Єдиний унікальний номер 761/27772/19
Номер провадження 22-ц/818/2548/25
25 вересня 2025 року м. Харків
Харківський апеляційний суд у складі:
головуючого судді Мальованого Ю.М.,
суддів: Маміної О.В., Яцини В.Б.,
за участю:
секретаря судового засідання Березюк А.І.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні інвестиції» на рішення Жовтневого районного суду м. Харкова від 27 січня 2025 року в складі судді Єрмоленко В.Б. по справі № 761/27772/19 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні інвестиції» про стягнення коштів, -
У липні 2019 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні інвестиції» про стягнення коштів.
Позовна заява мотивована тим, що 25 липня 2007 року між ОСОБА_1 і ВАТ «Кредобанк» укладено кредитний договір № Ф2176/07-07, відповідно до якого вона отримала кредит в сумі 237 350,00 грн, які зобов'язалася повернути до 24 липня 2027 року. З метою забезпечення виконання кредитного договору того ж дня укладено договір іпотеки № 1603, згідно з умовами якого вона, як іпотекодавець, передала у заставу ВАТ «Кредобанк», як іпотекодержателю, належну їй на праві приватної власності трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 .
У 2011 році ПАТ «Кредобанк» відступив право вимоги за кредитним та іпотечним договорами ТОВ «ФК «Приватні інвестиції».
У подальшому кредитором ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» звернуто стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, а саме 18 липня 2016 року приватний нотаріус прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень про набуття права власності ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» на предмет іпотеки.
Вказала, що відповідач задовольнив свої вимоги шляхом набуття права власності на трикімнатну квартиру, тому у нього виник обов'язок сплатити їй перевищення 90% вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог. При зверненні стягнення на предмет іпотеки іпотекодержатель мав визначити вартість квартири станом на дату набуття права власності, проте не надав документи, які підтверджували вартість предмету іпотеки на момент перереєстрації. Відповідно до висновку про вартість майна від 10 липня 2016 року ринкова вартість квартири становить 1 015 233,12 грн. Розмір забезпечених іпотекою вимог складає 254 739,27 грн. Отже, відповідач має відшкодувати їй 684 444,47 грн, тобто 90% перевищення вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Просила стягнути з ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» на її користь перевищення 90% вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог у розмірі 684 444,47 грн, судові витрати покласти на відповідача.
ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» надав відзив на позовну заяву, в якому зазначив, що 12 липня 2007 року була проведена незалежна експертна оцінка предмета іпотеки експертом-оцінювачем і встановлена вартість квартири - 300 700,00 грн. У зв'язку з укладенням договору відступлення права вимоги від 25 липня 2007 року ПАТ «Кредобанк» передав усі права вимоги до ОСОБА_1 за кредитним договором та договором іпотеки. Через невиконання позивачкою взятих на себе зобов'язань, було прийнято рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом прийняття у власність трикімнатної квартири. Пунктом 1,5 договору іпотеки визначено ринкову вартість предмета іпотеки - 300 700,00 грн, тобто сторонами узгоджено вартість предмета іпотеки. Заборгованість ОСОБА_1 станом на 18 липня 2016 року із нарахованими штрафними санкціями становила 530 590,49 грн.
У поясненнях до відзиву представник відповідача ОСОБА_2 вказав, що заборгованість ОСОБА_1 становить 1 122 253,70 грн станом на 18 липня 2016 року, в тому числі за кредитом (зокрема простроченим) 211 860,10 грн, за відсотками - 42 789,17 грн, 3% річних - 27 939,51 грн, пеня за несвоєчасне погашення суми боргу - 381 839,95 грн та процентів - 77 119,83 грн, інфляційні втрати - 150 844,39 грн по кредиту і 30 465,89 грн, нараховані на відсотки за період з 01 січня 2012 року по 01 липня 2016 року, проценти за користування кредитом з 01 січня 2012 року по 18 липня 2016 року - 193 751,95 грн. Тобто, якщо навіть брати до уваги доводи ОСОБА_1 про те, що ринкова вартість квартири становить 1 015 233,12 грн, то обов'язки щодо відшкодування не виникають.
Рішенням Жовтневого районного суду м. Харкова від 27 січня 2025 року, в якому ухвалою суду від 29 січня 2025 року виправлено помилку, позовні вимоги ОСОБА_1 - задоволено частково. Стягнуто з ТОВ «Фінансова компанія «Приватні інвестиції» на користь ОСОБА_1 на відшкодування перевищення вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя 492 805,23 грн, судові витрати 4928,00 грн, а всього 497 733,23 грн. В іншій частині у позові ОСОБА_1 відмовлено.
