06 серпня 2025 року Справа № 915/460/25
м.Миколаїв
Господарський суд Миколаївської області у складі головуючого судді Мавродієвої М.В.,
за участю:
секретаря судового засідання Шевченко Т.В.,
представника прокуратури: Бескровної І.І.,
представника позивача: не з'явився,
представника відповідача: не з'явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом: заступника керівника Окружної прокуратури міста Миколаєва
в інтересах держави в особі Миколаївської міської ради,
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “Арчи»,
про: зобов'язання повернути земельну ділянку,-
Керівник Окружної прокуратури міста Миколаєва в інтересах держави в особі Миколаївської міської ради, звернувся до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою, в якій просить суд зобов'язати Товариства з обмеженою відповідальністю «Арчи» повернути за актом приймання-передачі територіальній громаді в особі Миколаївської міської ради розташовану по вул.Набережній ріг вул.2 Слобідської у м.Миколаєві земельну ділянку площею 2240 кв.м з кадастровим номером 4810137200:08:004:0001 у придатному для використанні стані (у тому числі шляхом демонтажу огорожі).
Ухвалою суду від 31.03.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу ухвалено розглядати за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання у справі призначено на 30.04.2025.
30.04.2025 судом відкладено підготовче засідання на 27.05.2025 у зв'язку з неявкою відповідача та неподання ним до суду відзиву на позов.
Ухвалою суду від 27.05.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 14.07.2025.
14.07.2025 судом відкладено розгляд справи на 06.08.2025.
Сторони явку повноважних представників у судове засідання не забезпечили, про дату та час судового засідання були повідомлені належним чином, причини неявки суду не повідомили.
До того ж, про розгляд даної справи відповідач був повідомлений належним чином, зокрема і шляхом розміщення оголошення на офіційному веб-сайті судової влади України у порядку встановленому ч.4 ст.122 ГПК України.
Відповідно до п.2 ч.3 ст.202 ГПК України, якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомленні про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника у разі, зокрема повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки.
Відповідач не скористався наданим йому ст.ст.161, 165 ГПК України правом на подання відзиву на позовну заяву, вимоги та доводи позивача не спростував.
Згідно ч.9 ст.165 ГПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин, суд вирішує справу за наявними матеріалами.
Позивач у письмовій заяві від 30.04.2025 підтримав позовні вимоги прокурора та просив розглянути справу без участі його представника.
Враховуючи викладене суд дійшов висновку про достатність у матеріалах справи документальних доказів для вирішення спору по суті за відсутності представників сторін.
У судовому засіданні 06.08.2025 суд перейшов до стадії ухвалення судового рішення.
У судовому засіданні 06.08.2025 судом підписано вступну та резолютивну частини рішення без його проголошення.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши та оцінивши усі подані у справу докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд встановив наступне.
Рішенням Миколаївської міськради від 28.04.2009 №34/37 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду загальною площею 2240 кв.м, за рахунок земельної ділянки, відведеної рішенням міської ради від 09.11.2007 №17/42 ТОВ «Аннабелла», у тому числі 1154 кв.м під зеленими насадженнями, 1086 кв.м під проходами, проїздами та площадками, зарахувавши її до земель, відведених під будівництво, для будівництва спортивно-оздоровчого комплексу по вул.Набережній ріг вул.2 Слобідської у м.Миколаєві. Передано ТОВ «Арчи» в оренду строком на 2 роки земельну ділянку площею 2240 кв.м для будівництва спортивно-оздоровчого комплексу по вул.Набережній ріг вул.2 Слобідської у м.Миколаєві.
На підставі вказаного рішення між Миколаївською міськрадою і ТОВ «Арчи» укладено договір оренди землі №6622 від 03.06.2009 зі строком дії до 03.06.2011 (два роки з дати його державної реєстрації), зареєстрований в той же день у Миколаївській міській раді (далі - Договір оренди землі).
За актом приймання-передачі від 03.06.2009 вказану земельну ділянку площею 2240 кв.м. по вул.Набережній ріг вул.2 Слобідської у м.Миколаєві передано у користування ТОВ «Арчи».
