Справа № 466/12264/23 Головуючий у 1 інстанції: Білінська Г.Б.
Провадження № 22-ц/811/1248/24 Доповідач в 2-й інстанції: Шандра М. М.
26 вересня 2025 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Львівського апеляційного суду в складі:
головуючого судді: Шандри М.М.
суддів: Крайник Н.П., Левика Я.А.
секретаря: Чижа Л.М.
з участю: ОСОБА_1 ,
представника ОСОБА_2 - ОСОБА_3
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Львові цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 21 березня 2024 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «СЕМІЛЬОН» про визнання права власності на нерухоме майно та витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, та зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «СЕМІЛЬОН» про визнання недійсним договору,
ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «СЕМІЛЬОН» (далі - ТОВ «СЕМІЛЬОН»), в якому просив: визнати за ним право власності на нежитлові приміщення загальною площею 70 кв.м на третьому поверсі будівлі за адресою: АДРЕСА_1 ; витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на його користь нежитлові приміщення загальною площею 70 кв.м на третьому поверсі, за адресою: АДРЕСА_1 , які були придбані на підставі Договору про набуття права власності на нежитлові приміщення №03 від 03.07.2019.
В обгрунтування вимог покликається на те, що 27.03.2019 між ОСОБА_2 і ТОВ «СЕМІЛЬЙОН», в особі директора ОСОБА_4 , укладено Договір про спільну діяльність. У відповідності до п.1.1. Договору ОСОБА_2 зобов'язувався передати, а ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» зобов'язувалося прийняти для проведення реконструкції нежитлові будівлі загальною площею 295 кв.м, які позначені на плані літерою «Г-1» та «В-2» літ. 1, 2, 3, 11, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . Також, п.1.1 вказаного Договору передбачено, що ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» зобов'язувалось до кінця третього кварталу 2020 року за власні кошти в повному обсязі здійснити реконструкцію згаданих нежитлових приміщень відповідно до Робочого проекту, розробленого ПП «НОВИЙ-СВІТ» «Реконструкція з розширенням нежитлових приміщень на вул. Замарстинівська, 120 в м. Львові під офіс (зі складськими приміщеннями) за рахунок надбудови. Пунктом 2.11. Договору передбачено, що після введення Об'єкту реконструкції в експлуатацію такий стає спільною частковою власність ОСОБА_2 і ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» по 24,5 % та 75,5 % відповідно.
На забезпечення виконання мети Договору від 27.03.2019, п.3.4.4. Договору передбачалось, що ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» має право самостійно з дня набрання чинності цим Договором, укладати з третіми особами будь-які правочини, попередні договори щодо Об'єкта реконструкції, пов'язані з виконанням мети даного Договору. 03.07.2019 між ТОВ «СЕМІЛЬЙОН», як Продавцем, в особі директора Гутника В.В., та ОСОБА_1 , як Покупцем, укладено Договір № 03 про набуття права власності на нежитлові приміщення. За умовами п.1.1. Договору № 03, підписавши цей Договір, Сторони зобов'язувались у строк і на умовах, передбачених цим Договором та додатками до нього, забезпечити набуття Покупцем майнових прав на Об'єкт нерухомості - нежитлові приміщення в Об'єкті реконструкції загальною площею 70 кв.м на третьому поверсі Об'єкту реконструкції, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Пунктом 4.1. Договору передбачено, що Покупець зобов'язаний сплатити суму, передбачену п.3.3.2 Договору у строк до 11.07.2019. Згідно з п.8.2.3. Договору №03 ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» зобов'язалось у визначені в договорі строки передати майнові права після повної сплати їх вартості. Свої грошові зобов'язання за Договором № 03, які передбачали розрахунок за майнові права, ОСОБА_1 виконав в повному обсязі, зокрема, своєчасно та в повному обсязі сплатив обумовлену в п.3.3.2. даного Договору грошову суму, що підтверджується квитанціями до прибуткового касового ордера.
На виконання Договору про спільну діяльність від 27.03.2019 ОСОБА_2 у травні 2019 року подав до інспекції ДАБК у м. Львові Повідомлення про початок будівельних робіт щодо об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1), і відповідно до якого генеральним підрядником було ТОВ «СЕМІЛЬЙОН», що підтверджується інформацією, одержаною з Єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів.
