Рішення від 25.09.2025 по справі 367/13323/24

Справа № 367/13323/24

Провадження №2/367/2292/2025

РІШЕННЯ

Іменем України

25 вересня 2025 року м. Ірпінь

Ірпінський міський суд Київської області

у складі: головуючого - судді Одарюка М.П.

за участю секретаря судового засідання Бобриш М.С.

представник позивача Левченко М.Д.

представник відповідача Накутна С.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Ірпені цивільну справу № 367/13323/24 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Династія 2021», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання недійсним договору купівлі - продажу квартири,

УСТАНОВИВ:

В грудні 2024 року позивач звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Династія 2021», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання недійсним договору купівлі - продажу квартири, в якому з урахуванням уточнених позовних вимог ( а.с.1-1 том3) просить суд:

1). визнати недійсним договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 14.11.2020 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Династія 2021» та ОСОБА_1 ;

2). визнати недійсним акт приймання - передачі майна до статутного капіталу від 21.10.2020 року, який укладений між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Династія 2021» щодо квартири АДРЕСА_1 ;

3). стягнути в солідарному порядку з Товариства з обмеженою відповідальністю «Династія 2021» та ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 збитки завдані внаслідок вчинення недійсного правочину в розмірі 1 648 968,00 грн, а також інфляційні втрати 1 132 791,15 грн та 3% річних 217 375,68 грн;

4). Стягнути в солідарному порядку з Товариства з обмеженою відповідальністю «Династія 2021» та ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 завдану моральну шкоду у розмірі 500 000,00 грн;

5). Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 витрати у сумі 574 987,00 грн, на яку збільшилася вартість майна, а саме квартири АДРЕСА_1 , а також інфляційні втрати 374 009,72 грн та 3% річних 72 920,95 грн.

В обґрунтування позову вказує, що14 листопада 2020 року вона придбала у Товариства з обмеженою відповідальністю « Династія 2021» за договором купівлі - продажу квартиру АДРЕСА_1 .Квартира була придбана за ціною 828 484,80 грн, які вона перерахування на рахунок ТОВ « Династія 2021» відкритий у АТ КБ «Приватбанк». Квартиру придбала без ремонту , в нежилому стані. З 16 січня 2021 року почала в ній проживати, повністю виконавши ремонт. Влітку 2021 року було створено ОСББ, головою обрано ОСОБА_2 . Після повномасштабного вторгнення рф, вона вимушена була виїхати з Ірпеня через обстріли. Під час обстрілів в лютому - березні 2022 року була пошкоджена газова труба. Представник голови правління Толкушов В.Ф. повідомив, що забудовник викрав документи на будинок та намагається переоформити його на себе. Вона повернулась до своєї квартири в серпні 2023 року. Газопостачання так і не було відновлено, ліфти не працювали, в будинку проживали зовсім невідомі особи, які постійно блокували вхід та створювали перешкоди для його нормального функціонування. Проживати у вказаному будинку стало неможливо, тому вона виїхала і наразі проживає у своїх родичів. У жовтні 2024 року вона дізналась, що ОСОБА_2 в липні 2020 року, користуючись ключами доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, вніс формальні записи про те, що державним реєстратором за № 44270151 прийнято рішення про реєстрацію за ним права власності на квартиру АДРЕСА_1 , яке було скасовано наказом Міністерства юстиції України № 3201/5 від 16.09.2020 року , за її заявою. ОСОБА_2 будучи обізнаним про її звернення до Міністерства юстиції України із скаргою про скасування державної реєстрації за ним права власності на квартиру АДРЕСА_1 , переслідуючи мету унеможливлення виконання рішення Міністерства юстиції України про припинення за ним права власності , шляхом виключення з реєстру відповідних відомостей, та з метою незаконного подальшого продажу квартири,21 серпня 2020 року створив ТОВ «Династія 2021», передавши право власності шляхом внесення квартири до статутного капіталу.16 жовтня 2020 року ОСОБА_2 отримав у іпотекодержателя заяву - згоду № 359 посвідчену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Коваленко Н.Є. та 21.10.2020 року прийняв рішення, як власник ТОВ (посвідчене та зареєстроване за № 1584) про збільшення статутного капіталу за рахунок його майнового внеску. В цей же день, на виконання свого ж рішення ОСОБА_2 на підставі акту прийому - передачі передав до статутного капіталу квартиру АДРЕСА_1 . В подальшому, у зв'язку із внесенням квартири до статутного капіталу, державний реєстратор Людвинівської сільської ради Макарівського району Місюкевич Л.О. прийняв рішення № 54843095 про реєстрацію права власності за ТОВ «Династія 2021» квартири АДРЕСА_2 (р.н.о.н.м.1704941932109). Після проведення державної реєстрації права власності на спірні квартири за ТОВ « Династія 2021» ОСОБА_2 припинив в реєстрі дію записів про обтяження спірної квартири (нібито через припинення дії іпотечного договору).

16.10.2020 року, ОСОБА_2 отримав у іпотекодержателя заяву-згоду №359 посвідчену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Коваленко Н.Є. та 21.10.2020 року прийняв рішення як власник ТОВ (посвідчене та зареєстроване за №1584) про збільшення статутного капіталу за рахунок його майнового внеску.

В цей же день, на виконання свого ж рішення ОСОБА_2 на підставі акту прийому-передачі передав до статутного капіталу квартиру АДРЕСА_1 .

В подальшому, у зв'язку із внесенням квартири до статутного капіталу, державний реєстратор Людвинівської сільської ради Макарівського району Місюкевич Л.О. прийняв рішення №54843095 про реєстрацію права власності за ТОВ «ДИНАСТІЯ 2021» квартири АДРЕСА_2 .(р.н.о.н.м.1704941932109)

Так, достовірно знаючи, про відсутність законних прав на об'єкт нерухомого майна за адресою АДРЕСА_3 , ОСОБА_2 продовжуючи свої протиправні дії, з метою заволодіння коштами третіх осіб виручених від продажу квартири, 11.11.2020 року видав від імені ТОВ «ДИНАСТІЯ 2021» доручення гр. ОСОБА_4 РНОКПП НОМЕР_1 , який зареєстрований за адресою АДРЕСА_4 посвідчену приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Івановою В.В.(зареєстровано в реєстрі за №1418). Про незаконність продажу ОСОБА_2 через ТОВ «Династія 2021» квартир у вказаному багатоквартирному будинку ОСОБА_1 , дізналась з наявних у реєстрі судових рішень.

Так, у справі № 367/7673/20 «судами попередніх інстанцій встановлено, що 19 вересня 2014 року ТОВ «Євразіябуд Трейд» зареєструвало за собою об'єкт незавершеного будівництва, загальною площею 766,8 кв. м, готовністю 8,5%, що розташований за адресою: АДРЕСА_5 , на земельних ділянках з кадастровим номером: 3210900000:01:045:0016, площею 0,1009 га та з кадастровим номером: 3210900000:01:045:0054, площею 1 га (реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна: 458585932109).

29 вересня 2014 року ТОВ «Євразіябуд Трейд» відчужило ОСОБА_3 об'єкт незавершеного будівництва, загальною площею 766,8 кв. м, готовністю 8,5%, що розташований за адресою: АДРЕСА_5 (реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна: 458585932109) на підставі договору купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва від 29 вересня 2014 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Устименко В. Т. за реєстровим № 783.

Того ж дня, ТОВ «Євразіябуд Трейд» відчужило ОСОБА_3 земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_5 , площею 0,1009 га, кадастровий номер 3210900000:01:045:0016 на підставі договору купівлі-продажу від 29 вересня 2014 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Устименко В. Т. за реєстровим №782.

03 квітня 2015 року земельну ділянку за кадастровим номером 3210900000:01:045:0554 було поділено на дві земельні ділянки: земельну ділянку кадастровим номером 3210900000:01:045;0118 площею 0,9376 га, на якій збудовано будинки АДРЕСА_5 та земельну ділянку за кадастровим номером 3210900000:01:045:0119, площею 0,0624 га, законним землекористувачем якої з 17 серпня 2015 року є ОСОБА_3 на підставі договору суборенди №43, укладеного з КП «Ірпіньжитлоінвестбуд», з цільовим призначенням під будівництво багатоповерхового житлового будинку (корпус 2).

Також, судами установлено, що спірний будинок не вводився в експлуатацію, відносно нього не проводилась державна реєстрація.

Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44247976 від 26 листопада 2018 року, яке прийнято КП «Реєстрація нерухомості» в особі реєстратора Немченко О. О., за ОСОБА_2 було зареєстровано право власності на спірну квартиру (р.н.о.н.м.: НОМЕР_2 ). Зі змісту інформації, яка наявна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, підставою для реєстрації права власності на спірну квартиру зазначено і договір про спільну діяльність, серія та номер 2/13, виданий 29 листопада 2012 року та технічний паспорт серія та номер, б/н, виданий 13 листопада 2013 року, видавник ТОВ «БТІ ПЛЮС».

18 травня 2020 року на підставі договору купівлі-продажу квартири, серія та номер: 356, який посвідчений приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Нечипоренко О. В., ОСОБА_3 відчужив спірну квартиру на користь ОСОБА 2 (рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер: 52271256 від 18 травня 2020 року).

Також встановлено, що протоколом №12/08-1 ТОВ «Євразіябуд Трейд» від 12 серпня 2020 року основний бенефіціарний власник товариства - ОСОБА_3 повідомила усі органи влади, підприємства та організації про те, що з ОСОБА_2 жодних договорів про спільну діяльність не укладалось, а усі відносини щодо об'єкту незавершеного будівництва були припинені після підписання з ОСОБА_3 » договору купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва від 29 вересня 2014 року за №783.

