Справа № 203/1787/25
Провадження № 2/0203/1267/2025
Україна
29 серпня 2025 року Центральний районний суд міста Дніпра у складі:
головуючого судді Колесніченко О.В.,
за участі секретаря Погрібного О.Ю.,
представника позивача Патики А.В., ОСОБА_1 ,
відповідача ОСОБА_2 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Дніпрі в залі суду в порядку загального позовного провадження цивільну справу у паперовій формі за позовом ОСОБА_2 до Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Женева Дніпро» про визнання дій незаконними, усунення перешкод у користуванні майном, відшкодування матеріальної та моральної шкоди, -
У березні 2025 року позивач ОСОБА_2 пред'явила через суд до ОСББ «Женева Дніпро» позов за змістом вимог про: 1) визнання незаконними дій ОСББ «Женева Дніпро», пов'язаних з перешкоджанням доступу позивачки до її паркомісця; 2) зобов'язання ОСББ «Женева Дніпро» усунути перешкоди і надати їй, ОСОБА_2 , безперешкодний доступ, а також відновити її ключі безоплатно, придбані раніше, які заблоковані; 3) стягнення з ОСББ «Женева Дніпро» на свою користь матеріальної шкоди в розмірі 54 000,00 грн. втраченого прибутку; 4) стягнення з ОСББ «Женева Дніпро» моральної шкоди в розмірі 100 000,00 грн.; а також з віднесенням на відповідача її судових витрат в сумі 4239,20 грн.
Позов обґрунтовано тим, що за позивачкою на праві власності зареєстроване паркомісце в будинку АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 02 серпня 2021 року, посвідченого приватним нотаріусом ДМНО Гуфман Я.С., за реєстровим № 1133, проте представники відповідача незаконно обмежують їй доступ до паркомісця, забороняючи прохід через територію, яку використовують як власну, хоча вона є спільною власністю співвласників багатоквартирного будинку. Вказані дії порушують її законні права та призвели до значних матеріальних і моральних втрат, оскільки ще три роки тому вона розмістила на своєму паркомісці оголошення про здачу в оренду, проте на оголошення ніхто не відгукнувся і вона вважала, що нікого не зацікавила оренда вказаного паркомісця, проте в ході судового розгляду позову ОСББ «Женева Дніпро» до неї про стягнення заборгованості по оплаті внесків їй стало відомо, що вона взагалі не може потрапити до свого паркомісця через прибудинкову територію ОСББ, так як відповідач вважає цю територію своєю власністю і не буде надавати доступ до поки не буде сплачена нарахована відповідачем заборгованість по внескам. Натомість через те, що відповідач обмежує її доступ до паркомісця вона не може його здати в оренду та отримувати прибуток, внаслідок чого з 01 березня 2022 року по 01 березня 2025 року вона могла отримати щонайменше 108 000,00 грн. (за середньориинковою ціною оренди для цієї місцевості у 3000,00 грн. на місяць), про що свідчить укладений договір оренди від 15 лютого 2025 року оплату за яким вона отримана у сумі 8000,00 грн. на наступні 6 місяців, проте вимушена була повернути кошти через створення відповідачем перешкод у доступі до паркомісця, у зв'язку з чим позивач просила стягнути з відповідача на свою користь матеріальну шкоду за останні 12 місяців та за 6 місяців (кошти за які вона змушена була повернути) у розмірі 54 000,00 грн. Крім того, у зв'язку з неправомірними діями ОСББ позивач перебуває в постійному стані емоційного напруження, що негативно вплинуло на її психічне здоров'я, оскільки у неї загострилися хронічні хвороби та через постійне нервове напруження почастішали напади бронхіальної астми, підвищилася втомлюваність, фізична слабкість, погіршився сон. Тривале незаконне обмеження доступу до свого майна, стрес, конфліктні ситуації та необхідність звертатися до різних інстанцій завдали позивачці значної моральної шкоди, тому вона просила суд стягнути з відповідача на її користь відшкодування моральної шкоди в сумі 100000,00 грн.
З відкриттям загального позовного провадження за ухвалою суду від 09 квітня 2025 року, після приведення позовної заяви у відповідність до вимог ст.ст. 175, 177 ЦПК України за ухвалою суду від 24 березня 2025 року, з метою забезпечення правильного, своєчасного і безперешкодного розгляду цієї справи по суті на засадах диспозитивності її підготовка без виникнення процесуальних ускладнень та без потреби у витребуванні доказів чи у сприянні в поданні доказів іншим чином проведена у підготовчому засіданні, яке закрите з призначенням розгляду по суті за ухвалою Центрального районного суду міста Дніпра 19 травня 2025 року.
