17 вересня 2025 року
м. Київ
справа № 523/16003/21
провадження № 61-17367св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Луспеника Д. Д.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Гулька Б. І., Коломієць Г. В. (суддя-доповідач), Лідовця Р. А.,
учасники справи:
позивач - Одеська міська рада,
відповідач - ОСОБА_1 ,
третя особа - Юридичний департамент Одеської міської ради,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Зімірьової Ольги Олександрівни на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 22 листопада 2022 року, ухвалене у складі судді Кисельова В. К., та постанову Одеського апеляційного суду від 22 жовтня 2024 року, ухвалену у складі колегії суддів: Погорєлової С. О., Заїкіна А. П., Таварткіладзе О. М.,
Описова частина
Короткий зміст позовної заяви
У вересні 2021 року Одеська міська рада звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 , третя особа - Юридичний департамент Одеської міської ради, про скасування рішення державного реєстратора та приведення об'єкта до попереднього стану.
Позовну заяву Одеська міська рада мотивувала тим, що згідно із записом у реєстровій книзі Комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради нежитлові будівлі за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 3 941,7 кв. м, на підставі постанови Господарського суду Одеської області від 28 вересня 2006 року у справі № 15/334-06-9084А, належали Товариству з обмеженою відповідальністю «Виробничий комбінат «Аликс» (далі - ТОВ «Виробничий комбінат «Аликс»).
У 2017 році ТОВ «Виробничий комбінат «Аликс» відчужило вказані нежитлові будівлі ОСОБА_1 , про що 17 серпня 2017 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу (далі - приватний нотаріус ОМНО) Медведенко Г. В. видано ОСОБА_1 свідоцтво про право власності № НОМЕР_1 та зареєстровано за ним право власності у Державному реєстру речових прав на нерухоме майно.
ОСОБА_1 збільшив площу об'єкту, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , на 1 448 кв. м, на підставі технічного паспорта від 16 листопада 2017 року та довідки від 16 листопада 2017 року шляхом здійснення реєстрації змін розділу у Державному реєстру речових прав на нерухоме майно.
Одеська міська рада вважала, що наявність такої реєстрації речових прав на спірний об'єкт порушує права та законні інтереси територіальної громади міста Одеси, як власника земельної ділянки, на якій розташоване спірне самочинне будівництво, оскільки перешкоджає здійсненню повноважень щодо володіння, користування та розпорядження відповідною земельною ділянкою та створює умови для її незаконного використання відповідачем у справі.
Позивач указував, що 03 серпня 2021 року Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради повідомив, що за результатами обстеження встановлено, що на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 , розташовані будівлі та споруди, які експлуатуються під розміщення виробничо-складських, адміністративних будівель, станції технічного обслуговування та хостелу. Зазначена земельна ділянка огороджена парканом. При цьому відсутня інформація про прийняття рішення щодо відведення відповідачу земельної ділянки у власність чи оренду за вказаною адресою.
Крім того, відповідно до Реєстру земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 , на якій розташоване спірне самочинне будівництво, є комунальною власністю, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 526996851101 (кадастровий номер: 5110137600:41:019:0001), номер запису про право власності від 09 грудня 2014 року № 8054282.
Позивач стверджував, що не надавав згоди на будівництво (реконструкцію), внаслідок якого площу об'єкта було збільшено на 1 448 кв. м.
Державний реєстратор без законних підстав вніс зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно лише на підставі технічного паспорта та довідки.
Уточнивши позовні вимоги, Одеська міська рада просила суд:
- скасувати рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 20 листопада 2017 року № 38225523, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_1 на виробничі та адміністративно-побутові приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 5 389,7 кв. м;
- зобов'язати ОСОБА_1 за власний рахунок привести об'єкт за адресою: АДРЕСА_1 до попереднього стану, а саме до технічної документації 24 травня 2006 року;
- стягнути з відповідача сплачений судовий збір у розмірі 5 675,00 грн.
