08 вересня 2025 року
м. Київ
cправа № 905/1313/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Могил С.К. - головуючий, Волковицька Н.О., Случ О.В.,
за касаційною скаргою Покровської міської ради Донецької області
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 27.05.2025
та рішення Господарського суду Донецької області від 03.03.2025
у справі № 905/1313/24
за позовом Покровської міської ради Донецької області
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Пріоритет+»
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Покровської міської військової адміністрації Покровського району Донецької області,
про стягнення 2 282 051, 93 грн,
Покровська міська рада Донецької області звернулась до Господарського суду Донецької області з позовною заявою до ТОВ «Пріоритет+» про стягнення безпідставно збережених коштів, що дорівнюють розміру орендної плати за використання земельної ділянки у сумі 2 282 051, 93 грн на підставі ст. 1212 Цивільного кодексу України, ст. 206 Земельного кодексу України.
Рішенням Господарського суду Донецької області від 03.03.2025 (суддя Кротінова О.В.), залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 27.05.2025 (колегія суддів у складі: Істоміна О.А. - головуючий, Медуниця О.Є., Радіонова О.О.) позовні вимоги задоволено частково. Стягнуто з відповідача на користь позивача 1 355 622, 88 грн. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
Судами обох інстанцій встановлено, що 30.07.2015 між ТОВ "Росфармадон" (продавець) та ТОВ "Пріоритет+" (покупець) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області та зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №3225, за умовами якого продавець зобов'язався передати у власність покупця, а покупець прийняти у власність 499/500 ідеальної частки цілісного майнового комплексу, що знаходиться за адресою: Донецька область, м. Красноармійськ (нині м. Покровськ), вул. Добропільська, буд.2, розташоване на земельній ділянці Красноармійської (нині Покровської) міської ради Донецької області площею 9,2719 га кадастровий номер 1413200000:08:034:0004, і сплатити за це нерухоме майно передбачену цим договором грошову суму.
Нерухоме майно, що відчужується за цим договором складається з: будівлі головного корпусу літ. А-1 загальною площею 21545,7 кв.м, з/б панелі, будівлі битового корпусу літ. Б-4 загальною площею 5691,3 кв.м, цегла, будівлі галереї літ. В-1 загальною площею 313,0 кв.м, будівлі столової літ. Г-2 загальною площею 1333,2 кв.м, цегла, будівлі заводоуправління літ. Д-4 загальною площею 1830,3 кв.м, цегла, будівлі прохідної літ. Е-1 загальною площею 27,9 кв.м, цегла, будівлі насосної позначеною літ. Ж-1 загальною площею 99,0 кв.м, цегла, будівлі диспетчерської, складу літ. З-1 загальною площею 265,0 кв.м, цегла, будівлі гаражу, складу літ. И-1 загальною площею 813,0 кв.м, цегла, будівлі насосної літ. Л-1 загальною площею 100,0 кв.м, цегла, будівлі котельної літ. М-2 загальною площею 907,5 кв.м, ж/б бл. цегла, будівлі складу літ. П-1 загальною площею 233,3 кв.м, цегла, будівлі компресорної літ. Р-1 загальною площею 206,8 кв.м, з/б бл., будівлі шламонакоплювача літ. Т-1 загальною площею 88,5 кв.м, з/б бл., будівлі насосної ХБТ літ. К-1, цегла, будівлі складу літ. Н-1, цегла, будівлі солевого складу літ. У-1, з/б бл., мазутне хозяйство літ. Ф-1, цегла, заправка літ. Х-1, цегла, огорожа №1-4, з/б пл. зал., вимощення 1, асфальт.
Право власності покупця на нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації договору (п. 8.2 договору купівлі-продажу).
За ТОВ «Пріоритет+» 30.07.2015 зареєстровано право власності на об'єкт: цілісний майновий комплекс, розмір частки 499/500, по вулиці: Донецька обл., м. Красноармійськ (нині - Покровськ), вул. Добропільська, буд.2, на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер 3225, виданий 30.07.2015, про що свідчить наявна в матеріалах справи інформаційна довідка №396074099 (інформація з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта).