23 квітня 2025 року відповідач за представництва адвоката Патики А.В. через підсистему ЄСІТС «Електронний суд» подав відзив на позов, в якому заявлені вимоги не визнав повністю, навівши на спростування доводів позивачки аргументи того, що чинним законодавством, яке регулює діяльність ОСББ зокрема, ст.ст.382, 385 ЦК України, Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» прямо не визначено ні статус паркомісця, ні статусу власника паркомісць, ні порядку участі власників машиномісць у прийнятті рішень при проведенні загальних зборів співвласників ОСББ, проте позивач, набувши право власності на машино-місце 02 серпня 2021 року, тобто після створення ОСББ «Женева Дніпро» 18 травня 2021 року та прийняття 18 травня 2021 року за актом приймання-передачі житлового комплексу в управління від ТОВ «БМТ «Дніпро», не будучи співвласником багатоквартирного будинку, не маючи права голосу при вирішенні усіх питань діяльності ОСББ, не уклала з ОСББ окремої угоди, яка б регулювала право проходу та проїзду територією будинку. Разом з тим, земельна ділянка по фактичному розташуванню житлового комплексу « ІНФОРМАЦІЯ_1 » та для обслуговування житлового будинку по АДРЕСА_1 передано відповідачу у постійне користування рішенням Дніпровської міської ради № 120/50 від 22 вересня 2024 року, тому право безперешкодного проходу чи проїзду територією багатоквартирного будинку мають співвласники будинку, орендарі, мешканці будинку, сервісні служби та інші особи виключно за згоди членів ОСББ. Таким чином, право позивачки користуватися належним їй машиномісцем розташованим в приміщенні багатоквартирного будинку регулюється в порядку ст.ст. 401, 402, 403 ЦК України, тобто в порядку встановлення сервітуту (права користування чужим майном), і особа, яка користується сервітутом зобов'язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду. Натомість позивач не зверталася ні до відповідача, ні до співвласників багатоквартирного будинку з проханням узгодження її права користування ні прибудинковою земельною ділянкою, ні житловим багатоквартирним будинком, в якому розташований підземний паркінг, як і не сплачує заборгованість по оплаті внесків на користь ОСББ, тому відповідач наводить аргументи обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав, у зв'язку з чим відповідач наполягає на відмові у позові (а.с.40-42).
28 квітня 2025 року позивач подала відповідь на відзив, в якій навела доводи про непорушність її права власності за нотаріально посвідченим договором та відсутність у неї доступу через дії відповідача до свого паркомісця, і відповідно, неможливість здати його в оренду для отримання прибутку, чим порушується її право власності, оскільки її проїзду на своє паркомісце перешкоджають шлагбауми, ключі від яких, видані їй раніше, не працюють, тоді як відповідач не має права перешкоджати доступу до її власності відповідно до ст. 391 ЦК України та ст. 42 ЗК України. Посилання відповідача на норми ст. ст. 401-403 ЦК України позивач вважає безпідставними, оскільки за нормами Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» власники машино-місць не зобов'язані ставати членами ОСББ, а також не втрачають через це свого права власності на майно або доступу до нього. Натомість ключі від в'їзних воріт вона отримала відповідно до умов договору купівлі-продажу машино-місця і ненадання їй доступу до проїзду до паркомісця позивач вважає самоуправством. Крім того, позивач стверджувала про створення відповідачем штучних боргів за обслуговування, оскільки позивач не замовляла та не отримувала у відповідача жодних послуг, а надсилання відповідачем їй оферт на оплату послуг вважає нав'язуванням послуг і зловживанням відповідачем своїм становищем заст. 13 Закону України «Про захист економічної конкуренції». За наведених обставин позивач наполягала на задоволенні позову (а.с.70-73).
