ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
справа № 753/2610/23
провадження № 2/753/385/25
12 вересня 2025 року Дарницький районний суд міста Києва під головуванням судді Осіпенко Л.М.,
за участі:
секретаря судового засідання - Петрової Т.О.,
представника позивача - ОСОБА_1 ,
представника позивача - ОСОБА_2 ,
представника відповідача - ОСОБА_3 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Новобудова», ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 про визнання недійсним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком,-
Позивач ОСОБА_4 звернувся до суду з позовом до відповідачів ТОВ «Новобудова», ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 про визнання недійсним договору.
В обґрунтування посилається на те, що він є власником квартири АДРЕСА_1 .
Управління багатоквартирним будинком №35 по вул. Анни Ахматової у м. Києві здійснює ТОВ «Новобудова» на підставі Протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку від 05.12.2019 року, проведених 20.11.2019 року, шляхом проведення опитування.
За період з 01.01.2020 року по 01.02.2023 року представники ТОВ «Новобудова» нарахували йому заборгованість зі сплати житлово-комунальних послуг в сумі 6 530,00 грн., посилаючись на Договір № 35 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 27.12.2019 року, у відповідності до якого ТОВ «Новобудова» зобов'язується надати співвласникам будинку послугу з управління багатоквартирним будинком, а співвласники зобов'язуються оплачувати управителю послугу з управління.
Разом з тим вважає, що збори співвласників багатоквартирного будинку № 35 по вул. Анни Ахматової у м. Києві від 20.11.2019 року були ініційовані та проведені із порушеннями ч. ч. 3,4 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» №417 від 14.05.2015 року, з огляду на наступне.
Так, рішення про затвердження умов договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком №35 по вул. Анни Ахматової у м. Києві , не може вважатися прийнятим з огляду на відсутність необхідної кількості голосів співвласників будинку під час голосування на загальних зборах проведених 20.11.2019 року.
Окрім цього, зазначає, що частина листків письмового опитування підписано або ж взагалі іншими особами, ніж ті, що вказані в списку співвласників (додатку №1 до договору №35), або особами без зазначення будь-яких документів, на підставі, яких останні мали право діяти від імені власника квартири чи нежитлового приміщення у цьому будинку.
Вищевказані порушення під час проведення зборів не дають можливість вважати такі збори дійсним і достовірним волевиявленням усіх співвласників на визначення саме ТОВ «Новобудова» управителем та укладення Договору №35 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 27.12.2019 року.
З огляду на викладене, просить суд визнати Договір № 35 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 27.12.2019 року, що укладений між ТОВ «Новобудова» та співвласниками багатоквартирного будинку № 35 по вул. Анни Ахматової у м. Києві , недійсним (а.с. 1-31 т. 1).
Ухвалою суду від 13.07.2023 року відкрито загальне позовне провадження у справі (а.с. 33 т. 1).
Ухвалою суду від 25.04.2025 року закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті (а.с. 128 т. 3).
21.08.2023 року від представника ТОВ «Новобудова» Яценко Т.Ю. надійшов відзив на позовну заяву, в якому вона просить суд відмовити в задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
В обґрунтування посилалася на те, що позивач не зазначив, яке саме його право або законний інтерес порушено внаслідок укладення 27.12.2019 року оскаржуваного Договору №35 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.
У протоколі зборів співвласників багатоквартирного будинку від 05.12.2019 року, проведених 20.11.2019 року, зазначена інформація про співвласників (їх представників), які взяли участь у зборах, зокрема їх прізвища, імена, по батькові, документи, що підтверджують право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартир або нежитлових приміщень, їх загальна площа. Крім того протокол зборів співвласників будинку містить основні реквізити, в тому числі, дату його складання, результати голосування та виклад рішень з усіх питань порядку денного, віднесених до повноважень зборів.
Так, на зборах співвласників будинку було поставлено на обговорення та вирішення питання щодо обрання уповноваженої особи (осіб), які діятимуть від співвласників багатоквартирного будинку. В даному випадку зборами співвласників було обрано представників - відповідачів ОСОБА_6 (квартира АДРЕСА_3 ), ОСОБА_5 (квартира АДРЕСА_4 ), ОСОБА_7 (квартира АДРЕСА_5 ).
