6 . Згідно з п. 2.4 ст. 2 Договору «Запланований термін будівництва та введення в експлуатацію об'єкта капітального будівництва - 1 квартал 2018 року.»
У позовній заяві зазначено, що на виконання умов Договору визначених у п. 4.2 ст. 4 позивач оплатив на рахунок відповідача 100% вартості майнових прав на об'єкт нерухомості визначений умовами Договору та здійснення розрахунків.
Позовні вимоги обґрунтовувало тим, що 13 грудня 2015 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКФ Фарби України» укладено Договір купівлі продажу майнових прав № 3/4/ШК (надалі - Договір). Відповідно до п. 2.1 ст. 2 Договору «Продавець продає, а Покупець купує майнові права на об'єкт нерухомості у порядку та умовах, передбачених цим Договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.». В силу вимог п. 2.2 ст. 2 Договору «Сторони домовились, що об'єктом нерухомості, Майнові права на який передається за даним Договором, є об'єкт нерухомості, розташований в об'єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_7 , загальною площею 25,85 м2. Згідно з п. 2.4 ст. 2 Договору «Запланований термін будівництва та введення в експлуатацію об'єкта капітального будівництва - 3 квартал 2017 року.». На виконання умов Договору визначених у п. 4.2 ст. 4 позивач оплатив на рахунок відповідача 100% вартості майнових прав на об'єкт нерухомості про що видано довідку від 01.08.2016.
У позовній заяві вказано, що 15.08.2017 між позивачем ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКФ Фарби України» було укладено Додаткову угоду №1 до Договору №3/4/ШК купівлі-продажу майнових прав від 13.12.2015 за яким нумерація квартири було змінено з квартири АДРЕСА_8 загальною площею 25,51 кв.м., згідно змін п. 4.2. орієнтована загальна вартість майнових прав складає 403 058,00 грн. Покупцем було внесено 100% фінансування об'єкту нерухомості, про що було видано довідку від 29.08.2017.
Окрім того, позивачем вказано, що 30.10.2017 між позивачем ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Картель буд» було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав №3/Н/ШК, за яким продавець продає, а покупець купує майнові права на об'єкт нерухомості - нежитлове приміщення цокольного поверху, загальною площею 293,85 кв.м., секція 1, будівельна адреса: АДРЕСА_3 . Згідно з п. 2.4 ст. 2 Договору «Запланований термін будівництва та введення в експлуатацію об'єкта капітального будівництва - 2 квартал 2018 року.». На виконання умов Договору визначених у п. 4.2 ст. 4 позивач оплатив на рахунок відповідача 100% вартості майнових прав на об'єкт нерухомості.
Позивач вказує, що з свого боку виконав всі умови Договорів. Проте, відповідач не виконує покладені на нього обов'язки, оскільки не завершив будівництво та не ввів в експлуатацію житловий будинок в якому придбано майнові права позивачем на квартиру та станом на дату подання позовної заяви, відповідач, не виконуючи умови Договору, позбавляє позивача можливості реалізувати належне йому майнове право на оформлення та набуття права власності на квартири та нежитлове приміщення цокольного поверху в зазначеному житловому будинку.
У зв'язку із викладеним позивач просить позовну заяву задовольнити у повному обсязі.
Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 20 листопада 2024 року прийнято вказану позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у цивільній справі, розгляд якої вирішено проводити в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання.
21.01.2025 на адресу суду надійшов відзив Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКФ Фарби України» на позов, відповідно до якого представник відповідач зазначив, що твердження позивача стосовно того, що відповідач не виконав свої зобов'язання щодо забезпечення будівництва та введення в експлуатацію об'єкта капітального будівництва у термін обумовлений в договорах є безпідставним,надуманим та таким, що суперечить умовам Договорів. При укладенні Договорів сторони погодили лише запланований термін будівництва, що не може тлумачитись у розумінні ч. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України, як кінцевий та остаточний термін, за сплином якого зобов'язання відповідача може вважатись порушеним або не виконаним. Фактично, порушення зобов'язання щодо завершення будівництва та введення в експлуатацію Об'єкта капітального будівництва не відбулось, оскільки сторонами не обумовлено кінцевий строк виконання зобов'язань. А тому відповідно відсутнє порушення умов договорів з боку відповідача. Представник зазначає, що до правовідносин, які склалися між сторонам не підлягають застосуванню положення Закону України «Про інвестиційну діяльність». Відповідач категорично заперечує проти доводів позивача щодо того, що ним допущено порушення виконання зобов'язання, оскільки дані доводи є безпідставними та такими, що суперечать фактичним обставинам. Відповідачем не допущено порушення прав позивача, що відповідно унеможливлює задоволення позовної заяви з підстав її необґрунтованості. Відтак, позовна заява є безпідставною, а позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню..
