13 серпня 2025 року
м. Київ
справа № 754/12394/20
провадження № 61-11649св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є.,
суддів: Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В. (суддя-доповідач), Коротуна В. М., Тітова М. Ю.
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Євро-Клінт», Товариство з обмеженою відповідальністю «Грасса Груп», ОСОБА_2 ,
третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю «Глобал Строй-3»,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову Київського апеляційного суду від 26 червня 2024 року у складі колегії суддів: Таргоній Д. О., Голуб С. А., Слюсар Т. А.,
Короткий зміст позовних вимог
У вересні 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Євро-Клінт» (далі - ТОВ «Євро-Клінт»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Грасса Груп» (далі - ТОВ «Грасса Груп»), ОСОБА_2 , у якому з урахуванням заяви про зміну предмета позову, просила:
визнати за нею майнове (речове) право на об'єкт незавершеного будівництва - двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:096:0038;
визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав № КМБ/01/283 від 25 липня 2017 року, укладений між ТОВ «Глобал строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд» та ТОВ «Грасса Груп»;
скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 31 травня 2019 року № 47147486 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мазарчук Н. В., яким за ТОВ «Грасса Груп» зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 ;
та витребувати цю квартиру з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на її користь.
Позовна заява мотивована тим, що 22 вересня 2014 року між нею (покупець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Глобал Строй-3» (далі - ТОВ «Глобал строй-3», замовник), Товариством з обмеженою відповідальністю «Київмонтажбуд» (далі - ТОВ «Київмонтажбуд», продавець) укладено договір купівлі-продажу майнових прав № КМБ/01/057, відповідно до умов якого покупець купує у продавця майнові права на об'єкт нерухомості, розташований в об'єкті капітального будівництва житлової прибудови з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_2 . Об'єктом нерухомості відповідно до умов договору є двокімнатна квартира АДРЕСА_3 , загальна площа 52,8 кв. м.
Вона сплатила продавцю кошти в розмірі 391 248,00 грн, що складає 100 % вартості майнових прав об'єкта нерухомості за договором № КМБ/01/057 та отримала технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_4 .
25 липня 2017 року ТОВ «Київмонтажбуд» змінило назву на ТОВ «Євро-Клінт»
Хоча запланованим терміном закінчення будівництва у пункті 2.4 договору № КМБ/01/057 було зазначено 3-й квартал 2015 року, введення в експлуатацію вказаного вище об'єкта капітального будівництва затримано вже більше ніж на п'ять років.
18 серпня 2017 року між ТОВ «Глобал Строй-3», ТОВ «Грасса Груп» та нею підписано акт обстеження об'єкта нерухомості за будівельною адресою: АДРЕСА_5 , загальна площа 52,8, поверх 6, в якому були зафіксовані недоліки вказаної квартири. Пунктом 2 акта обстеження передбачено, що після підтвердження (підписом) покупцем належного усунення продавцем всіх вказаних в цьому акті недоліків, об'єкт нерухомості вважатиметься переданим покупцеві у належному стані, а обов'язки продавця перед покупцем щодо об'єкта нерухомості вважатимуться виконані ними в повному обсязі.
У березні 2020 року їй стало відомо, що ТОВ «Грасса Груп» 27 травня 2019 року зареєструвало за собою право власності на квартиру АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу майнових прав № КМБ/01/283, укладеного 25 липня 2017 року між ТОВ «Глобал строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд» та ТОВ «Грасса Груп».
Вказана реєстрація здійснена на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 47147486 від 31 травня 2019 року, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мазарчук Н. В.
Зазначала, що відбувся перепродаж належних їй майнових прав поза її волею, а на момент укладення договору купівлі-продажу майнових прав № КМБ/01/283 такі права належали їй.
03 жовтня 2019 року між ТОВ «Грасса Груп» та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . При цьому цей будинок ще не введено в експлуатацію.
24 березня 2020 року вона звернулась зі скаргою до Міністерства юстиції України на рішення приватних нотаріусів про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за ТОВ «Грасса Груп» та ОСОБА_2 .
ЇЇ скарга була задоволена частково, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 47147486 від 31 травня 2019 року, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мазарчук Н. В., відповідно до якого за ТОВ «Грасса Груп» було зареєстровано право власності на спірну квартиру, скасовано на підставі наказу Міністерства юстиції України від 21 липня 2020 року № 2479/5.