Протоколом від 05.12.2019 року, відповідача ТОВ «Новобудова» визначено управителем вказаного багатоквартирного будинку, затверджено умови Договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, обрано уповноважених осіб співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, та уповноважено ТОВ «Новобудова» на укладення з підрядною організацією договору про надання послуги з вивезення твердих побутових відходів на умовах погоджених сторонами та здійснювати розрахунки зі співвласниками за спожиті послуги.
Запропонований ТОВ «Новобудова» на зборах співвласників багатоквартирного будинку Договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком відповідає змісту типовому договору, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №712 від 05.09.2018 та містить всі істотні умови, передбачені ЦК України. Крім того, проект договору разом з кошторисом витрат на утримання будинку та прибудинкової території, було заздалегідь розміщено у загальнодоступному місці, на інформаційних стендах у кожному під'їзді будинку. Таким чином співвласники будинку могли ознайомитись з його змістом ще до дати проведення загальних зборів в листопаді 2019 року.
Жодних відомостей про реалізацію співвласниками свого права, передбаченого ч. 2 п. 2 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» №417 від 14.05.2015 року, зокрема про відкликання управителя, затвердження та зміни умов договору з управителем, позивачем не надано. Питання відкликання управителя, зміни обсягу його повноважень та послуг, які він надає, відносяться до повноважень зборів співвласників відповідного багатоквартирного будинку, приймаються більшістю співвласників у порядку, встановленому в ст. 10 Закону № 417 та не може залежати від волі одного зі співвласників будинку.
Також позивач не надав суду жодних доказів щодо того, що інші співвласники будинку підтримують його позицію та бажають визнання укладеного Договору недійсним. Наведене свідчить про те, що реалізувавши своє право, позивач може порушити права інших співвласників будинку, яких умови договору влаштовують, та за які вони голосували на загальних зборах.
Водночас зазначає, що оспорюючи Договір №35 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, позивач не оскаржує саме рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку, на підставі якого було укладено спірний договір (а.с. 163-187 т. 1).
31.08.2023 року від представника позивача ОСОБА_4 - ОСОБА_1 надійшла відповідь на відзив, в якому вона просить суд задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.
В обґрунтування зазначила, що спір між сторонами виник через безпідставне нарахування ТОВ «Новобудова» додаткових коштів за утримання будинку за період з 01.01.2020 року по 01.02.2023 року.
На її думку відповідач ТОВ «Новобудова», співвідповідачі ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_7 не надали до суду жодного доручення на представництво інтересів співвласників багатоквартирного будинку №35 по вул. Анни Ахматової у м. Києві , а саме по 33 квартирах будинку, загальна площа яких становить 2 817,8 м2.
Водночас відповідачі не спростовують, що замість власників квартир, на загальних зборах від 20.11.2019 року, опитувальники підписували інші особи. Наведене, на її думку, є прямим доказом того, що відповідачі ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_7 не були обрані уповноваженими особами та не мали права підписувати Договір № 35 на управління багатократним будинком від 27.12.2019 року, від імені співвласників багатоквартирного будинку.
Посилається на те, що листки опитування додані до протоколу, заповнені однаковим почерком, що може свідчити не тільки про не власноручне заповнення, але й про їх підробку (фальсифікацію).
Також зазначила, що загальні збори співвласників багатоквартирного будинку не приймали рішення щодо затвердження цін на послуги, не приймали рішення щодо затвердження прав ТОВ «НОВОБУДОВА» у вигляді односторонньої зміни цін послуги, без погодження із співвласниками будинку. Вказане підтверджується запереченнями співвласників будинку щодо підняття тарифу на обслуговування будинку та прибудинкової території від 27.12.2021 року.
Зазначене свідчить, що сторони спору не досягли згоди щодо істотних умов Договору № 35 від 27.12.2019 у розумінні ст. 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», ч. 1 ст.638 Цивільного Кодексу України та ч.2 ст.10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» №417 від 14.05.2015 року.
