ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
11.09.2025Справа № 910/15476/23
Господарський суд міста Києва у складі судді Маринченка Я.В., за участі секретаря судового засідання Крутиголови В.О. розглянувши матеріали справи
За позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ахматової 30»
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Прогрес 2021», Приватного акціонерного товариства «Комплексне підприємство широкопрофільного будівництва - 2»
про витребування майна з чужого незаконного володіння та скасування державної реєстрації
за участі представників:
від позивача - не з'явився
від відповідача 1 - Трембач С.М.
від відповідача 2 - Дзера С.М.
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ахматової 30» звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Прогрес 2021» та Приватного акціонерного товариства «Комплексне підприємство широкопрофільного будівництва - 2» про витребування майна з чужого незаконного володіння та скасування державної реєстрації.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що приміщення № 528, загальною площею 80,2 кв.м, що знаходиться за адресою: місто Київ, вулиця Ахматової Анни, будинок 30 перейшло у власність відповідача 1 від відповідача 2 і наразі перебуває у власності ТОВ «Прогрес 2021». Позивач вказує на те, що підвал секції №4 будинку №30 по вул. Анни Ахматової в м. Києві є технічним, а всі приміщення у ньому мають характер допоміжних і будувалися з метою обслуговування потреб багатоквартирного будинку, зокрема, по всій площині підвалу проходять комунікації, розміщено насосну, вхід облаштовано лише через спірне приміщення №528. Згідно норм закону, допоміжне приміщення не може перебувати у приватній власності, співвласники будинку №30 по вул. Анни Ахматової в м. Києві не надавали жодної згоди на відчуження належного їм майна - приміщення №528. На підставі викладеного, позивач просить суд витребувати з незаконного володіння Товариство з обмеженою відповідальністю «Прогрес 2021» на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ахматової 30» - нежитлове приміщення № 528, загальною площею 80,2 кв.м, що знаходиться за адресою: місто Київ, вулиця Ахматової Анни, будинок 30; скасувати державну реєстрацію права власності Товариство з обмеженою відповідальністю «Прогрес 2021» та припинити право приватної власності та закрити розділ Державного реєстру прав та реєстраційної справи на: нежитлове приміщення №528 загальною площею 80,2 кв.м, за адресою: м. Київ, вул. Анни Ахматової, будинок 30, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2261776380000, рішення про державну реєстрацію № 56135657 від 13.01.2021 17:31:42, зареєстроване на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер: 33, виданий 13.01.2021, видавник: ПН КМНО Мазарчук Н.В., номер запису про право власності 40103754; скасувати державну реєстрацію права власності Приватного акціонерного товариства «Комплексне підприємство широкопрофільного будівництва - 2» та припинити право приватної власності та закрити розділ Державного реєстру прав та реєстраційної справи на: нежитлове приміщення №528 загальною площею 80,2 кв.м, за адресою: м. Київ, вул. Анни Ахматової, будинок 30, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2261776380000, рішення про державну реєстрацію №55975915 від 28.12.2020 19:07:47, зареєстроване на підставі договору, серія та номер: 108, виданий 14.08.2009, видавник: AT холдингова компанія «Київміськбуд» та ВАТ «Трест Київпідземшляхбуд-2»; додаткової угоди до договору № 108, серія та номер: 1, виданий 23.12.2009, видавник: AT «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ВАТ «Трест Київпідземшляхбуд-2»; реєстр вбудованих приміщень, серія та номер: б/н, видавник: ПрАТ «КПШБ-2»; додаткової угоди до договору №108, серія та номер: 3, виданий 31.05.2013, видавник: ПАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» ПАТ «Трест Київпідземшляхбуд»; договору , серія та номер: 29, виданий 10.02.2010, видавник: ЗАТ «КПШБ-2» ВАТ «Трест Київпідземшляхбуд»; додаткової угоди до договору №108, серія та номер: 2, виданий 08.07.2010, видавник: AT Холдингова компанія «Київміськбуд» та ВАТ «Трест Київпідземшляхбуд-2»; технічний паспорт, серія та номер: 3408/01/20, виданий 24.11.2020, видавник: ТОВ «АРМОВІРБУД», номер запису про право власності 39968669;
Відповідач 1 заперечив проти задоволення позову, вказавши, зокрема, що позивачем не доведено належними та достатніми доказами факт належності йому спірного майна на праві власності на момент його відчуження, як і не доведено те, що відповідач ТОВ «Прогрес 2021» на даний час володіє майном без достатньої правової підстави. Позивачем також не доведено те, що спірне майно було відчужено на користь відповідачів незаконно, та власник на момент укладення договору купівлі-продажу спірного приміщення не мав на це права або діяв в не передбачений законом спосіб.
