65119, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
"05" вересня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/3931/24
Господарський суд Одеської області у складі судді Бездолі Ю. С.
при секретарі судового засідання: Степанюк А.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні позовні вимоги Заступника керівника Малиновської окружної прокуратури міста Одеси (65091, Одеська обл., м. Одеса, вул. Головківська, буд. 1) в інтересах держави
до відповідачів:
1.Одеської міської ради (65026, Одеська обл., м. Одеса, площа Думська, буд. 1, код ЄДРПОУ 26597691)
2.Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, код ЄДРПОУ 26302595)
3.Товариства з обмеженою відповідальністю “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» (65113, Одеська обл., м. Одеса, вул. Академіка Корольова, буд. 31, кв. 5, код ЄДРПОУ 40899924)
про визнання договорів купівлі-продажу недійсними та зобов'язання повернути майно, -
за участю учасників справи:
прокурор Тунік В.М.
від відповідача-1: не з'явився
від відповідача-2: Бондар А.Г., діє в порядку самопредставництва
від відповідача-3: Байдерін О.А., адвокат, діє на підставі ордеру
Суть спору: Заступник керівника Малиновської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Одеської міської ради, Департаменту комунальної власності Одеської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ», в якому просить суд:
- визнати недійсним договір купівлі-продажу комунального майна - нежитлових будівель площею 1658,8 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Братів Поджіо, 4 від 05.03.2018 №362, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» та Одеською міською радою в особі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу комунального майна - нежитлових будівель площею 1658,8 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Братів Поджіо, 4 від 05.03.2018 №363, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» та Одеською міською радою в особі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради;
- зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» повернути у власність територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради об'єкт нерухомого майна, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Поджіо Братів, 4, загальною площею 3317,6 кв.м.
В обґрунтування позовних вимог прокурор вказує, що Одеська міська рада дійсно має право прийняти рішення про продаж об'єктів нерухомого майна, що перебуває у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, а саме Департамент комунальної власності, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу, при цьому такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або конкурсу (конкурсний продаж); у виключних випадках таких продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме в даному випадку продаж шляхом викупу орендарем об'єкту, який вже перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна; прокурор зауважує, що ТОВ “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» жодних поліпшень орендованого майна за період перебування об'єкту нерухомого майна у неї в оренді, а саме з 22.08.2017 по 12.02.2018, тобто по день подачі заяви товариства до міської ради для викупу, не здійснило, до органу приватизації, тобто до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, не подавались документи, передбачені п.2.2 Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації; таким чином, Одеська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем; на переконання прокурора рішення Одеської міської ради від 28.12.2017 за №2750-VІІ “Про внесення змін до Переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади міста Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню в інший спосіб» є незаконним, а договори купівлі-продажу, укладені на підставі зазначеного рішення органу місцевого самоврядування між Одеською міською радою та ТОВ “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» від 05.03.2018 за №362 та №363 по 1/2 частки комунального майна (по 1658,8 кв.м кожна), загальною площею 3317,6 кв.м, розташованого за адресою м. Одеса, вул. Братів Поджіо, 4 - укладені усупереч вимогам законодавства, а спірні нежитлові приміщення, які на цей час перебувають у власності ТОВ “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ», підлягають поверненню територіальній громаді міста Одеси.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 09.09.2024 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №916/3931/24; визначено здійснювати розгляд справи у порядку загального позовного провадження; призначено підготовче засідання на 03.10.2024 о 14:00.
16.09.2024 за вх.№33794/24 до суду від прокурора надійшли оригінали поданих до суду в додатку до позовної заяви письмових доказів для огляду суду, які були оглянуті судом.
24.09.2024 за вх.№34852/24 та 03.10.2024 за вх.№36051/24 до суду від відповідача-3 надійшла заява про продовження строку на подання відзиву.
24.09.2024 за вх.№34867/24 до суду від відповідача-2 надійшла заява про продовження строку на подання відзиву.
У підготовчому засіданні 03.10.2024 судом у протокольній формі винесено ухвалу в порядку ст. 177 ГПК України про продовження строку підготовчого провадження на 30 днів та у порядку ст. 183 ГПК України про відкладення підготовчого засідання на 25.10.2024 об 11:00.
25.10.2024 за вх.№38837/24 суду від відповідача-3 надійшов відзив на позовну заяву, який судом прийнято до розгляду. У поданому відзиві відповідач-3 просить суд відмовити у задоволенні позову та вказує, зокрема, наступне:
- відповідач-3 категорично заперечує проти твердження, що за період перебування об'єкту нерухомого майна в оренді у ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ», жодних поліпшень орендованого майна останнім не здійснювалося; прокурор також помиляється, коли вказує про те, що порівнянням технічного паспорту, виготовленого на замовлення Одеської міської ради станом на 20.09.2011, та технічного паспорту, виготовленого на замовлення ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» станом на 28.01.2019, не вбачається змін щодо площі, конфігурації, об'ємів приміщення - тобто технічних характеристик об'єкту; ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» почало користуватися об'єктом оренди з укладанням у дату 22.08.2017 відповідного договору оренди №816/К нежилого приміщення та підписанням акту приймання-передачі; як встановлено і не заперечується учасниками справи, основні параметри об'єкта (техніко-економічні показники) дійсно були відображені у технічному паспорті, виготовленому на замовлення Одеської міської ради, виданому КП “Одеське міське БТІ та РОН» у дату та станом на 20.09.2011, водночас, після прийняття ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» об'єкта в оренду, початку господарювання на об'єкті, було виявлено неналежний технічний стан покрівлі та перекриттів майже усіх складових (літер) на об'єкті, неналежний стан підлоги та комунікацій; зазначені фактичні обставини не відображені за змістом позову прокурора, хоча саме такі обставини стали причинами (підставами) спочатку для актування відомостей за участю всіх сторін правових відносин, а у подальшому - для проведення офіційного технічного обстеження, отримання дозволу-погодження орендодавця на проведення невід'ємних поліпшень, з наданням кошторисної документації, та безпосереднього виконання будівельних робіт;
- відповідач-3 зауважує, що на замовлення ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ», Приватним підприємством “КОЛО ДРУЗІВ» 28.01.2019 виготовлено новий технічний паспорт; уважне порівняння останніх аркушів технічних паспортів КП “Одеське міське БТІ та РОН» від 20.09.2011 та Приватного підприємства “КОЛО ДРУЗІВ» від 28.01.2019 засвідчує істотну різницю у характеристиці об'єкту нерухомого майна; у цій частині прокурор неуважно вивчив фактичні обставини, прийняв за основу недостатні та неналежні докази, про які відповідач-3 також буде зазначати надалі; так, з технічного паспорту, виготовленого ПП “КОЛО ДРУЗІВ» станом на 28.01.2019, прямо вбачаються істотні зміни: опису покрівлі, як конструктивного елементу, який було відремонтовано відповідачем ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» під час оренди об'єкта, зокрема замінено покрівлю на рубероїдну, що потребувало істотних витрат; опису відремонтованих перекриттів, які стали залізобетонними (підтвердження наявності яких може бути забезпечено за рахунок проведення повторної судової будівельно-технічної експертизи); опису підлоги та нових інженерних комунікацій; відповідач-3 з урахуванням наведених обставин, керуючись тим, що керівник підприємства перебуває за кордоном і потрібен час на його повернення для відшукання доказів серед матеріалів, наявних безпосередньо у керівника, враховуючи положення частин 4 і 5 статті 80 ГПК України, просить суд про встановлення додаткового строку для подання відповідних доказів відповідачем;
- відповідач-3 категорично відкидає твердження прокурора про те, що відповідно до листа Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 13.05.2024 №01-19/1247, поліпшення орендованого майна силами та засобами ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» не здійснювалися, письмова згода на проведення невід'ємних поліпшень не надавалася, оскільки недостатньо лише листа за підписом поточного керівника Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 13.05.2024, оскільки з часу досліджуваних відносин минуло більше семи років та частина відомостей у всіх сторін (чи у декого з них) могла просто не зберегтися; з урахуванням кількості обшуків, що систематично проводилися в Одеській міській раді та Департаменті комунальної власності Одеської міської ради, з урахуванням кримінальних проваджень, у межах яких вилучалися документи, з огляду на перманентну зміну керівників виконавчих органів Одеської міської ради, події 2017-2018 років можуть бути неналежним чином задокументовані/не відображені в істинному вигляді в матеріалах відповідного Департаменту станом на зараз; на користь правдивості та розумності викладеного відповідачем-3, крізь призму оцінки вірогідності доказів, останній повторно посилається на зміст відомостей з технічного паспорту, виконаного 28.01.2019 та ставить на порядок денний питання: якби ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» у дійсності не проводило невід'ємних поліпшень, то хто саме тоді за період часу між 22.08.2017 (датою укладання договору оренди) та 28.01.2019 (датою офіційного фіксування відомостей про істотну зміну ТЕПів об'єкту в технічному паспорті, який винайшов і подав сам прокурор до свого позову) провів відповідні ремонтні будівельні роботи; на думку відповідача-3, очевидно, що лист Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 13.05.2024 не надає та не може надавати відповіді на таке питання, оскільки такий лист не може бути джерелом відповідних відомостей, а отже є неналежним і недопустимим доказом обставин, які підлягають встановленню та вивченню у межах цього судового спору;
- відповідач-3 наголошує, що аналогічно таким доказом не може виступати процитований прокурором лист Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 16.05.2024 №01-15/141п, згідно з яким ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» не зверталося до відповідного Департаменту протягом 2017-2024 років із заявами про видачу містобудівних умов та обмежень; ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» не повинно було звертатися до наведеного Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради в силу законодавства, оскільки порівнюючи роботи, що були проведені ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» на об'єкті оренди, зокрема порівнюючи відповідні зміни за технічними паспортами від 20.09.2011 та від 28.01.2019, прямо вбачається, що одразу за декількома пунктами відповідного Переліку, отримання містобудівних умов та обмежень просто не передбачалося за законодавством; таким чином, відомості з листа №01-15/141п від 16.05.2024 Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради не є інформативними, а відповідний доказ не є належним і допустимим;
- відповідач-3 звертає увагу, що як вбачається з уважного порівняння технічних паспортів, наявних у матеріалах справи (що були надані самим прокурором), у проміжок часу між укладанням договору оренди та датою 28 січня 2019 року документально підтверджується проведення силами ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» робіт із заміни покрівлі, а також улаштування - заміни перекриттів; у свою чергу, роботи з ремонту підлоги об'єктів нерухомого майна, в принципі, за чинним законодавством не вважаються будівництвом і на їх проведення так само не потрібно отримувати дозвіл на виконання; таким чином, вказівка прокурора на відсутність, за даними Управління ДАБК Одеської міської ради, відповідно до листа від 27.05.2024 за №01-6/133пр, дозволу на виконання будівельних робіт, або документа про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів за адресою: м. Одеса, вулиця Братів Поджіо, 4, ще сама по собі не доводить/не свідчить на користь не здійснення відповідачем невід'ємних поліпшень;
- ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ», опісля виявлення (як було вказано вище) та актування фактів неналежного технічного стану покрівлі та перекриттів майже усіх складових (літер) на об'єкті, неналежного стану підлоги і комунікацій, замовив та отримав звіт про технічний стан відповідних елементів та об'єктів, а також замовив і отримав кошторисну документацію на виконання передбачуваних поліпшень, зокрема з описом витрат на їх проведення; разом із своєю заявою, а також описом передбачуваних поліпшень, інформацією про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна, та іншими документами, ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» звернувся до орендодавця, яким є Департамент комунальної власності Одеської міської ради; після розгляду заяви орендаря та наданого пакету документів ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» отримало дозвіл-погодження, який надавав законне право на проведення невід'ємних поліпшень; у цій частині слід також звертати увагу на наступне: договір оренди було укладено 22.08.2017, однак з укладенням 05.03.2018 оспорюваних прокурором договорів купівлі-продажу №362 та №363 договір оренди не було припинено, оскільки як вбачається з п.3.2 договорів купівлі-продажу №362 та №363, право власності на об'єкт купівлі-продажу переходить до покупця з моменту державної реєстрації права власності на придбаний об'єкт; державна реєстрація здійснюється уповноваженим органом в порядку, встановленому законодавством, після повної сплати коштів, передбачених договором, штрафних санкцій, що можуть виникнути у зв'язку з неналежним виконанням зобов'язань за цими договорами, підписання покупцем договору про повний розрахунок за придбаний об'єкт купівлі-продажу та акту приймання-передачі об'єкта купівлі-продажу; до цього моменту (до відповідної дати), на думку відповідача-3, продовжувалася чинність орендних відносин - дія відповідного договору оренди; право власності на об'єкт нерухомого майна, розташований за адресою: місто Одеса, вул. Поджіо Братів, 4, загальною площею 3317,6 кв.м, перейшло до підприємства ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» у дату 09.01.2019;
