Справа № 953/1778/22
н/п 2/953/95/25
29 серпня 2025 року Київський районний суд м. Харкова в складі:
головуючого судді Зуба Г.А.
за участю секретаря Куліковій Т.В.,
за участю представника відповідача Гринишина Є.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Карточка плюс», ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харківської області Вахрушевої Ольги Олександрівни, треті особи: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Васікова Лариса Євгеніївна, ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання дій незаконними, скасування рішення про державну реєстрацію права власності, поновлення права власності, та вимогами третіх осіб ОСОБА_3 , ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Карточка плюс», ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харківської області Вахрушевої Ольги Олександрівни, треті особи: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Васікова Лариса Євгеніївна, ОСОБА_1 про поновлення права власності, -
Позивачка звернулась до суду з вказаним позовом, в якому з подальшим уточненням просить визнати незаконним та скасувати рішення, яке зареєстровано державним реєстратором прав нерухомості на нерухоме майно приватним нотаріусом ХМНО Харківської області Вахрушевою О.О. 06.12.2021, за номером запису про право власності 45590123, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 893328463101, щодо реєстрації за ТОВ «ФК «Карточка плюс» права власності на трикімнатну квартиру загальною площею 64,9 кв.м., житловою площею 40,6 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; визнати незаконним та скасувати рішення, яке зареєстровано державним реєстратором прав нерухомості на нерухоме майно приватним нотаріусом ХМНО Харківської області Вахрушевою О.О. 06.12.2021, за номером запису про право власності 45590455, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 893360763101 щодо реєстрації за ТОВ «ФК «Карточка плюс» права власності на нежитлову будівлю, загальною площею 206,2 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 ; витребувати з володіння ОСОБА_2 та зобов'язати ОСОБА_2 повернути на користь позивачки трикімнатну квартиру, загальною площею 64,9 кв.м., житловою площею 40,6 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; та вирішити питання про розподіл судових витрат.
Позовну вимоги мотивовані наступним. 21.08.2006 між АКБ «Райффайзен банк Україна», правонаступником якого є ПАТ «ОТП Банк» та позивачкою був укладений кредитний договір №CNL 700/442/2006, згідно з яким на підставі кредитної заявки ОСОБА_1 був наданий кредит в сумі 29400 доларів США. 30.08.2006 між АКБ «Райффайзен банк Україна», правонаступником якого є ПАТ «ОТП Банк» та ОСОБА_1 був укладений кредитний договір №CM-SME700/027/2006, згідно з яким на підставі кредитної заявки банк надав ОСОБА_1 кредит в сумі 64800,00 доларів США. Також, 12.09.2006 між АКБ «Райффайзен банк Україна», правонаступником якого є ПАТ «ОТП Банк», та ОСОБА_1 був укладений кредитний договір №CNL 700/455/2006, згідно якого банк надав ОСОБА_1 кредит в сумі 30000,00 доларів США. 29.11.2011 та 04.04.2016 до зазначених договорів було укладено додаткові договори, в порушення яких виникла заборгованість. В забезпечення зобов'язань за вказаними договорами, між позивачкою та банком укладено договори іпотеки, предметом яких стала спірна квартира та нежитлові приміщення. 12.11.2010 між ПАТ «ОТП Банк» та ТОВ «ОТП Факторинг Україна» укладено договір купівлі-продажу кредитного портфелю та договір відступлення права вимоги, відповідно до яких право вимоги за укладеними кредитними договорами, та договорами іпотеки перейшло до ТОВ «ОТП Факторинг Україна». Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 26.11.2020 позовні вимоги ТОВ «ОТП Факторинг Україна» задоволено частково, а саме в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_1 за кредитнимдоговором № CM-SME700/027/2006 від 30.08.2006 року у загальному розмірі 1781965 грн. 07 коп., яка складається з суми заборгованості за кредитом у розмірі 1752315 грн. 07 коп., заборгованості з нарахованої пені у розмірі 29650 грн. 00 коп., на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ОТП Факторинг Україна», звернуто стягнення на предмет іпотеки, а саме: нежитлову будівлю в літ «А-1», загальною площею 206,2 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 та належить ОСОБА_1 , за ціною, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, визначеною на підставі оцінки майна, проведеної суб'єктом оціночної діяльності на час проведення торгів щодо відчуження предмету іпотеки, але не нижче ніж 447476 грн. 70 коп.; стягнуто з ОСОБА_1 , на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ОТП Факторинг Україна» заборгованість за кредитним договором № CNL 700/442/2006 від 21.08.2006 року, що складається з: суми заборгованості за кредитом у розмірі 296446грн. 87 коп., заборгованості з нарахованої пені у розмірі 17386 грн. 96 коп., а всього в розмірі 313833 грн. 83 коп.; стягнуто з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ОТП Факторинг Україна» заборгованість за кредитним договором № CNL 700/455/2006 від 12.09.2006 року заборгованість за кредитом в розмірі 26482,94 дол. США, що за курсом НБУ станом на 01.03.2018 року складає 709888 грн. 87 коп.; в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_1 за кредитним договором № CNL 700/455/2006 від 12.09.2006 року заборгованість за кредитом у розмірі в розмірі 26 482,94 дол. США, що за курсом НБУ станом на 01.03.2018 року складає 709888 грн. 87 коп. на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ОТП Факторинг Україна», звернуто стягнення на предмет іпотеки, а саме: квартиру, загальною площею 80,9 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , що належить ОСОБА_5 та ОСОБА_6 за ціною, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, визначеною на підставі оцінки майна, проведеної суб'єктом оціночної діяльності на час проведення торгів щодо відчуження предмету іпотеки, але не нижче ніж 232900 грн. 00 коп. Згідно договору факторингу №06-1/10/2021 від 06.10.2021 та договорами відступлення прав від 06.10.2021 право вимоги за договорами іпотеки перейшло до ТОВ «ФК «Карточка плюс». 06.12.2021 ТОВ «ФК «Карточка плюс» без проведення торгів, без повідомлення власника нерухомого майна перерєєструвало на себе спірне нерухоме майно, та на підставі договору купівлі-продажу квартири останню було відчужено відповідачу ОСОБА_2 за заниженою вартістю 400000,00 грн. Позивачка з вказаним не погоджується з підстав того, що ТОВ «ФК «Карточка плюс» не є фінансовою установою, тобто не може бути кредитором, а тому право власності набуто на спірне майно незаконно без проведення прилюдних торгів, та повідомлення про усунення про порушення основного зобов'язання було не підписано ОСОБА_1 , та не спрямовані третім особам.
Представником відповідача ТОВ «ФК «Карточка плюс» подано відзив, в якому він просить відмовити в задоволенні позову, посилаючись на те, що ТОВ «ФК «Карточка Плюс» є фінансовою установою, а тому має право укладати договір факторингу та набувати прав кредитора, та право вибору конкретного способу звернення стягнення на предмет іпотеки належить іпотекодержателю, тому ОСОБА_2 є добросовісним набувачем вказаного майна.
Відповідачем ОСОБА_2 подано відзив на позовну заяву, в якому він просить відмовити в задоволенні позову посилаючись на те, що він є добросовісним набувачем спірної квартири, та доказів незаконності придбання вказаної квартири не надано.
Треті особи ОСОБА_3 та ОСОБА_4 звернулись до суду із самостійними позовними вимогами, в яких просять витребувати з володіння ОСОБА_2 та зобов'язати його повернути на їх користь трикімнатну квартиру, загальною площею 64,9 кв.м., житловою площею 40,6 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Вимоги мотивовані тим, що вказана квартира належала їм на праві спільної сумісної власності, та вони не є учасниками кредитних правовідносин, та вона була продана за нижчою вартістю ніж її ринкова.
Позивач та її представник в судове засідання не з'явились, повідомлялись у встановленому законом порядку. Від позивача надійшло клопотання про відкладення судового розгляду у зв'язку з тим, що ОСОБА_3 бажає бути присутнім на засіданні, а він був мобілізований, та не проведена експертиза по кримінальному провадженню. Однак, враховуючи, що судом вже неодноразово задовольнялись клопотання позивачки про відкладення судових засідань, суд вважає за необхідне відмовити в задоволенні вказаного клопотання. Доказів неможливості участі представника позивачки в судових засіданнях до суду не надано.
