11.08.25
22-ц/812/1085/25
Провадження № 22-ц/812/1085/25
Іменем України
11 серпня 2025 року м. Миколаїв
справа № 487/7148/21
Миколаївський апеляційний суд у складі:
головуючого Коломієць В.В.
суддів Локтіонової О.В., Самчишиної Н.В.
із секретарем судового засідання Шурмою Є.М.,
переглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» про визнання права власності на нерухоме майно, за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «ТЕЛЕЦ-ВАК» на рішення Заводського районного суду м. Миколаєва, ухвалене 27 лютого 2025 року під головуванням судді Нікітіна Д.Г., повне рішення складено цього ж дня,
У жовтні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» (далі - ТОВ «Телец-ВАК»), який обґрунтовувала тим, що відповідно до умов укладеного сторонами Договору № 08-06/07 від 19 червня 2007 року вона доручила ТОВ «Телец-ВАК» від свого імені та в її інтересах і за рахунок її коштів здійснити будівництво однокімнатної квартири в двох рівнях орієнтовною загальною площею 116,56 кв.м., розташованої на 9-му поверсі в кутовому під'їзді житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 (далі - Об'єкт). За умовами договору ТОВ «Телец-ВАК» зобов'язалось завершити процедуру будівництва в ІV кварталі 2009 року. Також договором було визначено, що загальна вартість квартири складає 325 394 грн 72 коп. На виконання умов договору позивач повинна була сплатити: 19.06.2007 року - 160 000 грн., 10.01.2008 року - 132 854 грн. 62 коп., 10.01.2010 року - 32 540 грн 10 коп. Як вказала ОСОБА_1 , 19.06.2007 року нею було сплачено відповідачу 160 000 грн., а 10.12.2007 року - 132 855 грн.
Відповідно до укладеної сторонами Додаткової угоди №1 від 29 вересня 2010 року до вищевказаного Договору, ОСОБА_1 доручила ТОВ «Телец-ВАК» від свого імені та в її інтересах і за рахунок її коштів здійснити будівництво гаражу, розташованого на території біля 2 черги багатоповерхового житлового будинку за адресою забудови: АДРЕСА_1 (далі - Об'єкт). На виконання цієї Додаткової угоди, з метою будівництва гаражу позивачкою було сплачено відповідачу 29.09.2010 року - 8 000 грн., 01.10.2010 - 15 000 грн
Позивач зазначала, що свого обов'язку відповідач не виконав, з 2008 року будівництво будинку відповідачем було зупинено до 2019 року і в передбачений Договором строк не було завершено, хоча дозвіл на виконання будівельних робіт було зареєстровано за №01017-19 від 30 грудня 2009 року. У 2019 році відповідач повідомив її про те, що будівництво гаражу відбуватися не буде, оскільки цільове призначення земельної ділянки не передбачає будівництво окремих гаражів, а також у відповідача відсутній дозвіл на будівництво гаражу. За таких обставин сторони дійшли згоди щодо зарахування сплачених ОСОБА_1 платежів за гараж, а саме 23000,00 грн, в рахунок платежів за квартиру. 22.11.2019 року позивачкою був сплачений залишок передбаченої Договором № 08-06/07 суми за квартиру.
Як вказала ОСОБА_1 , в квітні 2021 року вона отримала від відповідача лист з пропозицією ознайомитись із документацією та оглянути квартиру (Об'єкт). 13 травня 2021 року відбувся огляд квартири, до комплектації квартири вона висловила свої зауваження, які були внесені до Акту.
30 липня 2021 року їй стало відомо про видачу сертифіката про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта: «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга), за адресою: АДРЕСА_1 ». Наказом Департаменту архітектури і містобудування Миколаївської міської ради від 31 травня 2021 року № 7/445/12.01-45/21 затверджено надання адреси об'єкту будівництва «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга), за адресою: АДРЕСА_1 » з наступними реквізитами: АДРЕСА_2 .
Позивачка зазначає, що отримавши відомості про введення будинку в експлуатацію позивач неодноразово зверталася до відповідача з вимогою про виконання умов договору, та оформлення прав позивача на проінвестований ним новозбудований об'єкт нерухомого майна, виготовлення технічної документації на квартиру, передання квартири. Проте відповідач запропонував їй протягом 10 календарних днiв здiйснити остаточний розрахунок шляхом доплати за побудовану ТОВ «Телец-ВАК» згідно Договору квартиру, виходячи з поточноi ціни вимiрної одиниці об'єкта - 10800,00 за 1м2 в сумі 953 325 грн 20 коп.