На виконання рішення Господарського суду Миколаївської області від 14.04.2014 у справі №915/189/14 рішенням Миколаївської міськради від 19.11.2014 №44/43 ТОВ «Арчи» поновлено на 2 роки договір оренди землі від 03.06.2009 №6622 площею 2240 кв.м з кадастровим номером 4810137200:08:004:0001 для будівництва спортивно-оздоровчого комплексу по вул. Набережній ріг вул.2 Слобідської у м.Миколаєві, залишивши її в землях, відведених під будівництво, для будівництва спортивно-оздоровчого комплексу по вул.Набережній ріг вул.2 Слобідської у м.Миколаєві.
На підставі вказаного рішення міської ради між Миколаївською міськрадою та ТОВ «Арчи» укладено договір про зміни №54-15 від 26.03.2015 до договору оренди землі від 03.06.2009 №6622. Строк дії договору оренди продовжено до 26.03.2017.
Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 12.08.2019 у справі №915/384/18 визнано укладеною додаткову угоду між Миколаївською міськрадою та ТОВ «Арчи» до договору оренди землі №6622 від 30.06.2009, який зареєстрований 03.06.2009 у Миколаївській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» №040900100515, про продовження на 2 роки ТОВ «Арчи» терміну оренди земельної ділянки площею 2240 кв.м з кадастровим номером 4810137200:08:004:0001 для будівництва спортивно-оздоровчого комплексу по вул.Набережній ріг вул.2 Слобідської у м.Миколаєві (строк дії договору визначено до 12.08.2021).
З відповіді виконкому Миколаївської міської ради від 21.02.2025, а також з відомостей з Державного реєстру речових прав вбачається, що договір оренди землі від 03.06.2009 №6622 діяв до 12.08.2021.
21.07.2021 ТОВ «Арчи» звернулось до Миколаївської міської ради щодо поновлення договору оренди землі №6622 від 03.06.2009.
Відповідно до інформації виконкому Миколаївської міськради від 27.11.2024, міською радою розглянуто вказану заяву ТОВ «Арчи» та підготовлено проєкт рішення про продовження ТОВ «Арчи» оренди земельної ділянки та надання дозволу на виготовлення проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки, цільове призначення якої змінюється, по вул.Набережній ріг вул.2 Слобідської у Центральному районі м.Миколаєва (файл S-zr-86/71 оприлюднено на офіційному сайті Миколаївської міської ради 10.02.2022).
Водночас, станом на сьогодні рішення Миколаївською міською радою не прийнято.
Прокурор стверджує, що заява відповідача про поновлення дії договору оренди землі подана з порушенням встановленого додатковою угодою від 12.08.2019 та п.3.1 Договору оренди 3-місячного строку до закінчення строку дії договору оренди землі №6622 від 03.06.2009.
Відповідно до інформації виконкому Миколаївської міськради від 19.03.2025 ТОВ «Арчи» отримано 20.10.2015 містобудівні умови та обмеження для забудови земельної ділянки по вул.Набережній ріг вул.2 Слобідської у м.Миколаєві.
За інформацією Управління державного архітектурно-будівельного контролю Миколаївської міської ради від 24.12.2024, ТОВ «Арчи» ще у 2016 році повідомило управління ДАБІ у Миколаївській області про початок виконання підготовчих робіт на об'єкті «Спортивно-оздоровчий комплекс» за адресою: м.Миколаїв, вул.Набережна ріг вул.2 Слобідської (повідомлення від 06.12.2016 №МК010163412603), однак, декларація про початок виконання будівельних робіт та декларація про готовність вказаного об'єкта до експлуатації не реєструвались.
Відповідно до акту обстеження земельної ділянки від 20.11.2024, земельна ділянка площею 2240 кв.м з кадастровим номером 4810137200:08:004:0001 по вул.Набережній ріг вул.2 Слобідської у м.Миколаєві вільна від забудови, захаращена, огороджена парканом. На час обстеження будівельні роботи не велись, побудованих будівель не встановлено, на території знято шар ґрунтового покриву.
Прокурор стверджує, що вказане підтверджує факт невикористання ТОВ «Арчи» земельної ділянки для забудови протягом останніх майже 15 років.
За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, нерухоме майно на земельній ділянці з кадастровим номером 4810137200:08:004:0001 за ТОВ «Арчи» не зареєстровано.
Відповідно до п.12.2 Договору оренди землі, дія договору припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.
Пунктом 1.6 договору про зміни №54-15 від 26.03.2015 встановлено, що у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд (нездійснення) будівництва з дати укладення договору про зміни або незакінчення будівництва до закінчення строку дії договору орендар після закінчення строку дії договору зобов'язаний повернути орендодавцеві вільну земельну ділянку (пункт 7 Договору).
