Справа №752/8582/21
Провадження №2/752/221/25
29 вересня 2025 року м. Київ
Голосіївський районний суд міста Києва в складі:
головуючого судді Кордюкової Ж.І.,
за участю секретаря Дураєвої А.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «СП «Атад К», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сазонової Олени Миколаївни, Товариства з обмеженою відповідальністю «Глобал Ентерпрайзіс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» про скасування рішень державного реєстратора про реєстрацію права власності, визнання недійсними договорів, визнання права власності, витребування майна із чужого незаконного володіння,-
Адвокат Кучерина Богдан Васильович в інтересах ОСОБА_1 звернувся до суду з позовною заявою Товариства з обмеженою відповідальністю «СП «Атад К» (далі - ТОВ «СП «Атад К»), приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сазонової Олени Миколаївни, Товариства з обмеженою відповідальністю «Глобал Ентерпрайзіс» (далі - ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» (далі - ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз») про скасування рішень державного реєстратора про реєстрацію права власності, визнання недійсними договорів, визнання права власності, витребування майна із чужого незаконного володіння.
В обґрунтування заявлених вимог зазначив, що ТОВ «СП «Атад К» виступало забудовником адміністративно-житлового будинку по АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснювалось із залученням коштів фізичних та юридичних осіб шляхом продажу майнових прав на окремі об'єкти нерухомого майна.
31.07.2017 ТОВ «СП «Атад К» продало, а ОСОБА_1 придбав майнові права на квартиру АДРЕСА_2 , загальною проектною плошею 92,09 кв.м, про що був укладений договір купівлі-продажу майнових прав №31/07-17 від 31.07.2017.
Позивач сплатив ТОВ «СП «Атад К» 100% вартості майнових прав, що становило 1486375 грн.
Згідно з сертифікатом ДАБІ від 05.11.2020 №ІУ123201105316 адміністративно-житловий будинок по АДРЕСА_1 визнаний готовим до експлуатації.
16.11.2020 між ТОВ «СП «Атад К» та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду до договору №31/07-17 від 31.07.2017, згідно з якою змінено номер квартири з 17 на 16, уточнено площу квартири 95,80 кв.м.
Відповідно до розпорядження Голосіївської РДА від 24.12.2020 №613 будинку присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_1 .
Позивач сплатив на користь забудовника кошти в повному розмірі, а тому саме за ним мало бути зареєстровано право власності на спірний об'єкт нерухомого майна.
12.01.2021 позивачу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно стало відомо, що спірне приміщення 04.01.2021 було зареєстроване на праві власності за ТОВ «СП «Атад К».
Зазначене рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сазонової О.М. позивач оскаржив до Міністерства юстиції України, проте під час розгляду скарги спірні об'єкти нерухомого майна були двічі відчужені, право власності на них було зареєстроване за ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз», яке до того ж було обтяжене іпотекою та забороною на відчуження.
Позивач належним чином виконав свої зобов'язання за договором купівлі-продажу майнових прав, проте був позбавлений можливості зареєструвати своє право власності на спірний об'єкт нерухомого майна внаслідок порушення ТОВ «СП «Атад К» своїх договірних зобов'язань.
Реєстрація права власності на спірне майно за ТОВ «СП «Атад К» не свідчить, що воно є його дійсним власником, оскільки відповідачами ТОВ «СП «Атад К» та ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» були допущені порушення чинного законодавства.
13.02.2021 між ТОВ «СП «Атад К» та ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» був укладений договір купівлі-продажу спірних об'єктів нерухомого майна.
Вже 15.02.2021 між ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» та ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» був укладений договір іпотеки, за яким спірні об'єкти нерухомого майна були передані в іпотеку.
18.02.2021 між ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» та ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» був укладений договір про задоволення вимог іпотекодержателя, згідно з яким останнє отримало у власність спірні об'єкти нерухомого майна.
Укладені договори є недійсними, оскільки ТОВ «СП «Атад К» не був їх власником, а тому ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» не могло набути їх у власність та передавати в іпотеку та відчужити ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз», яке не є добросовісним набувачем.
Крім того, вказані договори містять ознаки фіктивності.