05 травня 2025 року відповідач за представництва адвоката Патики А.В. через підсистему ЄСІТС «Електронний суд» подав заперечення на відповідь на відзив, в яких на спростування доводів позивачки про відсутність у ОСББ повноважень обмежувати її, як власника, у доступі до майна, в тому числі до прибудинкової території, навів аргументи відсутності у позивача і відповідача спільної прибудинкової території, адже позивач в силу приписів цивільного законодавства не є співвласником багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 , що ОСОБА_2 доводила в суді під час розгляду справи № 203/6632/24, а саме, що вона не є співвласником ОСББ, не членом ОСББ і, відповідно, не має обов'язків перед ОСББ, але ж тоді вона не має і відповідних прав щодо спільного майна ОСББ. Натомість відповідач має у постійному користуванні земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок і його прибудинкова територія, та ОСББ не має жодних зобов'язань перед позивачкою і нічого не має для неї робити, зокрема, надавати доступ проїзду, оскільки наразі відсутнє рішення співвласників про надання позивачці проходу та проїзду через їх нерухоме майно, тоді як ОСББ підзвітне та підконтрольне виключно загальним зборам співвласників багатоквартирного будинку. Одночасно представник наголошував на тому, що ОСББ жодним чином не перешкоджає проходу позивачки до свого паркомісця і вона у будь-який час може пройти до нього, наприклад, подивитись його стан, тощо. Крім того, представник відповідача визнав обставини того, що доступ до машино-місця позивача здійснюється через спільне майно будинку, що є природним і необхідним способом користування нерухомим майном співвласників будинку і що не потребує окремого погодження чи дозволу з боку ОСББ, проте позивача це не стосується, оскільки вона не є співвласником багатоквартирного будинку, а для інших власників, зокрема, машино-місць прохід спільним майном співвласників і земельною ділянкою, що знаходиться у їх користуванні, здійснюється лише за згодою співвласників будинку та/Або за договором. На спростування тверджень позивачки про те, що право користування в'їзними воротами та машино-місцем визначено на підставі її договору купівлі-продажу, проте ані співвласники багатоквартирного будинку, ані ОСББ не є стороною цього договору і не можуть відповідати за зобов'язання, що на себе не брали, тому відповідач наполягав на відмові у позові повністю.
14 травня 2025 року від позивачки надійшли заперечення на відповідь на відзив на позовну заяву в якій позивач навела свої міркування щодо непорушності свого права власності, відомості про яке внесені у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, а земельна ділянка, на якій розташований будинок з підземним паркінгом використовується виключно для доступу до приватної власності, оскільки іншого способу не існує, тому такий доступ має бути забезпечено незалежно від членства в ОСББ. Щодо тверджень відповідача про згоду співвласників на прохід, проїзд прибудинковою територією і будинком позивач навела доводи про те, що доступ до майна, розташованого в межах багатоквартирного будинку або прибудинкової території, що не має самостійного входу, є необхідним способом користування цим майном, а тому такий доступ не потребує додаткового погодження у вигляді договору сервітуту. Також, позивач вказувала, що право власності набуте за договором купівлі-продажу з моменту державної реєстрації і закон не вимагає укладення окремого договору з ОСББ для реалізації права власника на доступ до власного майна, розташованого в будівлі або на її території, а обов'язок забезпечити такий доступ покладається саме на особу, яка володіє ключовим інфраструктурним елементом - в'їзними воротами, і пропозиція укласти договір сервітуту є нав'язуванням правочину, до якого позивачка не виявляла згоди, що суперечить вимогам ст. ст. 6, 355 ЦК України.
В судовому засіданні позивачка позовні вимоги підтримала повністю, наполягаючи на їх задоволенні з наведених у позовній заяві підстав та додатково пояснила, що вона з жодного з двох заїздів до підземного паркінгу не може заїхати на автомобілі, оскільки ключі від шлагбаумів не працюють, що зафіксовано під відеозапис, що долучений до справи.
Представники відповідача адвокати Патика А.В., Погрібна О.А. та голова ОСББ «Женева Дніпро» Машталер С.А. в судовому засіданні позов не визнали повністю, наполягаючи на відмові у позові з наведених у відзиві та інших заявах по суті справи. Додатково пояснивши, що позивачці був надісланий проект договору сервітуту, проте вона його відхилила, як і продовжує не сплачувати внески за послуги ОСББ, не зважаючи на постанову апеляційного суду у справі № 203/6632/24.
Суд, вислухавши усні пояснення позивачки та представників відповідача, повно, всебічно й об'єктивно дослідивши та оцінивши за своїм внутрішнім переконанням зібрані докази, як окремо, так і в їх сукупності, відповідно до з'ясованих правовідносин дійшов висновку про часткове задоволення позову в межах заявлених вимог, виходячи з встановлених у судовому засіданні обставин і наступних мотивів.
