Справа № 559/2307/23
Провадження № 2/559/23/2025
26 вересня 2025 року м.Дубно
Дубенський міськрайонний суд Рівненської області в складі головуючої судді Жуковської О.Ю., з участю секретаря судового засідання Окренець Д.В.,
представника позивачки адвоката Шевчука В.М.,
представниці третьої особи Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції Романюк Я.І.,
розглянувши у відкритому підготовчому засіданні цивільну справу за позовною заявою представника - адвоката Шевчука Віктора Миколайовича, який діє в інтересах ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз Захід», Товариства з обмеженою відповідальністю «Західна агровиробнича компанія», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Західне міжрегіональне управління Міністерства юстиції, Дубенська міська рада Рівненської області про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, припинення права оренди та скасування державної реєстрації права оренди,-
І. Стислий виклад позиції сторін.
1.1. В обґрунтування позовних вимог представник позивачки посилається на те, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, яку надала в оренду. У вересні 2021 року позивачка дізналася, що 01.11.2017 ТОВ "Райз Захід" уклало Додаткову угоду до Договору оренди землі від 30.09.2015 з ТОВ "Західна агровиробнича компанія", згідно умов якої ТОВ "Райз Захід" зі згоди ОСОБА_1 передає, а ТОВ "Західна агровиробнича" компанія приймає на себе права та обов'язки сторони, передбачені в Договорі оренди. Крім заміни сторін орендаря, сторони домовилися внести зміни в частині строку дії Договору, який становить 7 років та орендної плати. Пунктом 7 Додаткової угоди передбачено, що дана угода вступає в силу з дня її підписання сторонами і є невід'ємною частиною Договору оренди. І за ТОВ "Західна агровиробнича" зареєстровано державним реєстратором Кузнецовського міського управління юстиції в Рівненській області Грибун В.Є. право оренди на підставі Додаткової угода. Але ніякої Додаткової угоди вона не укладала і не підписувала, волевиявлення та наміру на її укладення не мала та нікого на це не уповноважувала, підпис в Додатковій угоді їй не належить, що підтверджується висновком експертизи. Вважає дії відповідача щодо самовільного використання її земельної ділянки незаконними та такими, що створюють їй суттєві перешкоди у користуванні та розпорядженні майном, тим паче, що строк дії Договору оренди землі від 30.09.2015 закінчився. У зв'язку з викладеним, просить усунути перешкоди у користуванні належною їй земельною ділянкою шляхом її повернення, припинити право оренди та скасувати державну реєстрацію речового права оренди земельної ділянки, а також стягнути з відповідачів понесені судові витрати.
1.2. Відповідачем ТОВ "Західна агровиробнича компанія" подано відзив на позовну заяву, згідно якого вважає позов необґрунтованим. На підставі Договору оренди від 29.09.2015, із змінами внесеними Додатковою угодою від 01.11.2017 за ТОВ «Західна агровиробнича компанія» зареєстровано право оренди на земельну ділянку кадастровий номер 5621687400:10:020:0031, власником якої є ОСОБА_1 ТОВ "Західна агровиробнича компанія" на підставі зареєстрованого права оренди на вищевказану земельну ділянку з 2018 року здійснює її використання у господарській діяльності та сплачує позивачу орендну плату, що свідчить про те, що договір оренди землі зі змінами внесеними додатковою угодою, підписання якої позивач заперечує, фактично виконувалися та виконуються сторонами. Отримуючи орендну плату позивачка підтвердила наявність договірних відносин. Тому підстави для задоволення позову відсутні. Просить відмовити позивачу у задоволення позовних вимог, судові витрати покласти на позивача.