На думку позивачки, оскільки сторонами не вносились зміни до договору в частині визначення вартості Об'єкта, враховуючи виконання позивачкою свого обов'язку щодо сплати вартості квартири, прострочення відповідачем строків будівництва, то відсутні підстави вважати саме поведінку позивача такою, що грубо порушує Договір.
Посилаючись на викладене, а також на те, що після визначення судовим експертом у висновку № 135-00024 від 30 липня 2024 року суми доплати за фактичну різницю вимірної одиниці інвестування - 6 199 грн. 93 грн. - ця сума була нею сплачена, то вона вчинила всі дії, достатні для отримання права власності на об'єкт будівництва, однак квартиру відповідач не передає, ухиляючись від виконання договору, а тому, з урахуванням заяви про зміну позовних вимог від 04 жовтня 2024 року, ОСОБА_1 просила визнати за нею право власності на об'єкт - квартиру АДРЕСА_3 .
У відзиві на позовну заяву ТОВ «Телец-ВАК» просило відмовити у задоволенні позову, посилаючись на те що Договором № 08-06/07 від 19 червня 2007 року не передбачено закріплення за Довірителем майнових прав, майнові права (право власності) на квартиру за умовами Договору могли виникнути на підставі договору купівлі-продажу, який між сторонами не укладався. До того ж позивачем не повністю сплачено вартість фактичної загальної площі квартири за поточною ціною вимірної одиниці, тоді як відповідно до п.п. 2.2.5, 2.4.5 Договору умовою укладення договору купівлі-продажу та підписання акту приймання-передачі є повне виконання позивачем зобов'язань щодо оплати вартості квартири.
Рішенням Заводського районного суду м. Миколаєва від 27 лютого 2025 року, з урахуванням ухвали того ж суду від 21 квітня 2025 року про виправлення описки, позов задоволено.
Визнано за ОСОБА_1 право власності на об'єкт - квартиру АДРЕСА_4 . Стягнуто з ТОВ «Телец-ВАК» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 5581 грн 00 коп.
Ухвалюючи таке рішення, суд першої інстанції виходив із того, що позивачка довела належними та допустимими доказами наявність підстав для визнання за нею права власності на спірну квартиру.
Не погодившись з рішенням суду, представник ТОВ «Телец-ВАК» - адвокат Сафронов Ю.І. - подав апеляційну скаргу, в якій просив рішення суду скасувати та ухвалити нове - про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 .
Апелянт зазначав, що судом першої інстанції зроблено помилковий висновок про те, що спірний договір є інвестиційним, оскільки сторони уклали договір комісії, який за своєю суттю є договором про надання послуг чи посередницьким договором. Також вважає помилковим і висновок суду про те, що через відсутність умови про комісійну винагороду спірний договір не може бути договором комісії, адже умова договору про комісійну винагороду не є істотною, а тому наявність чи відсутність такої умови не може визначати правову кваліфікацію Договору. В свою чергу, можливість застосування договору комісії при фінансуванні об'єктів будівництва, а також відмінність такого договору від інвестиційного договору визнана постановою Вищого господарського суду України № 2/99 від 24 травня 2007 року. Відповідачем не залучалися кошти позивача для будівництва однокімнатної квартири в двох рівнях загальною площею 116,56 кв.м., розташовану на 9-му поверсі в кутовому під'їзді у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_2 , а він отримав кошти на виконання доручення позивача: від свого імені але в інтересах та за рахунок довірителя вчинити певні дії щодо здійснення процедури будівництва цієї квартири. Отже, не можуть бути прийняті судом до уваги посилання позивача на практику Верховного Суду та Великої Палати Верховного суду щодо набуття майнових прав (права власності) за договорами купівлі-продажу майнових прав (інвестиційними договорами), укладених між покупцями та забудовниками, оскільки вони не стосуються спірних правовідносин. Також укладений Договір не може регулюватися за аналогією нормами Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» в зв'язку із тим, що в даних правовідносинах не відбувалося залучення коштів фізичних осіб через механізм створення фонду фінансування будівництва на базі фінансової установи. Також представник апелянта звертав увагу апеляційного суду, що позивачка не виконала взятих на себе фінансових зобов'язань за Договором, що у відповідності до п. 2.4.5 Договору зумовлює відсутність у неї права на отримання будь-якої квартири у власність за Договором купівлі-продажу. Так, своєчасно та в повному обсязі вона сплатила лише перші два платежі, а третій платіж сплатила лише частково з порушенням встановленого графіком строку майже на дев'ять місяців, а залишок третього платежу сплатила лише 18 листопада 2019 року. Крім того апелянт стверджував, що Акт огляду дворівневої однокімнатної квартири на 9- 10 поверсі в 5 під'їзді загальною площею 118,4 кв.