Відповідач 2 заперечив проти задоволення позову, вказавши, зокрема, що нежитлове приміщення №528 до житлового фонду не відноситься, а виходячи із загальної характеристики сукупності властивостей приміщення, зокрема, способу і порядку його використання, спірне приміщенн не визначено як допоміжне або технічне приміщення, необхідне для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканці, а навпаки позначено як нежитлове приміщення, що є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 05.10.2023 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.
В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав, просив задовольнити позов.
Представники відповідачів в судовому засіданні проти позову заперечили, просили суд відмовити.
Розглянувши матеріали справи, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню, виходячи з наступного.
Згідно з ч. 2 ст. 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Відповідно до положень пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
У рішенні Конституційного Суду від 02.03.2004 №4-рп/2004 зі змінами згідно з рішенням Конституційного Суду від 09.11.2011 №N14-рп/2011 визначено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.
Допоміжні приміщення, відповідно до пункту 2 статті 10 Закону, стають об'єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.
При цьому у багатоквартирних жилих будинках можуть розташовуватися і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.
Відповідно до статті 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.
Тобто, із наведеного законодавства випливає, що допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями за їх технічними характеристиками та призначенням, критерії їх розмежування є досить чіткими, підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного для забезпечення потреб всього будинку та бути індивідуальним нежитловим (комерційним) об'єктом відстуні.
Згідно з визначеннями ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" 1) багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об'єктами нерухомого майна; 2) допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); 3) нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об'єктом нерухомого майна; 5) співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; 6) спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин та до житлового фонду не входять, слід враховувати як місце їхнього розташування, так і загальну характеристику сукупності властивостей таких приміщень, зокрема спосіб і порядок їх використання. Однак вказаним не обмежується "коло обставин", які встановлюються для правильного вирішення відповідного спору.
Допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов'язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
У постанові Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 906/1169/17 Суд зауважив, що приміщення через яке забезпечується доступ до допоміжного приміщення також є допоміжним приміщенням.
Особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь_яких додаткових дій. Зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення, як на окремий об'єкт цивільних прав.
Для правильного вирішення даного спору є з'ясування та визначення правового статусу спірного приміщення у багатоквартирному будинку, а саме встановлення, чи належать приміщення № 528, загальною площею 80,2 кв.м, що знаходиться за адресою: місто Київ, вулиця Ахматової Анни, будинок 30 до числа допоміжних, чи є нежитловим приміщенням в структурі житлового будинку, з урахуванням характеристики такого приміщення.
Відповідно до ч.1 ст.73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
За приписами ч.1 ст.74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Статтею 76 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до ч.1 ст.77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Як вбачається з наявного в матеріалах справи висновку судового експерта Сверида Олександра Миколайовича №1079/03/2024 від 01.03.2024 за результатами проведення будівельно-технічної експертизи, на вирішення експертизи були поставлені питання: Чи утворені нежитлові приміщення №525 (загальна площа 22,4 кв.м), №526 (загальна площа 22,6 кв.м.), №527 (загальна площа 22,2 кв.м.), №528 (загальна площа 80,2 кв.м.), №529 (загальна площа 32,9 кв.м.), №530 (загальна площа 38,4 кв.м.), №533 (загальна площа 32,5 кв.м.), №534 (загальна площа 7,5 кв.м.), №535 (загальна площа 42,6 кв.м.) за адресою м. Київ, вул. Анни Ахматової, буд. 30 за рахунок площі допоміжних приміщень, що призначені для обслуговування будинку? Чи є приміщення №525 (загальна площа 22,4 кв.м), №526 (загальна площа 22,6 кв.м.), №527 (загальна площа 22,2 кв.м.), №528 (загальна площа 80,2 кв.м.), №529 (загальна площа 32,9 кв.м.), №530 (загальна площа 38,4 кв.м.), №533 (загальна площа 32,5 кв.м.), №534 (загальна площа 7,5 кв.м.), №535 (загальна площа 42,6 кв.м.) за адресою м. Київ, вул. Анни Ахматової, буд. 30 допоміжними приміщеннями?