1.3. Представником позивача подана відповідь на відзив, згідно якого зауважує, що ТОВ "Західна агровиробнича компанія" не є стороною Договору оренди землі від 29.09.2015, оскільки 01.10.2015 право оренди на земельні ділянку, що є власністю позивачки, зареєстровано за ТОВ "Райз Захід", а вже ТОВ "Західна агровиробнича компанія" нібито зі згоди орендодавця прийняла на себе права та обов'язки сторони орендаря шляхом укладення Додаткової угоди до Договору оренди землі від 30.09.2015. Ще раз зауважує, що позивачка не укладала Додаткової угоди та нікого на це не уповноважувала, підпис їй не належить, а оскільки Додаткової угоди не підписувала, згоди не надавала, відтак новий орендар ТОВ "Західна агровиробнича компанія" не прийняла на себе права та обов'язки сторони орендаря. Твердження відповідача, що отримуючи орендну плату позивач підтвердив наявність договірних відносин між ними, не відповідає дійсності. Оскільки відповідач без жодної правової підстави заволодів земельною ділянкою позивачки, уклавши договір без її згоди, використовував нерухоме майно для вирощування сільськогосподарської продукції, від продажу якої отримував прибуток, тому сплата відповідачем грошових коштів є нічим іншим, як компенсацією їй за самовільне використання земельної ділянки. Крім того, як зазначено в п. 4.2 Додаткової угоди орендна плата вноситься орендарем виключно у грошовій формі і становить 5734,87 грн. Як слідує з доданих до відзиву доказів, в 2018 році відповідач розраховувався з позивачкою не в грошовій, а в натуральній формі (750 кг пшениці+750 кг кукурудзи). В 2021 році відповідач взагалі не розраховувався зі ОСОБА_1 . Враховуючи викладене та те, що ОСОБА_1 не ставить вимоги щодо визнання спірних договорів неукладеними, а лише про усунення перешкоди у користуванні належною їй на праві приватної власності земельною ділянкою, просить позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
1.4. Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції подала письмові пояснення, згідно яких зазначила, що положеннями Порядку №607/5 визначено, що посадові особи Міністерства юстиції України були наділені повноваженнями щодо відповідного переліку державної реєстрації об'єктів нерухомого майна, однак даний нормативний документ втратив чинність 01.01.2016, наразі здійснення будь-яких реєстраційних дій належить безпосередньо до повноважень державних реєстраторів, що перебувають у трудових відносинах з суб'єктом державної реєстрації прав або нотаріусів, органи ж юстиції з 01.05.2016 не входять в систему суб'єктів державної реєстрації права. Враховуючи викладене, Західне міжрегіональне управління Міністерства юстиції не наділено повноваженнями щодо проведення будь-яких реєстраційних дій. Просить врахувати дані пояснення при винесенні рішення.
ІІ. Заяви, клопотання та інші процесуальні дії у справі
2.1 Ухвалою головуючого судді Панчука М.В. від 10.07.2023 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання.
2.2 27.07.2023 від третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції, надійшли письмові пояснення по суті спору.
2.3. 22.08.2023 представник відповідача ТОВ «Західна агровиробнича компанія» подав до суду відзив на позовну заяву, згідно якого просить відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог.
2.4. Представник позивача 11.09.2023 подав відповідь на відзив, згідно якого підтримує позицію висловлену у позовній заяві та просить позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.
2.5. У заявах по суті сторони просили суд про витребування документів:
- у позовній заяві представник позивачки просив витребувати у відповідачів ТОВ «Райз Захід» та ТОВ «ЗАК» оригінали договору та спірної додаткової угоди;
- у відзиві представник ТОВ «ЗАК» просив витребувати у позивачки оригінал висновку експерта від 24.02.2023 №СЕ-19/118-23/134-ПЧ;
- у відповіді на відзив представник позивачки повідомив, що позивачка оригіналом висновку експерта не володіє, бо він знаходиться в матеріалах кримінального провадження №12021186040000046, яке перебуває в Дубенському РВП ГУНП в Рівненській області.
Суд зауважує, що підстави для задоволення клопотань обох сторін про витребування документів відсутні, оскільки сторонами недотримані положення ч.2 ст. 84 ЦПК України. Крім того, почеркознавча експертиза проводиться по оригіналам документів, які знаходяться в розпорядженні не сторін, а в матеріалах кримінального провадження.
2.6. Ухвалою суду під головуванням судді Панчука М.В від 13.09.2023 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.
2.7. Ухвалою суду від 30.10.2023 клопотання представника позивача задоволено та залучено до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Дубенську міську раду Рівненської області.