Згідно п.п.7.1, 12.7 Договору оренди землі, у разі закінчення терміну оренди, припинення або розірвання договору оренди, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, в якому він одержав її в оренду.
Прокурор стверджує, що після закінчення строку дії договору оренди землі №6622 від 03.06.2009 відповідач не повернув міській раді спірну земельну ділянку, що підтверджується інформацією виконкому Миколаївської міськради від 05.03.2025.
На думку прокурора, вказане свідчить про відсутність у ТОВ «Арчи» наміру на використання земельної ділянки за призначенням - будівництва спортивно-оздоровчого комплексу.
Прокурор вважає, що укладаючи договір оренди, орендодавець розраховував, що ТОВ «Арчи» буде використовувати земельну ділянку для будівництва спортивно-оздоровчого комплексу, однак останнім не розпочато будівництво більше 15 років, строк дії договору закінчився 12.08.2021, а підстави для його продовження (поновлення) відсутні.
Зазначене, на думку прокурора, свідчить про неналежне виконання ТОВ «Арчи» обов'язків по договору оренди землі та безпідставне неповернення ТОВ «Арчи» земельної ділянки з кадастровим номером 4810137200:08:004:0001 міській раді, оскільки в силу приписів ч.1 ст.34 Закону України “Про оренду землі» та умов п.п.7.1, 12.7 Договору оренди землі, п.1.6 договору про зміни №54-15 від 26.03.2015, орендар зобов'язаний був повернути орендодавцю вільну земельну ділянку за актом приймання-передачі у стані, не гіршому порівняно з тим, в якому орендар одержав її в оренду.
Прокурор зазначає, що внаслідок неправомірних дій ТОВ «Арчи» міська рада, як власник спірної земельної ділянки, всупереч ст.41 Конституції України, ст.ст.317, 321 ЦК України, ст.ст.78, 90 ЗК України позбавлена можливості користуватися і розпоряджатись своєю власністю - земельною ділянкою площею 2240 кв.м з кадастровим номером 4810137200:08:004:0001.
Прокурор вважає, що у даному випадку права власника майна підлягають захисту у спосіб, установлений ст.34 Закону України “Про оренду землі», шляхом повернення земельної ділянки територіальній громаді в особі Миколаївської міської ради.
Вказані обставини зумовили звернення прокурора в інтересах Миколаївської міської ради до суду з даним позовом.
На підставі повно і всебічно з'ясованих обставин справи, на які сторони посилались як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам сторін, суд дійшов наступних висновків.
Щодо підстав представництва прокуратурою інтересів держави в особі Миколаївської міської ради, суд дійшов наступних висновків.
Стаття 53 ГПК України встановлює, що у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами. У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.
Відповідно до ч.3 ст.23 Закону України “Про прокуратуру», прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.
Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті, крім випадку, визначеного абзацом четвертим цієї частини.
Прокурор не може вважатися альтернативним суб'єктом звернення до суду і замінювати належного суб'єкта владних повноважень, який може і бажає захищати інтереси держави (аналогічну правову позицію викладено, зокрема, у постановах Верховного Суду від 23.10.2018 у справі №906/240/18, від 01.11.2018 у справі №910/18770/17, від 05.11.2018 у справі №910/4345/18).
Прокурор, звертаючись до суду з позовом, має обґрунтувати та довести підстави для представництва, однією з яких є бездіяльність компетентного органу.
Бездіяльність компетентного органу означає, що він знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.
Згідно ч.ч.4, 7 ст.23 Закону України "Про прокуратуру", прокурор зобов'язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб'єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб'єктом владних повноважень. У разі встановлення ознак адміністративного чи кримінального правопорушення прокурор зобов'язаний здійснити передбачені законом дії щодо порушення відповідного провадження.
Звертаючись до компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому ст.23 Закону України "Про прокуратуру", прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.
Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об'єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню тощо.
Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого ст.23 Закону України "Про прокуратуру", і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження судом підстав для представництва. Якщо прокурору відомі причини такого незвернення, він обов'язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові. Але якщо з відповіді зазначеного органу на звернення прокурора такі причини з'ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим.