Станом на 21.11.2024 в базі Національної кадастрової системи Державного земельного кадастру відомості про земельну ділянку за кадастровим номером 1413200000:08:034:0004 площею 9,2719 га за адресою: Донецька область, м. Покровськ, вул. Добропільська, 2, відсутні і дана земельна ділянка на Державній кадастровій карті не відображається (лист Головного управління Держгеокадастру у Донецькій області "Про надання інформації" №28-5-0.1702-3827/2-24).
Відповідач визнає факт користування земельною ділянкою, на якій розташований означений об'єкт нерухомості, водночас вказує на відсутність договору оренди земельної ділянки. Докази наявності правової підстави користування земельною ділянкою, на якій розташований об'єкт нерухомого майна відсутні.
Позивач наполягає на відсутності з боку відповідача справляння плати за землю, на якій розташований належний йому об'єкт нерухомого майна, у будь-якій формі з дня виникнення права власності на 499/500 ідеальної частки цілісного майнового комплексу за вказаною адресою, зокрема у період з 01.01.2022 по 30.09.2024, посилаючись при цьому на наступні обставини:
- 26.05.2017 рішенням Покровської міської ради №7/34-21 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Покровськ» затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Покровськ, розроблену станом на 01.01.2016, в тому числі: базову (середню) вартість земель м.Покровськ - 145,63 грн/м2; схему економіко-планувального зонування міста, схеми прояву локальних факторів оцінки, що характеризують місце розташування земельних ділянок у місті, картограму розповсюдження агровиробничих груп ґрунтів та встановлено, що нормативна грошова оцінки, зазначена в пункті 1 цього рішення, з урахування відповідних коефіцієнтів індексації землі застосовується з 01.01.2018;
- 24.05.2018 рішення Покровської міської ради №7/55-6 «Про встановлення ставок плати за землю за договорами оренди землі на території м. Покровськ» затверджено ставки плати за землю за договорами оренди землі на території м. Покровськ згідно з додатком та встановлено, що затверджені ставки орендної плати застосовуються при укладанні договорів оренди землі відносно нових сформованих земельних ділянок та при поновленні договорів оренди землі, ставка плати за земельні ділянки, передані в оренду, може перевищувати граничний розмір орендної плати у разі визначення орендаря на конкурентних засадах. Відповідно до додатку до означеного рішення, для земель з цільовим призначенням 11.02 "для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості" передбачено, що орендна плата за договором оренди землі для юридичних осіб встановлюється у розмірі 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки;
- 29.11.2023 розпорядженням Покровської міської військової адміністрації Покровського району Донецької області №2142рг, з метою встановлення меж та площі земельної ділянки, яка використовується для обслуговування об'єкту нерухомості ТОВ "Пріоритет+" (499/500 частина) та МПП "Конкост" (1/500 частина) без документів, що посвідчують право користування ділянкою, внесення відомостей про земельну ділянку до Державного земельного кадастру, зобов'язано провести інвентаризацію земельної ділянки комунальної власності для обслуговування цілісного майнового комплексу по вул. Добропільська, 2, м. Покровськ Донецької області; замовити виготовлення технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки комунальної власності у розробника документації із землеустрою, що має право на здійснення таких робіт у встановлені строки.