ТОВ «Новобудова» включило у ціну з управління будинком витрати на поточне обслуговування тепломереж, що не відповідає нормам чинного законодавства України та подвоює для співвласників оплату за послуги. У відповідності до роз'яснення Міністерства розвитку громад та територій України від 05.04.2022 року №7/10.2/3154-22, витрати на обслуговування гарячого водопостачання та внутрішньо будинкових систем теплопостачання відносяться до витрат виконавця послуг (Київтеплоенерго) і не можуть стягуватися двічі.
Водночас відповідачем ТОВ «Новобудова» не надано докази вручення чи невручення поштових відправлень про загальні збори співвласникам та іншими відповідачами у справі, текст оголошення про проведення загальних зборів відсутній, що також свідчить про ознаки фальсифікації (а.с. 188-213 т. 1).
18.09.2023 року від представника відповідача ТОВ «Новобудова» - Яценко Т.Ю. надійшли письмові заперечення на відповідь на відзив, в яких вона просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог.
В обґрунтування посилалася на те, що відповідно до положень п. 3-1 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про житлово-комунальні послуги» № 2189-VIII від 09.11.2017 року, договори про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, укладені до введення в дію норм цього Закону, що регулюють надання послуг з управління багатоквартирним будинком, зберігають чинність на умовах, визначених такими договорами (у тому числі вивезення побутових відходів за наявності), до дати набрання чинності договорами про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладені за правилами, визначеними цим Законом. Отже, після 01.01.2020 року, тобто з моменту укладення Договору №35 про надання послуги з управління багатоквартирного будинку, позивач ОСОБА_4 безпідставно сплачував і продовжує сплачувати за надані ТОВ «Новобудова» житлово-комунальні послуги на підставі раніше діючих індивідуальних договорів з утримання будинків споруд та прибудинкових територій, тарифи яких встановлювалися окремими розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (КМДА).
Відповідно до ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» №417 від 14.05.2015 року, управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за згодою сторін та зазначається у договорі з управителем.
З 01.01.2020 року ТОВ «Новобудова» не включало до цін інших додаткових послуг за утримання будинку, послуги продовжують надаватися на підставі Договору №35 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 27.12.2019 року.
Згідно п. 28 оскаржуваного Договору, він набирає чинності з 01.01.2020 року та укладається строком на один рік. Положенням п. 29 оскаржуваного Договору, встановлено, що якщо за один місяць до закінчення строку дії цього договору жодна із сторін не повідомить письмово іншій стороні про відмову від цього договору, він вважається продовженим на один рік, із застосуванням умов формування кошторису на послугу з управління багатоквартирним будинком, зазначених в п. 40 цього Договору.
Таким чином, зміна ціни на послугу з управління багатоквартирним будинком без додаткового погодження зі співвласниками будинку у разі пролонгації Договору, передбачена умовами діючого Договору, зокрема, п. 40 Договору, згідно з яким передбачено право ТОВ «Новобудова», як управителя будинку, змінити розмір витрат на управління багатоквартирним будинком відповідно до законодавчих змін, з доведенням такої інформації до відома співвласників одним із способів, зазначених в п. 15 Договору.
Тож, враховуючи щорічне підвищення розміру мінімальної заробітної плати, зростання вартості послуг з технічного обслуговування ліфтів, вартості матеріалів, тощо, та той факт, що ціна послуги з управління багатоквартирним будинком, погоджена сторонами згідно із Договором на рівні 2020 року для ТОВ «Новобудова» була збитковою, з 01.01.2022 року ТОВ «Новобудова» внесено зміни до кошторису витрат на управління багатоквартирним будинком, відповідно до законодавчих змін, із доведенням такої інформації до відома співвласників Будинку.
З викладеного вбачається, що зміна тарифу обумовлюється не суб'єктивним бажанням ТОВ «Новобудова», а об'єктивними обставинами, такими, як збільшення вартості послуг, які надаються позивачу на підставі укладених ТОВ «Новобудова» договорів із підрядними організаціями.
ТОВ «Новобудова», змінюючи вартість послуг (тариф) за Договором №35 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, діяло в межах своїх повноважень, визначених чинним законодавством та Договором.
Крім того, Договір № 35 не визнаний судом недійсним, не є нікчемним, а отже створює правові наслідки для його сторін (а.с. 214-231 т. 1).
