Єдиний унікальний номер справи: 650/1917/25 Головуючий в І інстанції: Сікора О.О.
Номер провадження: 22-ц/819/675/25 Доповідач: Майданік В.В.
02 вересня 2025 року м. Херсон
Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді Майданіка В.В.,
суддів: Воронцової Л.П.,
Склярської І.В.,
секретар Олійник К.О.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт",
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 15 травня 2025 року, ухвалене у складі судді Сікори О.О., дата складення повного тексту рішення - 15 травня 2025 року, у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" про розірвання договору оренди землі,
Стислий виклад позовної заяви, оскаржуваного судового рішення та апеляційної скарги
27 березня 2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду з вказаним позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт", в якому просила розірвати Договір оренди земельної ділянки згідно Договору оренди землі №1700244 від 01.01.2018 року, котрий укладений строком на 10 (десять) років, який укладений між громадянкою ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ТОВ "Ютс-Агропродукт" (код ЄДРПОУ 41101589), предметом якої є земельна ділянка площею 9,807 га 6520983700:02:001:1027, яка розташована в межах території Новокубанської сільської ради, Бериславського району (раніше Великоолександрівського району), Херсонської області.
Позов обґрунтований наступним.
Позивачка є власником земельної ділянки на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом серія НМА № 169158 від 29.05.2017 року. Земельна ділянка має кадастровий номер 6520983700:02:001:1027, площею 9,807 га, розташована в Херсонській області, Бериславському (раніше Великоолександрівському) районі, в межах території Новокубанської сільської ради, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
01.01.2018 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ТОВ "ЮТС-Агропродукт" укладено договір оренди землі №1700244 строком на десять років. Предметом договору є земельна ділянка з кадастровим номером 6520983700:02:001:1027 площею 9,807 га, розташована в адміністративних межах Новокубанської сільської ради Бериславського району Херсонської області за межами населеного пункту.
Відповідно до п.2.1 договору оренди орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду зазначену земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. За п.3.1 договору його укладено строком до 01 січня 2028 року.
Згідно з п.4.1 договору оренди орендна плата встановлена у розмірі 6,38% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка на момент укладення договору становила 350 786,37 грн. Річна орендна плата становила 22 375,16 грн.
Відповідно до п.4.4 договору розмір орендної плати підлягає коригуванню з урахуванням індексів інфляції.
Згідно з п.4.5 договору орендна плата вноситься у строк з 01 серпня до 31 грудня кожного року шляхом перерахування коштів на банківський рахунок орендодавця.
Відповідно до п.12.1, 12.2, 12.3 договору дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу для суспільних потреб або примусового відчуження з мотивів суспільної необхідності; ліквідації юридичної особи - орендаря; інших підстав, визначених законом; а також за згодою сторін або за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у випадку випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, що істотно перешкоджає його використанню, та з інших підстав, передбачених законодавством.
Позивачка вважає, що вказаний договір оренди від 01.01.2018 року підлягає розірванню. Розмір, умови і строки внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін у договорі, а її обчислення здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Орендна плата справляється у грошовій формі. За домовленістю сторін можлива оплата в натуральній формі, еквівалентній ринковій вартості на дату внесення плати.
За умовами договору орендна плата мала сплачуватись з 01 серпня до 31 грудня кожного року. Проте орендна плата за 2022, 2023 та 2024 роки позивачці не надходила, що свідчить про систематичне невиконання орендарем своїх зобов'язань щодо оплати за користування землею.
Таким чином, з огляду на факт систематичної несплати орендної плати, відповідно до ч.1 ст.32 Закону України "Про оренду землі", ст.141 ЗК України, ст.651 ЦК України та умов договору, існують належні правові підстави для його розірвання.
Ухвалою суду від 27.03.2025 року було відкрито провадження у справі за вказаним позовом й постановлено розгляд справи провести в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у справі матеріалами.
Відзив на позов не надійшов.
Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 01 травня 2025 року позов було задоволено. Суд вирішив:
--- розірвати Договір оренди земельної ділянки згідно Договору оренди землі №1700244 від 01.01.2018 року, котрий укладений строком на 10 (десять) років, який укладений між громадянкою ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ТОВ "Ютс-Агропродукт" (код ЄДРПОУ 41101589), предметом якої є земельна ділянка площею 9,807 га 6520983700:02:001:1027, яка розташована в межах території Новокубанської сільської ради, Бериславського району (раніше Великоолександрівського району), Херсонської області;
--- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на користь ОСОБА_1 витрати на судовий збір в розмірі 1211,20 грн.
Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що відповідно до Договору оренди землі відповідач зобов'язаний був нарахувати та сплатити орендодавцю (позивачці) орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки до 31 грудня кожного поточного року, що орендна плата за весь об'єкт оренди становить 6,38% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки (350?786,37 грн) за рік оренди, що складає 22?380,17 грн за рік, а тому орендар повинен був сплатити орендну плату за кожен із вказаних років (2022, 2023, 2024) по 22?380,17 грн, чого не зробив. Відтак, загальна сума заборгованості становить 67?140,51 грн (22?380,17 грн х 3).
Також суд виходив з того, що матеріали справи не містять жодних доказів сплати орендної плати відповідачем, зокрема, платіжних документів, квитанцій або іншої інформації, що свідчила б про виконання ним грошового зобов'язання за договором. Водночас, як вказав суд, представник позивачки послідовно й обґрунтовано заперечує факт надходження будь-яких коштів у рахунок орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки.
Також, суд виходив з того, що прострочення виплати орендної плати за користування земельною ділянкою в 2022, 2023 та 2024 роках, є невиконанням обов'язків відповідача, передбачених договором оренди землі, що відповідно до ст.32 Закону України "Про оренду землі" є підставою для розірвання Договору оренди землі. При цьому суд враховував і положення п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, згідно з яким підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Також суд виходив з того, що з матеріалів справи не вбачається, що відповідач не виконав свої зобов'язання за договором оренди з причин, які не залежали від його волі або були наслідком форс-мажорних обставин. При цьому суд враховував, що відповідач не довів, що мав об'єктивну неможливість використовувати орендовану земельну ділянку у своїй господарській діяльності. Зокрема, як вказав суд, матеріали справи не містять доказів, які б підтверджували, що земельна ділянка не могла бути використана за її цільовим призначенням; також відповідач не звертався до позивачки з повідомленнями про наявність обставин, які унеможливлювали виконання ним договірних зобов'язань, не надав доказів причинно-наслідкового зв'язку між воєнними діями та неможливістю обробітку землі.
Крім того, як зазначив суд, загальне посилання на воєнний стан або лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року не є достатніми підставами для безумовного звільнення від виконання зобов'язань, оскільки такий лист носить загальний характер і не містить ідентифікації конкретного зобов'язання відповідача. Як зазначив суд, відповідно до усталеної судової практики, зокрема висновків Верховного Суду у справах № 910/8580/22, № 910/14244/20 та інших, сторони, що посилаються на форс-мажор, повинні довести його наявність у конкретному випадку та безпосередній вплив на виконання їхніх зобов'язань.
Крім того, стягуючи судові витрати у вигляді сплаченого судового збору, суд враховував те, що позов задоволено повністю.
В апеляційній скарзі відповідач просить вказане рішення суду скасувати й ухвалити нове, яким відмовити у задоволені позову. При цьому він послався на неповне з'ясування обставин справи, порушення норм процесуального права й неправильне застосування норм матеріального права.
Зокрема зазначив, що суд не звернув увагу на положення ст.614, 617, ч.6 ст.762 ЦК України з урахуванням того, що загальновизнаним фактом є те, що 24 лютого 2022 року російська федерація розпочала черговий акт збройної агресії проти України - повномасштабне вторгнення. При цьому, 28 лютого 2022 р. Торгово-Промислова Палата опублікувала на своєму офіційному сайті Лист щодо військової агресії рф проти України як форс-мажорну обставину (обставину непереборної сили). Враховуючи це, ТПП України підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 р. до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об'єктивними обставинами для суб'єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору. Інакше кажучи, як вказав скаржник, орендар і надалі повинен сплачувати орендну плату, але якщо через форс-мажорні обставини він порушить строк сплати орендної плати, він не може бути притягнутий до відповідальності, передбачену договором оренди чи законом.
Також вказав, що суд не врахував того, що навіть органами місцевого самоврядування, у зв'язку із надзвичайними та невідворотними обставинами, відповідними розпорядженнями надавались податкові пільги (копії додаються).
Також послався на Постанову Кабінету Міністрів України від 7 червня 2024 р. №740, якою затверджено Порядок ведення, адміністрування, користування відомостями реєстру територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами.
Крім того, зазначив, що позивач не обґрунтував і не довів належним чином конкретний обґрунтований грошовий розмір можливої індексації орендної плати (за відсутності форс-мажору) та різницю між виплаченою не індексованою та невиплаченою індексованою, в установленому порядку, орендною платою, що не може розцінюватись як значною мірою позбавлення того, на що він розраховував при укладенні договору.
У своєму відзиві адвокат Промітний Дмитро Сергійович, , який діє від імені ОСОБА_1 , просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду першої інстанції - без змін.
Вважає доводи скаржника необґрунтованими, зокрема посилання на рішення місцевих військових адміністрацій в частині визнання непридатними земельних ділянок, які перебувають на праві оренди у відповідача вважає неправомірним, оскільки вказані рішення лише надають відповідачу пільги, але не звільняють від сплати орендної плати і не визнає ділянки непридатними або засміченими вибухонебезпечними предметами.
Також вважає необґрунтованим посилання відповідача на розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 "Про доповнення переліку суб'єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили", відповідно до якого відповідача Головою Херсонської обласної ради було визнано підприємством, що постраждало внаслідок обставин непереборної сили. Зазначив, що вказане розпорядження носить виключно організаційно декларативний характер та передбачає включення суб'єктів господарювання до переліку таких, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, для цілей звернення до державних органів чи участі у програмі підтримки. Однак воно не звільняє відповідача від цивільно-правової відповідальності, не скасовує зобов'язань, які покладені на нього договором оренди землі, та не містить жодної імперативної норми щодо автоматичного припинення чи призупинення нарахування та сплати орендної плати.
Також вказав на те, що відповідачем навмисно вживаються заходи з метою перешкодити виконанню рішення суду, затягування розгляду справи, так як зміна відповідача потребує значного часу як для суду, так і для сторін процесу в частині виконання вимог закону щодо розгляду справи з належними сторонами. А саме після опрацювання та дослідження відкритих джерел інформації., а саме ЄДРСР, ДРРП та ДІЯ встановлено, що у деяких аналогічних справах виявлено зміну орендаря на підставі договору купівлі-продажу відчуження серія та номер 1704/25-10 від 17.04.2025 року, відповідно до якого новим орендарем стало ТОВ "Перемога-Плюс" (ЄДРПОУ 33251307).
Справу було призначено до апеляційного розгляду на 02.09.2025 року о 09-40 годині, однак учасники справи, які до суду не з'явилися й про причини неявки суд не повідомили, були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи. У зв'язку з цим апеляційний суд вважає причину неявки в судове засідання вказаних осіб неповажною, вважає, що відповідно до ч.2 ст.372 ЦПК України неявка вказаних осіб не перешкоджає розгляду справи, а тому ухвалив розглянути справу за їх відсутності.
Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає, що скарга задоволенню не підлягає з огляду на таке.
Фактичні обставини, встановлені судом
Відповідно до Свідоцтва про право на спадщину за законом серія НМА №169158 від 29.05.2017 року, ОСОБА_1 є власником земельної ділянки кадастровий номер 6520983700:02:001:1027, загальною площею 9,807 га, розташованої на території Новокубанської сільської ради, Бериславського району Херсонської області, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Згідно договору оренди землі №1700244 від 01.01.2018 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "Ютс-Агропродукт", земельну ділянку з кадастровим номером 6520983700:02:001:1027 було передано в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Умовами договору передбачено, що орендна плата встановлюється у розмірі 6,38% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Нормативна грошова оцінка становила 350?786,37 грн, що відповідає розміру орендної плати 22?380,17 грн на рік.
Відповідно до пункту 3.1 договору строк його дії визначено до 01 січня 2028 року.
Пунктом 4.4 договору передбачено обчислення орендної плати з урахуванням індексів інфляції, а пунктом 4.5 - обов'язок орендаря сплачувати орендну плату у строк з 01 серпня до 31 грудня кожного року на банківський рахунок орендодавця.
Згідно з умовами договору ТОВ "Ютс-Агропродукт" зобов'язано було сплатити ОСОБА_1 орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки в розмірі 22?380,17 грн щороку. Загальна сума заборгованості за три роки становить 67?140,51 грн.
Відповідно до пунктів 12.1, 12.2 та 12.3 договору оренди, дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження; ліквідації юридичної особи - орендаря; а також за рішенням суду на вимогу однієї із сторін або з інших підстав, визначених законом.
Відповідно до Відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 29.04.2025 року, позивачка не отримувала доходів від ТОВ "Ютс-Агропродукт".
Відповідно до ч.8 ст.83 ЦПК України докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї.
Враховуючи вказані положення закону, розгляд справи за відсутності відповідача, відсутність відповідних доказів на час розгляду справи в суді першої інстанції, відсутність заперечень від позивача, апеляційний суд вважає поважною причину неподання відповідачем у встановлений строк доказів, у зв'язку з чим ухвалив прийняти на стадії апеляційного перегляду справи докази, долучені до апеляційної скарги.
Розпорядженням начальника Бериславської міської військової адміністрації № 343 від 06.11.2023р відповідачу було надано пільги зі сплати місцевих податків та зборів в частині земельного податку, орендної плати за землі комунальної власності, єдиного податку 4-тої групи для юридичних осіб з 01.01.2023 по 31.12.2023р.
Вказаним Розпорядження вирішено вважати, що земельні ділянки, які перебувають у користуванні відповідача, на території Бериславської територіальної громади, є непридатними для використання у зв'язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами та не є об'єктом оподаткування в 2023 році.
Розпорядженням начальника Бериславської міської військової адміністрації № 65 від 23.02.2024 року аналогічним чином було вирішено земельне питання щодо відповідача на 2024 рік.
Аналогічним є Розпорядження Великоолександрівської селищної військової адміністрації № 1431 від 21.11.2023р відносно відповідача та земельних ділянок, що розташовані на території Великоолександрівської селищної територіальної громади Бериславського району, на 2023 рік.
Розпорядженням Великоолександрівської селищної військової адміністрації № 328 від 27.02.2024 року та № 2444 від 06.12.2024р аналогічним чином було вирішено земельне питання щодо відповідача на 2024 рік.
По суті відповідачем не заперечується, що, починаючи з 2022 року, він припинив сплату позивачу орендної плати.
Нормативно-правове обґрунтування та позиція суду апеляційної інстанції
Згідно з ч.1 ст.526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до ст.ст.610, 611 ЦК України порушення зобов'язань, а саме його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання, є підставою для розірвання договору.
Загальною умовою виконання цивільно-правових зобов'язань, відповідно до ст.526 ЦК України, встановлено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.
За положеннями ст.651 ЦК України ("Підстави для зміни або розірвання договору"):
--- зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1);
--- договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2);
--- у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина 3).
За ч.4 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно зі ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Відповідно до ч.1 ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Згідно зі ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ч.1 ст.15 вказаного Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
За положеннями ст.ст.21, 22 вказаного Закону орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.
Відповідно до ст.23 вказаного Закону орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.
За положеннями ст.24 вказаного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.
Статтею 96 ЗК України серед обов'язків землекористувачів передбачений такий, як обов'язок своєчасно сплачувати орендну плату за користування землею (п."в" ч.1).
На підставі ст.32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст.ст.24, 25 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Аналогічна умова зазначена в Договорі оренди землі.
Відповідно до пункту "д" ч.1 ст.141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.
Наведене повністю узгоджується з правовими висновками, викладеними Верховним Судом України у постановах від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12 та від 28 вересня 2016 року у справі № 6-977цс16.
У постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24 Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду зробив висновок:
"У ч.2 ст.651 ЦК України використано формулу закінчення "та в інших випадках", що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене - спеціальним законодавством або домовленістю сторін.
З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила ч.2 ст.651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.
Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24".
Також у вказаній вище постанові зазначено:
"Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як "систематичність" та "несплату", зокрема, орендної плати … під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття "систематичність" у подібних правовідносинах є усталеною".
Також у вказаній постанові Верховний Суд висловив свою позицію щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а також на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.
Так, щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України Верховний Суд зазначив:
"Щодо поняття "несплата", вжите у п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття "несплата" та "недоплата" не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова "несплата", можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати. До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення. Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов'язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору".
Щодо розірвання договору оренди землі на підставі ч.2 ст.651 ЦК України Верховний Суд зазначив:
"Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.
У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору". Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. …
Головна ідея, на якій ґрунтується правило ч.2 ст.651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов'язаних з укладенням та виконанням договору. …
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).
Велика Палата Верховного Суду у вищевказаній постанові (від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23) зазначала, що у разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а загальне правило ч.2 ст.651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.
Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.
Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.
Верховний Суд ураховує, що у контексті ч.2 ст.651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У п."д" ч.1 ст.141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред'явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати".
Таким чином розірвання договору оренди землі можливе як на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, так і на підставі ч.2 ст.651 ЦК України. У першому випадку (п."д" ч.1 ст.141 ЗК України) мають бути доведені два та більше випадки повної несплати орендної плати. У другому ж випадку (ч.2 ст.651 ЦК України) має бути доведено істотне порушення умов договору, наприклад, якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував.
У постанові Верховного Суду від 06.06.2019 року у справі № 388/647/17 зроблено такий висновок: "у своєму висновку суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність ознак систематичності несплати СПС "Степ" орендної плати й відповідно підстав для розірвання договору оренди, оскільки відповідач сплатив, а ОСОБА_2 та у подальшому позивач ОСОБА_1 отримали орендну плату наперед. Доводи касаційної скарги про систематичну несплату відповідачем орендної плати не дають підстав для скасування оскаржуваної постанови апеляційного суду, так як зводяться до переоцінки доказів, такі доводи були предметом розгляду суду апеляційної інстанції і не знайшли свого підтвердження. Суд апеляційної інстанції вірно виходив із того, що матеріалами справи підтверджується факт отримання ОСОБА_2 орендної плати наперед за 2014-2016 роки та отримання ОСОБА_1 орендної плати за 2015-2016 роки".
У цій справі відсутні докази отримання позивачкою орендної плати наперед, проти цього відповідач не заперечує.
Щодо суті спору
Відповідач по суті заперечує проти позовних вимог, вказуючи про те, що невиконання умов договору відбулося не з вини підприємства, а було обумовлено військовою агресією російської федерації проти України, введенням в Україні воєнного стану, окупацією території Херсонської області, на якій розташована орендована земельна ділянка.
У цій справі сторонами по суті не заперечується, і з приводу цього спір відсутній, що з огляду на розмір нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки (350 786,37 грн), сума орендної плати складає 22 375,16 грн щорічно (350 786,37 грн х 6,38%). Відтак, відповідно до умов договору оренди орендар повинен був сплатити орендну плату за період: 2022 рік - 22 375,16 грн; 2023 рік - 22 375,16 грн; 2024 рік - 22 375,16 грн, однак цього не зробив. Загальна сума заборгованості становить 67?140,51 грн (22?380,17 грн х 3).
У цій справі встановлено, що спірна земельна ділянка розташована на території Новокубанської сільської ради Бериславського району Херсонської області (наразі - Борозенська сільська територіальна громада).
У період із 03.03.2022 року по 09.11.2022 року вказана територія перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації.
Зазначене підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією. Вказане підтверджується також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року №376, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786, який є чинним.
Згідно із ч.4 ст.14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов'язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.
Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
У позові зазначено про те, що відповідач не сплатив орендну плату за вказаним договором оренди за 2022, 2023 та 2024 роки. Загальна сума боргу перед позивачем становить 67?140,51 грн. Відповідач цей факт не заперечив.
28 лютого 2022 року Торгово-Промислова Палата опублікувала на своєму офіційному сайті лист щодо військової агресії російської федерації проти України як форс-мажорну обставину (обставину непереборної сили), що стало підставою введення воєнного стану. Таким чином, ОСОБА_2 підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об'єктивними обставинами для суб'єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору.
Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 внаслідок військової агресії російської федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та діє по теперішній час.
У зв'язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30, 34, 38, 39, 41, 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб у межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022).
Воєнний стан - це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України "Про правовий режим воєнного стану").
У постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22 викладено наступні висновки:
--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин;
--- форс-мажор, або ж обставини непереборної сили, - це надзвичайні та невідворотні обставини, настання яких призвело до об'єктивної неможливості виконати зобов'язання. Водночас сама по собі, зокрема, збройна агресія проти України, девальвація гривні, воєнний стан, не може автоматично означати звільнення від виконання будь-ким в Україні будь-яких зобов'язань, незалежно від того, існує реальна можливість їх виконати чи ні. Воєнний стан, девальвація гривні, як обставини непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов'язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов'язання;
--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов'язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.
У постанові Верховного Суду від 29 червня 2023 у справі № 922/999/22 викладено наступні висновки:
--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, яким визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України, є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов'язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин. Отже лист Торгово-промислової палати України не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні";
--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов'язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку;
--- сторона, яка посилається на форс-мажор, має довести причинно-наслідковий зв'язок між форс-мажором та неможливістю виконати конкретне зобов'язання. Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини - військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов'язань.
--- Суд зазначає, що вищенаведені висновки Верховного Суду щодо застосування статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні" мають загальний характер та підлягають застосуванню, у тому числі до орендних правовідносин (у питанні звільнення від сплати орендної плати на підставі форс-мажорних обставин з огляду на введення воєнного стану), що підтверджується також і висновками, викладеними у постанові Верховного Суду від 02 серпня 2023 року у справі № 916/1788/22.
Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22.
Згідно з ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.6 ст.81 ЦПК України).
Частиною 1 ст.76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма ч.6 ст.762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Суд апеляційної інстанції, враховуючи зазначене, вважає, що в 2022 році орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати.
Також апеляційний суд враховує, що сільськогосподарське виробництво є сезонним видом господарства. Орендар не зміг провести посівну компанію в 2022 році й фактично залишився без доходу за 2022 рік. Тимчасова окупація території з 03.03.2022 року по 09.11.2022 року, на якій розташована спірна земельна ділянка, впливає на можливість орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням, проводити посівну компанію, збирати врожай тощо, по суті унеможливила проводити вказані дії.
Таким чином, на думку суду апеляційної інстанції, орендар не допустив умисне порушення умов договору. Вина орендаря у несплаті орендної плати за 2022 рік відсутня.
Як наслідок, згідно з ч.6 ст.762 ЦК України, наймач має бути звільнений від плати орендної плати за 2022 рік.
За таких обставин апеляційний суд вважає обґрунтованими доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов'язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельної ділянки.
Як зазначалося, підставою розірвання договору оренди землі згідно з п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, як підстава позову, є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором.
Суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи й дав належну оцінку зібраним доказам, а тому прийшов до вірного висновку про те, що у справі відсутні докази сплати відповідачем орендної плати на користь позивача, крім 2022 року, за який вина орендаря у несплаті орендної плати відсутня, також за 2023 та 2024 роки за умовами договору оренди землі.
Також суд обґрунтовано встановив, що відповідач не довів, що мав об'єктивну неможливість у 2023 та 2024 роках використовувати орендовану земельну ділянку у своїй господарській діяльності, адже матеріали справи не містять належних доказів, які б підтверджували, що земельна ділянка не могла бути використана за її цільовим призначенням. При цьому апеляційний суд враховує, що в 2023 та 2024 роках правобережжя Херсонської області, на якій розташована спірна земельна ділянка, після деокупації 11.11.2022 року, була вільна від окупантів, лінія фронту з часу деокупації по суті проходить по руслу річки Дніпро, що в певній мірі є стабілізуючим фактором. Також, як правильно вказав суд, відповідач не звертався до позивачки з повідомленнями про наявність обставин, які унеможливлювали виконання ним договірних зобов'язань, не надав доказів причинно-наслідкового зв'язку між воєнними діями та неможливістю обробітку землі.
Крім того, загальне посилання на воєнний стан або лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року не є достатніми підставами для безумовного звільнення від виконання зобов'язань з виплати орендної плати за землю за 2023 та 2024 роки, оскільки такий лист носить загальний характер і не містить ідентифікації конкретного зобов'язання відповідача. Відповідно до усталеної судової практики, зокрема висновків Верховного Суду у справах № 910/8580/22, № 910/14244/20 та інших, сторони, що посилаються на форс-мажор, повинні довести його наявність у конкретному випадку та безпосередній вплив на виконання їхніх зобов'язань, чого у цій справі відповідачем не зроблено.
Встановивши, що відповідач систематично не виконував свого обов'язку щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки за договором оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, суд дійшов правильного висновку про розірвання договору оренди.
Також, розглядаючи вказаний спір, суд апеляційної інстанції враховує наступне.
Позивачка є власником земельної ділянки. Як орендодавець вона передала її в оренду відповідачу, очікуючи від останнього сплати орендної плати. Тобто, для позивачки єдиним призначенням спірної земельної ділянки є отримання відповідного доходу: або в результаті передання її в оренду, або в результаті самообробітку. Відповідач, орендуючи землю, також має на меті отримання прибутку. Проте між власником землі та її орендарем існує суттєва різниця: орендодавець виступає у якості власника землі, він вже має її у своїй власності, а орендар лише планує отримати дохід від оренди землі. Таким чином, неотримання орендодавцем орендної плати за свою землю по суті позбавляє його своєї власності.
У цій справі, як вбачається, відмова в задоволенні позовних вимог з підстав несплати орендної плати за 2023, 2024 роки по суті буде означати позбавлення позивача його орендної плати за свою землю та/або у позбавленні його права на повернення земельної ділянки від орендаря внаслідок несплати останнім орендної плати за вказаних обставин. Тобто, позивач по суті буде позбавлений (тимчасово на невизначений час або взагалі) своєї власності: з одного боку, земельна ділянка буде належати на праві оренди орендареві і позивач їх не отримає у своє володіння, а, з іншого боку, і орендна плата йому не буде сплачена. Отже, за таких обставин орендодавець хоча і буде вважатися формальним власником земельної ділянки, однак по суті жодного зиску з цього мати не буде. Саме така ситуація і склалася за обставинами справи, адже повномасштабна війна рф проти нашої держави триває вже більше 3-х років і час її завершення, як і час повоєнного відновлення, наразі невідомі. Таким чином, гіпотетична відмова в позові призведе до того, що позивач, як орендодавець, як за минулий час, так і наперед на невизначений час буде позбавлений своєї власності, що по суті означає порушення справедливого балансу між інтересами орендаря та інтересами позивача як орендодавця, оскільки позивач буде фактично позбавлений як своєї землі, так і орендної плати, в той час як відповідач жодних обтяжень нести не буде.
У випадку ж задоволення позову про розірвання договору оренди землі кожна зі сторін залишається при своїх інтересах, зокрема і відповідач, відносно якого, за обставинами справи, не доведено, що він буде нести якийсь надмірний тягар.
Отже, наявні підстави для задоволення заявлених позивачем вимог про розірвання договору оренди землі, а рішення суду є законним і обґрунтованим.
Інші доводи апеляційної скарги не обґрунтовані вимогами закону, не підтверджені належними доказами та висновків суду не спростовують.
Зокрема, не можуть бути прийняті до уваги посилання на неврахування судом того, що невиконання умов договору за 2023, 2024 роки відбулося не з вини підприємства, а було обумовлено форс-мажорними обставинами, а саме військовою агресією російської федерації проти України, що, на думку відповідача, є підставою для звільнення від відповідальності, звільнення від виплати орендної плати за 2023-2024 роки. При цьому апеляційний суд виходить з того, що самі по собі вказані обставини без надання належних доказів на підтвердження неможливості виконання відповідних зобов'язань за договором оренди землі у 2023, 2024 роках не можуть свідчити про очевидну неможливість використання у вказаний період земельної ділянки відповідачем у своїй господарській діяльності.
Також підлягають відхиленню й посилання скаржника на Лист Торгово-Промислової Палати від 28.02.2022 року та на форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України. При цьому суд апеляційної інстанції враховує те, що матеріали справи не містять сертифікату, який був би виданий за зверненням ТОВ "ЮТС-Агропродукт", не містять належних доказів на підтвердження того, що підприємство зупинило роботу у 2023-2024 роках у зв'язку з воєнним станом, що воно було позбавлено можливості у вказаний період виконувати свої зобов'язання за договором оренди.
Крім того, як такі, що не впливають на правильність прийнятого рішення та не містять в собі підстав для його скасування, підлягають відхиленню решта доводів апеляційної скарги (наприклад: недоведення й необгрунтування позивачем конкретного обґрунтованого грошового розміру можливої індексації орендної плати; прийняття органами місцевого самоврядування відповідних розпоряджень щодо податкових пільг відповідачу).
Висновки суду апеляційної інстанції
Оскільки суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому відповідно до п.1 ч.1 ст.374, ст.375 ЦПК України це є підставою для того, щоб апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Керуючись ст.ст.367, п.1 ч.1 ст.374, ст.375 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт" залишити без задоволення.
Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 15 травня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Дата складення повної постанови - 02 вересня 2025 року.
Головуючий _ _ _ _ _ _ _ _ _ В.В. Майданік
Судді: _ _ _ _ _ _ _ _ _ .П. Воронцова
_ _ _ _ _ _ _ _ _ І.В. Склярська