справа № 756/1463/14-ц головуючий у суді І інстанції Жук М.В.
провадження № 22-ц/824/14365/2025 суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Фінагеєв В.О.
Іменем України
17 вересня 2025 року м. Київ
Київський апеляційний суд
у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Головуючого судді Фінагеєва В.О.,
суддів Кашперської Т.Ц., Яворського М.А.,
за участю секретаря Кияшко К.О.,
розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою приватного виконавця виконавчого округу м. Києва Шаркова Олександра Олександровича на ухвалу Оболонського районного суду м. Києва від 04 липня 2025 року, постановлену під головуванням судді Жук М.В., в м. Києві, у справі за скаргою ОСОБА_1 на дії приватного виконавця виконавчого округу м. Києва Шаркова Олександра Олександровича, стягувач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Факторингова компанія «Укрглобал-Фінанс», -
У травні 2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду зі скаргою, у якій, просила:
- визнати неправомірними дії Приватного виконавця виконавчого округу м. Києва Шаркова Олександра Олександровича щодо оцінки майна, що належить на праві власності ОСОБА_1 у виконавчому провадженні № НОМЕР_1;
- визнати протиправною оцінку майна 1) домоволодіння, загальною площею 48,2 кв.м., житловою площею 26,5 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; 2) житлового будинку садибного типу, який не було зареєстроване в установленому законом порядку, загальною площею 186,5 кв.м., житловою площею 110,8 кв.м. (згідно технічного паспорту), який знаходиться що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; 3) земельної ділянки, кадастровий номер: 3221087001:01:006:0024, площею 0,2116 га (за інформацією ДЗК), цільове призначення: для будівництва та обслуговування жилого будинку, госп. споруд, адреса майна: АДРЕСА_1 , виконану Товариством з відповідальністю «Експертна служба України» у виконавчому провадженні обмеженою НОМЕР_1;
- визнати протиправною оцінку майна земельної ділянки площею 0,3277 га, кадастровий номер: 3221087001:01:006:0025, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , виконану Товариством з обмеженою відповідальністю «Експертна служба України» у виконавчому провадженні НОМЕР_1;
- скасувати рішення Приватного виконавця виконавчого округу м. Києва Шаркова Олександра Олександровича, оформлене листом № 5642 від 01 травня 2025 року щодо визначення оцінки майна для реалізації відповідно до звіту про оцінку №2133/2 від 17 квітня 2025 року, виконану Товариством з обмеженою відповідальністю «Експертна служба України» у виконавчому провадженні № НОМЕР_1;
- скасувати рішення Приватного виконавця виконавчого округу м. Києва Шаркова Олександра Олександровича, оформлене листом № 5643 від 01 травня 2025 року щодо визначення оцінки майна для реалізації відповідно до звіту про оцінку №2133/1 від 17 квітня 2025 року, виконану Товариством з обмеженою відповідальністю «Експертна служба України» у виконавчому провадженні НОМЕР_1.
Скарга обґрунтована тим, що на виконанні у приватного нотаріуса Шаркова О.О. перебуває виконавче провадження № НОМЕР_1 по виконанню виконавчого листа Оболонського районного суду міста Києва № 756/14633/14-ц про стягнення солідарно з неї та ОСОБА_2 на користь ПАТ «Укрсиббанк» 74 326,5 доларів США та 92 016,87 грн. В рамках виконавчого провадження проведено оцінку належного їй майна, що складається з домоволодіння, житлового будинку садибного типу та двох земельних ділянок. ОСОБА_1 вважає, що оцінка вартості цього майна складена суб'єктом оціночної діяльності - ТОВ «Експертна служба України» з порушенням вимог закону, їх вартість значно занижена.
Ухвалою Оболонського районного суду м. Києва від 04 липня 2025 року скаргу ОСОБА_1 задоволено частково.