Судом встановлено, що 28 серпня 2024 року в Державному реєстрі речових прав зареєстроване право постійного користування Об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку «Женева Дніпро» земельною ділянкою комунальної власності з кадастровим номером 1210100000:06:066:0054 для обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктом торговельно-розважальної та ринкової інфраструктури площею 0,9404 га у АДРЕСА_1 (а.с.77), що надана по фактичному розміщенню на землях житлової та громадської забудови житлового комплексу « ІНФОРМАЦІЯ_1 » на підставі рішення Дніпровської міської ради № 120/50 від 22 травня 2024 року за рахунок раніше відведеної в оренду землі під забудову ТОВ «БМТ Дніпро» з покладенням обов'язку встановити на умовах договору дорожні земельні сервітути в охоронних зонах використання земельної ділянки під прокладену інженерну інфраструктуру і лінійні комунікації (а.с. 60-63).
Раніше, після проведення 17 травня 2021 року установчих зборів (а.с. 52-54) в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань 18 травня 2021 року зареєстровано Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Женева Дніпро» за адресою у АДРЕСА_1 (а.с. 54зворот-55), Статут якого у новій редакції (а.с.44-49) затверджений загальними зборами за протоколом № 2 від 19 травня 2021 року (а.с. 50) у зв'язку з прийняттям в управління цього ОСББ житлового комплексу.
У багатоквартирному будинку (будинках) власники квартир та нежитлових приміщень для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) згідно статті 385 Цивільного кодексу України можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків), і таке об'єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до статуту та Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків», за визначенням якого у статті 1 ця юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
ОСББ «Женева Дніпро» за п.1 розділу І, п.1 розділу ІІ Статуту, затвердженого загальними зборами відповідно до протоколу № 2 від 19 травня 2021 року, створене власниками квартир та нежитлових приміщень (далі співвласники) багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 на виконання Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» з метою забезпечення і захисту прав співвласників, дотримання ними своїх обов'язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим Статутом, і ці положення у новій редакції Статуту, схваленій на загальних зборах ОСББ «Женева Дніпро» за протоколом від 26 березня 2024 року, залишилися незмінними.
Водночас, кожен співвласник (його представник) під час голосування з питань, належних до компетенції загальних зборів ОСББ «Женева Дніпро», згідно пункту 7 розділу ІІІ Статуту в редакції від 19 травня 2021 року мав кількість голосів пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень розташованих у будинку.
Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку згідно частині другій статті 382 Цивільного кодексу України визнаються співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку, до якого віднесені приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, правові, організаційні та економічні відносини, пов'язані з реалізацією прав та виконанням обов'язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління визначає Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14 травня 2015 року № 417-VIII.
За визначенням термінів відповідно до частини першої статті 1 цього Закону: багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об'єктами нерухомого майна (пункт 1); допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення) (пункт 2); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об'єктом нерухомого майна (пункт 3); співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку (пункт 5); спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія (пункт 6); частка співвласника - частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку (пункт 9).
Так, 18 травня 2021 року ТОВ «БМТ Дніпро» і генеральний підрядник ТОВ «Будівельна компанія «Прем'єр буд» за здавально-приймальним актом (а.с.57-58) передали в управління ОСББ «Женева Дніпро» введений в експлуатацію 26 січня 2021 року у АДРЕСА_1 , дванадцяти поверховий житловий будинок на 335 квартир загальною площею 21554,4 кв.м з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями площею 3163,6 кв.м та паркінгом (підземним гаражем) площею 7263,60 кв.м на 244 машино-місця. При цьому, для експлуатації паркінгу на виконання ДБН В.2.3-15:2007 спеціально відведені приміщення вбудованого гаражу з метою зберігання легкових автомобілів та інших мототранспортних засобів облаштовані електромережою живлення та освітлення, інженерними системами контролю загазованості, пожежної сигналізації, оповіщення про пожежу та управління евакуацією людей, автоматичного спринклерного повітряно-водяного пожежогасіння, вентиляцією, системами відеоспостереження, контроля доступу коридорів та паркінгу, у тому числі підключеними до диспетчерської системи будинку.
Тобто, приміщення багаторівневого підземного вбудованого гаражу з внутрішньо будинковими інженерними системами, якими вони обладнані, визнаються спільним майном ОСББ, будучи спільним сумісним майном співвласників багатоквартирного будинку.
