Справа № 367/855/23
№ апеляційного провадження: 22-ц/824/6189/2025
10 вересня 2025 року м. Київ
Київський апеляційний суд в складі колегії суддів
судової палати з розгляду цивільних справ:
судді-доповідача Болотова Є.В.,
суддів: Музичко С.Г., Сушко Л.П.,
при секретарі Ганжалі С.К.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» до ОСОБА_1 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень,
за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» на заочне рішення Ірпінського міського суду Київської області від 20 листопада 2024 року, ухваленого під головуванням судді Шестопалової Я.В.,-
встановив:
У січні 2023 року ТОВ «Аверс-Сіті» звернулось до суду із названим позовом.
ТОВ «Аверс-Сіті» просило визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 36012432 від 06 липня 2017 року 11:59:35, прийняте приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Тернюк Єлизаветою Володимирівною.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що у 2011 році ТОВ «Аверс-Сіті» звернулось до Державної інспекції архітектури та містобудування України про видачу сертифікату відповідності закінченого будівництва. Житловий будинок АДРЕСА_1 введенов експлуатацію.
22 вересня 2011 року виконавчим комітетом Коцюбинської селищної ради Київської області надано дозвіл на оформлення свідоцтв про право власності на вказаний житловий будинок.
06 липня 2017 року відповідач зареєстрував за собою право власності на квартиру АДРЕСА_2 на підставі договору купівлі-продажу майнових прав, акту приймання-передачі майнових прав, довідки-підтвердження ТОВ «Аверс-Сіті».
Позивач зазначає, що під час реєстрації права власності за ОСОБА_1 приватним нотаріусом не враховано наявність накладеного арешту на спірну квартиру АДРЕСА_2 .
Враховуючи, що відповідач не мав можливості зареєструвати за собою право власності на квартиру станом на 06 липня 2017 року, ТОВ «Аверс-Сіті» звернулось до суду із вимогою про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію (з відкриттям розділу), індексний номер: 36012432.
Заочним рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 20 листопада 2024 року відмовлено у задоволенні позовних вимог.
В апеляційній скарзі ТОВ «Аверс-Сіті» просить заочне рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.
На адресу Київського апеляційного суду від представника ТОВ «Аверс-Сіті» надійшло клопотання про розгляд справи без участі представника позивача.
Учасники справи в судове засідання не з'явились, про його час і місце повідомлялись належним чином.
Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції зазначив, що належним способом захисту є вимоги про витребування спірного майна (віндикаційний позов). Скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є неефективним способом захисту прав ТОВ «Аверс-Сіті», яке є власником спірного нерухомого майна.
Колегія суддів не може повністю погодитись із такими висновками суду першої інстанції.
Встановлено, що 27 травня 2010 року ТОВ «Аверс-Сіті» отримало державний акт на земельну ділянку серія ЯИ № 270393, що підтверджує право власності ТОВ «Аверс-Сіті» на земельну ділянку 4, 3864 га з кадастровим номером: 3210946200:01:034:0081.
19 січня 2011 року товариство отримало дозвіл № 15/11 на виконання будівельних робіт з об?єктами соціально-побутового призначення та багатоповерховим паркінгом по АДРЕСА_3 .
14 вересня 2011 року позивач звернувся з актом готовності об?єкта до експлуатації (житлового будинку АДРЕСА_4 з вбудованими приміщеннями) про видачу сертифікату відповідності закінченого будівництва до Державної інспекції архітектури та містобудування України.
16 вересня 2011 року житловий будинок АДРЕСА_1 введено в експлуатацію.
22 вересня 2011 року виконавчим комітетом Коцюбинської селищної ради Київської області надано дозвіл на оформлення свідоцтв про право власності на об?єкти нерухомого майна у будинку АДРЕСА_5 на підставі сертифікату відповідності закінченого будівництвом об?єкта серія КС № 16411043016 від 16 вересня 2011 року.
30 вересня 2011 року постановою заступника начальника управління ГСУ МВС України Мамки Г.М. від 28 вересня 2011 року накладено арешт на квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер обтяження 11669863 в реєстрі права власності на нерухоме майно.