- 05.03.2024 Покровська міська військова адміністрація Покровського району Донецької області Листом №01/25-310 звернулась, зокрема, до відповідача, відповідно до якого повідомила про необхідність встановлення меж та площі земельної ділянки комунальної власності, яка використовується для обслуговування об'єкту нерухомості - будівель та споруд цілісного майнового комплексу по вул. Добропільській 2 в м. Покровськ, що перебуває у спільній частковій власності ТОВ «Пріоритет+» та МПП «Конкост» та прийняття відповідного розпорядження №2142рг від 29.11.2023 «Про проведення інвентаризації земельної ділянки комунальної власності для обслуговування цілісного майнового комплексу по вул. Добропільська, 2, м. Покровськ Донецької області». З огляду на таке, висловлено прохання надати доступ до території, яка використовується для обслуговування цілісного майнового комплексу, розташованого по вказаній адресі, виконавцеві робіт із землеустрою, з метою проведення топографо-геодезичних робіт в межах вищевказаної земельної ділянки для подальшого виконання технічної документації із землеустрою та внесення відомостей про земельну ділянку до Державного земельного кадастру.
Означений лист надіслано засобами поштового зв'язку на адресу відповідача: вул. Центральна, б.138, м. Покровськ, Донецька обл., 85302. Проте, згідно довідки б/н від 22.03.2024 про причини повернення/досилання, лист повернуто за закінченням терміну зберігання.
- 04.06.2024 розпорядженням Покровської міської військової адміністрації Покровського району Донецької області №1027рг «Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки комунальної власності під цілісним майновим комплексом по вул. Добропільська, 2 в м. Покровськ Донецької області», затверджено технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки комунальної власності під цілісним майновим комплексом по вул. Добропільська, 2 в м. Покровськ Донецької області; встановлено, що за результатами інвентаризації земель під цілісним майновим комплексом вказаній адресі, який належить на праві сумісної часткової власності ТОВ «Пріоритет+» та МПП «Конкост», їх загальна площа становить 9,3158 га, з них: земельна ділянка площею 0,1888 га, кадастровий номер №1413200000:08:034:0021, у тому числі 0,0249 га в зоні дії обмежень (0,0104 га під охоронною зоною навколо (уздовж) об'єкта транспорту (газопроводу) (код 01.03) та 0,0145 га навколо (уздовж) об'єкта енергетичної системи (ЛЕП 0,4 кВ) (код 01.05), яка перебуває у користування МПП «Конкост» за договором оренди землі від 22.08.2012, зареєстрованим в Державному реєстрі земель за №141320004000148 від 22.10.2012; сформована земельна ділянка площею 9,1270 га, кадастровий номер 1413200000:08:034:0035 для обслуговування цілісного майнового комплексу (код згідно Класифікатора видів цільового призначення земельних ділянок - 11.02 «Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості), у тому числі 0,8601 га в зоні дії обмежень: 0,0509 га під охоронною зоною навколо (уздовж) об'єкта транспорту (газопроводу) (код 01.03), площею під охоронною зоною навколо (уздовж) об'єкта транспорту 0,1230 га (каналізації) (код 01.03), загальною площею 0,3635 га під охоронною зоною навколо мереж водопроводу (код 01.03), під охоронними зонами навколо (уздовж) об'єктів енергетичної системи (01.05) - площею 0,0980 га (ЛЕП 35 кВ), площе
Копії технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки комунальної власності під цілісним майновим комплексом по вул. Добропільська, 2, в м. Покровськ Донецької області, форма власності: комунальна, кадастровий номер земельної ділянки 1413200000:08:034:0035, що включають витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, наявні у матеріалах справи.
В свою чергу Головним управлінням Держгеокадастру у Донецькій області у листі №18-5-0.10-2687/2-24 від 20.08.2024 надано інформацію такого змісту: згідно даних Державного земельного кадастру земельна ділянки з кадастровим номером 1413200000:08:034:0035 площею 9,1270 га, розташована за адресою: Донецька область, Покровський район, м. Покровськ, вулиця Добропільська, 2, має цільове призначення 11.02. Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, відноситься до 34 оціночного району. У зв'язку з тим, що вище зазначена земельна ділянка сформована та зареєстрована 20.05.2024, нормативно грошова оцінки 1 кв.м земельної ділянки за попередні роки могла складати: за 2018-2021 роки - 256,63 грн (кф.1,2), за 2022 рік - 282,07 грн (кф.1,2), за 2023 рік - 324,38 грн (кф.1,2).