м. від 13.05.2021р. свідчить лише про пропозицію відповідача придбати зазначену квартиру на інших умовах - з доплатою, з урахуванням раніше внесених коштів позивачем за минулим Договором. Отже позивачем не доведено належними та допустимими доказами, що однокімнатна квартира в двох рівнях орієнтовною загальною площею 116,56 кв.м., розташована на дев'ятому поверсі в кутовому під'їзді житлового будинку за адресою забудови: АДРЕСА_1 , є однією із квартир багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 , на яку позивач просить визнати майнові права. Щодо ідентифікаційних ознак квартири, що є предметом позовних вимог зазначав, що за п.1.1. Договору №01-03/07 від 19 березня 2007 року сторони ідентифікували квартири (зазначивши їх адресу), які мають бути передані позивачу, як комітенту, за умови виконання ним своїх зобов'язань за Договором. Будь-яких змін до Договору щодо квартир з іншими номерами, які мають бути передані позивачу - не вносилося. Але позивач вирішила, що їй належать майнові права на трикімнатну в двох рівнях квартиру АДРЕСА_5 , але зазначені квартири містять не лише іншу адресу та інший номер, але й інший поверх та під'їзд. За такого, таку заміну не можна вважати формальною зміною номеру квартир, адже це є істотною умовою Договору, яка може бути змінена у відповідності до ст. 651 ЦК України виключно шляхом внесення змін до умов Договору за згодою сторін або за рішенням суду. На думку апелянта, вказані квартири є різними об'єктами нерухомості та на сьогодні спірна квартира може належати третім особам, у зв'язку з чим право цих осіб буде порушеним.
У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.
Зазначала, що укладений нею Договір № 08-06/07 від 18 червня 2007 року не містить ознак договору комісії, а має ознаки інвестиційного, вона в повному обсязі та належним чином виконала взяті на себе обов'язки за договором щодо сплати вартості квартири, а твердження відповідача про несвоєчасне виконання зобов'язань є безпідставним. Зміна адреси квартири сталася внаслідок надання органом місцевого самоврядування нової поштової адреси цілому житловому будинку після його введення в експлуатацію та квартира АДРЕСА_3 є тією самою квартирою, що збудована ТОВ «Телец-ВАК» за договором № 08-06/07 від 18 червня 2007 року, нумерація під'їздів інша від проектної, бо збудований будинок не є продовженням раніше збудованого будинку за адресою АДРЕСА_6 , при цьому поверх квартири, всупереч твердженню відповідача в апеляційній скарзі, не мінявся. В свою чергу відповідач, ухиляючись від виконання зобов'язань маніпулює фактами щодо ідентифікації квартир у цій забудові.
В судовому засіданні у суді апеляційної інстанції ОСОБА_1 заперечувала проти задоволення апеляційної скарги, оскаржуване рішення просила залишити без змін.
Представник ТОВ «Телец-ВАК» в судове засідання не з'явився, про дату, час і місце розгляду справи були належним чином повідомлені, що підтверджується Реєстром підтверджень про отримання відповідачем та представником - адвокатом Сафроновим Ю.І. - документів з «Електронного суду» (т. 2 а.с. 180 зв.). Про причину неявки відповідач не повідомив, клопотань про відкладення розгляду справи не надходило.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів і вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню із наступних підстав.
Судом установлено і таке вбачається з матеріалів справи, що 19 червня 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Телец-ВАК» було укладено договір № 08-06/07, за яким позивачка доручила відповідачу, який виступав у якості виконавця, здійснення в її інтересах та за рахунок її коштів процедури будівництва однокімнатної в двох рівнях квартири орієнтовною загальною площею 116,56 кв.м., розташовану на 9 поверсі в кутовому під'їзді житлового будинку за адресою забудови: АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 13-14).