Наказом Міністерства юстиції України від 16 вересня 2020 року №3201/5 року скаргу ОСОБА_3 задоволено частково та скасовано рішення про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартири та нежитлові приміщення в будинку АДРЕСА_5 . Підставою для задоволення скарги стало те, що під час проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно, державним реєстратором Немченко О. О. було зареєстровано право власності на новозбудовані квартири за ОСОБА_2 без електронних копій документів, зокрема, без документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, а також документа, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси, які є необхідними для реєстрації таких прав.

Також судами зазначено, що визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування рішень про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за відповідачами, з урахуванням того, що квартира не набула статусу об'єкта нерухомого майна, адже багатоквартирний житловий будинок не введений в експлуатацію, є єдиним ефективним способом захисту прав позивача.

Оскільки ОСОБА_3 є власником та законним користувачем земельних ділянок також об'єкту незавершеного будівництва, який розташований на цих земельних ділянках, вона наділена правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов'язаними зі створенням об'єкту нерухомого майна, тому, в разі порушення її речових прав вона має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред'явлення позову про витребування майнових прав на її квартиру, яка є невід'ємною частиною об'єкту незавершеного будівництва.

З огляду на вказане, суди дійшли висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, оскільки визнання недійсним спірного договору купівлі- продажу квартири, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо спірної квартири та витребування з чужого незаконного володіння майнових прав на квартиру є достатнім способом захисту та відновлює порушене право позивача».

14.11.2020 року гр. ОСОБА_4 на підставі довіреності в інтересах ОСОБА_2 за договором купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Івановою В.В та зареєстрованого в реєстрі за №1452 продав квартиру АДРЕСА_1 . гр. ОСОБА_1 , та заволодів її грошовими коштами у розмірі 828 484 гривні 80 копійок, які остання перерахувала на рахунок ТОВ «ДИНАСТІЯ 2021» НОМЕР_3 відкритий у АТ КБ ПРИВАТБАНК.

Встановивши всі обставини, які свідчать про незаконність продажу квартири АДРЕСА_1 . гр. ОСОБА_1 , остання невідкладно звернулась до правоохоронних органів.

04.12.2024 року, нею було подано заяву про вчинення ОСОБА_2 кримінального правопорушення за ч.4 ст.190 КК України.

Відповідно до зазначеного Договору ОСОБА_5 придбала у відповідача квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 42,9 кв.м., житловою площею 16,7 кв.м.

Відповідно до п. 1.3 Договору продавець ТОВ «ДИНАСТІЯ 2021», кінцевим бенефіціарним власником якого є ОСОБА_2 , стверджувало, що квартира, яка є предметом Договору належить продавцю на праві власності, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, індексний номер витягу: 230192762 виданим 29.10.2020 року Місюкевич Л.О. державним реєстратором Людвинівської сільської ради Макарівського району, номер запису про право власності: 38903671. Реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1704941932109,

У п.1.4. Договору представник продавця стверджував, що на момент укладення цього договору вказана вище квартира не перебуває під арештом чи забороною, щодо неї не ведуться судові спори, вона не заставлена, у податковій заставі не перебуває,відносно неї не укладено будь яких договорів з відчуження чи щодо користування з іншими особами, як юридична адреса вона не використовується. Треті особи не мають прав на квартиру та на відчужуване майно, не є предметом спадкового договору і не передано за договором управління та ним не здійснювались будь які самочинні переобладнання та перепланування у даній квартирі.

Відсутність податкової застави, актуальної інформації про обтяження, іпотеки, інші речові права стосовно нерухомого майна, яке є предметом цього договору перевірено нотаріусом за відомостями відповідних реєстрів. За результатами пошуків інформації про зареєстровані речові права, їх обтяження на об'єкт нерухомого майна в порядку доступів нотаріусів до ДРПП від 14 листопада 2020 року, актуальна інформація про обтяження, іпотеки, інші речові права, податкову заставу, стосовно відчужуваного майна та його власника - відсутня.

Пунктом 3.1.2. Договору на продавця покладався обов'язок попередити покупця про права третіх осіб на квартиру.

У п.1.4. Договору продавець стверджував, що при укладанні Договору відсутній будь який обман чи інше приховування фактів, які б мали істотне значення та були б свідомо приховані ним.

У п. 4.2. Договору представник продавця стверджував, що документи, які підтверджують право власності його довірителя на квартиру та всі надані відомості щодо зазначеної у цьому Договорі квартири є достовірними і правдивими.

Отже, під час укладення Договору купівлі-продажу квартири 14.11.2020 року Відповідачі 1-2 навмисно приховали від ОСОБА_1 відомості щодо існування спору щодо права власності на відчужувану квартиру, інформацію про не введення багатоквартирного будинку в експлуатацію, інформацію про незаконність внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень запису про право власності за ОСОБА_2 , інформацію про наявність Наказу Міністерства юстиції України №3201/5 від 16.09.2020 року, про скасування рішення державного реєстратора за №44270151 про реєстрацію за ОСОБА_2 права власності на квартиру АДРЕСА_1 .

Останні навмисно створили хибне уявлення у ОСОБА_1 про справжність вчиненого правочину та настання його реальних наслідків, у вигляді отримання покупцем у приватну власність квартири АДРЕСА_1 , а також про достовірність поданих для вчинення правочину документів.

Пунктом 2.1 Договору визначено, що продаж квартири за домовленістю сторін вчиняється за 828 484 гривні 80 копійок, які покупець зобов'язується перерахувати на рахунок ТОВ «ДИНАСТІЯ 2021» НОМЕР_3 відкритий у АТ КБ ПРИВАТБАНК до 16 листопада 2020 року.

Факт проведення повного розрахунку за продану квартиру буде підтверджений продавцем відповідною заявою, справжність підпису на якій буде засвідчено нотаріально.

16.11.2020 року ОСОБА_6 перерахувала повну вартість придбаної за договором квартиру на рахунок ТОВ «Династія 2021», що підтверджується квитанціями №0.0.1906508347.1 - на суму 230 484 гривні; №0.0.1906350685,1 - на суму 299 000 гривні; №0.0.1906339559.1 - на суму 299 000 гривні

Також, Сторони підтвердили факт розрахунку за придбане нерухоме майно, засвідченою та зареєстрованою в реєстрі нотаріальних дій за №1458 Заявою гр. ОСОБА_4 про те, що ТОВ «Династія 2021» повністю отримало від ОСОБА_1 грошові кошти відповідно до умов п.2.1 Договору.

У відповідності до положень 4.3. укладеного між сторонами Договору всі витрати щодо складання та оформлення цього договору понесла ОСОБА_7 .

У даному випадку, протиправність дій Відповідачів 1-2 та наявність причинного зв'язку між шкодою заподіяною ОСОБА_7 і діяннями Відповідачів 1-2, її розміру, а також щодо вини останніх в її заподіянні, знаходять своє підтвердження в у доказах поданими ОСОБА_7 .

Відповідно, ОСОБА_7 понесла збитки у розмірі 824 484 гривні під час вчиненого під впливом обману правочину.

Отже з Відповідачів 1-2, на користь ОСОБА_7 на відшкодування понесених збитків слід стягнути суму сплачену за придбання квартири АДРЕСА_6 гривні вказану в

договорі купівлі-продажу, в подвійному розмірі - 1 648 968 грн.

Зокрема, після укладення правочину позивач провела ремонтні роботи у квартирі АДРЕСА_1 .

За таких обставин, вимоги про відшкодування здійснених витрат на поліпшення майна, а саме квартири АДРЕСА_1 підлягають пред'явленню до власника будинку АДРЕСА_7 - відповідача 3 ОСОБА_3 .

Враховуючи викладене, з урахуванням положень ч.2 ст.230 ЦК України, з урахуванням характеру завданих позивачу душевних страждань внаслідок неправомірних дій відповідачів 1-2, зміни способу життя протягом тривалого часу, ОСОБА_1 вважає за можливе стягнути з відповідачів 1-2 компенсацію моральної шкоди в розмірі 500 000 грн.

У відзиві на позовну заяву та додаткових поясненнях представник відповідача ОСОБА_3 вказує (а.с.138-153 том 2), що ОСОБА_3 не заперечує проти обставин того, що договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , повинен бути визнаний судом недійсним, з підстав того, що ОСОБА_2 продав на користь ОСОБА_1 квартиру, шляхом введення її в оману щодо належності ТОВ «ДИНАСТІЯ 2021» права власності на квартиру.

У своєму відзиві на позовну заяву, ОСОБА_3 повідомила суд про те, що ОСОБА_2 , продовжуючи свою протиправну діяльність щодо заволодіння майном ОСОБА_3 , зареєстрував ТОВ «ДИНАСТІЯ 2021», вніс ряд квартир, в тому числі, спірну квартиру АДРЕСА_8 , в статутний капітал цього Товариства, та, в подальшому відчужив квартиру АДРЕСА_8 на користь ОСОБА_1 , достовірно розуміючи протиправність своїх дій та відсутність у нього правових підстав для продажу квартири.

Також ОСОБА_3 звернула особливу вагу суду на те, що будинок, в якому була зареєстрована квартира АДРЕСА_8 досі не введено в експлуатацію та є об'єктом незавершеного будівництва, власником якого є ОСОБА_3 , а тому відповідно до вимог діючого законодавства, експлуатація не введеного в експлуатацію будинку забороняється. 04 квітня 2025 року позивачем подано заяву про зміну предмета позову, яка 12.05.2025 року була прийнята судом

Враховуючи вищевказані обставини, з урахуванням змінених позовних вимог, ОСОБА_3 не заперечує проти задоволення таких позовних вимог:

1.Визнати недійсним договір купівлі продажу квартири АДРЕСА_9 , укладений 14.11.2020 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Династія 2021" та ОСОБА_1 .

2. Визнати недійсним акт приймання-передачі майна до статутного капіталу від

року, який уколений між ОСОБА_2 та ТОВ «Династія 2021» щодо квартири АДРЕСА_1 .

3. Стягнути солідарно з товариства з обмеженою відповідальністю «Династія 2021» та ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 збитки завдані внаслідок вчинення недійсного правочину в розмірі 1 648 968 гривень.