29 лютого 2016 року арешт з квартири АДРЕСА_2 знято.
06 липня 2017 року відповідачем зареєстровано за собою право власності на квартиру АДРЕСА_2 на підставі договору купівлі-продажу майнових прав, акту приймання-передачі майнових прав, довідки-підтвердження ТОВ «Аверс-Сіті».
Згідно інформаційної довідки № 155949151 від 12 лютого 2019 року, на квартиру АДРЕСА_6 наявні обтяження на нерухоме майно: на підставі постанови старшого державного виконавця відділу примусового виконання рішень Департаменту державної виконавчої служби Міністерства юстиції України Башілова В.О. про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження від 03 березня 2016 року; на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 34141761 від 03 березня 2017 року, приватний нотаріус Найда О.І., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 24 лютого 2017 року у справі № 911/500/17 накладено арешт на все нерухоме майно, що належить ТОВ «Аверс-Сіті» на праві власності в межах суми заявлених позовних вимог та заборонено суб?єктам реєстраційних дій вчиняти будь-які дії, пов?язані з державною реєстрацією права власності, обтяжень, іпотек, інших речових прав, їх припиненням, відміною, скасування у відношенні всього нерухомого майна.
27 квітня 2018 року постановою державного виконавця про закінчення виконавчого провадження № НОМЕР_1 припинено чинність арешту майна ТОВ «Аверс-Сіті» та скасовано інші заходи примусового виконання рішення.
Ухвалою Господарського суду Київської області 15 червня 2018 року скасовані заходи забезпечення позову, які були вжиті на підставі ухвали від 24 лютого 2017 року.
Обгрунтовуючи позовну заяву, ТОВ «Аверс-Сіті» зазначило, що станом на дату державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 існувала заборона в Державному реєстріречових прав на нерухоме майно. Враховуючи наявність обтяжень на квартиру та заборону на вчинення державними реєстраторами будь-яких дій, останній не мав права вчиняти дії щодо нерухомого майна та майнових прав ТОВ «Аверс-Сіті».
16 липня 2017 року відповідач відчужив ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_6 . 18 жовтня 2017 року ОСОБА_2 відчужив спірну квартиру ОСОБА_3 .
Так, відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежного, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи.
Володіння нерухомим майном, яке посвідчується державною реєстрацією права власності, може бути правомірним або неправомірним. Отже, особа, за якою зареєстроване право власності, є володільцем нерухомого майна, але право власності (включаючи право володіння як складову права власності) може насправді належати іншій особі.
Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі ч. 1 ст. 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача.
Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом.
Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача.
Власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором (ст. 876 ЦК України).
Відповідно до ч. 5 ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об'єктом і результатом інвестицій (об'єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).
Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що об'єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об'єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.
Згідно ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
За ч. 4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
У пунктах 93, 95 постанови від 14 вересня 2021 року у справі
№ 359/5719/17 (провадження 14-8цс21) Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об'єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об'єкт інвестування. Після виконання умов інвестування інвестор набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об'єкт і після завершення будівництва об'єкта нерухомості набуває права власності на об'єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об'єкт за собою.
У постанові від 14 вересня 2021 року в справі № 359/5719/17 (провадження 14-8цс21) Велика Палата Верховного Суду частково відступила від висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 24 червня 2015 року в справі № 367/5136/13-ц (провадження № 6-318цс15), і зазначила, що у разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов'язань після завершення будівництва об'єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником.
За ст. 330 ЦК України встановлено, що, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього.
Власник має необмежене право витребувати майно з чужого незаконного володіння (ст. 387 ЦК України).
Відповідно дост. ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення.
Способи захисту цивільних прав та інтересів судом визначено ст. 16 ЦК України.
Згідно з ч. 2 ст. 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
Так, звертаючись до суду, ТОВ «Аверс-Сіті» просило визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 36012432 від 06 липня 2017 року 11:59:35, прийняте приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Тернюк Є.В.