14.04.2025 до суду надійшла заява представника позивача - адвоката Косенко Н.Ю. про уточнення позовних вимог, яка прийнята судом.
15.04.2025 до суду надійшли заперечення представника відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКФ Фарби України» на заяву про уточнення позовних вимог.
Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 14.04.2025 закрито підготовче провадження у вказаній справі та призначено справу до судового розгляду.
В судовому засіданні позивача та представник позивача позовну заяву підтримали у повному обсязі із урахування заяви про уточнення позовних вимог та просили її задовольнити.
Відповідачі в судове засідання не з'явився, про місце, дату та час судового засідання повідомлявся належним чином, причини неявки суду не повідомили.
Оцінивши надані суду докази, вивчивши матеріали справи, суд приходить до наступних висновків.
Перевіряючи обставини справи судом встановлено, що 29 серпня 2014 року між ТОВ «ВКФ Фарби України» (далі - продавець) та ОСОБА_1 (далі - покупець) було укладено попередній договір №2076, за яким сторони зобов'язуються, в строки встановлені даним попереднім договором, укласти в майбутньому договір купівлі-продажу відповідно до якого сторона - 1 зобов'язується передати окрему квартиру, характеристики якого вказані в п. 1.3. розділу 1 цього попереднього договору, а саме: майнові права за яким передаються, є квартира АДРЕСА_9 . Сторони встановили, що при укладанні Основного договору 100 % ціни об'єкта буде, разом з ПДВ, складати 312 498,00 грн. (а.с.11-12).
Згідно довідки від 02 серпня 2016 року про 100% фінансування згідно попереднього договору № 2076 від 29.09.2014 року, громадянин України ОСОБА_1 відповідно до умов Договору, сплатив Продавцю грошові кошти у розмірі 329 074 грн. 00 коп., в тому числі ПДВ 20% - 54 845,66 грн., що складає 100 відсотків вартості майнових прав на об'єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_3 . Щодо квартири АДРЕСА_5 загальною площею 39,7 кв.м, розташована у секції № 3 на 3 поверсі (а.с. 13).
Як вбачається з матеріалів справи, актом приймання-передачі технічного паспорту по попередньому договору за №2076 від 29.08.2014 від 02.08.20216 ТОВ «ВКФ Фарби України» та ОСОБА_1 склали акт приймання-передачі до попереднього договору за №2076 від 29.08.2014 про те, що продавець передав, а покупець прийняв технічний паспорт 1 кімнатної квартири АДРЕСА_10 . Покупець цим актом підтверджує, що жодних претензій щодо вказаного технічного паспорту в нього до продавця немає. Технічний паспорт переданий продавцем та отриманий покупцем свочано та у належному стані (а.с. 14).
В матеріалах справи наявний технічний паспорт на квартир АДРЕСА_11 .
Судом встановлено, що 19 жовтня 2023 року між ТОВ «ВКФ Фарби України» (далі - продавець) та ОСОБА_1 (далі - покупець) було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав № 2076/1/ШК, за яким об'єктом нерухомості, майнові права за яким передаються, є квартира АДРЕСА_12 . (а.с. 18-20).
Відповідно до п. 4.1. Договір купівлі-продажу майнових прав № 2076/1/ШК в день, укладання Договору вартість майнових прав 1 кв.м. об'єкту нерухомості складає 8 100,00 грн. в тому числі ПДВ 20% - 1 350,00 грн.
Загальна вартість майнових прав на об'єкт нерухомості в день укладення цього Договору в розмірі 312 498,00 грн. в тому числі ПДВ 20 % - 52 083,00 грн. (п. .4.2. Договору купівлі-продажу майнових прав № 2076/1/ШК).