Крім того, 30.11.2023 року від представника ТОВ «Новобудова» - Яценко Т.Ю. надійшла заява про застосування строків позовної давності (а.с. 15-16 т. 2).
У судовому засіданні представники позивача ОСОБА_4 адвокат Вінницький В.О. та ОСОБА_1 позовні вимоги підтримали з підстав, викладених у позові та відповіді на відзив, просили суд їх задовольнити, щодо строків позовної давності, то вони вважають їх не пропущеними.
У судовому засіданні представник відповідача ТОВ «Новобудова» - Яценко Т.Ю. просила відмовити в задоволенні позовних вимог з підстав, викладених у відзиві, просила суд застосувати строк позовної давності.
Відповідачі ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_7 в судове засідання не з'явились, про дату та місце розгляду справи повідомлялись належним чином, про причини неявки суд не повідомили.
Заслухавши представників сторін, свідків ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 та ОСОБА_11 , дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про необґрунтованість позову, оскільки він пред'явлений до неналежного відповідача.
Відповідно до статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
За приписами статті 48 ЦПК України сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава.
Статтею 175 ЦПК України передбачено, що, викладаючи зміст позовної заяви, саме позивач визначає коло відповідачів, до яких він заявляє позовні вимоги.
Суд має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача (частина 1 статті 51 ЦПК України).
Виходячи з системного аналізу зазначених норм, суд не наділений повноваженням самостійно залучати до участі у справі співвідповідачів без ініціативи позивача та при розгляді справи має виходити зі складу осіб, які залучені до участі у справі позивачем.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
У постанові Верховного Суду від 28 жовтня 2020 року у справі № 761/23904/19 зазначено, що визначення позивачем у позові складу сторін у справі (позивача та відповідача) має відповідати реальному складу учасників спору у спірних правовідносинах та має на меті ефективний захист порушених прав (свобод, інтересів) особи, яка вважає, що вони порушені, із залученням потрібного кола осіб, які мають відповідати за позовом. Незалучення до участі у справі особи як співвідповідача за умови наявності обов'язкової процесуальної співучасті є підставою для відмови у задоволенні позову через неналежний суб'єктний склад.
Позивач ОСОБА_4 просив суд визнати недійсним Договір № 35 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 27.12.2019 року, сторонами якого є ТОВ «Новобудова», з однієї сторони, та співвласники багатоквартирного будинку №35 по вул. Ахматової Анни в м. Києві , з іншої сторони.
Таким чином, заявлена позивачем позовна вимога безпосередньо стосується не тільки прав та обов'язків відповідачів ТОВ «Новобудова», ОСОБА_12 , ОСОБА_6 та ОСОБА_7 , як сторін договору, але також інших співвласників багатоквартирного будинку № 35 , які також є стороною оспорюваного договору, проте не залучені до участі у справі у якості співвідповідачів, тобто позивачем неправильно визначено суб'єктний склад відповідачів.
Без залучення усіх належних відповідачів позовні вимоги вирішені бути не можуть, оскільки лише за наявності належного складу відповідачів у справі суд у змозі вирішувати питання щодо обґрунтованості позовних вимог та вирішити питання про їх задоволення.
Неналежний суб'єктний склад відповідачів є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову у зв'язку з пред'явленням позову до неналежного відповідача.
Відмовляючи у задоволенні позову з вказаної підстави, суд не встановлює обставин щодо правомірності оспорюваного договору та не надає оцінки правовідносинам сторін, оскільки позивач не позбавлений права повторно звернутися в суд з цим позовом до усіх належних відповідачів.
У зв'язку з відмовою у задоволенні позову, понесені позивачем судові витрати відшкодуванню не підлягають відповідно до пункту 2 частини 2 статті 141 ЦПК України.
Керуючись ст.ст. 3, 4, 12, 13, 76-81, 133, 141, 259, 263-265, 268, 273, 280-282, 289, 352-355 ЦПК України, суд,-
У задоволенні позову ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Новобудова», ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 про визнання недійсним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком - відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Повний текст рішення складено 12.09.2025 року.
Суддя: Осіпенко Л.М.