16 вересня 2025 року
м. Київ
cправа № 917/1949/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Батьківщина"
на рішення Господарського суду Полтавської області від 03.04.2025 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 11.06.2025 у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Батьківщина"
до Ланнівської сільської ради
про визнання додаткової угоди укладеною.
У судовому засіданні взяв участь представник позивача - Гузій С. М.
1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У листопаді 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Батьківщина" (далі - позивач та/або ТОВ "Батьківщина") звернулося до Господарського суду Полтавської області з позовом до Ланнівської сільської ради Полтавського району Полтавської області (далі - відповідач та/або Сільрада) про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 20.11.2012 щодо земельної ділянки площею 3,2256 га, кадастровий номер 5321681600:00:00:003:0296, у редакції, наведеній в прохальній частині позовної заяви.
1.2. Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач посилався на те, що ним як орендарем дотримано порядок, передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" для укладення договору оренди на новий строк. Оскільки Сільрада протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди не направила позивачу лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, а позивач продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та виконувати інші умови договору, то договір оренди землі вважається поновленим.
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами
2.1. Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, 20.11.2012 між Карлівською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ТОВ "Батьківщина" (орендар) укладено договір оренди землі (далі - договір), зареєстрований у відділі Держземагенстві Карлівського району Полтавської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 17.12.2012 за № 532160004002735.
Згідно з пунктом 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,2256 га, в тому числі: 3,2256 га ріллі (невитребувана земельна частка (пай)). Кадастровий номер: 5321681600:00:003:0296. Термін дії договору - 5 років.
17.12.2012 відповідно до акта приймання-передачі земельна ділянка передана в оренду позивачу.
Розпорядженням Карлівської районної державної адміністрації від 03.04.2017 № 84 поновлено дію договору строком на 7 років.
14.07.2017 додатковою угодою до договору внесені зміни відносно пунктів 2, 5, 8, 9, 15 (уточнено предмет договору, НГО, строк дії договору, розмір оренди, цільове призначення земельної ділянки). Зокрема, згідно з додатковою угодою від 14.07.2017 "Про поновлення договору оренди землі від 20.11.12" пункт 9 договору викладено в такій редакції: "9. Орендна плата вноситься орендарем за земельні ділянки у грошовій формі в розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки землі в рік".
Відповідно до пункту 8 договору, він діє до 14.07.2024. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Реєстрація права оренди земельної ділянки, загальною площею - 3,2256 га, розташованої у Полтавській області, Карлівський район, с/рада Климівська, кадастровий номер 5321681600:00:003:0296 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснена 31.10.2017, про що свідчить інформація із Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 03.11.2017 № 102556363 (номер запису 23175057 (спеціальний розділ) від 31.10.2017), дата закінчення дії договору - 14.07.2024.
Згідно з пунктом 21 розділу "Перехідні положення" Земельного кодексу України, статей 19, 22, 23, 50 Закону України "Про землеустрій", підпункту "а" пункту 13 частини 1 Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні", пункту 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" земельна ділянка з кадастровим номером 5321681600:00:003:0296 загальною площею 3,2256 га перейшла у розпорядження Ланнівської сільської ради.
Ланнівська територіальна громада утворена 27.04.2017 шляхом об'єднання Ланнівської та Нижньоланнівської сільських рад Карлівського району відповідно до Закону України "Про добровільне об'єднання територіальних громад".
07.08.2019 внаслідок добровільного приєднання до громади приєдналася Верхньоланнівська сільська рада. 19.07.2020, в результаті адміністративно - територіальної реформи та ліквідації Карлівського району, громада увійшла до складу новоутвореного Полтавського району Полтавської області. Рішенням сесії Ланнівської сільської ради від 20.11.2020 № 19 Климівська сільська рада (код ЄДРПОУ 21046609) приєдналася до Ланнівської сільської ради.
30.05.2023 ТОВ "Батьківщина" звернулося до Сільради з листом-повідомленням № 05/23-2 про поновлення договору оренди землі від 20.11.2012 на земельну ділянку кадастровий номер 5321681600:00:003:0296 та просило за взаємною згодою затвердити додаткову угоду, проєкт якої додало.
Як убачається з матеріалів справи, позивач мав намір продовжити термін дії договору до 31.12.2031, інші ж його умови залишити незмінними.