Представник відповідача ТОВ «ФК «Карточка Плюс» в судовому засіданні просив відмовити в задоволенні позову у зв'язку з безпідставністю вимог.
Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання не з'явився, повідомлялвся судом у встановленому законом порядку, причину неявки не повідомив.
Від відповідача приватної нотаріуса ХМНО Вахрушевої О.О. на адресу суду надійшла заява про розгляд справи за її відсутності, та проти позовних вимог заперечує.
Третя особа приватний нотаріус ХМНО Харківської області Васікова Л.Є. в судове засідання не з'явилась, повідомлялась судом у встановленому законом порядку.
Треті особи, які заявляють самостійні вимоги ОСОБА_4 та ОСОБА_3 в судове засідання не з'явились, повідомлялись у встановленому законом порядку, в своїх позовах просять розглянути справу та винести рішення за відсутності третіх осіб, які заявляють самостійні вимоги.
За таких обставин, суд вважає за можливе розглянути справу без участі не з'явившихся сторін, та за наявними в справі доказами, оскільки в судовому засіданні вже надавалось вступне слово стороні позивача, були досліджені всі докази по справі, та оголошувалась перерви для виклику третіх осіб в судове засідання, однак вони до суду не з'явились, повідомлялись у встановленому законом порядку. Тому суд вважає, враховуючи розумні строки розгляду справи, що не з'явлення сторони позивача в судове засідання не є перешкодою для розгляду справи.
За змістом частин першої-другої статті 223 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
08.02.2022 вказана позовна заява надійшла до суду та розподілена судді Ляху М.Ю.
08.02.2022 разом з позовною заявою до суду надійшла заява про забезпечення позову, яка розподілена судді Ляху М.Ю.
Ухвалою суду від 09.02.2022 в задоволенні заяви про забезпечення позову відмовлено.
Ухвалою судді від 14.02.2022 прийнято до розгляду вказану позовну заяву та відкрито провадження в ній в порядку загального позовного провадження, та задоволено клопотання про витребування доказів.
19.10.2022 здійснено перерозподіл вказаної справи, справу перерозподілено судді Зубу Г.А.
Ухвалою судді від 06.03.2023 вказану справу прийнято до провадження судді.
13.10.2023 надійшли позови від третіх осіб ОСОБА_3 та ОСОБА_4 .
Протокольною ухвалою суду від 24.10.2023 залучено до участі в справі в якості третіх осіб ОСОБА_3 та ОСОБА_4 .
Ухвалою суду від 24.10.2023 задоволено клопотання представника позивача про витребування доказів.
Ухвалою суду від 23.11.2023 задоволено клопотання представника позивача про витребування доказів, та прийняті до розгляду позовні заяви ОСОБА_3 та ОСОБА_4 до розгляду, та відкрито провадження в них.
Ухвалою суду від 15.03.2024 в задоволенні клопотання позивача про призначення судової почеркознавчої експертизи та витребування доказів відмовлено, прийнято заяву ОСОБА_1 про зміну підстав позову, закрито підготовче засідання по справі, та справу призначити до судового розгляду по суті.
20.11.2024 позивачем подано до суду заяву про відвід судді Зуба Г.А.
Ухвалою суду від 03.12.2024 вказану заяву визнано необгрунтованою, та передано для вирішення судді, визначеному у порядку встановленому ч.1 ст. 33 ЦПК України.
03.12.2024 заяву про відвід розподілено судді Єфіменко Н.В.
Ухвалою судді від 05.12.2024 справу повернуто судді Зубу Г.А. для вирішення питання про відвід в порядку, визначеному абз. 2 ч.3 ст. 40 ЦПК України.
Ухвалою суду від 06.12.2024 в задоволенні заявленого відводу позивачкою ОСОБА_1 судді Зубу Г.А. відмовлено.