Відповідно, право голосу на загальних зборах ОСББ «Женева Дніпро» згідно п. 3.23 розділу 3 Статуту в редакції від 26 березня 2024 року стали мати лише співвласники (їх представники) квартир та нежитлових приміщень, а набуті у власність осіб права на паркувальні місця (машино-місця) за окремими застереженням у Статуті наразі не впливають на кількість голосів співвласників і самі по собі не дають право голосу на загальних зборах ОСББ «Женева Дніпро», виключна компетенція яких у визначенні порядку сплати, переліку та розміру внесків і обов'язкових платежів за постановою Дніпровського апеляційного суду від 06 червня 2025 року у цивільній справі № 203/6632/24 (а.с. 128-131) з законною силою поширена і на користувачів машино-місцями паркінгу, для яких без потреби в укладенні правлінням ОСББ окремого договору протоколами установчих зборів ОСББ від 17 травня 2021 року та загальних зборів ОСББ від 17 лютого 2024 року і 20 липня 2024 року оформлені обов'язкові рішення про встановлення розміру обов'язково внеску в розмірі, відповідно: 21,54 грн, 31,53 грн, 190,00 грн за 1 кв. м машино-місця.
Як встановлено судом за офіційною інформацією Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна (а.с. 101, 120-121), на підставі укладеного з ТОВ «БМТ Дніпро» інвестиційного договору від 06 листопада 2018 року ТОВ «Компанія з управління активами «Аурум», діючи в інтересах і за рахунок Закритого недиверсифікованого венчурного пайового інвестиційного фонду «Сігмаур», 02 серпня 2021 року продало, а позивач ОСОБА_2 купила у АДРЕСА_1 , у третій секції багатоквартирного будинку однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 45,6 кв. м (а.с. 124-125) разом з розташованими під літ. А1, А2, А3, А4, А5 машино-місцями площею 16,7 кв. м під № 182 у п/д І рівня та площею 26,4 кв. м під № 6 у п/д ІІ рівня (а.с.5-6) на умовах трьох окремо укладених договорів купівлі-продажу, посвідчених у Дніпровському міському нотаріальному окрузі приватним нотаріусом Гуфман Я. С. з вчиненням записів в реєстрі за №№ 1130, 1136 і 1133, відповідно.
З інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав відомо про присвоєння окремих реєстраційних номерів об'єктів нерухомого майна 2331498112101 машино-місцю № 6 у п/д ІІ рівня вартістю 420 000 грн і 2362355812101 машино-місцю № НОМЕР_1 у п/д І рівня, а за умовами укладеного з ОСОБА_2 інвестиційного договору № ПМ-6 від 27 серпня 2019 року (а.с. 39) проектні характеристики майбутнього машино-місця, як об'єкта, визначалися адресою забудови, запроектованою площею і будівельним номером на поверсі будинку з позначкою стелі основного приміщення нижче рівня спланованої поверхні землі без жодних інших ознак його відокремлення та засобів індивідуалізації.
В подальшому позивач ОСОБА_2 продала зазначену квартиру АДРЕСА_3 за договором, посвідченим 19 серпня 2021 року приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Райською Т. М. з вчиненням запису в реєстрі за № 4111 (а.с. 122-125), а згодом і машино-місце № НОМЕР_1 у п/д І рівня з РНОНМ 2362355812101 - за договором, посвідченим 02 лютого 2023 року приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Тетерєвою М. М. з вчиненням запису в реєстрі за № 423 (а.с. 134-135).
Відповідач в суді визнав, і це узгоджується з наданими позивачем доказами, що надана ОСББ на праві постійного користування прибудинкова територія комунальної власності з кадастровим номером 1210100000:06:066:0054 за своїм цільовим призначенням використовується, в тому числі, для організації під'їзних шляхів в'їзду/виїзду на паркінг у підземному вбудованому гаражу манежного типу з машино-місцями, одне з яких закріплене за позивачем ОСОБА_2 , але якій відмовляють у проїзді цими шляхами з міркувань відсутності згоди на безоплатне землекористування без встановлення сервітуту та відмовляють у залишенні транспортного засобу на стоянку для зберігання на закріпленому за нею машино-місці з міркувань боргів за несплаченими до ОСББ внесками на суму 32 471,63 грн (або 7% вартості машино-місця).
Суд відповідно до ч. 5 ст. 263 ЦПК України на основі встановлених вище обставин, які знайшли своє безсумнівне пряме підтвердження в поясненнях учасника справи, тісно пов'язаних з фактичними даними рішення органів місцевого самоврядування, нотаріально посвідчених договорів, відеозапису подій та інших письмових і речових доказів в сукупності з визнаними фактами та доступними даними Державного реєстру прав, дійшов стійкого внутрішнього переконання у дійсних перешкодах, безпідставно за малозначного приводу створених відповідачем позивачу, у користуванні своїм майном за його прямим призначенням, чим обґрунтовується це рішення про задоволення в цій частині негаторного позову.