Рішення суду мотивовано тим, що вартість предмету іпотеки - квартири, підтверджена висновком № 27684 від 12 лютого 2021 року за результатами проведення Національним науковим центром «Інститут судових експертиз ім. Засл. проф. М.С. Бокаріуса» судової оціночно-будівельної експертизи, станом на липень 2016 року складала 830 605,00 грн, що перевищує розмір забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя - 254 739,27 грн, які визначені у досудовій вимозі, тож з відповідача підлягає стягненню на відшкодування перевищення вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя 492 805,23 грн (830 605 грн. х 90%) - 254 739,27 грн).
На вказане судове рішення 04 березня 2025 року ТОВ «Фінансова компанія «Приватні інвестиції» через систему «Електронний суд» до суду апеляційної інстанції подало апеляційну скаргу, в якій просило рішення суду скасувати повністю і ухвалити нове рішення про відмову в позові ОСОБА_1 , судові витрати за подання цієї апеляційної скарги покласти на позивача.
Апеляційна скарга мотивована тим, що суд порушив принцип диспозитивності, вийшовши за межі вимог, адже при зверненні до суду з позовом ОСОБА_1 посилалась на те, що ринкова вартість предмету іпотеки складає 1 015 233,12 грн згідно висновку про вартість майна від 10 липня 2016 року, отже 90% перевищення вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог складає 684 444,47 грн, і наполягала саме на цій сумі протягом всього розгляду справи. Висновок експерта № 27684 від 12 лютого 2021 року, за яким ринкова вартість спірної квартири станом на липень 2016 року складала 830 605,00 грн, було долучено до матеріалів справи лише у 2024 році, при цьому позивачка не подавала заяви про зміну підстав позову та не просила суд врахувати таку вартість предмету іпотеки при визначенні розміру грошового відшкодування замість зазначеної в позові. Суд відхилив наданий ним звіт про оцінку майна № VА-2016-00276 від 18 липня 2016 року, відповідно до якого ринкова вартість квартири, що є предметом іпотеки, станом на 18 липня 2016 року складає 219 369,00 грн, без ПДВ, через те, що оцінка предмета іпотеки здійснена суб'єктами оціночної діяльності шляхом застосування порівняльного методичного підходу без виходу на місце і без огляду самого об'єкта оцінки, проте оцінювач мав право провести оцінку майна без особистого огляду об'єкта оцінки, що повністю відповідає вимогам законодавства щодо проведення оцінки. Суд дійшов помилкового висновку про те, що розмір забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя складав 254 739,27 грн, які були вказані у повідомленні-вимозі № 240 від 12 січня 2012 року, оскільки матеріали справи не містять доказів направлення і отримання ОСОБА_1 вказаного повідомлення-вимоги, відповідно, строк кредитування змінений не був, та кредитор мав право нараховувати проценти і після 27 лютого 2012 року. Станом на дату звернення стягнення на предмет іпотеки заборгованість ОСОБА_1 перед ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» за кредитним договором № Ф2176/07-07 (А020149) від 25 липня 2007 року становила 1 122 253,70 грн, до яких входили, зокрема, 3% річних та інфляційні втрати. Суд помилково врахував висновок експерта № 27684 від 12 лютого 2021 року для визначення вартості майна, оскільки він містить неправдиві дані щодо власника об'єкта оцінки та документів, що підтверджують право власності на нього. Крім цього, експерт зазначив про складність проведення ретроспективних оцінок та вказав, що висновок носить ймовірний характер. Експертиза була проведена через більше як три роки шість місяців після проведення оцінки майна від 18 липня 2016 року та переходу права власності на це майно, а за матеріалами справи неможливо встановити, чи відбувалися зміни зі спірним майном у вказаний проміжок часу та які.
31 березня 2025 року від представника ОСОБА_1 адвоката Орлова О.О. надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому він просив залишити її без задоволення, а рішення суду - без змін. Відзив мотивовано тим, що відсутні будь-які докази того, що при зверненні стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації права власності відповідач надав нотаріусу документи, які б підтверджували вартість предмету іпотеки на момент його перереєстрації і наявність заборгованості. Висновок експертизи від 12 лютого 2021 року було складено лише під час розгляду справи за її позовом про визнання договору недійсним, тож вона не могла подати його разом з позовною заявою. Суд не вийшов за межі позовних вимог, оскільки задовольнив заявлену нею вимогу, проте лише в іншій сумі, яку розрахував на підставі оцінки наданих сторонами доказів. Кредитором було змінено строк виконання зобов'язання на 27 лютого 2012 року шляхом направлення досудової вимоги на суму 254 739,27 грн, тому його право нараховувати відсотки за кредитом припинилось, тож наданий ним розрахунок заборгованості на суму 1 122 253,70 грн є необґрунтованим. Крім того, відповідач надавав також інший розрахунок на суму 530 590,49 грн.