- відповідач-3 вважає, що преюдиційними є обставини судової справи №916/612/21, яка розглядалася господарськими судами за позовом Одеської міської ради до ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ», третя особа - Департамент комунальної власності Одеської міської ради; так, 05.03.2021 міська рада звернулася до Господарського суду Одеської області з позовом, у якому зокрема просила розірвати договори купівлі-продажу від 05.03.2018 №362 та №363, стягнути неустойку, скасувати рішення про державну реєстрацію права власності за ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» на об'єкт нерухомого майна, розташований за адресою: місто Одеса, вул. Поджіо Братів, 4, загальною площею 3317,6 кв.м, повернути останній у комунальну власність; рішенням Господарського суду Одеської області від 16.06.2021, що залишено без змін відповідно до постанови Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.11.2021, у задоволенні позову Одеської міської ради було відмовлено; з обставин даної справи вбачається, що Одеська міська рада не посилалася на нездійснення ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» невід'ємних поліпшень, очевидно, що вигравши відповідну справу у 2021 році, ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» тим більше не вважало за потрібне надалі контролювати питання збереження документів по відповідним операціям (відносинам); прокурор у справу не вступав, судові рішення в справі не оскаржував; за наслідками розгляду справи, господарські суди виснували, що ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» було повністю, хоча і з простроченням, здійснено оплату ціни об'єкту купівлі-продажу за договорами №362 та №363, в зв'язку з чим відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог про скасування рішення про державну реєстрацію права власності за вказаними договорами та повернення об'єкту купівлі-продажу у комунальну власність; з цих же підстав слід вважати неспроможними твердження прокурора, наведені за текстом його позову по даній справі, щодо не підписання за наслідками виконання договорів купівлі-продажу №362 та №363 від 05.03.2018 акту про приймання-передачу об'єкту та договору про повний розрахунок, тобто, такі доводи прокурора не заслуговують на увагу з вищенаведених причин, а також з урахуванням наступних цитат з постанови Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.11.2021 у справі №916/612/21: “За переконанням колегії суддів задоволення позовних вимог про розірвання Договорів №№362,363 з підстав, заявлених Одеською міськрадою, з урахуванням обставин даної справи (спочатку Одеська міська рада вимагала від відповідача сплатити курсову різницю за договорами, а потім висловила намір розірвати договори у судовому порядку, подавши відповідний позов) - не відповідає загальним засадам цивільного законодавства справедливості та розумності, визначеним нормами ст. 3 ЦК України. Таким чином, розірвання договорів купівлі-продажу є втручанням у право власності особи на об'єкт нерухомого майна, яке вона набула на підставі договорів про приватизацію… Станом на день звернення до суду з позовом відповідач у повному обсязі виконав свої зобов'язання, сплативши ціну об'єктів та курсову різницю»;
- відповідач-3 вважає, що договір оренди, укладений 22.08.2017 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ», був чинним до 09.01.2019; враховуючи положення п.7.11 відповідного договору, а саме про те, що дія договору припиняється внаслідок продажу об'єкта оренди за участю орендаря, досліджуваний договір оренди припинився лише в дату 09.01.2019, коли власне і було завершено процедуру приватизації - відбувся перехід права власності на об'єкт нерухомого майна до ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ»;
- відповідач-3 вказує, що згідно з відомостями бухгалтерського обліку ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ», у жовтні 2017 року, тобто після прийняття об'єкта в оренду, підприємством було укладено договір підряду з ТОВ “Будівельно-монтажне управління-1» на проведення капітального ремонту будівель за адресою: м. Одеса, вул. Братів Поджіо, 4; виконання робіт було розпочато також орієнтовно наприкінці жовтня 2017 року та завершено у квітні 2018 року, з оформленням акту на загальну суму 3693808,05 грн., причому, на теперішній час представниками відповідача-3 вживаються заходи з відшукання відповідних документів, як вже було вказано вище, зокрема шляхом їх запитування від ТОВ “Будівельно-монтажне управління-1», оскільки останнє виконувало будівельні роботи з власних, придбаних ними, матеріалів, з залученням своєї робочої сили, що документально фіксувалося та підтверджувалося, а отже має бути віднайдено; відповідач-3 вважає, що слід повторно врахувати, що відповідні відносини мали місце більше ніж 6,5-7 років потому, тобто з урахування подій, які відбувалися в Україні, відповідачу було складно уявити раціональну потребу суворого зберігання відповідної документації;
- стосовно посилань прокурора на те, що факт нібито відсутності проведення невід'ємних поліпшень, як однієї з умов, що передує процедурі викупу комунального майна, підтверджується тим, що на момент укладення договору оренди від 22.08.2017 між Департаментом комунальної власності та ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ», ринкова вартість об'єкта оренди становила 14494180 грн (без урахування ПДВ), а на момент укладення договорів купівлі-продажу від 05.03.2018 - сумарна вартість об'єкта складала 12885000 грн (без урахування ПДВ), тобто вартість майна не збільшувалася, існує єдине розумне та об'єктивне пояснення відповідним обставинам; так, оскільки після прийняття об'єкта в оренду були виявлені описані вище, за текстом даного відзиву, недоліки та неналежний технічний стан об'єкту, більшість з яких були прихованими від очей звичайної людини (як-то стан покрівлі, перекриттів, стан підлоги для використання на ній важкої вантажної техніки під час розвантаження-завантаження майна у складах), то і оцінка станом на лютий 2018 року, коли вона проводилася, об'єктивно зменшилася внаслідок відповідних обставин; враховуючи, що виконання орендарем невід'ємних поліпшень в той момент ще не було здійснено/завершено, то це є цілком очікуваним і зрозумілим; крім того, відповідач-3 просить суд врахувати, що матеріали позову прокурора містять значну кількість запитів до Одеської міської ради та її виконавчих органів, починаючи з 2023 року, водночас матеріали позову прокурора не містять доказів того, що прокуратура зверталася до відповідача-3, що загалом доцільніше було зробити в межах строків позовної давності, які одночасно є розумними строками зберігання відповідного кола документів; іншими словами - готуючись до подання відповідного позову, прокуратура фактично не намагалася об'єктивно та повно з'ясувати всі фактичні обставини шляхом збирання доказів з усіх джерел їх можливих місць перебування; відтак, очевидно, що деякі доводи за текстом підготовленого позову не є повними і точними, оскільки засновані лише на частково зібраній інформації/документації; за наведеної сукупності, дійсні та повні фактичні обставини істотно відрізняються від тих, що наведені прокурором у позові;
- відповідач-3 вважає, що посилання прокурора на те, що обов'язковою умовою викупу орендарем об'єкта за власні кошти у позаконкурсному порядку є настання виняткового випадку, а саме якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна, зумовлено насправді не вимогами законодавства станом на час спірних відносин, а новим тлумаченням законодавства (де-факто нормотворчістю) Верховного Суду під час вирішення судових спорів вже у 2020 і подальших роках; ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ», зокрема, покладалося на те, що Одеська міська рада та її виконавчі органи, приймаючи владно-управлінські рішення протягом 2017-2018 років (про надання підприємству майна в оренду, надання згоди на проведення невід'ємних поліпшень, надання права викупу об'єкта під час триваючого процесу проведення невід'ємних поліпшень, оцінки об'єкта без урахування вартості поліпшень, які виконуються ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ», відповідно до Положення №946, у тому числі пункту 2.3), знали, розуміли та усвідомлювали законодавство і власні нормативні акти, діяли так само добросовісно і законно по відношенню до суб'єкта (ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ»); вказівки прокурора на окремі порушення з боку ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» є насправді відсилками не на недобросовісні дії компанії, а на спробу вказати, що у зв'язку з черговою зміною правових підходів, такі дії прокурору здаються порушеннями та недобросовісною поведінкою; водночас, як вже було вказано вище, ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» насправді здійснило невід'ємні поліпшення, що надавало право товариству набувати у власність орендоване майно, шляхом викупу, навіть і за версією тлумачення законодавства з боку прокурора;
- відповідач-3 зазначає, що згідно з пунктом 8.1 Порядку №439 викуп об'єктів малої приватизації застосовується відповідно до пункту 3.3 розділу III та пункту 7.15 розділу VII цього Порядку щодо об'єктів малої приватизації, які не продані на аукціоні, за конкурсом, а також якщо право покупця на викуп об'єкта передбачено чинним законодавством України, тобто, як-то було передбачено ч.2 ст. 777 ЦК України, Положенням №946 Одеської міської ради тощо; виходячи з аналізу наведених вище норм, відповідач-3 доходить висновку, що Одеська міська рада мала право прийняти рішення про продаж об'єктів комунальної власності, а уповноважений нею орган приватизації, а саме Департамент комунальної власності Одеської міської ради, мав право укласти відповідні договори купівлі-продажу, за результатами розгляду наданих ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» документів як безвідносно до проведення невід'ємних поліпшень, так і з урахуванням того, що відповідачем було отримано дозвіл на їх проведення та були здійснені всі роботи і пов'язані з цим дії;
- відповідач-3 вважає, що при вирішенні даного спору щодо визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 05.03.2018 за №362 та №363 має надаватись юридична оцінка необхідності позбавлення покупця права мирного володіння приватизованим майном, враховуючи рішення Європейського суду з прав людини про неможливість витребування у добросовісного набувача майна, яке вибуло з володіння держави внаслідок порушень, допущених уповноваженими посадовими особами (якщо такі порушення взагалі мали місце), які здійснюють функцію управління державним майном (спори щодо порушення ч.1 статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод);
- відповідач-3 вказує, що здійснюючи приватизаційну політику щодо ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ», міська рада та її виконавчі органи діяли як органи публічної влади і повинні були ухвалювати (та ухвалювали) свої рішення в межах чинних на той час законів; вони мали виключні повноваження щодо встановлення умов приватизації та ухвалення необхідних для її проведення актів, не погоджуючи своїх дій та рішень з покупцем; покупець (ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ») не мав і не міг мати можливості перевіряти правильність актів міської ради та її виконавчих органів щодо приватизації ними майна; самі по собі допущені органами публічної влади порушення при визначенні умов та порядку приватизації не можуть бути безумовною підставою для визнання приватизаційних договорів недійсними, повернення приватизованого майна державі в порушення права власності покупця, якщо вони не допущені внаслідок винної, протиправної поведінки самого покупця, хоча, при цьому, покупець (ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ») не вбачає наразі таких порушень;
- відповідач-3 звертає увагу, що положеннями статті 30 Закону України “Про приватизацію державного і комунального майна» визначено, що строк позовної давності для звернення з позовом про відмову в затвердженні протоколу аукціону, визнання недійсними результатів приватизації об'єкта малої приватизації або договору купівлі-продажу об'єкта малої приватизації становить три місяці; з урахуванням викладеного, а також за фактом державної реєстрації права власності за відповідачем ще 09.01.2019, тримісячний спеціальний строк позовної давності оспорювання приватизаційних договорів купівлі-продажу майна для прокуратури сплив у дату 09.04.2019; отже, у крайньому випадку, якщо суд в даній справі дійде висновку про наявність якихось недоліків чи про брак доказів за наслідками плину часу, відповідач просить застосувати вказаний строк позовної давності до вимог прокурора про визнання договорів недійсними; оскільки вимога про повернення майна є похідною, то у вказаній вимозі слід буде також відмовити з огляду на відсутність підстав задоволення основних вимог; завершення приватизації об'єкта комунального майна відбувається з моменту продажу об'єкта нерухомого майна та реєстрації права власності за покупцем і оформлюється наказом відповідного уповноваженого органу приватизації міської ради, водночас, у межах преюдиційних обставин у справі №916/612/21 судами встановлено та підтверджено, що право власності відповідача на об'єкт приватизації законно було зареєстровано 09.01.2019 та такі судові рішення прокурором не оскаржувалися; аналогічні правові висновки, а саме щодо застосування скороченого спеціального строку позовної давності, неодноразово викладалися Верховним Судом у постановах від 06.06.2023 у справі №922/4169/19, від 17.01.2024 у справі №918/195/23, від 18.10.2023 у справі №922/239/22, та якщо такі висновки вчергове не зміняться, то в цій частині доводів відповідача - вони підлягають обов'язковому врахуванню під час розгляду та вирішення даної справи.
У підготовчому засіданні 25.10.2024 судом у протокольній формі винесено ухвалу в порядку ст. 183 ГПК України про відкладення підготовчого засідання на 21.11.2024 о 12:15.
13.11.2024 за вх.№40948/24 до суду від відповідача-2 надійшли письмові пояснення та додаткові документи, які залучено судом до матеріалів справи. У поданих поясненнях відповідач-2 просить суд відмовити у задоволенні позову та вказує, зокрема, наступне:
- відповідач-2 зазначає, що посилання прокурора на Закон України “Про приватизацію державного і комунального майна» не є обґрунтованим, оскільки вказаний Закон набув чинності 07.03.2018, натомість договори купівлі-продажу №362 та №363 було укладено 05.03.2018, тобто до набрання чинності вказаного Закону; на час укладання спірних договорів, а саме 05.03.2018 діяв Закон України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)»;
- відповідач-3 звертає увагу, що згідно з частиною 2 статті 777 Цивільного кодексу України (в редакції, чинній на момент укладання договору купівлі-продажу) наймач, який належно виконує свої обов?язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання; частиною першою статті 11 цього ж Закону передбачено, що викуп застосовується щодо об?єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об?єкта передбачено законодавчими актами; Департамент при проведенні процедури приватизації спірних об?єктів комунального майна керувався Положенням у новій редакції “Про механізм відчуження об?єктів комунальної власності», затвердженим рішенням Одеської міської ради від 28.04.2000 №946-XXIII; згідно з п.1.8 зазначеного Положення визначено першочергове право орендаря на викуп орендованого об?єкта;
- відповідач-2 вважає, що прокурором заявлено позовну вимогу про визнання недійсним договору та зобов'язання повернути майно, водночас вимогу про застосування наслідків недійсності правочину прокурор у позовній заяві не заявляв, а відтак у цій справі прокурор обрав неефективний спосіб захисту; така правова позиція узгоджується з висновками Верховного Суду, викладеними у постанові Об'єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 26.05.2023 у справі №905/77/21.
