Справа № 483/284/24
Провадження № 2/483/39/2025
Іменем України
25 серпня 2025 року м. Очаків
Очаківський міськрайонний суд Миколаївської області у складі:
головуючого - судді Рак Л.М.,
за участю секретаря - Гречки С.Є.,
представника позивача - адвоката Іванченка І.В.,
представника відповідачки ОСОБА_1 - адвоката Михайленко Н.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в режимі відеоконференції з використанням представниками позивача та відповідача власних технічних засобів поза межами приміщення суду за допомогою системи «EasyCon» в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом приватного сільськогосподарського підприємства «Козирське» до ОСОБА_1 , фермерського господарства «САБАР», третя особа - державний реєстратор Чорноморської сільської ради Миколаївської області Наумова Тетяна Сергіївна про визнання договору оренди землі недійсним та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки,-
04 березня 2024 року приватне сільськогосподарське підприємство «Козирське» (далі - ПСП «Козирське») звернулося до Очаківського міськрайонного суду Миколаївської області з позовом до ОСОБА_1 , фермерського господарства «Сабар» (далі - ФГ «Сабар»), третя особа - державний реєстратор Чорноморської сільської ради Миколаївської області Наумова Т.С. про визнання договору оренди землі недійсним та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки. Свої вимоги представник позивача обґрунтовував тим, що ПСП «Козирське» відповідно до договору оренди землі б/н від 01 лютого 2017 року є орендарем земельної ділянки площею 5,82 га кадастровий номер 4825181600:02:000:0424, власником якої є відповідачка ОСОБА_1 . Строк дії договору оренди становить до 01 лютого 2024 року. 10 жовтня 2019 року в Держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 33698765 внесено запис про право оренди. 01 вересня 2022 року між ПСП «Козирське» та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду до договору оренди землі б/н від 01 лютого 2017 року, та відповідно до п. 1 договору продовжено строк його дії на 10 років починаючи з 01 лютого 2024 року. ПСП «Козирське» вживало заходів щодо реєстрації додаткової угоди, однак рішенням про відмову в проведенні реєстраційної дії № 71795465 державним реєстратором відмовлено в проведенні реєстраційної дії у зв'язку з наявністю запису від 25 грудня 2023 року про заборону вчинення реєстраційних дій внесеного за заявою власника земельної ділянки. В подальшому 26 лютого 2024 року державним реєстратором Чорноморської сільської ради Миколаївської області Наумовою Т.С. до державного реєстру були внесені відомості щодо оренди спірної земельної ділянки, а саме договір оренди землі б/н від 25 лютого 2024 року номер запису в реєстрі про інші речові права № 53913808, що був укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Сабар». Посилаючись на порушення відповідачкою вимог Закону України «Про оренду землі», оскільки земельна ділянка, яка є предметом новоукладеного договору оренди та зареєстрованого договору оренди, вже знаходиться в оренді ПСП «Козирське» згідно договору оренди строк якого не сплинув, та в судовому порядку він не припинений, представник позивача просив визнати недійсним договір оренди землі б/н від 25 лютого 2024 року земельної ділянки площею 5,82 га кадастровий номер 4825181600:02:000:0424, що був укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Сабар»; скасувати державну реєстрацію іншого речового права проведену згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 71828204 від 29 лютого 2024 року державним реєстратором Чорноморської сільської ради Миколаївської області Наумовою Т.С. номер запису про інше речове право 53913808 від 26 лютого 2024 року та стягнути з відповідачки судові витрати зі сплати судового збору.
08 квітня 2024 року представником відповідачки ОСОБА_1 - адвокатом Михайленко Н.М. до суду надано відзив на позовну заяву, в якому представник відповідачки зазначила, що ОСОБА_1 звернувшись до державного реєстратора дізналася, що термін дії права оренди передбачений додатковою угодою від 01 вересня 2022 року не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, тобто позивачем ПСП «Козирське» не проведено державної реєстрації додаткової угоди та права оренди після 01 лютого 2024 року. Крім того, у зв'язку з невиконанням ПСП «Козирське» обов'язків щодо сплати орендної плати за землю, 22 грудня 2023 року ОСОБА_1 направила на адресу позивача лист про те, що в зв'язку з порушенням умов договору оренди землі від 01 лютого 2017 року, а саме несвоєчасна сплата орендної плати за землю, продовжувати термін дії договору оренди землі наміру не має. 25 грудня 2023 року ОСОБА_1 внесла до Державного реєстру заяву про заборону вчинення реєстраційних дій щодо спірної земельної ділянки, для врегулювання питання щодо сплати позивачем орендної плати за землю (термін дії заборони до 08 січня 2024 року). 30 грудня 2023 року відповідачка отримала відповідь від позивача з пропозицією отримати орендну плату в натуральній формі за цінами у довоєнний період, що є несприятливими умовами для відповідачки. 09 січня 2024 року відповідачка знову направила заяву позивачу з вимогою сплати орендної плати, однак відповіді не отримала, заборгованість сплачена не була. 25 лютого 2024 року ОСОБА_1 на законних підставах уклала договір оренди спірної земельної ділянки з ФГ «Сабар». В задоволені позову представник відповідачки просила відмовити в повному обсязі та стягнути з позивача витрати на правову допомогу в розмірі 5000 грн.
09 квітня 2024 року голова ФГ «Сабар» до суду надав відзив на позовну заяву, в якій посилаючись на ненадання позивачем належних доказів на підтвердження позовних вимог щодо недійсності спірного договору оренди землі, просив відмовити в задоволенні позовних вимог ПСП «Козирське».
Представник позивача ПСП «Козирське» в судовому засіданні заявлені вимоги підтримав у повному обсязі та просив їх задовольнити.
Представник відповідачки ОСОБА_1 - адвокат Михайленко Н.М. в судовому засіданні позов не визнала посилаючись на те, що позовні вимоги є необґрунтованими та такими, що не ґрунтуються на вимогах чинного законодавства, а тому в задоволенні позову просила відмовити.
Відповідач - ФГ «Сабар» розгляд справи просив проводи за відсутності його представника про що ним було зазначено у відзиві на позовну заяву.
Третя особа державний реєстратор Чорноморської сільської ради Миколаївської області Наумова Т.С. про дату, час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, про причини неявки суд не повідомила.
Вислухавши пояснення учасників справи, дослідивши письмові докази, суд дійшов такого.
ОСОБА_1 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 589008 виданого Очаківським відділом земельних ресурсів 22 грудня 2006 року, є власницею земельної ділянки площею 5,82 га за цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована в межах території Козирської сільської ради Очаківського району Миколаївської області (а.с. 15).
Як вбачається з інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 23 лютого 2024 року кадастровий номер вказаної вище земельної ділянки належної на праві власності ОСОБА_1 - 4825181600:02:000:0424 (а.с. 20-21).
01 лютого 2017 року між ПСП «Козирське» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, відповідно до якого ОСОБА_1 надала, а ПСП «Козирське» прийняло у платне користування вищевказану земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 5,82 га, кадастровий номер 4825181600:02:000:0424 (а.с. 9-12).
Відповідно до п. 3.1 договору оренди, договір укладено на 7 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Згідно з п. 4.1 договору, річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється в розмірі 3,7 відсотків від її нормативної грошової оцінки, виходячи з чого розмір орендної плати за рік за цим договором на момент його укладання становить: 4936 грн. 19 коп.
Пунктами 4.2, 4.3 договору оренди землі передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням коефіцієнтів індексації грошової оцінки землі та індексів інфляції внаслідок прояву інфляційних процесів грошової одиниці відповідно до чинного законодавства та орендна плата вноситься один раз на рік, але не пізніше 31 грудня кожного року.
Відповідно до п. 6.3 договору оренди передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 10-ти денний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.
З витягу з Держаного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 16 жовтня 2019 року № 185002012 вбачається, що 10 жовтня 2019 року право оренди вищевказаної земельної ділянки кадастровий номер 4825181600:02:000:0424, площею 5,82 га, було зареєстровано за ПСП «Козирське» на підставі договору оренди землі б/н від 01 лютого 2017 року, який укладено між орендодавцем - ОСОБА_1 та орендарем - ПСП «Козирське», строк дії якого до 01 лютого 2024 року. Державна реєстрація була здійснена державним реєстратором Шевченківської сільської ради Вітовського району Миколаївської області Олянич О.В. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16.10.2019, індексний номер 49194987. Номер запису про інше речове право 33698765 (а.с. 13).
01 вересня 2022 року між ПСП «Козирське» та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду до договору оренди землі б/н від 01 лютого 2017 року, відповідно до п. 1 якої строк дії вказаного договору продовжено на 10 років починаючи з 01 лютого 2024 року (а.с. 14).
Рішенням про відмову в проведенні реєстраційних дій № 71795465 від 27 лютого 2024 року державним реєстратором прав на нерухоме майно Маршук-Трофименко Т.А. Іванівської селищної ради Одеської області відмовлено ПСП «Козирське» в проведенні реєстраційних дій, щодо реєстрації речового права оренди земельної ділянки кадастровий номер 4825181600:02:000:0424, оскільки в реєстрі міститься заява власника про заборону вчинення реєстраційних дій за реєстраційним номером 58704443, дата реєстрації - 25 грудня 2023 року (а.с. 23).
Як вбачається з договору оренди землі від 25 лютого 2024 року між ОСОБА_1 та ФГ «Сабар» було укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення кадастровий номер 4825181600:02:000:0424 площею 5,8237 га, яка перебуває у приватній власності ОСОБА_1 (а.с. 59-62).
Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна № 368015429 від 29 лютого 2024 року, державним реєстратором Чорноморської сільської ради Миколаївської області Наумовою Т.С. 26 лютого 2024 року номер запису: 53913808 до державного реєстру були внесені відомості щодо оренди земельної ділянки кадастровий номер 4825181600:02:000:0424, площею 5,8237 га, власником якої є ОСОБА_1 , документи, подані для державної реєстрації - договір оренди землі б/н від 25 лютого 2024 року, що був укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Сабар», орендодавець - ОСОБА_1 , орендар - ФГ «Сабар» (а.с. 7-8).
Статтею 41 Конституції України передбачено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.
Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України, ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Згідно з ч. 4 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Відповідно до ст.ст. 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).
Згідно з ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».
За змістом ч. 1 ст. 93 ЗК України, ст. 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з ч. 5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Відповідно до ст. 17 Закону України «Про оренду землі» об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Підпунктом 6 пункту 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.
Отже, зміст прав та обов'язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов'язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов'язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.
Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов'язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами ст. 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.
Відповідно до вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі», у редакції на час укладання договору від 01 лютого 2017 року, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.
Отже, вказана норма Закону прямо передбачала, що наслідком поновлення договору оренди землі є додаткова угода до договору оренди землі. Така угода має ознаки не тільки зобов'язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк.
Крім того, укладена додаткова угода згідно з п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов'язує виникнення права оренди (ст. 125 ЗК України).
Разом з тим, хоча між сторонами й була укладена додаткова угода, ще 01 вересня 2022 року, проте орендар - ПСП «Козирське» не скористався своїм правом щодо реєстрації права оренди земельної ділянки належної ОСОБА_1 після 01 лютого 2024 року, шляхом державної реєстрації укладеної додаткової угоди до договору оренди землі, що надавало б йому право на оренду спірної земельної ділянки, а тому, оскільки на момент державної реєстрації права оренди ФГ «Сабар» згідно з укладеним договором оренди землі між ОСОБА_1 та ФГ «Сабар» була відсутня реєстрація права оренди ПСП «Козирське» на спірну земельну ділянку, державним реєстратором Чорноморської сільської ради Миколаївської області Наумовою Т.С. 26 лютого 2024 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна були внесені відомості щодо оренди земельної ділянки кадастровий номер 4825181600:02:000:0424, площею 5,8237 га, власником якої є ОСОБА_1 за договором оренди землі б/н від 25 лютого 2024 року укладеного останньою з ФГ «Сабар».
Враховуючи викладене, а також що договір оренди землі, що укладений 01 лютого 2017 року між ПСП «Козирське» та ОСОБА_1 припинив свою дію, а відтак і право користування вказаним господарством спірною землею припинено, та такий договір не поновлено відповідно до діючого законодавства, тому суд вважає, що у задоволені позову слід відмовити, у зв'язку із відсутністю порушеного права позивача та предмету спору.
Вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд враховує вимоги п. 2 ч. 2 ст. 141 ЦПК, за змістом яких у разі відмови у задоволенні позову судові витрати, зокрема судовий збір, покладається на позивача.
Також відповідно до ст. 141 ЦПК України з позивача на користь відповідачки слід стягнути понесені нею та документально підтверджені витрати в розмірі 5000 грн. - в рахунок витрат на правову допомогу, що підтверджується ордером на надання правничої (правової) допомоги, квитанцією до прибуткового касового ордера № 8/25 від 15 березня 2025 року та розрахунком витрат на правничу допомогу від 15 березня 2025 року (а.с. 55, 182-183).
Керуючись ст. ст. 12, 13, 259, 263-265 ЦПК України, -
У задоволенні цивільного позову приватного сільськогосподарського підприємства «Козирське» до ОСОБА_1 , фермерського господарства «САБАР», третя особа - державний реєстратор Чорноморської сільської ради Миколаївської області Наумова Тетяна Сергіївна про визнання договору оренди землі недійсним та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки, - відмовити.
Стягнути з приватного сільськогосподарського підприємства «Козирське» (ідентифікаційний код юридичної особи 36119547) на користь ОСОБА_1 , (РНОКПП НОМЕР_1 ) 5000 (п'ять тисяч) гривень - в рахунок відшкодування витрат на правничу допомогу.
Судові витрати зі сплати судового збору понесені позивачем віднести на його рахунок.
Рішення може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Учасник справи, якому рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги, рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст рішення складено 29 серпня 2025 року.
Головуючий: