Справа № 758/10401/19
Категорія 29
15 вересня 2025 року м. Київ
Подільський районний суд міста Києва у складі:
головуючого судді Петрова Д.В.,
при секретарі судового засідання Сідько І.О.,
за участю
представника позивача за зустрічним позовом Шумєєвої О.О.,
представника позивача за первісним позовом Єзути К.С.
представника відповідача Любаренко Д.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду у м. Києві цивільну справу за позовом Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд» до ОСОБА_1 , Управління (Центру) надання адміністративних послуг Подільської районної в місті Києві Державної адміністрації, треті особи - Державний реєстратор Носов Сергій Сергійович, Товариство з обмеженою відповідальністю «Янг Девелопмент», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , про визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним та за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ТОВ «Янг Девелопмент», Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд», третя особа - державний реєстратор філії Комунального підприємства Рожівської сільської ради «Рожівське» Носов Сергій Сергійович, Товариство з обмеженою відповідальністю «Петропавлівська», Товариство з обмеженою відповідальністю «Смарт Інвест Девелопмент», про визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним, скасування рішень та записів про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, визнання недійсними актів приймання-передачі нерухомого майна та зобов'язання вчинити певні дії,
У серпні 2019 року КП «Спецжитлофонд» звернулося до Подільського районного суду м. Києва з вищевказаним позовом.
В обґрунтування заявлених позовних вимог представник позивача зазначає, що КП «Спецжитлофонд» виконувало функції замовника будівництва житлового будинку на земельній ділянці по АДРЕСА_1 . 10 червня 2013 року зазначений житловий будинок було збудовано та прийнято в експлуатацію відповідно до вимог чинного законодавства. Реалізація майнових прав на об'єкти нерухомості у цьому будинку здійснювалася через Фонд фінансування будівництва (ФФБ).
У подальшому між позивачем та ПАТ «Комерційний банк «Хрещатик», як управителем ФФБ, було укладено договір управителя із забудовником, який регулює взаємовідносини управителя та забудовника щодо організації спорудження об'єктів будівництва з використанням коштів довірителів та подальшої передачі об'єктів інвестування у власність довірителям. Саме ФФБ формував перелік довірителів, які мають право на отримання у власність відповідних об'єктів інвестування.
Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно КП «Спецжитлофонд» стало відомо про укладення договору купівлі-продажу майнових прав серії та номеру 51/пп50 від 01 червня 2013 року між КП «Спецжитлофонд» та ОСОБА_1 , який був зареєстрований державним реєстратором Носовим Сергієм Сергійовичем, що діяв від імені філії комунального підприємства Рожівської сільської ради «Рожівське» у м. Києві.
Разом з тим позивач зазначив, що вказаний договір № 51/пп50 від 01.06.2013 року КП «Спецжитлофонд» фактично не укладав та не підписував, правовідносини з ОСОБА_1 у комунального підприємства відсутні, а грошові кошти від останнього на рахунок КП «Спецжитлофонд» не надходили.
З урахуванням викладеного, позивач просив суд: визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав № 51/пп50 від 01.06.2013 року, нібито укладений між КП «Спецжитлофонд» та ОСОБА_1 ; скасувати запис про право власності № 24366889 щодо нежитлового приміщення № 51 у будинку за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстрованого за ОСОБА_1 ; скасувати реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1460428980000 та закрити відповідний розділ як неіснуючий.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 13.08.2019 призначено склад суду під головуванням судді Корнілової Ж.О.
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 28.01.2021, цивільна справа № 758/10401/19 (номер провадження 2/758/5399/21) передана судді Подільського районного суду м. Києва Петрову Д.В., на підставі рішень зборів суддів Подільського районного суду м. Києва № 1 від 04.01.2021, № 2 від 12.01.2021 та № 3 від 14.01.2021.
Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 04.02.2021 року вказану позовну заяву було прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі та призначено її розгляд у порядку загального позовного провадження.
Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 08 червня 2021 року за клопотанням представника позивача було витребувано у Рожівської сільської ради, Бучанської районної державної адміністрації та Подільської районної в місті Києві державної адміністрації належним чином засвідчені копії реєстраційної справи № 1460428980000 разом з усіма документами, що стали підставою для державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 на нежитлове приміщення АДРЕСА_3 .
Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 11 жовтня 2021 року до участі у справі як третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, було залучено Товариство з обмеженою відповідальністю «Янг Девелопмент», а також ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 та ОСОБА_6 .
У вересні 2021 року мешканцям будинку стало відомо про незаконне заволодіння допоміжним приміщенням №115 (за договором купівлі-продажу майнових прав від 01.06.2013 року зазначеним як «приміщення №51») та проведення у ньому ремонтних робіт. Позивач 2 вважає, що приміщення є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку, а його відчуження є незаконним і порушує права мешканців, оскільки там розташовані загальнобудинкові комунікації, доступ до яких необхідний для безпечної експлуатації будинку. На його думку, підставою захоплення став договір №51/пп50 від 01.06.2013, який суперечить ст. 382 ЦК України та Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Незаконне відчуження приміщення позбавило позивача та інших мешканців частки у спільній власності, порушило право доступу до приміщення і створює ризик пошкодження або відключення комунікацій, що безпосередньо зачіпає право ОСОБА_2 на безпечне та належне користування своєю квартирою. Для відновлення порушених прав позивач просить визнати недійсними правовстановлюючі документи щодо спірного приміщення та записи державних реєстраторів про реєстрацію права власності в реєстрі нерухомого майна.