4. Стягнути солідарно з товариства з обмеженою відповідальністю «Династія 2021» та ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 завдану моральну шкоду у розмірі 500 000 гривень.

Проте, ОСОБА_3 заперечує проти задоволення позовної вимоги про стягнення з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 витрати у сумі 574 987 грн., на яку збільшилася вартість майна, а саме квартири АДРЕСА_1 ., а також інфляційних втрат 374 009, 72 грн. та 3%річних 72 920,95 грн.

В своєму відзиві на позовну заяву. ОСОБА_3 звернула увагу суду на те, що в обґрунтування своєї позовної заяви. Позивач вказує:

«Позивач придбала квартиру без ремонту, в нежитловому стані. З 16.01.2021 року почала в ній проживати, повністю виконавши ремонт. Влітку 2021 року було створено ОСББ, головою було обрано ОСОБА_2 »

«Представник голови правління Толкушова В. Ф. повідомив, що забудовник викрав документи на будинок та намагається переоформити його на себе. Однак, власникам квартир не варто хвилюватись, так як їх документи оформлені згідно із законодавством. Також, для забезпечення прав власників, попросив укласти договори з адвокатом ОСББ для їх представництва в разі потреби.» (Варто зауважити, що, на сьогоднішній час, і ОСББ, яке протиправно було створене ОСОБА_2 , за участі ініціативної групи, до складу якої входила і ОСОБА_1 , також перебуває в стані припинення на підставі рішення суду).

«Отже, під час укладення Договору купівлі-продажу квартири і4.1 і. 2020 року Відповідачі 1-2 навмисно приховали від ОСОБА_1 відомості щодо існування спору щодо права власності на відчужувану квартиру, інформацію про не введення багатоквартирного будинку в експлуатацію, інформацію про незаконність внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме Майно та їх обтяжень запису про право власності за ОСОБА_2 , інформацію про наявність Наказу Міністерства юстиції України №3201/5 від 16.09.2020 року, про скасування рішення державного реєстратора за №4427015І про реєстрацію за ОСОБА_2 права власності на квартиру АДРЕСА_1 . Останні навмисно створили хибне уявлення у ОСОБА_1 про справжність вчиненого правочину та настання його реальних наслідків, у вигляді отримання покупцем у приватну власність квартири АДРЕСА_1 , а також про достовірність поданих для вчинення правочину документів.»

«16.11.2020 року ОСОБА_6 перерахувала повну вартість придбаної за договором квартиру на рахунок ТОВ «Династія 2021», що підтверджується квитанціями №0.0.1906508347.1 - на суму 230 484 гривні; №0.0.1906350685.1 ~ на суму 299 000 гривні; №0.0.1906339559.1 - на суму 299 000 гривні Також, Сторони підтвердили факт розрахунку за придбане нерухоме майно, засвідченою та зареєстрованою в реєстрі нотаріальних дій за №1458 Заявою гр. ОСОБА_4 про те, що ТОВ «Династія 2021» повністю отримало від ОСОБА_1 грошові кошти відповідно до умов п.2.1 Договору.»

«У даному випадку, протиправність дій Відповідачів 1-2 та наявність причинного зв'язку між шкодою заподіяною ОСОБА_1 і діяннями Відповідачів 1-2, її розміру, а також щодо вини останніх в її заподіянні, знаходять своє підтвердження в у доказах поданими ОСОБА_1 »

«Отже, у разі якщо позов власника про витребування майна з чужого незаконного володіння задоволено, покупець цього майна має право відповідно до статті 661 ЦК України звернутися до суду з вимогою до продавця про відшкодування збитків, завданих вилученням у нього товару за рішенням суду з підстав, що виникли до моменту його продажу.»

«Зокрема, після укладення правочину позивач провела ремонтні роботи у квартирі АДРЕСА_1 .».

«За таких обставин, вимоги про відшкодування здійснених витрат на поліпшення майна, а саме квартири АДРЕСА_1 підлягають пред'явленню до власника будинку АДРЕСА_7 - відповідача ОСОБА_8 .

З метою визначення вартості понесених витрат по утриманню спільного майна, позивачем укладено договір про проведення будівельно-технічного дослідження вартості виконаного ремонту квартири, висновок якого буде наданий суду по його виконанню.»

Таким чином, зазначаючи у своїй позовній заяві правильні правові норми, які визначають, що особа (сторона правочину), яка ввела іншу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення, при укладенні договору, повинна відшкодувати завдані нею збитки, а також обставини того, що саме ОСОБА_2 та представники ТОВ «ДИНАСТІЯ 2021» ввели в оману ОСОБА_1 , Позивач приходить до неправомірного висновку, що ОСОБА_3 , яка не є учасником правочину та не мала жодного відношення до продажу їй квартири» не отримувала від ОСОБА_1 жодних грошових коштів» на думку Позивача, повинна відшкодувати їй суму витрат на ремонт, яку до того ж вона ще не визначила.

Аналіз ст. 216, ст. 230 ЦК свідчить про наступне:

слід відмежовувати правові наслідки недійсності правочину і правові наслідки виконання недійсного правочину;

до правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Окрім цього якщо у зв'язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною;

правові наслідки виконання двостороннього недійсного правочину охоплюють собою двосторонню реституцію;

законом можуть бути встановлені особливі умови застосування наслідків визначених в ст. 216 ЦК або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.

До тих випадків, коли встановлюються особливі умови застосування наслідків, визначених в ст. 216 ЦК, належить, зокрема, відшкодування збитків у подвійному розмірі та моральної шкоди (ч. 2 ст. 230 ЦК).

З огляду на те, що сторона правочину. яка застосувала обман, поводиться протиправно, що розцінюються законодавцем як правопорушення, на неї покладається додатковий майновий обов'язок відшкодувати іншій стороні збитки в подвійному розмірі та моральну шкоду.

Збитки та моральна шкода повинні бути завдані у зв'язку з вчиненням цього правочину, тобто мають виникнути внаслідок вчинення правочину під впливом обману.

ВС зазначив: «Тлумачення частини другої статті 230 ЦК України свідчить, що для застосування таких правових наслідків як стягнення збитків у подвійному розмірі та компенсації моральної шкоди необхідним є визнання того чи іншого правочину, як такого що вчинений під впливом обману. При цьому, такі вимоги може заявляти сторона правочину, яка вчинила його під впливом обману» (постанова ВС від 27.02.2019 по справі № 173/1071/16-ц).

Правочин може бути визнаний вчиненим під впливом обману у разі навмисного цілеспрямованого введення іншої сторони в оману щодо фактів, які впливають на укладення правочину. Ознакою обману є умисел: особа знає про наявність чи відсутність певних обставин і про те, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, невигідні для неї. Обман також має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує про їх існування. Тобто обман має місце тоді, коли задля вчинення правочину або надається неправдива інформація, або замовчується. Причому це робиться навмисно, з метою, аби правочин було вчинено. Отже, обман - це певні винні, навмисні дії сторони, яка намагається запевнити іншу сторону про такі обставини й наслідки правочину, які насправді настати не можуть.

Усі ці обставини (наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману) повинна довести особа, яка діяла під впливом обману (позивач) (постанова КГС ВС у справі № 910/15715/19). За правилами ст. 1166 ЦК України, відповідальність за завдану шкоду настає за сукупності підстав:

наявність шкоди;

протиправна поведінка особи, яка таку шкоду заподіяла;

причинно-наслідковий зв'язок між шкодою та протиправною поведінкою особи;

вина.

З аналізу вищевказаних правових норм, усі збитки, які пов'язані із укладенням правочину, вчиненого під впливом обману (недійсного правочину), покладаються на учасника правочину, який ввів іншу сторону в оману,

А отже, з аналіз матеріалів справи, ОСОБА_3 , не мала жодного відношення до укладення спірного правочину, в її діях відсутня протиправна поведінка, яка б завдала шкоди Позивачу, та, відповідно, відсутня вина (адже ОСОБА_2 шахрайським шляхом заволодів її майном).

Те, що Позивач провела в квартирі ремонтні роботи, вартість яких вона хоче компенсувати, як завдану їй шкоду, є лише наслідком укладення правочину між нею та ТОВ «ДИНАСТІЯ 2021».

Відповідно вимога про стягнення будь-яких збитків повинна бути заявлена не до ОСОБА_3 , а до ТОВ «ДИНАСТІЯ 2021». Тому ОСОБА_3 не є належним відповідачем, а повинна бути лише третьою стороною у справі.

У заяві про зміну предмета позову, Позивач вказує, що: Позивачем, до подання позовної заяви, з метою визначення вартості поліпшення майна, укладено договір про проведення будівельно-технічного дослідження вартості виконаного ремонту квартири.

Відповідно до висновку №08/25/буд. експертного будівельно-технічного дослідження від 27.02.2025 року, вартість будівельно-ремонтних робіт, виконаних у квартирі АДРЕСА_1 складає 574 987 грн.

Як зазначалось в позовній заяві, позивач придбала квартиру без ремонту, в нежитловому стані. З 16.01.2021 року почала в ній проживати, повністю виконавши ремонтні роботи, з приведення квартири до житлового стану.

Враховуючи, що позивачем були здійснені витрати на поліпшення майна, які не можуть бути відокремлені без завдання майну шкоди, позивач вважає за необхідне стягнути з відповідача ОСОБА_3 , витрати в сумі 574 987 гри., на яку збільшилася вартість майна, а саме квартири АДРЕСА_1 , а також інфляційних втрат та трьох відсотків річних, що складає 374 009,74 гри. та 72 920,95 грн. відповідно. Розрахунок інфляційних втрат на суму боргу та трьох відсотків річних, додається до заяви про зміну предмета позову.»

Знову ж таки, звертаємо особливу увагу суду на те, що сторона, яка застосувала обман, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв'язку з вчиненням цього правочину.

Позивач провела в квартирі ремонтні роботи, вартість яких вона хоче компенсувати, як завдану їй шкоду, є лише наслідком укладення правочину між нею та ТОВ «ДИНАСТІЯ 2021». до якого ОСОБА_3 немає жодного відношення.