Визнано оцінку майна - 1) домоволодіння, загальною площею 48,2 кв.м, житловою площею 26,5 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; 2) житлового будинку садибного типу, який не було зареєстроване в установленому законом порядку, загальною площею 186,5 кв.м, житловою площею 110.8 кв.м (згідно технічного паспорту), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; 3) земельної ділянки, кадастровий номер: 3221087001:01:006:0024, площею 0,2116 га (за інформацією ДЗК), цільове призначення: для будівництва та обслуговування жилого будинку, госп.споруд, адреса майна: АДРЕСА_1 , виконану Товариством з обмеженою відповідальністю «Експертна служба України» у виконавчому провадженні НОМЕР_1 - недійсною.
Визнано оцінку майна земельної ділянки площею 0,3277 га, кадастровий номер: 3221087001:01:006:0025, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , виконану Товариством з обмеженою відповідальністю «Експертна служба України» у виконавчому провадженні НОМЕР_1 - недійсною.
Скасовано рішення Приватного виконавця виконавчого округу м. Києва Шаркова Олександра Олександровича, оформлене листом № 5642 від 01 травня 2025 року щодо визначення оцінки майна для реалізації відповідно до звіту про оцінку № 2133/2 від 17 квітня 2025 року , виконану Товариством з обмеженою відповідальністю «Експертна служба України» у виконавчому провадженні № НОМЕР_1.
Скасовано рішення Приватного виконавця виконавчого округу м. Києва Шаркова Олександра Олександровича, оформлене листом № 5643 від 01 травня 2025 щодо визначення оцінки майна для реалізації відповідно до звіту про оцінку № 2133/1 від 17 квітня 2025 року, виконану Товариством з обмеженою відповідальністю «Експертна служба України» у виконавчому провадженні № НОМЕР_1. В решті вимог скарги відмовлено.
В апеляційній скарзі приватний виконавець Шарков О.О. просить скасувати ухвалу суду першої інстанції через не повне з'ясування судом обставин справи, які мають суттєве значення для її правильного вирішення, невідповідність висновків суду обставинам справи та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні скарги відмовити в повному обсязі.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги приватний виконавець Шарков О.О., зазначає, що постановою від 09 травня 2025 року на підставі клопотання директора ТОВ «Факторингова компанія «Укрглобал-Фінанс» призначено ГО «Всеукраїнська асоціація фахівців оцінки» для проведення рецензування звітів про оцінку майна у виконавчому провадженні НОМЕР_1. Згідно рецензії, складеної членами експертної ради ГО «Всеукраїнська асоціація фахівців оцінки» від 14 травня 2025 року звіту про оцінку майна № 2133/1 та звіт про оцінку майна № 2133/2 у цілому відповідають вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але мають незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки. Згідно із ч. 5 ст. 57 Закону України «Про виконавче провадження» у разі як сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення. Боржник ОСОБА_1 помилково подала скаргу на суб'єкта виконання судового рішення у межах судового контролю, оскільки приватний виконавець як учасник виконавчого провадження діяв у спосіб та в межах повноважень визначених Законом України «Про виконавче провадження». Реалізація права учасника виконавчого провадження на оскарження результатам визначення вартості чи оцінки майна, передбаченого ч. 5 ст. 57 Закону України «Про виконавче провадження», не здійснюється у межах судового контроля. Так, згідно із ч. 2 ст. 451 ЦПК України у разі встановлення обґрунтованості скарги суд скасовує оскаржувані рішення та визнає оскаржувані дії чи бездіяльність неправомірними і зобов'язує державного виконавця або іншу посадову особу органу державної виконавчої служби, приватного виконавця усунути порушення (поновити порушене право заявника). Таким чином, суб'єктом оскарження у межах судового контроля може бути виключно дії або бездіяльність державного або приватного виконавця, а не суб'єкта оціночної діяльності в частині незгоди із результатом оцінки. Суд першої інстанції в порушення принципу цивільного судочинства, зокрема: рівність усіх учасників судового процесу перед законом та судом (п. 2 ч. 3 ст. 2 ЦПК