Відповідно до п. 1.3. Договору для закріплення за ОСОБА_1 вказаної квартири під час укладання договору позивачка має сплатити вартість не менше 40 відсотків від загальної кількості вимірних одиниць квартири за поточною ціною вимірної одиниці, яка встановлена на дату розрахунків. Вимірна одиниця квартири для житлових приміщень становить 1,00 кв.м. загальної площі з урахуванням коефіцієнту поверху і комфортності.
Загальна вартість квартири на момент укладання договору становила 325 394 грн. 72 коп., в т.ч. ПДВ 54 232 грн 45 коп. (пункт 1.5. договору).
Графіком сплати вартості вимірних одиниць квартири позивачка мала сплатити відповідачу: 19.06.2007 року - 160 000 грн. за 57,31 кв.м., 10.01.2008 року - 132 854 грн. 62 коп. за 47,59 кв.м., 10.01.2010 року - 32 540 грн.10 коп. за 11,66 кв.м. (пункт 1.4. договору).
Відповідно до пункту 1.6 договору на момент його укладення несплачена кількість вимірних одиниць становила 59,25 кв.м.
У пункті 1.7 договору сторони домовились, що загальна вартість квартири не підлягає коригуванню з урахуванням вартості однієї одиниці на момент оплати.
Відповідно до п.2.1. договору довіритель має право обрати об'єкт з переліку об'єктів, які не закріплені за іншими довірителями; змінити об'єкт на інший, який не закріплений за іншими довірителями; повернути об'єкт та отримати грошові кошти від виконавця, а також відступити право вимоги за цим договором третім особам.
Згідно пункту 2.4.4 договору ТОВ «Телец-ВАК» зобов'язався завершити процедуру будівництва Об'єкта в IV кварталі 2009 року.
З положень пунктів 2.2.5 та 2.4.5 договору слідує, що ОСОБА_1 та ТОВ «Телец-ВАК» мали взаємне зобов'язання, а саме не пізніше двох місяців після введення квартири в експлуатацію, за умови виконання зобов'язань за договором, укласти договір купівлі-продажу квартири та скласти акт приймання-передачі.
Згідно з пунктом 3.4 договору остаточний розрахунок між Довірителем та Виконавцем повинен бути здійснений протягом 10 календарних днів від дати отримання позивачкою повідомлення про підписання акту державної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта.
Пункт 4.1. договору визначає, що загальна площа квартири є проєктною і підлягає уточненню після введення об'єкта в експлуатацію на підставі даних технічних обмірів БТІ. У разі, якщо фактична загальна площа об'єкта виявиться більшою, ніж проєктна площа, яку зазначено в п.1.2 договору, Довіритель у місячний термін здійснює доплату за різницю площі шляхом перерахування визначеної Виконавцем суми коштів на рахунок Виконавця. У разі, якщо фактична загальна площа об'єкта виявиться меншою за проєктну, Виконавець у місячний термін повертає Довірителю розраховану суму коштів шляхом їх перерахування на вказаний Довірителем поточний рахунок.
Розмір коштів, що підлягають поверненню Довірителю або додатковій сплаті ним на рахунок Виконавця, визначається Виконавцем, виходячи з встановленої поточної ціни вимірної одиниці об'єкта на момент здійснення кінцевих розрахунків (пункт 4.3).
Пункт 8.5 договору передбачає, що до договору додається Додаток №1, що закріплює план об'єкту інвестування та перелік оздоблювальних робіт, які виконуються до передачі об'єкта інвестування Довірителю.
29 вересня 2010 року сторонами було укладено Додаткову угоду №1 до Договору № 08-06/07 від 19.06.2007 року, якою внесені зміни в п.1 Договору в наступні редакції: Доповнити п.1.8 наступним: за цим Договором Довіритель доручає Виконавцю від свого імені виконати певні дії в інтересах та за рахунок коштів Довірителя щодо здійснення процедури будівництва гаражу № НОМЕР_1 , розміром в чистому вигляді не менше 7м завдовжки та 3,6м завширшки, орієнтовною загальною площею 25,2 кв.м. розташованого на території біля 2 черги багатоповерхового житлового будинку за адресою забудови: АДРЕСА_1 . Загальна вартість зазначеного об'єкта (гаражу) складає 66 700 грн. (т. 1 а.с. 15).
