Єдиний унікальний номер справи: 650/5682/24 Головуючий у 1-й інстанції: Хомик І.І.
Номер провадження: 22-ц/819/738/25 Доповідач: Воронцова Л.П.
02 вересня 2025 року м. Херсон
Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого (суддя- доповідач): Воронцової Л.П.,
суддів: Кутурланової О.В.,
Майданіка В.В.,
секретар: Андреєва В.В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-АГРОПРОДУКТ",
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 11 квітня 2025 року, ухвалене у складі судді Сікори О.О., в цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" про розірвання договорів оренди землі, повернення земельних ділянок та стягнення заборгованості з орендної плати за землю,
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У листопаді 2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" (далі - ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ") про розірвання договорів оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати.
В обґрунтування позовних вимог зазначила, що 18 листопада 2009 року між нею та ПП "ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС" укладено договори оренди землі № 4АА002346-040971600030 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520981500:07:019:0005 та № 4АА002346-040971600029 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520981500:07:019:0006. В подальшому між позивачем, ПП "ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС" та ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" було укладено додаткову угоду, за якою право оренди земельної ділянки перейшло до ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ".
Однак, відповідач не виконує взятих на себе зобов'язань за договорами оренди земельних ділянок, внаслідок чого позивачу не сплачено орендну плату за 2022-2024 роки, тому вважає, що систематична несплата орендної плати, невикористання земельних ділянок за цільовим призначенням та відсутність будь-яких дій з боку відповідача щодо виконання договорів свідчать про істотне порушення умов оренди, що є підставою для розірвання договорів та стягнення заборгованості.
У зв'язку із зазначеним, з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог, просила суд:
- розірвати договір оренди земельної ділянки № 4АА002346-040971600030 від 18 листопада 2009 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" (правонаступником ПП "ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС") щодо земельної ділянки площею 9,96 га, яка розташована на території Великоолександрівської територіальної громади Херсонської області (кадастровий номер: 6520981500:07:019:0005).
- розірвати договір оренди земельної ділянки № 4АА002346-040971600029 від 18 листопада 2009 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" (правонаступником ПП "ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС") щодо земельної ділянки площею 9,9624 га, яка розташована на території Великоолександрівської територіальної громади Херсонської області (кадастровий номер: 6520981500:07:019:0006).
- зобов'язати ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" повернути земельну ділянку площею 9,96 га, яка розташована на території Великоолександрівської територіальної громади Херсонської області (кадастровий номер: 6520981500:07:019:0005), її власниці ОСОБА_1 в належному агротехнічному стані на підставі акту приймання-передачі земельної ділянки протягом одного дня з дня набрання рішенням законної сили.
- зобов'язати ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" повернути земельну ділянку площею 9,9624 га, яка розташована на території Великоолександрівської територіальної громади Херсонської області (кадастровий номер: 6520981500:07:019:0006), її власниці ОСОБА_1 в належному агротехнічному стані на підставі акту приймання-передачі земельної ділянки протягом одного дня з дня набрання рішенням законної сили.
-стягнути з ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки в розмірі 68 608 грн 08 коп., за Договором оренди земельної ділянки № 4АА002346-040971600030 від 18.11.2009 року, без урахування податків та зборів, передбачених чинним законодавством.
- стягнути з ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки в розмірі 69 221 грн 76 коп., за Договором оренди земельної ділянки № 4АА002346-04097 1600029 від 18.11.2009 року, без урахування податків та зборів, передбачених чинним законодавством.
- стягнути з ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" на користь ОСОБА_1 судові витрати у виді сплаченого судового збору в сумі 7267,20 грн.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 11 квітня 2025 року позов ОСОБА_1 до ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" про розірвання договорів оренди земельних ділянок, повернення земельних ділянок та стягнення заборгованості з орендної плати за землю задоволено.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з доведеності істотних порушень відповідачем умов договорів оренди земельних ділянок, а саме систематичного невиконання обов'язку зі сплати орендної плати за 2022-2024 роки, недоведеності обставин непереборної сили та неможливості виконання умов договору, а тому дійшов висновку про наявність підстав для розірвання договорів оренди та стягнення орендної плати, яка підлягає стягненню без врахування податків та зборів у зв'язку із відсутністю доказів виконання відповідачем своїх обов'язків як податкового агента, зокрема щодо утримання та перерахування податків із суми орендної плати.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
Не погодившись із рішенням суду ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 11 квітня 2025 року та ухвалити нове судове рішення про відмову в задоволенні позову.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції не врахував того, що внаслідок збройної агресії російської федерації та тимчасової окупації Херсонської області ТОВ "ЮТС АГРОПРОДУКТ" було позбавлене можливості здійснювати свою господарську діяльність у повному обсязі та використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням. Майно підприємства було знищене та розграбоване, що унеможливило нормальне функціонування та виконання договірних зобов'язань. Наявність обставин непереборної сили підтверджено листом Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, що об'єктивно унеможливило використання земельних ділянок відповідачем та виконання обов'язку зі сплати орендної плати. Згідно розпорядження Великоолександрівської селищної ради ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" визнано земельні ділянки, що перебувають в оренді ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ", непридатними у звязку із потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними речовинами та встановлено пільги зі сплати місцевих податків, що свідчить про відсутність вини відповідача за порушення зобов'язання та є підставою для звільнення від відповідальності, передбаченої договором оренди та законом. Просило суд апеляційної інстанції поновити строк на подання доказів, поданих на підтвердження вимог скарги та долучити їх до матеріалів справи, оскільки було позбавлено можливості подати вказані докази до суду першої інстанції у зв'язку із відсутністю у штаті підприємства юриста.
