Справа № 610/2116/25
провадження № 2/610/1123/2025
02.09.2025 Балаклійський районний суд Харківської області в складі:
головуючого - судді Тімонової В.М.,
з участю секретаря судового засідання Кучеренко Ю.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу № 610/2116/25 (провадження № 2/610/1123/2025) за позовом ОСОБА_1 до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Гусарівське» про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди земельної ділянки,-
10.06.2025 до Балаклійського районного суду Харківської області надійшла позовна заява адвоката Оріщенко Наталії Сергіївни, яка діє в інтересах ОСОБА_1 , у якій просила стягнути з Відповідача заборгованість за Договором оренди земельної ділянки № 495 від 27.06.2007 зі сплати орендної плати у загальному розмірі 14255,87 грн., а також пеню в розмірі 2327,28 грн., інфляційні втрати у розмірі 1790,58 грн., три проценти річних 409,01 грн., усього - 18782,74 грн; нараховувати та стягувати з відповідача 3% річних до моменту повного виконання судового рішення; розірвати Договір оренди земельної ділянки № 495 від 27.06.2007, з урахуванням Додаткових угод від 17.03.2010 та від 26.04.2016, площею 5,4913 га, кадастровий номер 6320282400:04:000:0240; та стягнути судові витрати.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що державного акту на право власності на земельну ділянку, серія та номер: ІІІ-ХР № 036142, виданого 12.11.2002 Балаклійською районною державною адміністрацією Харківської області та рішення Балаклійського районного суду у справі №610/2568/16-ц від 04.08.2016, ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером 6320282400:04:000:0240, загальною площею 5,4913 га. Право власності позивача на вище вказану земельну ділянку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав за № 16165292.
27.06.2007 між ОСОБА_1 і СТОВ "ГУСАРІВСЬКЕ" було укладено договір оренди земельної ділянки № 495.
17.03.2010 між позивачем та відповідачем була укладена Додаткова угода до Договору оренди земельної ділянки № 465 від 27.06.2007.
Право оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №16346801. Строк оренди 35 років. За умовами договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій і/або натуральній формі та розмірі 3% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки на дату розрахунків, на рік з урахуванням прибуткового податку.
Втім, позивач три роки поспіль не отримує від відповідача орендну плату за користування спірною земельною ділянкою, а саме за 2022, 2023 та за 2024 роки.
Оскільки відповідачем у порушення умов договору оренди не сплачено позивачу орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки у визначені договором строки, договір оренди підлягає розірванню за рішенням суду.
Вищенаведене стало підставою звернення позивача до суду з цією позовною заявою.
Ухвалою Балаклійського районного суду Харківської області від 16.06.2025 відкрито провадження у справі в порядку спрощеного позовного провадження з викликом сторін.
У судове засідання позивач та його представник не з'явилися, через "Електронний суд" представник позивача подала заяву, у якій позов підтримала, просила розглядати справу за її відсутності та за відсутності позивача.
Представник відповідача у судове засідання повторно не з'явився, про час і місце його проведення повідомлявся належним чином, що підтверджується довідками про доставку судової повістки про виклик до суду на 14.07.2025 та 02.09.2025 в його електронний кабінет в системі "Електронний суд". Про причини неявки суд не повідомив, відзив не подав, заяв або клопотань від нього не надходило.
Суд, дослідивши надані сторонами докази у їх сукупності, встановив такі обставини та відповідні їм правовідносини.
На підставі державного акту на право власності на земельну ділянку, серія та номер: ІІІ-ХР № 036142, виданого 12.11.2002 Балаклійською районною державною адміністрацією Харківської області, ОСОБА_1 належить земельна ділянка з кадастровим номером 6320282400:04:000:0240, загальною площею 5,4913 га (а.с. 18).
Право власності позивача на вище вказану земельну ділянку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав 30.08.2016 за № 16165292 (а.с. 19).
