Справа № 243/6529/25
Провадження № 2/243/1619/2025
29 вересня 2025 року Слов'янський міськрайонний суд Донецької області у складі:
головуючого судді Фаліна І.Ю.
за участю:
секретаря судового засідання Мірошниченко В.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні, яке проводилось в режимі відеоконференцзв'язку, цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 , представник позивача ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , третя особа ОСОБА_4 про визнання договору купівлі- продажу дійсним,-
До Слов'янського міськрайонного суду Донецької області з позовною заявою звернувся ОСОБА_1 , в інтересах якого діє ОСОБА_2 , до ОСОБА_3 , третя особа Харківська Товарна Біржа про визнання договору купівлі - продажу дійсним.
В обґрунтування позовних вимог зазначив, що 18 лютого 1999 року, між ОСОБА_3 і ОСОБА_5 з однієї сторони та позивачем за участі Харківської товарної біржі було укладено Договір купівлі-продажу №105. Згідно пункту 1 Договору купівлі-продажу №105, ОСОБА_3 та ОСОБА_5 продали, а позивач придбав цілий житловий будинок з надвірними будовами за адресою: АДРЕСА_1 . З моменту придбання житлового будинку, зареєструвавши відповідне право власності у визначеному на момент укладання договору купівлі -продажу житлового будинку в бюро технічної інвентаризації, позивач весь час по даний момент проживає в зазначеному будинку, здійснює його ремонт та утримання, вважає себе добросовісним власником даного майна. На час укладення договору відповідно до ст.15 Закону України «Про товарну біржу», договори, зареєстровані на біржі не підлягали нотаріальному посвідченню, а тому позивач вважає, що ним дотримано всі вимоги чинного на момент укладання договору законодавства. Враховуючи необхідність впорядкування документів, що підтверджують право власності на нерухоме майно і внесення відповідних відомостей до електронного реєстру прав на нерухоме майно, позивач звертався до державного реєстратора з метою внесення відповідних відомостей до електронного реєстру прав на нерухоме майно, але йому було повідомлено, що через колізію в законодавстві, що діяла на момент укладання договору та недотримання нотаріальної форми договору купівлі-продажу житлового будинку, державний реєстратор не може провести відповідну реєстраційну дію і необхідно в судовому порядку визнати договір купівлі-продажу дійсним. Враховуючи той факт, що Договір купівлі-продажу №105 від 18 лютого 1999 року, відповідає всім критеріям, а також був фактично виконаний сторонами, а саме продавці продали, а покупець придбав зазначене в договорі нерухоме майно та користується ним вже більше 20 років, а отже є всі підстави вважати даний договір дійсним. За весь час з моменту укладання договору жодна з сторін не заявляли про його недійсність, а навпаки всі сторони виконали покладені на них обов'язки, як стосовно оплати за придбане майно так і стосовно фактичної передачі нерухомого майна у користування, розпорядження та володіння, що свідчить про волю сторін на укладання цього договору та розуміння правових наслідків укладання такого договору. Враховуючи той факт, що станом на 21 липня 2025 року, ОСОБА_5 вже померла, а отже і усунути недоліки договору та укласти його повторно у нотаріальному вигляді є неможливим. Таким чином на даний момент позивач фактично позбавлений можливості розпоряджатись власним майном, що призводить до порушення його прав.
Враховуючи викладене, просив визнати дійсним Договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будовами, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , від 18 лютого 1999 року, №105, укладений між ОСОБА_3 , ОСОБА_5 та позивачем.
Позивач ОСОБА_1 та його представник ОСОБА_2 будучи належним чином повідомлені про дату, час та спосіб розгляду справи, в судовому засіданні участі не приймали. Від представника позивача в матеріалах справи міститься заява з проханням розглядати справу без його участі та участі позивача.
Від відповідача ОСОБА_3 в матеріалах справи міститься заява з проханням розглядати справу за його відсутності, проти задоволення позовних вимог не заперечував.
Від представника третьої особи Харківської Товарної Біржи жодних заяв до суду не надходило.
Відповідно до ч.2 ст.247 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в раз якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.
Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.
Частиною 1 ст. 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Судом встановлено, що 18.02.1999 року між ОСОБА_3 і ОСОБА_5 з однієї сторони і ОСОБА_1 з іншої сторони укладено договір купівлі-продажу №105, на підставі якого ОСОБА_3 і ОСОБА_5 продали ОСОБА_1 цілий житловий будинок з надвірними спорудами за адресою: АДРЕСА_1 , вказаний договір укладено в Краматорській філії Харківської товарної біржі.
Право приватної власності на будинок зареєстроване 03.03.1999 в Бюро технічної інвентаризації за ОСОБА_1 , про що свідчить відповідна відмітка Бюро технічної інвентаризації на договорі купівлі-продажу, номер запису 172 у реєстровій книзі 7. Зі змісту договору вбачається, що зазначений будинок був придбаний за суму 10497 гривень.