Судом встановлено, що 21 серпня 2006 року між АКБ «Райффайзенбанк Україна», правонаступником якого було Закрите акціонерне товариство «ОТП банк» (далі - ЗАТ «ОТП Банк») та ПАТ «ОТП Банк», і ОСОБА_1 укладений кредитний договір № CNL 700/442/2006 року, згідно умов якого останній надано кредит в сумі 29 400,00 дол. США.
30 серпня 2006 року між АКБ «Райффайзенбанк Україна», правонаступником якого було ЗАТ «ОТП Банк», а надалі ПАТ «ОТП Банк», та ОСОБА_1 укладений кредитний договір № CM-SME700/027/2006, згідно умов якого останній надано кредит в сумі 64 800,00 дол. США.
Також 30 серпня 2006 року в забезпечення виконання зобов'язань ОСОБА_1 за кредитним договором № CM-SME700/027/2006, між АКБ «Райффайзенбанк Україна», правонаступником якого було ПАТ «ОТП Банк», та ОСОБА_1 укладений договір іпотеки № PМ-SME700/027/2006, відповідно до умов якого ОСОБА_1 зобов'язалася відповідати перед кредитором за повне та своєчасне виконання за кредитним договором від 30 серпня 2006 року № СМ-SME700/027/2006, предметом іпотеки є нежитлова будівля в літ. «А-1», загальною площею 206,2 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , та належить ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна.
12 вересня 2006 року між АКБ «Райффайзенбанк Україна», правонаступником якого було ЗАТ «ОТП банк», а надалі стало ПАТ «ОТП Банк», та ОСОБА_1 укладений кредитний договір № CNL 700/455/2006, згідно умов якого остання отримала кредит в сумі 30 000,00 дол. США.
12 вересня 2006 року в забезпечення виконання зобов'язань ОСОБА_1 за кредитним договором № CNL 700/455/2006, між АКБ «Райффайзенбанк Україна», правонаступником якого було ЗАТ «ОТП банк», а надалі стало ПАТ «ОТП Банк», та ОСОБА_7 , ОСОБА_6 укладений договір іпотеки № PСNL 700/455/2006, відповідно до умов якого останні зобов'язалися відповідати перед кредитором за повне та своєчасне виконання за кредитним договором від 12 вересня 2006 року № CNL 700/455/2006.
12 листопада 2010 pоку між ПАТ «ОТП Банк» та ТОВ «ОТП Факторинг Україна» укладено договір купівлі-продажу кредитного портфелю № б/н та договір відступлення права вимоги, згідно яких ПАТ «ОТП Банк» відступило, а ТОВ «ОТП Факторинг Україна» прийняло на себе зобов'язання за кредитними договорами № CNL 700/442/2006, № СМ-SME700/027/2006, № CNL 700/455/2006 та договорами іпотеки № PМ-SME700/027/2006 та № PСNL 700/455/2006.
25 листопада 2011 року та 04 квітня 2016 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ОТП Факторинг Україна» укладено додаткові договори (відповідно № 1 та № 2).
Як встановлено судом, свої зобов'язання позивачка за укладеними кредитними договорами не виконала, у зв'язку з чим ТОВ «ОТП Факторинг Україна» звернулось до суду за захистом свого порушеного права.
Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 26.11.2020 по справі №640/3796/18, яке набрало законної сили, позов ТОВ «ОТП Факторинг Україна» задоволено частково, а саме в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_1 за кредитним договором № CM-SME700/027/2006 від 30.08.2006 року у загальному розмірі 1781965 грн. 07 коп., яка складається з суми заборгованості за кредитом у розмірі 1752315 грн. 07 коп., заборгованості з нарахованої пені у розмірі 29650 грн. 00 коп., на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ОТП Факторинг Україна», адреса: м. Київ, вул. Фізкультури, 28-Д, 1К 36789421, звернуто стягнення на предмет іпотеки, а саме: нежитлову будівлю в літ «А-1», загальною площею 206,2 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 та належить ОСОБА_1 , за ціною, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, визначеною на підставі оцінки майна, проведеної суб'єктом оціночної діяльності на час проведення торгів щодо відчуження предмету іпотеки, але не нижче ніж 447476 грн. 70 коп.; стягнуто з ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ОТП Факторинг Україна», заборгованість за кредитним договором № CNL 700/442/2006 від 21.08.2006 року, що складається з: суми заборгованості за кредитом у розмірі 296446грн. 87 коп., заборгованості з нарахованої пені у розмірі 17386 грн. 96 коп., а всього в розмірі 313833 грн. 83 коп./триста тринадцять тисяч вісімсот тридцять три грн. 83 коп./; стягнуто з ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ОТП Факторинг Україна» заборгованість за кредитним договором № CNL 700/455/2006 від 12.09.2006 року заборгованість за кредитом в розмірі 26482,94 дол. США, що за курсом НБУ станом на 01.03.2018 року складає 709888 грн. 87 коп./сімсот дев'ять тисяч вісімсот вісімдесят вісім грн. 87 коп./; в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_1 за кредитним договором № CNL 700/455/2006 від 12.09.2006 року заборгованість за кредитом у розмірі в розмірі 26 482,94 дол. США, що за курсом НБУ станом на 01.03.2018 року складає 709888 грн. 87 коп. на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ОТП Факторинг Україна», звернуто стягнення на предмет іпотеки, а саме: квартиру, загальною площею 80,9 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , що належить ОСОБА_5 та ОСОБА_6 за ціною, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, визначеною на підставі оцінки майна, проведеної суб'єктом оціночної діяльності на час проведення торгів щодо відчуження предмету іпотеки, але не нижче ніж 232900 грн. 00 коп. В задоволенні зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 - відмовлено, та вирішено питання про розподіл судових витрат.
Згідно договору факторингу № 06-1/10/2021року від 06.10.2021 та договорами відступлення прав від 06.10.2021 за договором іпотеки від 18.12.2019 року укладених між ТОВ «ОТП ФАКТОРИНГ Україна» та ТОВ «Фінансова компанія «Карточка плюс» вище зазначені права за кредитним договором № CNL 700/442/2006 від 21.08.2006 (реєстраційний номер 848, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Єрьоменком В.В.), кредитним договором № CM-SME700/027/2006 від 30.08.2006 року (реєстраційний номер 4953, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Самощенко О.А.) були передані ТОВ «Фінансова компанія «Карточка плюс».
06.12.2021 ТОВ «Фінансова компанія «Карточка плюс» на підставі вказаних договорів здійснили перереєстрацію права власності на нежитлову будівлю літ. «А-1», що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , та квартиру АДРЕСА_4 , яка належала позивачці та її синам на праві спільної сумісної власності.
На підставі договору купівлі-продажу квартири від 11.01.2022 квартира АДРЕСА_4 , була продана відповідачу ОСОБА_2 .
Позивачка та треті особи, як власники квартири, вважають вказані дії незаконними, оскільки вартість квартири занижена, та квартира вибула без проведення торгів, та порушенням процедури, а саме не спрямовано письмове повідомлення про усунення порушень, що стало підставою для звернення до суду.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за
рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Відповідно до частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Згідно з частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Завершенням позасудового врегулювання спору є державна реєстрація права власності на предмет іпотеки, що виступає забезпеченням за основним зобов'язанням, за іпотекодержателем.
Щодо письмової вимоги про усунення порушень та належного надіслання такої вимоги
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Порядком № 1127 визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або
засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або
засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв'язку із відсутністю
адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або
засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов'язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб'єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.