27.06.2007 між ОСОБА_1 і СТОВ "ГУСАРІВСЬКЕ" було укладено договір оренди земельної ділянки № 495 відповідно до умов якого відповідачу надано в строкове платне користування на 20 років земельну ділянку, загальною площею 5,4913, у тому числі ріллі - 5,4913 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Грошова нормативна оцінка земельної ділянки станом на 2007 рік становить 59281,13 грн. Договором обумовлено внесення орендної плати до 31 грудня того року, за який здійснюється орендна плата, у розмірі 1,5% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, що становить - 889,22 грн на рік у грошовій і/або натуральній формі. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Договором передбачено припинення його дії шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором (а.с. 20-21).
08.09.2016 здійснено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, площею 5,4913 га, кадастровий номер 6320282400:04:000:0240 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 16346801 від 08.09.2016 реєстратором Брежнєвою Ю.С.) (а.с. 19).
17.03.2010 між ОСОБА_1 і СТОВ "ГУСАРІВСЬКЕ" була укладена додаткова угода до договору оренди земельної ділянки №495 від 27.06.2007, відповідно до якої абзац 1 п. 4 Договору оренди викладено в такій редакції: "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій і/або натуральній формі та розмірі 3% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, визначеної на дату розрахунків, на рік з урахуванням прибуткового податку" (а.с. 22).
26.04.2016 між ОСОБА_1 і СТОВ "ГУСАРІВСЬКЕ" була укладена додаткова угода № 1 до договору оренди земельної ділянки №495 від 27.06.2007, відповідно до якої збільшено нормативну оцінку земельної ділянки до 195724,84 грн.; строк дії договору - 35 років; орендна плата - 5871,75 грн (а.с. 23).
Відповідно до листа Головного управління ДПС у Харківській області від 23.12.2024 за № 62305/6/20-40-24-13-12, наданого на адвокатський запит, за період 2022-2024 роки відсутні відомості щодо виплати СТОВ «Гусарівське» на користь ОСОБА_1 орендної плати.
Відповідно до витягу № НВ-9900438672025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, станом на 2025 рік нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6320282400:04:000:0240 становить 199966,23 грн (а.с. 25).
Згідно з повідомленням Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру https://land.gov.ua/derzhgeokadastr-povidomlyaye-pro-indeksacziyu-normatyvnoyi-groshovoyi-oczinky-zemel-za-2023-rik/ індексація нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь (рілля) за 2019-2022 не проводилась (коефіцієнт індексації становить 1,0). При цьому, значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2023 рік становить 1,051 (а.с. 26).
Відповідно до ч. 1 ст. 12, ч. 1 ст. 13 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.
При цьому, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно із ч. 2 ст. 77 ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Частиною 1 статті 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ч. 1 ст. 82 ЦПК обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання.
Згідно з ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, припинення правовідношення (п. 7 ч. 2 ст. 16 ЦК України).
Відповідно до положень статті 3 ЦК України, загальними засадами цивільного законодавства є, крім іншого свобода договору ; судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність.
Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України є, зокрема, договори та інші правочини.
Згідно із ч. 1 ст. 373 ЦК України, земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.
Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду землі", відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Як передбачено ст. 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно зі ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки, наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Статтею 93 Земельного кодексу України та ст. 1 Закону України "Про оренду землі" визначено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для ведення підприємницької та іншої діяльності.
Згідно із ч. 1 ст. 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і фізичною особою, юридичною особою (далі - землекористувач).
Статтею 409 ЦК України визначені права та обов'язки власника земельної ділянки, наданої у користування для сільськогосподарських потреб. Отже власник земельної ділянки має право, зокрема, вимагати від землекористувача використання її за призначенням, встановленим у договорі , має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.
Землекористувач має право володіти та користуватися земельною ділянкою в повному обсязі відповідно до умов договору. Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом (ст. 410 ЦК України).
Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом (ч. 2 ст. 412 ЦК України).
Положеннями ст. 141 Земельного кодексу України передбачено припинення права користування землею у разі систематичної несплати земельного податку або орендної плати.
Крім того, за змістом статей 525 та 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.
Порушенням зобов'язання, відповідно до ст. 610 ЦК України, є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
У разі порушення зобов'язання, згідно зі ст. 611 ЦК України, настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов'язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.
Частиною 2 ст. 625 ЦК України передбачено, що боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Відповідно до ст. 549 ЦК України, пенею є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Пеня обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.