2.8. Неодноразово третьою особою Західне міжрегіональне управління Міністерства юстиції заявлялись клопотання про проведення судових засідань в режимів ВКЗ, які були задоволені судом ухвалами від 31.07.2023, 22.08.2023, 11.09.2023, 18.09.2023, 11.10.2023, 27.10.2023, 02.11.2023, 23.11.2023, 18.12.2023.
2.9. Ухвалою суду від 08.02.2024 після повторного авторозподілу у зв'язку із закінченням повноважень судді Панчука М.В. справу прийнято до провадження головуючої судді Жуковської О.Ю. та призначено підготовче судове засідання.
2.10. Ухвалою суду від 20.03.2024 задоволено клопотання третьої особи Західне міжрегіональне управління Міністерства юстиції про участь в судовому засіданні в режимі ВКЗ.
2.11. Ухвалою суду від 16.12.2024 закрито підготовче провадження, призначено справу до судового розгляду.
2.12. Представники відповідачів ТОВ «Райз Захід», ТОВ «Західна агровиробнича компанія», третьої особи Дубенської міської ради Рівненської області в судове засідання 15.09.2025 не з'явились без пояснення причин, про час та місце розгляду справи повідомлені у встановленому законом порядку, додаткових заяв та клопотань до суду не надходило. Згідно ст. 223 ЦПК України підстави для відкладення судового розгляду відсутні.
2.13. Представник позивача адвокат Шевчук В.М. в судовому засідання підтримав позицію викладену у позові. Додатковому угоду підписала не позивачка, а відповідач земельною ділянкою користується досі. Підстави для реєстрації Договору оренди та для продовження дії самого Договору були відсутні, відтак запис у Державному реєстрі речових правна нерухоме майно здійснений на підставі підробленого документу (додаткової угоди) є недійсним та підлягає анулюванню. Зауважив, що згідно п. 4.2 Додаткової угоди орендна плата вноситься орендарем виключно у грошовій формі, однак відповідач розраховувався частково з позивачкою не в грошовій, а в натуральній формі. Також пояснив, що ОСОБА_1 отримувала орендну плату, тобто договір виконувався, оскільки вона на початку фактично знала хто є орендарем, тобто вона цього і не заперечує, однак зауважив, що вона є особою похилого віку, 1944 року народження, їй сказали, що є договір і все, їй привозили додому збіжжя (кукурудзу, зерно) як плату чи давали кошти, і так, вона була не проти, однак вона вважала, що отримує це ще за раніше укладеним Договором оренди. Також зазначив, що коли ОСОБА_1 мала бажання надавати свою ділянку в оренду, то вона отримувала за це орендну плату, однак коли повідомила відповідачів щодо бажання розірвати договір, то орендну плату їй перестали платити. Оскільки інший орендар запропонував ОСОБА_1 взяти в оренду її земельну ділянку за більшу платню, вона звернулася до відповідача щодо розірвання Договору оренди, однак їй відмовили, посилаючись на Додаткову угоду укладену 2017 року, згідно якої термін дії договору продовжено на 7 років. Не знала, що є Додаткова угода, вважала, що термін дії основного Договору закінчився чи скоро закінчується, тому вважала, що зможе безперешкодно повернути свою ділянку у вільне користування. В зв'язку з цим позивачка звернулася до правоохоронних органів із заявою щодо факту підробки документів, оскільки жодних Додаткових угод не підписувала. На даний момент триває досудове розслідування стосовно факту підробки підписів у документах, відкрито кримінальне провадження, проведено експертизу, оригінал якої в матеріалах кримінального провадження. Окрім того, посилання сторони відповідача, що факт отримання орендної плати позивачем підтверджував наявність договірних відносин між ними не відповідає дійсності. Вважає, що оскільки відповідач без жодної правової підстави заволодів земельною ділянкою позивачки, уклавши Додаткову угоду до договору оренди без її згоди, використовував нерухоме майно для вирощування сільськогосподарської продукції, від продажу якої отримував прибуток, тому сплата відповідачем грошових коштів є нічим іншим, як компенсацією їй за самовільне використання земельної ділянки. Оскільки ОСОБА_1 маючи намір укласти договір з іншим орендарем не змогла цього зробити в силу того, що строк дії договору на підставі Додаткової угоди (яка не підписувалася нею) продовжено, тому виникла підстава для звернення до суду. Враховуючи викладене вище просить позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.