У судове засідання апеляційного суду сторони-учасники судового розгляд не з'явилися.
Судові повістки-повідомлення про розгляд справи 25 вересня 2025 року надіслані апеляційним судом на адреси сторін-учасників:
судова повістка на ім'я ОСОБА_1 повернута на адресу апеляційного суду з відміткою від 24 березня 2025 року «адресат відсутній за вказаною адресою», що у відповідності до пункту 3 частини 8 статті 128 ЦПК України є днем вручення судової повістки (а.с. 210-211 том 2). Крім того, про день, час та місце судового засідання вона повідомлялася відповідно до частини 11 статті 128 ЦПК України, через оголошення на офіційному веб-сайті Судової влади України. З опублікуванням оголошення про виклик особа вважається повідомленою про дату, час і місце розгляду справи (а.с. 203 том 2);
представник ОСОБА_1 адвокат Орлов О.О. отримав в електронному кабінеті 18 березня 2025 року (а.с. 204 том 2);
ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» та його представник адвокат Полетаєва Т.Ю. отримали в електронних кабінетах 19 березня 2025 року (а.с. 205, 206 том 2).
Апеляційний суд вважає можливим розглянути справу у відсутність осіб, що не з'явилися, явка яких у судове засідання обов'язковою не визнавалась, оскільки відповідно до частини 2 статті 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.
Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 25 липня 2007 року між ВАТ «Кредобанк» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № Ф2176/07-07 (А020149), відповідно до умов якого ОСОБА_1 отримала кредит на придбання трикімнатної квартири, загальною площею 65,5 кв м, розташованої по АДРЕСА_2 , у розмірі 237 350,00 грн в безготівковій формі, зі сплатою за користування кредитом 18,5% річних, зі строком повернення кредитних коштів до 24 липня 2017 року. Додатковим договором від 19 серпня 2010 року строк кредитування збільшено до 24 липня 2027 року, процентна ставка відсотків за користування кредитом підвищена до 20,5% (а.с. 7-10, 69-76 том 1).
На забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором 25 липня 2007 року між ОСОБА_1 та ВАТ «Кредобанк» укладений договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Хащіною Н.В., зареєстрований в реєстрі за № 1603, згідно з яким предметом іпотеки є нерухоме майно: трикімнатна квартира АДРЕСА_3 , яка належить іпотекодавцю на праві власності на підставі договору купівлі-продажу квартири, реєстровий № 1599, внесений в Державний реєстр правочинів 25 липня 2007 року за № 2239010 (а.с. 11-14, 77-80 том 1).
Згідно п.п. 1.4, 1.5, 1.6 договору іпотеки вартість предмету іпотеки становила 27 323,00 грн на підставі витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно № 14369581, виданого КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» від 25 квітня 2007 року. Відповідно до звіту з проведення 12 липня 2007 року незалежної експертної оцінки експертом-оцінювачем ОСОБА_3 , ринкова вартість предмета іпотеки становила 300 700,00 грн. Заставна вартість визначалась сторонами в сумі 270 630,00 грн.
29 листопада 2011 року між ПАТ «Кредобанк» та ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» укладено договір факторингу, за яким відступлено право вимоги, зокрема, до ОСОБА_1 за кредитним договором від 25 липня 2007 року (а.с. 81-115 том 1).
16 грудня 2011 року між ПАТ «Кредобанк» та ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» укладено договір про відступлення права за договором іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Кулиняком І.Я., зареєстрований в реєстрі за № 5389, за яким до нового іпотекодержателя перейшли права первісного іпотекодержателя за іпотечними договорами, в тому числі і за договором іпотеки, укладеним із ОСОБА_1 (а.с. 116-123 том 1).
