65119, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
"11" вересня 2025 р.м. Одеса Справа № 916/1548/25
Господарський суд Одеської області у складі судді Невінгловської Ю.М.
при секретарі судового засідання: Задорожному А.О.;
за участю представників:
від позивача: Хомич М.М.;
від відповідача: не з'явився;
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу:
за позовом: Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області (67780, Одеська обл., Білгород-Дністровський р.н., селище Сергіївка, вул. Незламності, буд. 3; код ЄДРПОУ 05383649);
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕТУР-СЕРВИС" (67780, Одеська обл., Білгород-Дністровський р.н., селище Сергіївка, пров.Курортний, буд. 2; код ЄДРПОУ 40014443);
про розірвання договору та стягнення 228 674,24 грн.,
1. Суть спору.
21.04.2025 до Господарського суду Одеської області надійшла позовна заява (вх.№ 1584/25) Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області до відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕТУР-СЕРВИС", в якій позивач просить суд розірвати укладений між сторонами Договір оренди земельної ділянки від 01.07.2016 та стягнути з відповідача заборгованість за даним Договором в розмірі 228 674,24 грн.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що через неналежне виконання відповідачем своїх обов'язків з орендної плати за Договором оренди земельної ділянки, що був укладений між сторонами 01.07.2016, за ним сформувалася заборгованість в розмірі 228 674,24 грн. У зв'язку з чим, позивач вважає що наявні підстави для розірвання укладеного між сторонами Договору.
2. Заяви, клопотання та інші процесуальні дії по справі.
Ухвалою суду від 28.04.2025 позовну заяву Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області було залишено без руху.
Ухвалою суду від 12.05.2025 було відкрито провадження у справі №916/1548/25 за правилами загального позовного провадження із призначенням підготовчого засідання на 02.06.2025.
29.05.2025 до суду від позивача надійшло клопотання про участь представників в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів (вх.№17138/25).
Ухвалою суду від 29.05.2025 було частково задоволено клопотання про участь в судових засіданнях в режимі відеоконференції (вх.№17138/25).
У судовому засіданні 02.06.2025, за участі представника позивача, суд без оформлення окремого документа постановив ухвалу про відкладення підготовчого провадження на 19.06.2025 о 15:30.
У судовому засіданні 19.06.2025, за участі представника позивача, суд без оформлення окремого документа постановив ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті на 11.08.2025 о 12:30.
Ухвалою суду від 28.07.2025 судом було виправлено описку, допущену в протокольній ухвалі від 19.06.2025.
У судовому засіданні 11.08.2025, за участі представника позивача, суд без оформлення окремого документа оголосив перерву в розгляді справи по суті до 11.09.2025 о 14:30.
У судовому засіданні 11.09.2025, за участі представника позивача, суд проголосив скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення та відклав складення повного рішення на строк до 22.09.2025.
Про відкриття провадження у справі а також про подальший її розгляд відповідача було повідомлено шляхом направлення копії ухвал на зареєстровану адресу місцезнаходження Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕТУР-СЕРВИС".
Водночас ухвали суду отримані відповідачем не були та повернулися до Господарського суду Одеської області з відміткою про повернення у зв'язку з відсутністю адресата за вказаною адресою., що підтверджується наявними в матеріалах справи довідками про причини повернення поштового відправлення (а.с.61-63, 87-89, 93-95,101-103,104-106).
Відповідно до п. 4, 5 ч. 6 ст. 242 ГПК України, днем вручення судового рішення є: день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, повідомленою цією особою суду; день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.
За змістом п. 83 Правил надання послуг поштового зв'язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 р. № 270 (зі змінами), рекомендовані поштові відправлення з позначкою “Судова повістка», адресовані юридичним особам, під час доставки за зазначеною адресою вручаються представнику юридичної особи, уповноваженому на одержання поштових відправлень, під розпис. У разі відсутності адресата (одержувача) за зазначеною на рекомендованому листі адресою працівник об'єкта поштового зв'язку робить позначку “адресат відсутній за зазначеною адресою», яка засвідчується його підписом з проставленням відбитка поштового пристрою, порядок використання якого встановлюється призначеним оператором поштового зв'язку, і не пізніше ніж протягом наступного робочого дня повертає такий лист до суду.