Отже, у пункті 61 Порядку визначено вичерпний перелік обов'язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Згідно з пунктів 6.4 договору іпотеки № PM-SME 700/027/2006 та договору іпотеки №CNL 700/442/2006 (майнова порука) іпотекодержатель має право самостійно обрати такі способи позасудового врегулювання: іпотекодержателю належить право від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому чинним законодавством України. Цим сторони дійшли згоди, що ціна продажу предмета іпотеки у випадку його продажу Іпотекодержателем, буде визначатися наступним чином: початкова ціна продажу предмета іпотеки визначається іпотекодержателем, але вона повинна бути не нижче його вартості, визначеної внаслідок проведення незалежної оцінки. При виникненні іпотечного випадку іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю іпотечне повідомлення (цінним листом або листом з повідомленням про вручення за адресою, вказаною в цьому договорі) з вказівкою на загальну суму боргових зобов'язань та граничний строк погашення боргових зобов'язань. У випадку непогашення Іпотекодавцем боргових зобов'язань у строк, передбачений у іпотечному повідомленні, право власності на предмет іпотеки переходить від Іпотекодавця до Іпотекодержателя в день, наступний за останнім днем строку погашення боргових зобов'язань, вказаному в Іпотечному повідомленні. При цьому Іпотекодержатель зобов'язаний реалізувати предмет іпотеки протягом 1 року, а суму, отриману від реалізації, направити на погашення боргових зобов'язань та інших фактичних вимог.
Наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки (правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18).
У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 зазначено, що «в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов'язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов'язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом
позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (частина перша статті 626 ЦК України).
Частиною першою статті 627 ЦК України, що визначає свободу договору, встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Аналіз пунктів 6.4 договорів іпотеки у взаємному зв'язку з положеннями статті 627 ЦК України дає підстави для висновку, що сторони у договорі за взаємною домовленістю встановили порядок надсилання повідомлень за цим договором, зокрема вимоги, передбаченої частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», та визначили, що таку вимогу потрібно вважати зробленою належним чином у випадку, якщо вона здійснена у письмовій формі та надіслана цінним листом або листом з повідомленням про вручення за адресою, вказаною у договорі.
Судом встановлено, що 02.11.2021 відповідач направив вимогу про усунення порушення рекомендованим листом з повідомленням, яка 04.12.2021 отримана особисто позивачкою. Також позивачці спрямовувалась вимога про усунення порушення за договором іпотеки №CNL 700/442/2006 (майнова порука) на адресу проживання позивачки, проте вона повернулась з відміткою «за закінченням терміну зберігання». Вказану вимогу позивачці спрямовано повторно, та вона її отримала 04.12.2021.
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов'язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов'язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. Неотримання позивачами вимог про усунення порушень у зв'язку з закінченням терміну зберігання та у зв'язку з відсутністю адресата не є відповідно до пункту 61 Порядку в редакції на час виникнення спірних правовідносин перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за іпотекодержателем права власності на спірне майно. Доказів, що вказані вимоги отримала інша особа, а не позивачка до суду не надано.
У частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
У справі № 761/11601/19 Велика Палата Верховного Суду в ухвалі від 16 червня 2021 року зазначила, що у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) викладено однозначні правові висновки про те, що відсутність оцінки предмета іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
Подібні за змістом висновки, із посиланням на вказані висновки Великої Палати Верховного Суду, викладено й у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17, від 11 червня 2020 року у справі № 914/953/19, від 12 серпня 2020 року у справі № 921/353/19.
Матеріали справи містять звіти про оцінку майна від 12.11.2021, що свідчить про дотримання відповідачем вимог частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку». При цьому матеріали справи не містять доказів оспорювання позивачкою зазначеного звіту, а також доказів того, що вартість предмета іпотеки є більшою, ніж зазначено у висновку, а наданий до суду висновок про вартість майна виготовлений станом на 02.02.2022, та довідка ФОП ОСОБА_8 від 04.02.2022 вказує ймовірну ціну, а тому суд вважає вказані докази неналежними. Доказів неправомірності перереєстрації права власності на відповідача на предмети іпотеки відповідно до укладеного застереження до суду не надано, як і не надано доказів, що відповідач не є фінансовою установою.
Встановивши, що відповідач провів оцінку іпотечного майна, яка була чинною на момент переходу права власності, суд приходить до висновку про дотримання відповідачем норм щодо надання оцінки предметів іпотеки суб'єктом оціночної діяльності.
Схожих за змістом висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 06 березня 2024 року у справі № 607/19940/20.