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 22 листопада 2022 року позовні вимоги Одеської міської ради до ОСОБА_1 , третя особа - Юридичний департамент Одеської міської ради, про скасування рішення державного реєстратора та приведення об'єкту до попереднього стану задоволено частково.
Скасовано рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Іскрова О. В., Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації Одеської області» про внесення змін до запису у Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 20 листопада 2017 року № 38225523, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1330005051101 щодо реєстрації права власності за ОСОБА_1 на виробничі та адміністративно-побутові приміщення, об'єкт житлової нерухомості: Ні, за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 5 389,7 кв. м.
Поновлено у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис: щодо реєстрації права власності за ОСОБА_1 на об'єкт нерухомого майна реєстраційний номер: 1330005051101, об'єкт нерухомого майна: нежилі будівлі, об'єкт житлової нерухомості: Ні, загальна площа 3 941,7 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , що був зареєстрований 17 серпня 2017 року, номер запису про право власності: 21929194, приватним нотаріусом ОМНО Медведенко Г. В.
Зобов'язано ОСОБА_1 за власний рахунок привести об'єкт за адресою: АДРЕСА_1 до попереднього стану, а саме до технічної документації 24 травня 2006 року, тобто до площі 3 941,7 кв. м.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Одеської міської ради сплачений судовий збір у розмірі 5 675,00 грн.
Постановою Одеського апеляційного суду від 22 жовтня 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 22 листопада 2022 року - без змін.
Частково задовольняючи позов, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив із того, що технічний паспорт та довідка, надані Товариством з обмеженою відповідальністю «АН ЕКСПЕРТ» (далі - ТОВ «АН ЕКСПЕРТ»), не є документами, на підставі яких можливо було б прийняти рішення про реєстрацію змін розділу від 20 листопада 2017 року № 38225523, дійшов висновку про скасування такого рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно. При цьому вимога про припинення права власності на виробничі та адміністративно-побутові приміщення є безпідставною, оскільки позивач не оспорював раніше зареєстроване право власності позивача на нежитлові будівлі.
Тому належним способом захисту прав позивача, приймаючи до уваги пропорційність втручанням у права відповідача, є саме поновлення у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис: щодо реєстрації права власності за ОСОБА_1 на об'єкт нерухомого майна, зареєстрований 17 серпня 2017 року.
Встановивши здійснення відповідачем самочинного будівництва без документів, що дають право на виконання будівельних робіт, та на земельній ділянці, яка належить до комунальної власності територіальної громади міста Одеси за адресою: АДРЕСА_1, що не була відведена для цієї мети, суд першої інстанції дійшов висновку про зобов'язання відповідача за власний рахунок привести об'єкт нерухомого майна до попереднього стану.
Спростовуючи доводи апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції вказав, що суд першої інстанції правильно встановив, що втручання у право власності відповідача викликано саме незаконними діями самого відповідача, який здійснив самовільну реконструкцію, збільшив площу приміщень, не погоджуючи свої дії з власником земельної ділянки, не отримавши земельну ділянку для збільшення площі нерухомості. З огляду на зазначене, заявлені позовні вимоги є пропорційним втручанням, яке переслідує законну мету та є допустимим у демократичному суспільстві. Суд не знайшов порушень статті 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У грудні 2024 року представник ОСОБА_1 - адвокат Зімірьова О. О. подала до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 22 листопада2022 року та постанову Одеського апеляційного суду від 22 жовтня 2024 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просила суд скасувати оскаржувані судові рішення, ухвалити нове про відмову у задоволенні позовних вимог Одеської міської ради.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 03 січня 2025 року касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Зімірьової О. О. залишено без руху з наданням строку для усунення її недоліків.
Ухвалою Верховного Суду 10 січня 2025 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Зімірьової О. О. у вказаній справі, витребувано матеріали справи із суду першої інстанції.
У січні 2025 року матеріали цивільної справи надійшли до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 06 серпня 2025 року справу призначено до розгляду у складі колегії із п'яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2022 року у справі № 461/12525/15 (провадження № 14-190цс20) та у постановах Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 (провадження № 61-22315сво18), від 08 березня 2023 року у справі № 522/16163/18 (провадження № 61- 13333св20), від 12 квітня 2023 року у справі № 205/7567/18 (провадження № 61-20892св21).
Суд першої інстанції не залучив до участі в якості третьої особи ОСОБА_2 , яка є іпотекодержателем за іпотечним договором від 23 серпня 2017 року, предметом якого є виробничі та адміністративно-побутові приміщення, об'єкт житлової нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 . Суд не надав оцінку заяві ОСОБА_2 про ознайомлення з матеріалами справи.
Ухвалюючи оскаржувану постанову, суд апеляційної інстанції не надав оцінки вказаній заяві про ознайомлення з матеріалами справи ОСОБА_2 та доданим до неї документам, не вирішив питання щодо порушення її прав та інтересів, не надав їй строку для ознайомлення з матеріалами справи та відповідно строку для надання нею заяви про залучення у якості третьої особи або подання апеляційної скарги, що є порушенням процесуальних прав ОСОБА_2 .
Суди не надали оцінку тому, що позивач склав проєкт рішення про надання в оренду, постійне користування земельної ділянки, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,6736 га, цільове призначення - для експлуатації та обслуговування виробничої бази, строком оренди на 10 років, та запропоноване його внесення на розгляд XXXIV сесії Одеської міської ради 05 червня 2019 року. Вважає, що складання такого проєкту рішення свідчить про намір позивача надати в оренду земельну ділянку заявнику, що спростовує висновки судів про те, що земельна ділянка використовується незаконно.
Знесення самочинного об'єкта нерухомості є крайньою мірою впливу на забудовника і можливе лише тоді, коли використано всі передбачені законодавством заходи з метою усунення порушень та неможлива перебудова об'єкта нерухомості чи особа відмовляється від здійснення такої перебудови.
Указує, що передумовою для висновку про порушення заявником будівельних норм та правил мала б бути відповідна перевірка Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради у випадку виявлення факту самовільного будівництва, складення протоколу про виявлення порушень та видача відповідачу припису на їх усунення. Наявне у матеріалах справи листування не містить жодних обов'язкових для заявника висновків у частині невідповідності будівництва державним нормам та стандартам спірного нерухомого майна.
Вимога про зобов'язання привести за власний рахунок об'єкт до попереднього стану є втручанням у право на мирне володіння майном відповідача, передбачене статтею 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
У лютому 2025 року Одеська міська рада подала до Верховного Суду відзив, у якому просить залишити без задоволення касаційну скаргу ОСОБА_1 .
Фактичні обставини справи, встановлені судами
18 березня 2005 року між Одеською міською радою та ТОВ «Виробничий комбінат «Аликс» укладений договір оренди землі, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чапським А. Е. за реєстровим №178.
Згідно з пунктом 1.1 договору оренди, орендодавець на підставі Закону України «Про оренду землі» та рішення Одеської міської ради від 26 серпня 2004 року № 3044-IV надає, а орендар приймає у строкове платне володіння, користування земельну ділянку, загальною площею 6 736 кв. м (кадастровий номер 5110137600:41:019:0001), що знаходиться у АДРЕСА_1 , за рахунок земель міста, раніше наданих згідно з планом земельної ділянки, який є невід'ємною частиною договору.
Відповідно до запису в реєстровій книзі Комунального підприємства «Одеське міське бюро технічної інвентаризації»: 58неж-119 № 3194 нежилі будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 3 941,7 кв. м, на підставі постанови Господарського суду Одеської області від 28 вересня 2006 року у справі № 15/334-06-9084А належали ТОВ «Виробничий комбінат «Аликс».