24.11.2021 року від представника відповідача КП «Спецжитлофонд» надійшов відзив на позовну заяву ОСОБА_2 , де вказав про помилковість визначення у судовій справі відповідачем підприємство, так як оскаржуваного договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт капітального будівництва від 01.06.2013 року № 51/пп50 не підписувало, подальших реєстраційних дій не вчиняло та права позивача ОСОБА_2 не порушувало.
Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 13 січня 2022 року за клопотанням представника третьої особи ОСОБА_2 - адвоката Шумєєвої О.О. було витребувано у КП «Житло-Сервіс» план аксонометрії по стояках (вентилях на холодну та гарячу воду) згідно з планом поверху відм. 33,330 із розводкою труб, розташованих у спірному приміщенні АДРЕСА_4 .
Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 13 червня 2022 року об'єднано в одне провадження цивільну справу № 758/10401/19 за позовною заявою Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд» до ОСОБА_1 , Управління (Центру) надання адміністративних послуг Подільської районної в місті Києві Державної адміністрації, треті особи - Державний реєстратор Носов Сергій Сергійович, Товариство з обмеженою відповідальністю «Янг Девелопмент», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , про визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно з цивільною справою № 758/14211/21 за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ТОВ «Янг Девелопмент», Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд», третя особа - державний реєстратор філії Комунального підприємства Рожівської сільської ради «Рожівське» Носов Сергій Сергійович про визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним та скасування рішень та записів про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно.
Справі присвоєно єдиний унікальний номер № 758/10401/19, провадження № 2/758/5399/21.
10 серпня 2022 року від відповідача ТОВ «ЯНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» до суду надійшов відзив на позовну заяву КП «Спецжитлофонд».
В обґрунтування своїх заперечень представник відповідача зазначає, що реалізація майнових прав на об'єкти будівництва здійснювалася виключно через Фонд фінансування будівництва, відповідно до вимог ст. 19 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», згідно з якими після введення об'єкта в експлуатацію забудовник повідомляє управителя ФФБ про фактичну загальну площу об'єктів інвестування, а саме управитель надає довірителям довідки, що підтверджують їхнє право на набуття у власність закріплених об'єктів; продаж чи передача майнових прав напряму забудовником не допускається, остаточні розрахунки здійснюються через управителя, а до моменту державної реєстрації права власності забудовник не має правових підстав самостійно передавати інвесторам об'єкти інвестування. Не залучення до участі у справі ПАТ «Комерційний банк «Хрещатик», як управителя фонду фінансування будівництва. Та вважає, що продаж приміщень, через управителя ФФБ можливе виключно відбуватись до здачі об'єкта будівництва в експлуатацію. Та після державної реєстрації права власності на об'єкти інвестування, які не увійшли до остаточного обсягу замовлення на будівництво за цим об'єктом будівництва, забудовник здійснює продаж об'єктів інвестування самостійно.
Також посилається на те, що існування нежитлового приміщення підтверджується техпаспортом на вищевказане приміщення АДРЕСА_3 , складеним 03.01.2018 року ТОВ «Бюро технічної інвентаризації «Альтернатива».
В тому числі вказує на невірно обраний спосіб захисту в частині скасування записів про право власності у реєстрі прав власності на нерухоме майно, а також неможливості закриття розділу. Посилається на порушення позивачем строку позовної давності.
Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 11.08.2022 клопотання представника відповідача ТОВ «Янг Девелопмент» адвоката Любаренка Ігоря Олеговича про залучення у справі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог залишено без задоволення.
Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 11.08.2022 задоволено клопотання представника відповідача ТОВ «Янг Девелопмент» адвоката Любаренка Ігоря Олеговича про витребування доказів.
Витребувано у Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд» (код ЄДРПОУ 31454734, 04071, м. Київ, вул. Оболонська, 34) належним чином завірену копію договору укладеного КП «Спецжитлофонд», як забудовника та ПАТ «Комерційний банк «Хрещатик», як управителя фонду фінансування будівництва за адресою: АДРЕСА_2 .
29 серпня 2022 року від представника позивача КП «Спецжитлофонд» надійшла відповідь на відзив, в якій стверджувало, що пропущення строків позовної давності позивачем 1 не відбулось, так як стороною по договору не було та про порушення свого права дізналось з 12.01.2018 року, а саме з моменту здійснення державної реєстрації речових прав на спірне майно у електронному реєстрі.
Щодо неможливості закриття реєстраційного розділу з реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна 1460428980000 позивач 1 зазначає, що на момент подання позову до суду 30.07.2019 року розділ був відкритий, а розділення приміщення №51 (за договором) на 3 (три) групи нежитлових приміщень відбулось значно пізніше, 26.01.2021 р.
Після закінчення будівництва будинку на АДРЕСА_1 та прийняття об'єкту в експлуатацію ПАТ «КБ» «Хрещатик» передало комунальному підприємству «Спецжитлофонд» список інвесторів житлового будинку, де ані прізвища ОСОБА_1 , ані об'єкта нерухомості під №51 не зазначалося, що підтверджує факт фіктивності укладання договору купівлі-продажу майнових прав від 01.06.2013 року.
Вказує також на ряд доказів фіктивності даного договору. А саме: складання договору 01.06.2013 року у суботу суперечить п'ятиденному трудовому розпорядку роботи підприємства з понеділка по п'ятницю, застосування на договорі відбитку печатки, яка була знищена на підставі наказу КП «Спецжитлофонд» від 08.05.2009 року №55, на Договорі містяться неправдиві відомості стосовно орендаря земельної ділянки КП «Спецжитлофонд».