Також, вважаємо за необхідне повідомити суд про те, що у своїй заяві Позивач вказує, що з 16 січня 2021 року вона почала проживати в квартирі і зробила в ній ремонт.

Договір купівлі-продажу квартири було укладено лише 16.11.2020 року.

Тобто, за словами Позивача, вона виконала всі ремонтні роботи в квартирі за 2 місяці.

Окрім того, до своєї заяви, як підтвердження витрат на поліпшення квартири, Позивач додає;копію договору від 17.06.2021 року на встановлення ПВХ конструкцій в квартирі АДРЕСА_8 , який укладено між ОСОБА_9 та ФОП ОСОБА_10 ; копію замовлення №628 від 27.01.2021 року (змішувач на воду); копію товарного чеку №33787 від 27.11.2020 року (двері та комплектуючі до них); копію рахунку-фактури №787-1004 від 04.10.2023року (вхідні двері) -отримувач ОСОБА_11 ; копію видаткової накладної від 19.12.2020 року (плитка) - незрозуміло куди і ким вона придбана; копію товарного чеку №10924 від Н. 12.2020 року (полотно) - незрозуміло куди і ким придбано; копію товарного чеку №109240 від 11.12.2020 року (радіатори та інші комплектуючі для опалення) - незрозуміло куди і ким придбано;

копію замовлення №260024 від 11.12.2020 року (буд матеріали) -покупець ОСОБА_12 ;

копію чеку від 12.06.2021 року (плінтус та комплектуючі) - незрозуміло куди і ким придбано;

копію видаткової накладної №404330 від 15.12.2020 року (ванна) - незрозуміло куди і ким вона придбана; копію товарного чеку №11146 від 16.12.2020 року (труби, тощо) -

незрозуміло куди і ким придбано; копію чеку від 24.12.2020 року (сіфон) - незрозуміло куди і ким придбано; копію чеку від 23.12.2020 року (перехідники, шланги) - незрозуміло

куди і ким придбано; копію чеку від 20.12.2020 року - незрозуміло що, куди і ким придбано;

копію чеку від 21,12.2020 року (кольоровий шов) - незрозуміло куди і ким придбано; копію чеку від 18.12.2020 року ( муфта) - незрозуміло куди і ким придбано; копію чеку від 18.12.2020 року (коліно) - незрозуміло куди і ким придбано; копію чеку від 17.12.2020 року (коліно) - незрозуміло куди і ким придбано; копію чеку від 16.12.2020 року (гіпсокартон) - незрозуміло куди і ким придбано; копію чеку №16356 (буд матеріали) - незрозуміло куди і ким придбано; копію чеку від 20.12.2020 (буд матеріали) - незрозуміло куди і ким придбано; копію чеку від 17.12.2020 (буд матеріали) - незрозуміло куди і ким придбано; копію видаткової накладної №393043 від 05.12.2020 (плитка) - незрозуміло куди і ким придбано; копію чеку №000271 (духова піч) - - незрозуміло куди і ким придбано.

З аналізу копій вищевказаних документів вбачається, що більшість цих матеріалів були придбані ОСОБА_13 наприкінці грудня 2020 і пізніше, а, отже, це спростовує твердження Позивача, що вона проживала в квартирі з січня 2021 року.

Окрім того, більша частина цих матеріалів незрозуміло ким та куди придбана і такі матеріали можуть бути від'єднанні без пошкоджень.

Також, варто зауважити, що Позивачем надано документи на витрати на загальну суму 132 675,06 грн. При цьому до відшкодування Позивач заявляє 574 987 грн.

Вважаємо за необхідне звернути особливу вагу суду на те, що в серпні 2021 року, ОСОБА_3 було виставлено охорону об'єкта незавершеного будівництва, з метою недопущення сторонніх осіб до її власності та, з урахуванням наявності у деяких осіб зареєстрованого права власності на квартири; до закінчення судових спорів, такі особи (при наявності зареєстрованого права власності) до квартири допускались охороною.

Окрім того, ухвалою слідчого судді Ірпінського міського суду Київської області від

року №367/7493/20 у кримінальному провадженні №42020111200000392 від 28.08.2020 року, було накладено арешт на усі незаконно зареєстровані квартири, в тому числі, на квартиру АДРЕСА_8 (відповідний запис було внесено до ДРРПНМ).

Ухвалою Ірпінського міського суду Київської області від 03.12.2020 року по справі №367/7989/20 було також в рамках цивільної справи, за позовом ОСОБА_3 , накладено арешт квартиру АДРЕСА_8 .

Про наявність усіх цих арештів та судових спорів, які були ініційовані ОСОБА_3 , було достовірно відомо ОСОБА_1 .

Проте, усі попередження ОСОБА_3 та її уповноважених представників щодо неправомірності дій ОСОБА_2 та зауваження, що будинок не введено в експлуатацію ОСОБА_1 ігнорувалися.

Окрім того, ОСОБА_1 навпаки ще і виступала членом ініціативної групи щодо створення ОСББ «Янтарний 2» (в будинку, який не введено в експлуатацію, який «всебічно» арештований, наявні судові спори), головою якого було обрано ОСОБА_2 . Дата створення 10.02.2021 року. (Наразі таке ОСББ перебуває на стадії ліквідації, на підставі рішення суду за позовом ОСОБА_3 ).

Крім ОСОБА_1 до складу ініціативної групи увійшли ще бухгалтер ОСОБА_2 та ріелтор, яка продавала квартири в цьому будинку, які отримали за свою роботу також квартири в такому будинку.

Звертаємо увагу суду на те, що, ОСОБА_3 ремонтні роботи ОСОБА_1 в квартирі абсолютно непотрібні та вона може всі свої ремонтні роботи, які можна від'єднати, забрати, а для приведення квартири в стан, який був до укладення спірного договору ОСОБА_1 та ТОВ «Династія 2021», ОСОБА_3 ще потрібно буде докласти зусиль та витратити свої кошти.

Щодо копії висновку М08/25/буд, складеного 27.02.2025 року у звертаємо увагу суду на наступне:

в силу положень ч. 1 а. 110 ЦПК України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом з іншими доказами за правилами, встановленими ст. 89 ЦПК України;

такий висновок виготовлено судовим експертом юридичної особи, місцезнаходження якої зареєстровано в м. Черкаси;

Юридичне поняття судової експертизи, закладено у ст. 1 Закону України «Про судову експертизу». Судова експертиза - це спеціальне дослідження, проведене експертом, на підставі спеціальних знань об'єктів, явищ і процесів, які містять інформацію про обставини конкретних судових або кримінальних справ. Говорячи простіше, судова експертиза призначається і проводиться, якщо суперечка вже знаходиться на стадії розгляду в суді.

Фактично, експертне дослідження нічим не відрізняється від висновку судової експертизи, так як проводиться по одній і тій же методиці, із застосуванням одних і тих же знань в конкретній області, і фіксується також у вигляді висновку. Воно дає відповіді на поставлені питання, але необхідно знати, що експертне дослідження та експертний висновок мають між собою два істотних відмінності.

Проте, між судовою експертизою та експертним дослідженням є певні відмінності.

Перша відмінність полягає в тому, що судова експертиза проводиться експертом, тільки на підставі спеціальної постанови (ухвали), винесеного слідчим, в процесі розслідування кримінального провадження, або суддею в процесі розгляду судової справи. Експертне дослідження видається експертом в рамках звернення громадян, права яких порушені, але вони ще не звернулися до суду або правоохоронні органи.

Друга відмінність полягає в тому, що в судовій експертизі, експерт попереджається про кримінальну відповідальність, за дачу завідомо неправдивого висновку, а при експертному дослідженні, такого попередження немає; «проведення натурного дослідження було проведено 16.01.2025 року»; на дослідження було поставлено лише одне питання: «Яка вартість будівельно-ремонтних робіт», таким чином експертом не досліджувалось питання того, коли було розпочато та закінчено виконання будівельних робіт в квартирі;висновок містить примітку, що розрахунок проводився з урахуванням того, що будівельні роботи виконувались тільки будівельною організацією, яка має відповідну ліцензію.

Натомість в матеріалах справи такі докази відсутні. Всі акти складені виключно експертом самостійно.

Таким чином, зазначений висновок експертного дослідження не може вважатись належним та допустимим доказом.

Враховуючи те, що з наданих Позивачем матеріалів не вбачається моменту, коли роботи були завершені і Позивач повідомляє суду неправдиву інформацію щодо того, що вона з 16.01.2021 року проживає в квартирі з виконаним ремонтом, нарахування 3% річних та інфляційних втрат з 01.02.2021 року не може вважатись правомірним.

Окрім того, можлива наявність відповідного боргу у ОСОБА_3 буде встановлена лише після прийняття рішення в даній справі, а тому нарахування штрафних санкцій є передчасним. Просила відмовити в задоволенні позовної вимоги ОСОБА_1 щодо стягнення з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 витрати усумі574987 грн., на яку збільшилася вартість майна, а саме квартири АДРЕСА_1 ., а також інфляційних втрат 374 009, 72 грн. та 3% річних 72 920,95 гри. Решту позовних вимог задовольнити. Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП - НОМЕР_4 ) на користь ОСОБА_3 (РНОКПП - НОМЕР_5 ) заявлені витрати на правову (правничу) допомогу.

Відповідачі ОСОБА_2 та представник ТОВ «Династія 2021» повторно в судове засідання не прибули, про дату, час і місце розгляду справи повідомлялись належним чином, причини неявки суду не повідомили.

Відповідно до ч. 4 ст. 223 ЦПК України, у разі повторної неявки в судове засідання відповідача, повідомленого належним чином, суд вирішує справу на підставі наявних у ній даних чи доказів (постановляє заочне рішення).

Направлення листа рекомендованою кореспонденцією на дійсну адресу є достатнім для того, щоб вважати повідомлення належним, оскільки отримання зазначеного листа адресатом перебуває поза межами контролю відправника, а, у даному випадку, суду.