2.14. Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог, Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції в судовому засідання зазначила, що здійснення будь-яких реєстраційних дій належить безпосередньо до повноважень державних реєстраторів речових прав на нерухоме майно, що перебувають у трудових відносинах з суб'єктом державної реєстрації прав або нотаріусів, Органи юстиції з травня 2016 не входять в систему суб'єктів державної реєстрації, тому при вирішенні даної справи просить врахувати письмові пояснення долучені до матеріалів справи та розглянути справу згідно норм чинного законодавства.
ІІІ. Фактичні обставини справи.
3.1.Судом встановлено, що позивачці ОСОБА_1 на праві власності згідно державного акту ЯЖ №277076 від 02.11.2010 належить земельна ділянка з кадастровим номером 5621687400:10:020:0031 площею 1,75 га з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, яка розташована за адресою: Рівненська область, Дубенський район, Семидубська сільська рада, що підтверджується відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна (а.с.5 т.1, а.с. 195 т.2).
3.2. 29.09.2015 між ТОВ «Райз-Захід» в особі директора Романовського Ю.М. та ОСОБА_1 було укладено Договір оренди земельної ділянки площею 1,75 га, кадастровий номер 5621687400:10:020:0031, яка розташована на території Семидубської сільської ради, терміном на 5 (п'ять) років. Згідно п. 8 Договору після закінчення строку договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. За п.21 після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому в порівнянні з тим, у якому він одержав її в оренду (а.с.98-102 т.1).
3.3 01.11.2017 від імені ОСОБА_1 як орендодавці і між ТОВ «Райз Захід» в особі директора Левківського В.М. та нового орендаря ТОВ «Західна агровиробнича компанія» в особі директора Левківського Володимира Михайловича було укладено Додаткову угоду №б/н до Договору оренди землі від 30.09.2015, згідної якої ТОВ ««Західна агровиробнича компанія» є новим орендарем земельної ділянки площею 1,75 га, кадастровий номер 5621687400:10:020:0031. За п.4 Додаткової угоди, крім заміни сторін орендаря, «сторони домовилися внести наступні зміни у Договір оренди землі», зокрема п.5 - нормативна грошова оцінка землі становить 67469,10 гривень, п.8 - Договір укладено строком на 7 (сім) років, сплив якого починається з моменту укладення додаткової угоди до оренди землі, але в будь-якому випадку дана Додаткова угода та право оренди на підставі її є чинними до моменту закінчення збирання врожаю орендарем; після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію; п.9 - орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі в розмірі 8,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 5734,87грн. (а.с. 9, 103-104 т.1).
3.4. Суд звертає увагу, що первинний договір оренди землі датований 29.09.2015, а в додатковій угоді вказано, що вона відноситься до договору від 30.09.2015, однак предметом договорів є та ж земельна ділянка, що належить позивачці. Крім того, в додатковій угоді від імені орендаря і ТОВ «Райз Захід», і ТОВ «Західна агровиробнича компанія» діяв Левківський В.М. , а також обидві юридичні особи зареєстровані за однією юридичною адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 9, 98-104 т.1, а.с. 196-200 т.2).
3.5. Право оренди земельної ділянки площею 1,75 га, кадастровий номер 5621687400:10:020:0031, належної ОСОБА_1 , було зареєстровано за ТОВ «Західна агровиробнича компанія» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 01.10.2015, реєстраційним номер об'єкту нерухомого майна 739534856216, номер запису 11423382, вчинена державним реєстратором Кузнецовського міського управління юстиції в Рівненській області Грибун Вікторією Євгенівною на підставі договору оренди землі б/н, виданого 29.09.2015 ТзОВ «РАЙЗ-ЗАХІД» і ОСОБА_1 і додаткової угоди до договору оренди землі б/н від 01.11.2017. Строк дії речового права 7 (сім) років, орендодавець ОСОБА_1 , орендар ТОВ «ЗАК» код ЄДРПОУ 41099127, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №334941205 від 07.06.2023 (а.с. 5 т.1.).