Сторони визначають наступний порядок розрахунків за Договором: Покупець перерахував кошти за об'єкт фінансування стороні - 1, об'єкту фінансування визначеної у п. 4.2. цього Договору, а саме вартості об'єкту нерухомості в розмірі 312 498,00 грн. в тому числі 20 % - 52 083,00. Згідно попереднього Договору від 20 серпня 2014 року, зареєстрованого в реєстрі 2076.
Згідно п. 2.4 Договору від 23.07.2017, плановий термін будівництва та введення в експлуатацію Об'єкта капітального будівництва - 4 квартал 2023 року.
Перевіряючи обставини справи судом встановлено, що 13 грудня 2015 року між ТОВ «ВКФ Фарби України» (далі - продавець) та ОСОБА_1 (далі - покупець) було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав № 3/4/ШК, за яким об'єктом нерухомості, майнові права за яким передаються, є однокімнатна квартира АДРЕСА_13 . Орієнтовна загальна вартість майнових прав складає 320 540,00 грн. в тому числі ПДВ 20% - 53 423,33 грн. (а.с. 21-24).
Згідно довідки від 27 липня 2017 року про 100% фінансування згідно Договору № 152/3//ШК від 27.07.2017 року, громадянин України ОСОБА_1 відповідно до умов Договору, сплатила Продавцю грошові кошти у розмірі 320 540 грн. 00 коп., в тому числі ПДВ 20% - 53 423 грн. 33 коп., що складає 100 відсотків вартості майнових прав на об'єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_3 , а продавець прийняв їх, та після завершення будівництва гарантує передачу: квартира АДРЕСА_14 загальною площею 25,85 кв.м, розташована у секції № 4 на 5 поверсі (а.с. 25)
Згідно п. 2.4 Договору від 13.12.2015, плановий термін будівництва та введення в експлуатацію Об'єкта капітального будівництва - 3 квартал 2017 року.
З матеріалів справи вбачається, що 15 серпня 2017 року між ТОВ «ВКФ Фарби України» (далі - продавець) та ОСОБА_1 укладено Додаткову угоджу №1 до договору №3/4/ШК купівлі продажу майнових прав від 13 грудня 2015 року, якою пункт 2.2. Договору №3/4/ШК купівлі продажу майнових прав від 13 грудня 2015 року викладено у наступній редакції: сторони домовились, що об'єктом нерухомості,,, майнові права на який передаються за даним Договором, є об'єкт нерухомості, розташований в Об'єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_15 з наступними характеристиками: квартира АДРЕСА_16 .
Також викладено п. 4.2. у новій редакції, а саме: Орієнтовна загальна вартість майнових прав складає 403 058,00 грн. в тому числі ПДВ 20% - 67 176,33 грн.
Згідно довідки від 29 серпня 2017 року про 100% фінансування згідно Додаткової угоди №1 до договору № 3/4/ШК купівлі продажу майнових прав від 13.12.2015 року, громадянин України ОСОБА_1 відповідно до умов Договору, сплатила Продавцю грошові кошти у розмірі 403 058 грн. 00 коп., в тому числі ПДВ 20% - 67 176 грн. 33 коп., що складає 100 відсотків вартості майнових прав на об'єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_3 , а продавець прийняв їх, та після завершення будівництва гарантує передачу: квартира АДРЕСА_17 загальною площею 25,51 кв.м, розташована у секції № 2 на 26 поверсі (а.с. 27).
Перевіряючи обставини справи судом встановлено, що 30 жовтня 2017 року між ТОВ «ВКФ Фарби України» (далі - продавець) та громадянином України ОСОБА_1 (далі - покупець) було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав № 3/Н/ШК, за яким об'єктом нерухомості, майнові права за яким передаються, є об'єкт нерухомості. розташований в об'єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_3 з наступними характеристиками: нежитлове приміщення, загальна площа об'єкта нерухомості кв.м. 293,85, частина загальної площі, що є предметом Договору 2 кв.м., цокольний поверх., секція 1. Орієнтовна загальна вартість майнових прав складає 38 000,00 грн. в тому числі ПДВ 20% - 6333 грн. 33 коп. (а.с. 28-31).