Відповідно до витягу №НВ-9949048922024 від 23.09.2024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 1413200000:08:034:0035 складає 27.623.608,90 грн.
Невиконання відповідачем своїх зобов'язань в частині справляння плати за землю за користування земельної ділянкою за адресою: вул. Добропільська, буд.2, м. Покровськ, Донецька область, якій присвоєно кадастровий номер 1413200000:08:034:0035 стало підставою звернення позивача до суду з розглядуваним позовом. При цьому, позивачем здійснено розрахунок неотриманих коштів у вигляді орендної плати на загальну суму 2.282.051,93 грн, яку мав сплачувати відповідач за період з 01.01.2022 по 30.09.2024 наступним чином:
- 01.01.2022 - 31.12.2022: 282,07 грн/м2*91270 м2*3% = 772 335, 86 грн;
- 01.01.2023 - 31.12.2023: 324,38 грн/м2*91270 м2*3% = 888 184, 87 грн;
- 01.01.2024 - 30.09.2024: 27623608,9 грн*3%/12міс*9міс = 621 531, 20 грн.
Відповідач проти позовних вимог заперечував, та наполягав на тому, що земельна ділянка з кадастровим номером 1413200000:08:034:0035 площею 9,1270 га як об'єкт цивільних прав не існувала до 20.05.2024, а отже не можна визначити до цієї дати розмір орендної плати, оскільки така об'єктом оренди не може виступати та до вказаної дати фактично не сформована, і тому у встановленому законом порядку нормативна грошова оцінка земельної ділянки не визначається, дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки зазначаються лише шляхом оформлення витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, а не в будь-який інший спосіб, зокрема, шляхом розрахунку, виходячи із базової вартості 1 м.кв. землі у місті та множення на відповідні коефіцієнти. Крім того, посилаючись на Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» №2120-ІХ від 15.03.2022, яким доповнено розділ 10 Перехідних положення Податкового кодексу України пунктом 69.14 та, що Покровська міська територіальна громада розташована на території бойових дій, вважає звільненим від сплати плати за користування спірною земельною ділянкою з 24.02.2022.
У представленому відповідачем листі Головним управлінням Держгеокадастру у Донецькій області №28-5-0.10-3967/2-24 від 02.12.2024 на звернення щодо надання нормативно грошової оцінки земельної ділянки за кадастровим номером 1413200000:08:034:0004 площею 9,2719 га надано відповідь, за якою в даних Державного земельного кадастру відомості про земельну ділянку з означеним кадастровим номером відсутні, роз'яснено підстави для формування витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, до яких віднесено наявність даних про неї у Державному земельному кадастрі.
У листі Держгеокадастру №28-28-0.222-215/2-25 від 08.01.2025 відповідача проінформовано, що інформацію про нормативно грошову оцінку міста Покровська Донецької області внесено до відомостей Державного земельного кадастру, наразі функціонує автоматизована видача витягів з технічної документації із нормативно грошової оцінки земель населених пунктів, нормативно грошова оцінка розраховується автоматично на дату формування витягу.
Місцевий господарський суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, частково задовольняючи позовні вимоги, визнав доведеним матеріалами справи те, що відповідач фактично є користувачем земельної ділянки без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки, внаслідок чого зберіг у себе кошти, які має заплатити за користування нею. Отже, відповідач зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч.1 ст.1212 Цивільного кодексу України. Твердження відповідача щодо відсутності витягів про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 1413200000:08:034:0035 за 2022, 2023 роки та формування її як об'єкта цивільних прав 20.05.2024 не скасовує оплатність використання землі, адже площа земельної ділянки, якою фактично користується відповідач, як власник об'єкта нерухомого майна, на якій цей об'єкт розміщено, є встановленою. За таких обставин господарським судом задоволено позовні вимоги щодо стягнення з підприємств відповідача суми заборгованості по орендній платі за користування земельною ділянкою, однак в сумі меншій, ніж було першочергово заявлено, з урахуванням того факту, що територія Покровської територіальної громади відноситься до території, на яких ведуться бойові дії і Покровська міська рада, не мала суб'єктивного права на отримання орендної плати, від сплати якої тимчасово звільнено у наведений спосіб в силу Закону.