3.6. В провадженні сектору дізнання Дубенського районного відділу поліції Головного управління Національної поліції в Рівненській області перебуває кримінальне провадження за №12022186040000046 від 25 січня 2022 року за ознаками кримінального правопорушення за ч. 1 ст. 358 КК України по факту заяви ОСОБА_3 щодо незаконних дій посадових осіб ТОВ «Райз Захід», в ході якого постановою дізнавача від 03.01.2023 було призначено судову почеркознавчу експертизу. Згідно висновку експерта № СЕ-19/118-23/134-ПЧ від 24.02.2023 встановлено, що підпис в розділі «Орендодавець» зі зворотної сторони Додаткової угоди №б/н від 01.11.2017 (про заміну сторони та внесення змін до Договору оренди) до Договору оренди землі від 30.09.2015 - виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою (а.с.6-8 т.1).
3.7. За наявними платіжними інструкціями та відомостями на реалізацію с/г продукції ОСОБА_1 отримувала вiд відповідача ТОВ «ЗАК» орендну плату впродовж 2018-2022 років в таких розмірах: за 2018 рiк - 750 кг пшениці та 750 кг кукурудзи, за 2019 рiк - 1500 кг кукурудзи, за 2020 рік - 6245,96 грн., за 2021 - 6245,96грн., за 2022 рiк - 6245,96 гривень (а.с. 105-115 т.1).
IV. Норми права, які застосував суд.
Згідно п.3,5,6 ч. 1 ст. 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є свобода договору, судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність.
У постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10.04.2019 висловлено правову позицію у справі № 390/34/17 (провадження № 61-22315сво18) зазначено, що: «добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них».
Способом захисту цивільних прав та інтересів за ст. 16 ЦК України може бути, зокрема, визнання права , визнання правочину недійсним , припинення дії, яка порушує право, припинення правовідношення.
Аналіз пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України свідчить, що за своєю суттю такий спосіб захисту як визнання права може застосовуватися тільки тоді, коли суб'єктивне цивільне право виникло і якщо це право порушується (оспорюється або не визнається) іншою особою. Такий спосіб захисту як визнання права може застосовуватися для захисту (невизнання чи оспорювання) різноманітних приватних прав (зобов'язальних, речових, виключних, спадкових, права на частку в спільній частковій власності і т. д.) По своїй суті такий спосіб захисту як визнання права охоплює собою і визнання права відсутнім.
Зміст статті 20 ЦК України з урахуванням принципу розумності свідчить, що здійснення права на захист на власний розсуд означає, що управнений суб'єкт: має можливість вибору типу поведінки - реалізовувати чи не реалізовувати своє право на захист; у випадку, якщо буде обрана реалізація права на захист - має можливість вибору форми захисту, тобто звернутися до юрисдикційного (судового чи іншого) чи не юрисдикційного захисту суб'єктивного цивільного права чи законного інтересу, а також можливість поєднання цих форм захисту; самостійно обрати спосіб захисту в межах тієї чи іншої форми захисту, а також визначає доцільність поєднання способів захисту чи заміну одного способу захисту іншим. Водночас така свобода захисту «на власний розсуд» має і зворотну сторону - обрання однієї форми чи певного засобу захисту жодним чином не перешкоджає настанню обставин, які можуть тим чи іншим чином нівелювати корисний ефект від звернення до іншої форми чи способу захисту (постанова Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 13 березня 2023 року в справі № 554/9126/20 (провадження № 61- 13760сво21)).
За ст. 202, ч. 3 ст. 203 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Згідно з частиною другою статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Те, яким чином та у який спосіб здійснюється (оформлюється) вияв учасників правочину на набуття, зміну, припинення цивільних прав та обов'язків, передбачено статтею 205 ЦК України.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору за ч.1 статті 638 ЦК України.
Підпис є невід'ємним елементом, реквізитом письмової форми правочину, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію. Відсутність на письмовому тексті правочину (паперовому носії) підпису його учасника чи належно уповноваженої ним особи означає, що правочин у письмовій формі не вчинений. Наявність же сама по собі на письмовому тексті правочину підпису, вчиненого замість учасника правочину іншою особою (фактично невстановленою особою, не уповноваженою учасником), не може підміняти належну фіксацію волевиявлення самого учасника правочину та створювати для нього права та обов'язки поза таким волевиявленням.