Такого висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 23 січня 2023 року у справі №496/4633/18.

Отже зважаючи на те, що судом вжито всіх можливих та розумних заходів щодо повідомлення відповідачів про розгляд справи, та неподання у встановлений судом строк заяви із запереченнями щодо розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження та/або клопотання про розгляд справи в судовому засіданні з повідомленням сторін та/або письмових відзивів на позов, справа вирішується за наявними матеріалами у відповідності з нормою частини 5 статті 279 ЦПК України.

Судом, враховано, що в силу вимог ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен при вирішенні судом питання щодо його цивільних прав та обов'язків має право на судовий розгляд упродовж розумного строку.

Обов'язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням ч. 1 ст. 6 даної Конвенції (§ 66 69 рішення Європейського суду з прав людини від 08.11.2005р. у справі "Смірнова проти України").

При цьому вжиття заходів для прискорення процедури розгляду справ є обов'язком не тільки держави, а й осіб, які беруть участь у справі. Так, Європейський суд з прав людини в рішенні від 7 липня 1989 року у справі «Юніон Аліментаріа Сандерс С.А. проти Іспанії" зазначив, що заявник зобов'язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов'язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.

Всі ці обставини судам слід враховувати при розгляді кожної справи, оскільки перевищення розумних строків розгляду справ становить порушення прав, гарантованих пунктом 1 статті 6 Конвенції про захист прав і основних свобод людини.

За таких обставин у відповідності до ст. 280 ЦПК України, суд розглянув справу у відсутність відповідача в порядку заочного провадження на підставі наявних в ній доказів, оскільки позивач не заперечував проти такого порядку вирішення спору.

Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, у зв'язку з розглядом справ в порядку спрощеного провадження за відсутністю всіх учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Суд, дослідивши докази, наявні в матеріалах справи та оцінивши їх у сукупності, встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини.

Фактичні обставини, встановлені судом.

14 листопада 2020 року між ОСОБА_4 , діючим від імені ТОВ « Династія 2021» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі - продажу квартири під АДРЕСА_10 , за обумовлену цим договором грошову суму зазначену в п. 2.1. цього договору, що підтверджується копією договору купівлі - продажу квартири від 14 листопада 2020 року посвідченого приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Івановою В.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 145 ( а.с.16-19 том 1).

Продаж квартири за домовленістю сторін вчиняється за 828 484,80 грн, які покупець зобов'язується перерахувати на розрахунковий рахунок продавця НОМЕР_3 відкритий у АТ КБ «Приватбанк», ЄДРПОУ банку -14360570, код банку 321842, терміном до 16 листопада 2020 року, які продавець отримав, що підтверджується копією нотаріально завіреної заяви (а.с.20-21 том 1).

16 листопада 2020 року за ОСОБА_1 було зареєстровано право власності на квартиру,що розташована за адресою: АДРЕСА_3 ( а.с.80 том 1).

Рішенням № 5028-71-VI Ірпінської міської ради 71 сесії 6 скликання дозволено КП «ІРПІНЬЖИТЛОІНВЕСТБУД» передати в суборенду гр. ОСОБА_3 земельну ділянку площею 0,0624 га для будівництва та обслуговування багатоповерхових житлових будинків (а.с.37 том 1).

17 серпня 2015 року між КП «ІРПІНЬЖИТЛОІНВЕСТБУД» (орендарем) та ФО ОСОБА_3 ( суборендар) був укладений договір суборенди земельної ділянки № НОМЕР_6 на підставі якого орендар надає, а суборендар приймає в строкове платне суборенд не користування земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_5 ( кадастровий номер 3210900000:01:045:0119, площею 0,0624 га для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Строк дії договору суборенди 5 років з 25.06.2015 року до 25.06.2020 року. Після закінчення строку договору, суборендар має переважне право поновлення його на новий строк ( а.с.28-36 том 1).

01 вересня 2015 року між КП «ІРПІНЬЖИТЛОІНВЕСТБУД» (орендарем) та ФО ОСОБА_3 була укладена додаткова угода, якою внесені зміни до договору суборенди земельної ділянки № 43 від 17 серпня 2015 року, якою внесено зміни до п.4.5 розділу « Плата за суборенду» ( а.с.39 том.1).

25 червня 2025 року між КП «ІРПІНЬЖИТЛОІНВЕСТБУД» (орендарем) та ФО ОСОБА_3 була укладена додаткова угода, якою внесені зміни до договору суборенди земельної ділянки № 43 від 17 серпня 2015 року, якою внесено зміни до п.3 розділу «Строк дії договору» ( а.с.40 том.1).

29 вересня 2014 року між ТОВ «ЄВРАЗІЯБУД ТРЕЙД» та ОСОБА_3 укладено договір купівлі - продажу об'єкта незавершеного будівництва, за яким продавець зобов'язується передати об'єкт незавершеного будівництва у власність покупцю, а покупець зобов'язується прийняти об'єкт незавершеного будівництва у власність, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Устименком В.Т та зареєстрований в реєстрі за № 783 ( а.с.41-43 том.1).

Предметом вказаного вище договору є об'єкт незавершеного будівництва, який розташований за адресою: АДРЕСА_11 , площею 766,8 кв.м. Готовність об'єкта незавершеного будівництва складає 8,5%. об'єкт розташований на земельних ділянках з кадровими номерами : 3210900000:01:045:0016 та 3210900000:016045:0054.

29 вересня 2014 року між ТОВ «ЄВРАЗІЯБУД ТРЕЙД» та ОСОБА_3 укладено договір купівлі - продажу земельної ділянки, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Устименком В.Т. та зареєстрований в реєстрі за № 782, предметом якого є земельна ділянка, розташована за адресою: АДРЕСА_12 , площею 0,1009 га з кадастровим номером 3210900000:016045:0016 ( а.с.44-46 том.1).

28 серпня 2020 року ОСОБА_14 та представник ТОВ «ЄВРАЗІЯБУД ТРЕЙД» звернулися з заявою до Ірпінського відділу Києво - Святошинської місцевої прокуратури про вчинення кримінального правопорушення, із якої вбачається, що ОСОБА_2 , за попередньою змовою з іншими особами, шляхом обману, та використання підроблених документів про право власності ,04.06.2020 року незаконно зареєстрували право власності на об'єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_7 за допомогою державного реєстратора Гостомельської селищної ради Кириловою Н.М., що належить ОСОБА_14 та ТОВ «ЄВРАЗІЯБУД ТРЕЙД», внаслідок чого заволоділи вказаним об'єктом та останнім завдали матеріального збитку на суму вартості об'єкта незавершеного будівництва. На підставі вказаної заяви 28 серпня 2020 року були внесені відомості до ЄРДР № 42020111200000392 (а.с.47,84-85 том 1).

Наказом Міністерства юстиції України № 3201/5 від 16.09.2020 року задоволено скаргу ОСОБА_14 та ТОВ « ЄВРАЗІЯБУД ТРЕЙД» від 13.08.2020 року задоволено та скасовано рішення від 04.06.2020 № 52520938, від 29.05.2020 №№ 52443077,52443146, прийняті державним реєстратором Гостомельської селищної ради Київської області Кириловою Н.М., щодо незавершеного будівництва розташованого за адресою: АДРЕСА_11 , квартир серед інших і квартира АДРЕСА_8 ( а.с.48-71 том1).

Листом від 07 лютого 2023 року № 0702/2 Інспекція державного архітектурно - будівельного контролю Ірпінської міської ради повідомила, що інформація про прийняття об'єкту будівництва, а саме багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_11 ( АДРЕСА_13 ), до експлуатації відсутня ( а.с.228 том 2).

Нотаріально завіреною заявою ОСОБА_15 , як іпотекодержатель, надала свою згоду іпотекодавцю ОСОБА_2 на внесення ним до статутного капіталу ТОВ « Династія 2021» серед іншого однокімнатної квартири АДРЕСА_14 , реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна: 174941932109 ( а.с.6,7 том 3).

Згідно копії Акту № 2 приймання - передачі майна до статутного капіталу від 21 жовтня 2020 року ОСОБА_2 з одного боку та ТОВ « Династія 2021» з іншого боку склали цей акт про наступне сторона 1 передає, а сторона 2 приймає в якості майнового вкладу власника до стату6ного капіталу юридичної особи нерухоме майно, яке належить стороні 1 на праві приватної власності, серед іншого однокімнатної квартири АДРЕСА_14 , реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна: 174941932109 ( а.с.10-11 том 3).

Рішенням власника № 2 ТОВ «Династія 2021» від 21 жовтня 2020 року статутний капітал ТОВ «Династія 2021» було збільшено за рахунок майнового вкладу єдиного власника ОСОБА_2 , серед іншого: однокімнатної квартири АДРЕСА_14 , реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна: 174941932109 ( а.с.11-13 том 3).

Із копії висновку № 08/25/ буд. Експертного будівельно - технічного дослідження від 27 лютого 2025 року вбачається, що вартість будівельно - ремонтних робіт, виконаних в квартирі АДРЕСА_1 , станом на 27 лютого 2025 року, визначений шляхом складання відповідної кошторисної документації становить 574 987 грн 00 коп. ( а.с.30-71 том 3).

Згідно з пунктом першим частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема договори та інші правочини.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямованих на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (частина перша статті 626 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладені договору, виборі контрагента, визначені умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).

Статтею 655 ЦК України передбачено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (стаття 657 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої-п'ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частиною другою статті 207 ЦК України передбачено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Як роз'яснив Пленум Верховного Суду України у пунктах 19, 20 постанови від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», відповідно до статей 229-233 ЦК України правочин, вчинений під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною або внаслідок впливу тяжкої обставини, є оспорюваним. Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину (стаття 229 ЦК України), мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також що вона має істотне значення. Правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину. Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення.