30 серпня 2022 року від відповідача 3 ТОВ «ЯНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» до суду надійшов відзив на позовну заяву. В обґрунтування своїх заперечень представник відповідача зазначає, що права позивача 2 ОСОБА_2 не порушені, оскільки він не є стороною спірних правочинів, та стверджує, що спірне приміщення не є допоміжним приміщенням загального користування. Вказується, що відповідно до Договору купівлі-продажу майнових прав № 51/пп50 від 01.06.2013 року об'єктом продажу було саме нежитлове приміщення, а не підсобне, і що технічний паспорт надано кваліфікованим експертом саме на нежитлові приміщення. Крім того, відповідач вважає позов ОСОБА_2 передчасним, оскільки для оскарження технічних паспортів та визнання приміщення технічним слід було звертатися окремо, і посилається на порушення позивачем строку позовної давності.
Також вказує на невірно обраний спосіб захисту в частині скасування записів про право власності у реєстрі прав власності на нерухоме майно, а також неможливості закриття розділу.
06.10.2022 року від позивача ОСОБА_2 надійшло клопотання про долучення доказів, з якого вбачається перелік пов'язаних між собою угод стосовно спірного приміщення.
18.10.2022 року від представника позивача ОСОБА_2 надійшло клопотання про поновлення строку позовної давності, в якому зазначено, що лише у вересні 2021 року мешканцям стало відомо про можливе відчуження підсобного приміщення №115 у будинку АДРЕСА_2 у зв'язку з проведенням демонтажних робіт невідомими особами. У відзиві на позовну заяву №751 від 30.08.2022 року представник відповідача 3 ТОВ «ЯНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» також підтверджує, що ремонтні роботи у спірному приміщенні розпочато з 01.09.2021 року, після чого мешканці будинку вирішили звернутися до суду за захистом своїх порушених прав з позовною заявою 08.10.2021 року.
18.10.2022 року від представника позивача ОСОБА_2 надійшла заява про зміну предмету позову та залучення співвідповідача ТОВ «Петропавлівська».
Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 28.02.2023 задоволено клопотання представника відповідача ТОВ «Янг Девелопмент» адвоката Любаренка Д.О. про залишення позовної заяви без руху.
Позовну заяву Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд» до ОСОБА_1 , Управління (Центру) надання адміністративних послуг Подільської районної в місті Києві Державної адміністрації, треті особи - Державний реєстратор Носов Сергій Сергійович, Товариство з обмеженою відповідальністю «Янг Девелопмент», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , про визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним - залишено без руху.
Недоліки представником позивача було усунуто, розгляд справи продовжено.
Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 03.04.2023 задоволено частково клопотання представника позивача адвоката Шумєєвої О.О. в інтересах ОСОБА_2 про витребування доказів.
Витребувано у ТОВ «ПЕТРОПАВЛІВСЬКА» (04086, м. Київ, Подільський район, вул. Петропавлівська 50-Б, прим. 51) належним чином завірену копію акту приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер: 2506, 2507, виданого 03.10.2018, на підставі якого був внесений запис приватним нотаріусом Кударенко Вірою Миколаївною, Київський міський нотаріальний округ про право власності: 28344056 на об'єкт нерухомого майна: нежитлове приміщення АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1460428980000 за суб'єктом: ТОВ «ПЕТРОПАВЛІВСЬКА» код ЄДРПОУ: 42525571.
Витребувано у ТОВ «ЯНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» (03040, м. Київ, вул. Стельмаха Михайла, буд. 10А) належним чином завірену копію акту приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер: 365, 366, виданий 12.06.2020, на підставі якого був внесений запис приватним нотаріусом Алексашиною Юлією Борисівною, Київський міський нотаріальний округ, про право власності: 36937711 на об'єкт нерухомого майна: нежитлове приміщення АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1460428980000, за суб'єктом: ТОВ «ЯНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ», код ЄДРПОУ: 43656911.
Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 18.05.2023 задоволено клопотання представника позивача адвоката Шумєєвої О.О. в інтересах ОСОБА_2 про витребування доказів.
Витребувано у Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (04050, м. Київ, вул. Студентська, 7 ) належним чином завірені копії: акту приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер: 2506, 2507, виданий 03.10.2018 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кударенко Вірою Миколаївною; акту приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер: 365, 366, видані 12.06.2020 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алексашиною Юлією Борисівною.
Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 10.07.2023 задоволено клопотання представника позивача ОСОБА_2 адвоката Шумєєвої Олени Олександрівни про призначення судової будівельно-технічної експертизи у цивільній справі за позовом Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд» до ОСОБА_1 , Управління (Центру) надання адміністративних послуг Подільської районної в місті Києві Державної адміністрації, треті особи - Державний реєстратор Носов Сергій Сергійович, Товариство з обмеженою відповідальністю «Янг Девелопмент», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , про визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним та за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ТОВ «Янг Девелопмент», Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд», третя особа - державний реєстратор філії Комунального підприємства Рожівської сільської ради «Рожівське» Носов Сергій Сергійович про визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним та скасування рішень та записів про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно.
Призначено у справі судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Товариству з обмеженою відповідальністю «Експертно-дослідна служба України».
Перед експертами поставлено наступні питання: чи дійсно приміщення АДРЕСА_16 та приміщення АДРЕСА_17 є одним і тим самим приміщенням.
Постановою Київського апеляційного суду від 09.11.2023 ухвалу Подільського районного суду м. Києва від 10.07.2023 скасовано, справу направлено для продовження розгляду до суду першої інстанції.
Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 25.09.2024 задоволено клопотання представника відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Янг Девелопмент» адвоката Любаренка Ігоря Олеговича про витребування доказів у цивільній справі № 758/10401/19 за позовом Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд» до ОСОБА_1 , Управління (Центру) надання адміністративних послуг Подільської районної в місті Києві Державної адміністрації, треті особи - Державний реєстратор Носов Сергій Сергійович, Товариство з обмеженою відповідальністю «Янг Девелопмент», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , про визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним та за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ТОВ «Янг Девелопмент», Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд», третя особа - державний реєстратор філії Комунального підприємства Рожівської сільської ради «Рожівське» Носов Сергій Сергійович, Товариства з обмеженою відповідальністю «Петропавлівська» про визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним, скасування рішень та записів про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, визнання недійсними актів приймання-передачі нерухомого майна та зобов'язання вчинити певні дії.
Витребувано у ОСОБА_2 копії оскаржуваних ним рішень державних реєстраторів, а саме: Рішення № 39183743 від 12.01.2018 державного реєстратора Філії комунального підприємства Рожівської сільської ради «Рожівське»; Рішення № 43464299 від 11.10.2018 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кударенко В.М.; Рішення № 52716452 від 18.06.2020 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Алексашиної Ю.Б.; Рішення № 56395581 від 01.02.2021 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кузьменко Ю.В.; Рішення № 56395201 від 01.02.2021 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кузьменко Ю.В.; Рішення № 56336671 від 01.02.2021 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кузьменко Ю.В.
11.10.2024 року від представника позивача ОСОБА_2 надійшла заява про зміну предмету позову та залучення співвідповідача ТОВ «Смарт Інвест Девелопмент».
Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 25.02.2025 підготовче провадження у справі за позовом Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд» до ОСОБА_1 , Управління (Центру) надання адміністративних послуг Подільської районної в місті Києві Державної адміністрації, треті особи - Державний реєстратор Носов Сергій Сергійович, Товариство з обмеженою відповідальністю «Янг Девелопмент», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , про визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним та за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ТОВ «Янг Девелопмент», Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд», третя особа - державний реєстратор філії Комунального підприємства Рожівської сільської ради «Рожівське» Носов Сергій Сергійович, Товариства з обмеженою відповідальністю «Петропавлівська» про визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним, скасування рішень та записів про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, визнання недійсними актів приймання-передачі нерухомого майна та зобов'язання вчинити певні дії закрито.
Справу призначено до судового розгляду.
Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 06.05.2025 відмовлено у задоволенні клопотання представника відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Янг Девелопмент» адвоката Любаренка Ігоря Олеговича про залишення позову без розгляду.
В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_7 позовні вимоги підтримала в повному обсязі, просила суд їх задовольнити.
В судовому засіданні представник позивача Шумєєва О.О. позовні вимоги підтримала в повному обсязі, просила суд їх задовольнити.
Представник відповідача Любаренко Д.О. в судовому засіданні заперечував щодо задоволення позовних вимог, просив суд відмовити в їх задоволенні.
Решта учасників справи про день, час та місце розгляду справи повідомлялися судом належним чином, в судове засідання не з'явилися, причини неявки суду не повідомили, клопотань про відкладення судового засідання на адресу суду не направляли.
Суд, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до спірних правовідносин, встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків.
Положеннями ст. 55 Конституції України визначено, що кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.
Статтею 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Верховним Судом у постанові від 19.01.2022 по справі №924/316/21 вказано, що наведена норма визначає об'єктом захисту саме порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
Положеннями ч. 1 ст. 16 ЦК України визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до п.1 ст.4 Цивільного процесуального кодексу України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Щодо позовної заяви Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд» до ОСОБА_1 , Управління (Центру) надання адміністративних послуг Подільської районної в місті Києві Державної адміністрації, треті особи - Державний реєстратор Носов Сергій Сергійович, Товариство з обмеженою відповідальністю «Янг Девелопмент», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , про визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним суд дійшов до наступних висновків.
У серпні 2019 року КП «Спецжитлофонд» звернулося до Подільського районного суду м. Києва з вищевказаним позовом.
В обґрунтування заявлених позовних вимог представник позивача зазначає, що КП «Спецжитлофонд» виконувало функції замовника будівництва житлового будинку на земельній ділянці по АДРЕСА_1 . 10 червня 2013 року зазначений житловий будинок було збудовано та прийнято в експлуатацію відповідно до вимог чинного законодавства. Реалізація майнових прав на об'єкти нерухомості у цьому будинку здійснювалася через Фонд фінансування будівництва (ФФБ).
У подальшому між позивачем та ПАТ «Комерційний банк «Хрещатик», як управителем ФФБ, було укладено договір управителя із забудовником, який регулює взаємовідносини управителя та забудовника щодо організації спорудження об'єктів будівництва з використанням коштів довірителів та подальшої передачі об'єктів інвестування у власність довірителям. Саме ФФБ формував перелік довірителів, які мають право на отримання у власність відповідних об'єктів інвестування.
Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно КП «Спецжитлофонд» стало відомо про укладення договору купівлі-продажу майнових прав серії та номеру 51/пп50 від 01 червня 2013 року між КП «Спецжитлофонд» та ОСОБА_1 , який був зареєстрований державним реєстратором Носовим Сергієм Сергійовичем, що діяв від імені філії комунального підприємства Рожівської сільської ради «Рожівське» у м. Києві.
Разом з тим позивач зазначив, що вказаний договір № 51/пп50 від 01.06.2013 року КП «Спецжитлофонд» фактично не укладав та не підписував, правовідносини з ОСОБА_1 у комунального підприємства відсутні, а грошові кошти від останнього на рахунок КП «Спецжитлофонд» не надходили.
