23 вересня 2025 року
м. Київ
cправа № 906/1071/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянувши касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Надра Інвест»
на рішення Господарського суду Житомирської області від 11.03.2025 (суддя Кудряшова Ю. В.), постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 16.07.2025 (Бучинська Г. Б., Василишин А. Р., Філіпова Т. Л.) та додаткову постанову Північно-Західного апеляційного господарського суду від 30.07.2025 у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Надра Інвест»
до Хорошівської селищної ради
про визнання договору оренди земельної ділянки укладеним,
(у судове засідання з'явилися представники: позивача - Евін А. К., відповідача Ващук Ю. С.),
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю «Надра Інвест» звернулося до Господарського суду Житомирської області з позовом до Хорошівської селищної ради про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки площею 2,8034 га з кадастровим номером 1821184300:05:001:0109 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов'язані з користуванням надрами в редакції, наведеній в прохальній частині позовної заяви.
В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що Хорошівською селищною радою не підписано договір оренди земельної ділянки з урахуванням запропонованих позивачем розбіжностей, що викладені у протоколі від 01.10.2024. Позивач вважає вказану бездіяльність такою, що суперечить вимогам чинного законодавства та порушує його переважне право на поновлення договору оренди землі в порядку, передбаченому статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент укладення договору).
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами
2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, 11.06.2009 між Володарсько-Волинською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Надра Інвест» (орендар/відповідач) укладено договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець надає, а орендар приймає на підставі розпорядження голови обласної державної адміністрації від 05 травня 2009 року №138 в строкове платне користування земельну ділянку землі промисловості, яка знаходиться на території Суховільської сільської ради, Володарсько-Волинського району (за межами населеного пункту на північний схід від с. Суховоля на відстані 0,5 км.) (пункт 1 договору).
В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,8034 га, у тому числі рілля -2,8034 га (пункт 2 договору).
Згідно з пунктом 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 497267 грн з врахуванням коефіцієнта індексації 1,152 буде становити - 572851,58 грн.
Пунктом 8 договору останній укладено строком на час дії ліцензії до 09 грудня 2024 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Відповідно до пункту 15 договору земельна ділянка передається в оренду для розширення кар'єру промислової розробки та проммайданчика на Масловському родовищі гранітів.
Передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням проекту її відведення. Підставою розроблення проекту відведення земельної ділянки є: Розпорядження голови обласної державної адміністрації №223 від 18.06.2007 «Про вилучення і надання земельних ділянок та погодження місць розташування об'єктів».
11.06.2009 орендодавцем та орендарем підписано акт приймання-передачі об'єкта оренди /а.с. 17/.
З витягу з Державного земельного кадастру вбачається, що земельна ділянка з кадастровим номером 1821184300:05:001:0109 має цільове призначення для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов'язані з користуванням надрами /а.с. 18/.
Наказом №218 від 07.05.2024 позивачу продовжено на 20 років строк дії Спеціального дозволу на користування надрами, реєстраційний номер 3555, з метою видобування незмінених гранітів, придатних для видобутку блоків; порушені вивітрюванням граніти та відходи від виготовлення облицювальних виробів придатні для виробництва щебеню будівельного і каменю бутового; відсіви отримані при подрібненні гранітів придатні для рекультивації, благоустрою та планування територій.
Листом-повідомленням за вих. №13 від 25.07.2024 ТОВ «Надра Інвест» звернулося до відповідача з клопотанням про поновлення договору оренди землі на новий строк та надав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі /а.с. 32-34/.
23.09.2024 ТОВ «Надра Інвест» отримало рішення 28 сесії IX скликання Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області №1943 від 29.08.2024, яким вирішено:
1. Внести зміни до договору оренди землі від 11.06.2009 між Житомирською обласною державною адміністрацією з ТОВ «Надра Інвест», площею 2,8034 га, кадастровий номер 1821184300:05:001:0109, цільове призначення - 11.01 - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов'язані з користуванням надрами, яка знаходиться на території Дашинського старостинського округу Житомирського району Житомирської області;
- замінено сторону договору орендодавця: Житомирську обласну державну адміністрацію на Хорошівську селищну раду та зареєстровано право комунальної власності;
- пункт 5 договору викладено в такій редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахування щорічної індексації становить 2 957 695 грн. 07 коп.