09 серпня 2017 року Державним підприємством «Сетам» проведено електронні торги щодо нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстрованого за лотом №227236, за результатами яких переможцем став ОСОБА_1
17 серпня 2017 року приватним нотаріусом ОМНО Медведенко Г. В. видано ОСОБА_1 свідоцтво про право власності № НОМЕР_1 на нежилі будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 3 941,7 кв. м.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 11 серпня 2021 року № 269924799 (далі - Реєстр), на підставі свідоцтва від 17 серпня 2017 року № 2402, виданого приватним нотаріусом ОМНО Медведенко Г. В., державним реєстратором зареєстровано за ОСОБА_1 право власності на нежилі будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 3 941,7 кв. м, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 17 серпня 2017 року № 36671667 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1330005051101).
Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Іскрова О. В., Одеської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації Одеської області» були внесені зміни до запису у Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 20 листопада 2017 року № 38225523, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1330005051101 щодо реєстрації права власності за ОСОБА_1 на виробничі та адміністративно-побутові приміщення, об'єкт житлової нерухомості: Ні, за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 5 389,7 кв. м.
Із матеріалів реєстраційної справи встановлено, що відповідно до Реєстру ОСОБА_1 на підставі технічного паспорта від 16 листопада 2017 року, серія та номер: б/н, виготовленого ТОВ «АН-ЕКСПЕРТ», та довідки від 16 листопада 2017 року серія та номер: б/н, наданої ТОВ «АН ЕКСПЕРТ», здійснив реєстрацію змін розділу, відповідно до яких: «нежилі будівлі, об'єкт житлової нерухомості: Ні» змінено на «виробничі та адміністративно-побутові приміщення, об'єкт житлової нерухомості: Ні»; «загальна площа 3 941,7 кв. м.» змінено на «загальна площа 5 389,7 кв. м».
Із довідки, наданої 16 листопада 2017 року ТОВ «АН ЕКСПЕРТ» вбачається, що під час поточної інвентаризації виробничих та адміністративно-побутових приміщень, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , у результаті уточнення лінійних розмірів приміщень встановлено, що загальна площа об'єкта складає 5 389,7 кв. м, основна площа -3 956,8 кв. м.
Вказана довідка надана за місцем вимоги на підставі пункту 1.2. Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001 року № 127.
Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради листом від 22 липня 2021 року № 01-11/2484 повідомив, що 10 липня 2019 року, під час проведення позапланової перевірки, прийнято рішення про скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 15 вересня 2017 року № 0107/257. Рішення про скасування дії містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 15 вересня 2017 року № 01-07/257 прийнято у зв'язку із порушенням норм пунктів 1, 4 частини третьої статті 29, абзацу 8 частини третьої статті 29, пункту 1 частини четвертої статті 29, абзацу 11 частини п'ятої статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Комунальне підприємство «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради листом від 02 серпня 2021 року № 3253-02/431 надало належним чином засвідчені копії технічного паспорту та правовстановлюючих документів на об'єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 . Відповідно до вказаного технічного паспорту та отриманих документів, загальна площа нежилих будівель за вказаною адресою складає 3 941,7 кв. м.
Із даних Реєстру встановлено, що ОСОБА_1 , після внесення змін до розділу, став власником об'єкту загальною площею 5 389,7 кв. м. Тобто, після внесення змін до розділу об'єкт самочинно було збільшено на 1 448 кв. м.
Вказане також підтверджується матеріалами інвентаризаційної справи щодо виробничих та адміністративно побутових приміщень, за адресою: АДРЕСА_1 , яка була витребувана для огляду Одеським апеляційним судом.
Із інвентаризаційної справи встановлено, що загальна площа нежилих будівель за адресою: АДРЕСА_1 , дійсно складала, станом на 2006 рік, 3 941,7 кв. м.