Згідно із ст. 629 ЦК України, договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ч. 2 статті 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно з частинами 2, 3 ст. 653 ЦК України, у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Частиною 3 ст. 762 ЦК України визначено, що договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна.
У відповідності до ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Статтею 24 Закону України "Про оренду землі" визначено право орендодавця, зокрема, вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати.
За змістом положень ст. 32 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору.
Таким чином, закон пов'язує можливість дострокового розірвання договору за рішенням суду у зв'язку з невиконанням сторонами обов'язків, передбачених укладеним між сторонами договором.
Як було встановлено судом, ОСОБА_1 передав в оренду СТОВ "ГУСАРІВСЬКЕ" земельну ділянку, площею 5,4913 га, у тому числі ріллі 5,4913 га, кадастровий номер 6320282400:04:000:0240, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Договірні відносини між сторонами підтверджуються матеріалами справи та не спростовані відповідачем. Факт несплати позивачу орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки підтверджується даними з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про суми виплачених доходів та утриманих податків.
Згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 № 309 (актуальним на момент виникнення правовідносин), с. Гусарівка Ізюмського району Харківської області у період з 24.02.2022 до 02.03.2022 та з 29.03.2022 до 12.09.2022 було включено до територій активних бойових дій; у період з 02.03.2022 до 29.03.2022 було включено до територій України тимчасово окупованих РФ.
Тому суд, враховуючи неможливість використання відповідачем земельної ділянки у період з 24.02.2022 до 12.09.2022, у відповідності до ч. 6 ст. 762 ЦК України вважає за необхідне звільнити відповідача від сплати орендної плати за весь час, протягом якого земельна ділянка не могла бути використана через обставини, за які він не відповідає.
Представником позивача надано детальний розрахунок заборгованості по орендній платі, який становить за 2022 рік 2549,00 грн, за 2023 рік - 5707,88 грн, за 2024 рік - 5998,99 грн, а всього 14255,87 грн.
Вказаний розрахунок відповідачем не спростовано, свого альтернативного розрахунку не надано. Доказів, сплати орендної плати позивачу матеріали справи також не містять.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 дійшла до висновку, що при зміні нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки у зв'язку з її індексацією, змінюється також розмір орендної плати за Договором оренди земельної ділянки, яка повинна бути сплачена до 31 грудня поточного року. Відтак при зміні нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки у зв'язку з її індексацією, змінюються права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, оскільки він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки земельної ділянки. За таких умов, у сторін за договором оренди відсутній обов'язок вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов'язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає у відповідача, як орендаря, з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.
За умовами договору оренди земельної ділянки № 495 від 27.06.2007 нормативно грошова оцінка земельної ділянки, площею 5,4913 га, кадастровий номер 6320282400:04:000:0239, з урахуванням додаткової угоди № 1 від 26.04.2016 становить 5871,75 грн, а орендна плата, з урахуванням додаткової угоди від 17.03.2010, становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначеної на дату розрахунків, на рік з урахуванням прибуткового податку..
При цьому вказана в договорі нормативна грошова оцінка - 5871,75 грн - визначена саме станом на дату укладення договору, а отже існують підстави для визначення належної до виплати річної орендної плати за 2022-2024 роки виходячи із актуальної нормативної грошової оцінки на відповідні роки.
Отже, враховуючи, що станом на 2024 рік нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6320282400:04:000:0240 становить 199966,23 грн, індексація нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь (рілля) за 2019-2022 не проводилась (коефіцієнт індексації становить 1,0), а значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2023 рік становить 1,051, представником позивача було здійснено відповідний розрахунок нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки за 2022 та 2023 рік за формулою: 199966,23 / 1,051 = 190262,83 (грн).
У постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19 зазначено, що нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним, оскільки між сторонами не укладено додаткову угоду до договору оренди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі.
Поряд з цим у вказаній постанові Верховний Суд акцентував, що індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати і обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абзац 3 статті 21 Закону України "Про оренду землі").
Нормами статті 21 Закону України "Про оренду землі" визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати.
Водночас, з урахуванням положень статті 21 Закону України "Про оренду землі" та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.
Виходячи з наведеного, суд вважає, що, оскільки встановлено порушення СТОВ "ГУСАРІВСЬКЕ" умов договору оренди земельної ділянки № 495 щодо сплати орендної плати, а саме за 2022-2024 роки, тому наявні підстави стягнення такої заборгованості, однак за вирахуванням часу, протягом якого майно не могло бути використане відповідачем через обставини, за які він не відповідає, а саме за період з 24 лютого 2022 року до 12 вересня 2022 року.
Таким чином, суд, погоджуючись з наданим представником позивача розрахунком заборгованості зі сплати орендної плати, доходить висновку, що стягненню з відповідача на користь позивача підлягає заборгованість зі сплати орендної плати за 2022 за виключенням періоду з 24.02.2022 до 12.09.2022, тобто за 163 дні, 2023 та 2024 рік, у загальній сумі 14255,87 грн, виходячи із такого розрахунку:
190262,83 х 3% /365 х 163 = 2549,00 (грн) - 2022 рік;
190262,83 х 3% = 5707,88 (грн) - 2023 рік;
1999966,23 х 3% = 5998,99 (грн) - 2024 рік;
2549 + 5707,88 + 5998,99 = 14255,87 (грн) - усього за 2022 (163 дні), 2023 та 2024 роки.
Крім того, суд погоджується з наданим представником позивача розрахунком пені за несплату орендної плати за 2023 рік у сумі 1556,28 грн, проведеним за формулою:
[Пеня] = 5707,88 грн (сума заборгованості) / (подвійна розрахункова ставка НБУ) / 100% / (кількість днів) / 366 (днів у році).
Також, суд погоджується з наданим представником позивача розрахунком пені за несплату орендної плати за 2024 рік у сумі 771,00 грн.
Таким чином, суд, погоджуючись з наданим представником позивача розрахунком пені за несплату орендної плати за 2023-2024 роки, доходить висновку, що стягненню з відповідача на користь позивача підлягає пеня у загальній сумі 2327,28 грн (771+1556,28 = 2327,28).
Розрахунок інфляційних втрат за 2022 - 2024 роки, проведений представником позивача, суд вважає правильним та доходить висновку, що стягненню з відповідача на користь позивача підлягають інфляційні втрати за 2022 рік - 578,37 грн., 2023 рік у сумі 956,65 грн., за 2024 рік - 255,56 грн.
Таким чином, загальний розмір інфляційних втрат за 2022, 2023 та 2024 рік становить 1790,58 грн, які підлягають стягненню з відповідача.
З наданого представником позивача розрахунку за 2022, 2023 рік, з яким суд погоджується, убачається, що стягненню з відповідача на користь позивача підлягають 3% річних за 2022 рік у сумі 179,13 грн., за 2023 рік - 229,88 грн.
Отже, загальний розмір 3% річних за період несплати орендної плати за 2022 та 2023 року становить 409,01 грн (179,13 + 229,88 = 409,01).
Згідно з правовим висновком, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору". Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України "Про оренду землі").
У пункті "д" частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.
До відносин, пов'язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України. При вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).
Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).
Об'єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту "д" частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що "несплата орендної плати" охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Частиною 2 статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні" визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об'єктивно унеможливлюють виконання зобов'язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.
В зв'язку із запровадженням на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов'язань.
Отже, орендар повинен довести факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов'язань, або ж виконання договірних зобов'язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов'язань.
Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання.
Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України "Про оренду землі" не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).
Згідно з положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об'єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1364, якою визначено механізм формування єдиного переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією.
Актуальний перелік таких територій затверджений наказом Мінреінтеграції від 22 грудня 2022 року № 309, який діяв на момент виникнення правовідносин, та згідно з яким с. Гусарівка Ізюмського району Харківської області та прилеглі земельні ділянки з 02.03.2022 до 29.03.2022 знаходилися під тимчасовою окупацією російськими військовими, а з 24.02.2022 до 12.09.2022 відносилися до територій активних бойових дій.
З огляду на викладене суд вважає, що у вказаний вище період використання відповідачем об'єкту оренди було неможливим з незалежних від нього причин, а саме існування форс-мажорних обставин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов'язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік, оскільки земельна ділянка, що розташована на території с. Гусарівка Ізюмського району Харківської області в період з 02.03.2022 до 29.03.2022 знаходилися під тимчасовою окупацією російськими військовими, а з 24.02.2022 до 12.09.2022 відносилося до територій активних бойових дій. Отже, в цей період орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів.