Відповідно до наданих позивачкою квитанцій на виконання умов Договору № 08-06/07 ОСОБА_1 сплатила: 19.06.2007 року - 160 000 грн.; 10.12.2007 року - 132 855 грн.; 29.09.2010 року - 8 000 грн.; 01.10.2010 року - 15 000 грн, 18.11.2019 року - 9 539 грн 80 коп., а всього - 325 394 грн 80 коп. (т. 1 а.с. 16, 17).
Отримання вказаних коштів відповідач не заперечував.
Із вказаних коштів сплачені позивачкою 01.10.2010 року і 29.09.2010 року 23 000 грн . були авансом за будівництво гаражу.
14 листопада 2019 р. ОСОБА_1 та ТОВ «Телец-ВАК» уклали Додаткову угоду №2 до Договору №08-06/07 від 19.06.2007 р., у якій сторони домовились вважати недійсною Додаткову угоду № 1 від 29 вересня 2010 року; грошові кошти, сплачені довірителем за Додатковою угодою №1 від 29.09.2010 р. до договору №08-06/07 від 19.06.2007 р. за гараж, в сумі 23000 грн, вважати сплаченими за однокімнатну квартиру в двох рівнях на 9 поверсі в кутовому під'їзді житлового будинку по АДРЕСА_1 , орієнтовною загальною площею 116,56 кв. м. згідно договору №08-06/07 від 19.06.2007 р. (т. 1 а.с. 80).
За такого, суд першої інстанції вірно встановив що передбачену пунктом 1.5. Договору №08-06/07 від 19.06.2007 р. загальну вартість квартири позивачка сплатила у повному обсязі.
Проте відповідач в порушення пункту 2.4.4. Договору не завершив процедуру будівництва Об'єкта в IV кварталі 2009 року, що не заперечувалось відповідачем.
12 травня 2021 року Державною архітектурно-будівельною інспекцією України видано сертифікат № IУ 123201222278, який засвідчує введення в експлуатацію багатоповерхового будинку (2 черга), класом СС3, за адресою: АДРЕСА_1 (т.1 а.с.23, 27-29).
13 травня 2021 року ТОВ "Телец-ВАК" та ОСОБА_1 склали акт огляду дворівневої однокімнатної квартири на 9-10 поверсі у п'ятому під'їзді відповідно до умов договору №08-06/07 від 19.06.2007 року, якій містить зауваження ОСОБА_1 щодо оздоблення квартири, стану підлоги та стелі (т.1 а.с. 25).
Наказом Департамента архітектури та містобудування Миколаївської міської ради №7/445/12.01-45/21 від 31 травня 2021 року об'єкту будівництва: багатоповерховий житловий будинок (2 черга) за адресою: АДРЕСА_1 , надано адресу: АДРЕСА_2 (т.1 а.с. 30).
20 липня 2021 року ОСОБА_1 звернулася до ТОВ «Телец-ВАК» з вимогою виконати дії для отримання нею права власності на квартиру та про усунення недоліків згідно Акту (т.1 а.с. 31).
У відповіді на це звернення листом від 16 вересня 2021 року. № 125 ТОВ «Телец-ВАК» повідоміло, що вартість вимірної одиниці (квадратного метру) збудованої квартири за укладеним Договором насьогодні складає 10 800 грн, а тому відповідно до п. 4.3 Договору ОСОБА_1 зобов'язана здійснити відповідну доплату, виходячи з поточної ціни вимірної одиниці, та надало Розрахунок доплати, згідно якому сума доплати становить 953 325 грн. 20 коп. Також з даного Розрахунку слідує, що станом на момент введення будинку в експлуатацію фактична загальна площа дворівневої трикімнатної квартири, будівництво якої було передбачено укладеним сторонами Договором №08-06/07 від 19.06.2007 р., становить 118,4 кв.м. (т. 1 а.с. 32-33).
З технічного паспорту на квартиру вбачається, що спірна квартира має номер АДРЕСА_7 і складається з 3 кімнат житловою площею 53,1 кв.м та має загальну площу 118,4 кв.м. (т. 2 а.с. 9-18).