Не погоджуючись з постановою апеляційного та рішенням місцевого господарських судів частині стягнення з відповідача - ТОВ «Пріоритет+» суми 1 355 622,88 грн, позивач звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі та стягнути з ТОВ «Пріоритет+» 2 282 051,93 грн безпідставно збережених коштів.
В обґрунтування своїх вимог скаржник посилається, зокрема, на неправильний розрахунок судами суми безпідставно збережених відповідачем коштів за 2022 та 2023 роки та неврахування судами обох інстанцій висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 30.01.2020 у справі № 820/1804/16, обставини якої є подібними, де Суд зазначив, що: «..спеціальним нормативним актом, який був чинним на момент виникнення спірних правовідносин не було встановлено однозначного обов'язку використовувати лише програмне забезпечення для визначення відповідних коефіцієнтів».
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 28.07.2025 відкрито провадження за касаційною скаргою з підстав, передбачених п.п. 1, 3 ч. 2 ст. 287 ГПК України, призначено її до розгляду на 09.09.2025 та надано строк для подання відзивів на касаційну скаргу до 19.08.2025.
До Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду 19.08.2025 від відповідача надійшов відзив на касаційну скаргу, у якому представник просить у задоволенні касаційної скарги відмовити в повному обсязі, а оскаржені судові рішення залити без змін.
Під час підготовки справи до розгляду Суд з'ясував, що ухвалою Верховного Суду від 02.09.2025 вирішено передати справу № 922/407/23 на розгляд Великої Палати Верховного Суду у зв'язку з необхідністю відступити від висновків, зокрема, Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 30.01.2020 у справі № 820/1804/16, від 28.05.2025 у справі № 520/9801/24, від 05.09.2023 у справі № 520/9277/2020, від 23.11.2022 у справі № 160/10494/19, від 03.06.2022 у справі № 160/12709/19, від 11.01.2022 у справі № 820/105/16 щодо застосування положень Порядку № 489 та Методики № 213 в частині можливості визначення локальних факторів не в автоматичному порядку.
Відповідно до п. 7 ч. 1 ст. 228 ГПК України, суд може за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі у випадках перегляду судового рішення у подібних правовідносинах (в іншій справі) у касаційному порядку палатою, об'єднаною палатою, Великою Палатою Верховного Суду.
У такому випадку згідно з приписами п. 11 ч. 1 ст. 229 ГПК України провадження у справі зупиняється до закінчення перегляду в касаційному порядку.
Ураховуючи вищевикладене, з метою дотримання єдності судової практики та зважаючи на суб'єктний склад учасників справи, предмет та підстави позову і касаційної скарги, а також беручи до уваги, що позивач у справі № 905/1313/24 оскаржує судові рішення, зокрема, з підстав неврахування судами висновку, викладеного у постанові Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 30.01.2020 у справі № 820/1804/16, від якого Верховний Суд у справі № 922/407/23 вирішив відступити та передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, колегія суддів дійшла висновку про необхідність зупинення касаційного провадження у справі № 905/1313/24 до закінчення перегляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 922/407/23 та оприлюднення повного тексту судового рішення ухваленого за результатами такого розгляду.
Керуючись ст.ст. 228, 229, 234, 235 ГПК України, Суд, -
Зупинити касаційне провадження у справі № 905/1313/24 до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 922/407/23 та оприлюднення повного тексту судового рішення ухваленого за результатами такого розгляду.
Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання та оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя Могил С.К.
Судді: Волковицька Н.О.
Случ О.В.