2. Поновити TOB «Надра Інвест» договір оренди земельної ділянки, площею 2,8034 га, кадастровий номер 1821184300:05:001:0109, цільове призначення - 11.01 - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов'язані з користуванням надрами, яка знаходиться на території Дашинського старостинського округу Житомирського району Житомирської області, шляхом укладання нового договору, терміном на 5 років з урахуванням щорічної індексації орендної плати згідно визначених коефіцієнтів.
3. Установити ТОВ «Надра-Інвест» річну орендну плату в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 295 769 грн. 51 коп.
З метою виконання згаданого рішення Хорошівською селищною радою підготовлено проект відповідного договору оренди земельної ділянки від 12 вересня 2024 року строком на 5 років зі сплатою орендної плати в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 295 769 грн 51 коп. в рік /а.с. 36-38/.
ТОВ «Надра Інвест» не погодилось на укладення договору оренди №20 від 01 жовтня 2024 року з додатками. Орендодавцю надано протокол узгодження розбіжностей від 01.10.2024, де орендарем запропоновано власні редакції спірних пунктів договору оренди земельної ділянки.
Умови договору оренди землі у пунктах 7 та 9, на думку позивача, суперечать діючому законодавству, оскільки відповідачем не враховано наступне:
- земельна ділянка надається власникам спеціальних дозволів на строк дії спеціального дозволу на користування надрами (стаття 66 Земельного Кодексу України);
- позивач є гірничодобувним підприємством та має право на визначення розміру орендної плати відповідно до пункту 284.4 статті 284 Податкового кодексу України.
Оскільки сторони у справі не дійшли згоди щодо спірних 7 та 9 пунктів договору, ТОВ «Надра Інвест» звернулося до суду з позовом про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки в редакції, визначеній позивачем в позовній заяві.
3. Короткий зміст судових рішень у справі
3.1. Рішенням Господарського суду Житомирської області від 11.03.2025 у справі № 906/1071/24 у задоволенні позову відмовлено.
Рішення аргументоване тим, що посилаючись в позові на ст. 33 Закону України «Про оренду землі» просить суд визнати укладеним договір оренди земельної ділянки площею 2,8034 га з кадастровим номером 1821184300:05:001:0109 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов'язані з користуванням надрами на інших умовах (змінено строк дії договору оренди та розмір орендної плати). Проте, сторони не дійшли згоди щодо зміни наведених вище умов. Враховуючи зазначені вище обставини, суд дійшов висновку, що позовні вимоги з наведених підстав задоволенню не підлягають.
3.2. Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 16.07.2025 у справі № 906/1071/24 рішення Господарського суду Житомирської області від 11.03.2025 у справі №906/1071/24 змінено. Викладено мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови.
Постанова аргументована тим, що спір, який розглядається, є спором про врегулювання розбіжностей щодо умов договору оренди земельної ділянки, а не спором про саме укладення договору. Сторони фактично погодились на необхідність укладення нового договору, що підтверджується рішенням селищної ради про поновлення договору шляхом укладення нового та листом-відповіддю №20 від 01.10.2024 ТОВ «Надра Інвест».
Разом з тим, договір від 12.09.2024, який направляла селищна рада позивачу, і проект якого було підготовлено на виконання рішення ради від 29.08.2024 №1943, не відповідає змісту договору, редакція якого зазначена у прохальній частині позовної заяви ТОВ «Надра Інвест». При цьому, як вбачається з листа позивача від 01.10.2024, ТОВ «Надра Інвест» надіслало орендодавцю протокол узгодження розбіжностей лише щодо пунктів 7 та 9 договору, тобто здійснило часткове врегулювання окремих положень договору, а не подало власну повну редакцію договору.