12 січня 2012 року ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» було направлено на адресу ОСОБА_1 повідомлення-вимогу № 240, в якому повідомлялось, що новий кредитор через тривалий строк невиконання зобов'язань станом на 11 січня 2012 року вимагав достроково повністю повернути кредитну заборгованість, нараховані проценти, штрафні санкції в сумі 254 739,27 грн, в тому числі 236 091,28 грн - строкова заборгованість по основній сумі боргу, 5 007,34 грн - прострочена заборгованість по основній сумі боргу, 13 550,87 грн - прострочена заборгованість за процентами, 90,00 грн - комісії, штрафні санкції. Роз'яснено, що у випадку непогашення заборгованості у зазначені терміни буде ініційоване примусове стягнення заборгованості за кредитним договором у судовому порядку або у спосіб, передбачений Законом України «Про іпотеку», шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. ОСОБА_1 пропонувалось погасити заборгованість протягом 30 календарних днів з дати одержання повідомлення, але в будь-якому випадку не пізніше 45 календарних днів з дня направлення повідомлення. Отже, ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» змінило строк виконання зобов'язань на 27 лютого 2012 року (а.с. 37 том 2).
Як встановлено судами при розгляді справи № 639/8254/19 за позовом ОСОБА_1 про визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса про реєстрацію права власності на квартиру, у листі ОСОБА_1 , надісланому на адресу ТОВ «ФК «Приватні інвестиції», від 17 березня 2012 року зазначено, що вона отримала лист (повідомлення-вимогу № 388) № 10-120112 від 12 січня 2012 року за підписом представника відповідача Гарковської А. 22 лютого 2012 року і просила надати їй докази відступлення ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» права грошової вимоги, а також визнала готовність при дійсності набуття права грошової вимоги погасити заборгованість станом на 01 березня 2012 року. У відповідь на звернення ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» від 01 жовтня 2014 року направило ОСОБА_1 належним чином завірену копію договору факторингу, договору про відступлення прав за договорами іпотеки, повідомило про наявність заборгованості за кредитним договором станом на 01 жовтня 2014 року в сумі 254 739,27 грн без врахування штрафних санкцій, вимагало погасити заборгованість протягом 30 календарних днів з дати отримання повідомлення і попередило про можливість ініціювання примусового стягнення боргу в судовому порядку або звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, передбачений статтями 36, 37, 38 Закону України «Про іпотеку». Вказаний лист був повернутий з відміткою «за закінченням терміну зберігання».
16 жовтня 2014 року ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» зверталось до суду з позовом до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором від 25 липня 2007 року № Ф2176/07-07 (А020149) в розмірі 296 128,16 грн, яка складалась з 211 860,10 грн -заборгованості за кредитом, 24 798,17 грн - заборгованості по відсоткам, 90,00 грн -заборгованості по комісії, 41 379,89 грн - суми штрафних санкцій (пені по простроченій сумі кредиту та відсоткам), 1608,33 грн - упущеної вигоди. 02 серпня 2016 року ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» подало до суду клопотання про залишення вказаного позову без розгляду, яке ухвалою Жовтневого районного суду м. Харкова від 19 серпня 2016 року було задоволено (а.с. 28-30 том 2).
У зв'язку з невиконанням боржником зобов'язань ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» прийняло рішення про звернення стягнення на іпотечне майно в позасудовому порядку шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.
18 липня 2016 року приватним нотаріусом прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень і внесено запис про право власності ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» на трикімнатну квартиру АДРЕСА_4 за № 15495673 (а.с. 116-122 том 1).
ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» надано звіт про оцінку майна № VА-2016-00276 від 18 липня 2016 року, складений ПП «Вшагент», про ринкову вартість об'єкта оцінки, без ПДВ, згідно якого вартість вказаної квартири становить 219 336,00 грн (а.с. 141-142 том 2).
Водночас, згідно наданого ОСОБА_1 висновку про вартість майна №1749/22 ринкова вартість трикімнатної квартири АДРЕСА_4 на 10 липня 2016 року складала 1 015 233,12 грн без ПДВ (а.с. 15 том 1).
У подальшому 21 липня 2016 року між ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» та ОСОБА_4 укладено договір купівлі-продажу квартири, який зареєстровано в реєстрі за № 1626 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І., за яким ОСОБА_4 придбав у товариства квартиру АДРЕСА_4 за 220 000,00 грн (а.с. 17-18, 229-230 том 1).
ОСОБА_1 неодноразово оскаржувала до суду звернення стягнення на предмет іпотеки, однак згідно даних ЄДРСР у задоволенні її позовів відмовлено (а.с. 188-199, 248 том 1, а.с. 5-8 том 2).