Відповідно до частин 3, 7 статті 120 ГПК України, виклики і повідомлення здійснюються шляхом вручення ухвали в порядку, передбаченому цим Кодексом для вручення судових рішень. Учасники судового процесу зобов'язані повідомляти суд про зміну свого місцезнаходження чи місця проживання під час розгляду справи. У разі відсутності заяви про зміну місця проживання ухвала про повідомлення чи виклик надсилається учасникам судового процесу, які не мають офіційної електронної адреси, та за відсутності можливості сповістити їх за допомогою інших засобів зв'язку, які забезпечують фіксацію повідомлення або виклику, за останньою відомою суду адресою і вважається врученою, навіть якщо відповідний учасник судового процесу за цією адресою більше не знаходиться або не проживає.
Отже, якщо ухвалу про вчинення відповідної процесуальної дії направлено судом за належною адресою, тобто повідомленою суду стороною, і повернуто поштовим відділенням зв'язку з посиланням на відсутність (вибуття) адресата, відмову від одержання, закінчення строку зберігання поштового відправлення тощо, то вважається, що адресат повідомлений про вчинення відповідної процесуальної дії.
Аналогічна правова позиція міститься у постанові Верховного суду від 28.01.2019 у справі № 915/1015/16.
Згідно ч. 1 ст. 202 ГПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цієї статтею.
Виходячи з вищевикладених положень ГПК України та встановлених обставин щодо порядку викликів і повідомлень відповідача, суд вважає, що Товариство з обмеженою відповідальністю "РЕТУР-СЕРВИС" належним чином повідомлено про час та місце судового розгляду, що наділяє суд правом розглядати справу без його участі.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 2 ГПК України, завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. Суд та учасники судового процесу зобов'язані керуватися завданням господарського судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.
Враховуючи ту обставину, що в умовах воєнного стану суди продовжують працювати в штатному режимі, з огляду на необхідність дотримання розумних строків розгляду справи з метою забезпечення доступу до правосуддя, гарантованого державою та ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, суд здійснив розгляд даної справи в межах розумного строку.
З огляду на ненадання відповідачем відзиву, відповідно до ч. 9 ст. 165 Господарського процесуального кодексу України, суд вирішує справу за наявними матеріалами.
3. Аргументи учасників справи.
3.1. Аргументи Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області.
У якості обґрунтування своїх вимог позивач вказує, що 01.07.2016 між ним та ТОВ «РЕТУР-СЕРВИС» укладено Договір оренди земельної ділянки (далі - Договір) терміном на 49 років.
Як вказує позивач даний Договір укладено для розміщення та експлуатації пансіонату-котеджного типу «Лазурний берег», будівлі котеджу № 5.
Позивач зазначає, що за умовами Договору ТОВ «РЕТУР-СЕРВИС» зобов'язано сплачувати орендну плату щомісячно протягом тридцяти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця.
Між тим, як стверджує Сергіївська селищна рада Білгород-Дністровського району Одеської області, починаючи з 2022 року відповідач припинив здійснювати сплату орендної плати за Договором у зв'язку з чим за період з березня 2022 року по лютий 2025 року виникла заборгованість в розмірі 228 674,24 грн.
Також позивач зазначає що ним вживалися заходи з метою погашення відповідачем заборгованості, що підтверджується листами №02.2-09/614/7 від 19.05.2022 та №03-05/1278 від 19.07.2022, які з боку ТОВ «РЕТУР-СЕРВИС» залишилися без відповіді та виконання.
У зв'язку з наявністю заборгованості з орендної плати позивач вважає, що Договір оренди земельної ділянки від 01.07.2016 підлягає розірванню судом, а сума заборгованості в розмірі 228 674,24 грн. підлягає стягненню з відповідача на користь Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області.
3.2. Аргументи Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕТУР-СЕРВИС".
ТОВ "РЕТУР-СЕРВИС" своїм правом передбаченим ст. 165 ГПК України, на подання відзиву по суті справи не скористалося, жодних доказів у якості спростування наведених позивачем обставин відповідачем до матеріалів справи не додано.