31.03.2021 Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові за реєстраційним номером №ЛВ 101210331604 зареєстровано Декларацію про готовність до експлуатації об'єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з незначними наслідками (СС1). Об'єкт: Реконструкція нежитлових приміщень на АДРЕСА_1 з розширенням за рахунок надбудови під офіс (зі складськими приміщеннями) у м. Львові, код об'єкта згідно з документом, що дає право на виконання будівельних робіт 1220,5.
24.05.2021 за заявою ОСОБА_2 про присвоєння адреси реконструйованій нежитловій будівлі під літерою «Г-1» площею 282,6 кв.м., нежитловим приміщенням будівлі «В-2» площею 13,3 кв.м з розширенням за рахунок надбудови під офіс (зі складськими приміщеннями) на АДРЕСА_1 , Шевченківською районною адміністрацією видано Розпорядження №271 «Про присвоєння будівлі офісу (зі складськими приміщеннями) під літерою «В-4» адреси: АДРЕСА_1 ».
26.05.2021 державним реєстратором Управління державної реєстрації юридичного департаменту Львівської міської ради Шереметою М.М., за ОСОБА_2 було зареєстровано право власності на будівлю офісу під літ. «В-4» загальною площею 1019 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , про що внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності: 42497672, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2385225946101.
Реєстрація права власності на будівлю офісу під літ. «В-4» загальною площею 1019 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 була здійснена лише на ОСОБА_2 , незважаючи на те, що за умовою п.2.11. Договору про спільну діяльність від 27.03.2019, після введення Об'єкту реконструкції в експлуатацію такий Об'єкт став спільною частковою власністю як ОСОБА_2 , так і ТОВ «СЕМІЛЬЙОН». ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» не скористалось своїм правом, вказаним у п.3.4.9. Договору про спільну діяльність від 27.03.2019, а саме: не вимагало визнання за ним право власності на частину Об'єкта в розмірі, визначеному даним договором та передачі йому цієї частини Об'єкта після введення його в експлуатацію.
Вказує, що момент набуття ОСОБА_2 права власності на нежитлові приміщення Об'єкту реконструкції (26.05.2021), позивач вже володів майновими правами на нежитлові приміщення площею 70 кв.м на третьому поверсі Об'єкту реконструкції, що за адресою: м. Львів, вул. Замарстинівська, 120, якому після введення в експлуатацію була присвоєна адреса АДРЕСА_1 .
На підставі наведеного позивач просив задовольнити його позов.
ОСОБА_2 подав зустрічний позов до до ОСОБА_1 , ТОВ «СЕМІЛЬОН» про визнання недійсним Договору № 03 про набуття права власності на нежитлові приміщення від 03.07.2019.
Зустрічний позов обґрунтований тим, що договір №03 від 03.07.2019 укладений ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» без згоди ОСОБА_2 та всупереч нормам чинного законодавства, що є підставою для визнання його недійсним. Зазначає, що п.3.4.4. Договору про спільну діяльність не поширюється на правовідносини між ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» та ОСОБА_1 . Зокрема, п.3.4.4. Договору про спільну діяльність передбачено право ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» з дня набрання чинності цим Договором, укладати з третіми особами будь-які правочини, попередні договори щодо Об'єкта реконструкції, пов'язані з виконанням мети даного Договору; самостійно без погодження із ОСОБА_2 укладати договори генерального підряду, підряду, та інші договори з контрагентами. Таким чином, вказаний пункт договору про спільну діяльність передбачає право ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» самостійно укладати договори, необхідні для проведення робіт з реконструкції нежитлових приміщень, розташованих за адресою АДРЕСА_1 .
Натомість, Договір про спільну діяльність містить п.3.4.5., який передбачає право ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» залучати кошти третіх осіб до фінансування об'єкта реконструкції за згодою ОСОБА_2 . ОСОБА_2 зазначає, що не був обізнаний про те, що ТОВ «СЕМІЛЬЙОН», яке було підрядником робіт по реконструкції, укладало із іншими особами, у тому числі з ОСОБА_1 , договори, відповідно до яких залучало кошти останніх нібито для фінансування Об'єкта реконструкції, та не надавав повноважень ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» на укладення договору № 03 від 03.07.2019.
Посилаючись на те, що оспорюваний правочин укладений із порушенням загальних засад та вимог чинного законодавства України, які регулюють питання здійснення права власності, просив визнати такий недійсним.
Рішенням Шевченківського районного суду м. Львова від 21.03. 2024 позов ОСОБА_1 задоволено.
Визнано за ОСОБА_1 право власності на нежитлові приміщення загальною площею 70 кв.м на третьому поверсі будівлі за адресою: АДРЕСА_1 .