Однак у самій позовній заяві позивач фактично просить суд визнати укладеним договір у новій, повній редакції, яка виходить за межі протоколу узгодження розбіжностей, не відповідає редакції договору, щодо якої позивач готував протокол розбіжностей, та не була предметом реального погодження між сторонами. Таким чином, позивач не дотримався передбаченого законом порядку врегулювання розбіжностей, оскільки не запропонував орендодавцю обговорити зміну інших положень договору, крім пунктів 7 і 9, а повного проекту договору на адресу селищної ради не направляв.
При цьому редакція договору, подана позивачем, не відповідає і типовому договору, який затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220, зокрема в частині умов щодо страхування об'єкта оренди.
Суд, у свою чергу, зв'язаний межами позовних вимог і не може вийти за їх межі шляхом формування власної редакції договору або заміни неузгоджених умов тими, які не обговорювалися сторонами в переддоговірній процедурі. В судовому засіданні 16 липня 2025 року представник ТОВ «Надра Інвест» підтвердив ту обставину, що редакція проекту договору, який міститься в прохальній частині позовної заяви не в повній мірі відповідає тому договору, який направлявся селищною радою. Усне пояснення представника ТОВ «Надра Інвест» з проханням виправити/дописати відсутні пункти договору та його згода на такі дії суперечить процесуальним повноваженням суду апеляційної інстанції.
Таким чином, у позивача не було правових підстав для звернення з вимогою про визнання укладеним договору в запропонованій ним повній редакції, що не відповідає протоколу узгодження розбіжностей та не була предметом обговорення з відповідачем. За відсутності згоди сторін щодо істотних умов договору, суд не має правових підстав для задоволення позову. Судом апеляційної інстанції для внесення визначеності в правовідносини сторін з'ясовувалась наявність рішення органу місцевого самоврядування, яким затверджений типовий договір оренди землі. Представник Хорошівської селищної ради повідомила, що таке рішення відсутнє, типовий договір не затверджений.
3.3. Додатковою постановою Північно-Західного апеляційного господарського суду від 30.07.2025 стягнуто з ТОВ «Надра Інвест» на користь Хорошівської селищної ради 7500 грн витрат на професійну правничу допомогу у суді апеляційної інстанції.
Додаткова постанова аргументована тим, що Хорошівська селищна рада просила стягнути з ТОВ «Надра Інвест» 15000 грн витрат на професійну правничу допомогу.
Взявши до уваги предмет позову, обсяг доказів, які підлягали дослідженню у справі, незмінність правової позиції Хорошівської селищної ради щодо спору у суді першої та апеляційної інстанції, судова колегія вважала, що заявлена відповідачем сума судових витрат є неспівмірною з складністю справи, обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт та значенням справи для сторін. Враховуючи викладене, на думку суду апеляційної інстанції, наявні підстави для часткового задоволення заяви відповідача, а саме обґрунтований та співмірний розмір витрат складає 7500 грн.
Посилання ТОВ «Надра Інвест» на право суду не відшкодовувати судові витрати у випадку зловживання процесуальними правами не може бути застосоване автоматично. Відповідна норма має дискреційний характер, а тому її застосування можливе лише за наявності доведених фактів недобросовісної поведінки, таких як навмисне затягування процесу, подання завідомо безпідставних вимог або зловживання процесуальними правами. Сам по собі факт виникнення спору чи зайняття стороною правової позиції, яка не була підтримана судом, не є зловживанням і не позбавляє сторону права на компенсацію витрат на правничу допомогу.
Крім того, Верховний Суд у своїй практиці чітко зазначає, що право на відшкодування витрат є елементом справедливого судочинства та не може бути обмежене без належної правової мотивації. Якщо суд не встановив у рішенні фактів зловживання, не навів конкретних доказів недобросовісної поведінки сторони, відмова у відшкодуванні витрат на професійну правничу допомогу буде необґрунтованою.