Ухвалою Заводського районного суду м. Миколаєва від 11 березня 2024 року у справі призначено судову економічну експертизи, на вирішення якої поставлено питання:
1. Визначення суми грошових коштів, що підлягає доплаті за вимірні одиниці об'єкту інвестування, як різниця мiж договірною (проектною) та фактичною площею об'єкта інвестування, який будувався за Договором № 08-06/07 вiд 19.06.2007р., а саме - однокімнатна в двох рівнях квартира, розташовану на 9-му поверсі в кутовому під'їзді у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_2 ;
2. Визначення суми грошових коштів, що підлягає доплаті за надлишкову площу квартири, згідно п. 4.1. Договору № 08-06/07 вiд 19.06.2007р.: "Перерахунок проводиться виходячи з цілого значення кількості квадратних метрів, на яку збільшено або зменшено остаточна площа об'єкта". Проведення експертизи доручено експертам Регіональної торгово-промислової палати Миколаївської області.
Висновком проведеної судовим експертом Кочетовою І.Ю. економічної експертизи від 30 липня 2024 року №135-0024 (т.2. а.с. 20-33) було встановлено:
по першому питанню встановлено, що:
- різниця між Кошторисною вартістю будівництва (проектною) та фактичною площею об'єкта інвестування, який будувався за Договором 07 від 19 червня 2007 року, а саме - однокімнатної в двох рівнях квартири, розташованому в 9-му поверсі в кутовому під'їзді у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_2 складатиме:1,84 м2х 6199,93 гривень = 11 407,87 гривень, де 1,84 м2 - різниця площ між договірною (проектною) та фактичною об'єкта інвестування, який будувався за Договором №08-06/07 від 19.06.2007; 6199,93 гривень - ціна 1 кв.м. об'єкту інвестування відповідно до Кошторисної вартості будівництва за проектом, яка задекларована ТОВ «Телец- об'єкту : «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга) за адресою: АДРЕСА_8 ); 11407,87гривень - сума грошових коштів, яка підлягає доплаті за різницю вимірної одиниці об'єкту.
По другому питанню встановлено:
Різниця між договірною (проектною) та фактичною площею об'єкта інвестування, який будувався за Договором №08-06/07 від 19.06.2007, з урахуванням п.4.1. цього Договору: «Перерахунок проводиться виходячи з цілого значення кількості квадратних метрів, на яку збільшено або зменшено остаточна площа об'єкта», а саме - однокімнатної в двох рівнях квартири, розташованому в 9-му поверсі в кутовому під'їзді у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_2 складатиме: 1,00 м2х 6 199,93 гривень = 6 199,93 гривень, де
1,00 м2 - різниця площ між договірною (проектною) та фактичною ідею об'єкта інвестування, який будувався за Договором №08-06/07 від 19.06.2007 з урахуванням п.4.1. даного Договору: «Перерахунок проводиться виходя з цілого значення кількості квадратних метрів, на яку збільшено або зменшено остаточна площа об'єкта»;
6 199,93 гривень - ціна 1 кв.м. об'єкту інвестування відповідно до Кошторисної вартості будівництва за проектом, яка задекларована TOB «Телец- ВАК» - по об'єкту: «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга), за адресою: АДРЕСА_8 ); 6 199,93 гривень - сума грошових коштів, яка підлягає доплаті за різницю вимірної одиниці об'єкту.
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша статті 12 ЦПК України).
Відповідно до положень частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Частиною шостою статті 81 ЦПК України передбачено, що доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Згідно із частиною першою статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
У частині першій статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Відповідно до статті 110 ЦПК України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 89 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні.
На переконання колегії суддів, суд першої інстанції дав належну оцінку висновку проведеної у справі судової експертизи, її висновки відповідачем належними та достатніми доказами не спростовано. Висновок проведеної у справі експертизи є достатньо обґрунтованим, не суперечить іншим зібраним у справі доказам.
З матеріалів справи слідує, що 10 вересня позивачкою ОСОБА_1 за квитанцією до платіжної інструкції про переказ готівки № 53 було сплачено TOB «Телец- ВАК» 6 200 грн. в рахунок оплати різниці між договірною (проектною) та фактичною площею спірної квартири, виходячи, як це передбачено п. 4.1. Договору№08-06/07 від 19.06.2007 з цілого значення кількості квадратних метрів, на яку збільшено або зменшено остаточна площа об'єкта та висновків проведеної у справі судової експертизи. (т. 2 а.с. 42).