Проте, враховуючи, що відповідачем у порушення умов договору оренди земельної ділянки, орендна плата не сплачувалася повністю за 2023 та 2024 роки, в його діях убачається систематичне порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати, що є самостійною та достатньою підставою для розірвання такого договору.
Виходячи із визначення основної мети підприємницької діяльності - отримання прибутку та визначення суті договору оренди, слідує, що смислом оренди є отримання орендарем у користування певного, відсутнього в його власності майна для використання цього майна в своїй підприємницькій діяльності з метою отримання прибутку, а для орендодавця - отримання плати за надання такого майна в користування.
Неотримання орендодавцем орендної плати протягом більше ніж двох років, безумовно, свідчить, що орендодавець значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору.
Несплата відповідачем 2022 (частково), 2023 та 2024 роках орендної плати позивачу за договором оренди землі від 27.06.2007 є істотним порушенням умов договору, отже наявні юридичні підстави для розірвання спірного договору оренди.
Беручи до уваги вищенаведене, суд дійшов висновку, що діями відповідача, які полягали у несплаті позивачу орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки у передбачені договором оренди строки, було порушено цивільні права позивача, що свідчить про наявність, передбаченого ст. 651 ЦК України, істотного порушення відповідачем договору оренди і як наслідок підстав для його розірвання.
Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 про розірвання договору оренди земельної ділянки № 495 від 27.06.2007 підлягають задоволенню, позовні вимоги в частині стягнення заборгованості зі сплати орендної плати, пені, інфляційних втрат та 3% річних підлягають задоволенню у загальному розмірі 18782,74 грн. (заборгованість за Договором оренди у розмірі 14255,87 грн., пеня у розмірі 2327,28 грн., інфляційні втрати - 1790,58 грн., три проценти річних - 409,01 грн).
Вирішуючи позовні вимоги позивача в частині нарахування та стягнення з відповідача 3% річних до моменту повного виконання судового рішення, суд вважає за необхідне відмовити, оскільки рішення суду не може прийматись як застереження від будь-яких порушень, та не може бути умовним, а розглядати справи та приймати рішення на майбутнє, суперечить приписам чинного законодавства України, а отже відповідна частина позовних вимог позивача не підлягає задоволенню.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення у справі "Проніна проти України", № 63566/00, параграф 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Питання про розподіл судових витрат суд вирішує відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України, а саме судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи викладене, керуючись ст. 19 Конституції України, статтями 3, 11, 15, 16, 373, 407, 409, 410, 412, 525, 526, 530, 549, 610, 611, 625, 629, 651, 653, 762 ЦК України, статтями 93, 141 ЗК України, 1, 2, 13, 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі", статтями 12, 13, 77, 81, 82, 141, 258, 259, 263-265, 280-282 ЦПК України, суд -
Позов ОСОБА_1 до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Гусарівське» про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди земельної ділянки - задовольнити частково.
Стягнути з Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Гусарівське» на користь ОСОБА_1 заборгованість за договором оренди земельної ділянки № 495 від 27.06.2007 зі сплати орендної плати у розмірі 18782,74 грн. (вісімнадцять тисяч сімсот вісімдесят дві грн. 74 коп.).
Розірвати Договір оренди земельної ділянки № 495 від 27.06.2007, з урахуванням Додаткової угоди від 17.03.2010, укладеними між ОСОБА_1 та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Гусарівське» на земельну ділянку, площею 5,4913 га, кадастровий номер 6320282400:04:000:0240.
Стягнути з Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Гусарівське» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору у розмірі 1937,92 грн. (одна тисяча дев'ятсот тридцять сім грн. 92 коп.).
В іншій частині позову відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржене до Харківського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 , рнокпп НОМЕР_1 .
Відповідач: Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Гусарівське», юридична адреса: 64264, с. Гусарівка, Ізюмський район, Харківська область, вул. Миру, б. 30, ЄДРПОУ 00708288.
Повний текст рішення складено 09 вересня 2025 року.
Суддя В.М. Тімонова