21.11.2024 за вх.№41992/24 до суду від прокурора надійшла відповідь на відзив відповідача-3 та письмових поясненнях відповідача-2, яка прийнята судом до розгляду. У поданій відповіді на відзив прокурор вказує, зокрема, наступне:
- у пункті 3 відзиву на позовну заяву відповідачем-3 наведено перелік обставин, які не визнаються ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ», серед яких, зокрема, заперечується перелік документів, поданих ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ», які стали підставою для викупу орендарем майна у позаконкурентний спосіб, зазначивши при цьому, що окрім документів, наведених прокурором у позовній заяві, ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» однозначно володіли та подавали значну кількість супроводжуючих документів, однак які саме (зокрема, їх реквізити, дата видачі, супроводжуючі листи або заяви) або де саме зберігаються/можуть зберігатись подані документи відповідачем-3 не зазначено і не підтверджено належними та допустимими доказами;
- відповідачем-3 не надано жодного доказу на підтвердження дотримання сторонами (ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» та Департаментом комунальної власності) вимог законодавства щодо проведення невід'ємних поліпшень орендованого майна у розмірі 25%, в тому числі в отриманні згоди орендодавця на проведення таких невід'ємних поліпшень;
- як і на момент укладення договорів купівлі-продажу нерухомого майна, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Братів Поджіо, 4, №362 та №363 від 05.03.2018, так і станом на даний час, передбачена обов'язкова умова щодо проведення приватизації шляхом викупу орендованого майна, а саме наявність здійснених орендарем поліпшень орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, на положення яких посилався прокурор у позовній заяві, а відтак твердження відповідача - Департаменту комунальної власності стосовно того, що прокурором застосовано закон, який не набрав законної сили, є недоречними;
- статтею 289 Господарського кодексу України передбачено положення про те, що орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди, проте договором оренди нежилого приміщення №816/К від 22.08.2017, укладеним між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради з однієї сторони та ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ», таке право - не передбачено; Департамент комунальної власності при укладенні договорів купівлі-продажу за №№ 363 та 362 дійшов до висновку, що для процедури викупу орендованого комунального майна вимога щодо проведення поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна - є необов'язковою, про що і зазначено Департаментом комунальної власності у своїх поясненнях від 07.11.2024 за №01-13/2189;
- поліпшення могли бути пов'язані із зміною (реконструкцією) нежитлових приміщень орендуємого майна, що потребувало як видачі містобудівних умов та обмежень, так і відповідних документів дозвільного/декларативного характеру, виданих уповноваженими органами, не кажучи вже про дозвіл орендодавця - Департаменту комунальної власності ОМР на проведення поліпшень, обов'язковість видачі та узгодження яких визначено договором оренди від 22.08.2017 за №816/К; відповідачем-3 самостійно зазначено про проведення капітального ремонту, об'єкта нерухомого майна, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Братів Поджіо, 4, однак згідно з ЗУ “Про регулювання містобудівної діяльності» такі дії передбачають розробку проєктної документації; на переконання прокурора, доводи відповідача, про те, що прокурором подані неналежні та недопустимі докази є неспроможними та необґрунтованими з огляду на те, що ним жодним чином не підтверджено обсягу та вартості виконаних робіт, пов'язаних із проведенням відповідного поліпшення стану нерухомого майна, окрім здійснення порівняння технічних паспортів станом на 20.09.2011 та 28.01.2019;
- навіть, припустивши, що відповідачем-3 здійснено поточний ремонт стану будівлі: об'єкту нерухомого майна за адресою: м. Одеса, вул. Братів Поджіо, 4, на що посилається відповідач-3 при порівнянні технічних паспортів станом на 20.09.2011 та 28.01.2019, зазначені поліпшення були проведені після укладення сторонами договорів купівлі продажу 05.03.2018 за №362 та №363, а не в період дії договору оренди;
- посилання відповідача-3 на те, що договір оренди, укладений між відповідачами 22.08.2017, був чинним до 09.01.2019 (момент внесення запису про право власності до Реєстру речових прав на нерухоме майно), коли було завершено, на думку відповідача-3, процедуру приватизації, адже самі договори купівлі-продажу №362 та №363 укладені 05.03.2018 - є неспроможними та такими, що суперечать чинному законодавству та умовам договору оренди від 22.08.2017 за №816/К, так як державна реєстрація права власності не є способом набуття права власності, а лише становить засіб підтвердження фактів набуття речових прав на нерухоме майно, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації (постанова ОП КГС ВС від 24.01.2020 по справі №910/10987/18); у пункті 7.11 договору оренди від 22.08.2017 за №816/К зазначено, що дія договору припиняється внаслідок продажу об'єкта оренди за участю орендаря, на положення якого посилається і сам відповідач у п.5.3 відзиву на позовну заяву; статтею 24 ЗУ “Про оренду державного та комунального майна» (у редакції на момент укладення договору оренди) визначено, що договір оренди припиняється у разі приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); враховуючи викладене, договір оренди, укладений між відповідачами 22.08.2017 №816/К, є припиненим з укладенням договорів купівлі-продажу продажу та з моменту їх нотаріального посвідчення; ті поліпшення технічного стану майна, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Братів Поджіо, 4, про які зазначає відповідач-3, навіть за умови їх проведення, могли бути виконані поза терміном дії договору оренди;
- питання щодо здійснення відповідачем поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, не було предметом розгляду у судовій справі №916/612/21, а отже таке рішення не можна вважати преюдиційним; разом із тим, неспростованим відповідачем фактом лишилось зменшення ринкової вартості об'єкта, яка на момент укладення договору оренди від 22.08.2017 за №816/К становила 14494180 грн (без урахування ПДВ), а на момент укладення договорів купівлі-продажу від 05.03.2018 №362 та №363 склала 12885000 грн без урахування ПДВ (15462000 грн. з урахуванням ПДВ), а самі по собі доводи щодо виявлення недоліків після прийняття об'єкта відповідачем-3 в оренду, які нібито були приховані, як зазначає відповідач-3, від очей звичайної людини - є неспроможними та необґрунтованими;
- щодо посилання відповідача-3 про звернення прокурора до суду із даною позовною заявою поза процесуальними строками, прокурор зауважує, що посилання відповідача на сплив тримісячного строку позовної давності, визначений ст. 30 ЗУ “Про приватизацію державного і комунального майна», не має під собою правового підґрунтя, адже Закон України “Про приватизацію державного і комунального майна» №2269-VIII набрав чинності 07.03.2018;
- Малиновській окружній прокуратурі м. Одеси стало відомо про порушення інтересів держави в ході досудового розслідування у кримінальному провадженні №4202216302000098, внесеного до Єдиного реєстру досудових розслідувань 19.10.2022, за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.1 ст. 367 КК України, а отже саме з дати внесення відомостей до ЄРДР починається перебіг позовної давності; відповідно до рішення Європейського суду з прав людини у справі “Богдель проти Литви», якщо справа стосувалася держави, то позовна давність починалася із дня, коли відповідний орган “здобув достатні докази для того, щоб довести, що публічний інтерес було порушено»; таким чином, прокурор вважає, що строк позовної давності тривалістю три роки, визначений ст. 257 ЦПК України, не пропущено.
У підготовчому засіданні 21.11.2024 судом у протокольній формі винесено ухвалу в порядку ст. 183 ГПК України про відкладення підготовчого засідання на 12.12.2024 о 12:30. Ухвалою суду від 06.12.2024 підготовче засідання призначено на 13.12.2024 о 12:50. У підготовчому засіданні 13.12.2024 судом у протокольній формі винесено ухвалу у порядку ст. 183 ГПК України про відкладення підготовчого засідання на 16.01.2025 о 12:00. У підготовчому засіданні 16.01.2025 судом у протокольній формі винесено ухвалу у порядку ст. 185 ГПК України про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті на 07.02.2025 о 10:00.
07.02.2025 за вх.№4317/25 до суду від відповідача-3 надійшло клопотання про поновлення строків на подання додаткових доказів, про приєднання додаткових доказів та додаткові документи, яке судом у протокольній формі задоволено та долучено додаткові документи до матеріалів справи.
07.02.2025 за вх.№4322/25 до суду від відповідача-3 надійшло клопотання про поновлення строків на подання додаткових доказів, про приєднання додаткових доказів та додаткові документи, яке судом у протокольній формі задоволено та долучено додаткові документи до матеріалів справи.
У судовому засіданні 07.02.2025 судом у протокольній формі винесено ухвалу у порядку ст. 202 ГПК України про відкладення судового засідання на 28.02.2025 о 10:15.
24.02.2025 за вх.№5955/25 до суду від прокурора надійшли письмові пояснення, які залучено судом до матеріалів справи. У поданих поясненнях прокурор вказує, зокрема, наступне:
28.02.2025 за вх.№6695/25 до суду від відповідача-3 надійшло клопотання про поновлення строку та витребування з Господарського суду Одеської області матеріалів судової справи №916/612/21 для огляду під час судового розгляду справи №916/3931/24.
28.02.2025 за вх.№6728/25 до суду від відповідача-3 надійшло клопотання про поновлення строку для подання доказів та залучення додаткових доказів до матеріалів справи, яке судом у протокольній формі задоволено та долучено додаткові документи до матеріалів справи.
У судовому засіданні 28.02.2025 судом у протокольній формі, з метою повного та всебічного розгляду справи, задоволено клопотання відповідача-3 від 28.02.2025 за вх.№6695/25, поновлено відповідачу-3 строк на подання клопотання про витребування та витребувано у Господарського суду Одеської області матеріали справи №916/612/21 для огляду під час розгляду справи №916/3931/24 у строк до 21.03.2025.
У судовому засіданні 28.02.2025 судом у протокольній формі винесено ухвалу у порядку ст. 202 ГПК України про відкладення судового засідання на 21.03.2025 о 10:00.
18.03.2025 за вх.№8902/25 до суду від прокурора надійшли заперечення на клопотання про долучення документів, які залучено судом до матеріалів справи. У поданих запереченнях прокурор просить суд відмовити у задоволенні клопотання відповідача-3 за вх.№6728/25 про поновлення строку та долучення доказів до матеріалів справи. У поданих запереченнях прокурор додатково вказує, зокрема, що позов подано прокурором самостійно за відсутності органу, уповноваженого здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, таким чином набуваючи статус позивача, з огляду на практику Великої Палати Верховного Суду, початок відліку позовної давності для прокурора у даній справі починається з часу, коли прокурор довідався про порушення інтересів при передачі нерухомого майна в оренду та про осіб, які їх порушили. Малиновській окружній прокуратурі м. Одеси стало відомо про порушення інтересів держави в ході досудового розслідування у кримінальному провадженні №4202216302000098, внесеного до Єдиного реєстру досудових розслідувань 19.10.2022, за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.1 ст. 367 КК України.
21.03.2025 за вх.№9218/25 до суду від відповідача-3 надійшло клопотання про відкладення судового засідання, яке судом у протокольній формі задоволено.
У судовому засіданні 21.03.2025 судом у протокольній формі винесено ухвалу у порядку ст. 202 ГПК України про відкладення судового засідання на 10.04.2025 о 10:20.
24.03.2025 за вх.№2-406/25 до суду від Малиновської окружної прокуратури міста Одеси надійшла заява про забезпечення позову, в якій заявник просив суд вжити заходів забезпечення позову шляхом накладення арешту на об'єкт нерухомого майна, загальною площею 3317,6 кв.м, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Братів Поджіо, 4 (РНОНМ у Державному реєстрі 1499969251101), із забороною відповідачу - ТОВ “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» (код ЄДРПОУ: 40899924, 65113, вул. Ак. Корольова, 31, кв. 5, м. Одеса, Одеська області) та іншим особам вчиняти певні дії щодо об'єкта нерухомого майна (у тому числі заборонити відчуження та розпорядження, поділ та зміну об'єкта нерухомого майна, заборонити будь-яким суб'єктам державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, які уповноважені здійснювати реєстраційні дії в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у тому числі нотаріусам, іншим акредитованим суб'єктам, посадовим особам здійснювати будь-які реєстраційні дії або вносити будь-які відомості щодо відповідного об'єкту нерухомого майна).
Ухвалою суду від 26.03.2025 заяву за вх.№2-406/25 від 24.03.2025 про забезпечення позову у справі №916/3931/24 задоволено; вжито заходи забезпечення позову шляхом накладення арешту на об'єкт нерухомого майна, загальною площею 3317,6 кв.м, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Братів Поджіо, 4 (РНОНМ у Державному реєстрі 1499969251101), із забороною відповідачу-3 - ТОВ “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» (код ЄДРПОУ 40899924, 65113, вул. Ак. Корольова, 31, кв. 5, м. Одеса, Одеська області) та іншим особам вчиняти певні дії щодо об'єкта нерухомого майна (у тому числі заборонити відчуження та розпорядження, поділ та зміну об'єкта нерухомого майна, заборонити будь-яким суб'єктам державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, які уповноважені здійснювати реєстраційні дії в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у тому числі нотаріусам, іншим акредитованим суб'єктам, посадовим особам здійснювати будь-які реєстраційні дії або вносити будь-які відомості щодо відповідного об'єкту нерухомого майна).
09.04.2025 за вх.№11517/25 до суду від відповідача-3 надійшло клопотання, в якому відповідач-3 просить поновити строк для подання доказів та долучити висновок №1138-34-25 будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи, виконаний 02.04.2025 судовим експертом Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз, яке судом у протокольній формі задоволено та долучено додаткові документи до матеріалів справи.