Витребувано з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 нежитлові приміщення загальною площею 70 кв.м на третьому поверсі, за адресою: АДРЕСА_1 , які були придбані на підставі Договору про набуття права власності на нежитлові приміщення №03 від 03.07.2019.
У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 - відмовлено.
Стягнуто солідарно з ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» та ОСОБА_2 на користь держави судовий збір в розмірі 17 592,00 грн.
Рішення суду оскаржив ОСОБА_2 .
В апеляційній скарзі посилається на незаконність та необґрунтованість рішення суду, порушення судом норм матеріального та процесуального права.
Щодо первісного позову. Так, позивачем не надано суду належних доказів того, що він є власником майнових прав на нежитлові приміщення.
Для реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна є договір купівлі-продажу майнових прав, предметом якого є майнові права на такий об'єкт. Водночас, долучений до позовної заяви договір №03 від 03.07.2019 не є договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно. Відповідно до п.1.1. договору № 03 від 03.07.2019 підписавши цей Договір, Сторони зобов'язуються у строк і на умовах, передбачених цим Договором та додатками до нього, забезпечити набуття Покупцем майнових прав на Об'єкт нерухомості - нежитлові приміщення в Об'єкті реконструкції орієнтовною загальною площею 70 кв.м на третьому поверсі Об'єкту реконструкції. Предметом договору № 03 від 03.07.2019, який за своєю правовою природою є попереднім договором, було забезпечення набуття ОСОБА_1 на підставі низки правочинів у майбутньому майнових прав, а не майнові права. Водночас, такі договори ОСОБА_1 до матеріалів справи не долучені, відтак суд першої інстанції прийшов до передчасних висновків про те, що позивач на підставі договору №03 від 03.07.2019 набув майнові права на об'єкт нерухомості. Також з огляду на вимоги законодавства у сфері державної реєстрації речових прав, вказаний договір не міг бути підставою для реєстрації за позивачем права власності на нежитлові приміщення, оскільки не передбачав безпосереднього переходу права власності на нежитлові приміщення після введення будівлі, у якій вони знаходяться, в експлуатацію. З огляду на відсутність документів (зокрема, договору купівлі-продажу майнових прав), які би підтверджували набуття позивачем майнових прав на нежитлові приміщення, у суду були відсутні підстави визнавати право власності на них за позивачем та витребовувати приміщення з власності апелянта.
Вказує, що він передавав ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» свої функції замовника будівництва, у частині залучення коштів до фінансування будівництва, зокрема щодо укладення договорів купівлі-продажу майнових прав на нежитлові приміщення в об'єкті реконструкції, виключно за умови наявності його згоди. Відповідно, ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» не мав повноважень на укладення договорів купівлі-продажу майнових прав на нежитлові приміщення в об'єкті реконструкції без згоди замовника будівництва.
Крім того, у разі набуття оскаржуваним рішенням законної сили, воно не зможе бути виконано, оскільки у позивача відсутні документи, які підтверджують його право власності на майнові права на нежитлові приміщення (договір купівлі-продажу майнових прав на нежитлові приміщення). Також долучений до матеріалів справи договір не містить ідентифікуючих ознак нежитлових приміщень, які би надали можливість державному реєстратору зареєструвати право власності позивача на нежитлові приміщення.
Більше того, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об'єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 IIК України. Віндикація у вказаній ситуації не буде належним способом захисту порушених, невизнаних чи оспорюваних прав, оскільки за змістом статей 387,388 ІІК України позов про витребування майна пред'являється власником до володільця спірного майна.
Щодо зустрічного позову. В межах даної справи ОСОБА_1 оспорює право власності ОСОБА_2 на нежитлові приміщення загальною площею 70 кв.м, що розташовані в будівлі за адресою: АДРЕСА_1 . Як на підставу своїх позовних вимог він посилається на договір про набуття права власності на нежитлові приміщення №03 від 03.07.2019, який був укладений між ТОВ «Семільйон» та ОСОБА_5 .
У разі, якщо позивач за зустрічним позовом надав би ТзОВ «Семільйон» згоду на залучення коштів від ОСОБА_5 на фінансування будівництва, предметом договору №03 від 03.07.2019 були б приміщення, які згідно із Договором про спільну діяльність мали б належати ТОВ «Семільйон» (у разі виконання ним умов договору), а саме приміщення на І (першому), II (другому) та IV (четвертому) поверхах Об'єкта. Поряд з цим, ТОВ «Семільйон» без відома ОСОБА_2 уклало договір з ОСОБА_1 щодо приміщень, які згідно із розподілом мали б бути зареєстровані за позивачем за зустрічним позовом (III поверх). Отже, в будь-якому випадку договір №03 від 03.07.2019 було укладено в порушення умов Договору про спільну діяльність та із порушенням прав та інтересів ОСОБА_2 .
