Справа № 369/8819/23
Провадження № 2/369/717/25
02.09.2025 м. Київ
Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі:
головуючого судді Фінагеєвої І.О.,
при секретарі Маснюк А.Р.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу №369/8819/23 за позовом ОСОБА_1 до ЗАТ "Українська будівельна компанія" про розірвання договору та стягнення коштів, -
У червні 2023 року представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Новак Андрій Анатолійович звернувся до суду з позовною заявою до Закритого акціонерного товариства «Українська будівельна компанія» про розірвання договору та стягнення коштів.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 31 серпня 2018 року між ОСОБА_1 та Закритим акціонерним товариством «Українська будівельна компанія» укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 6-10/11-195.
Пунктом 1.1 Договору передбачено, що продавець зобов'язується за плату передати покупцю у приватну власність майнові права на отримання у власність квартири у багатоквартирному будинку по АДРЕСА_1 на схемі генерального плану, а покупець зобов'язується сплатити продавцю ціну продажу майнових прав та прийняти квартиру.
Відповідно до пункту 1.2 Договору під майновими правами сторони розуміють право набуття у власність квартири АДРЕСА_2 загальною проектною площею 82,27 кв. м., що складається з 3-х кімнат і знаходиться на 10-11 поверхах будинку, яке належить продавцю на підставі договору оренди земельної ділянки від 06 березня 2015 №591, договору № 30-04/2015 про спільну діяльність від 30.04.2015, дозволу на виконання будівельних робіт від 15 березня 2017 № ІУ 115170740779.
Згідно пункту 1.5 Договору запланований термін прийняття будинку в експлуатацію - 4 квартал 2019 року.
Позивач зазначає, що сплатив на користь відповідача 842 498,60 грн, що підтверджується квитанціями (платіжними інструкціями).
В подальшому позивач засобами зв'язку viber отримав фото довідки без дати і номеру про сплату позивачем на користь відповідача 100% вартості майнових прав на квартиру згідно Договору у розмірі 842 498,60 грн.
У зв'язку з обставинами, що склались, враховуючи, що завершення будівництва і отримання квартири у власність очікувалось до кінця 2019 року, позивач у другій половині 2022 року звернувся до відповідача наявним каналом зв'язку через viber і запропонував розірвати договір, на що отримав відповідь, що договір можливо розірвати через суд або шляхом перепродажу майнових прав.
Як зазначає представник позивача, Закрите акціонерне товариство «Українська будівельна компанія» зобов'язання, взяті на себе вищевказаним договором не виконало.
У зв'язку із порушенням умов Договору щодо строків готовності об'єкту до експлуатації, відповідач належним чином не виконує зобов'язання за договором купівлі-продажу майнових прав, не здійснює будівництво об'єкта нерухомості.
Таким чином, оскільки Відповідач у добровільному порядку не виконує умови укладеного договору, не укладає з Позивачем додаткову угоду про його розірвання, Позивач звертається до суду з позовом про припинення правовідносин за договором, стягнення сплачених коштів та просить суд:
1. Розірвати договір купівлі-продажу майнових прав від 31 серпня 2018 року № 6-10/11-195, укладений між ОСОБА_1 та Закритим акціонерним товариством «Українська будівельна компанія», у зв'язку із істотним порушенням договору Закритим акціонерним товариством «Українська будівельна компанія».
2. Стягнути з Закритого акціонерного товариства «Українська будівельна компанія» на користь ОСОБА_1 кошти у розмірі 842 498,60 грн.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 19 червня 2023 року відкрито провадження у цивільній справі в порядку загального позовного провадження із призначенням підготовчого судового засідання.
23 серпня 2023 року на адресу суду від ЗАТ «Українська будівельна компанія» надійшов відзив, у якому відповідач просив відмовити у задоволенні позову у повному обсязі, з огляду на наступне. Так, відповідач посилається на те, що позивач, підписуючи договір купівлі-продажу майнових прав від 31 серпня 2018 року № 6-10/11-195, погодився з усіма його істотними умовами. Зазначає, що жодні права позивача не були порушені відповідачем у спірній ситуації, оскільки умови договору, на які посилається позивач, не були порушені, факт завдання шкоди останньому з боку відповідача будь-якими доказами не підтверджено, а отже і право на отримання відшкодування такої шкоди відповідачем у позивача не виникло. Враховуючи наведене, відповідач вважає, що підстав для задоволення позовних вимог позивача немає.