У вказаному висновку, експерт вказав, що нежитлові приміщення №525 (загальна площа 22,4 кв.м), №526 (загальна площа 22,6 кв.м.), №527 (загальна площа 22,2 кв.м.), №528 (загальна площа 80,2 кв.м.), №529 (загальна площа 32,9 кв.м.), №530 (загальна площа 38,4 кв.м.), №533 (загальна площа 32,5 кв.м.), №534 (загальна площа 7,5 кв.м.), №535 (загальна площа 42,6 кв.м.) у житловому будинку по вул. Анни Ахматової, 30 в м. Києві розташовані в четвертій, п'ятій та шостій секціях підвального поверху будинку.
Згідно акту готовності об'єкта до експлуатації від 31.01.2013 об'єкт будівництва «Будівництво житлових будинків та об'єктів соціального побутового призначення, комплексного благоустрою території для суспільних потреб у 2-му мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м. Києва. Житловий будинок №7, третя черга забудови, перший та другий пусковий комплекс секцій №4, 5, 6» за адресою м. Київ, Дарницький район, ж.б. по вул. А. Ахматової, 30 приймався в експлуатацію із площею вбудованих, вбудовано-прибудованих приміщень, яка визначена проектною документацією та за результатами технічної інвентаризації, обсягом 3403,75 кв.м.
В примітці експлікації технічного паспорту на приміщення громадського призначення, вбудовані в житловий будинок по вул. Анни Ахматової, 30 в м. Києві, складеного Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна 17.06.2013 (інвентаризаційна справа 140928), зазначено, що приміщення прийняті в експлуатацію площею 3403,75 кв.м, згідно даних БТІ площа становить 3567, 4 кв.м.
Вказані нежитлові приміщення, в тому числі нежитлове приміщення №528 загальною площею 80,2 кв.м. у житловому будинку по вул. Анни Ахматової, 30 в м. Києві не увійшли до нежитлових приміщень площею 3567, 4 кв.м., які визначені у технічному паспорті на приміщення громадського призначення, вбудовані в житловий будинок по вул. Анни Ахматової, 30 в м. Києві, складеного Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна 17.06.2013 (інвентаризаційна справа 140928), що свідчить про те, що приміщення №№525-530, 530-535 (в тому числі спірне приміщення) не були передбачені проектною документацією на будівництво будинку.
В приміщення №№525-530, 533-535 (в тому числі у спірному приміщенні №528) прокладені загальнобудинкові мережі водопостачання та каналізації, опалення, вентиляції, які в основному закритті внаслідок влаштування підвісної стелі типу «Армстронг», що ускладнює доступ до них та їх обслуговування.
Згідно висновку експерта №1079/03/2024 від 01.03.2024 нежитлові приміщення №525 (загальна площа 22,4 кв.м), №526 (загальна площа 22,6 кв.м.), №527 (загальна площа 22,2 кв.м.), №528 (загальна площа 80,2 кв.м.), №529 (загальна площа 32,9 кв.м.), №530 (загальна площа 38,4 кв.м.), №533 (загальна площа 32,5 кв.м.), №534 (загальна площа 7,5 кв.м.), №535 (загальна площа 42,6 кв.м.) у житловому будинку по вул. Анни Ахматової, 30 в м. Києві утворені за рахунок площі допоміжних приміщень, що призначені для обслуговування будинку, оскільки розташовані в об'ємі тієї частини підвального поверху, який запроектований під технічні приміщення і в якому розташовані технічні приміщення для розміщення інженерного обладнання і прокладання комунікацій, що призначені для забезпечення експлуатації будинку.