10.04.2025 за вх.№11586/25 до суду від відповідача-3 надійшло клопотання про долучення перекладу на українську мову раніше поданого доказу - звіту про результати інженерно-технічного обстеження нежитлових будівель, яке судом у протокольній формі задоволено та долучено додаткові документи до матеріалів справи.
10.04.2025 за вх.№11663/25 до суду від відповідача-3 надійшло клопотання про долучення оригіналу висновку №1138-34-25 будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи, виконаного 02.04.2025 судовим експертом Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз, яке судом у протокольній формі задоволено та долучено додаткові документи до матеріалів справи.
У судовому засіданні 10.04.2025 судом у протокольній формі винесено ухвалу у порядку ст. 202 ГПК України про відкладення судового засідання на 08.05.2025 о 14:30.
05.05.2025 за вх.№14330/25 до суду від прокурора надійшли заперечення на клопотання відповідача-3 про поновлення строку та долучення висновку експерта №1138-34-25 до матеріалів справи.
Судове засідання 08.05.2025 о 14:30 не відбулось у зв'язку з оголошенням системою цивільної оборони у м. Одеса та Одеській області повітряної тривоги. Ухвалою суду від 13.05.2025 судове засідання призначено на 28.05.2025 о 10:40. У судовому засіданні 28.05.2025 судом у протокольній формі винесено ухвалу у порядку ст. 202 ГПК України про відкладення судового засідання на 27.06.2025 о 12:00. Ухвалою суду від 17.06.2025 судове засідання призначено на 03.07.2025 о 15:30. У судовому засіданні 03.07.2025 судом у протокольній формі винесено ухвалу у порядку ст. 202 ГПК України про відкладення судового засідання на 17.07.2025 о 14:30. У судовому засіданні 17.07.2025 судом у протокольній формі винесено ухвалу у порядку ст. 202 ГПК України про відкладення судового засідання на 05.09.2025 о 10:00.
У судовому засіданні 05.09.2025 прокурор просить суд задовольнити позов.
Відповідач-1 у підготовчі та судові засідання не з'явився, про дату час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.
Представники відповідача-2 та відповідача-3 у судовому засіданні 05.09.2025 просять суд відмовити у задоволенні позову.
У зв'язку з військовою агресією російської федерації проти України, Указом Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 “Про введення воєнного стану в Україні», затвердженим Законом України від 24.02.2022 №2102-IX, в Україні було введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, який неодноразово продовжувався, зокрема, Указом Президента України від 14 липня 2025 року №478/2025 продовжено строк дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 07 серпня 2025 року строком на 90 діб.
Справа №916/3931/24 розглядається судом в період оголошеного на всій території України воєнного стану через військову агресію російської федерації проти України.
Жодних заяв та/або клопотань, пов'язаних з неможливістю вчинення якихось процесуальних дій у зв'язку з воєнним станом, про намір вчинити такі дії до суду від учасників справи не надійшло.
У відповідності до вимог пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод - кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку. Поняття розумного строку не має чіткого визначення, проте розумним слід вважати строк, який необхідний для вирішення справи у відповідності до вимог матеріального та процесуального законів.
В судовому засіданні 05.09.2025 господарський суд дійшов висновку про можливість розгляду справи по суті.
Відповідно до ст. 240 ГПК України в судовому засіданні 05.09.2025 оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши прокурора та представників відповідача-2, відповідача-3, господарський суд встановив:
22.08.2017 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» (орендар) був укладений договір оренди нежилого приміщення №816/К.
Відповідно до п.1.1 договору оренди №816/К орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові будівлі та споруди, загальною площею 3317,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Братів Поджіо, 4 (далі за текстом об'єкт оренди); характеристика об'єкта оренди наводиться у технічному паспорті, який виданий КП “ОМБТІ та РОН» від 20.09.2011; ринкова вартість об'єкта оренди становить 14494180 гривень (без урахування податку на додану вартість); звіт про незалежну оцінку вартості об'єкта оренди складений ПП “ДЕЛЬТА-КОНСАЛТІНГ»; сертифікат суб'єкта оціночної діяльності №16292/14, виданий 22.04.2014 Фондом державного майна України.
Згідно з п.1.3 договору оренди №816/К термін дії договору оренди: з 22 серпня 2017 року до 22 серпня 2019 року.
За п.2.2 договору оренди №816/К за орендоване приміщення орендар, зобов'язується сплачувати орендну плату, що становить за перший місяць після підписання договору оренди місяць 181177,25 грн. (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць; розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України; податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства; орендні платежі починають нараховуватися з моменту підписання відповідного акта приймання-передачі орендованих приміщень.
Пунктом 4.1 договору оренди №816/К передбачено, що вказані у п.1.1 приміщення орендодавцем передаються орендарю виключно для розміщення складів.
Відповідно до п.4.4 договору оренди №816/К капітальний ремонт, реставрація, реконструкція, технічне переобладнання об'єкта оренди, викликані особливостями господарської діяльності орендаря, проводяться лише з дозволу-погодження орендодавця, з наданням проектно-кошторисної (кошторисної) документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку; після проведення перепланування або реконструкції, що потягла за собою зміну конструктивних елементів приміщень, орендар зобов'язаний замовити за власний рахунок в КП “БТІ» Одеської міської ради технічний паспорт на ці приміщення і не пізніше 3-х місяців після закінчення ремонтних робіт надати його орендодавцю.
За п.п. 7.2, 7.7, 7.8 договору оренди №816/К відчуження орендованих приміщень здійснюється відповідно до чинного законодавства України; після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право на його продовження на нових умовах у разі належного виконання ним умов договору та за відсутності у орендодавця наміру передачі об'єкта оренди на наступний термін на конкурсних засадах; у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, що були передбачені договором.
Згідно з п.7.11 договору оренди №816/К дія договору оренди припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; продажу об'єкта оренди за участю орендаря; загибелі об'єкта оренди; достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду; банкрутства або ліквідації орендаря; в інших випадках, передбачених чинним законодавством.
Пунктом 7.14 договору оренди №816/К визначено, що передача приміщень в оренду не означає передачу орендарю права власності на це приміщення; власником об'єкта оренди залишається територіальна громада міста Одеси.
За Актом приймання-передачі нежитлового приміщення заступник начальника орендного відділу Одеської міської ради Мациєвська О.А. здала, а директор ТОВ “Будівельно- монтажне управління-1 Інвест» Кабанов С.О. прийняв в оренду нежитлові будівлі та споруди загальною площею 3317,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Братів Поджіо, 4.
17.10.2017 ТОВ “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» звернувся з заявою про викуп нерухомого майна, що є об'єктом комунальної власності територіальної громади міста Одеси, в якій вказано, що заявник є орендарем нежитлових будівель та споруд загальною площею 3317,6 кв.м, що розташовані за адресою: місто Одеса, вулиця Братів Поджіо, будинок 4, на підставі договору оренди нежилого приміщення №816/К та заявлено прохання розглянути можливість щодо викупу Товариством зазначених вище нежитлових будівель та споруд (по 1/2).
14.12.2017 Одеською міською радою прийнято рішення №2750-VII “Про внесення змін до Переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню в інший спосіб, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 24.12.2014 року №6014-VI», відповідно по п.1 якого вирішено внести зміни до Переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню в інший спосіб, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 24 грудня 2014 року № 6014-VI, доповнивши його новими пунктами наступного змісту, зокрема: п.252. 1/2 нежитлових будівель та споруд, що складає 1658,8 кв.м загальної площі нежитлових будівель та споруд вул. Братів Поджіо, 4 - викуп орендарем за грошові кошти; п.253. 1/2 нежитлових будівель та споруд, що складає 1658,8 кв.м загальної площі нежитлових будівель та споруд вул. Братів Поджіо, 4 - викуп орендарем за грошові кошти.
05.03.2018 між територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради, від імені якої діяв Департамент комунальної власності Одеської міської ради (продавець), та Товариством з обмеженою відповідальністю “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» (покупець) укладено договір купівлі-продажу індивідуально визначеного майна комунальної власності у вигляді 1/2 частки нежитлових будівель та споруд, що складають 1658,8 кв.м від загальної площі нежитлових будівель та споруд, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Поджіо Братів, буд. 4, який посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстровано його в реєстрі за №362.
05.03.2018 між територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради, від імені якої діяв департамент комунальної власності Одеської міської ради (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» (покупець) укладено договір купівлі-продажу індивідуально визначеного майна комунальної власності у вигляді 1/2 частки нежитлових будівель та споруд, що складають 1658,8 кв.м від загальної площі нежитлових будівель та споруд, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Поджіо Братів, буд. 4, який посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстровано його в реєстрі за №363.
Зміст умов договорів №№ 362, 363 є ідентичним, як за формою, так і за змістом.
Згідно з п.п. 1.1 договорів №№ 362, 363 продавець продав, а покупець купив індивідуально визначене майно комунальної власності у вигляді 1/2 частки нежитлових будівель та споруд, що складає 1658,8 кв.м від загальної площі нежитлових будівель та споруд, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Поджіо Братів, буд. 4, що відображено у технічному паспорті; в цілому нежитлові будівлі та споруди складаються з: прохідної - літ. “А», адміністративної будівлі - літ. “Б», складу - літ “Г», “Д», “Е», виробничо-адміністративної будівлі - літ. “Ж», майстерні - літ. “З», мийки - літ. “З1», майстерні - літ. “К», диспетчерської - літ. “И», вбиральні - літ. “Н», трансформатора - літ. “М», водоміра - літ. “О», сараю - літ. “П», огорожі - 1-7, гаражів - літ. “В-10в», загальною площею 3317,6 кв.м (за кожним з договорів окремо - по 1/2 частині нежитлових будівель і споруд); характеристика об'єкта купівлі-продажу наводиться у технічному паспорті, виданому КП “ОМБТІ та РОН» 20.09.2011.
Відповідно до п.1.2 договорів №№ 362, 363 відчуження об'єкта комунальної власності здійснюється згідно з рішенням Одеської міської ради від 14.12.2017 за №2570-VII “Про внесення змін до Переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню в інший спосіб, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 24.12.2014 за №6014-VI», на підставі Цивільного кодексу України, рішення Одеської міської ради від 28.04.2000 за №946-ІІІ “Про нову редакцію Положення “Про механізм відчуження об'єктів комунальної власності» (з наступними змінами) на підставі Цивільного кодексу України.
За п.п. 1.3, 1.4 договорів №№362,363 об'єкт купівлі-продажу оцінено у розмірі 7731000 грн., податок на додану вартість (ПДВ) враховано до вказаної суми та складає 1288500 грн., згідно з висновками оцінювача про ринкову вартість об'єкта незалежної оцінки 1/2 частки нежитлових будівель та споруд, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Поджіо Братів, будинок 4, що були виконані суб'єктом оціночної діяльності ПП “Дельта Консалтінг», затвердженими наказом директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 03.03.2018 року №88; ціна продажу об'єкта, зазначеного у п.1.1 договорів, становить 7731000 грн.
Згідно з п.2.1 договорів №№ 362, 363 покупець зобов'язаний сплатити ціну продажу об'єкта, зазначену у п.1.4 цього договору, у розмірі 7731000 грн. протягом 30 (тридцяти) календарних днів з моменту нотаріального посвідчення цього договору.
Пунктами 3.1, 3.2 договорів №№ 362, 363 передбачено, що передача об'єкта купівлі-продажу від продавця до покупця здійснюється у триденний строк після сплати покупцем в повному обсязі ціни продажу об'єкта купівлі-продажу та оформляється договором про повний розрахунок за придбаний об'єкт купівлі-продажу та актом приймання-передачі, які підписуються одночасно сторонами за цим договором; право власності на об'єкт купівлі-продажу переходить до покупця з моменту державної реєстрації права власності на придбаний об'єкт; державна реєстрація здійснюється уповноваженим органом в порядку, встановленому чинним законодавством, після повної сплати коштів, передбачених розділом 2 цього договору, штрафних санкцій, що можуть виникнути у зв'язку з неналежним виконанням зобов'язань за цим договором, підписання покупцем договору про повний розрахунок за придбаний об'єкт купівлі-продажу та акту приймання-передачі об'єкта, зазначеного у п.1.1 цього договору.
За п.5.4.2 договорів №№ 362, 363 покупець зобов'язаний не проводити реконструкцію, розширення, капітальний ремонт, зміну цільового призначення об'єкта нерухомості без отримання містобудівних умов та обмежень, узгоджених з органами архітектури та містобудування Одеської міської ради; забезпечувати належну експлуатацію об'єктів нерухомості, яка гарантує надійність будівельних конструкцій; проводити роботу по благоустрою прилеглих територій.
В матеріалах справи наявний Технічний паспорт на громадський будинок - нежитлові будівлі та споруди, м. Одеса, вул. Поджіо Братів, будинок 4, виготовлений 28.01.2019 ПП “Коло Друзів» на замовлення ТОВ “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ», в якому наведено, зокрема: схематичний план земельної ділянки, експлікацію, журнали підрахунку площі, характеристики будинку, господарських будівель та споруд.
Також в матеріалах справи наявний Технічний паспорт на виробничий будинок - нежитлові будівлі та споруди, м. Одеса, вул. Поджіо Братів, будинок 4, виготовлений 20.09.2011 КП “ОМБТІ та РОН» на замовлення територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради, в якому наведено, зокрема: схематичний план земельної ділянки, експлікацію, журнали підрахунку площі, характеристики будинку, господарських будівель та споруд.
