ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
24.09.2025Справа № 910/4004/25
За позовом Керівника Подільської окружної прокуратури міста Києва (м. Київ) в інтересах держави в особі Київської міської ради (м. Київ)
до: 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "БТБ Торг" (м. Київ)
2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Е-Моторс" (м. Київ)
про скасування рішень державних реєстраторів, визнання недійсним протоколу, розірвання договору, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою,
Суддя Ващенко Т.М.
Секретар судового засідання Шаповалов А.М.
Представники сторін:
Від прокуратури: Годуєва Л.Є.
Від позивача: Литвиненко Ю.А.
Від відповідача-1: не з'явився
Від відповідача-2: не з'явився
Керівник Подільської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "БТБ Торг" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Е-Моторс" про скасування рішень державних реєстраторів, визнання недійсним протоколу, розірвання договору, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 04.04.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, її розгляд справи вирішено здійснювати у порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 29.04.2025.
25.04.2025 від позивача надійшли пояснення по справі, в яких він підтримує позицію прокурора та просить суд задовольнити позов.
29.04.2025 від прокуратури надійшло клопотання про долучення доказів до матеріалів справи.
У підготовчому засіданні 29.04.2025 оголошувалась перерва до 29.05.2025.
29.05.2025 суд постановив протокольну ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті на 15.07.2025.
У судових засіданнях 15.07.2024 та 29.07.2025 оголошувались перерви.
У судовому засіданні 26.08.2025 суд проголосив про перехід до стадії ухвалення судового рішення та повідомив, що рішення буде проголошено в судовому засіданні 02.09.2025 о 12:20 год.
У зв'язку з довготривалою повітряною тривогою в місті Києві справи, призначені до розгляду суддею Ващенко Т.М. на 02.09.2025, знято з розгляду.
Ухвалою від 02.09.2025 судове засідання для проголошення судового рішення у справі №910/4004/25 призначено на іншу 11.09.2025 о 12:10 год.
11.09.2025 суд проголосив вступну та резолютивну частину рішення та повідомив, що повне рішення буде складено у термін, передбачений ч. 6 ст. 233 ГПК України.
Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення присутніх у судових засіданнях прокурора та представника позивача, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва, -
Керівник Подільської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "БТБ Торг" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Е-Моторс", відповідно до прохальної частини якого пред'явлено такі вимоги:
- скасувати рішення державного реєстратора Департаменту державної реєстрації і Міністерства юстиції України Сіволіна Михайла Юрійовича від 16.07.2013 за № 4022709 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень - про проведення державної реєстрації права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНТЕРСІТІГРУП-ЛТД" (код ЄДРПОУ: 38732094) на об'єкт нерухомого майна, реєстраційний номер якого 106668680000 (майновий комплекс за адресою: м. Київ, проспект Гонгадзе Георгія, 18-і, що складається з будівлі А, загальною площею 20,6 кв.м, будівлі Б, загальною площею 23,8 кв.м, будівлі В, загальною площею 23,8 кв.м, будівлі Г, загальною площею 23,8 кв.м, будівлі Д, загальною площею 23,8 кв.м);
- визнати недійсним протокол № 3 загальних зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю "БТБ ТОРГ" від 30.07.2014 в частині передачі ТОВ "ІНТЕРСІТІГРУП-ЛТД" в якості внеску до статутного капіталу ТОВ "БТБ ТОРГ" об'єкту нерухомого майна - майнового комплексу за адресою: м. Київ, проспект Гонгадзе Георгія, 18-і, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 106668680000, номер запису про право власності 1679013 (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав власності від 18.07.2014, індексний номер 6389727), а саме п. 2.2. цього Протоколу;