Таким чином, судом апеляційної інстанції не встановлено підстав для застосування своїх дискреційних повноважень та не присудження до стягнення з ТОВ «Надра Інвест» витрат на професійну правничу допомогу.
4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційні скарги
4.1. ТОВ «Надра Інвест» звернулося до Верховного Суду з касаційними скаргами, в яких просить скасувати рішення судів попередніх інстанцій і передати справу на новий розгляд та відмовити у задоволенні заяви відповідача про стягнення з позивача « судових витрат на правничу допомогу в повному обсязі.
Підставами касаційного оскарження є пункти 1, 3 частини другої статті 287 ГПК України.
Заявник вважає, що судами не враховано висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 28.11.2023 у справі № 922/1307/22, від 02.04.2024 у справі № 910/4114/23 щодо застосування статті 638 ЦК України.
Верховний Суду у постанові від 28.02.2024 у справі № 726/1063/23 вказав, що суд вправі задовольнити позов про спонукання укласти договір лише в разі, якщо встановить, що існує правовідношення, в силу якого сторони зобов'язані укласти договір, але одна із сторін ухилилася від цього. При цьому у справі має бути доведено наявність відповідного правовідношення, а саме прямого законодавчого обов'язку відповідача щодо укладення договору.
Суд не виконав свій обов'язок оцінити умови договору на предмет наявності в ньому всіх істотних умов та всіх доводів сторін, а також вирішити по суті наявні розбіжності сторін і сформулювати умови договору відповідно до вимог законодавства.
Щодо підстави оскарження, передбаченої пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України, заявник стверджує, що відсутній висновок Верховного Суду про застосування Закону України «Про адміністративну процедуру» під час вирішення переддоговірних спорів між сторонами з приводу розбіжностей щодо умов договору оренди земельної ділянки та порядку погодження розбіжностей стосовно умов договору оренди земельної ділянки.
На думку позивача, орендар дотримався вимог законодавства, необхідних для укладення договору оренди земельної ділянки, та набув права на правомірне очікування. Натомість орендодавець не виконав обов'язку добросовісно провести переговори, запропонував умови, що суперечать законодавству та є для орендаря невигідними. Це створює правові підстави для визнання укладеним договору оренди земельної ділянки в редакції, запропонованій позивачем. Право орендодавця як суб'єкта владних повноважень не є абсолютним, а здійснюється в межах та у спосіб, визначений законом; тому ухилення від добросовісного погодження умов договору або нав'язування економічно невигідних умов орендарю суперечить завданню господарського судочинства щодо захисту порушених прав. Змушування суб'єкта господарювання укласти договір на завідомо неприйнятних умовах не є проявом свободи договору, а є порушенням принципу добросовісності і законності, який превалює в судовому процесі згідно зі статтею 2 ГПК України.
В частині оскарження додаткової постанови, скаржник стверджує, що не враховано висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 06.07.2022 № 905/671/19 щодо застосування частини дев'ятої статті 129 ГПК України про те, що у випадку зловживання стороною чи її представником процесуальними правами або якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, суд має право покласти на таку сторону судові витрати повністю або частково незалежно від результатів вирішення спору.
У цих відносинах орган місцевого самоврядування виступає суб'єктом владних повноважень, який виконує управлінські функції щодо розпорядження землями комунальної власності. Вказаний орган не діє як суб'єкт господарювання, який володіє, користується чи розпоряджається земельними ділянками з метою отримання прибутку, а реалізує саме владні повноваження, встановлені законом для забезпечення публічного інтересу. (п.63 постанови Верховного Суду від 27.03.2025 у справі №480/5652/24).
Орендодавець - орган місцевого самоврядування знехтував своїм обов'язком добросовісно провести переговори, не здійснив жодних юридично значущих дій спрямованих на припинення орендних відносин, запропонував умови договору, що суперечать діючому законодавству та є для орендаря невигідними.