03 серпня 2021 року Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради листом № 01-18/1362-09-04 повідомив, що за результатами обстеження встановлено, що на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 , розташовані будівлі та споруди, які експлуатуються під розміщення виробничо-складських, адміністративних будівель, станції технічного обслуговування та хостелу. Зазначена земельна ділянка огороджена парканом. У Департаменті земельних ресурсів Одеської міської ради відсутня інформація про прийняття рішення щодо відведення земельної ділянки у власність чи оренду за вказаною адресою.
Земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 , на якій розташоване спірне самочинне будівництво, є комунальною власністю, реєстраційний номер об'єкта нерухомого мана: 526996851101 (кадастровий номер 5110137600:41:019:0001), номер запису про право власності від 09 грудня 2014 року № 8054282.
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Підставами касаційного оскарження судових рішень заявники зазначили неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
Касаційна скарга представника ОСОБА_1 - адвоката Зімірьової О. О. не підлягає задоволенню.
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права
Частинами першою, другою статті 400 ЦПК України передбачено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частинами першою, другою та п'ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Вказаним вимогам закону рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції відповідають.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 ЦК України).
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).
Згідно із частиною першою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв'язку із здійсненням самочинного будівництва.
Знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18).
Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з'явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження (див. пункт 92 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23)).
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно.
Частиною першою статті 13 ЦПК України визначено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Суди встановили, що ОСОБА_1 здійснив добудову приміщення площею 1 448 кв. м на земельній ділянці, яка не була йому відведена для забудови, що обмежує право Одеської міської ради як власника цієї ділянки.
Суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, дійшов обґрунтованого висновку про те, що вимога про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов'язання відповідача за власний рахунок привести об'єкт нерухомості до попереднього стану, відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України є належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво.
Отже, вимога про зобов'язання відповідача за власний кошт привести об'єкт нерухомості, розташований за адресою: АДРЕСА_1 до попереднього стану: площі 3 941,7 кв. м, тобто до стану технічної документації від 24 травня 2006 року, є належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, оскільки ефективно захищає порушене право територіальної гпромади.
Відповідно до частини другої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Згідно з пунктом 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень № 1127, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127), (тут і надалі у редакції, чинній на час вчинення реєстраційних дій державним реєстратором Іскровим О. В.), державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та цим Порядком.
Відповідно до пункту 41 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна подаються: 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта; 2) технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси; 4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).
Встановивши, що державний реєстратор Іскров О. В. на підставі пункту 38 Порядку № 1141 прийняв 20 листопада 2017 року рішення № 38225523, яким розглянув заяву про внесення змін до запису державного реєстру речових прав на нерухоме майно, подану ОСОБА_1 20 листопада 2017 року, щодо внесення змін до запису про право власності на нерухоме майно, за результатами якого загальна площа об'єкта складала 5 389,7 кв. м, основна площа - 3 956,8 кв. м, на підставі технічного паспорта та довідки (яка не засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництва), суди передніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку, що реєстрація права власності відповідача на цей об'єкт нерухомості перешкоджає Одеській міській раді реалізовувати всі правомочності власника щодо земельної ділянки, на якій цей об'єкт знаходиться.
Посилання заявника на порушення судами попередніх інстанцій прав ОСОБА_2 , яка є іпотекодержателем спірного нерухомого майна, оскільки її не залучено як третю особу до участі у розгляді справи, колегія суддів спростовує, оскільки сама іпотекодержатель не заявила про порушення своїх прав суду першої інстанції, процесуальних повноважень представнику на захист її інтересів не надавала. Крім того, у визначений ЦПК України спосіб ОСОБА_2 не приєдналася до апеляційної чи касаційної скарги ОСОБА_1 .
Аргументи заявника про те, що позивач виготовив проєкт рішення про надання в оренду, постійне користування земельної ділянки, та вніс його на розгляд Одеської міської ради, що вказує на відсутність самовільного використання земельної ділянки комунальної власності, колегія суддів не приймає до уваги, оскільки це не є виконанням вимог статті 124 ЗК України, статті 6 Закону України «Про оренду землі». Тому правильними є висновки судів попередніх інстанцій, що добудова розміром 1 448 кв. м, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , є самочинним будівництвом, оскільки збудована на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети.