- скасувати рішення державного реєстратора Головного територіального управління юстиції у м. Києві Мороза Данила Сергійовича від 14.08.2014 за № 15155І769 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, реєстрацію відомостей про речове право від 05.08.2014 за № 6683306 - право власності Товариства з обмеженою відповідальністю "БТБ ТОРГ" (код ЄДРПОУ: 38954038) на об'єкт нерухомого майна, реєстраційний номер якого 106668680000 (майновий комплекс за адресою: м. Київ, проспект Гонгадзе Георгія, 18-і, що складається з будівлі А, загальною площею 20,6 кв.м, будівлі Б, загальною площею 23,8 кв.м, будівлі В, загальною площею 23,8 кв.м, будівлі Г, загальної площею 23,8 кв.м, будівлі Д, загальною площею 23,8 кв.м), припинивши право власності Товариства з обмеженою відповідальністю "БТБ ТОРГ" (код ЄДРПОУ: 38954038) на нього;
- припинити дію договору оренди земельної ділянки (з кадастровим номером 8000000000:91:193:0134 загальною площею 0,671 га за адресою: м. Київ, просп. Георгія Гонгадзе, 18-і), укладеного 21.03.2024 Київською міською радою (код ЄДРПОУ: 22883141) з Товариством з обмеженою відповідальністю "БТБ ТОРГ" (код ЄДРПОУ: 38954038), посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Т.М. 21.03.2024 та зареєстрованого у реєстрі за № 240, шляхом його розірвання (реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 2902241380000);
- зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "БТБ ТОРГ" (код ЄДРПОУ: 38954038) усунути перешкоди у користуванні Київською міською радою (код ЄДРПОУ: 22883141) земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:91:193:0134 загальною площею 0,671 га за адресою: м. Київ, Гонгадзе Георгія, 18-і, а також прилеглою до неї територією шляхом знесення самочинно побудованих об'єктів - майнового комплексу за адресою: м. Київ, проспект Гонгадзе Георгія, 18-і, що складається з будівлі А, загальною площею 20,6 кв.м, будівлі Б загальною площею 23,8 кв.м, будівлі В, загальною площею 23,8 кв.м, будівлі Г, загальною площею 23,8 кв.м, будівлі Д, загальною площею 23,8 кв.м.
В обґрунтування заявлених вимог прокурор вказує, що прокурорами Подільської окружної прокуратури міста Києва здійснюється процесуальне керівництво у кримінальному провадженні № 42017І01070000045 від 06.02.2017 за фактом вчинення кримінальних правопорушень, передбачених ч. 4 ст. 197-1 КК України.
В ході досудового розслідування зазначеного вище кримінального провадження отримано матеріали, які свідчать про порушення вимог чинного законодавства при будівництві та реєстрації речових прав на об'єкти самочинного будівництва (майновий комплекс за адресою: м. Київ, проспект "Гонгадзе Георгія, 18-і, що складається з будівлі А, загальною площею 20,6 кв.м, будівлі Б. загальною площею 23,8 кв.м, будівлі В, загальною площею 23,8 кв.м, будівлі Г, загальною площею 23,8 кв.м, будівлі Д, загальною площею 23,8 кв.м, реєстраційний номер якого 106668680000), а також нецільове використання земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:91:193:0134 загальною площею 0,671 га за адресою: м. Київ, проспект Гонгадзе Георгія, 18-і.
Рішенням Деснянського районного суду міста Києва від 25.06.2013 у справі №754/9473/13 за Товариством з обмеженою відповідальністю "ІНТЕРСІТІГРУП-ЛТД" (код ЄДРПОУ: 38732094) визнано право власності на майновий комплекс за адресою: м. Київ, проспект Гонгадзе Георгія, 18-і, що складається з будівлі А, загальною площею 20,6 кв.м, будівлі Б, загальною площею 23,8 кв.м, будівлі В, загальною площею 23,8 кв.м, будівлі Д, загальною площею 23,8 кв.м.
12.07.2013 державним реєстратором Департаменту державної реєстрації Міністерства юстиції України прийнято заяву представника ТОВ "ІНТЕРСІТІГРУП-ЛТД" щодо державної реєстрації речових прав на зазначене майно, після чого згідно з рішенням останнього від 16.07.2013 за № 4022709 зареєстровано речові права на зазначений вище майновий комплекс за ТОВ "ІНТЕРСІТІГРУП-ЛТД" в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та видано відповідне свідоцтво про право власності на нерухоме майно.
Згідно з протоколом загальних зборів учасників товариства з обмеженою відповідальністю "БТБ ТОРГ" №3 від 30.07.2014 ОСОБА_1 , як засновнику зазначеного товариства, враховуючи укладення договору купівлі - продажу корпоративних прав № 140730 від 30.07.2014, надано згоду на передачу частини своєї частки у розмірі 50 % (оцінено в 500 гривень) статутного капіталу ТОВ "БТБ ТОРГ" на користь ТОВ "ІНТЕРСІТІГРУП-ЛТД".
Також, згідно з протоколом загальних зборів учасників товариства з обмеженою відповідальністю "БТБ ТОРГ" № 3 від 30.07.2014 введено ТОВ "ІНТЕРСІТІГРУП-ЛТД" до складу учасників ТОВ "БТБ ТОРГ".