Протокольною ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 19 червня 2024 року у задоволенні клопотання представника відповідача про залучення до справи третьої особи було відмовлено.
Протокольною ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 02 грудня 2024 року у задоволенні клопотання представника відповідача про залучення до справи третьої особи було відмовлено.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 02 грудня 2024 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.
Позивач та його представник у судове засідання не з'явились, повідомлялись про дату, час та місце розгляду справи належним чином. Представник позивача надав суду заяву, в якій просив розгляд справи проводити без участі позивача та його представника за наявними у справі матеріалами.
У судове засідання представник відповідача не з'явився, повідомлявся про дату, час та місце розгляду справи належним чином, причини неявки не повідомив. Будь-яких заяв, клопотань станом на час прийняття рішення до суду не надходило.
У зв'язку з неявкою сторін в силу ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.
У відповідності до ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.
Відповідно до постанови КЦС ВС від 30 вересня 2022 року за № 761/38266/14 якщо проголошення судового рішення не відбувається, то датою його ухвалення є дата складення повного судового рішення, навіть у випадку, якщо фактичне прийняття такого рішення відбулось у судовому засіданні, яким завершено розгляд справи і в яке не з'явились всі учасники такої справи. При цьому, дата, яка зазначена як дата ухвалення судового рішення, може бути відмінною від дати судового засідання, яким завершився розгляд справи і у яке не з'явились всі учасники такої справи.
Суд, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, доводи сторін, викладені в заявах по суті спору, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, дійшов такого висновку.
Згідно ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Згідно із ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ч. 1 ст. 202 ЦК України).
Відповідно до вимог ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними (ст. 628 ЦК України).
Статтею 629 ЦК України встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ст. 509 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 цього Кодексу. Зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Згідно з ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.
Відповідно до статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому. Особливості купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва та майбутніх об'єктів нерухомості визначаються законом. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Судом встановлено, що 31 серпня 2018 року між ОСОБА_1 та Закритим акціонерним товариством «Українська будівельна компанія» укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 6-10/11-195.
Відповідно до п.1.1 Договору продавець зобов'язується за плату передати покупцю у приватну власність майнові права на отримання у власність квартири у багатоквартирному будинку по АДРЕСА_1 на схемі генерального плану, а покупець зобов'язується сплатити продавцю ціну продажу майнових прав та прийняти квартиру.
Відповідно до пункту 1.2 Договору під майновими правами сторони розуміють право набуття у власність квартири АДРЕСА_2 загальною проектною площею 82,27 кв. м., що складається з 3-х кімнат і знаходиться на 10-11 поверхах будинку, яке належить продавцю на підставі договору оренди земельної ділянки від 06 березня 2015 №591, договору № 30-04/2015 про спільну діяльність від 30.04.2015, дозволу на виконання будівельних робіт від 15 березня 2017 № ІУ 115170740779.
Згідно пункту 1.5 Договору запланований термін прийняття будинку в експлуатацію - 4 квартал 2019 року.
Пунктом 3.1 Договору передбачено, що базова ціна продажу майнових прав складає 842 498,60 (вісімсот сорок дві тисячі чотириста дев'яносто вісім) гривень 60 коп.
Відповідно до пункту 3.3. Покупець сплачує ціну продажу майнових прав шляхом внесення грошових коштів на розрахунковий рахунок продавця згідно наведеного у Договорі графіку з 05.09.2018 по 25.09.2021.
Пунктом 5.1 Договору визначено, що цей Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами і діє до моменту виконання сторонами обов'язків.
На виконання умов вищевказаного договору, позивачем сплачено грошові кошти у сумі 842 498,60 грн., що підтверджується наявними в матеріалах справи квитанціями (платіжними інструкціями) та довідкою Генерального директора ЗАТ «Українська будівельна компанія» ОСОБА_2 ..
