Справа № 585/2194/25
Номер провадження 2/585/899/25
25 вересня 2025 року м.Ромни
Роменський міськрайонний суд Сумської області у складі:
головуючого судді - Євтюшенкової В.І.,
з участю секретаря судового засідання - Зубко К. В.,
розглянув у залі судових засідань у порядку загального позовного провадження справу № 585/2194/25, провадження № 2/585/899/25.
Позивач: ОСОБА_1 ,
Відповідач: Хмелівська сільська рада Роменського району Сумської області,
третя особа: ОСОБА_2 ,
предмет позову: про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на житловий будинок.
Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача.
ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Хмелівської сільської ради Роменського району Сумської області, третя особа - ОСОБА_2 , про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на житловий будинок.
В обгрунтування позову позивач посилається на те, що в 2013 році вона вирішила придбати для подальшого проживання разом із своєю сім'єю житловий будинок в с. Сміле Роменського району Сумської області. Після тривалих пошуків їй запропонували підходящий будинок, власниця якого померла і її син - ОСОБА_2 30 січня 2014 року погодився продати житловий будинок в АДРЕСА_1 за 10000 грн.
Після досягнення згоди по всіх істотних умовах, нею було передано повну обумовлену суму коштів, що підтверджується розпискою, а ОСОБА_2 в свою чергу обіцяв вчинити дії, необхідні для підготовки документів для нотаріального оформлення укладеного між ними договору купівлі-продажу. Після сплати грошових коштів за будинок, ОСОБА_2 передав їй ключі від будинку і вона разом із своєю сім'єю вселилася в куплений будинок, здійснила у ньому ремонт та проживає в ньому з того часу.
Попередній договір купівлі-продажу будинку було оформлено в простій письмовій формі у вигляді розписки про продаж житлового будинку та про отримання грошових коштів, як намір в подальшому оформити правочин у нотаріуса. Також в розписці чітко зазначено про відсутність претензій зі сторони продавця. Факт передачі грошових коштів та факт продажу житлового будинку було засвідчено свідками ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 та секретарем Смілівської сільської ради Роменського району Балюра Людмилою Василівною і скріплена мокрою печаткою.
Продавець систематично відкладав укладення угоди у нотаріуса, так як йому необхідно було привести у відповідність правовстановлюючі документи на будинок для вчинення всіх нотаріальних дій. Через деякий час він виїхав із села, після чого зв'язок було повністю втрачено. Узяті на себе обов'язки відповідно до укладеного договору особа не виконала, тобто ОСОБА_2 ухилився від його юридичного посвідчення.
На сьогоднішній день правовстановлюючий документ на куплений нею будинок з господарськими будівлями та спорудами за адресою: АДРЕСА_1 , на її ім'я відсутній.
29 травня 2025 року з метою реєстрації права власності на житловий будинок, вона звернулася до державного реєстратора, однак нею було отримано відмову, так як подані документи не відповідають вимогам, встановленим Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно».
Наразі вона позбавлена можливості оформити свої права на придбаний житловий будинок, як власник, оскільки на час укладення угоди сторонами не було дотримано вимог щодо ї нотаріального посвідчення, а нотаріально посвідчити угоду на теперішній час є неможливим. Відсутність зареєстрованого за нею права власності на вищевказаний житловий будинок у відповідності до чинного законодавства, перешкоджає їй в повній мірі володіти, розпоряджатися та користуватися ним, що є підставою для звернення до суду.
Тому просить визнати договір купівлі-продажу дійсним та визнати за нею право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 70,9 кв. м, житловою площею 38,9 кв.м.
Заяви, клопотання та інші процесуальні дії у справі.
12 червня 2025 року судом відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження з призначення підготовчого засідання (а.с.43).
28 серпня 2025 року судом закінчено підготовче провадження по справі, цивільну справу призначено до судового розгляду по суті (а.с.68).
Позивач ОСОБА_1 подала клопотання про розгляд справи без її участі, позовні вимоги підтримує в повному обсязі (а.с.8).
Представник відповідача Хмелівської сільської ради Роменського району Сумської області до суду не з'явився. Від сільського голови П.Панченка надійшло клопотання про розгляд справи без участі представника сільської ради, позов визнають повністю (а.с. 51 зв., 58,59).