За таких обставин суд першої інстанції обґрунтовано встановив, що позивачка виконала свій обов'язок щодо сплати відповідачу передбачених укладеним ними Договору№08-06/07 від 19.06.2007 року коштів, тоді як відповідач в порушення умов цього Договору не виконав свій обов'язок укласти з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу Об'єкта з підписанням акту приймання-передачі після введення житлового будинку в експлуатацію.
Колегія суддів погоджується з таким висновком суду, оскільки він відповідає обставинам справи, вимогам законодавства та правовим висновкам Верховного Суду.
Так, за змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.
Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Згідно положень статей 4, 7 Закону України "Про інвестиційну діяльність" інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій (об'єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з частиною 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.
Згідно з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 14 грудня 2021 року у справі №344/16879/15-ц, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.
Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об'єктом у розумінні ЦК України такий об'єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.
Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.
Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Застосування будь-якого способу захисту цивільного права має бути об'єктивно виправданим та обґрунтованим, а саме: повинно реально відновлювати наявне порушене, оспорене або невизнане право, такий спосіб має відповідати характеру правопорушення та цілям судочинства та не може суперечити принципу верховенства права.
Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.
У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.
Суб'єктом вимог про визнання права власності може бути будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв'язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензій третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.
Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв'язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.
Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України, є різновидом загального способу захисту визнання права, а тому його може бути використано в зобов'язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.
Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов'язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.
Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об'єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об'єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено.
Практика визнання права власності на об'єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримується й Великою Палатою Верховного Суду в постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц, від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12, від 15 травня 2019 року у справі №522/102/13-ц, від 29 травня 2019 року у справі №1609/6645/12, від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц.
Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об'єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.
Визнання права власності є ефективним і належним способом захисту прав сторонни покупця, який за договором купівлі-продажу майнових прав повністю сплатив узгоджену в договорі грошову суму, проте не може реалізувати свої права внаслідок недобросовісної поведінки продавця після введення будинку в експлуатацію, який не визнає права покупця на цю збудовану квартиру.
Велика Палата Верховного Суду виснувала, що положення статті 392 ЦК України підлягають застосуванню до правовідносин, що виникли між особою, яка відчужила майнові права на квартиру в багатоквартирній новобудові (Сторона 1) та особою, яка такі права придбала (Сторона 2) у випадку, коли об'єкт будівництва (багатоквартирна новобудова) зданий в експлуатацію, проте Сторона 1 не виконує умови зазначеного договору з передачі Стороні 2 усіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої Сторона 2 сплатила в повному обсязі, та не визнає права Сторони 2 на цю збудовану квартиру.
Велика Палата Верховного Суду вважала, що правозастосовчу практику в подібних спорах необхідно консолідувати, а відтак вказала, що коли об'єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв'язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов'язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України.
З огляду на викладені приписи законів та позицію Верховного Суду, суд першої інстанції, дослідивши наявні у матеріалах справи докази та встановивши, що позивачка виконала свої зобов'язання за укладеним із відповідачем договором, оплативши у повному обсязі вартість квартири, яку збудував відповідач, в тому числі, оплативши різницю між договірною (проектною) та фактичною площею спірної квартири, тоді як ТОВ «Телец-ВАК» своїх зобов'язань за договором в частині укладання договорів купівлі-продажу квартир та підписання актів їх прийому-передачі не виконує, що є підставою для захисту прав позивачки на оформлення права власності у судовому порядку, - дійшов до правильного висновку про наявність підстав для задоволення позову ОСОБА_1 .
Доводи апеляційної скарги про те, що між сторонами було укладено договір комісії, а не інвестиційний договір, на думку колегії суддів, є безпідставними, оскілки зміст Договору№08-06/07 від 19.06.2007 свідчить, що ТОВ «Телец-ВАК» зобов'язувалося збудувати квартиру, а ОСОБА_1 оплатити її вартість, що підтверджує досягнення сторонами домовленості фінансування позивачкою будівництва, здійснювати яке зобов'язався відповідач.