З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об'єкта - нежитлові будівлі та споруди, загальною площею 3317,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Поджіо Братів, будинок 4 (реєстраційний номер 1499969251101), вбачається, що 09.01.2019 за власником - ТОВ “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» було проведено державні реєстрації права власності на вказаний об'єкт:
- 1/2 частка (спільна часткова) (номер відомостей про речове право - 29821819; підстава внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, 45017384 від 11.01.2019, Мельник В.О., Агенція реєстраційних послуг, Одеська обл.; документи подані для державної реєстрації - договір купівлі-продажу №363 від 05.03.2018);
- 1/2 частка (спільна часткова) (номер відомостей про речове право - 29822022; підстава внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, 45017637 від 11.01.2019, Мельник В.О., Агенція реєстраційних послуг, Одеська обл.; документи подані для державної реєстрації - договір купівлі-продажу №362 від 05.03.2018).
Рішенням Господарського суду Одеської області від 16.06.2021 у справі №916/612/21, яке залишено без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.11.2021, відмовлено у задоволенні позову Одеської міської ради до ТОВ “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» про розірвання договорів купівлі-продажу, скасування рішення державного реєстратора, стягнення та повернення майна. Рішення обґрунтоване, зокрема, наступним:
- п.1 ч.2 ст. 258 ЦК України встановлено, що позовна давність в один рік застосовується, зокрема, до вимог про стягнення неустойки (штрафу, пені); з урахуванням обставин справи, Одеська міська рада могла реалізувати своє право на звернення до суду про стягнення неустойки з 05.05.2018 по 05.05.2019, однак відповідного звернення до суду не надходило; отже наявні правові підстави для застосування позовної давності щодо позовних вимог позивача про стягнення з відповідача неустойки за договорами купівлі-продажу №362 та №363, відповідно суд відмовляє у позові у цій частині;
- щодо розірвання договорів купівлі-продажу за №362 та №363, скасування рішення про державну реєстрацію права власності за вказаними договорами та повернення об'єкту купівлі-продажу у комунальну власність - звернення Одеської міської ради датується 09.03.2021, однак таке право у позивача з'явилось 05.05.2018; Одеська міськрада звернулася за захистом свої прав вже після виконання відповідачем всіх платежів, обумовлених договорами; оскільки відповідачем здійснено оплату об'єкту купівлі-продажу в повному обсязі та договори купівлі-продажу №362 та №362 є виконаними, державна реєстрація права власності об'єкту купівлі-продажу є правомірною, в зв'язку з чим відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог про скасування рішення про державну реєстрацію права власності за вказаними договорами та повернення об'єкту купівлі-продажу у комунальну власність.
У листі від 27.05.2024 №01-6/133-ПР Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, у відповідь на запит прокурора, повідомило, що в реєстрі будівельної діяльності відсутня інформація щодо видачі документів дозвільного/декларативного характеру щодо об'єкту за адресою: м. Одеса, вул. Поджіо Братів, будинок 4; до Управління не надходили та Управлінням не реєструвались документи дозвільного/декларативного характеру на виконання будівельних робіт, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів за вищевказаною адресою.
У листі від 13.05.2024 №01-19/1247 Департамент комунальної власності Одеської міської ради, у відповідь на запит прокурора, повідомив, що поліпшення орендованого майна не проводилось, письмова згода орендодавцем на здійснення невід'ємних поліпшень ТОВ “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» не надавалась; договір про повний розрахунок за придбаний об'єкт та акт приймання-передачі у Департаменту відсутні.
У листі від 16.05.2024 №01-15/141 Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради, у відповідь на запит прокурора, повідомив, що за інформацією архіву та відділу загального листування Департаменту, дані щодо звернення протягом 2017-2024 років ТОВ “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» з заявою про надання містобудівних умов та обмежень за адресою: м. Одеса, вул. Поджіо Братів, будинок 4, в Департаменті не значаться; Департамент не володіє інформацією щодо наявності дозвільних документів на проведення будівельних робіт за зазначеною адресою.
У листі в порядку ст. 23 Закону України “Про прокуратуру» від 26.06.2024 №51-5420Вих-24 прокурор повідомив Одеську міську раду про те, що за результатами опрацювання договорів купівлі-продажу №№ 362, 363, укладених з ТОВ “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ», встановлені факти порушення інтересів держави при розпорядження комунальним майном, у зв'язку з цим просив Одеську міську раду повідомити чи вживались та чи планується вжиття відповідних заходів Одеською міською радою на захист порушених інтересів територіальної громади міста Одеси, у тому числі в судовому порядку; у разі невжиття заходів прокуратурою буде вирішуватись питання щодо звернення до суду із позовною заявою на захист інтересів держави.
У листі від 24.07.2024 №01-19/1811 Департамент комунальної власності Одеської міської ради, у відповідь на запит прокурора щодо можливого порушення інтересів держави при розпорядження комунальним майном, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Поджіо Братів, будинок 4, наведено посилання на норми Закону України “Про місцеве самоврядування» та ст. 777 ЦК України, а також повідомлено про рішення Господарського суду Одеської області від 16.06.2021 у справі №916/612/21, яке залишено без змін постановою Південно-західного апеляційного суду від 02.11.2021, яким відмовлено у задоволенні позову Одеської міської ради до ТОВ “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» про розірвання договорів №№ 362, 363 від 05.03.2018, стягнення неустойки, повернення у комунальну власність нежитлових будівель та споруд.
В матеріалах справи наявний дозвіл від 05.09.2024 на розголошення відомостей досудового розслідування у кримінальному провадженні №42022163020000098 від 19.10.2022.
На підтвердження власних доводів та на спростування заявлених позовних вимог відповідачем-3 надано та матеріали справи містять наступні документи:
- науковий висновок у галузі права доктора юридичних наук, професора, члена-кореспондента Національної академії правових наук України, завідувача кафедри господарського права і процесу Національного університету “Одеська юридична академія» Подцерковного Олега Петровича, датований 06.02.2025, в якому наведено наступний узагальнюючий висновок:
« 1.Починаючи з 07.03.2018, на відносини між Одеською міською радою (її виконавчими органами) та ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» з приватизації комунального майна, згідно з укладеними договорами купівлі-продажу комунального майна - нежитлових будівель, площею 1658,8 кв. м, що знаходяться за адресою: м. Одеса, вулиця Братів Поджіо, 4, за №362 та №363, поширюється дія положень абзацу другого частини третьої статті 30 Закону України №2269-VIII від 18.01.2018 “Про приватизацію державного і комунального майна» у частині тримісячної позовної давності для визнання недійсними результатів приватизації об'єкта малої приватизації або договору купівлі-продажу об'єкта малої приватизації;
2.Якщо вважати, що перебіг позовної давності за позовом про визнання недійсними договорів купівлі-продажу комунального майна - нежитлових будівель, укладених між Одеською міською радою та ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» 05.03.2018, почав обраховуватися із 06.03.2018, то з урахуванням того, що відповідний об'єкт відноситься до малої приватизації, а Закон України №2269-VIII від 18.01.2018 “Про приватизацію державного і комунального майна» набрав чинності 07.03.2018, то слід вважати, що тримісячна позовна давність для відповідних позовів уповноваженого органу державної влади та/чи органу місцевого самоврядування та/чи прокурора спливла по закінченню відповідного тримісячного строку з моменту набрання чинності Законом України №2269-VIII, тобто з 08.06.2018»;
- звіт про результати інженерно-технічного обстеження нежитлових будівель і споруд, загальною площею 3317,6 кв.м, адреса: м. Одеса, вул. Поджіо Братів, будинок 4, складений ПП “Дельта-Консталтинг» у 2017 році (наявний переклад на українську мову), в якому містяться наступні висновки та рекомендації: «об'єкт обстеження - будівлі та споруди, зокрема: будівлі під г літерами “А», “Б», “В», “Г», “Д», “Е», “Ж», “3», “31», “К», “И», “М», “Н», “О» та споруда під літерою “О», загальною площею 3317,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Братів Поджіо, 4; за наявними архівними даними обстежувані будівлі побудовані наприкінці 60-х р.р. на початку 70-х років; за відомостями, наданими користувачем об?єкта обстеження, за період його експлуатації роботи з капітального ремонту в будівлях не проводили, роботи з поточного ремонту не проводили протягом останніх 25-30 років; наразі експлуатуючими службами користувача будівель зафіксовано значне погіршення технічного стану будівель, що перешкоджає їхній нормальній та безпечній експлуатації; у геологічній будові ділянки, за даними розвідувального буріння, до глибини 40 м беруть участь четвертинні відкладення, представлені лесовидними і лесовими суглинками, лесовими супісками і важкими суглинками; за характером підтоплення майданчик належить до техногенно-підтопленого; сезонні коливання РПВ становлять + 0,5-1,0 м; згідно з ДБНВ.1.1-12:2006 ділянка вишукувань належить до району із сейсмічністю в 7 балів; за сейсмічними властивостями ґрунти майданчика належать до третьої категорії; результати обстеження свідчать про те, що загальний технічний стан будівель і споруд охарактеризовано загалом як “незадовільний», з фізичним зносом окремих елементів до 50%, зношеність внутрішньо-дворового мощення - не менше 45,00%; результати технічного обстеження засвідчили істотний технічний і моральний знос конструкцій, елементів і деталей будівлі, що негативно впливає на експлуатаційну придатність усіх будівель; подальша експлуатація будівель без проведення ремонтних робіт призведе до погіршення технічної ситуації і знизить рівень експлуатаційної придатності та надійності будівель, може спричинити незворотне погіршення їхнього стану, аж до повного руйнування»;
- договір генерального підряду від 24.10.2017 №1/10, укладений між ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» (замовник) та ТОВ “БМУ-1» (генеральний підрядник), відповідно до якого: об'єкт - капітальний ремонт будівель за адресою: м. Одеса, вул. Братів Поджіо, 4; генеральний підрядник зобов'язується на свій ризик та власними силами та/або залученими силами та засобами у відповідності до дефектного акту замовника виконати роботи з капітального ремонту об'єкту і передати замовнику об'єкт, а замовник бере на себе зобов'язання прийняти роботи та своєчасно здійснити оплату їх вартості;
- дефектний акт до договору №1/10 від 24.10.2017, в якому наведено перелік об'ємів робіт і витрат; договірна ціна на будівництво до договору №1/10 від 24.10.2017; локальний кошторис на будівельні роботи станом на 24.10.2017;
- акт приймання передачі будівельного майданчика від 11.12.2017 до договору №1/10 від 24.10.2017 (складений російською мовою, переклад на українську мову не надано); акти прихованих робіт за 2018 рік (складені російською мовою, переклад на українську мову не надано) - вказані докази судом не беруться до уваги, оскільки відповідачем-3 не надано їх засвідчений у встановленому порядку переклад українською мовою, при цьому відповідачем-3 не було обґрунтовано та не було доведено суду об?єктивну неможливість подання до суду перекладу поданих документів як доказів українською мовою, що унеможливлює для суду оцінку таких документів як доказів у справі;
- акти інвестиції незавершеного будівництва за період березня-вересня 2018 року форми КБ-7; акт незавершеного виробництва до договору №1/10 від 24.10.2017 за вересень 2018 року та підсумкова відомість ресурсів (витрати по факту), в яких наведено, зокрема, перелік найменування робіт та витрат, кількість, вартість;
- висновок незалежного аудитора щодо окремих операції ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» від 24.02.2025, складений АФ “Адіміона», відповідно до якого:
« 1.У відповідності до норм чинного законодавства України, за даними бухгалтерського обліку і фінансової звітності Товариства з обмеженою відповідальністю “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ», сплачено орендної плати, у період часу з 22.08.2017 по 31.01.2019, за договором оренди №816/К нежилого приміщення, укладеним між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ», як орендарем, в загальній сумі 3146339,19 грн.;
2.У відповідності до норм чинного законодавства України, за даними бухгалтерського обліку і фінансової звітності Товариства з обмеженою відповідальністю “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ», було сплачено Товариством з обмеженою відповідальністю “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ», у період часу з 28.12.2020 по 31.01.2025, орендної плати за земельну ділянку, площею 2,4105 га, за адресою: м. Одеса, вулиця Братів Поджіо, 4, кадастровий номер 5110137300:07:001:0028, згідно з договором оренди земельної ділянки №276 від 28.12.2020, укладеним між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ», в загальній сумі 3086683,86 грн.;
3.У відповідності до норм чинного законодавства України, за даними бухгалтерського обліку і фінансової звітності Товариства з обмеженою відповідальністю “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ», було сплачено Товариством з обмеженою відповідальністю “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» податку на нерухоме майно, а саме за об'єкт нерухомого майна - нежитлові будівлі, площею 1658,8 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Одеса, вулиця Братів Поджіо, 4, у період з 11.01.2019 по 31.01.2025, в загальній сумі 1036830,18 грн.»; до звіту додані та наявні в матеріалах справи: копія договору оренди оренди №816/К; подані декларації орендної плати за земельну ділянку за період 2020-2025 роки; подані декларації податку на нерухоме майно за період 2019-2025 роки; банківські виписки за період 2018-2025 роки.