Як зазначав прокурор у позові, і з чим погоджується суд, звернення прокурора до суду спрямоване на захист інтересів територіальної громади міста Миколаєва в особі Миколаївської міської ради, як власника спірної земельної ділянки комунальної власності, яка утримується відповідачем без правових підстав та не повертається власнику.
Як вбачається з листа Миколаївської міськради від 21.02.2025, міською радою заходи до припинення незаконного використання ТОВ «Арчи» спірної земельної ділянки не вживались, міською радою не пред'являлись та не плануються до пред'явлення позови щодо повернення спірної земельної ділянки.
З урахуванням наведеного, суд приходить до висновку, що прокурором обґрунтовано подано позов в інтересах держави в особі Миколаївської міської ради.
Матеріали справи свідчать, що прокуратурою було скеровано до Миколаївської міської ради листа від 18.03.2025, яким проінформовано про те, що прокурором прийнято рішення про представництво інтересів держави в особі Миколаївської міської ради шляхом пред'явлення до суду відповідного позову.
Отже, нездійснення уповноваженим органом захисту інтересів держави і стало підставою для захисту інтересів держави органами прокуратури шляхом звернення до суду з даним позовом.
Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про дотримання прокурором вимог, передбачених ст.23 Закону України “Про прокуратуру» для представництва прокурором в суді інтересів держави в особі Миколаївської міської ради, та можливості розгляду позовних вимог по суті.
Щодо суті спору, суд дійшов наступних висновків.
Відповідно до положень ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі".
Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Частиною 1 ст.2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким ст.33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст.33 цього Закону та ст.126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені ст.126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами за правилами, чинними на момент їх укладення".
Суд зазначає, що Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції ст.33 Закону України "Про оренду землі", а саме: реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України "Про оренду землі" врегульовано ст.33) та реалізації права на поновлення договору оренди землі (який регулюється приписами ст.32-2 Закону України "Про оренду землі" та ст.126-1 ЗК України).
Суд враховує, що положення ч.ч.1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі" як до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", так і після залишилися подібними.
При цьому назву ст.33 Закону України "Про оренду землі" було змінено з "Поновлення договору оренди землі" на "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк", а з тексту фактично вилучено частини шосту-восьму, які використовувались як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця.
Відповідно до положень ст.33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із ст.122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Таким чином, нова редакція ст.33 Закону України "Про оренду землі", положення якої підлягають застосуванню до спірних правовідносин у цій справі, на відміну від попередньої редакції, надає орендарю переважене право перед іншими особами на укладення нового договору, а не поновлення попереднього. Сторони договору оренди можуть погодити істотні умови і укласти новий договір оренди на тих самих або нових погоджених сторонами умовах, але в будь-якому випадку якщо мова йде про укладення договору оренди щодо земель державної або комунальної власності, укладення нового договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі ст.122 ЗК України.
Також нова редакція ст.33 вже не містить положення про можливість поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк, яке раніше було зазначено в частині шостій цієї статті та фактично встановлювало механізм "мовчазної згоди", який після розмежування процедур переважного права та поновлення договору оренди врегульоване законодавцем окремо в ст.126-1 ЗК України.
Водночас у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21, викладено наступні висновки щодо врегулювання подібних спірних правовідносин.
Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч.1 цієї статті).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч.2 ст.33 зазначеного Закону).
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч.3 ст.33 цього Закону).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч.4 ст.33 вказаного Закону).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч.5 ст.33 зазначеного Закону).
Частина 6 ст.33 Закону України "Про оренду землі" встановлювала, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
За приписами ч.8 цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті регламентували, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Частини 5 та 6 ст.33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
- за загальним правилом, викладеним у ч.5 ст.33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди розглядає їх, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
- спеціальне правило, викладене у ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.
Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору неможливе, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин (саме шляхом укладення додаткової угоди) підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
Тож ст.33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Такі висновки Великої Палати Верховного Суду викладено у п.п.38, 41, 43 постанови від 31.08.2021 у справі №903/1030/19.
Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію ст.33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (ч.ч.1-5). Поновлення ж договору (ч.6 попередньої редакції ст.33) регулюється статтею 126-1 ЗК України.
При цьому відповідно до абз.4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Згідно ч.2 ст.126-1 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Таке поновлення договору не потребує вчинення сторонами письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також відповідно до ч.1 ст.126-1 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже ст.126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі, натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до Державного реєстру про виключення відомостей про поновлення.
