532/406/25
2/532/434/2025
11 вересня 2025 р. м. Кобеляки
Кобеляцький районний суд Полтавської області в складі:
головуючого - судді Тесленко Т. В.
за участю секретаря
судового засідання Климченко А. О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , представник позивача - адвокат Вовк Михайло Володимирович, до Приватного підприємства «Гарант-Агро-К» про розірвання договору оренди та скасування державної реєстрації,
20 лютого 2025 року до Кобеляцького районного суду Полтавської області звернулася ОСОБА_1 з позовом до Приватного підприємства «Гарант-Агро-К» про розірвання договору оренди та скасування державної реєстрації.
Позивач вказує, що є власником згідно з свідоцтвом про право на спадщину за заповітом від 24.10.2024 після смерті ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , земельної ділянки площею 1,1126 га, що розташована на території Красненської сільської ради бувшого Кобеляцького району Полтавської області. 07.05.2019 було укладено договір оренди землі б/н між відповідачем та спадкодавцем за його життя, предметом якого є вказана земельна ділянка. Однак спадкодавець за життя повідомляла, що відповідач постійно нехтував взятими на себе зобов'язаннями, жодного разу в повному обсязі, всупереч умовам договору оренди, не сплатив орендну плату. Починаючи з 24.10.2024 орендодавцем землі стала позивач. Через систематичне порушення умов договору оренди позивач прохає суд розірвати цей договір та скасувати його державну реєстрацію.
Ухвалою суду від 24.02.2025 відкрито провадження в справі та призначено її розгляд у підготовче засідання за правилами загального позовного провадження на 18 березня 2025 року, яке в подальшому було відкладене за клопотанням представника позивача.
Сторони в судове засідання не з'явилися, будучи належним чином повідомленими про час і місце розгляду справи.
09.07.2025 представник позивача - адвокат Вовк М. В. надав суду заяву про розгляд справи за його відсутності, позовні вимоги підтримав, прохав задовольнити.
Від інших учасників процесу жодних клопотань, заяв, відзивів чи заперечень до суду не надходило.
Ухвалою суду від 09.07.2025 закрито підготовче засідання та призначено розгляд справи по суті на 11.09.2025.
Представник позивача надав суду заяву про розгляд справи за відсутності сторони позивача, позовні вимоги підтримав та прохав задовольнити.
Представник відповідача, ПП «Гарант-Агро-К», будучи неодноразово належним чином повідомленим про дату, час і місце розгляду справи, в судове засідання не з'явився, про причини неявки суд не повідомив. Відзив до суду не подав.
Суд, розглянувши матеріали цивільної справи, дійшов таких висновків.
Суд встановив, що ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , є власником земельної ділянки кадастровий номер 5321884200:00:005:0453, площею 1,1126 га, що розташована на території Красненської сільської ради Полтавського (раніше Кобеляцького) району Полтавської області.
Вказану земельну ділянку Позивач отримала у спадок від матері ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_3 , на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом, виданого 24 жовтня 2024 року приватним нотаріусом Полтавського районного нотаріального округу Полтавської області Чернявським Ю. В., зареєстрованого в Реєстрі за № 3333.
За життя ОСОБА_2 уклала із Приватним підприємством «Гарант-Агро-К» договір оренди б/н від 07 травня 2019 року, предметом якого є строкове платне користування земельною ділянкою кадастровий номер 5321884200:00:005:0453, площею 1,1126 га, що розташована на території Красненської сільської ради Полтавського (раніше Кобеляцького) району Полтавської області, строк дії якого становить 10 років.
Пунктом 4.1. спірного Договору передбачено, що розмір орендної плати становить 12,5% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки (п. 2.4 Договору) за один повний рік користування земельною ділянкою з якої вираховується податки та збори з доходів орендодавця відповідно до Податкового кодексу України.
Пунктом 2.4. Договору визначено, що нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 40 198 грн 67 коп.
Також, відповідно до положень п. 4.2 Договору вбачається, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням коефіцієнту індексації.
Як вбачається з Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, державним реєстратором Комунального підприємства «Реєстр нерухомого майна та бізнесу» Бричківської сільської ради Полтавської області Міняйло Ольгою Григорівною щодо спірної земельної ділянки прийнято рішення про реєстрацію права оренди (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 46808021 від 11.05.2019, номер запису про інше речове право: 31496184), підставою якого вказано договір оренди землі, серія та номер: б/н, виданий 07.05.2019 р., видавник: ПП «Гарант-Агро-К» та ОСОБА_2 .