Просив:
визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сазонової Олени Миколаївни №56063276 від 04.01.2021 про державну реєстрацію права власності за ТОВ «СП «Атад К» на квартиру загальною площею 95,8 кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 (РНОНМ 2265189680000);
визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири загальною площею 95,8 кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 (РНОНМ 2265189680000), укладений 13.02.2021 між ТОВ «СП «Атад К» та ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» та посвідчений приватним нотаріусом Русанюком З.З. за реєстровим №140;
визнати недійсним договір іпотеки, посвідчений 15.02.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Біловар І.О. та зареєстрований в реєстрі за №283, укладений між ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» та ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» в частині, що стосується квартири загальною площею 95,8 кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 (РНОНМ 2265189680000);
визнати недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя посвідчений 18.02.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З. за реєстровим №182, укладений між ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» та ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» ТОВ, в частині, що стосується квартири загальною площею 95,8 кв.м, житловою площею 32,6 кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 (РНОНМ 2265189680000);
визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру загальною площею 95,8 кв.м, житловою площею 32,6 кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 (РНОНМ 2265189680000);
витребувати з чужого незаконного володіння ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» на користь ОСОБА_1 квартиру загальною площею 95,8 кв.м, житловою площею 32,6 кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 (РНОНМ 2265189680000);
судові витрати покласти на відповідачів.
23.03.2021 постановлено ухвалу про роз'єднання позовних вимог.
09.04.2021 постановлено ухвалу про залишення позову без руху.
28.04.2021 постановлено ухвалу про відкриття провадження у справі, призначено її до розгляду за правилами загального позовного провадження.
14.07.2021 постановлено ухвалу про витребування доказів.
15.08.2022 постановлено ухвалу про зупинення провадження у справі.
01.05.2024 постановлено ухвалу про прийняття справи до провадження, поновлено провадження у справі, призначено її до розгляду за правилами загального позовного провадження.
09.12.2024 постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження, призначено справу до судового розгляду по суті.
22.09.2021 ТОВ «СП «Атад К» надало відзив на позовну заяву, в якому просило поновити строк на подання відзиву та відмовити в задоволенні заявлених позовних вимог. Зазначив, що причини пропуску строку є поважними, оскільки суд ще не розпочав розгляд справи по суті, а тому є всі підстави для поновлення процесуального строку для подачі відзиву та прийняття його до розгляду.
Слід врахувати, що згідно з ухвалою від 28.04.2021 судом відповідачу був встановлений 15-денний строк для подання відзиву на позовну заяву, а тому за приписами ч. 2 ст. 127 ЦПК України встановлений судом процесуальний строк може бути продовжений судом за заявою учасника справи, поданою до закінчення цього строку, чи з ініціативи суду.
Відповідач не просив продовжити строк для подання відзиву на позовну заяву, не навів жодних поважних причин його пропуску, а тому суд не вбачає законних підстав для поновлення строку на подання відзиву та залишає відзив на позовну заяву без розгляду.
Інші учасники справи своїм правом на подання відзиву на позовну заяву та пояснень не скористались.
Учасники справи в судове засідання не з'явилися.
Представник позивача просив розглянути справу без його участі.
Судом встановлені наступні фактичні обставини та зміст спірних правовідносин.
10.09.1998 ТОВ «СП «Атад К» на підставі договру, укладеного з Київською міською радою, отримало в оренду земельну ділянку строком на 49 років для експлуатації та обслуговування адміністративного будинку на АДРЕСА_1 , у Старокиївському районі.
08.04.2008 ТОВ «СП «Атад К» отримало дозвіл на виконання будівельних робіт №0242-Гл з будівництва адміністративного будинку за адресою: АДРЕСА_1 .
31.07.2017 між ТОВ «СП «Атад К» та ОСОБА_1 укладений договір купівлі-продажу майнових прав №31/07-17 на квартиру АДРЕСА_4 на 6 поверсі площею 92,09 кв.м вільного планування, вартістю 1489825 грн., повна вартість якої має бути сплачена покупцем протягом 3 банківських днів з дня укладання цього договору.
16.11.2020 між ТОВ «СП «Атад К» та ОСОБА_1 укладено додатковий договір про внесення змін до до договору від 31.07.2017 №31/07-17, згідно з яким, у зв'язку з проведенням технічної інвентаризації квартири пункти 2.2., 5.1. та 9.9. договору купівлі - продажу майнових прав №31/07-17 від 31.07.2017, змінено номер квартири з 17 на 16 та уточнено площу квартири 95,80 кв.м. Вартість майнових прав становить 1486375 грн.
05.11.2020 в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва зареєстровано видачу сертифіката про прийняття закінченого будівництвом об'єкта - адміністративно-житлового будинку на АДРЕСА_1 (нове будівництво).