З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абз.4 розділу Перехідних положень Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях ст.126-1 ЗК України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах.
Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених ч.1 ст.126-1 ЗК України.
Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності за процедурою, зазначеною в ст.126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене ч.1 ст.33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 №340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абз.4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у попередній редакції Закону, є змістовно різними.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря у судовому порядку не є застосовними положення абз.4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає ст.33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі".
За ч.ч.1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Під час розгляду даної справи судом встановлено, що постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 12.08.2019 у справі №915/384/18 визнано укладеною додаткову угоду між Миколаївською міськрадою та ТОВ «Арчи» до договору оренди землі №6622 від 30.06.2009, який зареєстрований 03.06.2009 у Миколаївській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» №040900100515, про продовження на 2 роки ТОВ «Арчи» терміну оренди земельної ділянки площею 2240 кв.м з кадастровим номером 4810137200:08:004:0001 для будівництва спортивно-оздоровчого комплексу по вул.Набережній ріг вул.2 Слобідської у м.Миколаєві (строк дії договору визначено до 12.08.2021).
Відповідно до п.3.1 Договору оренди землі, у редакції договору про зміни №54-15 від 26.03.2015, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, зобов'язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку договору оренди землі. Підставою для укладення договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця.
Тобто, маючи намір на поновлення Договору оренди землі відповідач, відповідно до п.3.1 такого договору, повинен був звернутися до міської ради з відповідним листом-повідомленням до 12.02.2021 (за шість місяців до спливу строку такого договору).
Судом встановлено, що відповідач звернувся до Миколаївської міськради з заявою про поновлення Договору оренди землі лише 21.07.2021.
За такого, суд вбачає, що відповідач, як орендар, звернувся до міської ради, як орендодавця, з заявою про намір поновити договір оренди землі з пропуском строку встановленого п.3.1 Договору оренди землі.
Відповідно до ч.1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно зі ст.76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до ст.77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Згідно зі ст.78 ГПК України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.
Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). Частинами 1, 2, 3 ст.13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005).
У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008 зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.
Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.
Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об'єктивного з'ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.
Відповідно до частини 1 статті 14 ГПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов'язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Таким чином, виходячи з предмету та підстав даного позову, необхідним є встановлення і доведення обставин, які передусім, свідчать про звернення відповідача до міської ради у встановлений договором строк до закінчення строку договору оренди землі з листом про намір поновити цей договір на той самий строк і на тих самих умовах. Більш того, доведення таких обставин належними і допустимими доказами покладається саме на відповідача у справі.
У матеріалах справи відсутні докази звернення відповідача до міської ради за шість місяців до закінчення строку Договору оренди землі з заявою про намір поновити цей договір на той самий строк і на тих самих умовах.
Крім того, відповідачем не надано суду доказів прийняття Миколаївською міською радою рішення про продовження орендних відносин з ТОВ «Арчи» щодо земельної ділянки з кадастровим номером 4810137200:08:004:0001 шляхом укладення додаткової угоди.
До того ж, з відповіді виконкому Миколаївської міської ради від 21.02.2025, а також з відомостей з Державного реєстру речових прав вбачається, що договір оренди землі від 03.06.2009 №6622 діяв до 12.08.2021.
Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Відповідно до п.12.2 Договору оренди землі, дія договору припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.
За такого, суд приходить до висновку що договір оренди землі №6622 від 03.06.2009 припинив свою дію, у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено, тобто 12.08.2021.
Пунктами 1.1 та 5.1 Договору оренди землі, умовою використання земельної ділянки визначено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва спортивно-оздоровчого комплексу.
Відповідно до пп.“б» п.9.4 Договору оренди землі, відповідач повинен приступити до використання земельної ділянки в строк, встановлений цим договором, зареєстрованим у встановленому законом порядку.
Відповідно до інформації виконкому Миколаївської міськради від 19.03.2025 ТОВ «Арчи» отримано 20.10.2015 містобудівні умови та обмеження для забудови земельної ділянки по вул.Набережній ріг вул.2 Слобідської у м.Миколаєві.