Належних і допустимих доказів ненадання іпотекодержателем державному реєстратору всіх обов'язкових для подання документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмети іпотеки за договорами, що містять застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, позивачка та треті особи не надали, а тому підстави для задоволення вимог про визнання незаконним та скасування рішень державного реєстратора відсутні, так і відсутні підстави для витребування вказаного майна, оскільки вказані вимоги є похідними.
Крім того, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 10 квітня 2024 року в справі № 496/1059/18 формулюючи у пункті 8.39 висновок щодо захисту прав власника нерухомого майна, обтяженого іпотекою на користь особи, з якою він не перебуває у зобов'язальних відносинах вказала, що
«…для ефективного захисту прав володіючого власника нерухомого майна, щодо якого до Реєстру незаконно внесено запис про право іпотеки іншої особи, з якою власник не перебував у зобов'язальних відносинах, має застосовуватись негаторний позов про усунення перешкод у здійсненні власником права розпорядження своїм майном (стаття 391 ЦК України), з яким власник може звернутись, зокрема, шляхом пред'явлення вимоги про скасування державної реєстрації права іпотеки зазначеної особи.
Судове рішення про задоволення такого позову, яке набрало законної сили, є підставою для державної реєстрації відомостей про припинення незаконно зареєстрованого за відповідачем права іпотеки, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правоможності розпоряджатись своїм нерухомим майном.
При цьому, оспорювання ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного нерухомого майна або документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію права іпотеки за відповідачем, не є ефективним способом захисту прав власника від описаного вище порушення».
З огляду на наведене, оцінивши добуті по справі докази в їх сукупності та взаємозв'язку за правилами ст.ст.76-82, 89 ЦПК України, суд доходить до переконання про те, що у ході розгляду справи позивачкою та третіми особами не доведено обставини, на які вони посилаються як на підставу своїх вимог. Вказане є визначеною процесуальним законом підставою для залишення позовів без задоволення.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України судові витрати компенсуються за рахунок позивачів.
Керуючись ст. ст. ст.ст. 4, 10, 12, 76, 80, 81, 141, 259, 264, 265, 268, 354 ЦПК України, суд-
В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Карточка плюс», ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харківської області Вахрушевої Ольги Олександрівни, треті особи: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Васікова Лариса
Євгеніївна, ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання дій незаконними, скасування рішення про державну реєстрацію права власності, поновлення права власності- відмовити в повному обсязі.
Судові витрати компенсувати за рахунок позивача.
В задоволенні позову третьої особи ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Карточка плюс», ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харківської області Вахрушевої Ольги Олександрівни, треті особи: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Васікова Лариса Євгеніївна, ОСОБА_1 про поновлення права власності - відмовити в повному обсязі.
Судові витрати компенсувати за рахунок позивача.
В задоволенні позову третьої особи ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Карточка плюс», ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харківської області Вахрушевої Ольги Олександрівни, треті особи: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Васікова Лариса Євгеніївна, ОСОБА_1 про поновлення права власності - відмовити в повному обсязі.
Судові витрати компенсувати за рахунок позивача.
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги до суду апеляційної інстанції протягом 30 днів з дня складення повного судового рішення.
ОСОБА_1 - позивач, яка є одночасно третьою особою, місцеперебування: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .
ТОВ «Фінансова компанія «Карточка плюс» - відповідач, місцезнаходження: м. Київ, вул. Басейна, буд. 23, оф. 21, код ЄДРПОУ 39955100.
ОСОБА_2 - відповідач, місцеперебування: АДРЕСА_5 , РНОКПП НОМЕР_2 .
Приватний нотаріус ХМНО Харківської області Вахрушева Ольга Олександрівна - відповідач, місцеперебування: м. Харків, вул. Полтавський шлях, буд. 140-А.
Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Васікова Лариса Євгеніївна - третя особа, місцеперебування: м. Харків, вул. Сумська, буд. 94.
ОСОБА_3 - третя особа, яка заявляє самостійні вимоги, місцеперебування: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_3 .
ОСОБА_4 - третя особа, яка заявляє самостійні вимоги, місцеперебування: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_4 .
Повний текст рішення виготовлено 09 вересня 2025 року.
СУДДЯ Г.А. ЗУБ