12.11.2020 складений технічний паспорт на спірну квартиру.
16.11.2020 ТОВ «СП «Атад К» видало ОСОБА_1 довідку про повну оплату вартості майнових прав за договором купівлі-продажу від 31.07.2017 №31/07-17 на квартиру АДРЕСА_5 , у сумі 1486375 грн.
16.11.2020 ТОВ «СП «Атад К» видало ОСОБА_1 довідку, про набуття останнім у власність майнових прав на квартиру АДРЕСА_5 , загальною площею 95,8 кв.м, сплачено кошти в розмірі 1486375 грн., що становить 100% вартості майнових прав.
16.11.2020 складено акт приймання-передачі майнових прав, згідно з яким позивач прийняв від ТОВ «СП «Атад К» майнові права на квартиру АДРЕСА_6 .
16.11.2020 складено акт приймання-передачі, згідно з яким позивач прийняв від ТОВ «СП «Атад К» квартиру АДРЕСА_6 .
24.12.2020 розпорядженням Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації №613 об'єкту будівництва присвоєно поштову адресу: м. Київ, вул. Саксаганського, б. 80.
04.01.2021 приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Сазонова О.М. прийняла рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) №56063276 про реєстрацію за ТОВ «СП «АТАД К» на праві приватної власності квартири АДРЕСА_7 (РНОНМ 2265189680000).
13.02.2021 між ТОВ «СП «Атад К» та ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» був укладений договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З. за реєстровим №140, згідно з яким покупець придбав у власність квартиру АДРЕСА_7 за ціною 82483,80 грн.
13.02.2021 за ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» було зареєстровано право власності на зазначену квартиру.
15.02.2021 між ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» та ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» укладений договір позики, за умовами якого ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» отримало безпроцентну позику в розмірі 2000000 грн. на строк до 17.02.2021, забезпечену іпотекою нерухомого майна.
15.02.2021 між ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» та ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» укладений договір іпотеки, за яким було забезпечено виконання зобов'язання, що виникло у ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» за договором позики від 15.02.2021 на суму 2000000 грн., укладеним з ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз». Предметом іпотеки, поміж іншого, була квартира АДРЕСА_8 (п.1.2.16 договору іпотеки) та накладено заборону відчуження на зазначений об'єкт нерухомого майна.
18.02.2021 між ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» та ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» укладений договір про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З. за реєстровим 182, згідно з яким ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» зобов'язується передати, а ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» зобов'язується прийняти у власність за вартістю і на умовах, визначених цим договором, належне ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» на праві власності нерухоме майно, зокрема, квартиру АДРЕСА_8 ,ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» загальною площею 95,8 кв.м., житловою площею - 32,6 кв.м., яка належить ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідчений 13.02.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З. за реєстровим №140.
18.02.2021 право власності на спірну квартиру зареєстроване за ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» на підставі договору від 18.02.2021, укладеного між ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» та ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз», реєстр №182, посвідчений приватним нотаріусом Русанюком З.З., про задоволення вимог іпотекодержателя, згідно з яким останнє отримало у власність спірний об'єкт нерухомого майна, що підтверджуються інформаційною довідкою від 24.02.2021 №245822874.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
У постанові Об'єднаної палати Верховного Суду від 05 вересня 2019 року в справі №638/2304/17 вказано, що завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту.
Однією з підстав виникнення зобов'язання є договір (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).
За змістом ч. 1 ст. 177 ЦК України об'єктами цивільних прав є речі, гроші, цінні папери, цифрові речі, майнові права, роботи та послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні та нематеріальні блага.
Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.
Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.
Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами (частини перша, друга та третя статті 202 ЦК України).
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, закріплені у ст. 203 ЦК України.
Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу (ч.1 ст.215 ЦК України).
Відповідно до ч.1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Частиною 1 ст. 316 ЦК України встановлено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (ч.1 ст.317 ЦК України).
Відповідно до ч.1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Статтею 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Відповідно до ч. 1 ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.
Згідно з ч. 4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Відповідно до ч. 1 ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
За приписами ч. 4 ст.388 ЦК України якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребовувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК України).
Відповідно до ст. 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому.
Особливості купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва та майбутніх об'єктів нерухомості визначаються законом.
Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
За змістом ст. 658 ЦК України право продажу майна, крім випадків примусового продажу, належить власникові.
Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 14.09.2021 у справі №359/5719/17 захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. Саме інвестор, як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об'єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об'єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об'єкт і після завершення будівництва об'єкта нерухомості набуває права власності на об'єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об'єкт за собою.
Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 1 частини першої статті 2 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (частина друга статті 3 Закону № 1952-IV).
Відповідно до частин першої та четвертої статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі. Не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження на корисні копалини, рослини, а також на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення, а також окремо на споруди, що є приналежністю головної речі, або складовою частиною речі, зокрема на магістральні та промислові трубопроводи (у тому числі газорозподільні мережі), автомобільні дороги, електричні мережі, магістральні теплові мережі, мережі зв'язку, залізничні колії, крім меліоративних мереж, складових частин меліоративної мережі.
Пунктом 9 ч.1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі: судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості.
Щодо позовних вимог, заявлених до відповідача приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сазонової О.М. суд відзначає наступне.
Спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов'язаний із порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно (п.36 постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16).
У постанові Верховного Суду від 07 липня 2021 року у справі № 369/14294/17 зроблено висновок, що позовна вимога про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності на квартиру не може бути звернена до приватного нотаріуса, якого позивач визначив відповідачем. Державний реєстратор, зокрема і приватний нотаріус, зобов'язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі №523/9076/16-ц зроблено висновок, що пред'явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов'язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.
Таким чином, оскільки позовні вимоги заявлені до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сазонової О.М., яка є неналежним відповідачем, то слід відмовити в їх задоволенні.
Щодо решти позовних вимог суд відзначає наступне.
Судом встановлено, що позивач на підставі договору купівлі-продажу майнових прав від 31.07.2017 №31/07-17 придбав майнові права на квартиру АДРЕСА_5 та сплатив їх повну вартість, що документально підтвердило ТОВ «СП «Атад К».
Відповідач ТОВ «СП «Атад К» визнав, що позивач виконав свої зобов'язання за договором купівлі-продажу майнових прав та сплатив повну вартість майнових прав відповідно до ціни, на підтвердження чого видало довідку від 16.11.2020 про повну оплату вартості майнових прав на спірну квартиру у сумі 1486375 грн. та передало позивачу майнові права на цю квартиру відповідно до акту приймання-передачі від 16.11.2020.
Наведене свідчить про те, що ТОВ «СП «Атад К» підтвердило право позивача, як покупця, на отримання у власність закріпленого за ним об'єкту інвестування (квартири), а позивач набув право власності на об'єкт інвестування, як первісний власник.
Не зважаючи на те, що ТОВ «СП «Атад К» повністю отримало від позивача плату за майнові права на спірну квартиру та документально підтвердило його право на отримання у власність закріпленого за ним об'єкту інвестування, 04.01.2021 приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Сазонова О.М. прийняла рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) №56063276 про реєстрацію за ТОВ «СП «Атад К» на праві приватної власності квартири АДРЕСА_7 (РНОНМ 2265189680000).
Державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.
Суд зауважує, що позивачем доведено, що саме йому як інвестору, що повністю виконав свої зобов'язання, належить право власності на спірне житлове приміщення.
Суд вважає, що реєстрація права власності на зазначений об'єкт за відповідачем ТОВ «СП «Атад К» була проведена незаконно, оскільки за встановлених обставин, не існувало ніяких підстав для набуття ТОВ «СП «Атад К» права власності на спірну квартиру.
Проте вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності за ТОВ «СП «Атад К» не може призвести до відновлення порушених прав позивача без застосування додаткових способів захисту та не вирішить тим самим спір про право, наявний між сторонами, а тому задоволенню не підлягає.
Суд також встановив, що 13.02.2021 ТОВ «СП «Атад К» продало спірне житлове приміщення ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс», яке останнє як покупець набуло його у власність та за яким було проведено державну реєстрацію права власності на це нерухоме майно.
15.02.2021 між ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» та ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» укладено договір іпотеки, за яким було забезпечено виконання зобов'язання, що виникло у ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» за договором позики від 15.02.2021 на суму 2000000 грн., укладеним з ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз».
Наведене свідчить про те, що права позивача, як власника, були порушені, оскільки внаслідок укладання ТОВ «СП «Атад К», ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» та ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» договорів, позивач був незаконно позбавлений права власності на квартиру шляхом її відчуження та наступної передачі в іпотеку.
Відповідач ТОВ «СП «Атад К» порушило законні права позивача, який обґрунтовано вимагає відновлення своїх прав на отримання у власність закріпленого за ним і повністю оплаченого об'єкту інвестування.