З висновку експерта № 27684 від 12 лютого 2021 року за результатами проведення Національним науковим центром «Інститут судових експертиз ім. Засл. проф. М.С. Бокаріуса» судової оціночно-будівельної експертизи за матеріалами справи за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «ФК «Приватні інвестиції», ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу недійсним вбачається, що ринкова вартість трикімнатної квартири АДРЕСА_4 станом на липень 2016 року складає 830 605,00 грн (а.с. 100-107 том 2).
Заперечуючи проти позовних вимог у цій справі відповідач надав розрахунки заборгованості ОСОБА_1 станом на 18 липня 2016 року (набуття права власності за квартиру іпотекодержателем). Згідно першого наданого розрахунку заборгованість складає 530 590,49 грн (а.с. 41-45 том 1). У подальшому надано розрахунок заборгованості вже на іншу суму - 1 122 253,70 грн, зокрема: заборгованість за тілом кредиту 211 860,10 грн, заборгованість за відсотками - 42 789,17 грн, 3% річних - 33 582,42 грн, пеня за несвоєчасне погашення основної суми боргу та відсотків - 381 839,95 грн та 77 119,83 грн відповідно, інфляційні втрати кредитора, нараховані на тіло кредиту з 01 січня 2012 року по 01 липня 2016 року - 150 844,39 грн, на відсотки - 30 465,89 грн, на проценти за користування кредитом - 193 751,95 грн (а.с. 124-128 том 1).
Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом (стаття 1 Закону України «Про іпотеку»).
Законом України «Про іпотеку» визначено три способи задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки, а саме: позасудове врегулювання (стаття 36), реалізація предмета іпотеки за рішенням суду (стаття 39) та реалізація предмета іпотеки за виконавчим написом нотаріуса (стаття 41).
Частиною 1 статті 36 Закону України «Про іпотеку» визначено, що позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Позасудове врегулювання включає в себе передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки (стаття 37) та право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу (стаття 38).
Змістом статті 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) закріплено право іпотекодавця задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Відтак, змістом статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено порядок передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки, а правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно визначено договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
Обов'язок іпотекодержателя відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, передбачених у статті 37 Закону України «Про іпотеку», виникає у випадку набуття права власності на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке передбачає передачу права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
Тобто, такий обов'язок ґрунтується на договірному характері правовідносин сторін щодо передачі предмета іпотеки у власність іпотекодержателю (постанова Верховного Суду від 03 листопада 2022 року у справі № 751/2658/18 (провадження № 61-20333св21), від 16 квітня 2025 року у справі № 522/142/19 (провадження № 61-668св25)).
Зобов'язання іпотекодержателя відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, в свою чергу, виникає безпосередньо в момент набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, вартість якого перевищує вартість забезпечених іпотекою вимог.
З урахуванням зазначеного, предметом доказування у справах про відшкодування іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя є момент набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, а також розмір перевищеної вартості забезпечених іпотекою зобов'язань (постанови Верховного Суду від 14 серпня 2019 року у справі № 200/14524/16-ц (провадження № 61-843св18), від 14 травня 2025 року у справі № 752/7461/22 (провадження № 61-636св25)).
Статтею 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 (провадження № 14-183цс23) виснувала наступне: «до 26 лютого 2020 року Порядок № 1127 не передбачав подання державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки, проте така вимога передбачалася у частині 3 статті 37 Закону № 898-IV, що має вищу юридичну силу та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності, й зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.».
Згідно з частиною 4 статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна.
У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна. Вимоги до звітів про оцінку майна та актів оцінки майна встановлюються відповідно до статті 12 цього Закону.
Відповідно до частини 6 статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» положення (національні стандарти) оцінки майна є обов'язковими до виконання суб'єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.
Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440, є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Поняття, що вживаються у цьому Стандарті, використовуються в інших національних стандартах.
Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року № 1442, є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.
Аналіз вищенаведених норм дає підстави для висновку, що оцінка нерухомого майна має здійснюватися відповідно до Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна» з урахуванням вимог Національного стандарту № 1, яким визначено загальні засади здійснення такої оцінки.
Як встановлено судом, ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» скористалося своїм правом на звернення стягнення на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_4 , в позасудовому порядку на підставі застереження в іпотечному договорі, зареєструвавши за собою право власності на предмет іпотеки.
Частково задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 суд першої інстанції, встановивши, що відповідач набув право власності на предмет іпотеки, вартість якого перевищує розмір забезпечених іпотекою вимог, керуючись статтею 37 Закону України «Про іпотеку», дійшов обґрунтованого висновку про обов'язок іпотекодержателя відшкодувати позивачці перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог.