Згідно положень ч. 2 ст. 178 ГПК України, у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин, суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи.
Відтак суд вирішує спір, який виник між Сергіївською селищною радою Білгород-Дністровського району Одеської області та ТОВ "РЕТУР-СЕРВИС" за наявними в матеріалах справи доказами.
4. Фактичні обставини справи встановлені судом.
01.07.2016 між Сергіївською селищною радою Білгород-Дністровського району Одеської області, як Орендодавцем, та ТОВ "РЕТУР-СЕРВИС", як Орендарем, укладено Договір оренди земельної ділянки для розміщення та експлуатації пансіонату котеджного типу «Лазурний берег», будівлі котеджу №5 терміном дії договору - 49 років (далі - Договір), за п. 1.1. якого Орендодавець надає , а орендар приймає в строкове платне користування, на підставі рішення 10-ої сесії Сергіївської селищної ради VII скликання від 29 квітня 2016 року № 67, в оренду терміном на 49 (сорок дев'ять) років земельну ділянку для розміщення та експлуатації пансіонату котеджного типу «Лазурний берег» за адресою: Одеська область, м. Білгород Дністровський, смт Сергіївка, вул. Набережна Ротерхема, 8, кадастровий номер земельної ділянки 5110300000:03:003:0105.
Пунктом 2 Договору визначено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,1023 га, у тому числі: під капітальною одноповерховою 0,0127 га, під проїздами, проходами та площадками - 0,0435 га, під зеленими насадженнями 1,0461 га.
Відповідно до п.3 та п.4 Договору, на вищезазначеній земельній ділянці, площею 1,1023 га розташовано 12/100 часток будівель пансіонату котеджного типу «Лазурний берег» у складі: будівля котеджу № 5, загальною площею 92,1 кв.м. Земельна ділянка передається в оренду для розміщення та експлуатації пансіонату котеджного типу «Лазурний берег».
Згідно п. 5 Договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1418410,01 грн.
Як визначено п.8 даний Договір укладено на 49 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за тридцять днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
За пунктом 9 Договору, орендна плата вноситься орендарем щомісяця в сумі 4728,04 грн. (чотири тисячі сімсот двадцять вісім гривен чотири копійки) на розрахунковий рахунок № 33213815700013, Банк ГУДКСУ в Одеській області, МФО 828011, код 37894104, одержувач УДКСУ у Білгород-Дністровському районі Одеської області.
Відповідно до п. 11 Договору, орендна плата вноситься щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця.
Пунктом 12 Договору визначено, що розмір орендної плати переглядається у разі:
- зміни умов господарювання, передбачених договором;
- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів у тому числі внаслідок інфляції;
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;
- зміни коефіцієнтів економіко-функціонального використання земельних ділянок «Ко», розташованих на території смт. Сергіївка, що знаходяться в орендному користуванні громадян, фізичних осіб-підприємців, юридичних осіб, на підставі рішення сесії Сергіївської селищної ради;
- в інших випадках, передбачених законодавством України.
Згідно п. 13 Договору, у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у встановленому законодавством України порядку.
За пунктами 14-16 Договору, земельна ділянка передається в оренду для розміщення та експлуатації пансіонату котеджного типу «Лазурний берег».
Цільове призначення земельної ділянки для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення.
Умови збереження стану об'єкта оренди - орендар зобов'язується забезпечити зберігання стану орендованої земельної ділянки відповідно до вимог чинного земельного, екологічного, природоохоронного законодавства України, відповідно до цільового призначення та умов її надання, передбачених договором оренди.
Відповідно до п. 18 та п. 18.1 Договору, передача земельної ділянки орендарю здійснюється у трьохденний термін після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі. Право оренди землі за цим договором не може бути внесено до статутного фонду (капіталу) юридичної особи, а також передано у заставу.
Згідно п. 19 Договору, після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.
Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов'язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв'язується у судовому порядку.
Відповідно до п. 26 Договору, Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Також п. 29 Договору визначено обов'язок орендаря здійснення сплати вартості орендної плати земельної ділянки в розмірах та в термін, що обумовлені договором.
Згідно п. 34 Договору, дія Договору припиняється шляхом його розірвання за:
- взаємною згодою сторін;
- рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню а також з інших підстав, визначених законодавством України.
Невід'ємними частинами договору є :
- план або схема земельної ділянки;
- акт прийомки-передачі межових знаків на зберігання;
- акт приймання-передачі об'єкта оренди.
Договір оренди а також вказані невід'ємні частини Договору були підписані між сторонами, підписи засвідчені печатками.
Також 08.02.2017 між сторонами було укладено Додаткову угоду №1 до Договору оренди за якою, на виконання п. 32 договору оренди землі та на підставі рішення Сергіївської селищної ради VII скликання № 96 від 14 липня 2016 року «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель смт Сергіївка», рішення Сергіївської селищної ради VII скликання № 160 від 08 лютого 2017 року «Про затвердження Порядку встановлення розмірів орендної плати (плати за встановлення особистих строкових сервітутів, розмірів недоотриманих коштів) за використання земельних ділянок, які перебувають у комунальній власності територіальної громади смт Сергіївка», сторонами внесено зміни до договору оренди земельної ділянки, а саме:
Пункт 5 розділу «Об'єкт оренди» викладено в наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1053468,11 грн.
1.2. Пункт 9 розділу «Орендна плата» викладено в наступній редакції: «Річний розмір орендної плати становить 63208,09 грн та вноситься на розрахунковий рахунок №33216812700013, Банк ГУДКСУ в Одеській області, МФО 828011, код 37894104, одержувач УДКСУ у Білгород-Дністровському районі Одеської області».
Відповідно до розрахунку розміру орендної плати, станом на 01.01.2017 розмір орендної плати за Договором оренди укладеним між сторонами становить розмір 63 208,09 грн. (а.с.30).
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №81448734 від 28.02.2017 за ТОВ «РЕТУР-СЕРВИС» зареєстровано право оренди земельної ділянки за №15330665, на підставі договору оренди землі від 01.07.2016 Сергіївською селищною радою та ТОВ «РЕТУР-СЕРВИС», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №30397025 від 11.07.2016 (а.с.31-32).
Відповідно витягу технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 07.02.2017 нормативна грошова оцінка земельної ділянки за адресою: Одеська область, м. Білгород Дністровський, смт Сергіївка, вул. Набережна Ротерхема, 8, кадастровий номер земельної ділянки 5110300000:03:003:0105 становить 1 053468,11 грн. (а.с.33).
Також в матеріалах справи наявна копія звіту про рух коштів на рахунках з 01.01.2021 по 31.1.2021 за яким, ТОВ «РЕТУР-СЕРВИС» протягом зазначеного періоду здійснено сплату за Договором в розмірі 140 600.00 грн.
Як вбачається з наявного в матеріалах справи розрахунку заборгованості з орендної плати, відповідно до ставки земельного податку орендна плата за 2022 нарахована в розмірі 69528,90 грн. (між тим оскільки за ТОВ «РЕТУР-СЕРВИС» на 01.01.2022 була переплата в розмірі 12712,19 грн., то станом на 31.12.2022 борг становив 56816,17 грн.); відповідно до ставки земельного податку станом на кінець 2023 рік орендна плата нарахована в розмірі 79967.46 грн. (борг - 136 784,17 грн.); відповідно до ставки земельного податку станом на кінець 2024 рік орендна плата нарахована в розмірі 84045,80 грн. (борг - 220829,97грн.); відповідно до ставки земельного податку станом на 01.05.2025 рік орендна плата нарахована в розмірі 7844,28 грн. (борг - 228 674,24 грн.).
Згідно листа №02.2-09/414 від 05.03.2025 Сергіївська селищна рада направляла ТОВ «РЕТУР-СЕРВИС» претензії про перерахунок суми боргу, а також вказувала про необхідність, у термін до 15.03.2025, прибути до Сергіївської селищної ради з метою уточнення суми боргу за Договором (а.с.35-41). Водночас доказів надання відповіді або виконання даної претензії матеріали справи не містять.
5. Позиція суду щодо встановлених обставин справи.
Згідно ч. 2 статті 792 Цивільного кодексу України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Правилами частини 1 статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексу України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
За загальним правилом частини 1 статті 651 Цивільного кодексу України, яке застосовується до будь-яких цивільних (приватноправових) правовідносин з приводу зміни або розірвання цивільних (приватноправових) договорів, така зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Винятком з цього правила (про те, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін) є приписи частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, що надають суду повноваження зі зміни або розірвання договору (без наявності згоди сторін), проте у випадках, визначених законом. Тож загальне правило про розірвання та зміну договору без згоди сторін на підставі рішення суду передбачене у частині 2 статті 651 Цивільного кодексу України, що визначає універсальні засади, застосовні до усіх видів приватноправових договорів.
З огляду на наведені правила абзацу першого частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України як цивільне законодавство, так і земельне передбачає окремі приклади його застосування, що мають характер загальних для усіх цивільних відносин (у разі істотного порушення цивільного договору іншою стороною), а також характер спеціалізованих - для інших приватноправових договорів та для інших окремо застережених у законі видів порушень цивільних договорів (зокрема, окремі правила статті 141 Земельного кодексу України, застосовні до догорів оренди землі).
Спеціальними у врегулюванні розірвання договору оренди землі є приписи статті 32 Закону України "Про оренду землі", а також статті 141 ЗК, пункт "д" частини 1 якої передбачає, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом "д" частини 1 статті 141 ЗК (систематична несплата орендної плати), та правила частини 2 статті 651 ЦК, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.
Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі -це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Так судом було встановлено, що 01.07.2016 між Сергіївською селищною радою Білгород-Дністровського району Одеської області, як Орендодавцем, та ТОВ "РЕТУР-СЕРВИС", як Орендарем, укладено Договір оренди земельної ділянки для розміщення та експлуатації пансіонату котеджного типу «Лазурний берег», будівлі котеджу №5 терміном дії договору - 49 років (далі - Договір), за п. 1.1. якого Орендодавець надає , а орендар приймає в строкове платне користування, на підставі рішення 10-ої сесії Сергіївської селищної ради VII скликання від 29 квітня 2016 року № 67, в оренду терміном на 49 (сорок дев'ять) років земельну ділянку для розміщення та експлуатації пансіонату котеджного типу «Лазурний берег» за адресою: Одеська область, м. Білгород Дністровський, смт Сергіївка, вул. Набережна Ротерхема, 8, кадастровий номер земельної ділянки 5110300000:03:003:0105.
Пунктом 2 Договору визначено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,1023 га, у тому числі: під капітальною одноповерховою 0,0127 га, під проїздами, проходами та площадками - 0,0435 га, під зеленими насадженнями 1,0461 га.
Відповідно до п.3 та п.4 Договору, на вищезазначеній земельній ділянці, площею 1,1023 га розташовано 12/100 часток будівель пансіонату котеджного типу «Лазурний берег» у складі: будівля котеджу № 5, загальною площею 92,1 кв.м. Земельна ділянка передається в оренду для розміщення та експлуатації пансіонату котеджного типу «Лазурний берег».
Згідно з частиною 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов'язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також орендної плати за водний об'єкт (абзац п'ятий частини 1 статті 24 Закону України "Про оренду землі").
Орендар земельної ділянки зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також і орендну плату за водний об'єкт (частина друга статті 25 Закону України "Про оренду землі").
Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.
Так пунктом 26 Договору визначено, що Сергіївська селищна рада як Орендодавець має право вимагати від Орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Також п. 29 Договору, визначено обов'язок Орендаря здійснення сплати вартості орендної плати земельної ділянки в розмірах та в термін, що обумовлені договором.
Відповідно до спеціальної норми частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Згідно з пунктом "д" частини 1 статті 141 ЗК підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом "д" частини 1 статті 141 ЗК, суд має встановити такі обставини, як "систематичність" та "несплату", зокрема, орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття "систематичність" у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, від 01.04.2020 у справі № 277/1186/18-ц, від 29.07.2020 у справі № 277/526/18, від 20.08.2020 у справі № 616/292/17, від 08.05.2024 у справі № 629/2698/23; Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.11.2021 у справі № 922/367/21, від 04.07.2023 у справі № 906/649/22, від 20.02.2024 у справі № 917/586/23, від 02.04.2024 у справі № 922/1165/23 та інші).
Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.
У постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2021 у справі № 910/2861/18 та від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17 зазначено, що для застосування частини 2 статті 651 ЦК суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.
У контексті частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У пункті "д" частини 1 статті 141 ЗК йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред'явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 зазначила, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту "д" частини 1 статті 141 ЗК, а загальне правило частини 2 статті 651 ЦК - у разі істотності порушення договору іншою стороною.
Наслідки припинення або розірвання договору оренди землі визначені у статті 34 Закону України "Про оренду землі". Так, у разі припинення або розірвання договору оренди землі, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов'язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.
Узагальнюючи наведені у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 висновки щодо застосування норм права, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що:
- пункт "д" частини 1 статті 141 ЗК як спеціальна норма права передбачає самостійну і достатню підставу для розірвання договору оренди землі у разі систематичної повної несплати орендної плати. У цьому випадку немає потреби оцінювати істотність порушення та застосовувати загальне правило, передбачене в частині 2 статті 651 ЦК, оскільки законодавство передбачає додаткову (до загальних) підставу розірвання договору оренди землі;
- якщо орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, то застосуванню підлягає загальне правило частини 2 статті 651 ЦК, а не припис пункту "д" частини 1 статті 141 ЗК. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, укладаючи такий договір, то такий договір має бути розірваний саме на підставі частини 2 статті 651 ЦК;
- поняття "несплата", вжите у пункті "д" частини 1 статті 141 ЗК, потрібно розуміти саме як повна несплата орендної плати, у строки, визначені договором, що відповідатиме дотриманню принципу збереження договору та забезпечення справедливого балансу інтересів сторін договору оренди землі.
Так судом було встановлено, що починаючи з 2022 року ТОВ «РЕТУР-СЕРВИС» припинив здійснювати сплату оренди за Договором, у зв'язку з чим в період з 2022 по 01.05.2025 за ним виникла заборгованість в розмірі 228674,24 грн. Розрахунок заборгованості проведений позивачем ТОВ «РЕТУР-СЕРВИС» спростовано не було, контррозрахунку до матеріалів справи не надано.
Таким чином суд зазначає, що ТОВ «РЕТУР-СЕРВИС» в порушення положень чинного законодавства та умов Договору оренди, припинило виконувати свій обов'язок з внесення орендної плати за користування земельної ділянки, що вказує на систематичну несплату орендної плати, а відтак, суд доходить висновку про наявність підстав для розірвання Договору оренди земельної ділянки для розміщення та експлуатації пансіонату котеджного типу «Лазурний берег», будівлі котеджу №5, кадастровий номер земельної ділянки: 5110300000:03:003:0105, площею 1,1023 га., укладеного 01.07.2016 між Сергіївською селищною радою Білгород-Дністровського району Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю «РЕТУР-СЕРВИС».
Господарський суд вказує, що розірвання договорів та повернення у власність територіальної громади земельних ділянок у випадку встановлення протиправної поведінки самого орендаря здійснюється на підставі закону та укладеного з ним договору, переслідує легітимну мету контролю за використанням майна відповідно до суспільних інтересів у тому, щоб така передача в оренду землі сприяла досягненню максимального економічного ефекту від оренди об'єктів комунальної власності, оскільки ненадходження до бюджету плати за оренду землі створює перешкоди для утворення та використання фінансових ресурсів, потрібних для забезпечення функцій та повноважень органів місцевого самоврядування. Також задоволення позовних вимог не порушуватиме принцип пропорційності втручання у право на мирне володіння майном, оскільки таке втручання є прогнозованим наслідком недобросовісних дій самого орендаря, який свідомо допустив систематичне неналежне виконання договірних зобов'язань у повному обсязі, як-от: двічі не сплачував орендну плату у повному розмірі (подібні висновки викладені також у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 918/119/21).
Відповідно до частин 1-4 статті 13 ГПК судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Також, одним із принципів господарського судочинства є принцип диспозитивності, який відповідно до статті 14 ГПК полягає в тому, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов'язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Принцип змагальності не створює для суду обов'язок вважати доведеною та встановленою кожну обставину, про яку стверджує сторона. Відповідну обставину треба доказувати так, щоби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування певного факту з урахуванням досліджених доказів видається вірогіднішим, аніж протилежний (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц (пункт 81), від 16.11.2021 у справі № 904/2104/19 (пункт 9.58), від 14.12.2022 у справі № 477/2330/18 (пункт 102), Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18 (пункти 41, 43).