- претензії Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 23.01.2020 щодо сплати ТОВ “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» доплат по валютному еквіваленту та неустойок за договорами №№ 362, 363; перерахунки по валютному еквіваленту та розрахунок неустойки за договорами №№ 362, 363;
- лист Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 13.02.2025 №01-19/250, в якому на адвокатський запит адвоката відповідача-3 повідомлено, що на офіційному сайті Одеської міської ради 27.12.2017 оприлюднено рішення Одеської міської ради від 14.12.2017 №2750-VIІ “Про внесення змін до Переліку об?єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню в інший спосіб, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 24 грудня 2014 року №6014-VI», до якого включені об?єкти за зазначеною адресою (м. Одеса, вулиця Братів Поджіо, 4);
- роздруківка з вебсайту Одеської міської ради за 27.12.2017, відповідно до якої у розділі “Нормативні акти» було розміщено та оприлюднено рішення від 14.12.2017 №2750-VIІ “Про внесення змін до Переліку об?єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню в інший спосіб, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 24 грудня 2014 року №6014-VI» з відповідними додатками (пунктами, зокрема, п.п. 252, 253 рішення);
- висновок експерта №1138-34-25 будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 02.04.2025, складений Одеським науково-дослідним інститутом судових експертиз Міністерства юстиції України на замовлення ТОВ “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ», в якому зроблені наступні висновки:
« 1.Враховуючи ретроспективу досліджень, за результатами візуального обстеження та проведеним дослідженням в межах наданих матеріалів встановлено, що будівельні роботи з капітального ремонту нежитлових будівель та споруд, загальною площею 3317,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Братів Поджио, 4, які перебували в оренді ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» відповідно до договору оренди нерухомого майна від 22.08.2027, укладеного із Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, є невід?ємними поліпшеннями, проведеними у період 2018 року, перелік та обсяги яких відповідають переліку та обсягу будівельних робіт, що зазначені у акті незавершеного виробництва форми №КБ-2в за вересень 2018 року;
2.Ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, проведених у період 2018 року, а саме нежитлових будівель та споруд, загальною площею 3317,6 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Братів Поджио, 4, які перебували в оренді ТОВ “БМУ-1 ІНВЕСТ» відповідно до договору оренди нерухомого майна від 22.08.2027, укладеного із Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, становила: 3813276 грн.».
Вважаючи, що Одеська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем, договори купівлі-продажу укладені усупереч вимогам законодавства, а спірні нежитлові приміщення, які на цей час перебувають у власності ТОВ “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ», підлягають поверненню територіальній громаді міста Одеси, прокурор звернувся до господарського суду з даним позовом в інтересах держави.
Проаналізувавши наявні у справі докази та надавши їм правову оцінку, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову, виходячи з наступного.
Відповідно до ч.1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов'язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
У відповідності до п.3 ч.1 ст. 131-1 Конституції України в Україні діє прокуратура, яка здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.
За ч.3 ст. 23 Закону України “Про прокуратуру» прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті.
Згідно з ч.4 ст. 53 ГПК України прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.
Відповідно до ч.5 ст. 53 ГПК України у разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду, прокурор зазначає про це у позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.
У даній справі позов подано прокурором в інтересах держави без визначення органу, уповноваженого на здійснення відповідних функцій у спірних правовідносинах.
Обґрунтовуючи своє звернення до суду із вказаним позовом, прокурор зазначає, що Одеська міська рада, як власник нерухомого майна, зобов'язана вживати заходи щодо сумлінного та добросовісного управління довіреним їй комунальним майном, забезпечувати його ефективне використання, контролювати стан збереження, а у випадку порушення іншими особами права власності територіальної громади - невідкладно реагувати; окрім того, саме вказаним органом допущено порушення вимог закону під час надання у власність об'єкту нерухомого майна комунальної форми власності у позаконкурентний спосіб, що виключає можливість здійснення ним захисту законних інтересів держави у спірних правовідносинах у спосіб, який обрав прокурор; більш того, міська рада в даному позові виступає одним з співвідповідачів, та вважає спірне рішення та договори купівлі-продажу нерухомого майна такими, що відповідають чинному законодавству України, що унеможливлює його визначення в якості позивача та відповідача у справі одночасно; у зв'язку з тим, що орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах - Одеська міська рада - виступає в справі відповідачем, Малиновська окружна прокуратура міста Одеси самостійно звертається до суду за захистом інтересів держави; правовідносини, пов'язані з вибуттям об'єкта нерухомого майна комунальної форми власності, становлять суспільний, публічний інтерес, а незаконне рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, на підставі якого об'єкт нерухомості вибув з державної чи комунальної власності, такому суспільному інтересу не відповідає; Малиновською окружною прокуратурою міста Одеси подано позов з метою захисту прав та інтересів територіальної громади міста Одеси як власника нерухомого майна; територіальна громада здійснює свої цивільні права та обов'язки через орган місцевого самоврядування - Одеську міську раду, замість якої й діє прокурор; таким чином, у правовідносинах щодо розпорядження Одеською міською радою комунальним нерухомим майном поза конкурсом та передачі його в користування ТОВ “Будівельно-монтажне управління-1 Інвест», органом, уповноваженим на здійснення відповідних функцій у спірних правовідносинах, могла б бути лише Одеська міська рада як представник інтересів територіальної громади міста Одеси; враховуючи те, що у даному спорі відсутній інший орган, який міг би здійснювати захист порушених інтересів держави, а Департамент комунальної власності та Одеська міська рада не вбачають поршень інтересів територіальної громади міста Одеси, спір належить до передбачених випадків, коли прокурор може звертатися до суду як позивач.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 11.06.2024 по справі №925/1133/18 виснувала, що: 1) прокурор звертається до суду в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, якщо: - орган є учасником спірних відносин і сам не порушує інтересів держави, але інший учасник порушує (або учасники порушують) такі інтереси; - орган не є учасником спірних відносин, але наділений повноваженнями (компетенцією) здійснювати захист інтересів держави, якщо учасники спірних відносин порушують інтереси держави; 2) прокурор звертається до суду в інтересах держави як самостійний позивач, якщо: - відсутній орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах; - орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, є учасником спірних відносин і сам порушує інтереси держави. У разі, якщо державний орган або орган місцевого самоврядування діє або приймає рішення всупереч закону та інтересам Українського народу, прокурор має право діяти на захист порушених інтересів держави шляхом подання відповідного позову до суду. В цьому випадку органи, які прийняли рішення чи вчинили дії, що, на думку прокурора, порушують інтереси держави, набувають статусу відповідача.
Таким чином, вирішуючи питання про правомірності звернення прокурора із даним позовом, суд враховує, що Одеська міська рада є учасником спірних відносин, тому прокурор визначив її процесуальний статус як відповідача, застосовуючи відповідні правові позиції.
Згідно з ч.2 ст. 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов'язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
За ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Відповідно до п.30 ч.1 ст. 26 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні» (в редакції станом на 14.12.2017) виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання: прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна; затвердження місцевих програм приватизації, а також переліку об'єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації; визначення доцільності, порядку та умов приватизації об'єктів права комунальної власності; вирішення питань про придбання в установленому законом порядку приватизованого майна, про включення до об'єктів комунальної власності майна, відчуженого у процесі приватизації, договір купівлі-продажу якого в установленому порядку розірвано або визнано недійсним, про надання у концесію об'єктів права комунальної власності, про створення, ліквідацію, реорганізацію та перепрофілювання підприємств, установ та організацій комунальної власності відповідної територіальної громади.
За ч.ч. 5, 6 ст. 60 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні» (в редакції станом на 14.12.2017) органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду. Доцільність, порядок та умови відчуження об'єктів права комунальної власності визначаються відповідною радою. Доходи від відчуження об'єктів права комунальної власності зараховуються до відповідних місцевих бюджетів і спрямовуються на фінансування заходів, передбачених бюджетами розвитку.
У відповідності до ст. 328 ЦК України (в редакції станом на дату укладення спірних договорів) право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до ст.ст. 355, 356 ЦК України (в редакції станом на дату укладення спірних договорів) за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Особливості договору купівлі-продажу окремих видів майна можуть встановлюватися законом.
За ст. 759 ЦК України (в редакції станом на дату укладення спірних договорів) за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Згідно з ч.1 ст. 763 ЦК України (в редакції станом на дату укладення спірних договорів) договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Відповідно до ст. 777 ЦК України (в редакції станом на дату укладення спірних договорів) наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Згідно з ст. 345 ЦК України фізична або юридична особа може набути право власності у разі приватизації державного майна та майна, що є в комунальній власності. Приватизація здійснюється у порядку, встановленому законом.
Відповідно до ч.4 ст. 3 Закону України “Про приватизацію державного майна» (в редакції станом на дату укладення спірних договорів) відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.
Згідно з ч.2 ст. 16-2 Закону України “Про приватизацію державного майна» (в редакції станом на дату укладення спірних договорів) викуп об'єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».
Частиною 6 ст. 29 Закону України “Про приватизацію державного майна» (в редакції станом на дату укладення спірних договорів) передбачено, що порушення встановленого законодавством порядку приватизації або прав покупців є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу об'єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством України.
Стаття 3 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (в редакції станом на дату укладення спірних договорів) передбачає, що приватизація об'єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - конкурс). Шляхом продажу за конкурсом може здійснюватися приватизація окремих єдиних майнових комплексів групи А та окремих об'єктів групи Ж.
Згідно з ч.ч. 1, 3 ст. 11 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (в редакції станом на дату укладення спірних договорів) викуп застосовується щодо об'єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об'єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об'єкта встановлюється Фондом державного майна України.
Статтею 18-2 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (в редакції станом на дату укладення спірних договорів) передбачено, що приватизація об'єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.
Відповідно до п.п. 2.1, 2.2 Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України №377 від 27.02.2004 (в редакції станом на дату укладення спірних договорів) ідентифікацією поліпшень орендованого нерухомого майна (далі - ідентифікація поліпшень) є встановлення суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання факту відповідності підтверджувальних документів, наданих орендарем, про здійснені ним заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого нерухомого майна та (або) його споживчих якостей (далі - поліпшення), наявним поліпшенням, які неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок коштів орендаря та за згодою орендодавця. Ідентифікуються поліпшення, що здійснені протягом строку дії договору оренди та наявні на дату оцінки. Підтверджувальні документи про здійснені орендарем поліпшення, що подаються ним до відповідного органу приватизації, включають: договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства; письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого нерухомого майна за його кошти; погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо; аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря. Аудиторський висновок має містити розшифровку періодів освоєння, напрямів та джерел фінансування поліпшень, у тому числі за рахунок коштів орендаря, з посиланням на підтверджувальні документи; довідку, видану орендарем та завірену аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв'язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена орендарем на збільшення вартості його необоротних активів, у розмірі, який перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для включення їх до валових витрат. При визначенні суми зазначених витрат ураховується невідшкодована орендодавцю вартість придатних для подальшого використання будівельних матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування, отриманих орендарем під час здійснення поліпшень; інші документи, необхідні для виконання положень цього Порядку.
Пунктами 8.1, 8.2 Порядку продажу об'єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 02.04.2012 №439 (в редакції станом на дату укладення спірних договорів) передбачено, що викуп об'єктів малої приватизації застосовується відповідно до пункту 3.3 розділу ІІІ та пункту 7.15 розділу VII цього Порядку щодо об'єктів малої приватизації, які не продані на аукціоні, за конкурсом, а також якщо право покупця на викуп об'єкта передбачено чинним законодавством України. Ціна продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, установлюється на підставі результатів його оцінки.
Статтею 289 ГК України (що діяв на момент виникнення спірних правовідносин, в редакції станом на дату укладення спірних договорів) передбачено, що орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди. Орендар має право у будь-який час відмовитися від здійснення передбаченого в договорі права на викуп об'єкта оренди. Приватизація цілісних майнових комплексів, нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна, зданих в оренду, здійснюється у випадках і порядку, передбачених законом.
У відповідності до ч.ч. 1-5 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
За ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно з ч.1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
За ч.3 ст. 228 ЦК України у разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним. Якщо визнаний судом недійсний правочин було вчинено з метою, що завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, то при наявності умислу у обох сторін - в разі виконання правочину обома сторонами - в дохід держави за рішенням суду стягується все одержане ними за угодою, а в разі виконання правочину однією стороною з іншої сторони за рішенням суду стягується в дохід держави все одержане нею і все належне - з неї першій стороні на відшкодування одержаного. При наявності умислу лише у однієї із сторін все одержане нею за правочином повинно бути повернуто іншій стороні, а одержане останньою або належне їй на відшкодування виконаного за рішенням суду стягується в дохід держави.
У відповідності до ч.1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно з вимогами ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов'язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.
Відповідно до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Обов'язок з доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб'єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з'ясувати обставини, які мають значення для справи. Важливим елементом змагальності процесу є стандарти доказування - спеціальні правила, яким суд має керуватися при вирішення справи. Ці правила дозволяють оцінити, наскільки вдало сторони виконали вимоги щодо тягаря доказування і наскільки вони змогли переконати суд у своїй позиції, що робить оцінку доказів більш алгоритмізованою та обґрунтованою. На сьогодні у праві існують такі основні стандарти доказування: “баланс імовірностей» (balance of probabilities) або “перевага доказів» (preponderance of the evidence); “наявність чітких та переконливих доказів» (clear and convincing evidence); “поза розумним сумнівом» (beyond reasonable doubt). Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов'язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27.01.2022 у справі №917/996/20).
Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 рішення Європейського суду з прав людини у справі “Салов проти України» від 06.09.2005).
У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі “Надточий проти України» від 15.05.2008 зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.
Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.
Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об'єктивного з'ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.
Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
За ст. 104 ГПК України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні.