За результатами розгляду заяви ТОВ «Надра Інвест», в частині Питання № 1, Північним міжобласним територіальним відділенням АМКУ встановлено, що дії Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області, які полягають у встановленні суб'єктам господарювання, які є потенційними конкурентами та діють або можуть діяти на одних товарних ринках, орендної плати за земельні ділянки з однаковим цільовим призначенням в різному відсотковому розмірі від нормативної грошової оцінки землі, а також без врахування імперативних приписів пункту 284.4 статті 284 Податкового кодексу України, містять ознаки порушення законодавства про захист економічної конкуренції (лист № 60-02/6208е від 17.07.2025, додаток до Письмових заперечень на заяву відповідача Хорошівської селищної ради про розподіл витрат на професійну правничу допомогу від 24.07.2025).
4.2. У відзиві на касаційну скаргу відповідач вказує на безпідставність доводів скаржника та просить залишити без змін оскаржені судові рішення.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційні скарги не підлягає задоволенню з огляду на таке.
5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
5.3. Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Згідно зі статтею 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Порядок поновлення договору оренди землі на новий строк у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами регламентовано частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент закінчення строку дії договору оренди та на момент звернення з позовом у цій справі).
Так, відповідно до частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі (частина друга).
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору (частина третя).
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта).
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п'ята).
Суд зазначає, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
При цьому імперативна норма частини четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (на момент звернення із вимогою про визнання укладеною додаткової угоди) передбачає, що при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін; у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Таким чином, саме орган місцевого самоврядування уповноважений узгоджувати істотні умови такої оренди, а за відсутності такого рішення істотні умови не можуть бути визначені судом або орендарем одноособово в позовній заяві. Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 09.04.2024 у справі № 902/453/23.
Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.
Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
Суд зауважує, що у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 наголошено, що у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.
Отже, за висновком Верховного Суду у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, добросовісність виконання сторонами договірних обов'язків і реалізація ними своїх прав є визначальним при оцінці правомірності позовних вимог.
Судами попередніх інстанцій встановлено, що Листом-повідомленням за вих. №13 від 25.07.2024 ТОВ «Надра Інвест» звернулося до відповідача з клопотанням про поновлення договору оренди землі від 11.06.2009 на новий строк та надав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.
23.09.2024 ТОВ «Надра Інвест» отримало рішення 28 сесії IX скликання Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області №1943 від 29.08.2024, яким вирішено:
1. Внести зміни до договору оренди землі від 11.06.2009 між Житомирською обласною державною адміністрацією з ТОВ «Надра Інвест», площею 2,8034 га, кадастровий номер 1821184300:05:001:0109, цільове призначення - 11.01 - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов'язані з користуванням надрами, яка знаходиться на території Дашинського старостинського округу Житомирського району Житомирської області;
- замінено сторону договору орендодавця: Житомирську обласну державну адміністрацію на Хорошівську селищну раду та зареєстровано право комунальної власності;
- пункт 5 договору викладено в такій редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахування щорічної індексації становить 2 957 695 грн. 07 коп.
2. Поновити TOB «Надра Інвест» договір оренди земельної ділянки, площею 2,8034 га, кадастровий номер 1821184300:05:001:0109, цільове призначення - 11.01 - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов'язані з користуванням надрами, яка знаходиться на території Дашинського старостинського округу Житомирського району Житомирської області, шляхом укладання нового договору, терміном на 5 років з урахуванням щорічної індексації орендної плати згідно визначених коефіцієнтів.
3. Установити ТОВ «Надра-Інвест» річну орендну плату в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 295 769 грн. 51 коп.
З метою виконання згаданого рішення Хорошівською селищною радою підготовлено проект відповідного договору оренди земельної ділянки строком на 5 років зі сплатою орендної плати в розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 295 769 грн 51 коп. в рік.
Водночас, ТОВ «Надра Інвест» не погодилось на укладення договору оренди № 20 з додатками. Орендодавцю надано протокол узгодження розбіжностей від 01.10.2024, де орендарем запропоновано власні редакції спірних пунктів договору оренди земельної ділянки.