Розрахунок за даним Договором здійснюється у наступному порядку: Сторони визначають наступний порядок розрахунків за Договором: покупець перераховує суму в розмірі: 38 000,00 грн. в тому числі ПДВ 20 % - 6 333 грн. 33 коп. - 38 000,00 грн., в тому числі ПДВ 20% - 6 333,33 грн. не пізніше семи днів, із дати перерахування аналогічної суми грошових коштів на рахунок постачальника послуг для будівництва та введення в експлуатацію об'єкта капітального будівництва саме першої секції та мереж. Усі вказані суми грошових коштів покупець зобов'язаний сплати до дати за планового терміну будівництва та ведення в експлуатацію об'єкта капітального будівництва, але не пізніше 31 грудня 2018 року. (п. 4.3.1Договору купівлі-продажу майнових прав № 3/Н/ШК від 30.10.2017)
Так, згідно п. 4.3.2. Договір купівлі-продажу майнових прав № 3/Н/ШК від 30.10.2017 у разі невиконання покупцем фінансового зобов'язань, визначених п.п. 4.3.1. цього Договору останній втрачає право на купівлю майнових прав на об'єкт нерухомості на умовах, визначених п.п. 4.1., 4.2. цього Договору і набуває право на купівлю Майнових прав на об'єкт нерухомості за іншою ціною і на інших умовах.
Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, з правочинів, тобто дій особи, спрямованих на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Правовідносини, які склалися між сторонами, регулюються Законом України від 18 вересня 1991 року № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність»
Згідно ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» всі суб'єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України. Розміщення інвестицій у будь-яких об'єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід'ємним правом інвестора і охороняється законом. Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Згідно із ст. 190 ЦК України, майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Згідно із ст. 190 ЦК України, майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.
Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Відповідно до ст.177 ЦК України, об'єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
Відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеної у постановах від 20.03.2019 у справі № 6-14-39цс-19 та від 27.02.2019 у справі № 6-14-606цс18 у разі невиконання належним чином взятих на себе зобов'язань, а також, відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об'єкт інвестування. Така ж позиція у рішенні ВС/КЦС, № 761/17864/16-ц, 13.05.2019.
За змістом ч. 2, 3 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).
Згідно з ч. 3 ст.16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, копії, засвідчені в установленому порядку.
Моментом виникнення майнових прав у їх носія вважається загально прийнятий момент набуття права власності, визначений статтею 328 ЦК України на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
У Постанові № 6-98цс13 від 02 жовтня 2013 року Верховний Суд України висловив правову позицію про те, що виконання грошових зобов'язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об'єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об'єкт.
Статтею ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майновими правами визнаються будь-які права пов'язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо).
У разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов'язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об'єкт інвестування.
Відповідні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц, провадження № 14-39цс19), від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц, провадження № 14-606цс18, Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі № 638/12414/17, провадження № 61-21546св19.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2023 року у справі № 359/5719/17, провадження № 14-8 цс 21 зазначено, що саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об'єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об'єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об'єкт і після завершення будівництва об'єкта нерухомості набуває права власності на об'єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об'єкт за собою (пункти 93 - 95).
Судом встановлено, що позивач в повному обсязі проінвестував будівництво зазначених вище квартир за Договором купівлі-продажу майнових прав № 2076/1/ШК від 19 жовтня 2023 року та Договором купівлі-продажу майнових прав № 3/4/ШК від 13 грудня 2015 року із урахування Додаткової угоди №1 до договору №3/4/ШК від 15 серпня 2017 року, в зв'язку з чим відповідно до ст.7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктом та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України, оскільки об'єкт та результати інвестицій є власністю інвестора.