Відповідно до ст.ст. 108, 109 ГПК України учасники справи мають право подати до суду висновок експерта у галузі права щодо: 1) застосування аналогії закону, аналогії права; 2) змісту норм іноземного права згідно з їх офіційним або загальноприйнятим тлумаченням, практикою застосування, доктриною у відповідній іноземній державі. Висновок експерта у галузі права не може містити оцінки доказів, вказівок про достовірність чи недостовірність того чи іншого доказу, про переваги одних доказів над іншими, про те, яке рішення має бути прийнято за результатами розгляду справи. Висновок експерта у галузі права не є доказом, має допоміжний (консультативний) характер і не є обов'язковим для суду. Суд може посилатися в рішенні на висновок експерта у галузі права як на джерело відомостей, які в ньому містяться, та має зробити самостійні висновки щодо відповідних питань.
У рішенні Європейського суду з прав людини “Серявін та інші проти України» (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE) вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі “Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, №303-A, п.29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов'язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі “Суомінен проти Фінляндії» (Suominen v. Finland), №37801/97, п.36, від 1 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі “Гірвісаарі проти Фінляндії» (Hirvisaari v. Finland), №49684/99, п.30, від 27 вересня 2001 року).
У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі “Проніна проти України» від 18.07.2006 та у справі “Трофимчук проти України» у рішенні від 28.10.2010 Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.
Господарський суд зазначає, що предметом спору у даній справі є визнання недійсними договорів купівлі-продажу комунального майна №№ №362, 363 від 05.03.2018 та зобов'язання відповідача-3 повернути у власність територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради об'єкт нерухомого майна, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Поджіо Братів, 4, загальною площею 3317,6 кв.м.
Так, з наявних матеріалів справи, суд вбачає наступні обставини:
- 22.08.2017 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» (орендар) був укладений договір оренди нежилого приміщення №816/К, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежитлові будівлі та споруди, загальною площею 3317,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Братів Пождіо, 4; термін дії договору оренди: з 22 серпня 2017 року до 22 серпня 2019 року; капітальний ремонт, реставрація, реконструкція, технічне переобладнання об'єкта оренди, викликані особливостями господарської діяльності орендаря, проводяться лише з дозволу-погодження орендодавця, з наданням проектно-кошторисної (кошторисної) документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку; після проведення перепланування або реконструкції, що потягла за собою зміну конструктивних елементів приміщень, орендар зобов'язаний замовити за власний рахунок в КП “БТІ» Одеської міської ради технічний паспорт на ці приміщення і не пізніше 3-х місяців після закінчення ремонтних робіт надати його орендодавцю; дія договору оренди припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; продажу об'єкта оренди за участю орендаря; загибелі об'єкта оренди; достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду; банкрутства або ліквідації орендаря; в інших випадках, передбачених чинним законодавством;
- 17.10.2017 ТОВ “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» звернувся з заявою про викуп нерухомого майна, що є об'єктом комунальної власності територіальної громади міста Одеси, в якій вказав, що заявник є орендарем нежитлових будівель та споруд загальною площею 3317,6 кв.м, що розташовані за адресою: місто Одеса, вулиця Братів Поджіо, будинок 4, на підставі договору оренди нежилого приміщення №816/К та заявив прохання розглянути можливість щодо викупу Товариством зазначених вище нежитлових будівель та споруд (по 1/2);
- 14.12.2017 Одеською міською радою прийнято рішення №2750-VII “Про внесення змін до Переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню в інший спосіб, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 24.12.2014 року №6014-VI», відповідно по п.1 якого вирішено внести зміни до Переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню в інший спосіб, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 24 грудня 2014 року №6014-VI, доповнивши його новими пунктами наступного змісту, зокрема: п.252. 1/2 нежитлових будівель та споруд, що складає 1658,8 кв.м загальної площі нежитлових будівель та споруд вул. Братів Поджіо, 4 - викуп орендарем за грошові кошти; п.253. 1/2 нежитлових будівель та споруд, що складає 1658,8 кв.м загальної площі нежитлових будівель та споруд вул. Братів Поджіо, 4 - викуп орендарем за грошові кошти;
- з роздруківки з вебсайту Одеської міської ради за 27.12.2017 вбачається, що у розділі “Нормативні акти» було розміщено та оприлюднено рішення від 14.12.2017 №2750-VIІ “Про внесення змін до Переліку об?єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню в інший спосіб, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 24 грудня 2014 року №6014-VI» з відповідними додатками (пунктами, зокрема, п.п. 252, 253 рішення);
- 05.03.2018 між територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради, від імені якої діяв Департамент комунальної власності Одеської міської ради (продавець), та Товариством з обмеженою відповідальністю “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» (покупець) укладено договір купівлі-продажу індивідуально визначеного майна комунальної власності у вигляді 1/2 частки нежитлових будівель та споруд, що складають 1658,8 кв.м від загальної площі нежитлових будівель та споруд, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Поджіо Братів, буд. 4, який посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстровано його в реєстрі за №362;
- 05.03.2018 між територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради, від імені якої діяв департамент комунальної власності Одеської міської ради (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» (покупець) укладено договір купівлі-продажу індивідуально визначеного майна комунальної власності у вигляді 1/2 частки нежитлових будівель та споруд, що складають 1658,8 кв.м від загальної площі нежитлових будівель та споруд, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Поджіо Братів, буд. 4, який посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстровано його в реєстрі за №363.
Як було вказано вище, згідно з ч.ч. 1, 3 ст. 11 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (в редакції станом на дату укладення спірних договорів) викуп застосовується щодо об'єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об'єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об'єкта встановлюється Фондом державного майна України. Статтею 18-2 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (в редакції станом на дату укладення спірних договорів) передбачено, що приватизація об'єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.
Господарський суд зазначає, що виходячи зі змісту вищевказаних норм законодавства, на момент подання відповідачем-3 заяви від 17.10.2017 про викуп нерухомого майна та прийняття рішення 14.12.2017 Одеською міською радою №2750-VII “Про внесення змін до Переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню в інший спосіб, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 24.12.2014 року №6014-VI» та станом на час проведення приватизації, орендар (відповідач-3) мав за згодою орендодавця по договору оренди від 22.08.2017 №816/К здійснити поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.
Разом з тим:
- в матеріалах відсутні листи/повідомлення орендодавця по договору оренди від 22.08.2017 №816/К щодо надання згоди орендарю на здійснення таких поліпшень;
- у листі від 13.05.2024 №01-19/1247 Департамент комунальної власності Одеської міської ради, у відповідь на запит прокурора, повідомив, що поліпшення орендованого майна не проводилось, письмова згода орендодавцем на здійснення невід'ємних поліпшень ТОВ “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» не надавалась;
- з наданих відповідачем-3 доказів на підтвердження здійснення поліпшень, а саме: договору генерального підряду від 24.10.2017 №1/10; актів інвестиції незавершеного будівництва за період березня-вересня 2018 року форми КБ-7; акту незавершеного виробництва до договору №1/10 від 24.10.2017 за вересень 2018 року та підсумкової відомість ресурсів (витрати по факту), в яких наведено, зокрема, перелік найменування робіт та витрат, кількість, вартість; висновку експерта №1138-34-25 будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 02.04.2025 - вбачається, що фактичні поліпшення були проведені у 2018 році, тобто після прийняття рішення Одеською міською радою від 14.12.2017 та укладення спірних договорів від 05.03.2018;
- посилання відповідача-3 на те, що поліпшення були здійснені під час дії договору оренди не приймаються судом до уваги, оскільки дія договору оренди припинилась внаслідок продажу об'єкта оренди за спірними договорами купівлі-продажу; вказані відповідачем-3 доводи та надані докази не спростовують факт того, що прийняттю рішення про викуп та укладенню договорів купівлі-продажу мало б передувати здійснення орендарем (відповідачем-3) за згодою орендодавця поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від об?єкту оренди;
- суд бере до уваги, що наданими відповідачем-3 доказами підтверджується факт здійснення ним таких поліпшень, проте вже після прийняття відповідних управлінських рішень і укладення спірних договорів купівлі-продажу.
Проаналізувавши наявні матеріали справи, господарський суд дійшов висновку, що Одеська міська рада при прийнятті рішення від 14.12.2017 №2750-VII “Про внесення змін до Переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню в інший спосіб, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 24.12.2014 року №6014-VI» і подальшій здійсненні процедури приватизації допустила порушення порядку приватизації комунального майна в частині обрання способу приватизації шляхом викупу, а отже доводи прокурора в цій частині знайшли своє підтвердження.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на тому, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення відповідного договору, є неефективним способом захисту прав особи, оскільки зазначене рішення вичерпало свою дію виконанням. Схожі за змістом правові висновки викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 21.08.2019 у справі №911/3681/17, від 02.02.2021 у справі №925/642/19, від 28.09.2022 у справі №483/448/20, від 05.07.2023 у справі №912/2797/21, від 12.09.2023 у справі №910/8413/21, від 11.06.2024 у справі №925/1133/18.
Враховуючи те, що рішення Одеської міської ради №2750-VII від 14.12.2017 вичерпало свою дію шляхом укладення відповідних договорів купівлі-продажу, прокурором вірно вказано, що оспорювання вказаного рішення не призведе до захисту інтересів держави.
Таким чином, як було зазначено вказано судом, викуп орендарем орендованого ним приміщення, виходячи з положень статті 11, статті 18-2 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», може бути здійснений лише за умови, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25% ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна. В іншому разі приватизація такого приміщення повинна здійснюватися у загальному порядку за результатами проведення аукціону або конкурсу.
Таким чином, приймаючи до уваги вищевстановлені обставини, господарський суд вважає, що на момент приватизації дійсно були допущені порушення порядку її проведення, зокрема в частині процедури та алгоритму дій, які вчинили суб?єкти приватизації.
При цьому суд бере до уваги і доводи прокурора в частині того, що статтею 289 ГК України (який діяв станом на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено положення про те, що орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди, проте договором оренди нежилого приміщення №816/К від 22.08.2017 таке право передбачено не було.
Враховуючи порушення вимог Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» при приватизації спірного нерухомого майна, господарський суд дійшов висновку про обґрунтованість заявлених прокурором позовних вимог, оскільки докази, надані прокурором на підтвердження позовних вимог про допущені в процесі приватизації порушення процедури такої приватизації є більш вірогідними, ніж докази, надані відповідачами на їх спростування.
Натомість відповідачем-3 заявлено клопотання про застосування строку позовної давності до вимог прокурора із посиланням на пропуск тримісячного строку позовної давності, передбаченого Законом України “Про приватизацію державного і комунального майна».
Заперечуючи проти застосування строку позовної давності прокурор вказує, що посилання відповідача на сплив тримісячного строку позовної давності, визначений ст. 30 Закону України “Про приватизацію державного і комунального майна», не має під собою правового підґрунтя, адже Закон України “Про приватизацію державного і комунального майна» №2269-VIII набрав чинності 07.03.2018; Малиновській окружній прокуратурі м. Одеси стало відомо про порушення інтересів держави в ході досудового розслідування у кримінальному провадженні №4202216302000098, внесеного до Єдиного реєстру досудових розслідувань 19.10.2022, за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.1 ст. 367 КК України, а отже саме з дати внесення відомостей до ЄРДР починається перебіг позовної давності; відповідно до рішення Європейського суду з прав людини у справі “Богдель проти Литви», якщо справа стосувалася держави, то позовна давність починалася із дня, коли відповідний орган “здобув достатні докази для того, щоб довести, що публічний інтерес було порушено»; таким чином, прокурор вважає, що строк позовної давності тривалістю три роки, визначений ст. 257 ЦПК України, не пропущено.
Досліджуючи обставини перебігу строку позовної давності у цій справі, господарський суд дійшов наступних висновків.
Закони України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» та “Про приватизацію державного майна» втратили чинність на підставі Закону України “Про приватизацію державного і комунального майна» від 18.01.2018 №2269, який набув чинності 07.03.2018.
Частиною 2 ст. 18 Закону України “Про приватизацію державного і комунального майна» передбачено, що орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов: орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об'єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна; орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід'ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу; невід'ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди; здійснення і склад невід'ємних поліпшень, у тому числі невід'ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід'ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб'єктом оціночної діяльності; орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати; договір оренди є чинним на момент приватизації. Надання згоди орендодавця на здійснення невід'ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або місцевою радою.
Згідно з ч.2 ст. 30 Закону України “Про приватизацію державного і комунального майна» строк позовної давності для звернення з позовом про відмову в затвердженні протоколу аукціону, визнання недійсними результатів приватизації об'єкта малої приватизації або договору купівлі-продажу об'єкта малої приватизації становить три місяці.
Пунктом 2 розділу V Закону України “Про приватизацію державного і комунального майна» передбачено, що приватизація (продаж) об'єктів, щодо яких рішення про приватизацію було прийнято до набрання чинності цим Законом, здійснюється та завершується відповідно до вимог цього Закону, крім об'єктів, за якими: дата проведення аукціону, конкурсу, викупу, продажу пакетів акцій (часток, паїв) господарських товариств, зазначена в опублікованому інформаційному повідомленні про продаж державного або комунального майна, припадає на день після набрання чинності цим Законом; після завершення процедури продажу відбувається оформлення договору купівлі-продажу; на момент прийняття рішення про їх приватизацію належали до об'єктів групи Г згідно з класифікацією об'єктів приватизації, встановленою Законом України “Про приватизацію державного майна», та щодо яких є дійсною оцінка, або Кабінетом Міністрів України визначено радника для надання послуг з підготовки до приватизації та продажу об'єктів приватизації за результатами проведення конкурсу.