Нежитлові приміщення №№525-530, 533-535 (в тому числі спірне нежитлове приміщення №528) у житловому будинку по вул. Анни Ахматової, 30 є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку, оскільки внутрішній об'єм підвального поверху, де розміщені нежитлові приміщення №№525-530, 533-535 запроектований під технічні приміщення для розміщення інженерного обладнання і прокладання комунікацій, які призначені для забезпечення експлуатації будинку, і використання даного об'єму (приміщень) підвального поверху не за призначенням забороняється вимогами Правил утримання жилих будинків та прибудинкової території; через приміщення №№525-530, 533-535 прокладені загальнобудинкові мережі водопостачання та каналізації, опалення, вентиляції, які забезпечують експлуатацію будинку, а вхід до приміщень №№525-530, 533-535, можливий через технічні приміщення будинку де прокладені загально будинкові інженерні комунікації водопостачання та каналізації, опалення та вентиляції, електропостачання, який відповідно до вимог Правил утримання жилих будинків та прибудинкової території має бути замкнений (ключі зберігаються у виконавця житлово-комунальних послуг, про місце зберігання робиться спеціальний напис на дверях).
Крім того, сторонами до матеріалів справи додано відеозаписи огляду спірного приміщення №528, з яких вбачається, що спірне приміщення №528 знаходиться в площині підвалу, через весь підвал проходять мережі, вхід до приміщення 528 вільний. Через вказане спірне приміщення проходять мережі всього будинку (холодної води 1 зони, 2 зони, пожежна система водяна, гаряча вода 1 зони, гаряча вода 2 зони, опалення 1 зони та опалення 2 зони), що використовуються експлуатаційною організацією.
У вказаному спірному приміщенні наявна запірна арматура, що регулює подачу теплової енергії (опалення) на всю секцію 4, яка застосовується представниками експлуатаційної організації задля аварійних відключень/підключень.
З наданих відеозаписів також вбачається наявність у спірному приміщенні №528: пожежних стволів, що регулюються винятково за місцем їх розташування з приміщення №528; кранів для вимикання води в нежитловому фонді (1 та 2 поверх будинку) (для проведення ремонту та відключення комунікацій не можна відключити воду іншим чином, ніж шляхом перекриття кранів у підвалі будинку, що знаходяться у приміщенні №528); транзитної труби, яка обслуговує весь будинок (гаряча вода для 4,5, 6 секції в одну сторону та 3,2,1 секції в іншу); проходу електромереж 4 секції та суміжних секцій багатоквартирного будинку; пожежних датчиків, а також силових електричних кабелів (для живлення ліфтів, освітлення секції та електричних щитів власників квартир).
Також, як встановлено судом, прохід (доступ) до насосної здійснюється зі спірного приміщенні №528.
Згідно аркушу 67 «План вбудованих приміщень на 1-му поверсі. Житловий будинок на ділянці №7 (Секція 4)» проекту «Житкові будинки та об'єкти соціально-побутового призначення, комплексного благоустрою території для соціальних потреб у 2-му мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м. Києва» стадії «Р» (шифр 20056/Р/7 - ОВ/4), другий вхід до насосної (окрім як з підвалу) відсутній.
Проектною документацією було передбачено порядок доступу до технічного приміщення (насосної) винятково через площину підвалу.
Крім того, з відеозапису вбачається, що спірне приміщення утворене, шляхом встановлення перегородок. При цьому перекрито і загальнобудинкові труби та мережі (частково), до яких має забезпечуватися вільний доступ.
У технічному паспорті на приміщення громадського призначення, вбудовані в житловий будинок по вул. Анни Ахматової, 30 в м. Києві, складеного Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна 17.06.2013 (інвентаризаційна справа 140928) не передбачено приміщення №528, що в свою чергу свідчить про його відсутність у проектній документації на момент введення будинку в експлуатацію.
Відповідачем не подано у справі належних і допустимих доказів, які б підтверджували інше цільове призначення спірного приміщення, аніж допоміжного.
Подані відповідачем 1 Проект «Проект вбудованих нежитлових приміщень в житловому будинку №7 ж/м «Позняки», 2 мкр. Дарницького району міста Києва - №12 (№528) ІІІ черга будівництва, ІІ пусковий комплекс, секція 4» із завданням на проектування від 15.10.2020, а також Технічний паспорт на групу нежитлових приміщень №528 від 24.11.2020 судом оцінюються критично, з огляду на те, що вказані документи складено через 7 років після введення будинку в експлуатацію, а спірне приміщення не було передбачено технічною документацією на будівництво будинку і утворено за рахунок площі допоміжних приміщень, що призначені для обслуговування будинку.