За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об'єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об'єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
З матеріалів справи вбачається, що позивач виконав свої зобов'язання: - за попереднім договором № 2076 від 29 серпня 2014 року у повному обсязі, сплатив внески у визначеній у договорі сумі згідно довідки від 02.08.2016 про 100% фінансування згідно попереднього договору за № 2076 від 29 серпня 2014 року; - за договором № 2076/1 від 19 жовтня 2023 року у повному обсязі, сплатив внески у визначеній у договорі сумі згідно викладених у договорі умов; - за договором № 3/4/Ш купівлі продажу майнових прав від 13 грудня 2015 року із урахування Додаткової угоди №1 до Договору від 15 серпня 2017 року у повному обсязі, сплатив внески у визначеній у договорі сумі згідно довідки від 01 серпня 2016 року про 100% фінансування згідно договору за № 3/4/ШК від 13 грудня 2015 року та довідки від 29 серпня 2017 року про 100% фінансування згідно Додаткової угоди №1 до договору №3/4/ШК купівлі продажу майнових прав від 13 грудня 2015 року у зв'язку із чим за умовами договору набув майнових прав щодо об'єктів нерухомості, зокрема права на отримання в подальшому у власність спірних квартир.
Разом з тим, до матеріалів справи позивачем не долучено доказів виконання умов укладеного 30 жовтня 2017 року Договору купівлі-продажу майнових прав № 3/Н/ШК в частині проведення розрахунків за договором та сплати вартості майнових прав за договором, оскільки матеріали справи не містять ані довідки про 100 % фінансування згідно вказаного договору, ані будь-яких квитанцій, які б дійсно підтверджували здійснення таких розрахунків за Договором.
Відповідно до ст.526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За правилом статті 527 ЦК України боржник зобов'язаний виконати свій обов'язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту.
Згідно ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Згідно п. 2.4 договору №2076/1/ШК, плановий термін введення будинку в експлуатацію - 4 квартал 2023 року.
Згідно п. 2.4 договору №3/4/ШК, плановий термін введення будинку в експлуатацію - 3 квартал 2017 року.
Судом встановлено, що будівництво об'єкту не завершене, будинок не введений в експлуатацію.
Відтак, до завершення будівництва об'єкта нерухомості - квартири:
-будівельний номер АДРЕСА_18 , та введення будинку в експлуатацію, позивачу як інвестору, належать майнові права на цей об'єкт;
-будівельний номер АДРЕСА_19 , та введення будинку в експлуатацію, позивачу як інвестору, належать майнові права на цей об'єкт;
Враховуючи те, що відповідач не виконує належним чином узятих на себе зобов'язань, а також, враховуючи, що будинок за адресою: АДРЕСА_3 , на час розгляду справи не введено в експлуатацію, з урахуванням повної та своєчасної сплати позивачем пайових внесків, суд прийшов до висновку, що права позивача порушені, оскільки відповідач свої зобов'язання щодо передачі об'єкту інвестування в експлуатацію для здійснення реєстрації прав власності за позивачем на об'єкт інвестування, не виконує.
Аналогічного правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові від 09 жовтня 2019 року, справа №761/28769/13-ц.
Разом з тим, позовній вимоги в частині визнання за ОСОБА_1 , майнові права на об'єкт незавершеного будівництва - нежитлове приміщення площею 2 кв.м. цокольного поверху, із загальної площі 293,85 кв.м. секція 1, будівельна адреса АДРЕСА_3 на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0046 задоволенню не підлягають, оскільки матеріали справи не місять доказів виконання умов укладеного 30 жовтня 2017 року Договору купівлі-продажу майнових прав № 3/Н/ШК на зазначений об'єкт нерухомого майна, в частині проведення розрахунків за договором та сплати вартості майнових прав за договором, оскільки матеріали справи не містять ані довідки про 100 % фінансування згідно вказаного договору, ані будь-яких квитанцій, які б дійсно підтверджували здійснення таких розрахунків за Договором.
Доводи відзиву в частині, що сторони при укладенні договору погодили лише орієнтовний термін будівництва, що не може тлумачитись як кінцевий та остаточний, а відтак відсутні підстави вважати, що права позивача порушені відповідачем, судом оцінюються критично з огляду на наступне.
Пунктом 5.2.5 договору купівлі-продажу майнових прав № 2076/1/ШК від 19 жовтня 2023 року, договору №3/4/ШК купівлі продажу майнових прав від 13 грудня 2015 року із урахуванням додаткової угоди №1 від 15.08.2017, встановлений обов'язок продавця ТОВ «ВКФ Фарби України» забезпечувати будівництво об'єкту капітального будівництва та введення його в експлуатацію в терміни, зазначені в п.2.4 даного договору.