Просить рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовити та задовольнити зустрічний позов.
Від ОСОБА_1 надійшов письмовий відзив на апеляційну скаргу.
У судовому засіданні апеляційної інстанції ОСОБА_1 заперечив проти задоволення апеляційної скарги, представник ОСОБА_2 - ОСОБА_3 апеляційну скаргу підтримала.
Інші учасники справи у судове засідання апеляційної інстанції не з'явились, про причини неявки суду не повідомили, хоча були належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду справи, тому їх неявка, відповідно до ч.2 ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи, який проводиться за їхньої відсутності.
Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що скаргу слід задовольнити з таких підстав.
Згідно із ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.1, ч.6 ст. 81 ЦПК України).
Згідно із 1 ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Колегія суддів вважає, що рішення суду таким вимогам не відповідає.
З матеріалів справи вбачається, що 27.03.2019 між ОСОБА_2 і ТОВ «СЕМІЛЬЙОН», в особі директора Гутника В.В., укладено Договір про спільну діяльність.
Згідно з п.1.1 Договору його предметом є проведення реконструкції нежитлових будівель загальною площею 295,9 кв.м, які позначені на плані літерою «Г-1», що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 (далі - Об'єкт, Об'єкт реконструкції).
Власником вказаних нежитлових будівель за адресою: АДРЕСА_1 , є відповідач ОСОБА_2 .
Пунктом 1.1 Договору передбачено, що ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» зобов'язувалось в повному обсязі за власні кошти до кінця третього кварталу 2020 року здійснити реконструкцію нежитлових приміщень відповідно до Робочого проекту, розробленого ПП «НОВИЙ-СВІТ» «Реконструкція з розширенням нежитлових приміщень на вул. Замарстинівська, 120 в м. Львові під офіс (зі складськими приміщеннями) за рахунок надбудови.
Відповідно до п. 2.4. Договору про спільну діяльність фінансування ремонтно-будівельних робіт здійснюватиме ТОВ «СЕМІЛЬЙОН».
Згідно з п.2.11 Договору після введення Об'єкта реконструкції в експлуатацію Об'єкт стає спільною частковою власність ОСОБА_2 і ТОВ «СЕМІЛЬЙОН». При цьому, в момент здачі Об'єкта реконструкції в експлуатацію:
а) у ОСОБА_2 виникає право власності на 24,5% загальної площі Об'єкта реконструкції, яка включає в себе 225,9 кв.м корисної площі (площа окремих приміщень) та 24,1 кв.м іншої загальної площі (коридори, господарські, технічні та інші приміщення, холи та сходові клітки). Вказана загальна площа, яка переходить у власність ОСОБА_2 охоплює всі нежитлові приміщення на ІІІ (третьому) поверсі Об'єкта реконструкції (всього 198,6 кв.м корисної площі у вигляді окремого нежитлового приміщення, площа котрого складає 45,5 кв.м («виставковий зал») та 0,8 кв.м іншої площі на першому поверсі реконструйованого Об'єкту. Всього у ОСОБА_2 виникає право власності на 268,2 кв.м в Об'єкті реконструкції. З метою врегулювання відхилення отриманої площі від розміру ідеальної частки ОСОБА_2 зобов'язується протягом одного календарного місяця з моменту здачі Об'єкту реконструкції в експлуатацію компенсувати ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» загальну вартість ремонтно-будівельних робіт пропорційно 18,2 кв.м;
б) у ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» виникає право власності на 75,5% загальної площі Об'єкта реконструкції, котра включає в себе корисну площу (площу окремих приміщень) та інші площі (коридори, господарські, технічні та інші приміщення, холи та сходові клітки) на І (першому), ІІ (другому) та ІV (четвертому) поверхах Об'єкта за винятком окремого нежитлового приміщення площа котрого складає 45,5 кв.м («виставковий зал») на першому поверсі реконструйованого Об'єкту, а всього 750,8 кв.м.
Пунктом 3.4.4 цього Договору визначено, що ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» має право самостійно, з дня набрання чинності цим Договором, укладати з третіми особами будь-які правочини, попередні договори щодо Об'єкта реконструкції, пов'язані з виконанням мети даного Договору; самостійно без погодження із ОСОБА_2 укладати договори генерального підряду, підряду, та інші договори з контрагентами.