Доводи осіб, які подали відзив (заперечення) на апеляційну скаргу
У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 , вважала доводи апеляційної скарги безпідставними, просила відмовити в задоволенні скарги та в задоволенні клопотання про долучення доказів.
В судове засідання апеляційної інстанції позивач ОСОБА_1 не з'явилася, належним чином повідомлена про дату, час і місце судового засідання, подала до суду заяву про розгляд справи у її відсутності, просила рішення суду першої інстанції залишити без змін.
В судовому засіданні апеляційної інстанції представник відповідача ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" адвокат Білан Н.М. вимоги апеляційної скарги підтримав з підстав, у ній викладених.
Колегія суддів вважає можливим з метою виконання вимог частини 5 статті 12 ЦПК України, частини 2 статті 367 ЦПК України для повноти з'ясування обставин справи і перевірки фактів, на які посилається скаржник, долучити надані ним до апеляційної скарги документи.
Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог скарги, апеляційний суд дійшов такого висновку.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Позивач ОСОБА_1 є власником земельних ділянок, площею 9,96 га, кадастровий номер 6520981500:07:019:0005, та площею 9,9624 га, кадастровий номер 6520981500:07:019:0006 площею 9,9624 га, які розташовані на території Великоолександрівської територіальної громади Херсонської області, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна.
18 листопада 2009 року між ОСОБА_1 та ТОВ "ЮГТРАНЗИТСЕРВІС-АГРОПРОДУКТ" укладено договори оренди землі № 4АА002346-040971600030 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520981500:07:019:0005 та № 4АА002346-040971600029 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520981500:07:019:0006.
25 вересня 2015 року між ТОВ "ЮГТРАНЗИТСЕРВІС-АГРОПРОДУКТ" та ПП "ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС" укладено договір про заміну сторони у договорах оренди, відповідно до якого новим орендарем земельних ділянок стало ПП "ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС".
Згідно з договорами оренди землі № 4АА002346-040971600030 та № 4АА002346-040971600029 (з урахуванням Додаткових угод) передбачено, що орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне володіння і користування належну позивачці земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з кадастровими номерами 6520981500:07:019:0005 та 6520981500:07:019:0006, що розташовані на території с. Брускинське Великоолександрівської територіальної громади.
Відповідно до довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно № 399253398 (щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520981500:07:019:0005) та № 399256244 (щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520981500:07:019:0006) орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 7,15 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, за рік оренди.
Відповідно до Витягу № НВ-9952495832024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 03 листопада 2024 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6520981500:07:019:0005 складає 319 851 грн 18 коп., а згідно з витягом № НВ-9952495842024 від 03 листопада 2024 року, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6520981500:07:019:0006 складає 322 712 грн 17 коп.
Згідно з витягом з Єдиного реєстру досудових розслідувань про реєстрацію кримінального провадження № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року за ознаками кримінальних правопорушень, передбачених частиною 1 статті 438 КК України, 12 квітня 2022 року на підставі самостійного виявлення прокурором кримінального правопорушення до ЄРДР внесено відомості про те, що 09 квітня 2022 року приблизно о 12:00 годині невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт", яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Крім того, 17 червня 2022 року на підставі заяви ТОВ "ЮТС-Агропродукт" до ЄРДР у цьому ж кримінальному провадженні внесено відомості про те, що 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна. 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE), внаслідок чого підприємство втратило можливість обробляти земельні ділянки загальною площею 60 532,9902 га, розташовані у Херсонській області.
Відповідно до розпорядження начальника Бериславської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 21 листопада 2023 року № 1431 ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" надано пільги зі сплати місцевих податків та/або зборів за землю у зв'язку з потенційною загрозою забруднення земельних ділянок вибухонебезпечними предметами.
Згідно з розпорядженням Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 "Про доповнення переліку суб'єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили", до вказаного переліку додано ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ".
2. Мотивувальна частина
Позиція суду апеляційної інстанції
Згідно з частинами першою, другою та п'ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Вказаним вимогам рішення суду першої інстанції відповідає не в повній мірі.
Відповідно до частин 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Мотиви, з яких виходив апеляційний суд, та застосовані норми права
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно із частиною першою статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Відповідно до частини першої статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
У справі, яка переглядається, ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" про розірвання договорів оренди земельних ділянок, повернення земельних ділянок та стягнення заборгованості з орендної плати за землю, посилаючись на невиконання відповідачем обов'язку зі сплати орендної плати за 2022-2024 роки, що є істотним порушенням умов укладених між ними договорів.
Щодо розірвання договору оренди земельної ділянки
Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України.
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
Згідно з частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).
Правилами частини першої статті 2 Закону України "Про оренду землі" визначено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частиною першою статті 15 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.
Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
З огляду на наведені правила абзацу першого частини другої статті 651 ЦК України як цивільне законодавство, так і земельне передбачає окремі приклади його застосування, що мають характер загальних для усіх цивільних відносин (у разі істотного порушення цивільного договору іншою стороною), а також характер спеціалізованих - для інших приватноправових договорів та для інших окремо застережених у законі видів порушень цивільних договорів (зокрема, окремі правила статті 141 ЗК України, застосовні до догорів оренди землі).
Спеціальними у врегулюванні розірвання договору оренди землі є приписи статті 32 Закону України "Про оренду землі", а також статті 141 ЗК України, пункт "д" частини першої якої передбачає, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом "д" частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.
Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24.
Згідно з частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Встановлено, що 18 листопада 2009 року між ОСОБА_1 та ТОВ "ЮГТРАНЗИТСЕРВІС-АГРОПРОДУКТ" укладено договори оренди землі № 4АА002346-040971600030 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520981500:07:019:0005 та № 4АА002346-040971600029 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520981500:07:019:0006, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташовані на території Великоолександрівської територіальної громади Херсонської області, відповідно до яких з урахуванням додаткових угод, новим орендарем земельної ділянки стало ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ", яке зобов'язалося, зокрема, сплачувати орендну плату за користування спірною земельною ділянкою у грошовій формі у строк до 31 грудня кожного року.
Як на підставу розірвання договору оренди земельної ділянки позивач посилається на систематичне невиконання відповідачем ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ"умов договору, а саме несплату орендної плати за користування земельною ділянкою у 2022-2024 роках.
Відповідач визнав факт невиплати орендної плати за вказані періоди у строки передбачені договором, при цьому посилався на те, що заборгованість по орендній платі за 2022-2024 року виникла виключно з обставин непереборної сили, пов'язаних з військовою агресією рф проти України, знищенням майна підприємства та неможливості провадження господарської діяльності, що об'єктивно унеможливило використання земельної ділянки та виконання обов'язку зі сплати орендної плати.
Так, відповідно до статті 617 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина 4статті 263 ЦПК України).
У постанові Верховного Суду від 14 червня 2022 року у справі № 922/2394/21 викладено висновок про те, що: "статтею 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Так, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов'язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у своїй судовій практиці: постанови від 16 липня 2019 року у справі №917/1053/18 та від 09 листопада 2021 у справі № 913/20/21.
У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об'єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Крім того, у постанові Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 686/16312/22 зазначено, що на рівні норм ЦК України законодавець не внормував застосування конструкції форс-мажору в цивільних відносинах. Традиційно в цивільних відносинах форс-мажор є договірною підставою звільнення від цивільно-правової відповідальності. Проте це не перешкоджає учасникам цивільного обороту врегулювати свої відносини з врахуванням принципу свободи договору.
Загальновідомим є факт збройної (військової) агресії Російської Федерації проти України та окупація частини території України, в тому числі, частини Херсонської області.
У зв'язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до п.20 ч.1 ст.106 Конституції України, ЗУ "Про правовий режим воєнного стану" Указом Президента України №64/2022 від 24.02.2022р. із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб в Україні введено воєнний стан, який в подальшому неодноразово продовжено та діє на даний час.
Встановлено, що спірні земельні ділянки розташовані на території Великоолександрівської селищної територіальної громади Бериславського району Херсонської області.
У період із 10 березня 2022 по 09 листопада 2022 року Великоолександрівська селищна територіальна громада перебувала під тимчасовою окупацією рф, що підтверджується Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, затвердженим наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786.
З огляду на викладене, апеляційний суд дійшов висновку, що відповідачем доведено факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, а саме існування форс-мажорних обставин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов'язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік, оскільки земельні ділянки, що розташовані на території Великоолександрівської селищної територіальної громади Бериславського району Херсонської області в період з 10 березня 2022 по 09 листопада 2022 року перебували під тимчасовою окупацією, а тому в цей період орендар був позбавлений можливості використовувати спірні земельні ділянки для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати.
Вказане узгоджується із висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 25 червня 2025 року, справа № 610/941/24, провадження № 61-3633 св 25.
За таких обставин колегія суддів вважає частково обґрунтованими доводи апеляційної скарги щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов'язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельної ділянки.
Разом з цим, колегія суддів вважає необґрунтованими доводи скаржника щодо наявності форс-мажорних обставин у період з 2023-2024 рік та безпідставними посилання на лист ТПП України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1.
Апеляційний суд зазначає, що лист ТПП України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, яким визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України, є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов'язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин.
Той факт, що ТПП України засвідчила відповідну форс-мажорну обставину сам собою не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов'язань.
Воєнний стан, як обставина непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов'язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов'язання. При цьому, наявність сертифікату ТПП України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов'язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.
Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22.
Посилання на наявність обставин форс-мажору використовується стороною, яка позбавлена можливості виконувати договірні зобов'язання належним чином, для того, щоб уникнути застосування до неї негативних наслідків такого невиконання. Інша ж сторона договору може доводити лише невиконання/неналежне виконання договору контрагентом, а не наявність у нього форс-мажорних обставин (як обставин, які звільняють сторону від відповідальності за невиконання). Доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов'язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору (постанови Верховного Суду від 15 червня 2018 року у справі № 915/531/17, від 26 травня 2020 року у справі № 918/289/19, від 17 грудня 2020 року у справі№ 913/785/17, від 30 листопада 2021 року у справі № 913/785/17, від 07 червня 2023 року у справі№ 906/540/22).
З матеріалів справи вбачається, що ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" обмежилось лише посиланням на військові дії на території України та Херсонської області, зокрема, але не надало доказів на підтвердження того, які саме обставини вплинули на господарську діяльність підприємства та неможливість виконання умов спірного договору.
Доводи скаржника ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" про наявність обставин непереборної сили, тобто забруднення після деокупації території сільськогосподарських угідь вибухонебезпечними предметами, які унеможливили для відповідача проведення сільськогосподарської діяльності протягом 2023-2024 років є необґрунтованими, оскільки доказів обстеження земельної ділянки на предмет її забруднення вибухонебезпечними предметами, визнання непридатними, звільнення від оподаткування у зв'язку із забрудненням земельної ділянки вибухонебезпечними предметами суду не надано.
Так, наданий відповідачем витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань про внесення відомостей та реєстрацію кримінального провадження № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року за ознаками кримінальних правопорушень, передбачених ч. 1 ст.438 КК України, лише підтверджує факт попереднього виявлення органом досудового розслідування обставин щодо протиправного заволодіння 09 квітня 2022 року невстановленими особами у військовій формі з бази ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" сільськогосподарської техніки вартістю 1,5 млн. грн, та захоплення 11 одиниць мультикоптерів, а не підтвердження таких фактів. При цьому вказані обставини не свідчать про абсолютну неможливість виконання відповідачем своїх зобов'язань за вказаним договором оренди.
Звільнення відповідача від оподаткування на підставі розпоряджень начальника Великоолександрівської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області про надання пільг ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" із місцевих податків та зборів на території Великоолександрівської селищної територіальної громади на певний період часу не звільняє його від виконання обов'язків, передбачених умовами договору оренди.
Посилання скаржника на розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 "Про доповнення переліку суб'єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили", є безпідставним, оскільки зазначене розпорядження підлягало затвердженню на сесії обласної ради, що передбачено в пункті 2 цього документа. Крім того, вказане розпорядження датоване 01 березня 2023 року та підтверджує наявність обставин непереборної сили за період окупації Херсонської області у 2022 році.
З урахуванням зазначеного, колегія суддів дійшла висновку, що відповідачем не доведено належними, достатніми та допустимими доказами існування форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов'язок з виплати позивачу орендної плати за 2023 та 2024 роки, що свідчить про систематичне невиконання умов договору оренди.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Отже, суд першої інстанції дійшов в цілому правильного висновку, що спірний договір оренди землі за вимогою позивача може бути достроково розірваний з підстав неналежного виконання умов договору, а саме систематичного невиконання обов'язків зі сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору.