України) не прийняв процесуальне рішення за клопотанням особи, дії якої оскаржуються, а саме: клопотання від 12 червня 2025 року подане через підсистему «Електронний суд» про залучення до участі у справі Генерального директора ТОВ «ЕКСПЕРТА СЛУЖБА УКРАЇНИ» Душинського Євгена Івановича для надання пояснень щодо визначення вартості описаного та арештованого майна. Зазначене клопотання мало на меті внесення істини у визначенні вартості описаного та арештованого майна: застосування Методики, порівняльний аналіз, тощо. Такі відомості не внесені до категорії спеціальних знань, не пов'язаних із застосуванням права. Однак, суд першої інстанції у порушення п. 1,2 ч. 1 ст. 103 ЦПК України не призначив судову експертизу та прийняв висновок у обставинах що мають значення для справи, для з'ясування яких необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право. Суд першої інстанції не звернув достатньої уваги на правовий статус та особливість одного виду доказу, як рецензія у взаємозв'язку із імперативним обов'язком заявника ОСОБА_1 передбачений ч. 1 ст. 81 ЦПК України довести належними та допустимими доказами порушене право чи інтерес та особливості способу доказування ч. 2 ст. 78 ЦПК України: «Обставини справи, які за законом мають бути підтвердженні певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування». Отже, заявник в обґрунтування неправомірної поведінки, яка може бути предметом оскарження у межах судового контролю, не надала висновок судового експерта щодо визначення ринкової вартості майна та не клопотала про призначення судової експертизи.
У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 , вказує, що суд першої інстанції не допустив порушення норм процесуального права на які вказує апелянт, повно та всебічно дослідив обставини справи та постановив законну та обґрунтовану ухвалу. Тому апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а ухвала Оболонського районного суду м. Києва від 04 липня 2025 року без змін.
Перевіривши законність і обґрунтованість ухвали суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає за необхідне апеляційну скаргу залишити без задоволення, виходячи з наступного.
Постановляючи оскаржувану ухвалу, суд першої інстанції виходив з того, що під час розгляду скарги ОСОБА_1 були встановлені істотні порушення оцінювачем вимог Закону України «Про оцінку майна, майновий прав та професійну оціночну діяльність в Україні», що ставлять під сумнів звіт про оцінку майна, суд дійшов висновку про визнання недійсною оцінки майна, виконані ТОВ «Експертна служба України» у виконавчому провадженні НОМЕР_1. Оскільки оцінка майна визнана судом недійсною, похідні вимоги щодо скасування рішень приватного виконавця Шаркова О.О., оформлені листами № 5642 та № 5643 від 01 травня 2025 щодо визначення оцінки майна для реалізації відповідно до звітів про оцінку майна, виконаних ТОВ «Експертна служба України» у виконавчому провадженні НОМЕР_1, також підлягають задоволенню.
Апеляційний суд погоджується з висновками суду першої інстанції з наступних підстав.
Відповідно до частини п'ятої статті 124 Конституції України судові рішення ухвалюються судами іменем України і є обов'язковими до виконання на всій території України.
У пункті 9 частини третьої статті 129 Конституції України до основних засад судочинства віднесено обов'язковість рішень суду.
Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (частина перша статті 2 ЦПК України).
Згідно із частиною першою статті 18 ЦПК України судові рішення, що набрали законної сили, обов'язкові для всіх органів державної влади і органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, посадових чи службових осіб та громадян і підлягають виконанню на всій території України, а у випадках, встановлених міжнародними договорами, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, - і за її межами.
Виконання судових рішень у цивільних справах є складовою права на справедливий суд та однією з процесуальних гарантій доступу до суду, що передбачено статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року, ратифікованої Законом України від 17 липня 1997 року № 475/97-ВР «Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції».