У травні 2019 року ОСОБА_2 подав до інспекції ДАБК у м. Львові Повідомлення про початок будівельних робіт щодо об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1), відповідно до якого генеральним підрядником було ТОВ «СЕМІЛЬЙОН». Повідомлення зареєстроване Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у м.Львові 06.05.2019 за № ЛВ 061191260976.
03.07.2019 між ТОВ «СЕМІЛЬЙОН», як продавцем, в особі директора ОСОБА_4 та Райхелем Р.П., як покупцем, укладено Договір № 03 про набуття права власності на нежитлові приміщення.
За умовами п.1.1. Договору № 03 про набуття права власності на нежитлові приміщення від 03.07.2019 сторони зобов'язувались у строк і на умовах, передбачених цим Договором та додатками до нього, забезпечити набуття покупцем майнових прав на об'єкт нерухомості - нежитлові приміщення в Об'єкті реконструкції загальною площею 70 кв.м на третьому поверсі Об'єкта реконструкції.
Згідно з п.1.2. під майновими правами сторони розумітимуть право покупця набути у власність Об'єкт нерухомості, яке виникає у покупця в зв'язку з закінченням виконання будівельних робіт і введення в експлуатацію Об'єкта реконструкції за зареєстрованим Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові Повідомленням на початок виконання будівельних робіт.
Відповідно до п.3.3.2 Договору № 03 від 03.07.2019 загальна вартість майнових прав, що будуть передаватись продавцем покупцеві за основним договором складатиме: еквівалент 33 600,00 USD по взаємно обумовленому курсу валют НБУ, що на момент укладення вказаного Договору складало 879 648,00 грн.
Згідно з п.8.2.3. Договору № 03 від 03.07.2019 ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» зобов'язалось у визначені в договорі строки передати покупцеві майнові права після повної сплати їх вартості.
Грошові зобов'язання за Договором № 03 від 03.07.2019 ОСОБА_1 виконано в повному обсязі шляхом сплати обумовленої в п.3.3.2. даного Договору грошової суми, що підтверджується квитанціями до прибуткового касового ордера № 18 від 22.07.2019 та № 19 від 23.07.2019, № 20 від 24.07.2019, № 21 від 25.07.2019, № 22 від 26.07.2019, № 23 від 29.07.2019.
31.03.2021 Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові зареєстровано Декларацію про готовність до експлуатації об'єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з незначними наслідками (СС1) №ЛВ 101210331604. Об'єкт: Реконструкція нежитлових приміщень на АДРЕСА_1 з розширенням за рахунок надбудови під офіс (зі складськими приміщеннями) у м. Львові, код об'єкта згідно з документом, що дає право на виконання будівельних робіт 1220,5. Загальна кошторисна вартість будівництва склала 2300 тис. грн.
24.05.2021 за заявою ОСОБА_2 про присвоєння адреси реконструйованій нежитловій будівлі під літерою «Г-1» площею 282,6 кв.м, нежитловим приміщенням будівлі «В-2» площею 13,3 кв.м з розширенням за рахунок надбудови під офіс (зі складськими приміщеннями) на АДРЕСА_1 , Шевченківською районною адміністрацією видано Розпорядження № 271 «Про присвоєння будівлі офісу (зі складськими приміщеннями) під літерою «В-4» адреси: АДРЕСА_1 ».
26.05.2021 державним реєстратором Управління державної реєстрації юридичного департаменту Львівської міської ради Шереметою М.М. зареєстровано за ОСОБА_2 право власності на будівлю офісу під літ. «В-4» загальною площею 1019 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , про що внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності: 42497672, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2385225946101.
Задовольняючи первісний позов ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив з того, що ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» не виконано свої зобов'язання за договором № 03 від 03.07.2019 щодо набуття ОСОБА_1 майнових прав на об'єкт нерухомості - нежитлові приміщення в Об'єкті реконструкції загальною площею 70 кв.м на третьому поверсі Об'єкта реконструкції, тому первісний позов є підставним. Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, районний суд вказав, що ОСОБА_2 не навів конкретних правових підстав визнання недійсним Договору № 03 про набуття права власності на нежитлові приміщення від 03.07.2019, він не є стороною договору, жодних законних прав у разі встановлення недійсності правочинів і застосування наслідків їх недійсності у нього не виникне.
Однак з цим висновком колегія суддів погодитись не може з огляду на таке.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).
Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Порушення права пов'язане з позбавленням його суб'єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково.
Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Частинами першою-третьою статті 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).
За змістом статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
При цьому правом оспорювати правочин ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як «заінтересовані особи» (статті 215, 216 ЦК України).
Отже, оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.
Договір може бути визнаний недійсним за позовом особи, яка не була його учасником, за обов'язкової умови встановлення судом факту порушення цим договором прав та охоронюваних законом інтересів позивача. При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.
Таким чином, захисту у суді підлягає не лише порушене суб'єктивне право, а й охоронюваний законом інтерес.
Відповідно до частини третьої статті 12, частин першої та шостої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Звертаючись до суду із зустрічним позовом, ОСОБА_2 покликався на те, що ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» не мало повноважень без його згоди укладати оспорюваний договір № 03 від 03.07.2019 із ОСОБА_1 .
Колегія суддів вважає такі доводи обґрунтованими, виходячи з такого.
Пунктом 3.4.4 Договору про спільну діяльність від 27.03.2019 передбачено, що ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» має право самостійно, з дня набрання чинності цим Договором, укладати з третіми особами будь-які правочини, попередні договори щодо Об'єкта реконструкції, пов'язані з виконанням мети даного Договору; самостійно без погодження із ОСОБА_2 укладати договори генерального підряду, підряду, та інші договори з контрагентами.
Отже, вказаний пункт Договору передбачає право ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» самостійно укладати договори, необхідні для проведення робіт з реконструкції нежитлових приміщень за адресою: м. Львів, вул. Замарстинівська, 120.
Натомість, відповідно до п. 3.4.5 Договору ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» має право залучати кошти третіх осіб до фінансування об'єкта реконструкції лише за згодою ОСОБА_2 .
Однак, оспорюваний Договір № 03 від 03.07.2019, укладений між ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» та ОСОБА_1 , не містить згоди ОСОБА_2 на укладення такого. Така згода не викладена і в окремому документі. Доказів обізнаності ОСОБА_2 про укладення такого договору матеріали справи не містять.
Таким чином, ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» не мало повноважень самостійно укладати оспорюваний договір № 03 від 03.07.2019.
Як встановлено, предметом Договору № 03 від 03.07.2019 були майнові права на об'єкт нерухомості - нежитлові приміщення в об'єкті реконструкції орієнтовною загальною площею 70 кв.м на третьому поверсі об'єкта реконструкції.
Згідно з Договором про спільну діяльність від 27.03.2019 після введення Об'єкта реконструкції в експлуатацію у власність ОСОБА_2 переходять всі нежитлові приміщення на ІІІ (третьому) поверсі Об'єкта реконструкції.
Тобто, укладаючи договір № 03 від 03.07.2019 із ОСОБА_1 , ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» розпорядилося нежитловими приміщеннями на третьому поверсі об'єкта реконструкції, які за умовами Договору про спільну діяльність від 27.03.2019 повинні перейти у власність ОСОБА_2 .
З огляду на вказане обґрунтованими є доводи ОСОБА_2 про те, що оспорюваним договором № 03 від 03.07.2019 порушено його права.
За таких обставин, оскільки суд встановив факт порушення оспорюваним договором прав та охоронюваних законом інтересів позивача за зустрічним позовом, наявні підстави для визнання такого договору недійсним та, відповідно, задоволення зустрічного позову.
В свою чергу задоволення зустрічного позову тягне за собою відмову у первісному позові повністю через відсутність матеріальних правовідносин, з яких випливає суб'єктивне право позивача за первісним позовом.
Відповідно до положень п.2 ч.1 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити його.
Відповідно до ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
За таких обставин, рішення суду скасувати та ухвалити нову постанову про відмову у задоволенні первісного позову та задоволення зустрічного позову.
Керуючись ст.ст. 367, 368, п.2 ч.1 ст. 374, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, колегія суддів,
Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити.
Рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 21 березня 2024 року скасувати та ухвалити нову постанову.
У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «СЕМІЛЬОН» про визнання права власності на нерухоме майно та витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння - відмовити.
Зустрічний позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «СЕМІЛЬОН» про визнання недійсним договору - задовольнити.
Визнати недійсним Договір № 03 від 03 липня 2019 року про набуття права власності на нежитлові приміщення, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «СЕМІЛЬЙОН» та ОСОБА_1 .
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскарженою у касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня її ухвалення.
Повний текст постанови складено: 26.09.2025
Головуючий
Судді