Короткий зміст судових рішень
Рішенням Деснянського районного суду м. Києва від 05 травня 2021 року в позові відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що предметом договору від 22 вересня 2014 року № КМБ/01/057 є об'єкт нерухомості, розташований в об'єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_6 , двокімнатна квартира АДРЕСА_7 , загальною площею 52,8 кв.м, на 6 поверсі, та позивач сплатила грошові кошти - 100 % вартості майнових прав об'єкта нерухомості - квартири АДРЕСА_7 , а тому підстави для визнання за нею майнового (речового) права на квартиру АДРЕСА_1 відсутні. Підписаний сторонами на виконання пункту 3.1. договору акт прийому-передачі майнових прав на об'єкт нерухомості позивач не надала.
Також немає підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав № КМБ/01/283 від 25 липня 2017 року, укладеного між ТОВ «Глобал Строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд» та ТОВ «Грасса Груп», оскільки позивач не надала вказаного договору та не заявила клопотання про його витребування.
Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 31 травня 2019 року скасовано на підставі наказу Міністерства юстиції України від 21 липня 2020 року № 2479/5, тому правових підстав для його скасування немає.
Вимога про витребування квартири АДРЕСА_1 на користь позивача є безпідставною, оскільки остання не є власником цієї квартири.
Постановою Київського апеляційного суду від 28 вересня 2021 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, рішення Деснянського районного суду м. Києва від 05 травня 2021 року залишено без змін.
Постановою Верховного Суду від 17 травня 2022 року касаційну скаргу постанову Київського апеляційного суду від 28 вересня 2021 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції мотивована тим, що ухвалою від 28 вересня 2021 року суд апеляційної інстанції відмовив у задоволенні клопотання ОСОБА_1 про долучення до матеріалів справи отриманих нею 01 липня 2021 року при ознайомленні з матеріалами кримінального провадження № 12019100030000166 від 10 січня 2019 року документів, дозвіл на використання яких їй надано за її заявою від 01 липня 2021 року.
При цьому, відмовляючи в задоволенні цього клопотання, суд не навів мотивів такого судового рішення та здійснив це без встановлення неможливості їх подання до суду першої інстанції.
Постановою Київського апеляційного суду від 31 травня 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково.
Рішення Деснянського районного суду міста Києва від 05 травня 2021 року скасовано й ухвалено нове рішення, яким позов задоволено частково.
Витребувано квартиру АДРЕСА_1 , з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 .
У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.
Частково задовольняючи позов, суд апеляційної інстанції виходив із наявності підстав для витребування квартири АДРЕСА_1 , з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 . Наявними в матеріалах справи доказами підтверджено, що позивач в повному обсязі сплатила вартість спірної квартири, на підставі акта прийому-передачі прийняла її, а тому набула права на квартиру.
Відмовляючи в задоволенні інших позовних вимог, апеляційний суд зазначив, що такі вимоги не є необхідними для ефективного відновлення права позивача.
Постановою Верховного Суду від 13 березня 2024 року постанову Київського апеляційного суду від 31 травня 2023 року в частині задоволених позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про витребування квартири з чужого незаконного володіння скасовано й справу в зазначеній частині передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції мотивована тим, що суд апеляційної інстанцій не виконав вказівок постанови Верховного Суду від 17 травня 2022 року та допустив порушення норм процесуального права й при новому розгляді справ.
Апеляційний суд не мотивував, на підставі яких наявних в матеріалах справи доказів та фактичних обставин він встановив обставини, які мають значення для справи і на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог або заперечень, зокрема, і щодо права власності позивача на квартиру АДРЕСА_1 ; не надав жодної оцінки та не відхилив доводи відповідача як в частині заперечень щодо наявності підстав для прийняття додаткових доказів на стадії апеляційного розгляду справи, так і щодо можливості задоволення позову в частині витребування спірної квартири по суті його вирішення.
Постанова Київського апеляційного суду від 31 травня 2023 року в частині позовних вимог, у задоволенні яких суд відмовив, у касаційному порядку не оскаржувалася та не переглядалась.
Постановою Київського апеляційного суду від 26 червня 2024 року рішення Деснянського районного суду м. Києва від 05 травня 2021 року змінено в частині мотивування підстав відмови в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про витребування квартири з чужого незаконного володіння, викладено їх в редакції цієї постанови.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов'язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об'єкт інвестування, а не витребування майна з чужого незаконного володіння.