Під час розгляду справи судом встановлено, що об'єкт будівництва наразі не побудований.
Позивач, з'ясувавши, що будівництво не ведеться та не буде завершено у строки, визначені договором, скористався своїм правом на відмову від подальшого виконання договору купівлі-продажу майнових прав та його розірвання у зв'язку із істотним порушенням договору другою стороною.
Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України).
Під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин (п. п. 1, 2, 3 ч. 1 ст. 264 ЦПК України).
Щодо вимоги позивача про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 31 серпня 2018 року № 6-10/11-195, суд зазначає наступне.
Згідно зі статтями 525, 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Звертаючись до суду з даним позовом, позивач посилалася на те, що відповідачі не виконують взяті на себе обов'язки, передбачені умовами укладених договорів, та не підписують угоди про розірвання цих договорів, а тому просила розірвати вказані договори.
Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною (стаття 638 ЦК України).
Відповідно до частин 2, 3 ст. 214 ЦК України особи, які вчинили дво- або багатосторонній правочин, мають право за взаємною згодою сторін, а також у випадках, передбачених законом, відмовитися від нього, навіть і в тому разі, якщо його умови повністю ними виконані. Відмова від правочину вчиняється у такій самій формі, в якій було вчинено правочин.
Відповідно до ст. 610, п. 1. ч. 1 ст. 611 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). У разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Відповідно до ст. 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Статтею 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватись з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та/або упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
Тобто йдеться про таке порушення договору однією із сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.
Такий правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 у справі № 183/262/17 та у постанові Верховного Суду від 24.06.2021 у справі № 686/19271/19.
Вирішальне значення для застосування положення ч. 2 ст. 651 ЦК України має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
Як вбачається з матеріалів справи позивач очікував, що набуде право приватної власності та майнові права на квартиру після введення будинку, в якому знаходиться відповідна квартира, в експлуатацію (орієнтовно 4 квартал 2019 року) та сплати позивачем вартості квартири у строк до 25 вересня 2021 року.
Отже, праву набути у власність позивачем квартири після 25 вересня 2021 року кореспондує обов'язок відповідача збудувати будинок, ввести (прийняти) його в експлуатацію або вжити вичерпних заходів для введення в експлуатацію, провести його технічну інвентаризацію або вжити вичерпних заходів для проведення технічної інвентаризації, а також передати квартиру позивачу за відповідним актом прийому-передачі Квартири.
Позивач очікував, що орієнтовно з 25 вересня 2021 року отримає у власність квартиру та буде нею вільно володіти, користуватись та розпоряджатись. На виконання умов Договору позивач сплатив 842 498,60 грн., однак квартиру у власність не отримав.
Відповідно ж до ч. 2 ст. 653 ЦК України, у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.
Позивач скористався своїм правом та направив відповідачу повідомлення про розірвання договору. Спірний договір не містять положень, які регулюють порядок розірвання договорів за ініціативою покупця у випадку відмови продавця на розірвання договору, не містять і положень про можливість останнього відмовити покупцю в укладенні додаткової угоди про розірвання договору з ініціативи покупця.
Суд зауважує, що застосування засад добросовісності, розумності та справедливості дозволяє зробити висновок, що повідомлення про відмову від договору як односторонній правочин, є таким, що розраховане на його сприйняття іншою стороною договору, водночас не бажання відповідача розірвати договір та повернути отримані кошти не може відповідати вказаним засадам добросовісності, розумності та справедливості. Таким чином, суд робить висновок про те, що відмова відповідача на ініціативу позивача про розірвання договору, є порушенням прав останнього.
З огляду на викладене, встановивши обставини справи, проаналізувавши умови оспорюваного договору та провівши аналіз правових норм, що регулюють дані правовідносини, з урахуванням того, що в добровільному порядку сторони не дійшли згоди щодо розірвання укладеного між ними договору, суд приходить до висновку про наявність підстав для їх розірвання у судовому порядку у зв'язку із істотним порушенням договору відповідачем. При цьому суд враховує, що об'єкт будівництва не побудований та не введений в експлуатацію.