Відсутність вольової дії учасника правочину щодо вчинення правочину (відсутність доказів такого волевиявлення за умови заперечення учасника правочину) не можна ототожнювати з випадком, коли волевиявлення учасника правочину існувало, але не відповідало ознакам, наведеним у частині третій статті 203 ЦК України: волевиявлення не було вільним чи не відповідало його внутрішній волі.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року в справі №227/3760/19-ц (провадження №14-79цс21) вказано, що укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
Однак, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі №338/180/17 (провадження № 14-144цс18) зроблено правовий висновок про те, що не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону.
За змістом законодавчого регулювання, наведеного як у загальних положеннях про правочини, так і в спеціальних приписах глави 58 ЦК України, якщо договір оренди (найму) хоча й має ознаки неукладеного, але виконувався обома його сторонами, то така обставина захищає відповідний правочин від висновку про неукладеність і в подальшому він розглядається як укладений та чинний, якщо тільки не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав. У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше). Тлумачення правочину - це з'ясування змісту дійсного одностороннього правочину чи договору (двостороннього або багатостороннього правочину), з тексту якого неможливо встановити справжню волю сторони (сторін). З урахуванням принципу тлумачення favor contractus (тлумачення договору на користь дійсності) сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності (постанова Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 грудня 2022 року у справі № 753/8945/19 (провадження № 61-8829сво21)).
Приписами статей 626, 629, 638 Цивільного кодексу України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є обов'язковим для виконання сторонами. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснювати свої права та виконати обов'язки відповідно до договору. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору. Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи їхній взаємній згоді встановленої форми.
За загальним правилом і з урахуванням статей 641 та 642 ЦК України моментом, з якого договір вважається укладеним, є момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору, тобто повного і безумовного прийняття однією стороною пропозиції другої сторони укласти договір на визначених і добровільно погоджених ними умовах. За таких обставин, укладення договору є певним процесом (від направлення оферти до моменту надання договору юридичної сили), а не моментальною, одноактною дією, та фактично складається з кількох стадій, що слідують послідовно одна за одною, а саме: подання однією стороною пропозиції щодо укладення договору, прийняття погодженої пропозиції другою стороною, надання договору необхідної форми (з урахуванням законодавчих вимог), а за необхідності - нотаріальне посвідчення та державна реєстрація договору.
Відповідно до положень ч. 4 ст. 124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
За положеннями статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За ч.1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6,11,17,19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону (частина друга цієї ж статті).
Згідно ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.
Згідно зі ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Відповідно ч. 2 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом супроводжується внесенням відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року в справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21, пункт 98) зазначено, що у практиці Великої Палати закріпився принцип реєстраційного підтвердження речових прав на нерухоме майно (такий висновок сформульований у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц і в подальшому повторювався у практиці Верховного Суду). Відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто, державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 48/340 (пункт 6.30), від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17 (пункт 4.17), від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.13) та інші).
За правилами ст. 81 ЦПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень
V. Мотивована оцінка і висновки суду.
5.1 Судом встановлено, що спірні правовідносини між сторонами виникли з того приводу, що Додаткової угоди до Договору оренди землі з ТОВ "Західна агровиробнича компанія" позивачка не підписувала, а тому вони є оспорюваними. Суд приходить до висновку, що оспорювання позивачкою підпису у додатковій угоді до Договору оренди землі та встановлення тієї обставини що вона дійсно не підписана ОСОБА_1 , є підставою для висновку, що земельна ділянка позивачки знаходиться в користуванні відповідача ТОВ «ЗАК» без належних правових підстав через недобросовісну поведінку обох відповідачів: ТОВ «РАЙЗ-ЗАХІД» та ТОВ «ЗАК» (суд зауважує, що від імені обох відповідачів діяла особа з однаковими анкетними даними і співвідповідачі зареєстровані за однією юридичною адресою).