Зокрема, обидві сторони завзято заперечують досягнення ними домовленостей у формі будь-якого договору з приводу врегулювання своїх відносин можливості тривалого або періодичного зберігання автомототранспортних засобів в гаражі на постійно закріпленому конкретно за позивачем машино-місці, з огляду на що ОСББ за відсутності підстави виникнення договірного зобов'язання не може скористатися правом притримання за ст. 594 ЦК України в порядку забезпечення своїх майнових претензій до позивача, а розмір стягнутого на користь ОСББ грошового боргу явно непропорційний вартості прав на машино-місце для реалізації останніх з прилюдних торгів, що свідчить про форму зловживання цивільними правами ОСББ з управління спільним майном і землекористування на шкоду позивачу.
Як слушно відзначив сам відповідач, серед оподатковуваних об'єктів нежитлової нерухомості згідно підпункту 14.1.129-1 статті 14 та статті 266 ПК України немає машино-місця, як складової частини речі, а оподатковується ціла річ - гараж (наземний й підземний) та крита автомобільна стоянка. Власне, згідно ДБН В.2.3-15:2007 "Автостоянки і гаражі для легкових автомобілів" у додатку Б вбудованим гаражем визнається споруда, яка розташована в межах огороджувальних конструкцій будинку (споруди), а машино-місце у такому гаражі - площа, необхідна для встановлення на стоянку одного транспортного засобу, що складається з площі горизонтальної проекції його нерухомого екіпажу з додаванням габаритів наближення (захисних зон) до сусідніх екіпажів транспортних засобів або будь-яких перешкод. Так само, під поняттям "приміщення" за частиною другою Національного стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1442 від 28 жовтня 2004 року, розуміють частину внутрішнього об'єму будівлі, обмежену будівельними елементами, з можливістю входу і виходу, а "вбудовані приміщення" - це приміщення, що є частиною внутрішнього об'єму будівлі, що характеризується наявністю облаштованих конструкцій для ізоляції такої споруди від загального входу і виходу.
Звідси, спірне машино-місце у вбудованому підземному гаражі на підвальних поверхах багатоквартирного будинку належить до здійснення права землекористування відповідно до ст. 42 ЗК України у складі земельної ділянки багатоквартирного будинку комунальної власності з кадастровим номером 1210100000:06:066:0054, яка за своїм цільовим призначенням використовується для розміщення самого жилого будинку з приналежностями з господарських будівель і побутових споруд та під прибудинкову територію, внаслідок чого для обтяження земельної ділянки ще одним дорожнім предіальним (земельним) сервітутом на право проїзду відсутня головна умова - належна позивачу сусідня земельна ділянка, користування якою було б неможливим без обтяження сервітутом земельної ділянки багатоквартирного будинку, оскільки за логікою самого ж відповідача машино-місце до об'єктів нерухомості не належить, будучи складовою того простору, що знаходиться під поверхнею земельної ділянки на глибині, необхідній для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд, і на який відповідно до ч. 3 ст. 79 ЗК України розповсюджується право комунальної власності на земельну ділянку.
Паркінг (від англ. Parking) виражає собою майновий інтерес поставити автомобіль на стоянку (паркувати), що на практиці реалізується в організації за ДБН В.2.3-15:2007 автостоянки, надземної (переважно відкритого типу) та підземних гаражів для зберігання автомототранспортних засобів біля різного призначення об'єктів періодичного або епізодичного відвідування, за загальним правилом, тимчасово на машино-місцях без закріплення останніх за конкретними автовласниками. Тому зміст суб'єктивного майнового права позивача, яке має абсолютно-правовий характер, полягає у закріпленні за особою у підземного вбудованому приміщенні гаражу для постійного зберігання визначених на свій розсуд легкових автомобілів та інших мототранспортних засобів певного машино-місця, через що такого роду майнові права закріпити за собою місце для стоянки відповідно до ст.ст. 177, 178 ЦК України набули у суспільному економічному житті оборотоздатність з вільним переходом від однієї особи до іншої у традиційний спосіб передачі у власність в якості об'єктів цивільних прав.