Тобто вказане свідчить про те, що орендодавець мав на меті намір змінити істотні умови договору в частині збільшення розміру орендної плати та зменшення строку дії договору, що є його законним правом, а орендар не погодився з цим.
Суд зауважує, що предмет регулювання статті 33 Закону України "Про оренду землі" не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за змістом цього закону юридичним фактом, в силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі.
Верховний Суд зазначає, що за змістом частини четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі" умови, на яких договір може бути укладений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами. Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 09.04.2024 у справі № 902/453/23.
Враховуючи те, що позивач, реалізовуючи своє переважне право, звернувся до відповідача з листом та додав проект додаткової угоди, в якій самостійно без погодження з орендодавцем визначив строк продовження договору оренди в бік збільшення (на 20 років), і при цьому суди встановили, що досягнення між позивачем та відповідачем домовленості щодо нового строку договору оренди землі не було, колегія суддів погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про те, що переважне право ТОВ "Надра Інвест" на укладання договору оренди припинилось.
Враховуючи вище викладене, суди дійшли обґрунтованого висновку про те, що позовна вимога про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки площею 2,8034 га з кадастровим номером 1821184300:05:001:0109 задоволенню не підлягає з огляду на припинення переважного права позивача на укладення договору оренди землі на новий строк.
5.4. Щодо підстави оскарження, передбаченої пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України
Відповідно до приписів пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
Отже, по-перше, слід з'ясувати відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а по-друге, наявність/відсутність подібності правовідносин та наявність/відсутність неправильного застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
У разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України скаржник повинен чітко вказати, яку саме норму матеріального чи процесуального права суди попередніх інстанцій застосували неправильно, а також обґрунтувати необхідність застосування такої правової норми для вирішення спору, у чому полягає помилка судів при застосуванні відповідної норми права, та як, на думку скаржника, відповідна норма повинна застосовуватися (такий правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 25.02.2021 у справі № 910/800/19).
На обґрунтування підстави касаційного оскарження скаржник посилається на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування Закону України "Про адміністративну процедуру" в контексті реалізації органом місцевого самоврядування, який виступає суб'єктом владних повноважень та виконує управлінські функції щодо розпорядження землями комунальної власності, владних повноважень під час прийняття рішення щодо укладення договору оренди земельної ділянки.
Слід зазначити, що спірні правовідносини сторін, пов'язані з орендою землі, у тому числі в частині укладання додаткової угоди до договору оренди землі, регулюються положеннями Закону України "Про оренду землі", який є спеціальним нормативно-правовим актом.
Натомість Закон України "Про адміністративну процедуру" регулює відносини органів виконавчої влади, органів влади Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, інших суб'єктів, які відповідно до закону уповноважені здійснювати функції публічної адміністрації, з фізичними та юридичними особами щодо розгляду і вирішення адміністративних справ шляхом прийняття та виконання адміністративних актів.
Відповідно до статті 2 вказаного Закону дія цього Закону не поширюється на відносини, що виникають під час: 1) розгляду звернень осіб, що містять пропозиції, рекомендації щодо формування державної політики, вирішення питань місцевого значення, а також щодо врегулювання суспільних відносин; 2) конституційного провадження, кримінального провадження, судового провадження, виконавчого провадження (крім виконання адміністративних актів), оперативно-розшукової діяльності, розвідувальної діяльності, контррозвідувальної діяльності, вчинення нотаріальних дій, виконання покарань, застосування законодавства про національну безпеку і оборону, громадянство, надання притулку в Україні, захист економічної конкуренції; 3) державної служби, дипломатичної та військової служби, служби в органах місцевого самоврядування, служби в поліції, а також іншої публічної служби; 4) реалізації конституційного права громадян брати участь у всеукраїнському та місцевих референдумах, обирати і бути обраними до органів державної влади та органів місцевого самоврядування; 5) оскарження процедур публічних закупівель; 6) нагородження державними нагородами та відзнаками; 7) здійснення помилування; 8) здійснення оцінки впливу на довкілля.