При визначенні дійсної вартості спірної квартири суд першої інстанції виходив з даних, що викладені у висновку експерта № 27684 від 12 лютого 2021 року за результатами проведення ННЦ «Інститут судових експертиз ім. Засл. проф. М.С. Бокаріуса» судової оціночно-будівельної експертизи, згідно якого ринкова вартість трикімнатної квартири АДРЕСА_4 станом на липень 2016 року складає 830 605,00 грн.
Доводи апеляційної скарги товариства щодо того, що суд помилково взяв до уваги вказаний висновок, а не звіт про оцінку майна № VА-2016-00276 від 18 липня 2016 року, складений ПП «Вшагент», згідно якого вартість вказаної квартири становить 219 336,00 грн, колегія суддів відхиляє, оскільки експертиза проведена з оглядом предмету дослідження, тоді як оцінка була здійснена порівняльним методом.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц ) зазначено про правильність висновків судів про те, що якщо оцінка предмета іпотеки здійснена суб'єктом оціночної діяльності шляхом застосування порівняльного методичного підходу, без виходу на місце і без огляду самого об'єкта будівництва, вона не відповідає дійсній ринковій вартості спірного нерухомого майна.
При цьому, вартість квартири, вказана у звіті № VА-2016-00276 від 18 липня 2016 року, є навіть меншою, ніж вартість квартири на час укладення договору іпотеки 25 липня 2007 року (вартість на підставі незалежної експертної оцінки 300 700,00 грн, заставна вартість - 270 630,00 грн).
Наведене вище дає підстави вважати, що визначена експертом у висновку від 12 лютого 2021 року дійсна ринкова вартість квартири станом на липень 2016 року відображає найбільш реальну вартість квартири на час набуття товариством права власності.
Також колегія суддів погоджується з визначеним судом першої інстанції розміром заборгованості на підставі того, що 12 січня 2012 року ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» направило на адресу ОСОБА_1 повідомлення-вимогу № 240 щодо дострокового повернення кредиту в сумі 254 739,27 грн у строк не пізніше ніж через 45 днів з дня направлення вимоги, чим змінило строк виконання зобов'язань на 27 лютого 2012 року. Після направлення відповідної вимоги право кредитодавця нараховувати передбачені договором проценти за кредитом та інші виплати припинилося, тож подальші нарахування кредитором процентів і пені не відповідають вимогам закону. Відповідачем надано два різних розрахунки заборгованості ОСОБА_1 на суми 530 590,49 грн та 1 122 253,70 грн, однак не доведено законності збільшення розміру заборгованості після направлення досудової вимоги. Інших вимог, ніж були передбачені позовом до суду у 2014 році, у розмірі 296 128,16 грн, товариство до ОСОБА_1 не заявляло, зокрема, щодо застосування ст. 625 ЦК України, правом стягнення дійсної суми заборгованості ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» не скористалось. Отже, колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги товариства щодо необґрунтованого розміру заборгованості.
За таких обставин, встановивши перевищення вартості предмета іпотеки розміру забезпечених іпотекою вимог, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» зобов'язане відшкодувати ОСОБА_1 492 805,23 грн (830 605 грн. х 90%) - 254 739,27 грн).
Доводи апеляційної скарги ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» щодо того, що суд, частково задовольняючи позов, порушив принцип диспозитивності, вийшов за межі заявлених вимог, адже при зверненні до суду з позовом ОСОБА_1 посилалась на те, що ринкова вартість предмету іпотеки складає 1 015 233,12 грн згідно висновку про вартість майна від 10 липня 2016 року, і не просила врахувати іншої вартості майна, колегія суддів вважає безпідставними, адже часткове задоволення позову на суму, визначену судом з урахуванням наданого позивачкою висновку експертизи, не є виходом за межі позовних вимог.
Доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи, оскільки вони зводяться до переоцінки доказів у справі і незгоди заявника з висновками суду щодо їх оцінки.
Оскільки судове рішення перевіряється в межах доводів та вимог апеляційної скарги, судова колегія визнає, що судове рішення судом ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, що відповідно до статті 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а судового рішення без змін.
Апеляційну скаргу ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» залишено без задоволення, тому підстав для перерозподілу судових витрат за перегляд справи у апеляційному порядку не вбачається.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 369, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні інвестиції» залишити без задоволення.
Рішення Жовтневого районного суду м. Харкова від 27 січня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення безпосередньо до Верховного Суду.
Повний текст постанови складено 29 вересня 2025 року
Головуючий Ю.М. Мальований
Судді О.В. Маміна
В.Б. Яцина