Особистий же сервітут (узус, узуфрукт) з огляду на свій невідчужуваний від особи характер і слідування за річчю, що служить, вочевидь суперечить суті відносин користування паркінгом за ст. 6 ЦК України, які за загальноприйнятою діловою практикою допускають вільний оборот майнових прав на машино-місце, з чого в системному зв'язку з встановленими обставинами переданого в управління ОСББ нерухомого майна слідує належність прибудинкової території комунальної власності за своїм цільовим призначенням, в тому числі, для обслуговування користування паркінгом, як мешканцями, так і відвідувачами вбудовано-прибудованих нежитлових приміщень комерційного призначення, особливо за якими закріплені машино-місця.
Відповідно, досліджені в судовому засіданні добуті фактичні дані згідно ст.ст. 80, 89 ЦПК України за внутрішнім переконанням суд визнав достатніми для своїх висновків про спосіб і форму створених позивачу перешкод у користуванні машино-місцем у підземному вбудованому гаражі багатоквартирного будинку через зачинені для позивача відповідні під'їзні шляхи.
Розв'язуючи у цій справі спір, суд виходить з конфлікту між інтересами власника майнових прав на машино-місце у користуванні паркінгом та діяльністю ОСББ з управління спільним майном будинку, забезпечення належного утримання, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами з обов'язковістю встановлених внесків на самозабезпечення й утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території для особи, яка втратила статус співвласника і члена ОСББ, але залишилася правоволодільцем машино-місця.
Всі доводи відповідача про визначення машино-місця (паркомісця), яке не може вважатися ані нежитловим, ані допоміжним приміщенням, призначеним для побутового обслуговування мешканців будинку, відносяться до неприйнятності у цій справі способів посесорного захисту фактичного володіння, тоді як позивач відповідно до ст. 391 ЦК України обрала петіторний захист у спосіб неґаторного позову.
За співвідношенням цілого і частини машино-місце за своїм призначенням у приміщенні гаражу подібне до ліжко-місця у кімнаті гуртожитку, вільного місця у допоміжному приміщенні колясочної чи за шкільною партою у приміщенні класу, яке закріплене за певним учнем, але проведення аналогії з будинком, як складною річчю, що утворюється в єдине ціле з декількох квартир, неможливо за відсутності на законодавчому рівні засобів відокремлення та технічної індивідуалізації машино-місця для характеристики юридичного зв'язку свого закріплення за конкретним автомотовласником. Визначення меж машино-місця за технічним планом і проектною документацію носить вельми умовний характер, оскільки визначення його розташування в натурі не має об'єктивної містобудівної кадастрової прив'язки і цілком залежить від розсуду управителя приміщенням гаражу, до якого відноситься така площа.
Виходячи із значення об'єкта цивільних прав як того, що може слугувати засобом здійснення економічного інтересу, машино-місце як площа для стоянки у приміщенні вбудованого гаражу на підвальних поверхах багатоквартирного будинку за визначенням ст. 179 ЦК України не може визнаватися окремою річчю, будучи лише складовою частиною підлоги такого гаражу згідно ст. 187 цього Кодексу, оскільки ніщо не заважає ОСББ змінити у належному йому спільному майні будинку - цілісному підземному гаражі нумерацію машино-місць зліва праворуч і навпаки або їх розмітку на підлозі в іншому порядку, якщо тільки не вважати за можливе існування в таких відносинах для закріплення конкретної площі під машино-місце за певною особою форми залежної власності по типу dominium utile з «подвійним володінням».
Спільне майно багатоквартирного будинку відповідно до ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку, чим визначається за ст. 183 ЦК України неподільність приміщення вбудованого гаражу на підвальних поверхах багатоквартирного будинку, переданого на баланс ОСББ, а з іншої сторони за аналогією з чиншевим правом третя особа володіє, користується і розпоряджається, включаючи обтяження і відчуження, частиною такого гаражу в обсязі і межах закріпленого за нею машино-місця для залишення на стоянку транспортного засобу на зберігання, будучи зобов'язаною у вигляді встановлених для неї внесків до ОСББ, як dominus directus, сплачувати своєрідний чинш (грошовий внесок).
У з'ясованих, таким чином, обставинах відповідно до ст.ст. 178, 190 ЦК України оборотоздатність визнається за майновими (речовими) правами закріпити за собою для стоянки транспортного засобу машино-місце, що на достатній правовій підставі цивільного договору продані у власність, а тому права власності позивача, як власника такого майна, підлягають захисту згідно ст. 391 ЦК України шляхом усунення по суду перешкод у здійсненні, зокрема, права користування своїм майном, визначивши у рішенні відповідно до викладеної в позові вимоги за ст. 5 ЦПК України спосіб безстрокової заборони відповідачу пручатися залишенню позивачем на закріпленому за нею машино-місці визначеного з її відома і волі транспортного засобу, що буде ефективним і не суперечитиме закону за пропорційністю втручання держави у мирне володіння майном ОСББ.