Проте, отримавши вказане повідомлення, Сільрада не погодилася із запропонованою додатковою угодою та не підписала її, натомість прийняла рішення від 15.06.2023 № 131, в якому було викладено наступні умови:
- поновити термін дії договору оренди землі площею 3,2256 га з кадастровим номером 5321681600:00:003:0296, укладений 20.11.2012 між Карлівською РДА та ТОВ "Батьківщина" на строк до 01.01.2025;
- встановити, що після закінчення строку вищевказаного договору 01.01.2025 орендар, ТОВ "Батьківщина" не має права поновлення договору на новий строк;
- змінити орендодавця з "Карлівської РДА" на "Ланнівську сільську раду в особі сільського голови Удовиченка К. О.";
- замінити у договорі слова "державної власності" на "комунальної власності";
- встановити річну орендну плату у розмірі 8 % нормативної грошової оцінки;
- відмовити ТОВ "Батьківщина" у погодженні відступлення прав і обов'язків за договором на користь ТОВ "Агро-край".
ТОВ "Батьківщина" повторно звернулося до Сільради з листом-повідомленням від 27.05.2024 № 46 про поновлення строку дії договору оренди землі від 20.11.2012 на земельну ділянку кадастровий номер 5321681600:00:003:0296 та просило за взаємною згодою затвердити додаткову угоду, проєкт якої додало. Вказаний проєкт передбачав поновлення терміну договори оренди до 31.12.2031, а також містив пункт, відповідно до якого інші умови договору залишаються незмінними.
Рішенням Сільради від 18.06.2024 № 12 "Про поновлення договору оренди землі" вирішено:
- поновити термін дії договору оренди землі площею 3,2256 га з кадастровим номером 5321681600:00:003:0296 укладений 20.11.2012 між Карлівською РДА та ТОВ "Батьківщина" на строк до 01.01.2025 (що не суперечить попередньому рішенню Сільської ради № 131);
- встановити розмір річної орендної плати у розмірі 8 % нормативної грошової оцінки.
Вказане рішення було направлено відповідачу рекомендованим листом з описом 21.06.2024 та оприлюднено на офіційному сайті Сільради.
Вважаючи свої права порушеними, позивач звернувся до суду з позовом до Сільради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 20.11.2012 щодо земельної ділянки площею 3,2256 га, кадастровий номер 5321681600:00:00:003:0296.
Як убачається з тексту запропонованої позивачем додаткової угоди, він відповідає тому проєкту додаткової угоди, що було надіслано на адресу відповідача, зокрема, листом-повідомленням від 27.05.2024 № 46.
3. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
3.1. Рішенням Господарського суду Полтавської області від 03.04.2025 у справі №917/1949/24 (суддя Погрібна С. В.), залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 11.06.2025 (Тихий П. В. - головуючий, судді: Слободін М. М., Шутенко І. А.) у позові відмовлено.
3.2. Приймаючи дане рішення, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив з того, що:
- позивачу рішенням Сільради від 15.06.2023 № 131 було продовжено строк дії договору до 01.01.2025, про що було також зазначено і в рішенні Сільради від 18.06.2024 № 12, ТОВ "Батьківщина" було обізнане про строк дії договору саме до 01.01.2025, разом з тим із відповідним листом-повідомленням та проєктом додаткової угоди до відповідача у 30-денний строк до закінчення дії договору, не звернулося, таким чином, станом на момент звернення позивача до суду із відповідною позовною заявою, у останнього не було підстав вважати, що відповідач відмовив в укладенні додаткової угоди до договору, із якою позивач звернувся до нього листом-повідомленням від 27.05.2024 № 46; разом з тим, станом на 01.01.2025 договір вважається припиненим;
- позивач скористався правом на поновлення спірного договору, а відповідний орган місцевого самоврядування прийняв рішення про його поновлення, що вказує на те, що сторони узгодили можливість саме поновлення цього договору на певний строк, але не погодили терміни такого строку та розмір орендної плати.
- сторони, починаючи із травня 2023 року, не дійшли згоди щодо орендної плати та продовження строку договору, що є його істотними умовами, а також запропоновані позивачем умови додаткових угод не були погоджені відповідачем та сторони не дійшли спільної згоди щодо умов, на яких може бути продовжено дію договору оренди землі, тому переважне право позивача на поновлення договору на новий строк є неможливим; недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає поновлення договору оренди землі з підстав переважного права (частина четверта статті 33 Закону України "Про оренду землі").
4. Короткий зміст касаційної скарги і заперечення на неї
4.1. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Полтавської області від 03.04.2025 та постановою Східного апеляційного господарського суду від 11.06.2025 у справі № 917/1949/24, ТОВ "Батьківщина" звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить рішення та постанову скасувати повністю, ухвалити нове рішення, яким позовну заяву задовольнити повністю.