Відповідно до ч. 1 ст. 230 ЦК України, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (ч. 1 ст. 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.

Обман, що стосується обставин, які мають істотне значення, має доводитися позивачем як стороною, яка діяла під впливом обману. Отже, стороні, яка діяла під впливом обману, необхідно довести: по-перше, обставини, які не відповідають дійсності, але які є істотними для вчиненого нею правочину; по-друге, що їх наявність не відповідає її волі перебувати у відносинах, породжених правочином; по-третє, що невідповідність обставин дійсності викликана умисними діями другої сторони правочину.

На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину. Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення.

Суб'єктом введення в оману є сторона правочину як безпосередньо, так і через інших осіб за домовленістю.

Аналогічна правова позиція викладена, зокрема, у постановах Верховного Суду від 06 квітня 2020 року у справі № 293/780/18, від 28 квітня 2020 року у справі № 263/16688/17, від 02 жовтня 2019 року у справі № 140/2589/15-ц, від 17 лютого 2022 року у справі № 307/3807/19, від 01 листопада 2023 року у справі № 317/2213/21.

Отже, стороні, яка діяла під впливом обману, необхідно довести: по-перше, обставини, які не відповідають дійсності, але які є істотними для вчиненого нею правочину; по-друге, що їх наявність не відповідає її волі перебувати у відносинах, породжених правочином; по-третє, що невідповідність обставин дійсності викликана умисними діями другої сторони правочину.

За змістом ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ч. 1 ст. 76 ЦПК України).

Відповідно до частин першої, другої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.

Згідно з практикою Європейського суду з прав людини (далі ЄСПЛ) за своєю природою змагальність судочинства засновується на диференціації процесуальних функцій і відповідно правомочностей головних суб'єктів процесуальної діяльності цивільного судочинства суду та сторін (позивача та відповідача). Диференціація процесуальних функцій об'єктивно призводить до того, що принцип змагальності відбиває властивості цивільного судочинства у площині лише прав та обов'язків сторін. Це дає можливість констатувати, що принцип змагальності у такому розумінні урівноважується з принципом диспозитивності та, що необхідно особливо підкреслити, із принципом незалежності суду. Він знівельовує можливість суду втручатися у взаємовідносини сторін завдяки збору доказів самим судом. У процесі, побудованому за принципом змагальності, збір і підготовка усього фактичного матеріалу для вирішення спору між сторонами покладається законом на сторони. Суд тільки оцінює надані сторонам матеріали, але сам жодних фактичних матеріалів і доказів не збирає.

Відповідно до наказу Міністерства юстиції України № 3201/5 від 16.09.2020 року рішення від 04.06.2020 № 52520938, від 29.05.2020 №№ 52443077,52443146, прийняті державним реєстратором Гостомельської селищної ради Київської області Кириловою Н.М., щодо незавершеного будівництва розташованого за адресою: АДРЕСА_11 , квартир серед інших і квартира АДРЕСА_8 скасоване,що свідчить про те, що у ОСОБА_4 не мав права укладати від імені ТОВ « Династія 2021» з ОСОБА_1 договору купівлі продажу квартири від 14 листопада 2020 року, оскільки ТОВ «Династія 2021» не була власником спірної квартири, а тому належить дійти обґрунтованого висновку про застосування ним нечесної підприємницької практики та введення позивача в оману щодо обставин, які мають істотне значення і могли б перешкоджати вчиненню правочину.

Враховуючи зазначене, суд дійшов висновку про необхідність визнання укладеного договору від 14 листопада 2020 року саме недійсними, що є єдиним правомірним способом захисту прав позивача.

Відповідно до статті 230 ЦК України, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування. Сторона, яка застосувала обман, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв'язку з вчиненням цього правочину.

Аналіз вказаної правової норми дає підстави для висновку про те, що під обманом розуміється умисне введення в оману сторони правочину його контрагентом щодо обставин, які мають істотне значення; тобто при обмані завжди наявний умисел з боку другої сторони правочину, яка, напевно знаючи про наявність чи відсутність тих чи інших обставин і про те, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, невигідні для неї, спрямовує свої дії для досягнення цілі вчинити правочин. Обман може стосуватися тільки обставин, які мають істотне значення, тобто природи правочину, прав та обов'язків сторін, властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Обман може виражатися: в активних діях недобросовісної сторони правочину (наприклад, повідомлення іншій стороні помилкових відомостей, надання підроблених документів тощо); у пасивних діях недобросовісної сторони правочину, яка утримується від дій, які вона повинна була зробити (зокрема умисне умовчання про обставини, що мають істотне значення тощо).

Враховуючи, що у судовому засіданні установлено, що ОСОБА_4 , який діяв від імені ТОВ «Династія 2021», власником якого є ОСОБА_2 , як продавець, уклав з ОСОБА_1 спірний договір купівлі-продажу нерухомого майна, квартири АДРЕСА_10 , яка належить, як об'єкт незавершеного будівництва ОСОБА_3 , яка згоди на укладення спірного договору не надавала, суд дійшов висновку про те, що спірний правочин вчинений ОСОБА_1 внаслідок недобросовісних дій з боку ОСОБА_4 , які виразились у навмисному створенні у позивачки уявлення про обставини, які мають істотне значення для укладення цього правочину та введення її в оману внаслідок замовчення встановлених під час розгляду справи обставин, а саме відсутності права власності у ТОВ « Династія 2021» на спірне нерухоме майно, тобто такі обставини, які існували на час укладення договору, є істотними і мають значення та впливали на його укладення.

Таким чином, при вчиненні спірного правочину формування волі позивачки відбулося не вільно, а вимушено, під впливом навмисних недобросовісних дій з боку ОСОБА_4 , який діяв від імені ТОВ « Династія 2021», власником якого є ОСОБА_2 ..

Також поведінка ОСОБА_4 після укладення цього правочину, а саме прийняття грошових коштів від ОСОБА_1 на його виконання.

За таких обставин вимога позову ОСОБА_1 про визнання спірного договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним з підстав, передбачених ч. 1 ст. 230 ЦК України підлягає задоволенню.

Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Згідно ч. 3 ст. 230 ЦК України сторона, яка застосувала обман, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв'язку з вчиненням цього правочину.

Оскільки спірний договір підлягає визнанню недійсним, то одержані ОСОБА_4 за цим правочином грошові суми від позивачки у гривні із зазначенням у договорі та нотаріально оформленій заяві про отримання коштів підлягають стягненню в солідарному порядку з ТОВ «Династія 2021» та ОСОБА_2 ( 828 484,8+828 484,8), сума боргу заявлена позивачем в позовних вимогах 1 648 968 грн.

Враховуючи, що грошові кошти на виконання оспореного правочину ОСОБА_1 сплачувала ОСОБА_16 у національній валюті України - гривні, то збитки у виді інфляційних втрат, які вона зазнала внаслідок знецінення цієї грошової суми по відношенню до іноземної валюти та які позивачка просить стягнути з відповідача на її користь підлягають стягненню у подвійному розмірі відповідно до ч. 2 ст. 230 ЦК України з обмеженням розміром позовних вимог.

При цьому при вирішенні цієї позовної вимоги суд не застосовує ч. 2 ст. 625 ЦК України, оскільки ця норма на спірні правовідносини не поширюється.

Таким чином, збитки у виді подвійного розміру інфляційних втрат за період з грудня 2020 року по лютий 2025 року включно складають 2 265 583,09 грн (168,697 (сукупний індекс інфляції)/100х1648968,00 грн. - 1 648968грн. 00 коп.) х 2), а тому ці збитки підлягають стягненню в солідарному порядку з ТОВ « Династія 2021» та ОСОБА_2 .

Згідно зі ч. 1 ст. 23 ЦК України особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав.

Виходячи із засад розумності, виваженості та справедливості, враховуючи характер та обсяг страждань, яких зазнала ОСОБА_1 внаслідок неправомірних дій відповідача, суд вважає за необхідне стягнути з в солідарному порядку з ТОВ «Династія 2021» та ОСОБА_2 на користь позивачки відповідно до ст. 23, ч. 3 ст. 230 ЦК України компенсацію моральної шкоди у розмірі 50 000 грн. 00 коп.

Стосовно позовних вимог про визнання недійсним акту приймання - передачі майна до статутного капіталу від 21.10.2020 року суд зазначає наступне.

Положеннями ст.41 Конституції України, серед іншого, визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Відповідно із ч.5 ст.17 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, для державної реєстрації змін до відомостей про розмір статутного капіталу, розміри часток у статутному капіталі чи склад учасників товариства з обмеженою відповідальністю або товариства з додатковою відповідальністю (далі в цій частині - товариство) подаються такі документи:

1) заява про державну реєстрацію змін до цих відомостей;

2) документ про сплату адміністративного збору;

3) один із таких відповідних документів:

а) рішення загальних зборів учасників товариства про визначення розміру статутного капіталу та розмірів часток учасників;

б) рішення загальних зборів учасників товариства про виключення учасника з товариства;

в) заява про вступ до товариства;

г) заява про вихід з товариства;

ґ) акт приймання-передачі частки (частини частки) у статутному капіталі товариства;

д) судове рішення, що набрало законної сили, про визначення розміру статутного капіталу товариства та розмірів часток учасників товариства;

е) судове рішення, що набрало законної сили, про стягнення з (повернення з володіння) відповідача частки (частини частки) у статутному капіталі товариства.

За правилами наведеними в абз.5 ч.5ст.17 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань» у разі подання державному реєстратору акту приймання-передачі частки (частини частки) у статутному капіталі товариства то документи подаються особою, яка набула частку (частину частки) у статутному капіталі товариства, або особою, яка передала її.

Вказана норма Закону є імперативною, тобто виражається в категоричній, чітко позначені дії й не допускає ніяких відхилень від вичерпного переліку прав і обов'язків суб'єктів, що в свою чергу виключає можливість подання документів за даних обставин представником.