З урахуванням викладеного, позивач просив суд: визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав № 51/пп50 від 01.06.2013 року, нібито укладений між КП «Спецжитлофонд» та ОСОБА_1 ; скасувати запис про право власності № 24366889 щодо нежитлового приміщення № 51 у будинку за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстрованого за ОСОБА_1 ; скасувати реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1460428980000 та закрити відповідний розділ як неіснуючий.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 ЦК України, частина перша статті 16 ЦК України).
Порушення права пов'язане з позбавленням його суб'єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ.
Усталеним у судовій практиці та цивілістичній доктрині є поділ недійсних правочинів на нікчемні та оспорювані.
У ЦК України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного.
Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов'язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред'явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов).
Натомість нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України). Нікчемність правочину конструюється за допомогою "текстуальної" недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним». Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не «породжує» (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов'язків.
Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 листопада 2021 року у справі № 740/3852/19 (провадження № 61-7745св21) зазначено, що "відповідно до частини другої статті 215 ЦК України, якщо недійсність правочину встановлена законом, то визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Однак, у випадку невизнання іншою стороною такої недійсності правочину в силу закону та за наявності відповідного спору вимога про встановлення нікчемності може бути пред'явлена до суду окремо, без застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. У такому разі суд своїм рішенням не визнає правочин недійсним, а лише підтверджує його недійсність у силу закону у зв'язку з її оспоренням та невизнанням іншими особами. Такий спосіб захисту цивільних прав та інтересів, як визнання правочину недійсним, застосовується до оспорюваних правочинів. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину".
З обставин справи, які були з'ясовані судом вбачається, що оспорюваним правочином в даній справі є договір купівлі-продажу майнових прав серії та номеру 51/пп50 від 01 червня 2013 року між КП «Спецжитлофонд» та ОСОБА_1 , який був зареєстрований державним реєстратором Носовим Сергієм Сергійовичем, що діяв від імені філії комунального підприємства Рожівської сільської ради «Рожівське» у м. Києві.
Позивачу КП «Спецжитлофонд» стало відомо про укладення договору купівлі-продажу майнових прав серії та номеру 51/пп50 від 01 червня 2013 року між КП «Спецжитлофонд» та ОСОБА_1 , який був зареєстрований державним реєстратором Носовим Сергієм Сергійовичем, що діяв від імені філії комунального підприємства Рожівської сільської ради «Рожівське» у м. Києві.
Разом з тим позивач зазначив, що вказаний договір № 51/пп50 від 01.06.2013 року КП «Спецжитлофонд» фактично не укладав та не підписував, правовідносини з ОСОБА_1 у комунального підприємства відсутні, а грошові кошти від останнього на рахунок КП «Спецжитлофонд» не надходили.
З урахуванням викладеного, позивач просив суд: визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав № 51/пп50 від 01.06.2013 року, нібито укладений між КП «Спецжитлофонд» та ОСОБА_1 ; скасувати запис про право власності № 24366889 щодо нежитлового приміщення № 51 у будинку за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстрованого за ОСОБА_1 ; скасувати реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1460428980000 та закрити відповідний розділ як неіснуючий.
У пунктах 94, 95 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18) зазначено, що визнання нікчемного правочину недійсним за вимогою його сторони не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин є недійсним у силу закону. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.
З матеріалів справи вбачається, що 01.06.2013 між сторонами було укладено договір № 51/пп50 купівлі-продажу майнових прав на об'єкт капітального будівництва, на підставі якого ОСОБА_1 набув відповідні майнові права. Після державної реєстрації права власності ОСОБА_1 заснував ТОВ «ПЕТРОПАВЛІВСЬКА» та передав спірне приміщення як внесок до статутного капіталу цього товариства.
Судом встановлено, що після закінчення будівництва будинку на АДРЕСА_5 , АДРЕСА_2 та прийняття об'єкту в експлуатацію ПАТ «КБ» «Хрещатик» передало комунальному підприємству «Спецжитлофонд» список інвесторів житлового будинку, де ані прізвища ОСОБА_1 , ані об'єкта нерухомості під №51 не зазначалося, що підтверджує факт фіктивності укладання договору купівлі-продажу майнових прав від 01.06.2013 року.
У подальшому ТОВ «ПЕТРОПАВЛІВСЬКА» виступило засновником ТОВ «ЯНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ», передавши вказане приміщення у статутний капітал останнього, що підтверджується листом Департаменту з питань реєстрації № 074/07/1-1243 від 22.05.2023 року та доданими до нього копіями актів приймання передачі нерухомого майна. Згодом ТОВ «ЯНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» здійснило поділ об'єкта на три окремі нежитлові приміщення, які згодом було переведено у житлові квартири, причому зазначені дії відбувалися під час розгляду цивільної справи № 758/10401/19 у Подільському районному суді м. Києва.
Надалі ТОВ «ЯНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» здійснило поділ цього приміщення на три об'єкти та перевело їх у статус житлових квартир під час розгляду справи № 758/10401/19 у Подільському районному суді м. Києва.
12.04.2024 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевельовою Валентиною Михайлівною були посвідчені договори купівлі-продажу квартир АДРЕСА_6 та АДРЕСА_7 та зареєстровано право власності на них за новим власником ТОВ «СМАРТ ІНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ».