Згідно зі статтею 447 ЦПК України сторони виконавчого провадження мають право звернутися до суду із скаргою, якщо вважають, що рішенням, дією або бездіяльністю державного виконавця чи іншої посадової особи органу державної виконавчої служби або приватного виконавця під час виконання судового рішення, ухваленого відповідно до цього Кодексу, порушено їхні права чи свободи.
Відповідно до частини першої статті 74 Закону № 1404-VIII рішення, дії чи бездіяльність виконавця та посадових осіб органів державної виконавчої служби щодо виконання судового рішення можуть бути оскаржені сторонами, іншими учасниками та особами до суду, який видав виконавчий документ, у порядку, передбаченому законом.
Згідно з пунктом 15 частини другої статті 18 Закону № 1404-VIII виконавець під час здійснення виконавчого провадження має право залучати в установленому порядку понятих, працівників поліції, інших осіб, а також експертів, спеціалістів, а для проведення оцінки майна - суб'єктів оціночної діяльності - суб'єктів господарювання.
За змістом частин першої, третьої статті 20 Закону № 1404-VIII для проведення оцінки майна виконавець виносить постанову про залучення суб'єктів оціночної діяльності - суб'єктів господарювання, який зобов'язаний надати письмовий звіт з питань, що містяться в постанові, протягом 15 робочих днів з дня ознайомлення з постановою виконавця. Цей строк може бути продовжений до 30 робочих днів за погодженням з виконавцем.
Згідно із частинами першою-третьою статті 57 Закону № 1404-VIII визначення вартості майна боржника здійснюється за взаємною згодою сторонами виконавчого провадження. У разі якщо сторони виконавчого провадження, а також заставодержатель у 10-денний строк з дня винесення виконавцем постанови про арешт майна боржника не досягли згоди щодо вартості майна та письмово не повідомили виконавця про визначену ними вартість майна, виконавець самостійно визначає вартість майна боржника. У разі якщо сторони виконавчого провадження не дійшли згоди щодо визначення вартості майна, визначення вартості майна боржника здійснюється виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для проведення оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден виконавець залучає суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання.
Виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого дня після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення. Сторона вважається ознайомленою з результатами визначення вартості чи оцінки арештованого майна, якщо їй надіслано повідомлення про результати визначення вартості чи оцінки майна за адресою, зазначеною у виконавчому документі, або за місцем фактичного проживання чи перебування такої сторони, достовірно встановленим виконавцем (частина п'ята статті 57 Закону № 1404-VIII).
Оцінка майна - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами з оцінки майна, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності (стаття 3 Закону).
Відповідно до частин першої, шостої статті 9 Закону методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України. Положення (національні стандарти) оцінки майна є обов'язковими до виконання суб'єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.
Згідно із частинами першою, другою статті 12 Закону звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності.
Національний стандарт є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна.
Згідно з пунктами 15, 16 Національного стандарту № 1 методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.
Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів у оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об'єкта оцінки.
Відповідно до пункту 52 Національного стандарту № 1 оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов'язані з об'єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.
Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року № 1442, є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.
Отже, оцінка нерухомого майна має здійснюватися відповідно до Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна», з урахуванням вимог Національного стандарту № 1.
Суди мають враховувати, що суб'єкт оціночної діяльності є учасником виконавчого провадження, а не посадовою особою державної виконавчої служби, і його звіт про оцінку майна є результатом практичної діяльності фахівця-оцінювача, а не актом державного органу.
Звіт про оцінку майна є документом, який фіксує дії суб'єкта оціночної діяльності-суб'єкта господарювання щодо оцінки майна, здійснювані ним у певному порядку та спрямовані на виконання його професійних обов'язків, визначених законом і встановлених відповідним договором.
Звіт про оцінку майна не створює жодних правових наслідків для учасників правовідносин з оцінки майна, а лише відображає та підтверджує зроблені суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання висновки і його дії щодо реалізації своєї практичної діяльності.