При цьому апеляційний суд зазначив, що у ОСОБА_1 не виникло право власності на спірну квартиру. За змістом договору купівлі-продажу майнових прав вона отримала лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги
У серпні 2024 року ОСОБА_1 подала до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати постанову Київського апеляційного суду від 26 червня 2024 року й ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов у частині витребування майна з чужого незаконного володіння.
Касаційна скарга мотивована тим, що оскаржувана постанова апеляційного суду ухвалена з порушенням норм матеріального та процесуального права, без повного дослідження усіх обставин, що мають значення для справи, без урахування висновків Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 13 вересня 2024 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.
24 вересня 2024 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.
24 вересня 2024 року ОСОБА_2 подала відзив на касаційну скаргу, у якому просить залишити її без задоволення, закрити касаційне провадження на підставі пункту 5 частини першої статті 396 ЦПК України.
30 вересня 2024 року на адресу Верховного Суду від представника ОСОБА_2 - адвоката Сабіщенко О. В. надійшло клопотання про закриття касаційного провадження на підставі пункту 5 частини першої статті 396 ЦПК України.
Ухвалою Верховного Суду від 26 червня 2025 року справу призначено до судового розгляду.
Позиція Верховного Суду
Касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.
Фактичні обставини, встановлені судами
22 вересня 2014 року між ТОВ «Глобал строй-3» (замовник), ТОВ «Київмонтажбуд» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладено договір № КМБ/01/057 купівлі-продажу майнових прав, відповідно до пункту 2.2 якого сторони домовились, що об'єктом нерухомості, майнові права на які передаються за даним договором, є об'єкт нерухомості, розташований в об'єкті капітального будівництва за будівельною адресою АДРЕСА_6 , двокімнатна квартира АДРЕСА_7 , загальною площею 52,8 кв. м, на 6 поверсі.
Згідно з пунктом 3.1. договору, майнові права на об'єкт нерухомості за договором передаються продавцем покупцю шляхом підписання акта прийому-передачі майнових прав.
На виконання вимог договору № КМБ/01/057 ОСОБА_1 сплатила продавцю грошові кошти в розмірі 391 248,00 грн, що складає 100 % вартості майнових прав об'єкта нерухомості, що знаходиться за будівельною адресою: АДРЕСА_8 , загальна площа 52,8 кв. м, про що свідчить довідка ТОВ «Київмонтажбуд» від 17 жовтня 2014 року про фінансування 100% майнових прав об'єкта нерухомості по Договору № КМБ/01/057 купівлі-продажу майнових прав від 22 вересня 2014 року.
Аналогічного змісту довідка видана ТОВ «Київмонтажбуд» 01 березня 2016 року ОСОБА_1
01 березня 2016 року ТОВ «Глобалстрой-3» (замовник, землекористувач земельної ділянки), ТОВ «Київмонтажбуд» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) підписали додаткову угоду до договору купівлі-продажу майнових прав № КМБ/01/057 від 22 вересня 2014 року, у якій пункт 2.2 договору викладено в такій редакції: «Сторони домовились, що Об'єктом нерухомості, Майнові права на який передаються за цим Договором, є квартира, що розташована в 1 (першій) секції Об'єкту капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , з наступними характеристиками: квартира АДРЕСА_9 , кількість кімнат - 2, загальна площа - 53,40 кв.м., поверх 6».
01 березня 2016 року ТОВ «Глобалстрой-3» (замовник, землекористувач земельної ділянки), ТОВ «Київмонтажбуд» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) підписали акт приймання-передачі технічного паспорту по договору купівлі-продажу майнових прав № КМБ/01/057 від 22 вересня 2014 року, згідно з яким покупець підтверджує, що жодних претензій щодо вказаного технічного паспорту в неї до продавця немає. Технічний паспорт 2-х кімнатної квартири АДРЕСА_10 , переданий продавцем та отриманий покупцем своєчасно та у належному стані.
Копія вказаного технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_1 , виданого на ім'я ОСОБА_1 , міститься в матеріалах справи.
Згідно з додатковою угодою про заміну сторони у зобов'язанні до договору купівлі-продажу майнових прав № КМБ/01/057 від 22 вересня 2014 року, укладеною 25 липня 2017 року між ТОВ «Глобалстрой-3» (замовник, землекористувач земельної ділянки, Сторона 1), ТОВ «Київмонтажбуд» (продавець, Сторона 2), ОСОБА_1 (покупець, Сторона, 3) та ТОВ «Грасса Груп» (Сторона 4), сторони домовилися замінити Сторону 2 на Сторону 4 в Договорі. Вказана додаткова угода ОСОБА_1 не підписана.