Звертаючись до суду з позовом, позивач посилався на ті обставини, що він бажає розірвати укладений договір та повернути сплачені кошти, у зв'язку з невиконанням відповідачем своїх зобов'язань.
Таким чином, через істотне порушення відповідачем умов договору позивач не отримав у власність проінвестований об'єкт нерухомості в строк, обумовлений договором, тобто на що він розраховував під час укладення договору, внаслідок чого його права були порушені, тому наявні правові підстави для розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 31 серпня 2018 року № 6-10/11-195.
З огляду на викладене, позов в цій частині є обґрунтованим, обставини, на які посилається позивач, підтверджені належними та допустимими доказами, які містяться в матеріалах справи, і права позивача підлягають захисту в обраний ним спосіб, а отже, суд приходить до висновку про необхідність розірвати у судовому порядку спірний договір.
Щодо вимог позивача про стягнення коштів, сплачених на виконання спірного договору, суд зазначає наступне.
Статтею 509 ЦК України встановлено, що зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
За ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно з ч. 2 ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Статтями 610, 611 ЦК України визначено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). У разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.
Враховуючи те, що суд дійшов висновку про необхідність розірвання укладеного сторонами договору, на виконання якого позивачем було сплачено грошові кошти, вимоги ОСОБА_1 про стягнення із Закритого акціонерного товариства «Українська будівельна компанія» суми сплачених коштів за договором купівлі-продажу майнових прав від 31 серпня 2018 року № 6-10/11-195 в розмірі 842 498,60 грн., є обґрунтованими.
Таким чином, повно та всебічно дослідивши матеріали справи та зібрані у ній докази, оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають до задоволення.
За нормою ч. 6 ст. 141 ЦПК України, якщо сторону, на користь якої ухвалено рішення, звільнено від сплати судових витрат, з другої сторони стягуються судові витрати на користь осіб, які їх понесли, пропорційно до задоволеної чи відхиленої частини вимог, а інша частина компенсується за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
З урахуванням того, що позивачем було заявлено вимогу немайнового характеру про розірвання договору та вимогу майнового характеру про стягнення грошових коштів, з відповідача слід стягнути 9 498,59 грн. (1 073,60 (вимога про розірвання договору) + 8 424,99 (вимога про стягнення грошових коштів) = 9 498,59) судового збору в дохід держави.
З урахуванням викладеного, керуючись ст.ст. 11, 14, 15, 16, 526, 610, 612, 625 ЦК України, ст.ст. 4, 5, 12, 13, 76-82, 137, 141, 247, 259, 263-268, 351, 352, 354 ЦПК України, суд, -
Позов ОСОБА_1 до ЗАТ "Українська будівельна компанія" про розірвання договору та стягнення коштів, - задовольнити.
Розірвати договір купівлі-продажу майнових прав № 6-10/11-195 від 31 серпня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та Закритим акціонерним товариством «Українська будівельна компанія».
Стягнути з Закритого акціонерного товариства «Українська будівельна компанія» на користь ОСОБА_1 суму сплачених грошових коштів за договором купівлі-продажу майнових прав № 6-10/11-195 від 31 серпня 2018 року у розмірі 842 498,60 (вісімсот сорок дві тисячі чотириста дев'яносто вісім) грн. 60 (шістдесят) коп.
Стягнути з Закритого акціонерного товариства «Українська будівельна компанія» судовий збір у розмірі 9 498 (дев'ять тисяч чотириста дев'яносто вісім) грн. 59 (п'ятдесят дев'ять) коп. в дохід держави.
Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо у судовому засіданні було проголошено лише вступну і резолютивну частину судового рішення або у разі розгляду (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, цей строк обчислюється з дня складання повного тексту судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Інформація про позивача: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_3 .
Інформація про відповідача: Закрите акціонерне товариство «Українська будівельна компанія», код ЄДРПОУ: 23728595, адреса: 02096, м. Київ, вул. Ремонтна, буд. 8.
Суддя: Інна ФІНАГЕЄВА