Аналогічні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 08 січня 2024 року у справі № 2-3894/09, та від 08 серпня 2024 року у справі № 824/10/23.
Разом з тим відповідно до статті 447-1 ЦПК України, сторони виконавчого провадження мають право звернутися до суду із скаргою, якщо вважають, що рішенням, дією або бездіяльністю державного виконавця чи іншої посадової особи органу державної виконавчої служби або приватного виконавця під час виконання судового рішення, ухваленого відповідно до цього Кодексу, порушено їхні права.
Згідно з вимогами статті 448 ЦПК України, скарга подається стороною виконавчого провадження до суду, який розглянув справу як суд першої інстанції.
Як право на звернення зі скаргою в порядку цивільного судочинства, так і порядок її розгляду та постановлення ухвали пов'язані з наявністю судового рішення, ухваленого за правилами ЦПК України, та його примусовим виконанням, яке вчиняється відповідним відділом державної виконавчої служби.
Порядок оскарження рішень, дій чи бездіяльності державного виконавця чи іншої посадової особи державної виконавчої служби, вчинених на виконання судових рішень, ухвалених у порядку цивільного судочинства, передбачено у ЦПК України, у таких випадках виключається адміністративна юрисдикція.
На думку Великої Палати Верховного Суду, визначення вартості майна боржника є процесуальною дією державного виконавця (незалежно від того, яка конкретно особа - сам державний виконавець чи залучений ним суб'єкт оціночної діяльності - здійснювала відповідні дії) щодо примусового виконання рішень відповідних органів, уповноважених осіб та суду.
Тому оскаржити оцінку майна можливо в порядку оскарження рішень та дій виконавців.
Аналогічний висновок зробила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 березня 2019 року у справі № 821/197/18/4440/16 (провадження № 11-1200апп18).
Зазначена Правова позиція також викладена в Постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 червня 2019 року у справі № 308/12150/16-ц.
З огляду на викладене апеляційний суд відхиляє як не обґрунтовані доводи апеляційної скарги в частині неможливості оскарження звіту про оцінку майна в межах виконавчого провадження в порядку судового контролю за виконанням судових рішень, регламентованого в розділі VII ЦПК України.
Згідно з пунктом 2 частини другої статті 4 Закону однією із форм оцінки майна є рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), яке полягає в їх критичному розгляді та наданні висновків щодо їх повноти, правильності виконання та відповідності застосованих процедур оцінки майна вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, в порядку, визначеному цим Законом та нормативно-правовими актами з оцінки майна.
Відповідно до частин першої, третьої статті 13 Закону рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають заінтересованість у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб'єкта оціночної діяльності. Підставою для проведення рецензування є письмовий запит до осіб, які відповідно до цієї статті мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна).
Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), якщо зазначена оцінка погоджується, затверджується або приймається органом державної влади або органом місцевого самоврядування, є обов'язковим.
Тобто Закон визначає, що однією із форм оцінки майна є рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), яке полягає у їх критичному розгляді та наданні висновків щодо їх повноти, правильності виконання та відповідності застосованих процедур оцінки майна вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, у порядку, визначеному цим Законом та нормативно-правовими актами з оцінки майна.
У справі, що переглядається, суд першої інстанції вірно встановив, що постановою приватного виконавця Шаркова О.О. від 11 вересня 2024 року призначено суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання ТОВ «Експертна служба України», якого зобов'язано надати письмовий звіт з питань визначення вартості арештованого нерухомого майна.
Відповідно до звіту про оцінку майна № 2133/2 станом на 17 квітня 2025 року, вартість об'єкта оцінки:
1) домоволодіння, загальною площею 48,2 кв.м, житловою площею 26,5 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , становить - 125057 грн. 00 коп. без ПДВ.
2) житловий будинок садибного типу, який не було зареєстроване в установленому законом порядку, загальною площею 186,5 кв.м, житловою площею 110,8 кв.м (згідно технічного паспорту), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , становить - 1480290 грн.00 коп. без ПДВ.