Разом з тим, у списку інвесторів (довірителів) житлового будинку на АДРЕСА_5 , АДРЕСА_2 (вих. № 64/637 від 26.02.2014), наданому ПАТ «КБ «Хрещатик», відсутні відомості як про ОСОБА_1 , так і про об'єкт нерухомості під № 51. Це підтверджує, що ОСОБА_1 не був інвестором (довірителем) зазначеного житлового будинку, а також те, що об'єкт нерухомості з № 51 у період з 2011 по 2014 роки взагалі не відчужувався. Крім того, відповідно до даних Київського міського бюро технічної інвентаризації станом на 24.10.2012 було проведено інвентаризацію житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями та складено план житлового будинку АДРЕСА_2 , згідно з яким нумерація нежитлових приміщень починається з № 105. Зазначене підтверджується довідкою від 01.08.2013 № 16867 (И-2013), що свідчить про відсутність у цьому будинку нежитлового приміщення під № 51.
Між тим, договір від 01.06.2013 не може створювати жодних правових наслідків, оскільки підпис у ньому зазначено за ОСОБА_8 , який припинив трудові відносини з КП «Спецжитлофонд» ще 23.08.2008 році на підставі наказу КП «Спецжитлофонд» від 21.07.2008 № 44-К; відбиток печатки, використаний у договорі, було знищено 08.05.2009 на підставі наказу підприємства від 08.05.2009 № 55; а відомості щодо оренди земельної ділянки не відповідають дійсності, оскільки земельна ділянка перебувала у КП «Спецжитлофонд» на праві постійного користування.
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).
Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільні права та обов'язки, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов'язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним).
У пункті 7 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" містяться роз'яснення, що нікчемний правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону та не потребує визнання його таким судом. Оспорюваний правочин може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду.
Так, судом встановлено, що позивач заявляючи позов просив визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав № 51/пп50 від 01.06.2013 року, нібито укладений між КП «Спецжитлофонд» та ОСОБА_1 , а також скасувати запис про право власності № 24366889 щодо нежитлового приміщення № 51 у будинку за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстрованого за ОСОБА_1 та скасувати реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1460428980000 та закрити відповідний розділ як неіснуючий.
Обрання позивачем неналежного (неефективного) способу захисту своїх прав також є самостійною підставою для відмови у позові.
Такий висновок міститься у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19, від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18. Відмова у задоволенні позову через обрання неефективного (неналежного) способу захисту не позбавляє позивача права заявити належний позов до суду (постанова Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року в справі № 145/2047/16-ц).
Ураховуючи характер та зміст спірних правовідносин, суд, встановивши, що Комунальне підприємство з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд» застосувало неналежний спосіб захисту цивільних прав, дійшов до висновку про відмову в задоволенні заявлених позовних вимог Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд» до ОСОБА_1 , Управління (Центру) надання адміністративних послуг Подільської районної в місті Києві Державної адміністрації, треті особи - Державний реєстратор Носов Сергій Сергійович, Товариство з обмеженою відповідальністю «Янг Девелопмент», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , про визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним.
Щодо заявленої позовної заяви ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ТОВ «Янг Девелопмент», Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд», третя особа - державний реєстратор філії Комунального підприємства Рожівської сільської ради «Рожівське» Носов Сергій Сергійович, Товариство з обмеженою відповідальністю «Петропавлівська», Товариство з обмеженою відповідальністю «Смарт Інвест Девелопмент», про визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним, скасування рішень та записів про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, визнання недійсними актів приймання-передачі нерухомого майна та зобов'язання вчинити певні дії суд дійшов до наступних висновків.
З матеріалів справи вбачається, що 11 жовтня 2024 року від представника позивача ОСОБА_2 надійшла заява про зміну предмета позову та залучення співвідповідача - ТОВ «СМАРТ ІНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ», у якій були враховані вимоги щодо останніх правочинів купівлі-продажу квартир АДРЕСА_6 та АДРЕСА_7 , за якими право власності було зареєстровано за ТОВ «СМАРТ ІНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ», та приведено позовні вимоги у відповідність до положень частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Відповідно до пункту 3 статті 26 зазначеного Закону, відомості про речові права та їх обтяження, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню чи вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону. У разі скасування судовим рішенням рішень державного реєстратора або визнання їх прийнятими з порушенням закону, відповідні речові права чи обтяження повертаються у стан, що існував до такої реєстрації, шляхом проведення державної реєстрації змін або набуття прав. При цьому дата і час державної реєстрації набуття прав залишаються незмінними.
Таким чином, наведене свідчить про те, що зміна предмета позову та залучення співвідповідача здійснено позивачем у відповідності до вимог закону, з урахуванням правових наслідків, визначених статтею 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Суд відхиляє доводи відповідача ТОВ «ЯНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» щодо нібито одночасної зміни предмета та підстав позову, оскільки підстави позову, заявленого ОСОБА_2 , залишилися незмінними й полягають у тому, що спірне приміщення є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку та належить співвласникам на праві спільної сумісної власності (частина перша статті 382 Цивільного кодексу України, стаття 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
Зміни зазнали виключно позовні вимоги, що відповідає положенням частини третьої статті 49 Цивільного процесуального кодексу України, якою передбачено право позивача до закінчення підготовчого провадження змінювати предмет або підставу позову. Така зміна зумовлена виключно трансформацією правового статусу спірного приміщення та його власників у ході розгляду справи.
Крім того, згідно з частиною першою статті 188 Цивільного процесуального кодексу України в одній позовній заяві можуть бути об'єднані декілька вимог, пов'язаних між собою підставою виникнення або поданими доказами, у тому числі основні та похідні позовні вимоги, при цьому похідною позовною вимогою є вимога, задоволення якої залежить від задоволення іншої позовної вимоги.