Суд вважає, що позивач як інвестор, який повністю виконав свої зобов'язання за договором, набув прав власника на спірне житлове приміщення, а тому відчуження такої нерухомості без його згоди є неправомірним, а майно (спірна квартира) має бути витребуване від останнього володіючого не власника, яким є ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз».
Відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 21 грудня 2022 року у справі №914/2350/18 вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не може бути розцінена судами як неналежний спосіб захисту. Як зауважила Велика Палата Верховного Суду, положення абзацу третього частини третьої статті 26 Закону №1952-IV адресовані насамперед суду, який, задовольняючи позов, зокрема, про скасування рішення державного реєстратора, має чітко визначитися з тим, кому саме і яке речове право внаслідок задоволення такого позову належить.
Задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності може призвести до відновлення порушених прав особи без застосування додаткових способів захисту, таких як поновлення права власності, за умови, якщо суд, задовольнивши таку позовну вимогу, вирішить тим самим спір про право, наявний між сторонами. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 14 лютого 2023 року у справі №910/20036/20.
Враховуючи обставини конкретної справи та за умови, якщо правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер та таке майно не було відчужено до третіх осіб, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не може бути розцінена судами як неналежний спосіб захисту. Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України (постанова Верховного Суду України від 05 липня 2023 року у справі № 756/9405/21).
Відтак, оспорюваний договір купівлі-продажу від 13.02.2021, укладений між ТОВ «СП «Атад К» та ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» підлягає визнанню недійсними, оскільки він суперечить актам цивільного законодавства.
Доказів фіктивності оспорюваного договору, про що зазначено у позові, судом не встановлено.
Щодо вимоги позивача про визнання недійсними договору іпотеки від 15.02.2021, укладений між ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» та ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» та договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 18.02.2021, укладений між ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» та ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс», суд зазначає наступне.
Відповідно до п. 10 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009р. «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину. У цьому разі майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача - з підстав, передбачених ч. 1 ст. 388 ЦК України.
Таким чином, норма ч. 1 ст. 216 ЦК України не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було відчужене третій особі.
У постанові Верховного Суду України від 18 січня 2017 року в справі № 6-2723цс16 зазначено, що положення частини першої статті 216 ЦК України не можуть застосовуватись як підстави позову про повернення переданого на виконання недійсного правочину майна, яке було відчужене третій особі. Не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину. Положення статті 388 ЦК України можуть застосовуватись як підстави позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, і було відчужене третій особі за умови, що між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.
Згідно з правовим висновком, викладеним у постанові Верховного Суду від 30 липня 2020 року в справі № 752/13695/18 віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов не володіючого власника до володіючого не власника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб'єктом.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14 листопада 2018 року у справі №183/1617/16 виснувала, що рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов'язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника
Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно.
Таким чином, з урахуванням приписів приписи п.9 ч.1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» рішення суду про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого майна само по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачами права власності на нерухоме майно у відповідних частках, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. На підставі такого рішення суду не потрібно окремо скасовувати запис про державну реєстрацію права власності за відповідачем. Відтак, пред'явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права.
Великої Палати Верховного Суду у постанові від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц виснувала, якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права. Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою.
Відповідно до абз. 5 п. 10 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» рішення суду про задоволення позову про витребування майна із чужого незаконного володіння є підставою для здійснення державної реєстрації права власності на майно, що підлягає державній реєстрації, за власником, а також скасування попередньої реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (статті 19, 27 вказаного Закону).
Суд враховує, що станом на час розгляду справи право власності на спірну квартиру зареєстроване за ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз», що є незаконним та створює позивачу перешкоди щодо володіння, користування та розпорядження своїм нерухомим майном.
За ст. 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно, в тому числі, вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Оскільки ТОВ «СП «Атад К» не набуло право власності на спірну квартиру у спосіб, передбачений діючим законодавством, тому він та наступні набувачі (ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс» та ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз») не були власниками квартири і не мали законних прав розпоряджатися нею.
Таким чином, у відповідності до вимог ст.ст. 330, 388, 658 ЦК України право власності на майно, яке було передане поза межами волі власника не набувається у тому числі, і добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути в нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна.