Таке твердження кореспондується з положеннями ч.1 р.ІІ Порядку державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, що не мають статусу юридичної особи, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України від 09.02.2016р. № 359/5(надалі - Порядок),згідно з яким у паперовій формі заява та документи подаються особисто заявником або поштовим відправленням. Заява про державну реєстрацію підписується заявником. У разі подання заяви для державної реєстрації поштовим відправленням справжність підпису заявника повинна бути нотаріально засвідчена.

Приписами ч.1ст.28 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань визначено, що підставою для відмови у державній реєстрації, серед іншого, є: документи подано особою, яка не має на це повноважень.

За приписами ч.1ст.18 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» учасники товариства можуть збільшити статутний капітал товариства за рахунок додаткових вкладів учасників та/або третіх осіб за рішенням загальних зборів учасників.

Положеннями ч.3 ст.18 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» визначено, що у рішенні загальних зборів учасників товариства про залучення додаткових вкладів визначаються загальна сума збільшення статутного капіталу товариства, коефіцієнт відношення суми збільшення до розміру частки кожного учасника у статутному капіталі та запланований розмір статутного капіталу.

Водночас, ч.4 ст.18 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю») визначено, що додаткові вклади можуть вноситися у негрошовій формі. У такому разі рішенням загальних зборів учасників визначаються учасники товариства та/або треті особи, які вносять майно,та його грошова оцінка.

За визначенням наведеним у ч.1ст.3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.

Приписами ч.1 ст.27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначений виключний перелік документів на підставі, яких проводиться державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, серед яких акт приймання-передачі майна до статутного капіталу не зазначений.

Поряд з цим, п.14) ч.1ст.27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав на підставі інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

За приписами ч.1ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

За визначенням наведеним у ч.1 ст.202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Положеннями ч.1ст. 209 ЦК України визначено, що правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Власник нерухомого майна має право встановити (скасувати) вимогу нотаріального посвідчення договору (внесення змін до договору), предметом якого є таке майно чи його частина, крім випадків, якщо відповідно до закону такий договір підлягає нотаріальному посвідченню. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на нерухоме майно та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

Відповідно до вимог встановлених ч.2 ст.203 ЦК України особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

За приписами ч.3 ст. 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Положеннями ч.4 ст. 203 ЦК України встановлено, що правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Разом з тим, ч. 2 ст.215 ЦК України визначено, що недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається, а положеннями ч.3 цієї статті встановлено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Приписами ст.220 ЦК України встановлені правові наслідки недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, зокрема зазначено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

За своєю правовою природою акт приймання-передачі нерухомого майна до статутного капіталу Товариства є правочином за яким у Сторін такого правочину змінились цивільні права та обов'язки.

Вимогами визначеними ч.1 ст.657 ЦК України встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

За таких обставин, акт приймання-передачі майна до статутного капіталу, на підставі якого Відповідачем-2 здійснена оскаржувана дія, в силу наведених норм закону має бути нотаріально посвідчений. Проте, вказаний акт містить нотаріальний напис, який свідчить про вчинення нотаріальної дії щодо засвідчення справжності підпису осіб які його підписали, а не нотаріального посвідчення такого правочину, що не відповідає наведеним вище вимогам законодавства.

Поряд з цим, за приписами ч.1ст.24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, визначено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом.

В свою чергу, положенням ч.1ст.22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Положеннями ч.2ст. 16 ЦК України визначені способами захисту цивільних прав та інтересів, зокрема серед іншого, шляхом визнання права (п.1) ч.2ст.16 ЦК України) та відновлення становища, яке існувало до порушення (п.4) ч.2 ст.16).

Згідно з ч. 1ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно ч.ч.1,2ст. 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Статтею 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Аналізуючи наявні в матеріалах справи докази, суд дійшов висновку, що позов в цій частині є обґрунтованим та таким, що підлягає задоволенню.

Стосовно позовних вимог про стягнення з ОСОБА_3 суми на яку збільшилась вартість майна суд зазначає наступне.

Невід'ємне поліпшення нерухомого майна - результати заходів, спрямованих на покращення фізичного (технічного) стану та (або) якісних характеристик нерухомого майна.

Частиною 3 ст. 390 ЦК України встановлено, що добросовісний або недобросовісний набувач (володілець) має право вимагати від власника майна відшкодування необхідних витрат на утримання, збереження майна, здійснених ним з часу, з якого власникові належить право на повернення майна або передання доходів.

Добросовісний набувач (володілець) має право залишити собі здійснені ним поліпшення майна, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без завдання йому шкоди. Якщо поліпшення не можуть бути відокремлені від майна, добросовісний набувач (володілець) має право на відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася його вартість (ч. 4 ст. 390 ЦК України)

У постанові Верховного Суду України від 07 вересня 2016 року у справі № 6-389цс16 зазначено, що:

"відповідно до частини третьої статті 390 ЦК України добросовісний або недобросовісний набувач (володілець) має право вимагати від власника майна відшкодування необхідних витрат на утримання, збереження майна, здійснених ним з часу, з якого власникові належить право на повернення майна або передання доходів. Згідно із частиною четвертою статті 390 ЦК України якщо поліпшення не можуть бути відокремлені від майна, добросовісний набувач (володілець) має право на відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася його вартість. Отже, частина третя зазначеної норми матеріального права регулює права добросовісного або недобросовісного набувача чужого майна на відшкодування витрат, здійснених ним з часу, коли у власника виникло право на повернення цього майна або на отримання доходів від його використання.

Разом з тим положення частини четвертої статті 390 ЦК України застосовуються до правовідносин, при яких добросовісному набувачу (володільцю) належить право на поліпшення набутого ним майна та залишення за собою результатів такого поліпшення за умови можливості їх відокремлення або право на відшкодування сум, на які збільшилась вартість поліпшеного майна, за неможливості їх відокремлення. Застосування зазначених норм матеріального права суттєво різниться залежно від визначення підстав та сум, які підлягають відшкодуванню. Зокрема за положеннями частини третьої підлягають відшкодуванню фактичні витрати, здійснені добросовісним або недобросовісним набувачем, які необхідно було зробити задля збереження майна або на його утримання з часу, коли власнику належало право зокрема на повернення майна. На відміну від норми частини третьої статті 390 ЦК України, за положеннями частини четвертої цієї статті добросовісному набувачу або володільцю належить право отримати відокремлювані поліпшення майна або право на відшкодування невідокремлюваних поліпшень пропорційно збільшенню вартості майна унаслідок цих поліпшень. Оскільки позивачка та відповідачка дійшли згоди щодо укладення договору купівлі-продажу майна на певних умовах, у т. ч. домовилися про оплату та проживання позивачки в будинку, суд дійшов вірного висновку, що позивачка є добросовісним володільцем. Однак, визначаючи суму відшкодування, яка підлягає стягненню з відповідачки на користь позивачки апеляційний суд на підставі частин третьої та четвертої статті 390 ЦК України виходив з вартості будівельних робіт, які здійснено позивачкою на поліпшення отриманого нею майна без установлення можливості відокремлення поліпшень, або суми, на яку збільшилась вартість будинку (частина четверта цієї статті), або часу, з якого майно підлягало поверненню та вартості необхідних витрат на його утримання та збереження, які вимушена була здійснити позивачка починаючи з цього часу (частина третя цієї статті).

Проте, всупереч положенням частини четвертої статті 390 ЦК України про право добросовісного володільця на відшкодування здійснених ним витрат у сумі, на яку збільшилась вартість майна, суд не дослідив питання, чи забезпечили проведені в будинку ремонтні роботи приріст ринкової вартості будинку. Отже, стягнувши з відповідачки всю суму коштів на проведення ремонтних робіт, суд неправильно застосував вказану норму права. При цьому до спірних правовідносин суд одночасно застосував обидві зазначені норми, які за своєю суттю не є тотожними та регулюють різні права й обов'язки учасників правовідносин, різні підстави та розміри відшкодування здійснених витрат".

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 січня 2019 року у справі № 203/6836/14-ц (провадження № 61-23365св18) зазначено, що:

"відповідно до частини четвертої статті 390 ЦК України добросовісний набувач (володілець) має право залишити собі здійснені ним поліпшення майна, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без завдання йому шкоди. Якщо поліпшення не можуть бути відокремлені від майна, добросовісний набувач (володілець) має право на відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася його вартість. Проте, судами не враховано, що відповідно до положень частини четвертої статті 390 ЦК України добросовісність позивача підлягає встановленню саме під час розгляду зазначеної справи, оскільки від цієї обставини залежить, чи має право позивач на відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася вартість майна, внаслідок поліпшень, які не можуть бути відокремлені. Під поліпшенням слід розуміти такі витрати на майно, які, з одного боку, не зумовлені необхідністю його збереження, але, з іншого, мають обґрунтований характер, оскільки поліпшують експлуатаційні властивості майна.

Суд апеляційної інстанції, визначаючи суму відшкодування, яка підлягає стягненню з відповідача на користь позивача, виходив з вартості ремонтно-будівельних робіт, які здійснено позивачем на поліпшення отриманого ним майна. Проте, всупереч положенням частини четвертої статті 390 ЦК України, апеляційний суд не врахував, що до відшкодування підлягають не витрати на поліпшення майна, а сума, на яку збільшилася вартість майна після його поліпшення, тому для її визначення необхідні відомості про вартість майна до його поліпшення та після того, як воно було здійснене. При цьому, надані позивачем на підтвердження понесених витрат договір від 14 вересня 2007 року № 09/03 та акти здачі-прийняття виконаних робіт на суму 238 420,00 грн щодо проведення ремонтних робіт в квартирі АДРЕСА_1, є лише доказом понесених витрат. Також апеляційний суд безпідставно не надав оцінки висновку судової будівельно-технічної експертизи від 10 вересня 2015 року № 213-15 та відповідно не перевірив правильності висновків суду першої інстанції щодо стягнення з відповідача відшкодування вартості здійснених витрат на невід'ємні поліпшення майна у сумі 440 784,00 грн. Таким чином внаслідок порушення апеляційним судом норм процесуального права належно не досліджено зібрані у справі докази в їх сукупності, не встановлено фактичних обставин справи, які мають значення для правильного вирішення справи, зокрема, чи є позивач добросовісним набувачем, чи забезпечили проведені в квартирі ремонтні роботи приріст ринкової вартості цього майна, оскільки поліпшення майна були здійснені у 2007 році, а тому для визначення суми, на яку збільшилася вартість майна, необхідні відомості про його вартість до поліпшення та після поліпшення".