З наведеного вбачається, що Закон України "Про адміністративну процедуру" не підлягає застосуванню до спірних правовідносин сторін у цій справі, що свідчить про те, підстав для формування правового висновку щодо застосування вказаних скаржником норм права у контексті спірних правовідносин немає.
Подібного висновку дійшов Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постанові від 17.09.2025 у справі № 906/1220/24.
Таким чином, підстава касаційного оскарження, обґрунтована з посиланням на пункт 3 частини другої статті 287 ГПК України, не знайшла свого підтвердження.
5.5. Щодо підстави оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України
У межах зазначеної підстави касаційного оскарження, скаржник посилається на неврахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 28.11.2023 у справі № 922/1307/22, від 02.04.2024 у справі № 910/4114/23, від 28.02.2024 у справі № 726/1063/23.
Так, у постановах Верховного Суду від 28.11.2023 у справі № 922/1307/22, від 02.04.2024 у справі № 910/4114/23 зазначено, що позови про визнання договорів укладеними (спонукання до укладення договору) і позови про врегулювання розбіжностей за договором є різними способами захисту, однак вони можуть мати спільний характер у тому числі, коли відповідач під час судового розгляду позову про спонукання до укладення договору, відмовляючись від підписання такого договору на запропонованих позивачем умовах, наведе ґрунтовні заперечення щодо цих умов. В такому випадку, на суд покладається обов'язок оцінити умови договору на предмет наявності в ньому всіх істотних умов та всіх доводів сторін, а також вирішити по суті наявні розбіжності сторін і сформулювати умови договору відповідно до вимог законодавства. Отже, якщо особа, яка зобов'язана укласти договір, ухиляючись від підписання договору, який є для неї обов'язковим, під час розгляду справи зазначила про розбіжності з умовами запропонованого проєкту, то суд, зобов'язаний їх розглянути. Фактично вирішення судом спору про визнання договорів укладеними (спонукання до укладення договору) як при ухиленні від укладення договору, так і при виникненні розбіжностей щодо його умов, зводиться по суті до внесення визначеності в правовідносини сторін і встановлення судом умов, що не врегульовані сторонами в досудовому порядку.
У свою чергу, у постанові Верховного Суду від 28.02.2024 у справі № 726/1063/23 звернуто увагу на те, що суд вправі задовольнити позов про спонукання укласти договір лише в разі, якщо встановить, що існує правовідношення, в силу якого сторони зобов'язані укласти договір, але одна із сторін ухилилася від цього. При цьому у справі має бути доведено наявність відповідного правовідношення, а саме прямого законодавчого обов'язку відповідача щодо укладення договору.
Колегія суддів зауважує, що у межах справи № 906/1071/24, позивач звернувся з позовом про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки площею 2,8034 га з кадастровим номером 1821184300:05:001:0109 з посиланнями на приписи статті 33 Закону України «Про оренду землі». Як зазначалося вище, виходячи з положень вказаної статті саме орган місцевого самоврядування уповноважений узгоджувати істотні умови такої оренди, а за відсутності такого рішення істотні умови не можуть бути визначені судом або орендарем одноособово в позовній заяві. Таким чином, саме в межах справи № 906/1071/24, відсутні підстави для висновку, що судові рішення суперечать правовим позиціями Верховного Суду, викладеним у постановах від 28.11.2023 у справі № 922/1307/22, від 02.04.2024 у справі № 910/4114/23, від 28.02.2024 у справі № 726/1063/23. Крім того, оскільки судами першої і апеляційної інстанцій не встановлено недотримання відповідачем розумної та добросовісної поведінки щодо узгодження істотних умов договору, відсутні підстави для задоволення позовних вимог.