Крім того, згідно з протоколом загальних зборів учасників товариства з обмеженою відповідальністю "БТБ ТОРГ" № 3 від 30.07.2014 ТОВ "ІНТЕРСІТІГРУП-ЛТД" зазначений вище майновий комплекс (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 106668680000) передано в якості внеску до статутного капіталу ТОВ "БТБ ТОРГ".
Згідно з протоколом загальних зборів учасників товариства з обмеженою відповідальністю "БТБ ТОРГ" № 4 від 16.10.2014 надано згоду на вихід ТОВ "ІНТЕРСІТІГРУП-ЛТД" зі складу учасників ТОВ "БТБ ТОРГ" та передачу його частки, у повному обсязі, у розмірі 50 % статутного капіталу ТОВ "БІБ ТОРГ" на користь учасника товариства ОСОБА_1 згідно договору купівлі-продажу корпоративних прав № 0730 від 16.10.2014.
У подальшому Товариство з обмеженою відповідальністю "ІНТЕРСІТІГРУП-ЛТД" змінило своє найменування на Товариство з обмеженою відповідальністю "Е-Моторс" (відповідач-2 у даній справі).
Постановою Київського апеляційного суду від 29.10.2024 рішення Деснянського районного суду міста Києва від 25.06.2013 у справі № 754/9473/13 скасовано та ухвалено нове, яким в задоволенні позову ТОВ "ІНТЕРСІТІГРУП-ЛТД" до ОСОБА_2 , за участю ТОВ "БТБ ТОРГ" про визнання права власності на зазначений вище майновий комплекс відмовлено.
Таким чином, прокурор зазначає, що у зв'язку з тим, що підстави (рішення Деснянського районного суду міста Києва від 25.06.2013 у справі № 754/9473/13), які слугували для проведення державної реєстрації права власності за ТОВ "ІНТЕРСІТІГРУП-ЛТД" та у подальшому за ТОВ "БТБ ТОРГ" на майновий комплекс за адресою: м. Київ, проспект Гонгадзе Георгія, 18-і, що складається з будівлі А, загальною площею 20,6 кв.м, будівлі Б, загальною площею 23,8 кв.м, будівлі В, загальною площею 23,8 кв.м, будівлі Д, загальною площею 23,8 кв.м., втратили чинність, рішення державного реєстратора Департаменту державної реєстрації Міністерства юстиції України Сіволіна Михайла Юрійовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, рішення державного реєстратора Головного територіального управління юстиції у м. Києві Мороза Данила Сергійовича від 14.08.2014 за № 15155769 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, запис № 6683306 від 12.07.2013 про реєстрацію відомостей про речове право - право власності товариства з обмеженою відповідальністю "БТБ ТОРГ" (код ЄДРПОУ: 38954038) на об'єкт нерухомого майна, реєстраційний номер якого 106668680000, підлягають скасуванню, право власності ТОВ "БТБ ТОРГ" (код ЄДРПОУ: 38954038) на це майно - припиненню, а протокол загальних зборів учасників товариства з обмеженою відповідальністю "БТБ ТОРГ" № 3 від 30.07.2014 в частині передачі зазначеного майно в якості внеску до статутного капіталу ТОВ "БТБ ТОРГ" - визнанню недійсним.
Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Згідно з частиною першою статті 4 ГПК України право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом.
Реалізуючи передбачене статтею 55 Конституції України, статтею 4 ГПК України право на судовий захист, звертаючись до суду, особа вказує в позові власне суб'єктивне уявлення про порушене право чи охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.
Відповідно до пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов'язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення. Водночас зазначені норми не означають, що кожний позов, поданий до суду, має бути задоволений. Якщо позивач не довів порушення його права чи безпосереднього інтересу, в позові слід відмовити. Подібний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 28.09.2021 у справі №761/45721/16-ц.
Аналіз наведених норм свідчить про те, що підставою для звернення особи до суду є наявність у неї порушеного права та/або законного інтересу. Таке звернення здійснюється особою, якій це право належить, і саме з метою його захисту. Відсутність обставин, які підтверджували б наявність порушення права та/або законного інтересу особи, за захистом якого вона звернулася, є підставою для відмови у задоволенні такого позову.
Особа, яка звертається до суду з позовом вказує у позові власне суб'єктивне уявлення про її порушене право та/або охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.
У свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються заявлені вимоги, у тому числі, щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах.