3) земельна ділянка, кадастровий номер: 3221087001:01:006:0024, площею 0.2116 га (за інформацією ДЗК), цільове призначення: для будівництва та обслуговування жилого будинку, госп. споруд, адреса майна: АДРЕСА_1 , становить - 458791 грн. 00 коп. без ПДВ.
Відповідно до звіту про оцінку майна № 2133/1 станом на 17 квітня 2025 року, вартість об'єкта оцінки:
- земельна ділянка, кадастровий номер: 3221087001:01:006:0025, площею 0.3277 га, цільове призначення: для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння і випасання худоби, адреса майна: АДРЕСА_1 , що належить на праві власності ОСОБА_1 , становить - 495482 грн. 00 коп. без ПДВ.
Як вбачається з листів № 5642, № 5643 від 01 травня 2025 року приватним виконавцем Шарковим О.О. визначено вартість об'єктів оцінки відповідно до звітів № 2133/1 та № 2133/2.
Постановою приватного виконавця Шаркова О.О. від 09 травня 2025 року на підставі клопотання директора ТОВ «Факторингова компанія «Укрглобал-Фінанс» призначено ГО «Всеукраїнська асоціація фахівців оцінки» (код ЄДРПОУ 33780473) для проведення рецензування звітів про оцінку майна у виконавчому проваджені № НОМЕР_1.
Згідно рецензії, складеної членами експертної ради ГО «Всеукраїнська асоціація фахівців оцінки» від 14 травня 2025 року звіту про оцінку майна № 2133/1 та звіт про оцінку майна № 2133/2 у цілому відповідають вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але мають незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки.
19 травня 2025 року ОСОБА_1 подано приватному виконавцю Шаркову О.О. заяву про врахування рецензій, складених суб'єктом оціночної діяльності ФОП « ОСОБА_3 » від 14 травня 2025 року на звіти про оцінку майна № 2133/1 від 17 квітня 2025 року та № 2133/2 від 17 квітня 2025 року.
За змістом рецензії, складеної суб'єктом оціночної діяльності ФОП « ОСОБА_3 » на «Звіт про експертну грошову оцінку Нерухоме майно земельна ділянка площею 0,3277 га, кадастровий номер: 3221087001:01:006:0025, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , власником якої є ОСОБА_1 », що виконаний суб'єктом оціночної діяльності ТОВ «Експертна служба України», вказаний звіт не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків.
Зазначено, що підбір аналогів/об'єктів порівняння (інформації про продаж) здійснено не достатньо повно та упереджено. Методи та оціночні процедури здійснені не вірно, а саме упереджений підбір аналогів з низькою вартістю.
Вказано, що у звіті в розділі 5.2 «Аналіз ринку нерухомого майна», міститься таблиця №5.1 (стр. 14-15), де наведені дані ринкових цін земельних ділянок, що склалися на дату складання Звіту, з метою вивчення ринку у даному регіоні, з представленням діапазону цін пропозицій (продажу) земельних ділянок-аналогів, де мінімальне значення становить 10334,00 грн./сотку (7 аналог), а максимальне 24 979 грн./сотку (1 аналог).
Для перевірки дійсного діапазону ринкових цін земельних ділянок, рецензентом здійснено пошук пропозицій продажу земельних ділянок, в с. Озера, з цільовим призначенням «Для ведення особистого селянського господарства, садівництва, сінокосіння і випасання худоби». Результати перевірки (для чистоти дослідження, рецензентом наведено всі 6 наявних пропозицій, на дату проведення рецензування).
Висновок: наведенні в таблиці № 5.1 пропозиції не повною мірою відображають ринкові ціни, що склалися в регіоні на дату складання Звіту, та є заниженими.