У той же час, скаржник, серед іншого, посилається на приписи статті 66 Земельного кодексу України, а саме про те, що земельні ділянки усіх форм власності та категорій надаються у користування власникам спеціальних дозволів на геологічне вивчення, у тому числі дослідно-промислову розробку, корисних копалин з подальшим видобуванням корисних копалин (промислову розробку родовищ) загальнодержавного та місцевого значення та (або) на видобування корисних копалин загальнодержавного та місцевого значення шляхом встановлення земельних сервітутів згідно з межами ділянок надр та строками дії відповідних спеціальних дозволів на користування надрами, а також за межами таких ділянок надр для будівництва та розміщення споруд/об'єктів, пов'язаних із зазначеним видом діяльності (з автоматичним продовженням строку дії земельного сервітуту в разі продовження строку дії відповідного спеціального дозволу на користування надрами). Встановлення земельних сервітутів для зазначених цілей здійснюється без зміни цільового призначення таких земельних ділянок, крім земель природно-заповідного фонду, оздоровчого призначення, рекреаційного призначення, історико-культурного призначення.
Однак, колегія суддів зауважує, що у справі № 906/1071/24 позивач звернувся з вимогами про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки, а не встановлення земельного сервітуту, а тому Верховний Суд не убачає підстав для застосування зазначених положень статті 66 Земельного кодексу України.
5.6. Щодо оскарження додаткової постанови Північно-Західного апеляційного господарського суду від 30.07.2025 у справі № 906/1071/24.
У цій частині, скаржник посилається на висновок Верховного Суду, викладений у додатковій постанові від 06.07.2022 № 905/671/19 щодо застосування частини дев'ятої статті 129 ГПК України. Так, Верховний Суд зауважив, що відповідно до положень частини дев'ятої статті 129 ГПК України у випадку зловживання стороною чи її представником процесуальними правами або якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, суд має право покласти на таку сторону судові витрати повністю або частково незалежно від результатів вирішення спору.
Велика Палата Верховного Суду у додатковій постанові від 07.07.2021 у справі № 910/12876/19 зазначила, що процесуальним законом не визначено поняття неправильних дій сторони. При цьому висновок суду про необхідність покладення судових витрат на сторону, внаслідок неправильних дій якої виник спір, повинен бути належним чином обґрунтованим. Суд має застосовувати зазначені положення процесуального закону за наявності одночасно у сукупності таких умов: 1) вирішення судом спору по суті; 2) встановлення судом одного із таких випадків: зловживання стороною чи її представником процесуальними правами або коли спір виник внаслідок неправильних дій сторони.
У мотивувальних частинах рішення Господарського суду Житомирської області від 11.03.2025 та постанови Північно-західного апеляційного господарського суду від 16.07.2025 у справі № 906/1071/24 відсутні висновки, що спір у справі виник саме з неправильних дій відповідача. Верховний Суд також не убачає підстав вважати, що витрати на правову допомогу необхідно покласти на відповідача з огляду на недоведення позивач наявності підстав для задоволення позову у межах справи № 906/1071/24.
Інших доводів саме в межах підстав касаційного оскарження, які б зумовлювали необхідність скасування оскаржених судових рішень, касаційна скарга не містить.
5.7. Зважаючи на викладене, оскільки доводи скаржника щодо неправильного застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права не знайшли підтвердження, колегія суддів не убачає підстав для скасування судових рішень у справі № 906/1071/24.
6. Висновки за результатами розгляду касаційних скарг та норми права, якими керувався суд
6.1. За змістом пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
6.2. Відповідно до частини першої статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
6.3. Ураховуючи викладене, зважаючи на зазначені положення законодавства, оскаржені у справі судові рішення необхідно залишити без змін, а касаційні скарги - без задоволення.
7. Розподіл судових витрат
7.1. Оскільки суд відмовляє у задоволенні касаційних скарг та залишає без змін оскаржувані рішення, то відповідно до статті 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору необхідно покласти на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Суд
Касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Надра Інвест» залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Житомирської області від 11.03.2025 (у редакції постанови Північно-західного апеляційного господарського суду від 16.07.2025), постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 16.07.2025 та додаткову постанову Північно-Західного апеляційного господарського суду від 30.07.2025 у справі № 906/1071/24 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий Н. О. Волковицька
Судді С. К. Могил
О. В. Случ