Наданий відповідачем 2 висновок судового експерта Галіїєвої Олени Мансурівни №7СЕБД/24 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 09.09.2024 судом відхиляється, оскільки вказаний висновок підготовлено лише на підставі аналізу та співставлення наданих експерту документів, що не свідчить про повноту проведеного дослідження, доказів здійснення судовим експертом Галіїєвою Оленою Мансурівною огляду спірного приміщення матеріали справи не містять.
Посилання відповідача 2 на те, що він є інвестором будинку по вул. Анни Ахматової, 30 в м. Києві та має право як інвестор розпоряджатися спірним нерухомим майном, судом відхиляються, оскільки з наявних в матеріалах справи документів, в тому числі Договору №01-10 від 02.02.2010 з урахуванням Додаткової угоди №2 від 19.02.2013, не вбачається отримання відповідачем 2 майнових прав на вбудовані, вбудовано-прибудовані та прибудовані приміщення площею більше 3403,75 кв.м., яка відображена у технічній документації на момент введення будинку в експлуатацію.
Щодо тверджень відповідача 2 про те, що спірне приміщення утворено за рахунок площі призначеної для обслуговування вбудованого паркінгу і майнові права на яку відповідача 2 набув на підставі Договору №01-10 від 02.02.2010 з урахуванням Додаткової угоди №2 від 19.02.2013, проте у зв'язку із неможливістю побудови паркінгу він має право розпоряджатися як інвестор спірною площею, суд зазначає, що матеріали справи не містять жодних доказів на підтвердження зазначених тверджень відповідача 2.
За наведених обставин та враховуючи наявні в матеріалах справи докази в їх сукупності, в тому числі долучені відеозаписи, а також висновок експерта №1079/03/2024 від 01.03.2024, суд приходить до висновку про те, що спірне нежитлове приміщення № 528, загальною площею 80,2 кв.м, що знаходиться за адресою: місто Київ, вулиця Ахматової Анни, будинок 30 є допоміжним приміщенням.
Згідно з ст. 368 ЦК України спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб'єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.
Згідно з ч. 2 ст. 369 ЦК України розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.
Отже право спільної власності на спірне нежитлове приміщення № 528, загальною площею 80,2 кв.м, що знаходиться за адресою: місто Київ, вулиця Ахматової Анни, будинок 30 встановлено ст.382 Цивільного кодексу України та підтверджено Конституційним Судом України у рішенні № 4-рп/2004.
Відповідно до п. 4.2 даного рішення КС України встановлено, що допоміжні приміщення за Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду" передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і одночасно з приватизацією ними квартир та окремо приватизації не підлягають і стають їх спільним майном, що засвідчується єдиним документом - свідоцтвом про право власності на квартиру. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир не має необхідності створювати з цією метою об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Тому підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема, створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.
Набуте громадянами право на квартири житлового фонду та належні до них допоміжні приміщення є непорушним (стаття 41 Конституції України), забезпечується державою і захищається судом (стаття 55 Конституції України).
Отже, з огляду на викладене, при введені будинку по вул. Анни Ахматової, 30 в м. Києві в експлуатацію спірне приміщення №528 не було виокремлено, не було передбаченим не проектувалось, було частиною об'єму (приміщень) підвального поверху та за висновком суду є допоміжним приміщенням, яке в силу законодавства України є неподільною спільною власністю всіх власників квартир у будинку вул. Анни Ахматової, 30 в м. Києві , є майном загального користування, що забезпечує життєдіяльність будинку і тому є спільною власністю всіх співвласників квартир у житловому будинку, а відтак ні замовник будівництва, ні інші особи не мали права всупереч волі співвласників квартир у будинку продавати ці приміщення від свого імені у власність іншим особам.
За змістом частини 1 статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.
Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд (частина 1 статті 319 ЦК України).