Щодо посилання відповідача ТОВ «ЯНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» на відсутність обов'язкового нотаріального посвідчення або накладення кваліфікованого електронного підпису на рішення державних реєстраторів про реєстрацію прав власності суд зазначає таке.
Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 25 вересня 2024 року було витребувано у позивача ОСОБА_2 копії оскаржуваних рішень державних реєстраторів. 13 листопада 2024 року до суду надійшло клопотання представника позивача ОСОБА_2 про долучення зазначених рішень реєстраторів та доказів джерела їх отримання, з якого вбачається, що дані рішення були офіційно отримані адвокатом із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Крім того, клопотанням про долучення електронного доказу від 16 червня 2025 року на вищевказані рішення реєстраторів та джерело їх отримання було накладено кваліфікований електронний підпис адвоката.
Суд також зазначає, що відповідно до статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статей 7, 100, 100-1 ЦПК України електронні документи, сформовані та отримані з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, мають однакову юридичну силу з паперовими документами за умови їх формування офіційною системою та наявності ідентифікаційних ознак автентичності.
Оскільки подані позивачем копії рішень державних реєстраторів були сформовані безпосередньо системою Державного реєстру речових прав (ДРРП) та містять QR-код, що дозволяє перевірити їх автентичність, такі документи є належними та допустимими доказами у розумінні статті 76 ЦПК України. QR-код є офіційним засобом підтвердження достовірності відомостей та походження документа відповідно до Закону України «Про електронні довірчі послуги», а тому відсутність додаткового нотаріального посвідчення чи іншого зовнішнього засвідчення не впливає на юридичну силу цих документів.
Суд відхиляє посилання представника відповідача ТОВ «ЯНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» на те, що права позивача ОСОБА_2 не порушуються, оскільки такі доводи є необґрунтованими та спростовуються матеріалами справи. Незаконне відчуження спірного приміщення призвело до фактичного позбавлення позивача та інших співвласників будинку їх частки у праві спільної сумісної власності, гарантованому статтями 355, 382 Цивільного кодексу України та статтею 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Крім того, спірне приміщення розташоване у місці розміщення загальнобудинкових комунікацій, доступ до яких є необхідною умовою безпеки та належної експлуатації будинку. Обмеження доступу до такого приміщення безпосередньо порушує право позивача на безпечне і належне користування власним житлом, що узгоджується з положеннями статті 321 Цивільного кодексу України та статті 48 Конституції України щодо права кожного на безпечні умови життя.
Відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного багатоквартирного будинку є несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Згідно п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі - Закон) спільним майном багатоквартирного будинку с приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Власники квартир або нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку являються співвласниками багатоквартирного будинку (п. 5 ч. 1 ст. 1 Закону).
За змістом ч. 1 ст. 5 Закону спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.
Згідно із ч.2 ст. 1 Закону допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).
У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежитлові приміщення, які є ізольованими приміщенням в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду і є самостійними об'єктами нерухомого майна.
Відповідно до п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»" власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку с співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають. Офіційне тлумачення цих положень закону наведено у рішенні Конституційного Суду від 02 березня 2004 року N?4-pп/2004, згідно якого допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об?єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.
З рішення Конституційного суду України від 09 листопада 2011 року № 14-рп/2011 року вбачається, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканці» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб'єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об'єкт - допоміжні приміщення.
Отже, допоміжне приміщення має слугувати для: 1) забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку; 2) забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.
У постанові Верховного Суду від 22 червня 2022 року у справі № 705/1860/20 зроблено висновок, що при вирішенні таких спорів ключовим є визначення правового статусу спірних приміщень, а саме встановлення того, чи відносяться вказані приміщення до допоміжних чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку.
З матеріалів справи вбачається, що приміщення № 115 за матеріалами інвентаризаційної справи КП КМР «БТІ», що в подальшому при поточній інвентаризації було змінено на № V (у договорі зазначене як АДРЕСА_8 , що підтверджується листом КП «БТІ» від 09.11.2021 року № 062/14 - 14664 (И-2021) та відповідним наданим до листа технічним планом. Вказане також узгоджується з листом КП «Житло-Сервіс» № 110/306-1827 від 22.12.2021 року, з додатку якого вбачається, що на 12 поверсі розташовані загальнобудинкові комунікації, без доступу до яких неможлива експлуатація будинку, що підтверджується планом аксонометрії.
Предметом спору є - визнання недійсними низки угод відносно спірного приміщення та скасування рішень державних реєстраторів, на підставі яких були зроблені записи про право власності на спірне приміщення.
Метою звернення до суду ОСОБА_2 в особі ініціативної групи будинку - є відновлення права спільної сумісної власності всіх мешканців будинку на приміщення загальнобудинкового користування, площею 196,2 кв.м., яке розташовано на 12 поверсі N? 115 («V») та можливість експлуатування і надалі мешканцями будинку цього приміщення для відповідного обслуговування будинку.
Однак, як було встановлено судом, виникнення у відповідача права власності на нежитлове приміщення загальною площею 192,3 кв. м. за адресою: АДРЕСА_9 , відбулося на підставі договору № 51/пп50 купівлі продажу речових прав на об'єкт капітального будівництва від 01.06.2013 та технічного паспорту від 03.01.2018 виданого ТОВ «Бюро технічної інвентаризації «Альтернатива».
Даний договір є нікчемним, з огляду на те, що він підписаний неуповноваженою особою першим заступником директора ОСОБА_8 , який на момент підписання договору був звільнений з займаної посади.