Строк, у межах якого пред'являється позов як безпосередньо особою, право якої порушене, так і тими суб'єктами, які уповноважені законом звертатися до суду з позовом в інтересах іншої особи - носія порушеного права (інтересу), ЦК України визначено як позовну давність (ст. 256 ЦК України).
Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (ст. 257 ЦК України).
Частиною 1 ст. 258 ЦК України встановлено, що для окремих видів вимог законом може встановлюватися спеціальна позовна давність: скорочена або більш тривала порівняно із загальною позовною давністю.
Відповідно до ч.1 ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
За змістом ч.1 ст. 261 ЦК України для визначення початку перебігу позовної давності має значення не тільки безпосередня обізнаність особи про порушення її прав, а й об'єктивна можливість цієї особи знати про обставини порушення її прав.
Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови в позові (ч.ч. 3, 4 ст. 267 ЦК України).
При застосуванні положень законодавства про позовну давність слід враховувати правову позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі №907/50/16, в якій зазначено, що правило щодо початку обчислення позовної давності пов'язане не тільки з часом безпосередньої обізнаності особи про певні обставини (факти порушення її прав), а й з об'єктивною можливістю цієї особи знати про такі обставини. Подібна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 14.03.2023 у справі №922/1974/19, від 08.02.2023 у справі №922/3589/21.
Можливість знати про порушення своїх прав випливає із загальних засад захисту цивільних прав та інтересів (ст.ст. 15, 16, 20 ЦК України), за якими особа, маючи право на захист, здійснює його на власний розсуд у передбачений законом спосіб, що створює в неї цю можливість знати про посягання на права. Подібна правова позиція міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі №907/50/16.
У постанові від 20.06.2018 у справі №697/2751/14-ц Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що для вирішення питання про дотримання строку звернення до суду за захистом прав, суду слід встановити, коли прокурор дізнався чи міг дізнатися про порушення інтересів держави.
У постанові від 17.10.2018 у справі №362/44/17 Великою Палатою Верховного Суду наведений висновок було конкретизовано та зазначено, що позовна давність починає обчислюватися з дня, коли про порушення права або про особу, яка його порушила, довідався або міг довідатися прокурор, у таких випадках:
1) прокурор, який звертається до суду у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, довідався чи мав об'єктивну можливість довідатися (під час кримінального провадження, прокурорської перевірки тощо) про порушення або загрозу порушення таких інтересів чи про особу, яка їх порушила або може порушити, раніше, ніж орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах;
2) прокурор звертається до суду у разі порушення або загрози порушення інтересів держави за відсутності відповідного органу державної влади, органу місцевого самоврядування чи іншого суб'єкта владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження щодо захисту таких інтересів.
Отже, застосування інституту позовної давності є одним з інструментів, який забезпечує дотримання принципу юридичної визначеності, тому, вирішуючи питання про застосування позовної давності, суд має повно з'ясувати усі обставини, пов'язані з фактом обізнаності та об'єктивної можливості особи бути обізнаною щодо порушення її прав та законних інтересів, ретельно перевірити доводи учасників справи у цій частині, дослідити та надати належну оцінку наданим ними в обґрунтування своїх вимог та заперечень доказів. Подібна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 08.10.2024 у справі №922/1057/20.
Як зазначалося вище, за змістом ст. 261 ЦК України законодавець виходить не тільки з безпосередньої обізнаності особи про факти порушення її прав, а й об'єктивної можливості цієї особи знати про ці факти.
Якщо встановити день, коли особа довідалась про порушення права або про особу, яка його порушила, неможливо, або наявні докази того, що особа не знала про порушення права, хоч за наявних умов повинна була знати про це, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа повинна була довідатися про порушення свого права. Під можливістю довідатись про порушення права або про особу, яка його порушила, в цьому випадку слід розуміти передбачувану неминучість інформування особи про такі обставини, або існування в особи певних зобов'язань, як міри належної поведінки, в результаті виконання яких вона мала б змогу дізнатись про відповідні протиправні дії та того, хто їх вчинив. З урахуванням особливостей конкретних правовідносин початок перебігу позовної давності може бути пов'язаний з різними юридичними фактами та їх оцінкою управомоченою особою. Подібна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 21.01.2022.
Європейський Суд з прав людини наголошує, що позовна давність - це законне право правопорушника уникнути переслідування або притягнення до суду після закінчення певного періоду після скоєння правопорушення. Застосування строків позовної давності має кілька важливих цілей, а саме: забезпечувати юридичну визначеність і остаточність, захищати потенційних відповідачів від прострочених позовів та запобігати несправедливості, яка може статися в разі, якщо суди будуть змушені вирішувати справи про події, що мали місце у далекому минулому, спираючись на докази, які вже, можливо, втратили достовірність і повноту із плином часу (рішення у справі “Стаббінгс та інші проти Сполученого Королівства», рішення у справі “ВАТ “Нафтова компанія “Юкос» проти Росії»).
Європейським судом з прав людини у справах “Semenov v Russia», “Gavrilova v. Russia» надано оцінку підходу про відлік строку позовної давності з моменту перевірки прокурора або отримання інформації про порушення від прокурора. За висновками Європейського суду з прав людини такий підхід: позбавляє закон про строки позовної давності його реальної сили; надає владі непропорційну перевагу (Zoubulidis v. Greece); наділяє позови держави фактично безстроковим статусом; сприяє правовій невизначеності на ринку нерухомості.
Отже, нормами частини другої статті 30 Закону України “Про приватизацію державного і комунального майна» у відповідності до частини першої статті 258 ЦК України встановлено спеціальну (скорочену) позовну давність у три місяці порівняно з загальною позовною давністю, яка за статтею 257 ЦК України складає 3 роки. Таким чином, з моменту набрання чинності Законом України від 18.01.2018 №2269 “Про приватизацію державного і комунального майна» (з 07.03.2018) позовна давність для звернення з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу об'єкта малої приватизації становить три місяці. З наведеного вбачається, що у разі звернення до суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу об'єкта малої приватизації після набрання чинності зазначеним Законом (з 07.03.2018), до таких позовних вимог підлягає застосуванню спеціальна (скорочена) позовна давність у три місяці незалежно від дати укладання такого договору або дати прийняття органом приватизації рішення про приватизацію об'єкта нерухомого майна.
При цьому, за змістом внесених законодавцем змін і підходів, законодавець шляхом запровадження у Законі України “Про приватизацію державного і комунального майна» скороченого 3-місячного строку позовної давності забезпечив принцип правової певності (стабільного правового становища), зокрема і на ринку нерухомості, гарантією якого і є інститут позовної давності, який в той же час має бути передбачуваним для учасників відносин. Тому, після набрання чинності новим законом, з 07.03.2018, позовна давність в частині оскарження процедур та результатів приватизації складає 3 місяці.
На переконання суду застосування до спірних правовідносин 3-річного, а не скороченого 3-місячного строку позовної давності, повністю нівелюватиме існуюче правове регулювання правовідносин у сфері приватизації майна та оскарження процедур приватизації ще і через призму гарантій для покупців державного та комунального майна у розрізі втручання в їх право власності із застосуванням фактично «необмежених безстрокових повноважень», що не відповідає підходу ЄСПЛ в частині як необхідності забезпечити юридичну визначеність, так і оцінки пропорційності через призму строків такого втручання.
Так, при оцінці позову, спрямованого на позбавлення ТОВ “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» набутого відплатно права власності на спірне майно з підстав допущених порушень процедури приватизації органами місцевого самоврядування, суд враховує, що згідно зі ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод (далі Конвенція) та практику Європейського суду з прав людини (далі ЄСПЛ) як джерело права.
Частиною 1 статті 1 Протоколу до Конвенції передбачено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом або загальними принципами міжнародного права.
У практиці ЄСПЛ (зокрема, рішення у справах "Спорронґ і Льоннрот проти Швеції", "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства") напрацьовано три критерії, які слід оцінювати стосовно сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті "суспільний", "публічний" інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.
Водночас важливим аспектом є і строки такого втручання з точки зору юридичної визначеності, що в національному законодавстві було врегульовано внаслідок, зокрема, встановлення скороченого 3-місячного строку позовної давності на оскарження процедур і результатів приватизації.
В даному випадку внаслідок прийняття Закону України “Про приватизацію державного і комунального майна» законодавець фактично пом?якшив/скасував відповідальність покупця державного та комунального майна поза межами нового скороченого 3-місячного строку позовної давності, що на думку суду не може ігноруватися судом при наданні оцінки спірним правовідносинам і застосуванні строків позовної давності у цій справі, з урахуванням також і принципу правової певності.
До аналогічних висновків щодо поширення на спірні правовідносини положень Закону України №2269-VIII від 18.01.2018 “Про приватизацію державного і комунального майна» дійшов у своєму наданому до матеріалів справи висновку від 06.02.2025 і експерт у галузі права.
Прокурор, приймаючи на себе компетенцію представляти інтереси держави у спірних правовідносинах, автоматично приймає на себе обов'язок бути компетентним (обізнаним) в усіх юридично значущих обставинах цих відносин. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 08.02.2023 у справі №922/3589/21.
Господарський суд зазначає, що прокурор звернувся з даним позовом до суду 06.09.2024.
Водночас господарський суд зазначає, що процес викупу у даній справі почався з моменту прийняття рішення 14.12.2017 Одеською міською радою рішення №2750-VII “Про внесення змін до Переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню в інший спосіб, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 24.12.2014 року №6014-VI». При цьому, з роздруківки з вебсайту Одеської міської ради за 27.12.2017 вбачається, що у розділі “Нормативні акти» було розміщено та оприлюднено рішення від 14.12.2017 №2750-VIІ “Про внесення змін до Переліку об?єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню в інший спосіб, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 24 грудня 2014 року №6014-VI» з відповідними додатками (пунктами, зокрема, п.п. 252, 253 рішення). Таким чином, прокурор, починаючи з публікації вказаного рішення міг (мав об?єктивну можливість) бути обізнаним про рішення міської ради відчужити спірні об'єкти комунальної власності шляхом викупу безпосередньо в момент його прийняття (14.12.2017) або після його ухвалення та публікації (27.12.2017). При цьому, з моменту публікації рішення (27.12.2017) до моменту укладення спірних договорів купівлі-продажу (05.03.2018), прокурор мав об'єктивну можливість, застосовуючи свої повноваження, витребувати інформацію з приватизаційної справи, з урахуванням обізнаності про норми приватизаційного законодавства та порядок дій учасників приватизації після прийняття рішення міською радою (укладення договорів, реєстрація права власності). Окрім того, 09.01.2019 за власником - ТОВ “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» було проведено державні реєстрації права власності на спірні об'єкти та відповідна інформація вже містилась в державних реєстрах.
Таким чином, на переконання суду, прокурор мав об?єктивну можливість, діючи розсудливо, довідатися про порушення інтересів держави у спірних правовідносинах після 27.12.2017, чітко усвідомлював зміну законодавцем правових підходів до стабільності на ринку нерухомості після набрання чинності новим законом (07.03.2018) і запровадження скороченого 3-місячного строку позовної давності і ще з більшою вірогідністю після остаточної державної реєстрації (ніяк не пізніше) 09.01.2019, а тому тримісячний строк позовної давності для звернення прокурора з даним позовом сплив.
Посилання прокурора про те, що саме з дати внесення відомостей до ЄРДР (19.10.2022) починається перебіг позовної давності, не приймаються судом до уваги, оскільки зазначені доводи прокурора не спростовують висновків суду про наявність об'єктивної можливості дізнатись про порушення у строки, наголошені судом.
Враховуючи вищевикладене, на підставі ч.4 ст. 267 ЦК України, враховуючи пропущення прокурором строку позовної давності щодо вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу комунального майна №№ №362, 363 від 05.03.2018, відсутність заяв та підстав про визнання причин пропущення поважними, наявність клопотання відповідача-3 про застосування строку позовної давності у даній справі, господарський суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову прокурора про визнання недійсними договорів купівлі-продажу комунального майна №№ №362, 363 від 05.03.2018 з обставин спливу строків позовної давності за позовом прокурора.
Відповідно до ч.1 ст. 173 ГПК України в одній позовній заяві може бути об'єднано декілька вимог, пов'язаних між собою підставою виникнення або поданими доказами, основні та похідні позовні вимоги. Похідною позовною вимогою є вимога, задоволення якої залежить від задоволення іншої позовної вимоги (основної вимоги).
За таких обставин, господарський суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовної вимоги про зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю “БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ-1 ІНВЕСТ» повернути у власність територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради об'єкту нерухомого майна, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Поджіо Братів, 4, загальною площею 3317,6 кв.м., оскільки визначена позовна вимога є похідною від вимог про визнання недійсними договорів купівлі-продажу, у задоволенні яких судом відмовлено.
Щодо інших доводів учасників справи, викладених в обґрунтування своїх правових позицій, то суд не вбачає підстав для надання таким додаткової оцінки у межах цього спору, оскільки наведені вище аргументи суду у даному рішенні, на думку суду, є самостійною та достатньою підставою для відмови у задоволенні позову.
Іншого сторонами не доведено.
Інші наявні в матеріалах справи документи вищевикладених висновків суду не спростовують.
Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору покладаються на прокурора.
Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -
У задоволенні позову Заступника керівника Малиновської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави - відмовити повністю.
Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст. 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги у строки, визначені ст. 256 ГПК України.
Повне рішення складено 23 вересня 2025 р.
Суддя Ю.С. Бездоля