Згідно з частиною 1 статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Власник має право витребувати своє майно від особи, в якої майно фактично знаходиться та є індивідуально визначеним.
Згідно зі ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Витребування майна із чужого незаконного володіння (віндикація) є одним із речово-правових способів захисту права власності. Цей спосіб захисту полягає у відновленні становища, що існувало до порушення права власності, шляхом повернення майна у володіння власника (титульного (законного) володільця) із метою відновлення у власника усього комплексу його правомочностей.
Визначений спосіб захисту порушеного права має бути належним (передбаченим законом або договором) та ефективним. За результатами вирішення спору він повинен забезпечити відновлення порушених прав та інтересів позивача.
У виниклих між сторонами відносинах чинним законодавством та сукупністю зібраних у справі доказів доводиться виникле на законних підставах право спільної власності мешканців будинку по вул. Анни Ахматової, 30 в м. Києві на нежитлове приміщення № 528, загальною площею 80,2 кв.м, як на допоміжне приміщення в будинку.
Виникле у мешканців будинку право спільної власності на спірне приміщення, як на допоміжне приміщення за результатами приватизації чи придбання квартир, не припинялося в законний спосіб, але вибуло із володіння мешканців, права яких представляє ОСББ - позивач.
На підставі вишевикладеного, оскільки спірний об'єкт нерухомого майна вибув з власності співвласників поза їх волі, що в свою чергу є порушенням прав та інтересів власників квартир багатоквартирного будинку, з огляду що спірний об'єкт відносяться до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, суд вважає, шо позовні вимоги позивача в частині витребування спірного нежитлового приміщення № 528, загальною площею 80,2 кв.м, що знаходиться за адресою: місто Київ, вулиця Ахматової Анни, будинок 30 з незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Прогрес 2021» є обгрунтованими та підлягають задоволенню.
Проте, суд наголошує, що рішення суду про витребування спірних об'єктів нерухомого майна з незаконного володіння ТОВ «Прогрес 2021», призведе лише до повернення об'єктів нерухомого майна у власність співвласників, але не призведе до скасування державної реєстрації права власності в державному реєстрі, а отже відновлення прав співмешканців багатоквартирного будинку, так як записи про вказані об'єкти взагалі не повинні міститись у Державному реєстрі речових прав.
Відповідно до ч.3 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.
Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Отже, законом передбачені три способи захисту порушених прав, а саме: право оспорити в суді рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, пред'явивши позов до органу державної реєстрації; право оспорити в суді документи, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, пред'явивши позов, зокрема, про визнання недійсним правочину, скасування свідоцтва про право власності на нерухоме майно, тощо; право заявити вимогу про скасування державної реєстрації прав та припинити речові права.
В той же час, у даній справі, у випадку скасування лише актуального запису про право власності (за ТОВ «Прогрес 2021») буде поновлено записи про право власності ТОВ «Комплексне підприємство широкопрофільного будівництва - 2», що на переконання суду не буде ефективним способом захистом позивача.
Суд враховує, що однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Разом з цим, відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній із 16 січня 2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Отже, у розумінні положень наведених вище правомірними способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є саме скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав.
Таким чином, суд дійшов висновку про те, що станом на момент розгляду справи обраний позивачем спосіб захисту шляхом скасування державної реєстрації права власності, припинення права власності та закриття розділів Державного реєстру одночасно щодо всіх відповідачів є правомірним, узгоджується з положеннями ст. 5 ГПК України та ст. 16 ЦК України та є ефективним способом захисту порушених прав співмешканців багатоквартирного будинку в інтересах котрих поданий даний позов.
Крім цього, суд враховує, що вимоги позивача про скасування державної реєстрації права власності, припинення права власності та закриття розділів Державного реєстру відповідають положенням п. 19 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, яким визначено, що за результатом прийнятого рішення щодо державної реєстрації прав відкриває та/або закриває розділи в Державному реєстрі прав, вносить до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідні відомості про речові права на нерухоме майно та їх обтяження.
Інші доводи сторін судом розглянуто та відхилено, оскільки вони не впливають на встановлені судом обставини та результат вирішення спору.