До матеріалів справи долучено копію: договору купівлі-продажу майнових прав № С356 від 18 жовтня 2010 року укладеного між позивачем та ОСОБА_1 ; акту приймання-передачі майнових прав від 08 грудня 2011 року за договором купівлі-продажу майнових прав № С356 від 18 жовтня 2010 року.
Згідно вказаних документів ТОВ «Аверс-Сіті» передало ОСОБА_1 майнові права на однокімнатну квартиру АДРЕСА_7 .
ТОВ «Аверс-Сіті» не заперечувало набуття відповідачем майнових прав на спірну квартиру, а також відсутність у позивача будь-яких претензій чи зауважень щодо повного розрахунку ОСОБА_1 згідно укладеного договору купівлі-продажу майнових прав № С356 від 18 жовтня 2010 року.
Обгрунтовуючи позовну заяву, ТОВ «Аверс-Сіті» зазначило, що станом на дату державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 існувала заборона в Державному реєстріречових прав на нерухоме майно. Враховуючи наявність обтяжень на квартиру та заборону на вчинення державними реєстраторами будь-яких дій, останній не мав права вчиняти дії щодо нерухомого майна та майнових прав ТОВ «Аверс-Сіті».
Враховуючи вищевикладене, предметом доказування у названій справі є саме визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію на нерухоме майно, а не витребування спірної квартири АДРЕСА_2 на користь позивача.
Колегія суддів вважає, що висновок суду першої інстанції щодо обрання ТОВ «Аверс-Сіті» неналежного способу захисту є помилковим.
Вимога ТОВ «Аверс-Сіті» до ОСОБА_1 про витребування спірної квартири є безпідставною, оскільки позивач продав майнові права на квартиру відповідачу та у повному обсязі отримав вартість майнових прав на цю квартиру.
Зазначені обставини свідчать про відсутність правомірних підстав для виникнення у ТОВ «Аверс-Сіті» права власності на квартиру АДРЕСА_7 , а отже і відсутність підстав для захисту такого права шляхом витребування спірної квартири у відповідача, який добросовісно придбав її на підставі договору купівлі-продажу.
Дослідивши позовні вимоги ТОВ «Аверс-Сіті», колегія суддів вважає необгрунтовавним та недоведеним посилання на те, що на час реєстрації права власності на спірну квартиру за ОСОБА_1 06 липня 2017 року існували обтяження відносно спірного нерухомого майна.
Вказане твердження позивача спростовується відомостями Інформаційної довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 91311596, згідно якої, станом на 06 липня 2017 року записи про обтяження в Єдиному реєстрі заборони відчуження нерухомого майна відсутні.
Факт зняття Генеральною прокуратурою України заборони на відчуження квартир в будинку АДРЕСА_8 , підтверджується листом Генеральної прокуратури України від 24 лютого 2016 року № 04/2/4-4089-11.
Долучена до позовної заяви копія постанови старшого державного виконавця Відділу примусового виконання рішень від 03 березня 2016 року про накладення арешту на все рухоме та нерухоме майно товариства не свідчить про наявність встановлених обмежень/заборон щодо розпорядження спірною квартирою.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає недоведеними позовні вимоги ТОВ «Аверс-Сіті» про протиправність проведеної приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Тернюк Є.В. державної реєстрації прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 36012432 від 06 липня 2017 року 11:59:35.
Розв'язуючи спір суд першої інстанції прийшов до аналогічних висновків про відмову у задоволенні позовних вимог, проте з протилежних та неправильних мотивів.
З огляду на це, колегія суддів вважає, що рішення суду слід змінити, з викладенням мотивувальної його частини в редакції цієї постанови.
Відповідно до ч. 1, ч. 2 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин справи, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частин.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382 Цивільного процесуального кодексу України, суд,-
постановив:
Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» задовольнити частково.
Заочне рішення Ірпінського міського суду Київської області від 20 листопада 2024 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного судового рішення.
Повний текст складено 22 вересня 2025 року.
Суддя-доповідач Є.В. Болотов
Судді: С.Г. Музичко
Л.П. Сушко