У частині другою статті 212 ЗК України передбачено, що приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.
Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (див. пункт 152 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23)).
За обставинами цієї справи, власник земельної ділянки через свої уповноважені органи неодноразово звертався до відповідача з приводу самочинного будівництва. Однак відповідач самостійно не вчинив дій для приведення спірного об'єкта нерухомого майна до попереднього стану чи надання доказів будівництва у відповідності до містобудівних норм та Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», залишивши самочинно збудовану нерухомість (добудову) на земельній ділянці, яка не була відведена для цих цілей її власником - Одеською міською радою.
Доводи касаційної скарги про те, що знесення самочинного об'єкта нерухомості є крайньою мірою впливу на забудовника і можливе лише тоді, коли використано всі передбачені законодавством заходи з метою усунення порушень та неможлива перебудова об'єкта нерухомості чи особа відмовляється від здійснення такої перебудови, безпідставні, та як таких засіб захисту прав незаконного забудовника можливий у випадку, якщо він погоджується на перебудову самочинного будівництва.
У цій справі ОСОБА_1 заперечує це, подаючи апеляційну і касаційну скарги, вимагаючи не здійснення перебудови, а відмови в позові.
При цьому колегія суддів погоджується з висновками суду апеляційної інстанції, що у цій справі, з огляду на характер спірних правовідносин, втручання у право власності відповідача викликано саме незаконними діями самого відповідача. Порушень статті 1 Першого Протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод суди не встановили. При цьому суди надали оцінку та обґрунтували пропорційність втручання, зазначивши, що в даній справі з огляду на характер спірних правовідносин та установлені судом обставини, втручання держави в право відповідача на мирне володіння майном не суперечить критеріям правомірного втручання в це право.
Висновки у постановах Верховного Суду, на які міститься посилання у касаційній скарзі, і у справі, яка переглядається, не є суперечливими. Встановлені судами фактичні обставини є різними, у кожній із зазначених справ суди виходили з конкретних обставин справи та фактично-доказової бази, з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності.
Встановлені судами у справах № 461/12525/15, № 390/34/17, № 522/16163/18, № 205/7567/18 фактичні обставини, що формують зміст правовідносин, є іншими, ніж у справі, яка переглядається. У кожній із зазначених справ суди виходили з конкретних обставин справи та фактично-доказової бази з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх сукупності. Крім того, вказані висновки щодо способів захисту порушеного права та щодо критеріїв збалансованого застосування статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод з точки зору захисту прав добросовісного набувача майна не суперечать висновкам цієї постанови.
Отже, вказані доводи касаційної скарги не можуть бути підставами для скасування судових рішень судів попередніх інстанцій, оскільки ці доводи не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні заявником норм матеріального та процесуального права й зводяться до необхідності переоцінки судом доказів, що відповідно до вимог статті 400 ЦПК України не входить до компетенції суду касаційної інстанції.
Таким чином, доводи заявника, що стали підставою для відкриття касаційного провадження, не знайшли свого підтвердження.
Верховний Суд розглянув справу у межах доводів, наведених заявником у касаційній скарзі, які стали підставою для відкриття касаційного провадження; підстав вийти за межі розгляду справи судом касаційної інстанції не встановлено.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
Згідно із частиною першою статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судове рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанцій - без змін.
Оскільки касаційна скарга залишається без задоволення, то відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України в такому разі розподіл судових витрат не проводиться.
Керуючись статтями 400, 410, 410, 416, 436 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Зімірьової Ольги Олександрівни залишити без задоволення.
Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 22 листопада 2022 року та постанову Одеського апеляційного суду від 22 жовтня 2024 рокузалишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Д. Д. Луспеник
Судді: І. Ю. Гулейков
Б. І. Гулько
Г. В. Коломієць
Р. А. Лідовець