25 липня 2017 року між ТОВ «Київмонтажбуд» (продавець) та ТОВ «Грасса Груп» (покупець) укладено договір № КМБ/01/283 купівлі-продажу майнових прав, за умовами якого продавець продав, а покупець купив майнові права на об'єкт нерухомості, розташований в об'єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , а саме: квартиру АДРЕСА_9 , 2-кімнатну, загальною площею 53,4 кв.м, 6 поверх.
25 липня 2017 року ТОВ «Київмонтажбуд» змінило назву на ТОВ «Євро-Клінт».
18 серпня 2017 року між ТОВ «Глобал Строй-3» (замовник), ТОВ «Грасса Груп» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) підписано акт обстеження об'єкта нерухомості за будівельною адресою: АДРЕСА_5 , загальна площа 52,8, поверх 6. Актом були зафіксовані недоліки квартири. Пунктом 2.1 акта обстеження передбачено, що після підтвердження покупцем належного усунення продавцем всіх вказаних в цьому акті недоліків, об'єкт нерухомості вважатиметься переданим покупцеві у належному стані, а обов'язки продавця перед покупцем щодо об'єкта нерухомості вважатимуться виконані ними в повному обсязі.
Рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 47147486 від 31 травня 2019 року, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мазарчук Н. В., зареєстровано право власності ТОВ «Грасса Груп» на квартиру АДРЕСА_1 .
03 жовтня 2019 року між ТОВ «Грасса Груп» (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 .
03 жовтня 2019 року рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 48998564 від 03 жовтня 2019 року, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Іващенко Н. В., зареєстровано право власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 .
24 березня 2020 року ОСОБА_1 звернулась зі скаргою до Міністерства юстиції на рішення приватних нотаріусів про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за ТОВ «Грасса Груп» та ОСОБА_2 .
Наказом Міністра юстиції України від 21 липня 2020 року № 2479/5 рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 47147486 від 31 травня 2019 року, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мазарчук Н. В., відповідно до якого за ТОВ «Грасса Груп» зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 , скасовано.
Відповідно до висновку експерта від 12 травня 2021 року № СЕ-19/111-21/11069-ПЧ, складеного на підставі постанови про призначення почеркознавчої експертизи від 05 березня 2021 року, винесеної слідчим СВ Деснянського УП ГУНП у м. Києві в кримінальному провадженні № 12019100030000166 від 10 січня 2019 року:
1) Підпис в графі «Замовних ТОВ «Глобал строй-3» код ЄДРПОУ 37117755. Директор у Договорі № КМБ/01/283 купівлі-продажу майнових прав від 25 липня 2017 року виконаний не ОСОБА_3 , а іншою особою.
2) Підпис в графі «Продавець. Замовник ТОВ «Глобал строй-3» код ЄДРПОУ 37117755. Директор» в Акті приймання-передачі технічного паспорта до договору купівлі-продажу майнових прав до договору КМБ/01/283 від 25 липня 2017 року, датованому 25 серпня 2017 року, виконаний не ОСОБА_3 , а іншою особою.
3) Підпис у графі «Замовник ТОВ «Глобал строй-3» код ЄДРПОУ 37117755. Директор» в Акті приймання-передачі об'єкта нерухомості до договору купівлі-продажу майнових прав №КМБ/01/283 від 25 липня 2017 року, датованому 25 серпня 2017 року, виконаний не ОСОБА_3 , а іншою особою.
Докази введення будинку АДРЕСА_2 в експлуатацію у матеріалах справи відсутні.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (частина перша статті 2 ЦПК України).
Частиною першою статті 4 ЦПК України встановлено право кожної особи в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
За змістом частини першої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечувати відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту.
Основним речово-правовим способом захисту права власності є віндикаційний позов.
Відповідно до закріпленого в статті 387 ЦК України загального правила власник має право витребувати майно із чужого незаконного володіння.
Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.
Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений, як фактично, тобто повернення його у фактичне володіння, так і у власність цієї особи. При цьому у випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні або поновленні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю).
Відповідні правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 28 листопада 2018 року у справі № 504/2864/13-ц (провадження № 14-452цс18), на яку посилається заявник у касаційній скарзі, та в постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 21 вересня 2020 року у справі № 201/12925/17 (провадження № 61-2178св19).
Захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред'явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.
Таким чином, власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача.