5.2. Суд враховує, що при укладені Додаткової угоди до Договору оренди землі не дотримано вимог ч. 3 ст. 203 ЦК України, на підтвердження вказаних обставин належним доказом є висновок експерта, з якого встановлено, що не позивачка виконано підпис. Підпис є обов'язковим реквізитом правочину, вчиненого в письмовій формі, тобто він підтверджує наміри та волю та фіксує волевиявлення учасників правочину, забезпечує їх ідентифікацію та цілісність документу, в якому втілюється правочин. (постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду вiд 22 січня 2020 року в справі № 674/461/16-ц (провадження № 61-34764св 18). Оскільки, позивачка спірної додаткової угоди не підписувала, відповідно, істотних умов з нею не погоджували, відтак у неї було відсутнє волевиявлення на укладення вказаного правочину. Враховуючи наведене, а також специфіку договорів оренди землі, зокрема те, що при укладені договору, сторонами повинні бути узгодженні всі істотні умови, що не було здійснено у даному випадку у зв'язку із укладенням Додаткової угоди від 01.11.2017, предметом якої є належна позивачці земельна ділянка, без її згоди, то це позбавляє її можливості вільно розпоряджатися та користуватися цією земельною ділянкою.
5.3. Однак, за змістом законодавчого регулювання, наведеного як у загальних положеннях про правочини, так i в спеціальних приписах глави 58 ЦК України, якщо договір оренди (найму) хоча й має ознаки неукладеного, але виконувався обома його сторонами, то така обставина захищає відповідний правочин вiд висновку про неукладеність i в подальшому він розглядається як укладений та чинний, якщо тільки не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав. Суд погоджується із доводами сторони відповідача про те, що отримуючи орендну плату позивачка підтвердили наявність договірних відносин між нею та ТзОВ «Західна агровиробнича компанія». Оскільки договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном i сплачував за нього кошти, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, тобто такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним. Представник позивачки і сам наголошує, що не ставить вимоги щодо визнання спірних договорів неукладеними. А також з матеріалів справи встановлено, що за наявними платіжними інструкціями та відомостями на реалізацію с/г продукції ОСОБА_1 отримувала вiд відповідача ТОВ «ЗАК» орендну плату за 2018-2022 роки. При цьому нарахування та отримання орендної плати здійснювалося саме на підставі Додаткової угоди від 01.11.2017. Отож, дане свідчить про наявність договірних відносин між позивачкою та ТзОВ «Західна агровиробнича компанія».
5.4. Дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений і діяв, тому суд по суті розглядає питання щодо відповідності цього Договору вимогам закону. Суд висновує, що волевиявлення позивачки на укладення Додаткової угоди до Договору оренди землі у встановлений законом спосіб не відбулося, оскільки правочин не був нею підписаний, а відтак відповідач користується спірною земельною ділянкою незаконно. Зайняття земельних ділянок фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) розглядається як таке, що не є пов'язаним із позбавленням власника його права володіння цією ділянкою, тобто цей позов - негаторний. Належним способом захисту в негаторному позові є вимога про усунення перешкод у користуванні майном, коли власник продовжує володіти ним, але не може ним користуватися. Тут же першою вимогою стороною позивача заявлено усунення перешкод в користуванні майном шляхом зобов'язання відповідачів повернути земельну ділянку позивачці, але це вимога характерна для віндикаційного позову, тобто коли майно вибуває з володіння власника. Судом же встановлено, що земельна ділянка не вибувала з володіння власниці, тому повертати нічого, але позивачка не може нею користуватись. Тож суд відмовляє в задоволенні позовної вимоги в частині зобов'язання відповідачів повернути майно як безпідставної.
5.5. Перебування у фактичному користуванні без належних правових підстав ТОВ «ЗАК» земельної ділянки ОСОБА_1 та державна реєстрація права оренди за відповідачами порушує права та законні інтереси позивачки. Формально, на час розгляду цієї справи дія і Договору оренди землі 30.09.2015, і Додаткової угоди від 01.11.2017 мала бути припинена. Однак, в додатковій угоді, яка не підписувалась власницею земельної ділянки і істотні умови якої нею не погоджувались, прописано про переважне право орендаря на поновлення строку договору на новий таким чином, що воля орендодавця значення не має, бо достатньо орендарю лише повідомити про намір продовжити дію договору, а також міститься застереження, що в будь-якому випадку договір є чинним до моменту закінчення збирання врожаю. Сторона позивача наполягає на задоволенні позову, бо станом на час розгляду справи земельна ділянка перебуває в користуванні відповідачів, а реалізувати своє право на укладення угоди з новими орендарем за таких умов позивачка не може ще з 2021 року.