Третя особа ОСОБА_2 до суду не з'явився. На адресу суду повернулися конверти з відміткою «за закінченням терміну зберігання» (а.с.63,65,72).
Інші процесуальні дії передбачені п.3 ч.3 ст. 265 ЦПК України судом не застосовувались.
Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.
Відповідно розписки від 30 січня 2014 року, наданої ОСОБА_2 , він продав хату за адресою: АДРЕСА_1 , в сумі 10000 грн. Гроші отримав від ОСОБА_1 30.01.2014 року, претензій не має. Розписка засвідчена підписами свідків: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 (а.с.13).
Факт підписання розписки свідками ОСОБА_3 , ОСОБА_5 підтверджується також їхніми письмовими поясненнями (а.с.17,18-19).
Згідно довідки Хмелівської сільської ради Роменського району № 42 від 03.02.2025 року, ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , дійсно фактично проживає за адресою: АДРЕСА_1 , але без реєстрації за даною адресою, з 2014 року по даний час (а.с.14).
Відповідно Виписки з погосподарської книги № 18 (за 2021-2025 роки) Смілівського старостинського округу Хмелівської сільської ради Роменського району Сумської області, номер об'єкта погосподарського обліку - 1008-5, житловий будинок з господарськими будівлями і спорудами, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , належить померлій ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_3 . Загальна площа будинку - 56,0 кв.м, житлова площа - 42,0 кв.м, кількість житлових кімнат - 4, рік побудови - 1951, матеріал стін - саман, матеріал покрівлі - залізо. В будинку ніхто не зареєстрований (а.с.15).
Згідно актового запису про смерть № 08 від 28 січня 2014 року, ОСОБА_6 померла ІНФОРМАЦІЯ_2 в с. Сміле Роменського району Сумської області (а.с.62).
Згідно акта про народження № 15 від 20 травня 1978 року, ОСОБА_2 народився ІНФОРМАЦІЯ_4 . Його батьками вказані: ОСОБА_7 , ІНФОРМАЦІЯ_5 , та ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_6 (а.с.61).
Відповідно довідки Хмелівської сільської ради Роменського району № 153 від 25.03.2025 року, ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_7 , дійсно був зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 , з 21.06.1995 року (згідно Будинкової книги села Сміле № 11 за 1976-1999 р.р.). Згідно запису в погосподарській книзі № 24 Смілівської сільської ради Роменського району Сумської області (за 2011-2015 роки) ОСОБА_2 знятий з реєстрації місця проживання (а.с.20).
Рішенням Державного реєстратора прав на нерухоме майно І.Білолюбської від 29 травня 2025 року № 79172030, ОСОБА_1 відмовлено у проведенні реєстраційних дій на житловий будинок, оскільки подані документи не відповідають вимогам, встановленим Законом, а саме: Відповідно до ч. 3 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» подані документи не дають встановити набуття права власності на житловий будинок, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Згідно з ч. 1 ст. 31 Закону, документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об'єктом коли таке речове право зареєстровано в Державному реєстрі прав (а.с.16).
Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна № 423106492 від 17.04.2025 року, відомості про нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 , відсутні (а.с.21).
Технічний паспорт на будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами за адресою: АДРЕСА_1 , виготовлений на ОСОБА_1 (а.с.22-31).
Відповідно довідки-характеристики об'єкта нерухомого майна № 321 від 19.03.2025 року, виданої КП «Роменське МБТІ», за адресою: АДРЕСА_1 змінено згідно рішення двадцятої сесії восьмого скликання Хмелівської сільської ради від 28.11.2022 року) за даними технічної інвентаризації від 03 березня 2025 року, розташовані наступні будівлі та споруди: житловий будинок літ. «А», прибудова літ. «а», ганок літ. «а1», літня кухня літ. «Б», сарай літ. «В», навіс літ. «в», навіс літ. «в1», погріб літ. «П», вбиральня літ. «У», огорожа літ. «№1», ворота з хвірткою літ. «№2». Згідно матеріалів інвентаризаційної справи право власності станом на 01.01.2013 року на вищевказане майно не реєструвалося. Господарські будівлі та споруди побудовані до 05.08.1992 року. Побудовано огорожу літ. «№», ворота з хвірткою літ. «№2» - дозвіл на виконання будівельних робіт не потрібний згідно постанови КМ України від 07.06.2017 р. № 406 (а.с.32).