4.2. За змістом касаційної скарги її подано на підставі положень пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
4.3. Так, на обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник наголошує, що судами не було враховано висновків: щодо алгоритму дій, визначених у статтею 33 Закону України "Про оренду землі", наведених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18 та постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17; щодо розгляду справ за позовами орендарів про поновлення договорів оренди земельних ділянок, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду у справах № 313/350/16-ц, № 159/5756/18, № 903/1030/19, № 594/376/17-ц; щодо застосування принципу добросовісності при розгляді судами справ, викладених у постановах у справі № 910/5179/20 та у справі № 3190/34/17.
4.4. Сільрада у відзиві просить постанову суду апеляційної інстанції залишити без змін, а касаційну скаргу позивача - без задоволення.
5. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
5.2. Як зазначалося вище, підставою касаційного оскарження визначено пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України.
Так, у пункті 1 частини другої статті 287 ГПК України визначено, що підставою касаційного оскарження судових рішень визначено застосування судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні норми права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду.
Суд враховує, що судовими рішеннями в подібних правовідносинах є такі рішення, де подібними є (1) предмети спору, (2) підстави позову, (3) зміст позовних вимог та встановлені судом фактичні обставини, а також має місце (4) однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (аналогічна позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 523/6003/14-ц, від 19.06.2018 у справі № 922/2383/16, від 20.06.2018 у справі № 755/7957/16-ц, від 26.06.2018 у справі № 2/1712/783/2011, від 26.06.2018 у справі № 727/1256/16-ц, від 04.07.2018 у справі № 522/2732/16-ц).
Зміст правовідносин з метою з'ясування їх подібності в різних судових рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи (див. постанови Верховного Суду від 27.03.2018 у справі № 910/17999/16 (пункт 32); від 25.04.2018 у справі № 925/3/17 (пункт 38); від 16.05.2018 у справі № 910/24257/16 (пункт 40); від 05.06.2018 у справі № 243/10982/15-ц (пункт 22); від 31.10.2018 у справі № 372/1988/15-ц (пункт 24); від 05.12.2018 у справах № 522/2202/15-ц (пункт 22) і № 522/2110/15-ц (пункт 22); від 30.01.2019 у справі № 706/1272/14-ц (пункт 22)).
При цьому колегія суддів враховує позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 (провадження № 14-16цс20), відповідно до якої у кожному випадку порівняння правовідносин і їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини є спірними. А тоді порівнювати права й обов'язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій) і у разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, - суб'єктний склад спірних правовідносин (види суб'єктів, які є сторонами спору) й об'єкти спорів. Тому з метою застосування відповідних приписів процесуального закону не будь-які обставини справ є важливими для визначення подібності правовідносин.
На предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об'єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов'язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об'єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб'єктним і об'єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб'єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов'язково мають бути тотожними, тобто однаковими.
Водночас колегія суддів зазначає, що слід виходити також з того, що підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції в обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.
Так, скаржник посилається на те, що судом апеляційної інстанції не враховано висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду у справах № 313/350/16-ц, № 903/1030/19, № 594/376/17-ц, № 159/5756/18 та постанові Верховного Суду у складі судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.
16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону, з урахуванням його прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі.
Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
За змістом статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, на яку посилається скаржник у тексті касаційної скарги, зазначено, що частини п'ята та шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.
За загальним правилом, викладеним у частині п'ятій статті 33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.
Отже, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Водночас Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінено редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша - п'ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі") тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.
При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях статті 126-1 Земельного кодексу України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.
Зазначені висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.
Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої 3 статті 509 цього Кодексу.
Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
У постановах Верховного Суду у справах № 910/5179/20 та № 3190/34/17, на які також посилається скаржник, як на підставу касаційного оскарження, передбачену пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, суд касаційної інстанції акцентував на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
Водночас, у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 наголошено, що у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.
Отже, за висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, добросовісність виконання сторонами договірних обов'язків і реалізація ними своїх прав є визначальним при оцінці правомірності позовних вимог.
Аналізуючи наявність підстав для продовження договірних правовідносин між сторонами у цій справі, Суд зазначає таке.
Як встановлено судом апеляційної інстанції, 30.05.2023 ТОВ "Батьківщина" звернулося до Сільради з листом-повідомленням № 05/23-2 про поновлення договору оренди землі від 20.11.2012 на земельну ділянку кадастровий номер 5321681600:00:003:0296 та просило за взаємною згодою затвердити додаткову угоду, проєкт якої додало.
Рішенням Сільради від 15.06.2023 № 131 вирішено, зокрема: поновити термін дії договору оренди землі площею 3,2256 га з кадастровим номером 5321681600:00:003:0296, укладений 20.11.2012 між Карлівською РДА та ТОВ "Батьківщина" на строк до 01.01.2025; встановлено, що після закінчення строку вищевказаного договору 01.01.2025 орендар не має права поновлення договору на новий строк; змінити орендодавця з "Карлівської РДА" на "Ланнівську сільську раду в особі сільського голови Удовиченка К. О."; замінити у договорі слова "державної власності" на "комунальної власності"; встановити річну орендну плату у розмірі 8 % нормативної грошової оцінки; відмовити ТОВ "Батьківщина" у погодженні відступлення прав і обов'язків за договором на користь ТОВ "Агро-край".