Також за життя, мати Позивача повідомляла їй, що ПП «Гарант-Агро-К» постійно нехтувало взятими на себе зобов'язаннями, жодного разу в повному обсязі, всупереч умовам договорів оренди, не сплатило орендну плату за користування належними їй земельними ділянками, що відповідно порушило права та інтереси як і попереднього власника так і Позивача, як орендодавця за вказаними договорами, тому єдиним способом вирішення цього спору є звернення з відповідною позовною заявою до Кобеляцького районного суду Полтавської області.
Наразі вбачається, що Комунальне підприємство «Реєстр нерухомого майна та бізнесу» Бричківської сільської ради (код ЄДРПОУ 42562330) припинено шляхом ліквідації 18.11.2020.
Пунктом 12.5 Договору передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов, або розірвання договору. Умови даного пункту кореспондуються із п. 6 ст. 32 ЗУ «Про оренду землі».
Відповідно до положень ст. 1218 ЦК України, до складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.
Статтею 148-1 Земельного кодексу України передбачено, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов'язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.
Відповідно до статті 514 ЦК України, до нового кредитора переходять права первісного кредитора в зобов'язанні в обсязі та на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ч. 1 ст. 770 ЦК України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.
При спадкуванні орендованої земельної ділянки попередній власник вибуває із орендних відносин, а новий власник має право і водночас зобов'язаний стати орендодавцем за договором оренди. Отже відповідно до чинного законодавства орендодавцем та стороною договору оренди стає новий власник земельної ділянки, договір оренди не припиняє свою дію, і новий власник набуває статусу орендодавця разом із належними орендодавцю за договором правами і обов'язками.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.09.2020 у справі № 920/418/19, постанові Верховного Суду № 914/637/19 від 29.04.2021р.
Тому, орендодавцем за договором оренди б/н від 07 травня 2019 року, починаючи з 24 жовтня 2024 року стала ОСОБА_1 .
Ухвалою Кобеляцького районного суду Полтавської області від 24 лютого 2025 року задоволено клопотання представника позивача про витребування доказів від 20 лютого 2025 року та витребувано з Державної податкової служби України відомості з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору ОСОБА_2 ( РНОКПП НОМЕР_1 , паспорт серії НОМЕР_2 , виданий Кобеляцьким РВ УМВС України в Полтавській області 10.11.1995, яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 ) за період із 01.01.2019р. по 23.01.2023р.
За вказаний період попередній власник земельної ділянки отримала дохід від ПП "Гарант-Агро-К" за ознакою доходу «106-Надання майна в лізинг» лише у IІ кварталі 2020 року в сумі 3 349,89 грн. та у I кварталі 2022 року в сумі 621,12 грн. та у IV кварталі 2022 року в сумі 621,12 грн.( а.с.35-36, 37-39).
Тобто, в порушення умов визначених пунктом 4.3. договору оренди землі № б/н від 02 травня 2019 року, ПП «Гарант-Агро-К» не сплатило Позивачу орендну плату за 2019 рік в сумі - 3 255,42 грн, та в 2021 та 2023 р.р. в сумі 5 492,41 грн та 488,75 грн, у 2020 році недоплачено 1880,97 грн, а в 2023 році - 4 799,42 грн.
Тому, вбачається, що загальний розмір невиплаченої орендної плати Приватним підприємством «Гарант-Агро-К» за договором попередньому власнику становить 15 916,97 грн.
Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Згідно з ч. 9 ст. 93 Земельного кодексу України, відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
Частиною 4 ст. 124 ЗК України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Статтею 1 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Статтею 13 ЗУ «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частиною 1 статті 15 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
За змістом ч.ч. 1, 2 ст. 21 ЗУ «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
Відповідно до ст. 24 ЗУ «Про оренду землі», орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати.
В пункті 9.1 спірного договору оренди землі визначено право орендодавця на своєчасне внесення орендної плати, а в п.9.4 - обов'язок орендаря своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.
Разом з тим, у п. 12.3 Договору сторони погодили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків передбачених договором.
Згідно з ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до ч. 1 ст. 610 ЦК України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Положеннями частин 1, 2 ст. 614 ЦК України встановлено, що особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.
За змістом ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачає, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Так, аналіз статей 21, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі» та пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
Тлумачення наведених норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 28.02.2018 року по справі № 587/173/15-ц, Верховний Суду у постанові Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18), Верховний Суд у постанові від 20 листопада 2023 року у справі № 499/793/21 (провадження № 61-8740 св 23), Верховний Суд у постанові від 08 травня 2024 року у справі № 629/2698/23.
При вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом «д» статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.
Окремо варто зазначити, що Верховний Суду у постанові Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 вказав, що систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Частиною 2 статті 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є вичерпною підставою для розірвання такого договору.
Такий правовий висновок викладений в постановах Верховного Суду України від 28 вересня 2016 року (справа № 6-977цс16) та від 12 грудня 2012 року (справа № 6-146цс12).
Враховуючи неодноразове грубе порушення ПП «Гарант-Агро-К», як орендаря, своїх договірних зобов'язань щодо виплати орендної плати, Позивач вважає що договір оренди б/н від 07 травня 2019 року підлягають розірванню.
Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень») державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини 3 статті 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід'ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв'язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв'язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід'ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв'язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід'ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
Проаналізувавши зазначені норми права про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, виконанню підлягають виключно судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підтверджується правовим висновком викладеним у постановах від 10 листопада 2021 року у справі № 361/3659/18, від 23 червня 2020 року у справі № 906/516/19.
З огляду на викладене вище, вважаю, що наявні підстави для скасування державної реєстрації іншого речового права (номер запису про інше речове право: 31496184), здійсненого на підставі рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстр нерухомого майна та бізнесу» Бричківської сільської ради Полтавської області Міняйло Ольги Григорівни від 11 травня 2019 року, індексний номер: 46808021, з одночасним припиненням права оренди ПП «Гарант-Агро-К» щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5321884200:00:005:0453.
Враховуючи викладене вище, вважаю, що позов є обґрунтованим, а тому підлягає задоволенню. Тому, потрібно:
- розірвати договір оренди землі б/н від 07 травня 2019 року, укладений між ОСОБА_2 та Приватним підприємство «Гарант-Агро-К» (код за ЄДРПОУ 40705913), предметом якого є строкове платне користування земельною ділянкою кадастровий номер 5321884200:00:005:0453, площею 1,1126 га, що розташована на території Красненської сільської ради Полтавського (раніше Кобеляцького) району Полтавської області;
- скасувати державну реєстрацію іншого речового права (номер запису про інше речове право: 31496184), здійснене на підставі рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстр нерухомого майна та бізнесу» Бричківської сільської ради Полтавської області Міняйло Ольги Григорівни від 11 травня 2019 року, індексний номер: 46808021, з одночасним припиненням права оренди ПП «Гарант-Агро-К» щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5321884200:00:005:0453.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України, у разі задоволення позову судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються на відповідача, а тому з ПП «Гарант-Агро-К» на користь позивача потрібно стягнути витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви в сумі розмірі 2422,40 грн (а.с.1).
Керуючись статтями 10, 12, 81, 128, 141, 223, 263, 265, 354-355 ЦПК України, суд
Позов ОСОБА_1 , представник позивача - адвокат Вовк Михайло Володимирович, до Приватного підприємства «Гарант-Агро-К» про розірвання договору оренди та скасування державної реєстрації - задовольнити.
Розірвати договір оренди землі б/н від 07 травня 2019 року, укладений між ОСОБА_2 та Приватним підприємство «Гарант-Агро-К» (код за ЄДРПОУ 40705913), предметом якого є строкове платне користування земельною ділянкою кадастровий номер 5321884200:00:005:0453, площею 1,1126 га, що розташована на території Красненської сільської ради Полтавського (раніше Кобеляцького) району Полтавської області.
Скасувати державну реєстрацію іншого речового права (номер запису про інше речове право: 31496184), здійснене на підставі рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстр нерухомого майна та бізнесу» Бричківської сільської ради Полтавської області Міняйло Ольги Григорівни від 11 травня 2019 року, індексний номер: 46808021, з одночасним припиненням права оренди ПП «Гарант-Агро-К» щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5321884200:00:005:0453.
Стягнути з ПП «ГАРАНТ-АГРО-К» (ЄДРПОУ: 40705913, 38221, Полтавська обл., Кременчуцький район, с. Погребняки, вул. Миру,3;) на користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , РНОКПП НОМЕР_3 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1 , судовий збір в розмірі 2422,40 (дві тисячі чотириста двадцять дві грн 40 коп).
Рішення може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги протягом 30 днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Полтавського апеляційного суду.
11.09.2025 складено повне судове рішення.
Суддя