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 11 листопада 2019 року у справі № 335/7363/15-ц (провадження № 61-18149св18) вказано, що:

"спір між сторонами в цій справі виник з приводу того, на яку саме компенсацію в межах заявлених позовних вимог має право позивач у зв'язку з витребуванням у неї спірної квартири, яку за час володіння вона встигла відремонтувати, та з кого з відповідачів і в якому розмірі слід її стягнути.

Відповідно до частини четвертої статті 390 ЦК України добросовісний набувач (володілець) має право залишити собі здійснені ним поліпшення майна, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без завдання йому шкоди. Якщо поліпшення не можуть бути відокремлені від майна, добросовісний набувач (володілець) має право на відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася його вартість.

За змістом вказаної правової норми лише добросовісний набувач має право на залишення за собою поліпшення майна, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без завдання йому шкоди. Якщо поліпшення не можуть бути відокремлені від майна, добросовісний набувач має право на відшкодування здійснених на поліпшення витрат у сумі, на яку збільшилася їх вартість. Під поліпшеннями слід розуміти такі витрати на майно, які мають корисний для речі характер, тобто покращують її властивості, в тому числі її якість, збільшують вартість майна (наприклад, здійснення поточного ремонту нерухомості)".

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 03 березня 2021 року у справі № 766/8694/16-ц (провадження № 61-35681св18) вказано, що:

"з урахуванням приписів частин третьої і четвертої статті 390 ЦК України кінцевий набувач може заявити до власника спірного нерухомого майна позов про відшкодування здійснених з часу, з якого власникові належить право на його повернення, необхідних витрат на утримання та збереження витребуваного майна, а у разі здійснення поліпшень цього майна, які не можна відокремити від нього без завдання йому шкоди, - позов про відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася вартість спірного нерухомого майна. Зазначені висновки відповідають правовій позиції Верховного Суду України, яка викладена у постанові від 07 вересня 2016 року, провадження № 6-389цс16, та Великої Палати Верховного Суду, яка викладена у постанові від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц, провадження № 14-376цс18.

Судом встановлено, що позивач за власні кошти здійснила ремонт квартири АДРЕСА_10 , внаслідок чого збільшилася вартість поліпшеного майна, яке неможливо відокремити від майна без його ушкоджень. ОСОБА_3 , як власник, отримала у власність квартиру з поліпшеними експлуатаційними характеристиками, які не можливо відокремити і повернути позивачу в натурі, тому стягує з власника вартості невідокремлених поліпшень, пропорційно збільшенню вартості майна внаслідок цих поліпшень відповідно до вимог частини четвертої статті 390 ЦК України".

Основною засадою (принципом) цивільного судочинства є, зокрема, змагальність сторін та диспозитивність (пункт 4 та 5 частини третьої статті 2 ЦПК України).

Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов'язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона (див. пункт 21 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).

Диспозитивність - один з базових принципів судочинства, керуючись яким, позивач самостійно вирішує, які позовні вимоги заявляти. Суд позбавлений можливості формулювати позовні вимоги замість позивача. Якщо особою заявляється належна позовна вимога, яка може її ефективно захистити, суди не повинні відмовляти у її задоволенні виключно з формальних міркувань. Така відмова призведе до необхідності особи повторно звертатись до суду за захистом своїх прав (які при цьому могли бути ефективно захищені), що невиправдано затягне вирішення справи по суті (див. пункт 118 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року в справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21).

Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених законом (частина друга статті 12 ЦПК України).

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина перша статті 13 ЦПК України).

Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).

Позивач просить стягнути з ОСОБА_3 , як власника спірної квартири, 574 987,00 грн відшкодування вартості витрат, здійснених невід'ємних поліпшень квартири під номером АДРЕСА_10 .

ОСОБА_1 надала висновок № 08/25/ буд. Експертного будівельно - технічного дослідження, яким встановлена вартість будівельних робіт виконаних в спірній квартирі, вартість яких становить 574 987,00 грн.

Однак матеріали справи не містять доказів на підтвердження різниці між вартістю спірної квартири на момент придбання та вартістю спірної квартири після здійснення в ній невід'ємних поліпшень ( ремонту).

Згідно частиною другою статті 77 ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (ч. 1 ст. 81 ЦПК України).

Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч. 2 ст. 78 ЦПК України).

Предметом висновку експерта може бути дослідження обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує наявних у експерта спеціальних знань (ч. 2 ст. 102 ЦПК України).

Згідно з частиною четвертою, пунктами 3-5 частини п'ятої статті 12 ЦПК України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Суд, зберігаючи об'єктивність і неупередженість: роз'яснює у випадку необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов'язки, наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій; сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом; запобігає зловживанню учасниками судового процесу їхніми правами та вживає заходів для виконання ними їхніх обов'язків.

Сторона позивача, на яку процесуальним законом покладено обов'язок доказування заявлених позовних вимог, в ході розгляду справи не заявляла клопотання про призначення експертизи з метою встановлення факту та розміру приросту ринкової вартості квартири внаслідок здійснених позивачем невід'ємних поліпшень.

Згідно із частиною шостою статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

Підсумовуючи наведене, визначившись з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідивши та оцінивши наявні у справі докази, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позову в цій частині.

Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України з відповідачів на користь позивача підлягають стягненню судовий збір пропорційно до розміру задоволених позовних вимог. Позивач при зверненні з позовом до суду сплачено судовий збір у розмірі 19 379,80 грн ( а.с.87 том 1, а.с.59 том 2, а.с.75 том 3). Відповідно до розміру задоволених позовних вимог з відповідачів ТОВ "Династія 2021" та ОСОБА_2 на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у розмірі по 4 716,07 грн (19 379,8х48,67/100/2).

Представник позивача та представник відповідача, ОСОБА_3 в судовому засіданні до закінчення судових дебатів зробили заяви про те, що докази щодо розміру витрат на правничу допомогу будуть подані протягом п'яти днів після ухвалення рішення суду.

Керуючись ст.ст. 2-13, 76-83, 133, 141, 209, 258, 259, 263-265, 268, 273, 354 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Династія 2021», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання недійсним договору купівлі - продажу квартири - задовольнити частково.

Визнати недійсним договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_10 , укладений 14 листопада 2020 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Династія 2021» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Івановою В.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 1452.

Визнати недійсним акт приймання - передачі майна до статутного капіталу від 21 жовтня 2020 року, який укладений між ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_7 ) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Династія 2021» (код ЄДРПОУ 43766387) щодо квартири АДРЕСА_10 .

Стягнути солідарно з Товариства з обмеженою відповідальністю «Династія 2021» та ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 збитки завдані внаслідок вчинення недійсного правочину в розмірі 1 648 968 (один мільйон шістсот сорок вісім тисяч дев'ятсот шістдесят вісім) гривень 00 копійок та інфляційні втрати у розмірі 2 265 583 (два мільйона двісті шістдесят п'ять тисяч п'ятсот вісімдесят три) гривні 09 копійок, Стягнути солідарно з Товариства з обмеженою відповідальністю «Династія 2021» та ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 моральну шкоду у розмірі 50 000 (п'ятдесят тисяч) гривень 00 копійок.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Династія 2021» та ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі по 4 716 (чотири тисячі сімсот шістнадцять) гривень 07 копійок з кожного.

В задоволенні решти позовних вимог відмовити.

У відповідності до частини 7 статті 158 ЦПК України, у разі ухвалення судом рішення про задоволення позову заходи забезпечення позову продовжують діяти протягом дев'яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили або можуть бути скасовані за вмотивованим клопотанням учасника справи.

З текстом рішення можна ознайомитись в Єдиному державному реєстрі судових рішень за посиланням http://reyestr.court.gov.ua

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відомості про учасників справи згідно п. 4 ч. 5 ст.265 ЦПК України:

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_4 , адреса реєстрації місця проживання: АДРЕСА_15 ;

Відповідач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_7 , адреса реєстрації місця проживання: АДРЕСА_16 ;

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Династія 2021», код ЄДРПОУ 43766387, адреса: м. Київ, вул. Януша Корчака, буд. 4 кв. 123;

Відповідач: ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , РНОКПП НОМЕР_5 , адреса реєстрації місця проживання: АДРЕСА_17 .

Суддя М.П. Одарюк

Попередній документ

130488857

Наступний документ

130488859

Інформація про рішення:

№ рішення:	130488858
№ справи:	367/13323/24
Дата рішення:	25.09.2025
Дата публікації:	26.09.2025
Форма документу:	Рішення
Форма судочинства:	Цивільне
Суд:	Ірпінський міський суд Київської області
Категорія справи:	Цивільні справи (з 01.01.2019); Справи позовного провадження; Справи у спорах, що виникають із правочинів, зокрема договорів (крім категорій 301000000-303000000), з них; купівлі-продажу

Стан розгляду справи:

Стадія розгляду:	Розглянуто (25.09.2025)
Результат розгляду:	заяву задоволено частково
Дата надходження:	20.12.2024
Предмет позову:	про визнання недійсним договору купівлі-продажу

Розклад засідань:

Минулі засідання (6)

08.04.2025 10:00	Ірпінський міський суд Київської області
12.05.2025 14:00	Ірпінський міський суд Київської області
12.06.2025 11:30	Ірпінський міський суд Київської області
06.08.2025 14:00	Ірпінський міський суд Київської області
16.09.2025 14:30	Ірпінський міський суд Київської області
09.10.2025 12:00	Ірпінський міський суд Київської області