В іншій частині вимог суд дійшов висновку у необхідності відмови у позовах про присудження, виходячи з відсутності доказаного причинного зв'язку дій відповідача з моральною шкодою від погіршення стану фізичного здоров'я позивача, зумовленого клінічним перебігом її хвороби, а також виходячи з принципу, за якого протиправні дії не можуть тягти правомірний результат. А саме, упущена вигода за визначенням ст. 22 ЦК України складається з доходів, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене, через що набувають істотного значення причини виникнення спору про порушене право. Позивач, будучи дійсним співвласником спільного майна ОСББ у серпні 2021 року всього 17 днів, розглядала придбання квартири з машино-місцями як вигідну інвестицію вільних коштів у додаткове джерело пасивного доходу з маржі між продажною ціною новоствореного нерухомого майна та ціною викупу на етапі забудови від початку будівельних робіт майнових прав на майбутні об'єкти нерухомого майна. До того ж, явна невідповідність кількості квартир з кількістю машино-місць паркінгу цього ж будинку створює той дефіцит, який забезпечує вигідне для позивача співвідношення попиту і пропозиції на ринку для спекулювання на ціні. Разом з цим, суто з меркантильних інтересів переслідування лише власної вигоди від інвестиції позивач першою заперечила свій тягар утримання майна за ст. 322 ЦК України, категорично відмовившись від будь-якої майнової участі у витратах на утримання вбудованого підземного гаража у частці, пропорційній площі закріпленого за собою машино-місця, чим спровокувала справедливе обурення ОСББ, яке вдалося до самозахисту своїх прав за ст. 16 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», хоч би і вийшовши у виборі засобів протидії за прийнятні межі, визначені статтями 13, 19 ЦК України, що послугувало, головним чином, підставою для задоволення негаторного (прогібіторного) позову з наведених вище мотивів.
Звідси, для висновку про можливість позивача одержати дохід за звичайних для цього обставин добросовісного використання свого майна не доведене позивачем виконання свого обов'язку нести тягар його утримання, а тому підстав для відшкодування упущеної вигоди від втраченої можливості здачі машино-місця у майновий найм (оренду) немає.
Судові витрати належить покласти, враховуючи і залежно від результатів розгляду цієї справи, відповідно до ст. 141 ЦПК України на рахунок відповідача тільки у задоволеній частині вимог, оскільки перевищення відповідачем меж самозахисту своїх цивільних інтересів явно непропорційне характеру віктимної поведінки позивача, щоб виправдовувати застосування частини дев'ятої цієї статті, тоді як вимоги на предмет відшкодування моральної шкоди та упущеної вигоди заявлені позивач за явно надуманих підстав, виключно, з метою покарання учасника цивільних відносин за посягання на свої майнові права, що не властиво актам цивільного законодавства і виходить за визначені у ст. 13 ЦК України межі здійснення цивільних прав.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 3, 4, 11-13, 81, 141, 209, 265, 268 ЦПК України, суд,-
Позов ОСОБА_2 до Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Женева Дніпро» про визнання дій незаконними, усунення перешкод у користуванні майном, відшкодування матеріальної та моральної шкоди - задовольнити частково.
Усунути створені ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 , АДРЕСА_4 ) перешкоди у користуванні машино-місцем загальною площею 26,4 кв. м за № 6 у п/д ІІ рівня під. літ. А1, А2, А3, А4, А5 в будинку АДРЕСА_1 шляхом заборони Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Женева Дніпро» (ЄДРПОУ 44392625, м. Дніпро, вул. Костомарівська, 1а) чинити дії, що стають на заваді залишенню визначеного ОСОБА_2 транспортного засобу на стоянку на закріпленому за нею машино-місці.
В задоволенні решти позовних вимог - відмовити.
Стягнути з Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Женева Дніпро» (ЄДРПОУ 44392625, м. Дніпро, вул. Костомарівська, 1а) на користь ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 , АДРЕСА_4 ) судовий збір в сумі 1211,20 грн. (одну тисячу двісті одинадцять гривень 20 коп.).
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови судом апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку шляхом подання апеляційної скарги до Дніпровського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено та підписано 08 вересня 2025 року.
Суддя О.В. Колесніченко