У свою чергу, позивач повторно звернулося Сільради з листом-повідомленням від 27.05.2024 № 46 про поновлення договору оренди землі від 20.11.2012 на земельну ділянку кадастровий номер 5321681600:00:003:0296 та просило за взаємною згодою затвердити додаткову угоду, проект якої додало.
Рішенням Сільради від 18.06.2024 № 12 "Про поновлення договору оренди землі" вирішено: поновити термін дії договору оренди землі площею 3,2256 га з кадастровим номером 5321681600:00:003:0296 укладений 20.11.2012 між Карлівською РДА та ТОВ "Батьківщина" на строк до 01.01.2025 (що не суперечить попередньому рішенню Сільради від 15.06.2023 № 131); встановити розмір річної орендної плати у розмірі 8 % нормативної грошової оцінки.
Зазначене рішення було направлено відповідачу рекомендованим листом з описом 21.06.2024 та оприлюднено на офіційному сайті Сільради, чим спростовуються посилання позивача на те, що відповідачем не було надано йому відповідь на його лист-повідомлення.
Відповідно до пункту 10 договору, обчислення розміру орендної плати здійснюється за земельні ділянки державної власності з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
Пункт 12 договору передбачає, що розмір орендної плати переглядається один раз на три роки або у разі: - зміни умов господарювання, передбачених договором; - зміни розмірів земельного податку, підвищення цін або зменшення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації , визначених законодавством; - погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; -в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до додаткової угоди від 14.07.2017 до договору вбачається, що пунктом 2.3 передбачено викласти в такій редакції пункт 9 договору: "9. Орендна плата вноситься орендарем за земельні ділянки у грошовій формі в розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки землі в рік".
Як убачається, відповідач двічі отримавши додаткову угоду вказував у своїх рішеннях про збільшення орендної плати з 7 % до 8 %, однак, позивач жодним чином не відреагував на запропоновані зміни умов договору.
Вказане свідчить про те, що орендодавець мав на меті намір змінити істотні умови договору в частині, зокрема, збільшення розміру орендної плати, що є його законним правом.
Тобто позивач скористався правом на поновлення спірного договору, а відповідний орган місцевого самоврядування прийняв рішення про поновлення договору на інших умовах, що вказує на те, що сторони не погодили терміни такого строку та розмір орендної плати, які є істотними умовами договору, щодо яких має бути згода.
У контексті правової позиції, сформульованої Верховним Судом у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, вказане виключає можливість задоволення позовних вимог.
Наведене також відповідає правовим висновка, викладеним Верховним Судом у постановах від 22.07.2025 у справі № 917/1954/24, від 05.08.2025 у справі № 917/1814/24 та від 09.09.2025 у справі № 917/1956/24, ухвалених у подібних правовідносинах та за участю тих самих сторін.
Умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає можливість поновлення договору оренди землі.
З огляду на викладене, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про відмову в позові з підстав недосягнення сторонами домовленості щодо розміру орендної плати та строку дії договору.
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (частини перша та друга статті 300 ГПК України). Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16.01.2019 у справі № 373/2054/16-ц вказала, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд касаційної інстанції ґрунтується на висновках, які зробив Європейський суд з прав людини у рішенні від 18.07.2006 у справі "Проніна проти України". Зокрема, Європейський суд з прав людини у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. У цій справі Верховний Суд дійшов висновку, що скаржнику було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і процесуальному сенсах, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують висновків судів попередніх інстанцій.
Отже, зважаючи на викладене, зазначена скаржником підстава касаційного оскарження не отримала підтвердження під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних рішення та постанови у справі та задоволення касаційної скарги.
6. Висновки Верховного Суду
6.1. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій без змін, а скаргу без задоволення.
6.2. Згідно з положеннями статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
6.3. Взявши до уваги викладене, касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення місцевого господарського суду та постанову суду апеляційної інстанції - без змін.
7. Розподіл судових витрат
7.1. З огляду на висновок Верховного Суду про залишення касаційної скарги без задоволення судові витрати, понесені у зв'язку з розглядом справи в суді касаційної інстанції, покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Батьківщина" залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Полтавської області від 03.04.2025 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 11.06.2025 у справі № 917/1949/24 залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Н. О. Волковицька
Судді С. К. Могил
О. В. Случ