Щодо стягнення орендної плати
Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.
Статтею 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
Згідно зі статтею 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Відповідно до довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно № 399253398 (щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520981500:07:019:0005) та № 399256244 (щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520981500:07:019:0006) орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 7,15 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, за рік оренди.
Відповідно до Витягу № НВ-9952495832024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 03 листопада 2024 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6520981500:07:019:0005 складає 319 851 грн 18 коп., а згідно з витягом № НВ-9952495842024 від 03 листопада 2024 року, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6520981500:07:019:0006 складає 322 712 грн 17 коп.
Оскільки у відповідача не було доступу до орендованих земельних ділянок в період з березня по листопад 2022 року, що обумовлено окупацією Херсонської області, з урахуванням встановлених апеляційним судом підстав для звільнення відповідача від сплати орендної плати за 2022 рік, з ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" підлягає стягненню на користь позивача ОСОБА_1 орендна плата за 2023 та 2024 рік:
- за договором оренди № 4АА002346-040971600030 від 18 листопада 2009 року щодо земельної ділянки щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520981500:07:019:0005 у розмірі 45 738 грн 72 коп. (319 851 грн 18 коп. х 7,15 % х 2 роки)
- за договором оренди№ 4АА002346-04097 1600029 від 18 листопада 2009 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520981500:07:019:0006 у розмірі 46 147 грн 84 коп. ( 322 712 грн 17 коп. х 7,15 % х 2 роки).
Суд першої інстанції на наведену обставину при розгляді справи увагу не звернув, а тому дійшов помилкового висновку про стягнення орендної плати за 2022 рік.
З урахуванням зазначеного, рішення суду першої інстанції в частині стягнення заборгованості з орендної плати підлягає зміні шляхом зменшення стягнутої суми.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Згідно з частиною першою статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
З урахуванням зазначеного вище, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" задовольнити частково, рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 11 квітня 2025 року в частині стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" на користь ОСОБА_1 заборгованості з орендної плати за землю змінити, зменшивши суму, яка підлягає стягненню за договором оренди земельної ділянки № 4АА002346-040971600030 від 18 листопада 2009 року з 68 608 грн 08 коп. до 45 738 грн 72 коп., за договором оренди земельної ділянки № 4АА002346-04097 1600029 від 18 листопада 2009 року з 69 221 грн 76 коп. до 46 147 грн 84 коп. та виключивши з мотивувальної частини рішення суду посилання на можливість використання відповідачем об'єкту оренди у період з березня по листопад 2022 року.
Щодо судових витрат
Відповідно до підпунктів б), в) пункту 4 частини першої статті 382 ЦПК України постанова суду апеляційної інстанції складається з резолютивної частини із зазначенням нового розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з розглядом справи у суді першої інстанції, - у випадку скасування або зміни судового рішення; розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Згідно із частиною 13 статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Відповідно до частини 1 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Позивач звернувся з позовом про розірвання договору оренди земельних ділянок, повернення земельних ділянок та стягнення орендної плати на загальну суму 137 829грн 84 коп. Позов в частині стягнення орендної плати задоволено на загальну суму 91 886 грн 56 коп., в іншій частині рішення залишено без змін.
Таким чином, з відповідача підлягає стягненню судовий збір за подання позовної заяви за вимоги про розірвання договорів оренди земельної ділянки у розмірі 4 845 грн 04 коп.
Оскільки апеляційний суд дійшов висновку про зміну рішення суду першої інстанції в частині вимог про стягнення орендної плати, тому підлягає зміні розмір судових витрат, стягнених судом першої інстанції з 7 267 грн 20 коп. до 4 845 грн 04 коп.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" задовольнити частково.
Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 11 квітня 2025 року в частині стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" на користь ОСОБА_1 заборгованості з орендної плати за землю змінити, зменшивши суму заборгованості, яка підлягає стягненню за договором оренди земельної ділянки № 4АА002346-040971600030 від 18 листопада 2009 року з 68 608 грн 08 коп. до 45 738 грн 72 коп., за договором оренди земельної ділянки № 4АА002346-04097 1600029 від 18 листопада 2009 року з 69 221 грн 76 коп. до 46 147 грн 84 коп., суму стягнутого судового збору за подання позовної заяви з 7 267 грн 20 коп. до 4 845 грн 04 коп.
Виключити з мотивувальної частини рішення посилання на можливість використання відповідачем об'єктів оренди у період з березня по листопад 2022 року.
В іншій частині рішення суду залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції - Верховного Суду.
Головуючий Л.П. Воронцова
Судді: О.В. Кутурланова
В.В. Майданік
Повний текст постанови складено 05.09.2025.