Згідно із ч.2-3 ст.13 Господарського процесуального кодексу України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
За приписами ч.1 ст.86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Відповідно до положень ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати покладаються на відповідачів пропорційно заявлених та задоволених вимог.
Керуючись ст.ст.13, 73, 74, 76, 77, 86, 129, ст.ст.232, 233, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд -
Позов задовольнити.
Витребувати з незаконного володіння Товариство з обмеженою відповідальністю «Прогрес 2021» (37500, Полтавська обл., м. Лубни(з), проспект Володимирський, будинок 1/5; ідентифікаційний код 44115531) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ахматової 30» (02055, м. Київ, вул. Ахматової Анни, будинок 30; ідентифікаційний код 44474058) - нежитлове приміщення № 528, загальною площею 80,2 кв.м, що знаходиться за адресою: місто Київ, вулиця Ахматової Анни, будинок 30.
Скасувати державну реєстрацію права власності Товариство з обмеженою відповідальністю «Прогрес 2021» (37500, Полтавська обл., м. Лубни(з), проспект Володимирський, будинок 1/5; ідентифікаційний код 44115531) та припинити право приватної власності та закрити розділ Державного реєстру прав та реєстраційної справи на: нежитлове приміщення №528 загальною площею 80,2 кв.м, за адресою: м. Київ, вул. Анни Ахматової, будинок 30, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2261776380000, рішення про державну реєстрацію № 56135657 від 13.01.2021 17:31:42, зареєстроване на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер: 33, виданий 13.01.2021, видавник: ПН КМНО Мазарчук Н.В., номер запису про право власності 40103754.
Скасувати державну реєстрацію права власності Приватного акціонерного товариства «Комплексне підприємство широкопрофільного будівництва - 2» (02105, м. Київ, вулиця Тампере, буд. 13б; ідентифікаційний код 32306302) та припинити право приватної власності та закрити розділ Державного реєстру прав та реєстраційної справи на: нежитлове приміщення №528 загальною площею 80,2 кв.м, за адресою: м. Київ, вул. Анни Ахматової, будинок 30, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2261776380000, рішення про державну реєстрацію №55975915 від 28.12.2020 19:07:47, зареєстроване на підставі договору, серія та номер: 108, виданий 14.08.2009, видавник: AT холдингова компанія «Київміськбуд» та ВАТ «Трест Київпідземшляхбуд-2»; додаткової угоди до договору № 108, серія та номер: 1, виданий 23.12.2009, видавник: AT «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ВАТ «Трест Київпідземшляхбуд-2»; реєстр вбудованих приміщень, серія та номер: б/н, видавник: ПрАТ «КПШБ-2»; додаткової угоди до договору №108, серія та номер: 3, виданий 31.05.2013, видавник: ПАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» ПАТ «Трест Київпідземшляхбуд»; договору , серія та номер: 29, виданий 10.02.2010, видавник: ЗАТ «КПШБ-2» ВАТ «Трест Київпідземшляхбуд»; додаткової угоди до договору №108, серія та номер: 2, виданий 08.07.2010, видавник: AT Холдингова компанія «Київміськбуд» та ВАТ «Трест Київпідземшляхбуд-2»; технічний паспорт, серія та номер: 3408/01/20, виданий 24.11.2020, видавник: ТОВ «АРМОВІРБУД», номер запису про право власності 39968669.
Стягнути з Товариство з обмеженою відповідальністю «Прогрес 2021» (37500, Полтавська обл., м. Лубни(з), проспект Володимирський, будинок 1/5; ідентифікаційний код 44115531) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ахматової 30» (02055, м. Київ, вул. Ахматової Анни, будинок 30; ідентифікаційний код 44474058) витрати по сплаті судового збору 13413 (тринадцять тисяч чотириста тринадцять) грн 94 коп.
Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Комплексне підприємство широкопрофільного будівництва - 2» (02105, м. Київ, вулиця Тампере, буд. 13б; ідентифікаційний код 32306302) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ахматової 30» (02055, м. Київ, вул. Ахматової Анни, будинок 30; ідентифікаційний код 44474058) витрати по сплаті судового збору 2684 (дві тисячі шістсот вісімдесят чотири) грн.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст рішення складено: 17.09.2025
Суддя Я.В. Маринченко