В розділі 7 «Визначення вартості земельної ділянки» (табл. 7.1), для розрахунків підібрані аналоги що не достатньо відповідають ринковим цінам, що склалися на дату складання звіту, і є в гранично мінімальному діапазоні. Висновок: ринкова вартість земельної ділянки занижена.
За змістом рецензії, складеної суб'єктом оціночної діяльності ФОП « ОСОБА_3 » на «Звіт про експертну грошову оцінку майна 1) домоволодіння, загальною площею 48,2 кв.м., житловою площею 26,5 кв.м. що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; 2) житловий будинок садибного типу, який не було зареєстроване в установленому законом порядку, загальною площею 186,5 кв.м., житловою площею 110,8 кв.м. (згідно технічного паспорту), який знаходиться що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; 3) земельна ділянка, кадастровий номер: 3221087001:01:006:0024, площею 0,2116 га (за інформацією ДЗК), цільове призначення: для будівництва та обслуговування жилого будинку, госп.споруд, адреса майна: АДРЕСА_1 », що виконаний Суб'єктом оціночної діяльності ТОВ «Експертна служба України», вказаний звіт не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і не може бути використаний».
Зазначено, що підбір аналогів/об'єктів порівняння (інформації про продаж) здійснено не достатньо повно та упереджено. Методи та оціночні процедури здійснені не вірно, а саме упереджений підбір аналогів з низькою вартістю; та не вірне застосування коригуючи поправок, що спрямовано на заниження вартостей.
Зокрема, щодо аналізу деяких розрахунків та даних, наведених у Звіті, та висновки щодо їх впливу на результати оцінки, рецензент зазначив:
1. В звіті в розділі «Огляд ринку земельних ділянок», міститься таблиця №5.1 (стр. 18), де наведені дані ринкових цін земельних ділянок, що склалися на дату складання Звіту, з метою вивчення ринку у даному регіоні, з представленням діапазону цін пропозицій (продажу) земельних ділянок-аналогів, де мінімальне значення становить 10334,00 грн./сотку (7 аналог), а максимальне 32972,00 грн./сотку (1 аналог).
При здійсненні перевірки аналогів з таблиці 5.1, з найменшими значеннями (Аналог №6, 7, 8), рецензентом виявлено, що дані земельні ділянки не є ділянками-аналогами, для оцінюваного об'єкта, а саме мають цільове призначення «земля сільськогосподарського призначення», що не можуть бути аналогами для оцінюваної земельної ділянки 3 призначенням «Для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка)».
Висновок: Наведенні в таблиці №5.1 пропозиції не відповідають цільовому призначенню об'єкта оцінки, та не можуть вважатися аналогами. Наведені пропозиції не повною мірою відображають ринкові ціни, що склалися в регіоні на дату складання звіту, та є заниженими.
2. В звіті в розділі «Огляд ринку приватних будинків», міститься таблиця №5.3 (стр. 19), де наведені дані вартості пропозицій приватних будинків, що склалися на дату складання Звіту, де мінімальне значення становить 4808 грн./кв.м. (7 аналог, що розташований в с. Червоне), а максимальне 10 898 грн./кв.м. (3 аналог, що розташований в с. Тарасівщина).
В таблиці № 5.3, не наведено жодного аналога, який розташований в с. Озера, хоча на дату складання Звіту (17.04.2025 - 28.042025), дана інформація міститься в відкритих джерелах, а саме на інтернет cepвici www.olx.ua.
Висновок: Наведені пропозиції не повною мірою відображають ринкові ціни, що склалися в регіоні на дату складання Звіту, та є заниженими.
3. В розділі 7.2 «Визначення ймовірної вартості земельної ділянки», для розрахунків підібрані аналоги що не достатньо відповідають ринковим цінам, що склалися на дату складання звіту, і є в гранично мінімальному діапазоні. Висновок: Ринкова вартість земельної ділянки занижена.
4. В розділі 7.3 «Визначення вартості земельних поліпшень», для розрахунків підібрані аналоги що не достатньо відповідають ринковим цінам, що склалися на дату складання звіту, і є в гранично мінімальному діапазоні.
Також при перевірці рецензентом аналогів, що використовувались для здійснення розрахунків: Має стан «незадовільний». Тоді як об'єкт оцінки має стан добрий (1 поверх) та задовільний (2 поверх та підвал «на стадії ремонту»): В таблиці 7.9.1 невірно здійснено коригування на технічний стан: а саме, коригування +5%, це вартість здійснення ремонту, для доведення технічного стану аналога № 2 до технічного стану об'єкта оцінки, і становить 51689 грн. Дана вартість є значно занижена, та не відповідає ринковим цінам на роботи та матеріали. Даний аналог має гірший технічний стан, в порівнянні з об'єктом оцінки, отже коригування має застосовуватись з знаком (+), але оцінювачем, застосовано значення-10%.
Висновок: Ринкова вартість земельних поліпшень значно занижена.
З огляду на вказане суд першої інстанції, дійшов вірного висновку, що Звіти про оцінку майна № 2133/1, № 2133/2 від 17 квітня 2025 року, складеного суб'єктом оціночної діяльності - ТОВ «Експертна служба України» не в повній мірі відповідають методологічним підходам та оціночним процедурам, у зв'язку із не відповідністю обраних об'єктів порівняння об'єктам оцінки. Оцінювачем застосовано коригування на умови продажу в розмірі -10 %, що суперечить методологічним Загальним засадам оцінки майна і майнових прав. Також, не було належним чином обґрунтовано розмір коригування на місцезнаходження для об'єктів порівняння. Указані недоліки спірних Звітів про оцінку майна сталять під сумнів визначену оцінювачем вартість земельних ділянок та свідчать про її заниження.
Вимоги скаржника щодо скасування рішення приватного виконавця щодо визначення оцінки майна відповідно до оскаржуваних звітів є похідною вимогою від вимоги про визнання неправомірним висновку суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання, тому суд першої інстанції дійшов вірного висновку про їх задоволення.
Зазначена позиці викладена в Постанові Верховного Суду від 08 січня 2024 року у справі № 2-3894/09.
Взявши до уваги зазначені вище обставини, а також вимоги законодавства, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції вірно застосував норми матеріального та процесуального права, які регулюють правовідносини сторін та дійшов обґрунтованого висновку про часткове задоволення скарги.
Будь-яких доказів, які б спростовували висновки суду першої інстанції, особою, яка подала апеляційну скаргу, не надано.
Відтак, підстав для скасування ухваленого у справі судового рішення та задоволення апеляційної скарги, виходячи з її доводів, апеляційний суд не вбачає, оскільки ці доводи правильності зроблених судом першої інстанції висновків не спростовують.
Крім того, колегія суддів враховує правовий висновок Верховного Суду № 524/3490/17-ц від 27.03.2019 року, згідно якого відсутня необхідність повторно відповідати на ті самі аргументи заявника. Судом враховано усталену практику Європейського суду з прав людини, який неодноразова відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення у справі Руїз Торія проти Іспанії). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, більше того, воно дозволяє судам вищих інстанції просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх».
Враховуючи зазначене, висновки суду першої інстанції відповідають фактичним обставинам справи, судом повно з'ясовано обставини, що мають значення для справи, що у відповідності до ст. 375 ЦПК України є підставою для залишення судового рішення суду першої інстанції без змін, а апеляційної скарги без задоволення.
На підставі викладеного та керуючись статтями 374, 375, 381, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд, -
Апеляційну скаргу приватного виконавця виконавчого округу м. Києва Шаркова Олександра Олександровича залишити без задоволення.
Ухвалу Оболонського районного суду м. Києва від 04 липня 2025 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня її проголошення.
Повне судове рішення складено 18 вересня 2025 року.
Головуючий Фінагеєв В.О.
Судді Кашперська Т.Ц.
Яворський М.А.