Згідно п. 2.4 договору №2076/1/ШК, плановий термін введення будинку в експлуатацію - 4 квартал 2023 року.
Згідно п. 2.4 договору №3/4/ШК, плановий термін введення будинку в експлуатацію - 3 квартал 2017 року.
Відповідно до ч.2 ст.252 ЦК України термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.
Згідно з ч.1 ст.530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Отже, у даному випадку сторони визначили термін будівництва та введення в експлуатацію, що охоплює конкретно визначений термін, а саме 4 квартал 2023 року, тобто жовтень, листопад, грудень 2023 року, а також 3 квартал 2017 року, тобто вересень, жовтень, листопад 2017 року.
Водночас, в договорі відсутні умови, що вказаний в цьому договорі плановий термін прийняття будинку в експлуатацію може змінюватися.
Верховний Суд у постанові від 10 березня 2021 року у справі № 607/11746/17 виснував, що з урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності.
Суд відхиляє, як не релевантні, посилання відповідача у відзив на правові висновки, викладені в постанові Верховного Суду від 22 липня 2020 року у справі № 369/6303/19 про те, що термін прийняття об'єкта будівництва до експлуатації в договорі купівлі-продажу майнових прав на квартиру конкретною датою не визначено, а вказана орієнтовна дата, а також те, що прийняття до експлуатації закінчених будівництвом об'єктів не належить до цивільно-правових відносин, отже, склад цивільно-правового порушення зі сторони ТОВ «Петровський квартал» відсутній.
Суд, враховує, що в справі, на яку посилається відповідача, предмет позову був відмінним, саме стягнення пені за несвоєчасне виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру.
Суд критично оцінює доводи відзиву, що до спірних правовідносин не підлягали застосуванню положення Закону України «Про інвестиційну діяльність», оскільки інвестування та фінансування будівництва може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інституту спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, і матеріали справи не містять жодного доказу, який би наділяв позивача статусом інвестора будівництва, є такими, що суперечать правовим висновкам Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду щодо застосування відповідних норм права.
Враховуючи вищевикладене, оцінивши наявні у справі докази у їх сукупності, суд приходить до висновку, що права позивача підлягають захисту шляхом часткового задоволення позовних вимог та визнання майнових прав за ОСОБА_1 на об'єкт незавершеного будівництва, а саме:
- однокімнатну квартиру АДРЕСА_20 , на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0046.
- однокімнатну квартиру АДРЕСА_21 , на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0046.
Статтею 89 ЦПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» визначено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Європейського Суду як джерело права.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи («Проніна проти України», № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
У зв'язку з чим судом надане обґрунтування рішення саме за конкретними обставинами справи та аргументами сторін, які мають правове значення для вирішення спору, при цьому інші доводи сторін, викладені в їх заявах по суті, не впливають на вищевказані висновки суду.
Враховуючи викладене, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню в повному обсязі.
На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 190, 328, 331, 527, 530 ЦК України, Законом України «Про інвестиційну діяльність», ст.ст. 77-83, 88, 89, 95, 259, 263, 265 ЦПК України, суд,-
позов ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , громадянина України, РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_22 ) до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКФ ФАРБИ УКРАЇНИ» (код ЄДРПОУ: 31108022, адреса: 07403, Київська область, м. Бровари, вул. Олега Оникієнка, буд. 125, офіс. 15/4), ), Товариства з обмеженою відповідальністю «Картель Буд» (код ЄДРПОУ: 38473617, адреса місцезнаходження: 49000, Дніпропетровська обл., місто Дніпро, вулиця Європейська, будинок, 5) про визнання майнових прав, - задовольнити частково.
Визнати за ОСОБА_1 майнові права на об'єкт незавершеного будівництва, а саме:
- однокімнатну квартиру АДРЕСА_20 , на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0046.
- однокімнатну квартиру АДРЕСА_21 , на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:050:0046.
В задоволенні іншої частини позову, - відмовити.
Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження:1) на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст рішення складено: 01.10.2025.
Суддя: