Справа № 591/7795/23
Провадження № 2/591/1211/23
18 серпня 2025 року Зарічний районний суд м. Суми в складі:
головуючого в особі судді - КЛИМЕНКО А.Я.
при секретарі - Устименко М.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Суми цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс Банк», треті особи: ОСОБА_2 , державний реєстратор Садівської сільської ради Сумського району Сумської області Недведська Олеся Алєйзівна
про скасування рішення про державну реєстрацію права власності -
встановив:
Позивачка ОСОБА_1 звернулася до суду з вимогою скасувати рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , вчинене 17.02.2022 року за АТ «Альфа-Банк» (правонаступник - АТ «Сенс Банк»), посилаючись на порушення іпотекодержателем обов'язкового порядку позасудового звернення стягнення (письмового повідомлення за ст. 35 Закону України «Про іпотеку») та вимог пункту 61 Порядку, затвердженого постановою КМУ №1127 від 25.12.2015 року (неналежне підтвердження направлення/отримання вимоги, невідповідність дат довідки про заборгованість триденному строку тощо). Позицію та доводи позивач обґрунтувала поданими письмовими поясненнями та відповідями на відзив.
Ухвалою Зарічного районного суду м. Суми від 14.09.2023 року відкрито провадження у справі та призначено розгляд у порядку спрощеного позовного провадження на 22.11.2023 року. Розгляд справи відкладався з різних причин.
Представник позивачки ОСОБА_1 - адвокат Гриценко Б.М. в судовому засіданні в режимі (ВКЗ) позов підтримав повністю, просить суд його задоволити.
Представник відповідача Акціонерного товариства «Сенс Банк» в судовому засіданні в режимі (ВКЗ) проти позову заперечувала, просить суд в позові відмовити.
Відповідач Акціонерне товариство «Сенс Банк» у відзиві проти позову заперечив, посилаючись на надіслані іпотекодавцю/боржнику письмові вимоги від 23.08.2019 року та 29.07.2020 року, надані копії поштових квитанцій та повідомлень про вручення/повернення відправлень, а також на подані для реєстрації: «висновок про вартість» предмета іпотеки станом на 13.01.2022 року та довідку про заборгованість (зокрема від 10.02.2022року). Зазначене підтверджується матеріалами «Відзиву на позовну заяву», у т.ч. поштовими документами, «Висновком про вартість» та довідкою про борг.
Суд, вислухавши учасників справи, дослідивши матеріали справи, всебічно проаналізувавши обставини справи в їх сукупності, оцінивши за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному і об'єктивному розгляді справи, зібрані по справі докази, керуючись законом, дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав:
Згідно ст. ст. 12, 13, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, суд сприяє всебічному і повному з'ясуванню обставин справи дотримуючись принципів диспозитивності та змагальності сторін. Суд розглядає справи в межах заявлених позовних вимог та на підставі наданих сторонами доказів. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Судом встановлено, що 15 жовтня 2007 року Закрите акціонерне товариство «Альфа-Банк» та ОСОБА_2 уклали кредитний договір №SME0004641, за умовами якого банк надав позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти в сумі 50000,00 дол. США. із строком повернення 14.10.2022 року під 13 % річних.
В забезпечення виконання зобов'язань за вищезазначеним договором був укладений договір іпотеки від 15.10.2007 року, за яким в забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором в іпотеку була передана квартира АДРЕСА_1 .
Вищезазначена квартира належить ОСОБА_1 на праві власності, на підставі договору купівлі - продажу від 12.10.2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Хоменко В.В..
Рішенням Державного реєстратора Садівської сільскої ради Сумського району Недведською Олесею Алєйзівною за була проведена реєстрація переходу права власності від ОСОБА_1 до Банку на квартиру АДРЕСА_1 на підставі договору іпотеки від 15.10.2007 року, в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку», в рахунок погашення зобов'язань за кредитним договором №SME0004641 від 15.10.2007 року.
Факт реєстрації права власності підтверджується інформаційною довідкою від 17.02.2022 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно номер запису про право власності 46757367.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 21.12.2022 у справі №914/2350/18 (914/608/20) дійшла висновку, що спір про державну реєстрацію речового права має приватно-правовий характер; належним способом захисту у випадку, коли майно залишається у володінні іпотекодержателя, є скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію, що опосередковує відновлення становища, яке існувало до порушення (п. 114, 115, 124). Водночас належним відповідачем у такому спорі є особа, за якою зареєстровано спірне право (заявник реєстрації), а не державний реєстратор.
Цю позицію узгоджено з висновками КЦС ВС за 2022 рік щодо: (а) належного способу захисту з 16.01.2020 року - «скасування рішення про державну реєстрацію»; (б) належного відповідача - іпотекодержателя/набувача права, а не реєстратора (постанови від 23.11.2022 року у справах № 569/25197/21, № 161/3482/21; від 30.11.2022 у справі № 127/24817/17; ін.).
Письмова вимога про усунення порушення основного зобов'язання має бути належним чином направлена і отримана іпотекодавцем/боржником або надіслана у спосіб, який прямо передбачений пп. 1-2 п. 61 Порядку №1127 (включно з альтернативою двох повернутих відправлень «за відсутністю адресата/закінченням строку зберігання» з інтервалом не менше 30 днів). Верховний Суд неодноразово підкреслював обов'язковість дотримання цих умов як передумови реєстрації права власності за іпотекодержателем (постанови Верховного суду від 14.12.2022 у справі № 758/168/18; від 30.11.2022 у справі № 641/728/20; від 07.12.2022 у справі № 755/13260/19).
З наданих відповідачем письмових доказів не вбачається належного підтвердження отримання позивачкою ОСОБА_1 вимоги від 29.07.2020 року або належної альтернативи за п. 61 Порядку №1127 (двічі повернуті відправлення з потрібною періодичністю саме на адресу позивачки, яка зазначена у справі), що прямо вказувалося і у відповідях позивача на відзив. Відтак презумпція належного повідомлення (у випадку дотримання порядку) не виникає; отже, позасудовий спосіб звернення стягнення застосований з порушенням закону, що унеможливлює легітимну реєстрацію права власності за іпотекодержателем.
Пунктом 61 Порядку №1127 вимагає подання довідки іпотекодержателя про суму боргу на дату не раніше трьох днів до подання документів на реєстрацію та відомостей про вартість предмета іпотеки, визначену суб'єктом оціночної діяльності, на дату не раніше 90 днів (пп. 3 п. 61). З матеріалів наданих стороною відповідача вбачається довідка про заборгованість від 10.02.2022 року за умови подання документів на реєстрацію 12.02.2022 року (дата початку реєстраційної дії реєстрації зазначена в Витязі з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію), що виходить за триденний строк, - така довідка не відповідає встановленому критерію.
Крім того, в цій же довідці від 10.02.2022 року зазначена оціночна вартість предмета іпотеки з посиланням на висновок ТОВ «Незалежна експертна компанія» від 13.01.2022 року в сумі 866400,00 грн.. Однак матеріали реєстраційної справи, які були витребувані судом не містять висновку про вартість. Суд критично ставиться до визначення вартості предмета іпотеки, так як наявність висновку про вартість майна наданий відповідачем в судове засідання без повного звіту про оцінку не відповідає Національному стандарту №1, затвердженому постановою КМУ №1440 від 10.09.2003 року, та вимогам Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність», відповідно до яких висновок про вартість є похідним документом від звіту і не може самостійно підтверджувати процедуру оцінки. На цю ваду також звертав увагу позивач у своїх письмових поясненнях.
Кредитні правовідносини за своєю правової природою є договірними цивільними відносинами; на них повною мірою поширюються вимоги цивільного законодавства, зокрема приписи про неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом, а також принципи свободи договору, свободи підприємницької діяльності, яка не заборонена законом, судового захисту цивільного права та інтересу, справедливості, добросовісності та розумності, передбачені статтею 3 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
Зазначені приписи вимагають від учасників правовідносин діяти не тільки відповідно до законодавства, а й у необхідних випадках за аналогією права (стаття 8), за звичаями ділового обороту (стаття 7); добросовісно, при здійсненні своїх прав утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб; не допускати дії з наміром завдати шкоди іншій особі, а також дій, що є зловживанням правом в інших формах; при здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства тощо (стаття 13 ЦК України). Водночас особа не може бути примушена до дій, що не є обов'язковими для неї, або дій, що знаходяться поза межами актів цивільного законодавства або договору. Особа може бути звільнена від цивільного обов'язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства (стаття 14 ЦК України).