5.6 Реєстрація права оренди за відповідачем ТОВ «ЗАК» на земельну ділянку, у той час коли Додаткову угоду, якою змінено істотні умови Договору оренди, зокрема і строк дії в 7 років та умови дії і поновлення, орендодавець не підписував, не відповідає вимогам закону (розділ 4).
5.7. Судове рішення про задоволення вимоги про припинення права оренди, що за своєю суттю як спосіб захисту прав не суперечить закону і узгоджується з фактичними обставинами, є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача. Суд враховує, що порушення права власності позивачки відбулось у результаті державної реєстрації права оренди за відповідачем на підставі Додаткової угоди від 01.11.2017, яка позивачкою не підписувалася, а обидва відповідачі діяли всупереч загальному принципу добросовісності цивільних відносин. Тож, заявлені позовні вимоги про усунення перешкод в користуванні майном такі як припинення права оренди і скасування державної реєстрації угоди спрямовані на відновлення становища, яке існувало до порушення, Тому обраний спосіб захисту в цій частині є ефективним і належним, а задоволення позовних вимог забезпечить реальне відновлення порушеного права.
5.8. В підсумку, належним способом захисту прав позивачки про усунення перешкод в користування майном за негаторним позовом є її вимога до осіб, за якими зареєстроване право оренди, про припинення права оренди та відповідно скасування державної реєстрації цього права. Тому в цій частині позовні вимоги суд задовольняє.
5.9. В результаті суд задовольняє позовні вимоги частково.
5.10. Згідно ст. 141 ЦПК України з відповідачів на користь позивачки підлягає стягненню солідарно сума сплаченого судового збору у розмірі 1073,60 грн.
Керуючись ст. 12, 13, 76, 77, 78, 81, 141, 259, 263, 265, 268, 273, 354 ЦПК України, суд
позов задовольнити частково. Усунути перешкоди в користуванні майном: припинити право оренди Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз Захід» і Товариства з обмеженою відповідальністю «Західна агровиробнича компанія» на земельну ділянку з кадастровим номером 5621687400:10:020:0031 площею 1, 75 га, що належить ОСОБА_1 , та скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію іншого речового права від 01 жовтня 2015 року №11423382.
Стягнути солідарно з Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз З ахід» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Західна агровиробнича компанія» на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору у розмірі 1073 (одна тисяча сімдесят три) гривні 60 копійок.
В решті в задоволенні позову відмовити.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його підписання до Рівненського апеляційного суду. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Судове рішення ухвалено 26.09.2025 в зв'язку зі значною робочою завантаженістю.
Позивачка: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , адреса проживання АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Представник позивачки: адвокат Шевчук Віктор Миколайович, НОМЕР_2 електронна адреса: ІНФОРМАЦІЯ_2
Відповідачі:
1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Західна агровиробнича компанія", адреса пров. Центральний, 1, м. Дубно, Рівненської області, код ЄДРПОУ 41099127.
2. Товариство з обмеженою відповідальністю "Райз Захід", адреса пров. Центральний, 1, м. Дубно, Рівненської області, код ЄДРПОУ 33246716.
Треті особи, що не заявляють самостійних вимог:
1.Західне міжрегіональне управління Міністерства юстиції: адреса: вул. Грюнвальдська, 11, м.Івано-Франківськ, Івано-Франківська область, код ЄДРПОУ43316386, електронна адреса: info@if.minjust.gov.ua . Представник третьої особи, що не заявляє самостійних вимог: Романюк Яна Іванівна , адреса: АДРЕСА_3 , електронна адреса: ІНФОРМАЦІЯ_3 .
2. Дубенська міська рада Рівненської області, адреса: вул. Замкова, 4 м.Дубно Рівненська область, код ЄДРПОУ 05391063, електронна адреса: dubno_mrada@ukr.net.
Суддя: О.Ю. Жуковська