Оцінка предмета заявленого позову, а відтак наявності підстав для захисту порушеного права та/або інтересу позивача, про яке ним зазначається в позовній заяві, здійснюється судом, на розгляд якого передано спір, крізь призму оцінки спірних правовідносин та обставин (юридичних фактів), якими позивач обґрунтовує заявлені вимоги (такий правовий висновок Верховного Суду викладений у постановах від 19.09.2019 у справі № 924/831/17, від 28.11.2019 у справі № 910/8357/18, від 22.09.2022 у справі № 924/1146/21, від 06.10.2022 у справі № 922/2013/21, від 17.11.2022 у справі № 904/7841/21).
Відповідно до частини 3 статті 23 Закону України "Про прокуратуру" прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.
Відповідно до рішення Конституційного суду України від 8 квітня 1999 р. № 3-рп/99 прокурори та їх заступники подають до господарського суду позови саме в інтересах держави, а не в інтересах підприємств, установ, організацій незалежно від їх підпорядкування і форм власності.
Судом встановлено, що прокурором в інтересах держави в особі Київської міської ради пред'явлено даний позов на захист права власності територіальної громади міста Києва на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:91:193:0134 загальною площею 0,671 га за адресою: м. Київ, проспект Гонгадзе Георгія, 18-і.
Прокурор обґрунтовує пред'явлені позовні вимоги порушенням прав територіальної громади міста Києва, як власника земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:91:193:0134 загальною площею 0,671 га за адресою: м. Київ, Гонгадзе Георгія, 18-і, самочинним будівництвом спірних об'єктів нерухомого майна (майнового комплексу за адресою: м. Київ, проспект Гонгадзе Георгія, 18-і, що складається з будівлі А, загальною площею 20,6 кв.м, будівлі Б загальною площею 23,8 кв.м, будівлі В, загальною площею 23,8 кв.м, будівлі Г, загальною площею 23,8 кв.м, будівлі Д, загальною площею 23,8 кв.м.).
Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 ЦК України).
Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.
Згідно із частиною першою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв'язку із здійсненням самочинного будівництва.
Знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).
З огляду на викладене самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.
Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.
Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об'єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.
Отже, самочинно побудоване нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване за жодною особою, все одно обмежує власника відповідної земельної ділянки в користуванні та розпорядженні такою земельною ділянкою.
Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з'явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що, як правило, суб'єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (див., зокрема, пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
У певних випадках спосіб захисту імперативно "прив'язаний" до певного складу правопорушення. У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін "встановлений законом" означає не просто те, що він названий в законі (наприклад, є в переліку статті 16 ЦК України, статті 20 Господарського кодексу України), а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню. У цих випадках положення частини першої статті 5 ГПК України (аналогічне - у частині першій статті 5 ЦПК України) вимагає, щоб суд застосував саме такий спосіб захисту.
Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
Частинами третьою - п'ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке:
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Отже, знесення самочинно побудованого спірного об'єкта нерухомості відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України є належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво. Також потрібно враховувати положення частини третьої та п'ятої статті 376 ЦК України.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).
Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).
Крім того, не допускається набуття права власності на споруджені об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об'єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункти 92-94), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 35)).
Визнання права власності в порядку частини третьої або п'ятої статті 376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов'язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина п'ята статті 376 ЦК України).
Отже, застосування положень частини третьої або п'ятої статті 376 ЦК України призводить до вирішення спору між особою - власником земельної ділянки та особою, що здійснила самочинне будівництво, і, зокрема, захищає права власника земельної ділянки.
Відповідно до частини другої статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).
Тобто відповідно до приписів частин третьої та п'ятої статті 376 ЦК України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.
Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Така правова позиція з даного приводу викладена Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23).
З огляду на наведені висновки Великої Палати Верховного Суду щодо належного способу захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, позовні вимоги про скасування рішень державних реєстраторів про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, реєстрацію відомостей про речове право - право власності на об'єкт нерухомого майна, реєстраційний номер 106668680000 та припинення права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "БТБ ТОРГ" на таке майно не підлягають задоволенню як неефективні та такі, що не призведуть до вирішення долі самочинно збудованого майна, та не підлягають задоволенню.
Як на підставу для скасування записів про право власності на майно прокурор посилається на те, що постановою Київського апеляційного суду від 29.10.2024 у справі № 754/9473/13 відмовлено в задоволенні позову ТОВ "ІНТЕРСІТІГРУП-ЛТД" до ОСОБА_2 , за участю ТОВ "БТБ ТОРГ" про визнання права власності на зазначений вище майновий комплекс.
При цьому завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. Суд та учасники судового процесу зобов'язані керуватися завданням господарського судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі (частини 1, 2 ст. 2 ГПК України).
Таким чином, обґрунтування скасування записів про право власності на майно наявністю постанови Київського апеляційного суду від 29.10.2024 у справі № 754/9473/13 про відмову у визнанні права власності на таке майно не є належним, оскільки до завдань господарського судочинства віднесено вирішення спорів, а не прийняття рішень на виконання судових актів, постановлених іншими судами.
Прокурором в інтересах держави в особі Київської міської ради також пред'явлено вимогу про визнання недійсним рішення зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю "БТБ ТОРГ", оформленого протоколом № 3 від 30.07.2014, в частині передачі нерухомого майна в якості внеску до статутного капіталу ТОВ "БТБ ТОРГ".
Проте у поданій позовній заяві прокурором взагалі не визначено та не обґрунтовано, яким чином таке рішення порушує права чи законні інтереси Київської міської ради, не наводить жодних встановлених законом підстав недійсності рішення загальних зборів учасників товариства, у зв'язку з чим суд встановив безпідставність та необґрунтованість означеної вимоги.
Згідно з частиною 3 статті 376 ЦК України право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина 4 статті 376 ЦК України).
При цьому знесення самочинного будівництва водночас є як ефективним способом захисту, так і крайньою мірою, що можлива лише за умови вжиття всіх передбачених законодавством України заходів щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.
Вимога про знесення спорудженого на спірній земельній ділянці об'єкта нерухомості спрямована на усунення власнику перешкод у фактичному користуванні та розпорядженні цим майном є різновидом негаторного позову та відповідає способу захисту, передбаченому статтею 391 ЦК України та пунктом "б" частини 3 статті 152 ЗК України. Її задоволення залежить, зокрема, від того, чи поверне суд у володіння власника спірну земельну ділянку, а також від дотримання критеріїв правомірного втручання держави у права на повагу до житла (пункт 2 статті 8 Конвенції) та на мирне володіння майном (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції).
Негаторний позов - це вимога власника, який є володільцем майна (відновив володіння майном), до будь-якої особи про усунення перешкод (шляхом повернення майна, виселення, демонтажу самочинного будівництва тощо), які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов'язати відповідача утриматися від вчинення дій, які можуть призвести до виникнення таких перешкод. Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов'язані з позбавленням його володіння майном. Така правова позиція викладена у постанові Великої палати Верховного Суду від 18.01.2023 у справі №488/2807/17.
Негаторний позов подається у випадках, коли власник або титульний володілець (в тому числі орендар) має своє майно у володінні, але дії інших осіб перешкоджають йому вільно його використовувати або розпоряджатися ним. Характерною ознакою негаторного позову є його спрямованість на захист права від порушень, не пов'язаних з позбавленням володіння майном, а саме у разі протиправного вчинення іншою особою перешкод власнику в реалізації ним повноважень розпорядження та користування належним йому майном. Однією з умов подання такого позову є триваючий характер правопорушення і наявність його в момент подання позову (постанова Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.10.2020 у справі №911/3454/17).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02.11.2022 у справі №922/3166/20 зауважила, що негаторний позов розглядається у вітчизняній цивілістиці як класичний речовий спосіб захисту права власності (речовий позов, actio in rem). З цих причин він може бути пред'явлений лише для захисту абсолютного суб'єктивного цивільного права в абсолютному речовому правовідношенні, коли власник-позивач та правопорушник-відповідач не перебувають між собою у договірних чи в інших зобов'язальних правовідносинах, або ж такі правовідносини між ними не стосуються вчиненого порушення права власності. Речове право захищається за допомогою негаторного позову, якщо вчинене особою порушення такого права в принципі було можливим для будь-якої особи з кола зобов'язаних за відповідним абсолютним цивільним правовідношенням (тобто фактично - з необмеженого кола осіб) і не створює саме по собі зобов'язального правовідношення.
Вказане відображається в правових висновках Великої Палати Верховного Суду. У постанові від 18.12.2019 у справі №522/1029/18, зокрема, встановлено, що позов власника майна про усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (негаторний позов) відповідає способу захисту, визначеному у пункті 3 частини другої статті 16 ЦК України, - припинення дії, яка порушує право. Цей спосіб захисту пов'язаний зі вчиненням іншою особою незаконних дій, спрямованих на порушення права, належного особі. Однієї з умов застосування негаторного позову є відсутність між сторонами спору договірних відносин.