Право власника згідно із частиною першою статті 388 ЦК України на витребування майна від добросовісного набувача пов'язане з тим, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування майна від добросовісного набувача, є вичерпним. Й однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом (пункт 3 частини першої згаданої статті).
Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право власності набувається у порядку, визначеному законом.
Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об'єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.
Відповідно до частини п'ятої статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об'єктом і результатом інвестицій (об'єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з частиною шостою статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що об'єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об'єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.
Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.
Згідно зі статтею 177 ЦК України до об'єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об'єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Законодавством встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб, а інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об'єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об'єкт інвестування. Тобто інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об'єкт і після завершення будівництва об'єкта нерухомості набуває права власності на об'єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об'єкт за собою.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 22 рішення Європейського суду з прав людини від 10 березня 2011 року в справі «Сук проти України», заява № 10972/05).
Тобто громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.
Суд апеляційної інстанції встановив, що ОСОБА_1 набула майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , повністю сплативши вартість цих майнових прав відповідно до договору № КМБ/01/057 купівлі-продажу майнових прав від 22 вересня 2014 року.
Таким чином, на підставі договору купівлі-продажу майнових прав № КМБ/01/283, укладеного 25 липня 2017 року між ТОВ «Глобал строй-3», ТОВ «Київмонтажбуд» та ТОВ «Грасса Груп», останньому фактично реалізовано майнові права на квартиру, що були предметом договору № КМБ/01/057 купівлі-продажу майнових прав, укладеного 22 вересня 2014 року між ТОВ «Глобал строй-3» (замовник), ТОВ «Київмонтажбуд» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець, інвестор).
При цьому договір купівлі-продажу майнових прав № КМБ/01/283 від 25 липня 2017 року укладений всупереч волі первісного інвестора - ОСОБА_1 і за відсутності правових підстав.
На підставі цього договору ТОВ «Грасса Груп» зареєструвало за собою право власності на квартиру АДРЕСА_1 , яку 03 жовтня 2019 року відчужило за договором купівлі-продажу на користь ОСОБА_2 .
Разом з тим, наказом Міністра юстиції України від 21 липня 2020 року № 2479/5 України рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 31 травня 2019 року, відповідно до якого ТОВ «Грасса Груп» зареєстровано право власності на спірну квартиру, скасовано.
Інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об'єкта інвестування від будь-якої іншої особи. Подібна позиція висловлена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року в справі № 359/5719/17.
З огляду на викладене, оскільки мало місце неодноразове відчуження квартири АДРЕСА_1 , майнові права на яку мала позивач, відчуження майна відбулося всупереч її волі та за відсутності правових підстав, Верховний Суд вважає за необхідне витребувати це майно з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 .
Оцінюючи добросовісність ОСОБА_2 як набувача спірного нерухомого майна, колегія суддів Верховного Суду вважає, що відповідач, проявивши розумну обачність, могла і повинна була знати про те, що спірне майно вибуло з володіння позивача з порушенням вимог закону, що ставить під обґрунтований сумнів її добросовісність під час набуття цього майна у власність.
Щодо клопотання про закриття касаційного провадження
У пункті 5 частини першої статті 396 ЦПК України зазначено, що суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, якщо після відкриття касаційного провадження на підставі пункту 1 частини другої статті 389 цього Кодексу судом встановлено, що висновок щодо застосування норми права, який викладений у постанові Верховного Суду та на який посилався скаржник у касаційній скарзі, стосується правовідносин, які не є подібними.
Оскільки суд касаційної інстанції врахував висновки, які викладені в постановах Верховного Суду, на які посилалася ОСОБА_1 у касаційній скарзі, які за змістовим критерієм порівняння є подібними до правовідносин в справі, що переглядається, то немає підстав для закриття касаційного провадження з підстави, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини першої статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.
Зважаючи на вищевикладене, касаційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції - скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення позовної вимоги про витребування майна з чужого незаконного володіння з підстав, наведених вище.
Керуючись статтями 400, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
У задоволенні клопотань ОСОБА_2 про закриття касаційного провадження відмовити.
Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.
Постанову Київського апеляційного суду від 26 червня 2024 рокускасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про витребування майна з чужого незаконного володіння задовольнити.
Витребувати квартиру АДРЕСА_1 , з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 .
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
ГоловуючийМ. Є. Червинська
Судді:А. Ю. Зайцев Є. В. Коротенко В. М. Коротун М. Ю. Тітов
Відповідно до частини третьої статті 415 ЦПК України постанову оформив суддя Тітов М. Ю.