Згідно довідки про оціночну вартість об'єкта нерухомості від 06.02.2025 року, вартість зазначеного житлового будинку з господарським будівлями і спорудами складає 672755,36 грн. (а.с.33-34).
Договір № 152068319 від 25.03.2014 року про користування електричною енергією, укладений 25 березня 2014 року між ПАТ «Сумиобленерго» та ОСОБА_1 , яка проживає за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.35-38).
Відповідно рахунку за спожиту електричну енергію, особовий рахунок НОМЕР_1 значиться за ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ) (а.с.39).
З указаного вбачається, що між сторонами виникли правовідносини з приводу визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно, які регулюються нормами ЦК України.
Норми права, застосовані судом:
Відповідно до ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Статтею 41 Конституції України передбачено право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.
Відповідно ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно ч. 1, ч. 2 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно ст. 656 ЦК України, предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Відповідно ч.1, ч. 2 ст. 218 ЦК України недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом. Якщо правочин, для якого законом встановлена його недійсність у разі недодержання вимоги щодо письмової форми, укладений усно і одна із сторін вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення, зокрема шляхом прийняття виконання, такий правочин у разі спору може бути визнаний судом дійсним.
Правові наслідки недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення договору визначені в ст. 220 ЦК України, згідно з вимогами якої такий договір є нікчемним. Згідно з ч. 2 вказаної статті ЦК, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Частиною 3 статті 640 ЦК України, визначено, що договір який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації з моменту державної реєстрації.
Відповідно до ст. 392 ЦК України власник майна може пред'являти позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Відповідно ч. 3 ст. 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Проте, якщо права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації, то право власності у набувача виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Згідно вимог ст.ст. 316, 317, 325, 328, 1216, 1222 1223, 1268 ЦК України, громадяни України можуть бути суб'єктами права власності на підставах, не заборонених законом і мають право звернутися до суду з позовом про визнання права власності, а спадкоємці мають право прийняти спадщину.
Мотиви суду.
Суд оцінив докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому їх дослідженні, давши їм оцінку в цілому, так і кожному окремо, вважає, що існують підстави для задоволення позову.
Сторони ОСОБА_1 та ОСОБА_2 домовилися щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 . Позивач зі свого боку виконала взяті на себе зобов'язання, сплативши вартість придбаного майна та прийняла його у своє володіння і обидві сторони вчинили взаємні дії для настання юридично значимих наслідків, що підтверджується зібраними доказами, тому суд дійшов висновку, що наявні всі передумови для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання за позивачем права власності на вказане нерухоме майно.
Судові витрати слід залишити за позивачем, оскільки вимоги про їх відшкодування не заявлялися.
Судом також застосовані інші норми процесуального права, а саме: ст. ст. 5, 12, 13, 76-81, 141, 259, 263-265, 268 ЦПК України.
Суд вирішив:
Позовні вимоги ОСОБА_1 до Хмелівської сільської ради Роменського району Сумської області, третя особа - ОСОБА_2 , про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на житловий будинок, задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного між ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_8 , та ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_9 .
Визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_8 , РНОКПП НОМЕР_2 , право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 70,9 кв. м, житловою площею 38,9 кв. м.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів, з дня проголошення рішення.
Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
З інформацією щодо тексту судового рішення учасники справи можуть ознайомитися за веб-адресою Єдиного державного реєстру судових рішень: http://www.reyestr.court.gov.ua.
Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , місце проживання: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , паспорт НОМЕР_3 .
Відповідач: Хмелівська сільська рада Роменського району Сумської області, місцезнаходження: 42034, Україна, Сумська область, Роменський район, вул. Роменська, 58, код ЄДРПОУ 04389035.
Третя особа: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_7 , останнє відоме місце проживання: АДРЕСА_2 .
СУДДЯ РОМЕНСЬКОГО МІСЬКРАЙОННОГО СУДУ В. І. Євтюшенкова