Те, що частиною третьою статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність", в редакції на час виникнення спірних правовідносин, встановлено, що інвестування та фінансування об'єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, - не свідчить про недійсність укладеного сторонами Договору з огляду на приписи ст. 204 та 627 ЦК України щодо презумпції правомірності правочину та свободи договору, оскільки жодна зі сторін в судовому порядку його оспорила.
Що стосується тверджень апелянта про недоведеність того, що квартира, на яку ОСОБА_1 просила визнати право власності, не є Об'єктом, зазначеним в укладеним сторонами договорі, то колегія суддів їх відхиляє.
Так, наказом Департамента архітектури та містобудування Миколаївської міської ради №7/445/12.01-45/21 від 31 травня 2021 року об'єкту будівництва: багатоповерховий житловий будинок (2 черга) за адресою: АДРЕСА_1 , надано адресу: АДРЕСА_2 .
Крім того згідно викладеній у листі ТОВ «Телец-ВАК» інформації відповідач пропонував ОСОБА_1 оглянути збудовану на виконання договору квартиру, внаслідок чого сторонами був складений Акт огляду дворівневої однокімнатної квартири на 9-10 поверсі у п'ятому під'їзді відповідно до умов договору №08-06/07 від 19.06.2007 року.
Також у листі від 16 вересня 2021 року № 125 ТОВ «Телец-ВАК» надало позивачці Розрахунок доплати, в якому зазначено, що станом на момент введення будинку в експлуатацію фактична загальна площа дворівневої трикімнатної квартири, будівництво якої було передбачено укладеним сторонами Договором №08-06/07 від 19.06.2007 р., становить 118,4 кв.м.
Будь-яких доказів, які б свідчили про те, що квартира АДРЕСА_3 збудована на виконання інших договорів, або закріплені за іншими замовниками, відповідач не надав.
Також не можуть бути прийняті до уваги посилання апеляційної скарги на те, що у позивачки відсутнє права на отримання будь-якої квартири у власність за Договором, оскільки своєчасно та в повному обсязі вона сплатила лише перші два платежі, третій платіж сплатила лише частково з порушенням встановленого графіком строку майже на дев'ять місяців, а залишок третього платежу сплатила лише 18 листопада 2019 року.
Так, судом встановлено, що за умовами укладеного сторонами Договору, третій (останній) платіж у сумі 32 540 грн. 10 коп. ОСОБА_1 повинна була сплатити 10 січня 2010 року, з яких своєчасно сплатила 8 000 грн. (29.09.2010 року), а залишок суми із порушенням. Проте, за умовами Договору ТОВ «Телец-ВАК» зобов'язався завершити процедуру будівництва в IV кварталі 2009 року, а тому неповна сплата позивачкою цього платежу не могла впливати на свочасність виконання відповідачем своїх обов'язків щодо завершення будівництва у передбачений Договором строк. Відповідачем не було доведено, що таке порушення строків внесення платежу є істотним порушенням, зустрічних позовних вимог про стягнення збитків чи про розірвання Договору не заявляв. При цьому апеляційний суд враховує, що будинок був введений в експлуатацію тільки 12 травня 2021 року.
За таких обставин, сплата ОСОБА_1 , третього платежу з порушенням строку не звільняє відповідача від виконання зобов'язань, передбачених умовами укладеного сторонами Договору.
Таким чином, доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстації про задоволення позову ОСОБА_1 .
З такими висновками суду слід погодитись, оскільки вони зроблені відповідно до норм матеріального права та фактичних обставин справи, встановлених судом на підставі повно та всебічно досліджених доказів.
Враховуючи наведене, колегія суддів приходить до висновку, що оскаржуване рішення ухвалено з додержанням норм закону, а тому відповідно вимог ст. 375 ЦПК України слід залишити його без змін.
За такого відсутні підстави для задоволення апеляційної скарги.
Враховуючи результати апеляційного перегляду справи, відсутні підстави і для відшкодування судових витрат, понесених апелянтом.
Керуючись ст. 367, 374, 375, 382 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ТЕЛЕЦ-ВАК» - залишити без задоволення, а рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 27 лютого 2025 року - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання її повного тексту у випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.
Головуючий В.В. Коломієць
Судді О.В. Локтіонова
Н.В. Самчишина
Повна постанова складена 18 серпня 2025 року