Обов'язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб'єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з'ясувати обставини, які мають значення для справи. Важливим елементом змагальності процесу є стандарти доказування - спеціальні правила, якими суд має керуватися при вирішення справи. Ці правила дозволяють оцінити, наскільки вдало сторони виконали вимоги щодо тягаря доказування і наскільки вони змогли переконати суд у своїй позиції, що робить оцінку доказів більш алгоритмізованою та обґрунтованою (такі висновки наведено у постанові Верховного Суду від 22.04.2021 у справі № 904/1017/20).
Так, відповідно до статті 76 ГПК належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять у предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
За статтею 79 ГПК наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Щодо стандартів доказування, передбачених процесуальним законом, Велика Палата Верховного Суду зазначала, що покладений на суд обов'язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність передбачає, що висновки суду можуть будуватися на умовиводах про те, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.
Кожна із сторін судового спору самостійно визначає докази, які, на її думку, належним чином підтверджують або спростовують заявлені позовні вимоги. Суд з дотриманням вимог щодо всебічного, повного, об'єктивного та безпосереднього дослідження наявних у справі доказів визначає певну сукупність доказів, з урахуванням їх вірогідності та взаємного зв'язку, які, за його внутрішнім переконанням, дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, що входять до предмета доказування. Сторона судового спору, яка не погоджується з доводами опонента, має їх спростовувати шляхом подання відповідних доказів, наведення аргументів, надання пояснень тощо. Інакше принцип змагальності, задекларований у статті 13 ГПК, втрачає сенс (такі висновки наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21.06.2023 у справі № 916/3027/21).
Суд вказує, що під час розгляду справи відповідачем доводи позивача спростовано не було, жодних заперечень та пояснень щодо позовних вимог до суду не надано.
Таким чином суд, оцінюючи надані позивачем докази в сукупності, вважає, що позовні вимоги Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області щодо розірвання Договору оренди земельної ділянки для розміщення та експлуатації пансіонату котеджного типу «Лазурний берег», будівлі котеджу №5, кадастровий номер земельної ділянки: 5110300000:03:003:0105, площею 1,1023 га., укладеного 01.07.2016 та стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «РЕТУР СЕРВИС» заборгованості з орендної плати в розмірі 228 674,24 грн., є обґрунтованими, такими, що відповідають фактичним обставинам справи та вимогам чинного законодавства, а також не спростовані відповідачем, у зв'язку з чим підлягають задоволенню.
Відповідно до ст. 129 ГПК України, у зв'язку із задоволенням позову витрати зі сплати судового збору понесені позивачем, покладаються на відповідача.
Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1.Позов задовольнити.
2.Розірвати Договір оренди земельної ділянки для розміщення та експлуатації пансіонату котеджного типу «Лазурний берег», будівлі котеджу №5, кадастровий номер земельної ділянки: 5110300000:03:003:0105, площею 1,1023 га., укладеного 01.07.2016 між Сергіївською селищною радою Білгород-Дністровського району Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю «РЕТУР СЕРВИС».
3.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕТУР-СЕРВИС" (67780, Одеська обл., Білгород-Дністровський р.н., селище Сергіївка, пров.Курортний, буд. 2; код ЄДРПОУ 40014443) на користь Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області (67780, Одеська обл., Білгород-Дністровський р.н., селище Сергіївка, вул. Незламності, буд. 3; код ЄДРПОУ 05383649) заборгованість з орендної плати в розмірі 228 674/двісті двадцять вісім тисяч шістсот сімдесят чотири/грн. 24 коп. а також витрати зі сплати судового збору в розмірі 6458/шість тисяч чотириста п'ятдесят вісім/грн. 11 коп.
Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та підлягає оскарженню до Південно-західного апеляційного господарського суду в порядку ст.256 ГПК України.
Повне рішення складено 22 вересня 2025 р.
Суддя Ю.М. Невінгловська