За інформацією Управління державного архітектурно-будівельного контролю Миколаївської міської ради від 24.12.2024, ТОВ «Арчи» ще у 2016 році повідомило управління ДАБІ у Миколаївській області про початок виконання підготовчих робіт на об'єкті «Спортивно-оздоровчий комплекс» за адресою: м.Миколаїв, вул.Набережна ріг вул.2 Слобідської (повідомлення від 06.12.2016 №МК010163412603), однак, декларація про початок виконання будівельних робіт та декларація про готовність вказаного об'єкта до експлуатації не реєструвались.
Відповідно до акту обстеження земельної ділянки від 20.11.2024, земельна ділянка площею 2240 кв.м з кадастровим номером 4810137200:08:004:0001 по вул.Набережній ріг вул.2 Слобідської у м.Миколаєві вільна від забудови, захаращена, огороджена парканом. На час обстеження будівельні роботи не велись, побудованих будівель не встановлено, на території знято шар ґрунтового покриву.
Прокурор стверджує, що вказане підтверджує факт невикористання ТОВ «Арчи» земельної ділянки для забудови протягом останніх майже 15 років.
За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, нерухоме майно на земельній ділянці з кадастровим номером 4810137200:08:004:0001 за ТОВ «Арчи» не зареєстровано.
Тобто, на спірній земельній ділянці відсутнє нерухоме майно, яке б належало відповідачу на праві власності.
Згідно п.4 ч.1 ст.416 ЦК України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.
Пунктом 1.6 договору про зміни №54-15 від 26.03.2015 встановлено, що у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд (нездійснення) будівництва з дати укладення договору про зміни або незакінчення будівництва до закінчення строку дії договору орендар після закінчення строку дії договору зобов'язаний повернути орендодавцеві вільну земельну ділянку (пункт 7 Договору).
Відповідно до ст.34 Закону України “Про оренду землі», у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.
Згідно п.п.7.1, 12.7 Договору оренди землі, у разі закінчення терміну оренди, припинення або розірвання договору оренди, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, в якому він одержав її в оренду.
Прокурор стверджує, що після закінчення строку дії договору оренди землі №6622 від 03.06.2009 відповідач не повернув міській раді спірну земельну ділянку, що підтверджується інформацією виконкому Миколаївської міськради від 05.03.2025.
Відповідачем не надано суду доказів того, що після закінчення строку дії договору оренди землі №6622 від 03.06.2009 він повернув Миколаївській міській раді спірну земельну ділянку.
За такого, суд приходить до висновку, що права власника майна (спірної земельної ділянки з кадастровим номером 4810137200:08:004:0001) підлягають захисту у спосіб, встановлений ст.34 Закону України “Про оренду землі», шляхом повернення земельної ділянки з кадастровим номером 4810137200:08:004:0001 власнику - територіальній громаді в особі Миколаївської міської ради.
Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають задоволенню в повному обсязі.
Відповідно до ст.129 ГПК України, у разі задоволення позову, судовий збір підлягає покладенню на відповідача.
Керуючись ст.ст.73, 74, 76-79, 91, 129, 210, 220, 232, 233, 238, 240, 241 ГПК України, суд,-
1. Позовні вимоги задовольнити.
2. Зобов'язати Товариства з обмеженою відповідальністю “Арчи» (54009, Миколаївська обл., м.Миколаїв, вул.Кропивницького Марка, буд.114; ідент.код 35889836) повернути за актом приймання-передачі територіальній громаді в особі Миколаївської міської ради (54001, Миколаївська обл., м.Миколаїв, вул.Адміральська, буд.20; ідент.код 26565573) розташовану по вул.Набережній ріг вул.2 Слобідської у м.Миколаєві земельну ділянку площею 2240 кв.м з кадастровим номером 4810137200:08:004:0001 у придатному для використанні стані (у тому числі шляхом демонтажу огорожі).
3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “Арчи» (54009, Миколаївська обл., м.Миколаїв, вул.Кропивницького Марка, буд.114; ідент.код 35889836) на користь Миколаївської обласної прокуратури (54001, Миколаївська обл., м.Миколаїв, вул.Спаська, буд.28; ідент.код 02910048) сплачений судовий збір за подачу позову у сумі 2422,40 грн.
Рішення суду, у відповідності до ст.241 ГПК України, набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Згідно ч.1 ст.254 ГПК України, учасники справи, особи, які не брали участь у справі, якщо господарський суд вирішив питання про їх права та обов'язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції.
Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.256 ГПК України, апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Згідно ст.257 ГПК України, апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.
Повне судове рішення складено 20.08.2025.
Суддя М.В.Мавродієва