Зазначені правила чинного цивільного законодавства, які містять принципи регулювання цивільних правовідносин, спрямовують учасників цивільного обороту діяти добросовісно, відповідно до законодавства та договору, намагаючись використовувати свої права до того ступеня, щоб не порушити права іншої особи.
Відповідно до статті 526 ЦК України зобов'язання повинно виконуватися належним чином згідно з умовами договору й вимогами ЦК України. За статтею 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов'язання. Відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов'язковим для виконання сторонами (частина перша статті 625 ЦК України).
За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов'язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов'язується повернути кредит та сплатити проценти (стаття 1054 ЦК України).
Виконання зобов'язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності (частина перша статті 546 ЦК України).
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об'єкта незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості. Подільний об'єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку лише у випадках, визначених законом (частина перша статті 575 ЦК України).
Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, зокрема у Законі № 898-IV «Про іпотеку».
Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом (пункт 2 частини першої статті 1 Закону № 898-IV (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин)).
У разі порушення іпотекодавцем обов'язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено Законом України «Про іпотеку» (стаття 12 Закону №898-IV).
У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (стаття 33 Закону №898-IV).
Відповідно до частини першої статті 35 Закону №898-IV «Про іпотеку» y разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Наведена правова норма спрямована на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника.
Згідно зі статтею 36 Закону №898-ІV «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Відповідно до статті 37 Закону №898-IV «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Отже, чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
Частиною першою статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року №1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон №1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Частиною першою статті 10 Закону України №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державним реєстратором є, зокрема, нотаріус.
Відповідно до частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно з частиною першою статті 11 Закону України №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.
За змістом частин другої, четвертої статті 18 Закону України №1952-IV«Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку №1127 (тут і далі - в редакції, чинній на момент реєстрації права власності майна за іпотекодержателем) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв'язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов'язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 Порядку №1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Отже, у пункті 61 Порядку №1127 наведено перелік обов'язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
З огляду на викладене, Порядок №1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку №1127 лише 26 лютого 2020 року.
Втім, виходячи із принципу lex superior, "у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу", хоч Порядком №1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов'язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині третій статті 37 Закону №898-IV, що має вищу юридичну силу.
Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону №898-IV «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності.
Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб'єктом оціночної діяльності.
Зазначене обґрунтовується, зокрема і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону №898-IV «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
У постановах від 23 січня 2019 року у справі №306/1224/16-ц (провадження №14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі №306/2053/16-ц (провадження №14-22цс19) Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.
У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов'язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
Велика Палата Верховного Суду також зазначила, що підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.
З огляду на приватно-правову природу спору та чинну редакцію ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» скасування судом рішення про державну реєстрацію тягне повернення відповідних прав у стан, що існував до реєстрації (відновлення попередніх записів) - як спосіб «відновлення становища, яке існувало до порушення» (п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК України), що прямо підтверджено наведеними висновками Великої Палати ВС.
Право позивача порушене і підлягає захисту в суді.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 13,14, 16, 182, 334 ЦК України, Законом України «Про іпотеку», Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» , п. 61 Порядку № 1127, ст. ст. 11-13, 76-81, 133, 141, 223, 259, 263-265 ЦПК України, суд -
Позов ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) - задоволити.
Скасувати рішення від 17.02.2022 року про державну реєстрацію права власності на квартира АДРЕСА_1 за АТ «АЛЬФА БАНК» код 23494714.
Стягнути з Акціонерного товариства «Сенс Банк» код ЄДРПОУ 23494714 на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) - 1073,60 грн. в рахунок повернення судового збору.
Рішення суду може бути оскаржено до Сумського апеляційного суду, шляхом подачі апеляційної скарги протягом 30 днів з дня проголошення. В разі проголошення вступної та резолютивної частини або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, в той же строк з дня складання повного судового рішення. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.
Повний текст судового рішення виготовлено 27 серпня 2025 року.
СУДДЯ А.Я. КЛИМЕНКО