Натомість, якщо вчинене особою порушення було можливе лише як вчинене певною особою через її статус у договірному чи іншому зобов'язальному правовідношенні з власником, то негаторний позов не може бути заявлено, а право власника має захищатися за допомогою зобов'язально-правових способів.
Отже, зміст негаторного позову становлять вимоги власника (титульного володільця) про усунення порушень, не пов'язаних з позбавленням володіння, при цьому, між позивачем та відповідачем відсутній будь-який договір або недоговірне зобов'язання.
З огляду на вищезазначене випливає, що позов про знесення самочинного будівництва не може бути звернений власником земельної ділянки до її користувача, адже в такій ситуації вимога про знесення буде мати іншу природу, обумовлену характером та змістом договірних (здебільшого) правовідносин вказаних осіб.
Власник земельної ділянки може заявити вимогу про знесення об'єкта самочинного будівництва лише за умови, якщо він не втратив володіння відповідною земельною ділянкою, адже негаторний позов як такий може бути заявлений власником виключно за умови, що власник зберігає володіння річчю.
Також із цих причин власник земельної ділянки не може заявити вимогу про знесення об'єкта самочинного будівництва як негаторний позов до користувача такої ділянки, зокрема - до орендаря.
Рішенням Київської міської ради №7257/7298 від 02.11.2023 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю "БТБ ТОРГ" для реконструкції, експлуатації та обслуговування майнового комплексу під громадсько-житлову забудову (громадсько-житловий комплекс) на просп. Георгія Гонгадзе, 18-і у Подільському районі м. Києва, вирішено передати Товариству з обмеженою відповідальністю "БТБ ТОРГ" в оренду на 15 років земельну ділянку площею 0,6710 га, кадастровий номер 8000000000:91:193:0134.
21.03.2024 укладено з ТОВ "БТБ ТОРГ" договір оренди земельної ділянки поза межами аукціону.
Згідно з п. 2.4. Договору на земельній ділянці розміщено нерухоме майно, а саме: майновий комплекс, який складається з будівлі А площею - 20,6 кв.м, будівлі Б площею - 23,8 кв.м, будівлі В площею - 23,8 кв.м, будівлі Д площею - 23,8 кв.м, яке належить ТОВ "БТБ ТОРГ", реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 106668680000.
Пунктом 8.4 Договору передбачено, що орендар зобов'язаних використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, повернути земельну ділянку орендодавцю у стані, придатному для її подальшого використання після припинення дії цього Договору.
Як вказує прокурор, зазначена земельна ділянка використовується ТОВ "БТБ ТОРГ" не за цільовим призначенням, що є порушенням умов договору та інтересів держави в особі Київської міської ради.
30.10.2024 слідчим у ході досудового розслідування кримінального провадження №42017101070000045 здійснено огляд земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:91:193:0134 в ході якого встановлено, що зазначена земельна ділянка використовується в інших цілях, ніж передбачено умовами договору, являє собою автомобільний парку вальний майданчик.
Також, 31.10.2024 прокурором за участю спеціалістів (заступника начальника відділу здійснення державного контролю за використанням земель Департаменту контролю за використанням та охороною земель Держгеокадастру, головного спеціаліста відділу здійснення державного контролю) за охороною земель, родючістю ґрунтів та інспекторською діяльністю Департаменту контролю за використанням та охороною земель Держгеокадастру, державного інспектора з контролю за використанням та охороною земель відділу контролю за використанням та охороною земель управління інспекційного контролю Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) здійснено огляд земельної ділянки з кадастровим номером 80000000)0:91:193:0134 в ході якого встановлено, що зазначена земельна ділянка використовується в комерційних цілях - платного паркування транспортних засобів.
Документи, передбачені Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" та Порядком виконання підготовчих та будівельних робіт, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 за № 466, що регулюють механізм набуття права на виконання підготовчих та будівельних робіт на зазначеній вище земельній ділянці до органу контролю від ТОВ "БТ Б ТОРГ" та ТОВ "ІНТЕРСІТІГРУП-ЛТД" не надходили.
Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва не видавав та не реєстрував замовникові будівництва документів, що дають право на виконання підготовчих/будівельних робіт за вказаною адресою.
Містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва за адресою: м. Київ, м. Київ, просп. Георгія Гонгадзе, 18-і, не надавались, звернення на їх видачу не надходили.
Рішенням Київської міської ради від 26.06.2007 за № 930/1591 комунальне підприємство "Київтранспарксервіс" визначено єдиним оператором з паркування транспортних засобів у м. Києві.
Дозвільні документи на експлуатацію, утримання та обладнання майданчика для паркування транспортних засобів на зазначеній земельній ділянці ТОВ "БТБ ТОРГ" не видавалися.
Таким чином, прокурор зазначає, що ТОВ "ІНТЕРСІТІГРУП-ЛТД" в період з 2011 по 2013 роки було самовільно зайнято та самовільно забудовано земельну ділянку, яка зараз має кадастровий номером 8000000000:91:193:0134, нежитловими будівлями А, загальною площею 20,6 кв.м, Б, загальною площею 23,8 кв.м, В, загальною площею 23,8 кв.м, Г, загальною площею 23,8 кв.м, Д, загальною площею 23,8 кв.м.
Згідно з умовами п. 11.5. Договору він може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків, визначених у п. п. 5.1 та 8.4. Договору.
Враховуючи викладене, за доводами прокурора, Договір підлягає припиненню шляхом його розірвання в судовому порядку, земельна ділянка - поверненню, самочинні об'єкти - знесенню.
Частина 1 статті 626 Цивільного кодексу України визначає, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
У відповідності до положень статей 6, 627 Цивільного кодексу України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частиною 1 ст. 631 ЦК України встановлено, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.
Судом встановлено, що договір оренди між позивачем та ТОВ "БТБ ТОРГ" було укладено 21.03.2024 на 15 років, тож відсутність до березня 2025 року дозвільних документів на здійснення будівництва не доводить використання земельної ділянки не за її цільовим призначенням.
За приписами ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Тобто, йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.
Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного, поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України.
Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.
Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
Вказана правова позиція закріплена у постанові Верховного Суду України від 11.10.2017 №6-1449цс17, постанові Верховного Суду від, 03.07.2018 у справі № 908/109/17.
Проте прокурором не обґрунтовано наявності в даному випадку саме істотного порушення умов договору, зокрема, щодо завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору чи неможливості використати результати договору.
Прокурор зазначає, що на земельній ділянці облаштовано паркувальний майданчик, на підтвердження чого до позовної заяви надано відповідні протоколи огляду. Проте з наявних доказів неможливо встановити особу, яка облаштувала цей майданчик та отримує прибуток від його функціонування та чи здійснює відповідну діяльність відповідач-1.
За таких обставин, суд дійшов висновку про те, що пред'явлені до ТОВ "БТБ ТОРГ" вимоги про припинення договору оренди земельної ділянки від 21.03.2024 шляхом його розірвання з наведених у позовній заяві підстав є необґрунтованими та недоведеними, та не підлягають задоволенню судом.
Частинами другою, третьою статті 152 ЗК України передбачено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.
Самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду (стаття 212 ЗК України).
Відповідно до частин першої, другої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.
Не допускається набуття права власності на споруджені об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об'єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку.
Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.
Судовим рішенням про знесення спірного об'єкта нерухомості суд вирішує подальшу юридичну долю самочинно побудованого майна (спірного об'єкта нерухомості). Якщо право власності на об'єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у разі задоволення позовної вимоги про знесення об'єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації.
У постанові Верховного Суду від 12.04.2021 у справі № 653/104/19 зазначено, що вимоги про знесення самочинно збудованого нерухомого майна на земельній ділянці можуть бути заявлені власником за умови доведеності факту порушення прав цих осіб самочинною забудовою.
При цьому в разі використання земельної ділянки без відповідного рішення органу місцевого самоврядування про надання її в користування або у власність, повернення такої земельної ділянки відповідно до приписів статті 212 ЗК України власнику з приведенням її у придатний для використання стан шляхом знесення будівель і споруд відповідає законодавству, що регулює спірні правовідносини. Аналогічний висновок викладений у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 03.04.2024 у справі № 916/2938/21 та від 30.04.2024 у справі № 904/2129/23.
Водночас у даній справі рішенням Київської міської ради №7257/7298 від 02.11.2023 земельну ділянку передано Товариству з обмеженою відповідальністю "БТБ ТОРГ" в оренду на 15 років, та укладено відповідний договір оренди земельної ділянки від 21.03.2024.
Як зазначалось судом вище, зміст положень статті 376 Цивільного кодексу України підтверджує неможливість застосування інших, ніж ті, що встановлені цією статтею, способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на такі об'єкти. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного (постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 680/214/16, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22).
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.
Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.
Водночас необхідно враховувати, що знесення самочинного об'єкта нерухомості є крайньою мірою впливу на забудовника і можливе лише тоді, коли використано всі передбачені законодавством заходи з метою усунення порушень та коли неможлива перебудова об'єкта нерухомості чи особа відмовляється від здійснення такої перебудови. Така правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 29.01.2020 у справі № 822/2149/18, від 08.12.2021 у справі № 520/3777/18.
Як вбачається зі змісту позовної заяви, прокурор не заявляє вимог про перебудову чи приведення спірних правовідносин у правове поле іншим чином, крім знесення нерухомого майна.
У даній справі прокурором пред'явлено позов в інтересах власника земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно збудованого нерухомого майна, водночас Київська міська рада у своєму рішенні №7257/7298 від 02.11.2023 висловила волевиявлення про передачу земельної ділянки в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "БТБ ТОРГ".
Розпорядження землями комунальної власності міста Києва, в тому числі надання земельних ділянок у власність чи у користування відповідно до ст. 9 Земельного кодексу України, Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" відноситься до виключних повноважень Київської міської ради як колегіального органу.
Крім того, згідно з вказаною нормою до компетенції Київської міської ради віднесено прийняття рішення щодо звільнення самовільно зайнятих земельних ділянок, а також обмеження, тимчасова заборона (зупинення) чи припинення використання земельної ділянки громадянами та юридичними особами в разі порушення ними вимог земельного законодавства.
Як встановлено судом під час розгляду даної справи, на підставі рішення Київської міської ради №7257/7298 від 02.11.2023 земельну ділянку передано в оренду на 15 років Товариству з обмеженою відповідальністю "БТБ ТОРГ" для реконструкції, експлуатації та обслуговування майнового комплексу, який складається з будівлі А площею - 20,6 кв.м, будівлі Б площею - 23,8 кв.м, будівлі В площею - 23,8 кв.м, будівлі Д площею - 23,8 кв.м, під громадсько-житлову забудову (громадсько-житловий комплекс) на просп. Георгія Гонгадзе, 18-і у Подільському районі м.
Таким чином, Київська міська рада, маючи повноваження на розпорядження земельною ділянкою, вчинила дії щодо її розпорядження, зокрема, шляхом прийняття рішення про передачу її в оренду відповідачу та укладання з відповідачем договору оренди з відповідним цільовим призначенням (для реконструкції, експлуатації та обслуговування майнового комплексу).
При цьому, при прийнятті рішення 7257/7298 від 02.11.2023 та укладанні договору оренди від 21.03.2024 Київська міська рада була обізнана про те, що відповідне майно є самочинно збудованим, тож позивачем було реалізовано своє право на розпорядження земельною ділянкою для передачі її відповідачу в оренду.
Відтак прокурор та позивач жодним чином не обґрунтували та не довели, що відповідачем вчиняються дії, які перешкоджають позивачу в реалізації ним прав володіння та розпорядження земельною ділянкою, оскільки при прийнятті позивачем рішення про передачу земельної ділянки відповідачу та укладання договору оренди земельної ділянки позивач, як її власник, був обізнаний про знаходження на вказаній земельній ділянці об'єктів самочинно збудованого нерухомого майна.
Таким чином, позивачем не доведено порушення, невизнання або оспорення відповідачем його прав, що є самостійною підставою для відмови в задоволенні позовних вимог.
Аналогічна позиція викладена в постанові Верховного Суду від 29.08.2023 у справі №910/5958/20.
Відповідно до ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно з ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Положеннями ст. 86 ГПК України унормовано, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про неможливість задоволення позову.
Судові витрати зі сплати судового збору відповідно до ст. 129 ГПК України покладаються на прокурора.
Керуючись ст. ст. 73, 74, 76-80, 86, 129, 165, 219, 232, 233, 236-238, 240, 241 ГПК України, Господарський суд міста Києва, -
В позові відмовити повністю.
Рішення господарського суду набирає законної сили у відповідності до приписів ст. 241 Господарського процесуального кодексу України. Рішення господарського суду може бути оскаржене в порядку та строки, передбачені ст. ст. 253, 254, 256-259 ГПК України.
Повний текст рішення складено 24.09.2025.
Суддя Т.М. Ващенко