Згідно технічного паспорту на вказаний будинок, виготовленого станом на 09 січня 1998 року, загальна площа будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , становить 50,8 кв.м., житлова площа становить 28,6 кв.м.
З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 29.08.2025 за адресою: АДРЕСА_1 , відомості відсутні.
З листа Відділу зберігання інвентаризаційних справ об'єктів нерухомого майна Слов'янської міської військової адміністрації Краматорського району Донецької області від 08.09.2025 № 04-01/2149 слідує, що право власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , станом на 01.01.2013 зареєстроване за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу №105, зареєстрованого Краматорською філією Харківської Товарної Біржі 18.02.1999 р. Дата реєстрації в КП «БТІ» 03.03.1999р., номер запису 172 у реєстровій книзі 7.
Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними "N9 від 06.11.2009 року встановлено, що відповідність чи не відповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. Згідно п.4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України (2004 року) Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Отже, в даному випадку на момент переходу права власності правовідносини підлягали регулюванню за нормами ЦК УРСР.
Згідно ст.153 Цивільного кодексу Української РСР (1963 року), який діяв на момент укладення правочину та підлягає застосуванню до спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Статтею 154 ЦК УРСР (в редакції 1963 року), який діяв на час укладення спірного договору, передбачено, що коли сторони домовились укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому обумовленої форми, хоч би за законом для даного виду договорів ця форма і не потребувалась. Якщо згідно з законом або угодою сторін договір повинен бути укладений в письмовій формі, він може бути укладений як шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, так і шляхом обміну листами, телеграмами, телефонограмами та ін., підписаними стороною, яка їх надсилає.
Відповідно до ст.224 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов'язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до ст. 227 ЦК УРСР (в редакції 1963 року), що діяв на час укладення договору купівлі-продажу, договір купівлі-продажу нерухомого майна - житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу).
Статтею 47 УРСР (в редакції 1963 року) встановлено, що нотаріальне посвідчення угод обов'язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу. Якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Відповідно до вимог ст.228 ЦК УРСР (1963 року), продаж майна провадиться за цінами, що встановлюються за погодженням сторін, якщо інше не передбачено законодавчими актами.
Відповідно до ст.15 Закону України "Про товарну біржу" в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу, біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Зміст біржової угоди (за винятком найменування товару, кількості, ціни, місця і строку виконання) не підлягає розголошенню. Цю інформацію може бути надано тільки на письмову вимогу судам, органам прокуратури, служби безпеки, внутрішніх справ, арбітражному суду та аудиторським організаціям у випадках, передбачених законодавством України. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам.
У постанові від 25 березня 2024 року у справі № 336/6023/20 (провадження № 61-11523сво23) об'єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду зазначила виклала висновок про те, що «…на рівні ЦК Української РСР 1963 року не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів. У частині другій статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень статті 47 та 227 ЦК Української РСР 1963 року. Адже статті 47 і 227 ЦК Української РСР 1963 року внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» регулювала форму цього договору у вужчому розумінні - як укладеного на товарній біржі. Спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК Української РСР 1963 року) нормами (lex specialis derogat generali). Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин))) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК Української РСР 1963 року) нормами (lex posterior derogat priori). Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі».
Зі змісту договору купівлі-продажу № 105 від 18.02.1999 року вбачається, що даний договір укладений у відповідності до вимог ст. 15 Закону України "Про товарну біржу", зареєстрований на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає. Підлягає реєстрації в Бюро технічної інвентаризації.
З огляду на викладене, оскільки сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та така домовленість підтверджується письмовими доказами, повністю виконали умови угоди, яку не було нотаріально засвідчено з посиланням на ст.15 Закону України "Про товарну біржу", є підстави для визнання договору купівлі-продажу № 105 від 18.02.1999 року, оформленого в Краматорській філії Харківської товарної біржі, дійсним.
В даному випадку право власності виникло на підставі договору купівлі-продажу, який проведено у якості біржової операції між сторонами.
Враховуючи наведені обставини, та те що відповідач не заперечує проти задоволення позовних вимог, суд вважає, що позов підлягає задоволенню у повному обсязі та вважає за необхідне визнати дійсним договір купівлі-продажу.
Керуючись ст.ст.4,19, 247, 258, 265 ЦПК України, суд-
Позовні вимоги ОСОБА_1 , представник позивача ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , третя особа Харківська Товарна Біржа про визнання договору купівлі- продажу дійсним - задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будовами, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , від 18 лютого 1999 року №105, зареєстрований Краматорською філією Харківської товарної біржі, укладений між ОСОБА_3 , ОСОБА_5 та ОСОБА_1 .
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
На рішення суду може бути подано апеляційну скаргу до Дніпровського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 ЦПК України.
Повний текст рішення складений 29.09.2025.
Суддя І.Ю. Фалін