У відповідності до вимог ст. 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.
Отже, проаналізований у справі договір, укладений сторонами, зареєстрований в установленому законом порядку, є в цілому нікчемним, тобто розглядається з точки зору права як такий, що юридично не мав місця, не створив будь-яких правових наслідків, окрім тих, що пов'язані з його недійсністю. Нікчемний договір є недійсним разом з усіма його умовами та не створює для сторін зобов'язань, що в ньому закріплені.
Нікчемний правочин (частина друга статті 215 ЦК України) є недійсним вже в момент свого вчинення (ab initio), і незалежно від волі будь-якої особи, автоматично (ipso iure). Нікчемність правочину має абсолютний ефект, оскільки діє щодо всіх (erga omnes). Нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, тобто, не зумовлює переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав ні для кого. Саме тому посилатися на нікчемність правочину може будь-хто. Суд, якщо виявить нікчемність правочину, має її враховувати за власною ініціативою в силу свого положення (ex officio), навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає. (правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08.02.2023 у справі №359/12165/14-ц).
У силу припису частини другої статті 548 ЦК України визнання правочину недійсним тягне за собою наслідки у вигляді визнання недійсними правочинів, спрямованих на забезпечення виконання зобов'язання, яке виникає з цього правочину, навіть якщо самі по собі вони відповідають вимогам закону.
Таким чином, позовні вимоги ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ТОВ «Янг Девелопмент», Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд», третя особа - державний реєстратор філії Комунального підприємства Рожівської сільської ради «Рожівське» Носов Сергій Сергійович, Товариство з обмеженою відповідальністю «Петропавлівська», Товариство з обмеженою відповідальністю «Смарт Інвест Девелопмент», про визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним, скасування рішень та записів про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, визнання недійсними актів приймання-передачі нерухомого майна та зобов'язання вчинити певні дії підлягають частковому задоволенню, зокрема, в частині визнання недійсним Договору № 51/пп50 купівлі продажу майнових прав на об'єкт капітального будівництва від 01.06.2013 року як нікчемного та у зв'язку з цим не підлягають задоволенню позовні вимоги власників (володільців) майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження майна, які були вчинені після правочину, визнаного недійсним.
З урахуванням наведеного, суд дійшов до висновку про те що належним та ефективним способом захисту порушеного права у даній справі буде задоволення позовних вимог в частині зобов'язання ТОВ «Янг Девелопмент» (код ЕДРПОУ: 43656911) за свій рахунок відновити підсобне приміщення № «V», забезпечивши до нього вільний доступ всіх співмешканців багатоквартирного будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 , з підстав, наведених в мотивувальній частині рішення.
Керуючись ст. 2, 4, 12, 13, 76-82, 258-259, 263-265, 268, 273, 353, 354 ЦПК України, суд,
Позов Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд» до ОСОБА_1 , Управління (Центру) надання адміністративних послуг Подільської районної в місті Києві Державної адміністрації, треті особи - Державний реєстратор Носов Сергій Сергійович, Товариство з обмеженою відповідальністю «Янг Девелопмент», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , про визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним - залишити без задоволення.
Позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ТОВ «Янг Девелопмент», Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд», третя особа - державний реєстратор філії Комунального підприємства Рожівської сільської ради «Рожівське» Носов Сергій Сергійович, Товариство з обмеженою відповідальністю «Петропавлівська», Товариство з обмеженою відповідальністю «Смарт Інвест Девелопмент», про визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним, скасування рішень та записів про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, визнання недійсними актів приймання-передачі нерухомого майна та зобов'язання вчинити певні дії - задовольнити частково.
Визнати недійсним Договір № 51/пп50 купівлі продажу майнових прав на об'єкт капітального будівництва від 01.06.2013 року.
Зобов'язати ТОВ «Янг Девелопмент» (код ЕДРПОУ: 43656911) за свій рахунок відновити підсобне приміщення № «V», забезпечивши до нього вільний доступ всіх співмешканців багатоквартирного будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 .
У задоволенні решти позовних вимог відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов'язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Повне найменування сторін та інших учасників справи:
позивач - Комунальне підприємство з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд», адреса місцезнаходження: 04071, м. Київ, вул. Оболонська, 34, код ЄДРПОУ 31454734;
відповідач - ОСОБА_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_10 ;
відповідач - ТОВ «Петропавлівська», адреса місцезнаходження: 04086, м. Київ, вул. Петропавлівська, 50, корпус Б, приміщення 51, код ЄДРПОУ 42525571;
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Смарт Інвест Девелопмент», адреса місцезнаходження: 03040, м. Київ, вул. Стельмаха Михайла, буд. 10А, код ЄДРПОУ 45284422;
третя особа - Державний реєстратор Носов Сергій Сергійович філії Комунального підприємства Рожівської сільської ради «Рожівське», адреса місцезнаходження: 08043, Київська обл., Макарівський район, с. Рожів, вул. Соборна, 2, код ЄДРПОУ 41040830
третя особа/позивач - ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_11 ;
третя особа - ОСОБА_3 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_12 ;
третя особа - ОСОБА_4 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_13 ;
третя особа - ОСОБА_5 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_14 ;
третя особа - ОСОБА_6 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_15 ;
відповідач/третя особа - ТОВ «Янг Девелопмент», адреса місцезнаходження: 03040, м. Київ, вул. Стельмаха Михайла, 10А, код ЄДРПОУ 43656911.
Суддя Дмитро ПЕТРОВ