На наявність права власника на майно не впливає також і та обставина, що воно було предметом угод відчуження, укладених іншими особами, оскільки дійсний власник не був стороною цих угод, а ст. 346 ЦК України не передбачає припинення права власності дійсного власника у зв'язку з реєстрацією договорів купівлі продажу за іншими особами під час його неодноразового перепродажу, що відбувалося без участі та поза межами волі дійсного власника.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 11.02.2015 у справі № 6-1 цс 15, від 16.09.2015 у справі №6-1203 цс 15, від 02.03.2016 у справі № 6-3090цс15.
Згідно з роз'ясненнями, наведеними в пунктах 21-26 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07.02.2014 № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» коли майно придбане за договором в особи, яка не мала права його відчужувати, то власник має право на підставі ст. 388 ЦК України звернутися до суду з позовом про витребування майна у добросовісного набувача, а не з позовом про визнання договору про відчуження майна недійсним. Це стосується не лише випадків, коли укладено один договір із порушенням закону, а й випадків, коли спірне майно відчужено на підставі наступних договорів.
Згадані роз'яснення, в свою чергу, узгоджуються з правовою позицією Верховного Суду України, викладеною у постанові від 01.07.2015 № 6-619цс15.
З огляду на те, що спірна квартира незаконно вибула із володіння позивача, за відсутності його волевиявлення, а тому право власності ОСОБА_1 на спірну квартиру не припинялось.
Витребування з незаконного володіння ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» на користь позивача спірного нерухомого майна призведе до ефективного захисту прав позивача на цей об'єкт нерухомого майна, оскільки є підставою для внесення відповідних записів про право власності до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
На підставі викладеного, суд приходить до висновку, що задоволенню підлягають вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 13.02.2021, укладеного між ТОВ «СП «Атад К» та ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс», та вимога про витребування з чужого незаконного володіння ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» на користь ОСОБА_1 спірну квартиру АДРЕСА_8 , що призведе до ефективного захисту прав позивача на спірну нерухомість, оскільки є підставою для внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що виключає задоволення вимоги про визнання за позивачем права власності і на спірне нерухоме майно.
У задоволенні решти позовних вимог слід відмовити.
Доводи представників сторін, які не узгоджуються із зазначеними вище висновками, суд відхиляє.
Таким чином, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.
Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення («Серявін та інші проти України» (Seryavin and Others v. Ukraine) від 10 лютого 2010 року, заява №4909/04).
Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідача ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» на користь позивача підлягає стягненню судовий збір в розмірі 11350 грн. за вимогу майнового характеру та 908 грн. за вимогу немайнового характеру. З відповідачів ТОВ СП «Атад К» та ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс», окремо з кожного, на користь позивача підлягає стягненню судовий збір в розмірі 454 грн. за вимогу немайнового характеру.
Керуючись ст.ст. 12 - 13, 76 - 81, 141, 247, 258 - 259, 263 - 265, 268, 272 - 273, 354-355 ЦПК України, суд, -
Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити частково.
Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири загальною площею 95,8 кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 (РНОНМ 2265189680000), укладений 13.02.2021 між ТОВ «СП «Атад К» та ТОВ «Глобал Ентерпрайзіс», посвідчений приватним нотаріусом Русанюком З.З. за реєстровим №140.
Витребувати з чужого незаконного володіння ТОВ «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» на користь ОСОБА_1 квартиру загальною площею 95,8 кв.м, житловою площею 32,6 кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 (РНОНМ 2265189680000).
Відмовити в задоволенні решти позовних вимог.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз» на користь ОСОБА_1 судові витрати в розмірі (одинадцять тисяч триста п'ятдесят) грн. 00 коп.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «СП «Атад К», Товариства з обмеженою відповідальністю «Глобал Ентерпрайзіс», окремо з кожного, на користь ОСОБА_1 судові витрати в розмірі 454 (чотириста п'ятдесят чотири) грн. 00 коп.
Рішення може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Позивач: ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_9 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «СП «Атад К», місцезнаходження: м. Запоріжжя, вул. Гребельна, буд. 5, каб. 1, код ЄДРПОУ 22909018.
Відповідач: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Сазонова Олена Миколаївна, місцезнаходження: АДРЕСА_10 .
Відповідач: Товариство з обмеженоювідповідальністю «Глобал Ентерпрайзіс», місцезнаходження: м. Київська область, м. Бровари, вул. Гоголя, б. 18-20, код ЄДРПОУ 40740256.
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Веб-Дизайн Енд Софт Солюшнз», місцезнаходження: м. Київ, б-р Миколи Міхновського, б. 19, код ЄДРПОУ 41000117.
Рішення складене 29.09.2025.
Суддя Ж. І. Кордюкова